Thuong thuc trang dinh gia bat dong san tai cong ty co phan

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài Nguyên Đất & Môi Trường Nông Nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Thực trạng định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp của Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính Giá cả Quảng Nam giai đoạn 2012 – 2015 Sinh viên thực : Trần Thị Thùy Thương Lớp : Quản lý thị trường bất động sản 45 Thời gian thực tập : Từ 05/01 đến 08/05/2015 Địa điểm thực tập : Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính Giá cả Quảng Nam Giáo viên hướng dẫn : ThS.GVC Trần Văn Nguyện Bộ môn : Quy hoạch Kinh tế đất NĂM 2015 Lời Cảm Ơn Sau thời gian học tập, rèn luyện Trường Đại học Nông Lâm Huế thực tập tốt nghiệp Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính Giá cả Quảng Nam, hoàn thành đề tài:“Thực trạng định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp tại công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá Cả Quảng Nam giai đoạn 2012 – 2015” Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, nỗ lực bản thân, xin bày tỏ tấm lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo Ths Trần Văn Nguyện, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ suốt thời gian thực tập hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Đồng thời chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp tập thể các thầy cô khoa tạo điều kiện cho hoàn thành tiến độ khóa luận tốt nghiệp Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các cô chú, anh chị Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính Giá cả Quảng Nam, hướng dẫn, giúp đỡ suốt thời gian thực tập Cuối cùng xin trân trọng cảm ơn gia đình, bạn bè động viên, giúp đỡ quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành khóa luận Do kiến thức lực hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa nhiều nên khóa luận khó tránh khỏi sai sót Kính mong nhận quý thầy cô giáo, các bạn thông cảm đóng góp ý kiến để đề tài hoàn thiện Tôi xin chân thành cảm ơn! Huế, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Trần Thị Thùy Thương DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Mô tả đặc điểm các BĐS 10 Bảng 2.2 So sánh điều khác biệt các yếu tố của các BĐS .12 Bảng 4.1 Bảng phân bố các nhóm đất của thành phố Tam Ky 25 Bảng 4.2 Dân số lao động thành phố Tam Ky 2011 .28 Bảng 4.3 Một số tiêu tài chính của năm 2012-2014 36 Bảng 4.4 Báo cáo kết quả hoạt động định giá của công ty giai đoạn 2012 2014 39 Bảng 4.5 Mô tả tóm tắt đặc điểm các bất động sản của hợp đồng 44 Bảng 4.6 Điều chỉnh tỷ lệ các yếu tố khác biệt của hợp đồng 44 Bảng 4.7 Mô tả tóm tắt đặc điểm các bất động sản của hợp đồng 48 Bảng 4.8 Điều chỉnh tỷ lệ các yếu tố khác biệt của hợp đồng 48 Bảng 4.9 Hạng mục, đặc điểm tài sản cần định giá của hợp đồng 50 Bảng 4.10 Mô tả tóm tắt đặc điểm các bất động sản của hợp đồng 54 Bảng 4.11 Điều chỉnh tỷ lệ các yếu tố khác biệt của hợp đồng 55 Bảng 4.12 Hạng mục, đặc điểm tài sản cần định giá của hợp đồng 56 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1 Bản đồ phân bố đơn vị hành chính thành phố Tam Ky 22 Hình 4.2 Biểu đồ tỷ trọng các ngành năm 2011 26 Hình 4.3 Cơ cấu bộ máy tổ chức của công ty QTG .35 Hình 4.4 Biểu đồ tình hình hoạt động của QTG 37 Hình 4.5 Sơ đồ vị trí các bất động sản của hợp đồng .46 Hình 4.6 Bất động sản cần định giá khu tái định cư Nguyễn Hoàng .46 Hình 4.7 Sơ đồ vị trí các bất động sản của hợp đồng .51 Hình 4.8 Bất động sản cần định giá số 137 Phan Bội Châu 52 Hình 4.9 Sơ đồ vị trí các bất động sản của hợp đồng .57 Hình 4.10 Bất động sản cần định giá số nhà 94 Huynh Thúc Kháng 57 BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Cụm từ được viết tắt QTG Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam BĐS Bất động sản CP Chính phu CV Công văn TB Thông báo TĐC Tái định cư TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam TP Thành phô TT Thông tư BC Báo cáo UBND Ủy ban nhân dân QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSDĐ QSH Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu MỤC LỤC TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT MỤC LỤC PHẦN .1 MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đê .1 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu đê tài PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm bất động sản Có nhiêu khái niệm vê BĐS, tùy theo mỗi quốc gia có mỗi khái niệm khác nhau: 2.1.2 Khái niệm định giá bất động sản 2.1.3 Sự cần thiết định giá bất động sản 2.1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 2.1.4.1 Chính sách nhà nước .4 2.1.4.2 Sự quản lý nhà nước 2.1.4.3 Sự phát triển hệ thống công nghệ thông tin .5 2.1.4.4 Năng lực ý kiến chủ quan người định giá .5 2.1.4.5 Các yếu tố kinh tế -xã hội 2.1.5 Phương pháp so sánh trực tiếp 2.1.5.1 Khái niệm ý nghĩa .6 2.1.5.2 Cơ sở lý luận 2.1.5.3 Các nguyên tác áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp 2.1.5.4 Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp .7 2.1.5.5 Quy trình định giá bất động sản phương pháp so sánh 2.1.5.6 Điêu kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp .14 2.1.5.7 Các kỹ thuật điêu chỉnh giá định giá 14 2.1.5.8 Ưu điếm, hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp 16 a Ưu điểm 16 Phương pháp sử dụng rộng rãi, phổ biến, ước tính có 98% BĐS xác định giá trị phương pháp này: 16 - Hầu người định giá không gặp khó khăn vê mặt kỹ thuật, không áp dụng công thức hay mô hình cố định, mà vào giá trị giao dịch hành 16 - Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với người có kinh nghiệm kiến thức vê thị trường kinh doanh BĐS 16 - Kết quả nghiên cứu phản ánh đúng thực tế, phản ánh đánh giá khách quan thị trường, sở điêu chỉnh thích hợp nên dễ mọi người chấp chận cả đối với quan pháp luật 16 b Hạn chế 16 - Cần thiết phải có thông tin: Phải có giao dịch BĐS tương tự cùng khu vực có thể so sánh Nếu có hoặc không có thông tin kết quả sẽ không xác 16 - Các liệu thị trường thường mang tính lịch sử: Đây điêu tránh khỏi Trong điêu kiện thị trường biến động thông tin sẽ trở nên lạc hậu thời gian ngắn 17 2.2 Cơ sở thực tiễn 17 2.2.1 Vận dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản Việt Nam 17 2.2.2 Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá bất động sản thành phố Tam Ky 18 - Ít thông tin vê giao dịch thị trường 19 PHẦN .20 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, 20 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 Đối tượng nghiên cứu 20 3.2 Phạm vi nghiên cứu 20 3.3 Phương pháp nghiên cứu 20 3.4 Nội dung nghiên cứu 21 PHẦN .22 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .22 4.1 Khái quát vê điêu kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Tam Ky 22 4.1.1 Điêu kiện tự nhiên .22 4.1.1.1 Vị trí địa lý .22 4.1.1.2 Đặc điểm địa hình, địa mạo 23 4.1.1.3 Đặc điểm khí hậu 23 4.1.1.4 Đặc điểm thủy văn 24 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 24 4.1.2 Điêu kiện kinh tế - xã hội 26 4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế .26 4.1.2.2 Thực trạng phát triển ngành kinh tế .26 4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm, thu nhập 28 4.1.2.4 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 29 4.1.2.5 Tình hình văn hóa - xã hội .31 4.1.2.6 Thực trạng phát triển đô thị khu dân cư nông thôn 32 4.1.3 Đánh giá chung vê điêu kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32 4.1.3.1 Vê điêu kiện tự nhiên 32 a Thuận lợi 32 b Khó khăn 33 4.1.3.2 Vê kinh tế - xã hội 33 a Thuận lợi 33 b Khó khăn 33 * Nhìn chung, thuận lợi vê điêu kiện tự nhiên kinh tế xã hội TP Tam Ky góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, nhu cầu định giá BĐS nhiêu Tuy nhiên, thành phố Tam Ky thành phố nhỏ, thị trường BĐS vẫn còn trầm, hoạt động định giá diễn Đối với đa số người dân cho dịch vụ định giá BĐS chưa cần thiết quan trọng nên rất phải cần đến dịch vụ định giá Mặt khác, nguồn nhân lực đào tạo vê nghê thẩm định giá cũng hạn chế, nên hoạt động định giá BĐS phát triển chưa phổ biến rộng rãi địa bàn 34 4.2 Giới thiệu vê Công ty Cổ phần Tư vấn Tài Giá cả Quảng Nam tình hình hoạt động giai đoạn 2012 - 2014 34 4.2.1 Giới thiệu vê công ty QTG 34 4.2.1.1 Thông tin bản vê công ty QTG 34 4.2.1.2 Quá trình thành lập phát triển công ty QTG .34 4.2.1.3 Bộ máy cấu tổ chức công ty QTG .35 .35 Cơ cấu bộ máy tổ chức công ty tổ chức đơn giản bao gồm: .35 - Ban giám đốc có trách nhiệm định công việc quan trọng công ty, điêu hành công ty thực hoạt động ngoại giao 35 - Phòng thẩm định giá có hai chức thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, dự án; tư vấn giá, tư vấn lập phương án giá… 35 - Phòng bán đấu giá: tổ chức bán đấu giá tài sản, tư vấn lập hồ sơ dự thầu… 35 - Phòng hành – tài vụ: nắm giữ tình hình tài chính, kế toán, kiểm toán; văn thư, lưu trữ hồ sơ công ty 36 4.2.1.4 Quy mô hoạt động công ty QTG 36 4.2.2 Tình hình hoạt động công ty QTG giai đoạn 2012-2014 .36 4.3 Thực trạng định giá bất động sản phương pháp so sánh tại Công ty Cổ phần Tư vấn Tài Giá cả Quảng Nam 38 4.3.1 Tình hình hoạt động định giá công ty QTG 39 4.3.2 Quy trình định giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp công ty QTG .40 Vì công việc thẩm định giá tại công ty có sử dụng nhiêu phương pháp định giá tùy thuộc vào đặc điểm tài sản cần định giá nên không có từng quy trình riêng cho từng phương pháp mà thực theo quy trình chung theo quy trình thẩm định giá Bộ Tài Chính ban hành 40 4.3.3 Định giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp công ty QTG theo hợp đồng cụ thể tại thành phố Tam Ky 42 4.3.3.1 Hợp đồng 42 4.3.3.2 Hợp đồng 46 * Hình ảnh bất động sản cần định giá hợp đồng .52 .52 4.3.3.3 Hợp đồng 52 * Hình ảnh bất động sản cần định giá hợp đồng 57 57 4.3.4 Đánh giá việc thực phương pháp so sánh trực tiếp vào hoạt định giá bất động sản công ty QTG 57 4.3.4.1 Kết quả đạt 58 4.3.4.2 Một số hạn chế tồn tại 58 4.3.4.3 Nguyên nhân tồn tại hạn chế 61 4.4 Đê xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản phương pháp so sánh 62 4.4.1 Giải pháp vê xây dựng hệ thống thu thập cung cấp thông tin để làm liệu cho cuộc định giá .62 - Với tình hình công ty nay, việc xây dựng hệ thống thông tin một giải pháp quan trọng thiết yếu Vì đa số hợp đồng chuyên viên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá Đối với phương pháp này, yếu tố đầu vào cực ky quan trọng, có nguồn lưu trữ thông tin tốt, sẽ giúp người định giá có thị trường một cách xác giảm thiểu thời gian thu thập thông tin 62 - Cần chú ý đến việc ứng dụng khoa học công nghệ để xây dựng hệ thống thông tin giao dịch Một sàn giao dịch điện tử, một ngân hàng thông tin dự án, đất đai với một hệ thống tích hợp đa liệu vê BĐS thông qua máy tra cứu kết nối Internet sẽ trở thành yếu tố định định đối với phương pháp so sánh trực tiếp Nó làm cho trình định giá trở nên đơn giản với việc sử dụng phần mên tính toán ước lượng giá trị BĐS Sự phát triển hệ thống thông tin sẽ làm cho thị trường BĐS vào hoạt động thức lành mạnh.Các thông tin liên quan công khai rộng rãi thị trường tạo thuận lợi cho hoạt động định giá 62 4.4.2 Giải pháp vê đẩy mạnh sàn giao dịch bất động sản tại công ty chuyên nghiệp, đạt chuẩn 63 4.4.3 Giải pháp hạn chế rủi ro công tác định giá 63 4.4.4 Giải pháp vê đào tào nhân chuyên nghiệp 63 4.4.5 Giải pháp công tác tổ chức hoạt động định giá 63 - Ban giám đốc công ty cũng phòng định giá cần bố trí, sắp xếp, phân công lại công việc một cách hoa học để tránh tình trạng bị chồng chéo, không có nhiêu thời gian việc phân tích thông tin lượng khách hàng tại cùng một thời điểm nhiêu 63 - Tuyển thêm nhân số lượng công việc nhiêu 63 4.4.6 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý nhân viên 64 4.4.7 Giải pháp vê hợp tác học hỏi kinh nghiệm 64 PHẦN .65 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .65 5.1 Kết luận .65 Qua quá trình nghiên cứu thực đề tài “Thực trạng định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp tại công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính Giá cả Quảng Nam”, tác giả khóa luận rút một số kết luận sau: 65 - Định giá BĐS một hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường BĐS, sự phát triển của nó sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp được sử dụng phổ biến vì kết quả định * Hạn chế: Mặt tiền lô đất khá hẹp d Thực hiện việc điều chỉnh và đưa mức giá cua BĐS thẩm định * Mô tả tóm tắt Bảng 4.10 Mô tả tóm tắt đặc điểm các bất động sản hợp đồng TT Các tiêu BĐS cần định giá BĐS so sánh BĐS so sánh Vị trí Sô 93 Huỳnh Thúc Kháng Sô 74 Huỳnh Thúc Kháng Sô 100 Huỳnh Thúc Kháng Pháp lý GCN QSDĐ ở GCN QSDĐ ở GCN QSDĐ ở Diện tích đất ở (m2) 101,6 120 110 Mặt tiền (m) 5,2 4,5 Chiều sâu (m) 23 24 24 Mặt hậu (m) 4,89 4,5 Hướng Tây Bắc Đông Nam Đông Nam Hiện trạng đất Đã xây dựng nhà tầng Đã xây dựng nhà tầng Đã xây dựng nhà cấp Thời gian giao dịch Đã giao dịch 1/2014 Đã giao dịch 11/2013 10 Giá theo quy định cua nhà nước (đồng/m2) 2.600.000 2.600.000 2.600.000 11 Giá trị 1m2 đất ở tính theo giá thị trường giao dịch thành công (đồng/m2) chưa biết 12.000.000 11.200.000 (Nguồn: Báo cáo kết quả thẩm định giá số 43/BCTĐG-QTG ngày 10/3/2014) 54 * Thực hiện điều chỉnh Bảng 4.11 Điều chỉnh tỷ lệ các yếu tố khác biệt hợp đồng TT Tiêu chí điều chỉnh Giá đất ở (đồng/m2) BĐS so sánh BĐS so sánh 12.000.00 11.200.000 Bề rộng mặt tiền, mặt hậu, chiều sâu lô đất, diện tích +1% +2% Hướng 0% 0% Hình dáng -1% -1% Hiện trạng 0% 0% Vị trí tọa lạc, lợi kinh doanh và hạ tầng khu vực 0% 0% Thời gian, điều kiện giao dịch 0% 0% Tình trạng pháp lý 0% 0% Cộng 0% 1% 10 Hệ sô điều chỉnh 1,00 1,01 12.000.00 11.312.000 11 Giá đất ở sau điều chỉnh (đồng/m ) (Nguồn: Báo cáo kết quả thẩm định giá số 43/BCTĐG-QTG ngày 10/3/2014) Vậy giá trị thị trường một m2 đất ở cua BĐS cần thẩm định giá có giá giao động khoảng 11.312.000 đến 12.000.000 đồng/m2 e Nhận xét và chọn mức giá thích hợp cho BĐS cần định giá - BĐS so sánh thu thập thực tế thị trường khu vực lân cận BĐS cần định giá, có giá rao bán hợp lý và giá giao dịch thành công tại thời điểm giao dịch với BĐS cần định giá - Sau so sánh đánh giá, điều chỉnh về BĐS cần thẩm định giá lô đất cần thẩm định có giá giao dịch bình quân vào khoảng 11.600.000 đồng/m2 Vậy giá trị quyền sử dụng đất ở thuộc thửa đất sô 207, tờ bản đồ sô 4, tại sô nhà 93 Huỳnh Thúc Kháng, TP Tam Kỳ theo giá thị trường là: 101,6m2 x 11.600.000 đồng/m2 = 1.178.560.000 đồng Giá trị tài sản cần định giá: 55 Bảng 4.12 Hạng mục, đặc điểm tài sản cần định giá hợp đồng TT Hạng mục, đặc điểm Đvt Diện tích (m2) Giá trị QSDĐ ở theo GCN cấp cho ông Huỳnh Văn Điệp thửa đất sô 207, tờ bản đồ sô tại sô nhà 93 Huỳnh Thúc Kháng, TP Tam Kỳ, Quảng Nam m2 101,6 Tài sản, vật kiến trúc gắn liền đất tại sô 93 Huỳnh Thúc Kháng, TP Tam Kỳ, Quảng Nam Đơn giá (triệu đồng/ m2) 11,600 Clcl Thành tiền (%) (triệu đồng) 1.178,560 1.624,080 Nhà tầng, kết cấu khung bê tông côt thép chịu lực, tường xây gạch, mái đúc 1/2 và 1/2 lợp tôn (không đóng trần) có kết cấu sau: 2.1 Tầng trệt cao 2,3m (dùng làm kho và chỗ đậu xe) m2 101 4,690 75 355,267 2.2 Tầng (phòng làm việc và phòng bếp) m2 101 6,700 75 507,525 2.3 Tầng (phòng khách, phòng ngu) m2 101 6,700 75 507,525 m2 101 3,35 75 253,762 2.4 Tầng Tổng cộng: (1) + (2) 2.802,640 Tròn sô 2.800,000 (Nguồn: Báo cáo kết quả thẩm định giá số 43/BCTĐG-QTG ngày 10/3/2014) Vậy giá trị BĐS cần định giá là: 2.800.000.000 đồng * Sơ đồ vị trí các BĐS cua hợp đồng 3: 56 Hình 4.9 Sơ đồ vị trí các bất động sản hợp đồng * Hình ảnh bất động sản cần định giá hợp đồng Hình 4.10 Bất động sản cần định giá số nhà 94 Huynh Thúc Kháng 4.3.4 Đánh giá việc thực phương pháp so sánh trực tiếp vào hoạt định giá bất động sản công ty QTG 57 4.3.4.1 Kết quả đạt - Công tác thẩm định giá cua công ty tuân thu theo quy trình bộ tiêu chuẩn thẩm định ký hiệu TĐGVN Bộ Tài Chính ban hành - Đã lựa chọn và sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp khá hợp lý, thể hiện cụ thể: + Trong 19 hợp đồng định giá BĐS cua công ty có 16 hợp đồng có sử dụng phương pháp so sánh định giá những ưu điểm cua phương pháp đem lại + Phần lớn các hợp đồng định giá BĐS cua công ty là cua tòa án nhân dân thuê định giá chất lượng cua kết quả định giá đáng tin cậy + Cách tiếp cận thị trường để lấy thông tin linh hoạt Ngoài việc thu thập thông tin trực tiếp từ người dân, chuyên viên định giá nhờ tới hỗ trợ cua các cấp chính quyền địa phương nên việc lấy thông tin dễ dàng và chất lượng rất nhiều + Phương pháp so sánh là phương pháp có đơn giản, dễ dàng sử dụng, không phụ thuộc vào các công thức tính cô định nên sử dụng thường xuyên Vì thế, các chuyên viên nhanh chóng quen thuộc với cách làm, am hiểu và tích lũy rất nhiều kinh nghiệm + Các kết quả định phản ánh giá thị trường nên các khách hàng tin tưởng, chấp nhận - Đã cập nhật tôt các văn bản pháp lý liên quan đến phương pháp so sánh trực tiếp để kịp thời điều chỉnh, bổ sung và thực hiện với quy định Ví dụ: hiện công ty thực hiện công tác định giá đất theo thông tư 36 BTNMT ban hành thay cho thông tư 145/2007/TT-BTC BTC ban hành 4.3.4.2 Một số hạn chế tồn Song song với những kết quả, ưu điểm có được, công tác định giá BĐS phương pháp so sánh ở nhiều điểm hạn chế và tồn tại nhất định: - Công ty có tuân thu quy trình định giá bất động sản phương pháp so sánh Tuy nhiên, không chặt chẽ, chi tiết theo quy định - Để có thông tin về giá giao dịch, yêu cầu các thẩm định viên phải khảo sát thị trường thu thập thông tin về giá giao dịch cua các BĐS so sánh Thế nhưng, sô lượng giao dịch diễn địa bàn thành phô ít, không phải các trường hợp định giá nào thu thập thông tin dẫn tới việc sử dụng thông tin cũ, không phù hợp, chất lượng thông tin đầu vào không đảm bảo 58 - Sô lượng chuyên viên hạn chế Khi công việc quá nhiều, không đu thời gian để người định giá để kiểm tra, phân tích kỹ các thông tin thu thập dẫn đến kết quả định giá bị sai lệch - Vì thị trường có ít giao dịch nên nhiều trường hợp, cán bộ định giá sử dụng thông tin giá BĐS là giá rao bán thị trường Giá rao bán có giá cao so với thực tế, phải ước tính giá giao dịch thành công cua tài sản Việc này phức tạp lại thực hiện một cách đơn giản theo ước tính chu quan cua người định giá Vì vậy, giá BĐS chào bán ít chính xác làm chất lượng nguồn thông tin thu thập thấp - Theo quy định, việc tìm kiếm thông tin về BĐS so sánh thị trường ít nhất là BĐS Tuy nhiên, tại công ty rất nhiều các hợp đồng định giá lại thu thập BĐS tương tự với BĐS định giá Theo ý kiến chi Ly Na, trưởng phòng thẩm định giá cua công ty cho biết: “Vì thị trường BĐS tại TP Tam Kỳ ít phát triển, lượng giao dịch quá ít, nên việc tìm kiếm BĐS tương tự khó khăn, có thông tin về một BĐS so sánh sử dụng nhiều lần tại nhiều thời điểm khác Nếu BĐS so sánh quá khác với BĐS cần định giá phải thu thập thêm, các BĐS có vị trí gần giông, tương tự BĐS cần định giá chấp nhận Mặc khác, đa sô chuyên viên đều nắm giá đất thị trường tại các đường thành phô nên kết quả định giá cần phù hợp với giá thị trường là Đó là đôi với việc định giá tài sản cho các hợp đồng nhỏ, đôi với các hợp đồng lớn, quan trọng các dự án đường, nhà máy, khu dân cư, làm bảng giá đất cua tỉnh…thì phải điều tra chính xác - Đôi với việc xác định những yếu tô khác biệt xác định những yếu tô đơn giản, dễ nhận thấy tình trạng pháp lý, kích thước, hình dáng mà ít mà ít xét tới những yếu tô tình trạng ô nhiễm, quy hoạch, thời gian và điệu kiện giao dịch…điều này làm kết quả định giá ít chính xác - Sau phân tích thông tin và xác định các yếu tô khác biệt cua BĐS cần định giá và BĐS so sánh tiến hành điều chỉnh các yếu tô khác biệt để đưa mức giá dẫn cua BĐS so sánh Đây là phần quan trọng nhất định đến tính chính xác cua kết quả định giá Thế nhưng, việc điều chỉnh này lại thực hiện một cách chung chung, không cụ thể, rõ ràng, khó hiểu chu yếu dựa vào khả hiểu biết, kinh nghiệm, và phán đoán cua người định giá Ví dụ tại hợp đồng nêu cho thấy: 59 + BĐS cần định giá có hướng Tây Bắc + BĐS so sánh có hướng Đông Nam + BĐS so sánh có hướng Đông Nam Rõ ràng hai hướng này hoàn toàn khác Theo ví dụ về phương pháp so sánh ở tiêu chuẩn TĐGVN 07, giá đất nằm ở hướng Tây hướng Đông là 5% và Đông Nam là 10% Vậy nên có mức chênh lệch về điều chỉnh, hợp đồng mức điều chỉnh lại là 0% ở cả BĐS so sánh Về bề rộng mặt tiền, mặt hậu, chiều sâu lô đất, diện tích lại gộp chung điều chỉnh một lần, không chi tiết theo mục… Theo chị Hoàng Oanh, nhân viên định giá cua công ty cho biết: “Việc điều chỉnh tỷ lệ khác biệt, không theo một quy định nào cụ thể, chi tiết, dựa kinh nghiệm thực tế cua người định giá để điều chỉnh là chu yếu Ví dụ như: diện tích, vị trí cua BĐS định giá chiếm ưu hơn, nhiên tính khoản lại BĐS so sánh nên gộp vô điều chỉnh làm cho người đọc hiểu lầm Vì mục đích cuôi là đưa giá thị trường, nên cần điều chỉnh, cân đôi cho phù hợp với giá thị trường mà người định giá nắm bắt thông tin là được” - Việc điều chỉnh các yếu tô khác biệt theo tỷ lệ phần trăm mà không điều chỉnh sô tiền tuyệt đôi trước Không chọn mức giá dẫn cua BĐS so sánh để tính giá BĐS cần định giá mà lấy giá trị bình quân giữa hai BĐS sau điều chỉnh - Việc thu thập thông tin và tiến hành phân tích điều chỉnh giá hai người thực hiện Vì người điều chỉnh dựa thông tin người điều tra thu thập mà không thấy thực tế bất động sản so sánh nên kết quả điều chỉnh ít khả quan Nhìn chung, việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá bất động sản tại công ty mang tính hình thức, chưa sát với quy định Chỉ dừng lại ở việc tìm các BĐS tương tự dựa phân tích, đánh giá chu quan cua người định giá đưa giá thị trường cua BĐS mục tiêu Hầu việc phân tích các BĐS so sánh ở những yếu khác biệt phức tạp, về lâu dài có ảnh hưởng đến BĐS Nếu có làm đơn giản, sơ sài, ít chặt chẽ, cách lập luận không rõ ràng, chi tiết nên sức thuyết phục chưa cao không nắm bắt giá đất thị trường Đây là vấn đề tồn tại cua công ty Cổ phần Tư 60 vấn Tài chính Và Giá cả Quảng Nam gặp phải thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp cần phải khắc phục sớm để kết quả định giá có chất lượng tôt và uy tín cua công ty ngày càng nâng cao 4.3.4.3 Nguyên nhân tồn hạn chế a Nguyên nhân chu quan - Sô lượng nhân viên định giá cua công ty là quá ít (công ty có người) Nếu một thời điểm có nhiều khách hàng tìm đến yêu cầu định giá bị chồng chéo, cán bộ định giá nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ về BĐS định giá thời gian để tiến hành thu thập, phân tích thông tin - Trình độ chuyên môn cua các chuyên viên định giá về BĐS hạn chế và không đồng đều Phần lớn đào tạo theo chuyên ngành thẩm định giá mà không chuyên sâu về BĐS Mà BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn, kiến thức sâu rộng nhiều lĩnh vực, khả phán đoán cao Vì vậy, đôi với những người trẻ, thiếu kinh nghiệm kết quả ít chính xác - Người định giá không tâm huyết với nghề nghiệp, không đặt vấn đề kết quả định giá lên mà làm theo yêu cầu với mục đích là đem lại lợi nhuận cho công ty Chính thế, kết quả thiếu khách quan b Nguyên nhân khách quan - Thành phô Tam Kỳ là thành phô nhỏ, thị trường BĐS ở phát triển chậm, các giao dịch mua bán thị trường diễn ít Vì nên nguồn thông tin rất hạn chế, nhất là đôi với những bất động sản, tài sản có giá trị cao, có tính đặc thù, độc quyền phân phôi Đôi với phương pháp so sánh trực tiếp, chính là điều khó khăn nhất - Thị trường BĐS lại thường xuyên biến động, giá cả lên xuông thất thường tại thời điểm khác Cùng với, điều kiện lực lượng hạn chế, thực hiện cập nhật thường xuyên mà tiếp tục sử dụng thông tin cũ khiến chất lượng định giá bị giảm sút… - Do hệ thông pháp lý về phương pháp so sánh định giá BĐS nhiều điểm bất cập và chồng chéo Hiện nay, nước ta có những văn bản pháp lý quy định về công tác định giá BĐS và sửa đổi, bổ sung nhiều lần Tuy nhiên, các văn bản hướng dẫn chưa thông nhất, phương pháp so sánh quy định không chi tiết, nhất là ở 61 phần điều chỉnh tỷ lệ khác biệt giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh Ngay cả tiêu chuẩn TĐGVN 07 cua Bộ Tài Chính xây dựng nội dung phương pháp so sánh khá toàn diện, rất chi tiết, cụ thể, có tính khoa học và sức thuyết phục thiếu nội dung về trình tự các yếu tô điều chỉnh và kỹ thuật điều chỉnh và hòa hợp sô giá đưa kết quả cuôi cùng…Điều này dẫn đến việc kết quả định giá thường mang tính chu quan cua người định giá - Quản lý Nhà nước đôi với thị trường BĐS là không chặt chẽ dẫn đến giá cả BĐS biến động phức tạp, thường xuyên xuất hiện những sôt giá, không phản ánh quan hệ cung cầu khiến thông tin thu thập phục vụ định giá BĐS phương pháp so sánh gặp rất nhiều khó khăn Định giá BĐS là một những hoạt động đem lại nhiều lợi nhuận cho Công ty, nhất là thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu ấm dần và sôi động trở lại Vì vậy, công tác định giá cần phải nhanh chóng, chính xác, hiệu quả cao là hướng cua Công ty với mục tiêu mở rộng địa bàn hoạt động các tỉnh Miền Trung – Tây Nguyên Trong thời gian tới công ty triển khai sâu, rộng công tác định giá, nâng cao chất lượng dịch vụ với những yêu cầu khắc khe hơn, chuyên nghiệp và hiện đại đáp ứng nhu cầu phong phú cua khách hàng Vì cần có những giải pháp để hoạt động định giá cua công ty ngày càng tôt 4.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh 4.4.1 Giải pháp xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm liệu cho cuộc định giá - Với tình hình công ty hiện nay, việc xây dựng hệ thông thông tin là một giải pháp quan trọng và thiết yếu Vì ở đa sô các hợp đồng các chuyên viên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá Đôi với phương pháp này, yếu tô đầu vào là quan trọng, có nguồn lưu trữ thông tin tôt, giúp người định giá có thị trường một cách khá chính xác và giảm thiểu thời gian thu thập thông tin - Cần ý đến việc ứng dụng khoa học công nghệ để xây dựng hệ thông thông tin các giao dịch Một sàn giao dịch điện tử, một ngân hàng thông tin dự án, đất đai với một hệ thông tích hợp đa dữ liệu về BĐS thông qua các máy tra cứu kết nôi Internet trở thành yếu tô định định đôi với phương pháp so sánh trực tiếp Nó làm cho quá trình định giá trở nên đơn giản với việc sử dụng các phần mền tính toán ước lượng các giá trị cua BĐS Sự phát triển cua hệ thông thông tin làm cho thị trường BĐS vào hoạt động 62 chính thức và lành mạnh.Các thông tin liên quan công khai rộng rãi thị trường tạo thuận lợi cho các hoạt động định giá 4.4.2 Giải pháp đẩy mạnh sàn giao dịch bất động sản tại công ty chuyên nghiệp, đạt chuẩn Hiện nay, sàn giao dịch BĐS cua công ty quá đơn giản, sơ sài Đa sô, các cuộc rao bán đều đưa lên webside cua công ty Việc đẩy mạnh hoạt động cua sàn giao dịch tại công ty theo hướng chuyên nghiệp và hiện đại là rất quan trọng Nếu sàn giao dịch bất động sản hoạt động mạnh nguồn thông tin giao dịch cua công ty ngày càng nhiều, cập nhật kịp thời và liên tục Tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định giá không mất thời gian điều tra, thu thập thông tin, chất lượng thông tin đáng tin cậy, góp phần làm cho kết quả định giá tôt 4.4.3 Giải pháp hạn chế rủi ro công tác định giá Để hạn chế đa những sai sót kết quả định giá nhiều nguyên nhân chu quan, khách quan, các chuyên viên cần: - Kiểm tra các thiết bị kỹ thuật đo đạc trước tiến hành đo đạc - Xem xét lại thông tin điều tra trước tiến hành các bước - Sau đưa kết quả định giá cần kiểm tra lại kết quả tính toán để tránh những lỗi mắc phải điều chỉnh hoặc các lỗi đánh máy… để tăng độ chính xác cua kết quả định giá 4.4.4 Giải pháp đào tào nhân sự chuyên nghiệp - Nguồn nhân lực phòng thẩm định giá tại công ty hạn chế và rất trẻ Vì cần phải tổ chức cho các chuyên viên cua công ty tham dự các khóa đào tạo chuyên sâu về định giá BĐS để nâng cao nghiệp vụ, chất lượng định giá Bên cạnh đó, cần khuyến khích các chuyên viên có ý thức trau dồi, học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn và ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật 4.4.5 Giải pháp công tác tổ chức hoạt động định giá - Ban giám đôc cua công ty phòng định giá cần bô trí, xếp, phân công lại công việc một cách hoa học để tránh tình trạng bị chồng chéo, nhiều thời gian việc phân tích thông tin lượng khách hàng tại một thời điểm nhiều - Tuyển thêm nhân sô lượng công việc quá nhiều 63 4.4.6 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý nhân viên Đội ngũ nhân viên đóng vai trò là lực lượng nòng côt, định thành công chất lượng cua hoạt động định giá BĐS tại công ty Trong thời gian tới để nâng cao kết quả định giá công ty cần khắc phục những hạn chế tồn tại công tác quản lý - Cần xây dựng chế độ khen thưởng, chế độ phụ cấp thích hợp để các chuyên viên có nhiệt huyết, phấn đấu công việc định giá, tạo cạnh tranh công việc nên suất và công hiến khả cua họ nhiều Từ đó, đóng góp thúc đẩy hoạt động định giá phát triển - Công ty cần có các cuộc họp, thảo luận đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm cho mỗi người Tổ chức du lịch vào các dịp lễ để tạo tinh thần thoải mái và thân thiện cho các nhân viên - Ngoài ra, công ty cần phải quản lý chặt chẽ các nhân viên và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp 4.4.7 Giải pháp hợp tác học hỏi kinh nghiệm Việc giao lưu với các tổ chức định giá lớn, có uy tín và chất lượng giúp cho các chuyên viên học hỏi nhiều kỹ và kinh nghiệm công việc Vì thế, công ty nên lựa chọn những tổ chức thích hợp để hợp tác công việc để nhân viên có nhiều hội học hỏi Nếu có điều kiện, nên cử chuyên viên tâm huyết để nước ngoài học tập những kỹ thuật tiên tiến, kinh nghiệm cua các tổ chức nước ngoài có nghề định giá phát triển lâu đời 64 PHẦN KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Qua quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài “Thực trạng định giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp tại công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam”, tác giả khóa luận rút một sô kết luận sau: - Định giá BĐS là một hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường BĐS, phát triển cua thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp sử dụng phổ biến nhất kết quả định giá phản ánh giá thị trường, không dựa mô hình tính toán cô định nên sử dụng linh hoạt, dễ dàng, không gặp nhiều khúc mắc - Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam thực hiện quy trình định giá theo tiêu chuẩn TĐGVN Bộ Tài Chính ban hành - Qua thực tế tìm hiểu, hầu hết các hợp đồng định giá BĐS tại công ty đều có sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Nhận thấy, ngoài việc đạt một sô ưu điểm biết cách áp dụng phương pháp vào thực tế, khả tiếp cận thông tin tôt… việc thực hiện các hoạt động định giá BĐS phương pháp so sánh trực tiếp ở công ty nhiều vấn đề cần giải Đó là cách thức vận dụng mang tính hình thức nhiều, nguồn thông tin đầu vào hạn chế và ít đảm bảo, quá trình phân tích thông tin sơ sài, việc điều chỉnh các yếu tô khác biệt mang nặng tính chu quan cua người định giá, là thiếu và yếu về trình độ và kinh nghiệm cua đội ngũ nhân viên cua công ty hiện nay… Giải tôt các vấn đề nêu trên, chất lượng các hoạt động định giá phương pháp so sánh trực tiếp tại công ty cải thiện và nâng cao - Từ những hạn chế đó, đề tài đề xuất một sô giải pháp như: giải pháp về xây dựng hệ thông thông tin, giải pháp nâng cao sàn giao dịch,giải pháp hạn chế rui ro, giải pháp đào tạo nguồn nhân lực…nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá BĐS phương pháp so sánh trực tiếp tại công ty công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam 5.2 Đề nghị - Phải tuân thu chặt chẽ quy trình thẩm định giá cua công ty để nâng cao tính chuyên nghiệp công việc và tăng tính chính xác cua kết quả định giá 65 - Cần xây dựng cho công ty một quy trình định giá BĐS phương pháp so sánh trực tiếp riêng, có tính khả quan dựa các văn bản pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn cua các chuyên viên - Tiến hành điều tra, xác minh rõ tính khách quan cua thông tin để tăng tính chính xác cua thông tin đầu vào - Phải chu động thực tế, thu thập thông tin giao dịch thị trường, khảo sát BĐS để có cái nhìn tổng quan về BĐS cần định giá và BĐS so sánh Nhờ đó, việc điều chỉnh tỷ lệ tôt hơn, kết quả định giá sát giá thị trường - Đầu tư các thiết bị kỹ thuật, máy móc cần đến cho quá trình định giá để phục vụ công tác tôt - Cải thiện và đẩy mạnh hoạt động giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS tại công ty dể có lượng thông tin tôt, đáng tin cậy - Tổ chức các buổi hội nghị, giao lưu học tập kinh nghiệm về nghề định giá BĐScua các sở định giá khác - Giảm giá dịch vụ hợp lý để tăng khả cạnh tranh địa bàn - Cập nhật các văn bản pháp lý kịp thời và đầy đu - Đào tạo nguồn nhân lực cua công ty 66 PHẦN TÀI LIỆU THAM KHẢO [1].Bộ Tài Chính, Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản (Ký hiệu:TĐGVN 05) Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 11 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính, Hà Nội, năm 2005 [2].Bộ Tài Chính, Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản (Ký hiệu:TĐGVN 06) Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày tháng 11năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính, Hà Nội, năm 2005 [3] Bộ Tài Chính (2008), Tiêu chuẩn số 07: Phương pháp so sánh (Ký hiệu:TĐGVN 07) Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính, Hà Nội, năm 2005 [4] Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường (2014), Thông tư số 136/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất, Hà Nội [5] Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam (2013), Báo cáo số 136/BC-QTG ngày 11/12/2013 công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính Giá cả Quảng Nam báo cáo hoạt động thẩm định giá 2013 dự kiến thực năm 2014, Tam Kỳ [6] Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính Và Giá cả Quảng Nam (2012), Báo cáo số 144/BC-QTG ngày 10/12/2012 công Cổ phần Tư vấn Tài chính Giá cả Quảng Nam báo cáo hoạt động thẩm định giá 2012, Tam Kỳ [7] Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính Và Giá cả Quảng Nam (2012), Công văn số 12/BC-QTG ngày 19/13/2015 công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính Giá cả Quảng Nam báo cáo tình hình doanh nghiệp một số tiêu hoạt động thẩm định giá 2014, Tam Kỳ [8] Nguyễn Minh Điện, Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, NXB Thống Kê, năm 2010 [9] Đặng Thị Hoàng Nga, Luận văn thạc sĩ kinh tế: Định giá bất động sản phương pháp so sánh Việt Nam - Thực trạng giải pháp hoàn thiện, năm 2012 67 [10] Phòng Tài Nguyên Và Môi Trường thành phô Tam Kỳ, Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm ky đầu (2011 – 2015) Thành phố Tam Ky Một sô trang web: [11] Quôc hội nước Cộng hoà xã hội chu nghĩa Việt Nam, khóa XIII, Luật đất đai 2013, NXB Chính trị quôc gia Hà Nội, năm 2013 [12] Quôc hội nước Cộng hoà xã hội chu nghĩa Việt Nam, khóa XI Luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quôc gia Hà Nội, năm 200 [13] ThS Trần Văn Nguyện, Bài giảng định giá bất động sản,Trường Đại học Nông Lâm Huế [14].http://batdongsan.com.vn/ban-dat-tam-ky-qna [15].http://dinhgia.com.vn/?artid:252:Dinh-gia-bat-dong-san-bang-phuongphap-so-sanh-truc-tiep.html [16].http://doc.edu.vn/tai-lieu/chuyen-de-dinh-gia-bat-dong-san-tai-congty-co-phan-san-giao-dich-bat-dong-san-viet-nam-16324 [17].https://luatminhkhue.vn/dat-dai-1/tu-van-dinh-gia-bat-dong-san-theophuong-phap-so-sanh-truc-tiep-.aspx [18].http://luanvan.net.vn/luan-van/de-tai-quy-trinh-va-mot-so-phuongphap-dinh-gia-bat-dong-san-25403/ [19].http://tailieu.vn/doc/bai-giang-thi-truong-bat-dong-san-quy-trinh-dinhgia-1696810.html [20].http://tamky.gov.vn/ [21].http://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thuong-mai/Quyet-dinh-77-2005QD-BTC-03-tieu-chuan-tham-dinh-gia-Viet-Nam-dot-2-TDGVN-02-TDGVN05-TDGVN-06-4821.aspx [22].http://vai.pro.vn/tham-dinh/quy-trinh-tham-dinh/tieu-chuan-tdgvn-05quy-trinh-tham-dinh-gia-tai-san.aspx [23].http://www.quangnam.gov.vn/default.aspx [24].http://www.qtg.vn 68 [...]... cua hoạt động định gia là đưa ra mức gia cua BĐS Tuy nhiên, mức gia do các tổ chức định gia đưa ra không phải là gia cả thực sự giao dịch trên thị trường cua BĐS Mức gia do các tổ chức định gia xác định có thể bằng với gia thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn Mức độ chính xác cua mức gia ước tính phụ thuộc vào trình độ cua người định gia , uy tín cua các... cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc gia m thì gia thị trường sẽ gia m, khi lượng cung gia m mà lượng cầu không gia m hoặc tăng thì gia thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng gia m thì gia sẽ tăng hoặc gia m tùy theo tôc độ tăng, gia m cua cung và cầu, gia tăng khi tôc độ tăng cua cầu lớn hơn cung và ngược lại Phân... của công ty hiện nay… Gia i quyết tốt các vấn đề nêu trên, thì chất lượng các hoạt động định gia bằng phương pháp so sánh trực tiếp tại công ty sẽ được cải thiện và nâng cao hơn .65 - Từ những hạn chế đó, đề tài đã đề xuất một số gia i pháp như: gia i pháp về xây dựng hệ thống thông tin, gia i pháp nâng cao sàn giao dịch ,gia i pháp hạn chế rủi ro, gia i pháp... gia theo phương pháp so sánh cần phải tuân theo các bước sau đây: - Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về gia giao dịch, gia niêm yết hoặc gia chào bán và các yếu tô so sánh cua những tài sản tương tự với tài sản cần định gia , đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường Tìm kiếm thông tin về những BĐS “tương tự” được giao dịch trong thời gian... trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tôt nhất + Các công trình xây dựng liên quan: Các công trình liên quan tới hình dáng và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế + Thời gian giao dịch: Ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới gia giao dịch thị trường cua BĐS + Các điều khoản và điều kiện cua giao dịch: Các điều kiện... lần đôi với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung gia đất mà gia đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với gia tôi đa hoặc gia m từ 20% trở lên so với gia tôi thiểu trong khung gia đất thì Chính phu điều chỉnh khung gia đất cho phù hợp [11] Các phương pháp được sử dụng để xác định gia đất trong các văn bản hiện hành gồm 4 phương.. .gia phản ánh được gia thị trường, không dựa trên mô hình tính toán cố định nên được sử dụng linh hoạt, dễ dàng, không gặp nhiều khúc mắc 65 - Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Gia cả Quảng Nam đã thực hiện quy trình định gia theo tiêu chuẩn TĐGVN do Bộ Tài Chính ban hành 65 - Qua thực tế tìm hiểu, hầu hết các hợp đồng định gia BĐS tại công ty đều co ... bán trên thị trường để ước tính gia trị thực cua BĐS mục tiêu từ gia bán cua BĐS so sánh [9] b Ý nghĩa: Phương pháp định gia này dựa trên cơ sở gia cả cua BĐS đã giao dịch trên thị trường, vì vậy nó phản ánh khá chính xác gia trị do thị trường đánh gia và dễ được khách hàng, cơ quan pháp lý chấp nhận Đây là phương pháp khá đơn gia n, ít gặp khó khăn về mặt kỹ... chỉnh gia theo chênh lệch cua một yếu tô so sánh thì cô định những yếu tô so sánh còn lại (coi như giông nhau) - Lấy BĐS cần định gia làm chuẩn - Những yếu tô ở tài sản so sánh kém hơn so với BĐS cần định gia thì điều chỉnh tăng mức gia hoặc gia theo đơn vị cua BĐS so sánh (cộng) - Những yếu tô ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với BĐS cần định gia hoặc gia theo... 2.1.2 Khái niệm định gia bất động sản Theo Điều 4, Luật kinh doanh BĐS cua Việt Nam: “Định gia BĐS là hoạt động tư vấn, xác định gia cua một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”[12] Định gia BĐS thực chất là định gia đất và định gia các tài sản gắn liền với đất (nếu có) Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định gia BĐS là việc “ước tính” gia cả cua BĐS Kết ... là đưa mức gia cua BĐS Tuy nhiên, mức gia các tổ chức định gia đưa không phải là gia cả thực giao dịch thị trường cua BĐS Mức gia các tổ chức định gia xác định với gia thi ... hiện khung gia đất mà gia đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với gia đa hoặc gia m từ 20% trở lên so với gia thiểu khung gia đất Chính phu điều chỉnh khung gia đất... chính Gia cả Quảng Nam tình hình hoạt động giai đoạn 2012 - 2014 4.2.1 Giới thiệu công ty QTG 4.2.1.1 Thông tin bản công ty QTG - Tên công ty: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính & Gia