Thực trạng và giải pháp phát triển một số dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố huế

như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường bất động sản.Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾKhoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI:

Thực trạng và giải pháp phát triển một số dự án nhà chung

cư trên địa bàn thành phố Huế

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Anh Tuấn

Thời gian thực tập : Từ 05/01 đến 08/05/2015

Địa điểm thực tập : Sở Xây dựng thành phố Huế

Giáo viên hướng dẫn : CN Nguyễn Tiến Nhật

Bộ môn : Quy hoạch và kinh tế đất

Năm 2015

Lời Cảm Ơn

Được sự phân công của Khoa TNĐ & MTNN Trường Đại học Nông lâm Huế và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn CN Nguyễn Tiến Nhật tôi

đã thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển một số dự án

nhà chung cư trên địa bàn thành phố Huế”

Để hoàn thành khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Thầy giáo CN Nguyễn Tiến Nhật đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình thực tập

Em cũng xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trong Khoa TNĐ & MTNN, trường Đại học Nông lâm Huế đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập Với vốn kiến thức được tiếp thu trong quá trình học không chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn

là hành trang qúy báu để em bước vào đời một cách vững chắc và tự tin.Đồng thời em cũng chân thành cảm ơn Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế đã cho phép và tạo điều kiện thuận lợi để em thực tập tại Sở

Cuối cùng em kính chúc quý Thầy, Cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự nghiệp cao quý Đồng kính chúc các Cô, Chú, Anh, Chị trong Sở Xây dựng luôn dồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành công tốt đẹp trong công việc

Mặc dù đã có nhiều cố gắng để thực hiện đề tài một cách hoàn chỉnh nhất Song do thời gian có hạn cũng như kinh nghiêm và trình độ còn hạn chế của một Sinh viên thực tập nên trong bài Khóa luận Tốt nghiệp này không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế nhất định Vì vậy em rất mong nhận được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô và các bạn để em

có điều kiện bổ sung, nâng cao kiến thức của mình, phục vụ tốt hơn cho công tác thực tế sau này

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn

Huế, ngày 18 tháng 5 năm 2015

Sinh viênNguyễn Anh Tuấn

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

DANH MỤC CÁC HÌNH

MỤC LỤC

PHẦN I

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn

Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về thu nhập Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ

ở trong xã hội, những văn bản, những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội Ông cha ta có câu “An cư mới lạc nghiệp”, điều này càng nhấn mạnh thêm vai trò quan trọng của vấn đề nhà ở Đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp thì nhà ở chính là động lực quan trọng, là mốc đánh giấu đầu tiên để họ có thể vươn lên nỗ lực thoát khỏi hoàn cảnh khó khăn để đóng góp cho gia đình cũng như cho xã hội Do đó công tác đầu tư và xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp phải đặc biệt được chú trọng nhất là đối vơi một nước đang phát triển như nước ta, khi số lượng người có thu nhập thấp đang chiếm một bộ phần rất lớn dân số của cả nước

Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản TP Huế, thị trường bất động sản trong những năm qua cũng phát triển khá mạnh do tác động của quá trình phát triển đô thị và sự hình thành các khu tái định cư mới Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động sản của TP Huế trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thất thoát lớn cho xã hội: tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá đất vẫn còn diễn ra Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng có thu nhập thấp vì họ hầu

như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường bất động sản.

Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng

kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Gần đây, nhà chung cư đã được đầu tư xây dựng ở các đô thị lớn với tốc độ khá cao Theo số liệu điều tra về nhà ở đến cuối năm 2009, toàn quốc có trên 350.000 căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng, trong đó thành phố Hà Nội có số lượng khá lớn, khoảng 126.000 căn, chiếm 36% của cả nước.Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển nhà chung cư, công tác quản lý

sử dụng nhà chung cư trong cả nước nói chung và trên địa bàn Thủ đô nói riêng

đã bước đầu đạt được một số kết quả nhất định Tình trạng lấn chiếm trái phép tại các nhà chung cư đã được chấm dứt Thông qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống trong các khu chung cư; đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà chung cư theo hướng văn minh, hiện đại

Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử dụng là người đi thuê Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung ) Để tạo cơ sở pháp

lý cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã có các quy định khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà

ở được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc tăng cường thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cư [10]

Với những phân tích trên tôi cũng xét thấy việc phát triển nhà ở chung cư là một vấn đề rất quan trọng không thể thiếu cho mổi con người Vì vậy nhằm giải quyết nhà ở nhất là cho người có thu nhập thấp nên vậy tôi tiến hành nghiên cứu

đề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển một số dự án nhà chung cư trên

địa bàn thành phố Huế”.

2 Mục đích của đề tài

2.1 Mục đích chung

Phân tích thực trạng nhà ở chung cư và tìm ra những giải pháp nhằm phát triển loại hình nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố Huế.

PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Các khái niệm liên quan

2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về bất động sản

b Đặc điểm của hàng hóa bất động sản

Bất động sản cũng như các tài sản khác, nó chỉ trở thành hàng hóa khi được trao đổi trên thị trường Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị

và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Tuy nhiên hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa nó còn có những đặc điểm riêng biệt, cụ thể:

- Tính cố định về mặt vị trí, không thể di dời được

Bất động sản có tính cố định về mặt vị trí, không thể di dời theo ý muốn của chủ sỡ hữu, không thể đem bất động sản từ nơi này đến nơi khác để giao dịch Đặc điểm này có ảnh hướng rất lớn đến việc đầu tư và giá trị của từng bất động sản vì khả năng sinh lời của chúng ở những nơi khác nhau là khác nhau

- Có tính lâu bền

Những hàng hóa thông thường khác bị hao mòn, xuống cấp rất nhanh theo thời gian nhưng đối với bất động sản thì thường được dùng trong nhiều năm, tốc độ hao mòn rất chậm hoặc bị hủy hoại khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp Vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chục năm đến hàng trăm năm [8]

- Là loại hàng hóa có tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là giới hạn về diện tích của từng vùng, khu vực, lãnh thỗ… Chính vì tính khan hiếm, cố định về mặt vị trí, chịu ảnh hưởng

của các yếu tố xung quanh… Chính vì điều này đã tạo nên tính cá biệt của bất động sản.

Khó có thể tìm được hai bất động sản giống hệt nhau, thậm chí trong cùng một khu vực, có hai bất động sản liền kề giống hệt nhau về kiến trúc cũng khác nhau về vị trí không gian Ngay trong tòa nhà cao ốc thì các phòng cũng có hướng

và cấu tạo khác nhau Do vậy, các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến điều này để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân

- Có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Trong quá trình sử dụng bất động sản có thể điều chỉnh công năng sử dụng bất động sản mà vẫn có thể giữ nguyên được đặc trưng đồng thời cũng đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn các nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác [8]

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu cơ sở hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị sử dụng bất động sản trong khu vực đó Trên thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và hấp dẫn của bất động sản

- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách Nhà nước.Bất động sản muốn tham gia vào thị trường cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật Bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ rất quan tâm đến thị trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh phù hợp với việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản

- Mang nặng yếu tố tâm lý tập quán thị hiếu

Với sự phát triển kinh tế, sức ép về việc gia tăng dân số thì nhu cầu về bất động sản ngày càng cao Tuy nhiên , nhu cầu về bất động sản ở mỗi vùng, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào tập quán sinh sống, tâm lý xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh nên việc lựa chọn loại bất động nào đó sẽ được lựa chọn kĩ càng, lưu ý nhiều đến các vấn đề: không gian, kiểu dáng công trình, phong thủy

2.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

a Khái niệm thị trường bất động sản

Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản không tự dựng mà có, nó

phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hang hóa, được trao đổi, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động sản đang được tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Khái niệm 2 :Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên quan đến đất, sao cho chúng trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

Nhìn khái quát thì thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản

b Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản không phải là là thị trường giao dịch chính bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó [6]

Luật đất đai 1993 quy định rõ: “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý” Do vậy Nhà nước là người đại diện duy nhất

có quyền định đoạt đất đai, còn các thành viên khác trong xã hội chỉ có quyền sử dụng và được hưởng lợi từ việc sử dụng đất đó Như vậy, trên thị trường bất động sản, hàng hóa tham gia vào thị trường chính là các quyền và lợi ích chứa đựng trong tài sản bất động sản Cho dù bất động sản được chuyển từ người này sang người khác một hay nhiều lần thì cũng chỉ thực hiện giao dịch chuyển đổi về quyền sữ dụng đất và sở hữu công trình trên đất còn Nhà nước vẫn là người duy nhất có quyền định đoạt quỹ đất đó

- Thị trường bất động sản là thị trường không tập trung, mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu

bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô Mặt khác, bất động sản còn chịu sử ảnh hưởng của phong tục tập quán, tâm lý, thị hiếu nên sự hoạt động của thị trường bất động sản ở những nơi khác nhau là khác nhau do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội khác nhau Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.

- Thị trường bất động sản là thị trường có nội dung phong phú nhưng là một dạng thị trường không hoàn hảo

Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch chuyển quyền sỡ hữu nhà ở và các công trình trên đất, các giao dịch chuyển đổi, các giao dịch cho thuê, thế chấp, các giao dịch dùng bất động sản để góp vốn liên doanh Nhưng mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Tuy là thị trường có nội dung không phong phú, nhưng trong thị trường bất động sản các thông tin và yếu tố cấu thành không đồng nhất với nhau Điều này xuất phát từ các đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, phong tục, tập quán sử dụng bất động sản tại mỗi vùng, mỗi địa phương Ngoài ra thông tin về giao dịch bất động sản không hoàn hảo, người mua lẫn người bán thiếu thông tin liên quan, do đó thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

- Thị trường chịu sự chi phối mạnh mẽ, chặt chẽ của pháp luật, quản lý của Nhà nước

Bất động sản là hàng hóa có giá trị về mặt kinh tế, văn hóa, chính trị, quân sự nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, quản lý của Nhà nước Nhà nước quản lý thị trường bất động sản bằng pháp luật: Luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản… Bất động sản muốn trở thành một hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường chẳng những được pháp luật quy định về quyền mua, bán, thế chấp, góp vốn mà pháp luật còn hướng dẫn (quy định) biện pháp hợp đồng giao dịch dân sự, quy định nộp thuế, đăng kí giao dịch với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Cung trong thị trường bất động sản không phản ứng kịp với với sự thay đổi của cầu

Trong thị trường hàng hóa bình thường, khi nhu cầu tăng lên thì cung cũng

tăng theo Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản cung không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bời vì việc tạo lập bất động sản mất nhiều thời gian và phức tạp như: thời gian tìm hiểu thị trường, mua đất, xin giấy phép xây dựng

Tuy nhiên trong ngắn hạn, cung của một loại bất động sản cũng có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngược lại

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Bất động sản là hàng hóa có giá trị cao, người cần có một khối lượng tiền lớn để đáp ứng khả năng thanh toán Do đó cần phải huy động vốn từ các Ngân hàng, tổ chức tài chính Thị trường vốn phát triển làm cho lượng vốn huy động tăng lên, thị trường bất động sản phát triển và ngược lại [7]

- Thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyên gia với trình độ cao.Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu sự minh bạch làm cho người mua thiếu thông tin, thiếu niềm tin khi đầy tư một lượng vốn lớn vào bất động sản Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp) Thực tế cho thấy, nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao Do đó cần phải có những người tư vấn với trình độ cao, kiến thức sâu rộng,

am hiểu pháp luật và nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản

- Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định

Bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng giới hạn Nhìn chung tổng cung về đất đai là không đổi

c Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:

- Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường bất động sản tư

liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng.

+ Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

+ Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

+ Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống…

- Căn cứ vào khu vực có bất động sản

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường thương mại, thị trường bất động sản công cộng v.v

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh, thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở: thị trường đất nông nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp: thị trường bất động sản công cộng

- Căn cứ theo công dụng của bất động sản

+ Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

+ Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )

+ Thị trường công trình công nghiệp

+ Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

+ Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được như di sản văn hoá, di tích lịch sử…

- Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh)+ Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản

+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

+ Thị trường cho thuê bất động sản

+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

+ Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, đấu giá bất động sản…

- Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học,

có thể cho rằng thị trường bất động sản nước ta bao gồm thị trường bất động sản

sơ cấp và thị trường bất động sản thứ cấp

Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu

tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất

Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập bất động sản (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc, ), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá bất động sản nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp

2.1.1.3 Thực trạng về thị trường bất động sản.

Hiện tại trên địa bàn Tỉnh có 9 sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động

và sản phẩm giao dịch chủ yếu giao dịch các sản phẩm của đơn vị, còn với tư nhân thì chỉ tham gia ở mức độ thăm giò, chưa phổ biến Ngoài ra một số Công

ty thị trường bất động sản tình hình giao dịch trên thị trường bất động sản trên địa bàn Tỉnh hiện đang trầm lắng, chưa hình thành thị trường bất động sản theo đúng nghĩa Số lượng khách hàng mua bất động sản nhỏ lẻ, chủ yếu giao dịch tự phát trong dân không qua với sảm phẩm chủ yếu là đất nền

Số lượng giao dịch thành công qua sàn( chủ yếu là đất nền) có 18 trường hợp

với tổng giá trị 23.544.000.000 đồng Về giá cả nhà, đất ở, căn hộ chung cư không tăng so với năm 2011, có những dự án dảm đến 30% so với thời kì đỉnh điểm.

Một số hoạt động văn phòng cho thuê trên địa bàn chủ yếu tại Thành phố Huế như: Trụ sở làm việc công ty TNHH NN MTV( 2.210m2sàn)

Trụ sở văn phòng công ty CPKDN TT Huế( 1.152m2), văn phòng cho HCC Building của công ty xây lắp Thừa thiên Huế( 12.500m2)

thuê-Về cấp chứng chỉ hành ngề môi giới và định giá bất động sản, trong năm 2013: Môi giới bất động sản đã cấp 56 trường hợp, định giá bất động sản 18 trường hợp

HIện nay bộ máy quản lý nhà ở cấp huyện chưa đáp ứng nhu cầu theo yêu cầu của Luật nhà ở, chủ yếu được giao nhiệm vụ tại phòng Công thương, vị vậy việc tổng hợp số liệu thống kê về nhà ở hàng năm gặp nhiều khó khăn.[17]

2.1.1.4 Khái niệm và đặc điểm nhà ở

a Khái niệm nhà

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu

- Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với không gian bên ngoài dùng để ở

- Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên [13]

b Đặc điểm của nhà ở

- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trên đất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu.Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến

vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất

- Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người

có thu nhập thấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém

Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn

- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với các hàng hóa khác khi mua sắm thì

việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao.

- Nhà ở rất đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán từng nơi khác nhau

c Ý nghĩa của nhà ở

- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị:Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn hóa khu vực, môi trường tự nhiên khu vực…ảnh hưởng rất lớn tới tái sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế Chẳng hạn như khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian

Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động tới những ngành có liên quan đến xây dựng như ngành công nghiệp vất liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị máy móc xây dựng Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hóa như: Dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất Cùng với chính sách của nhà nước thì chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống ngân hàng, phân bố dân cư và nguồn lao động

Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trường, trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận.Trong khi đó thị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẻ và diển ra sôi nổi ở các đô thị lớn.Cung - cầu

và chất lượng nhà ở sẻ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, điều này thế hiện ở những cơn sốt giá đất

- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động

đô thị:

Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá trình sản xuất Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt

Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng

tự nhiên ánh nắng, mưa, gió bão, giá rét…mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục

đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người.

- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội:

Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình

độ phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của mỗi dân tộc Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó Xã hội ngày càng phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mỗi ngày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp [13]

2.1.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò nhà ở chung cư

2.1.2.1 Khái niệm nhà ở chung cư

Căn cứ khoản 1,2,3 Điều 70 về việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo Luật nhà ở 2005 quy định

- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà

chung cư [11].

- Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm

+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc

sở hữu riêng

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng

chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,

tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào

+ Hệ thống hạ tâng kỷ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung

cư đó

2.1.2.2 Đặc điểm về nhà chung cư

- Nhà chung cư được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà Mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình Gia đình vô’n khác nhau về mặt cấu trúcnhân khẩu, về mối quan hệ giữa các thành viên, về nghề nghiệp xã hội, cho nên để thiết kế tốt nhà chung cư thì người thiết kế phải nắm được tỉ lệ cấu trúc các loại

hộ gia đình khác nhau trong đốỉ tượng dân cư mình phục vụ tại khu ở tương lai.Trong từng khu nhà, tỉ lệ các loại căn hộ phải phù hợp hoặc gần phù hợp vói thực tế lúc khai thác sử dụng (cần dựa trên các số liệu điều tra và dự báo)Nếu như trong các căn nhà bình thường, ít tầng, kiến trúc sư thiết kế dựa theo đơn đặt hàng của chủ nhân các gia đình sẽ đến ở trong tương lai, thì trong mảng nhà ở chung cư này, người kiến trúc sư phải dựa trên những nghiên cứu tiếp thị, điều tra xã hội, những thông kê về dân số, gia đình để đưa ra những thông số hợp lý

- Tiêu chuẩn diện tích ở, các tiện nghi đời sông phải được nghiên cứu, đáp ứng, căn cứ trên điều kiện kinh tế xã hội của đất nước theo những quy pháp hiện hành nhằm bảo đảm cho đại bộ phận những người nghèo, thu nhập thấp có khả năng toại nguyện sự mưu cầu một chỗ ở Nói cách khác, loại hình nhà ở này phải tuân theo những định hướng và không chế của chính sách nhà ở

- Thiết kê phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn (nhanh, nhiều, tốt, rẻ) Thông thường, người ta sử dụng phương pháp xây dựng công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, sử dụng lặp đi lặp lại nhiều lần một sêri mẫu

- Loại nhà này không trang bị thang máy, còn với những căn hộ ở trên tầng năm thì phải thiết kế những kiểu căn hộ thông tầng (người sử dụng căn hộ này chỉ lên đến tầng năm bằng thang bộ chung, từ tầng năm đến tầng bảy là phạm vi liên hệ trong một gia đình) Tuy nhiên vể giải pháp mặt bằng – không gian thì chung cư nhiều tầng và cao tầng như nhau, có khác là chỉ ở nút giao thông đứng

có hay không có thang máy

2.1.2.3 Vai trò của nhà chung cư

a Nhà chung cư góp phần an sinh xã hội và tiết kiệm quỹ đất

- Nhà chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh

vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác ) Với tốc phát triển nhanh ở các đô thị cũng kéo theo một số vấn đề bất tiện cho người dân, việc không thích nghi tốt với sự thay đổi mạnh mẽ đã làm cho một số tầng lớp người dân sống ở đô thị không kiếm được việc làm hay những người có thu nhập thấp, hơn thế nhu cầu an sinh của họ cũng bị xáo trộn lớn Giá thành cao và quỹ đất hạn chế khiến cho không ít người dân khó có thể tìm ra một nơi sinh hoạt đầy đủ Do đó, với các nhà đầu tư thì nhà chung cư cho người có thu nhập thấp đang được ủng hộ và đáp ứng nhu cầu của nhiều người dân.

- Đất nước ta đang trong thời kỳ hội nhập kinh tế thế giới, với sự phát triển mạnh mẽ tổng thể về mọi mặt để đáp ứng hơn nữa nhu cầu của người dân Tuy nhiên việc phát triển này buộc chúng ta phải đầu tư cơ sở hạ tầng, vật chất trong khi đó quỹ đất có hạn và nhu cầu an sinh của người dân luôn được đặt ra hàng đầu Do đó giải pháp nhà chung cư hiện nay đang được nhà nước quan tâm thúc đẩy với mục đích giải quyết nơi ở và sinh hoạt của người dân cũng như cung cấp cho họ những dịch vụ và chất lượng tốt hơn Hơn nữa việc đầu tư xây dựng chung cư còn để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau

b Phát triển chung cư góp phần kích cầu đầu tư các dự án

- Theo quy định của Luật nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung

cư sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế miễn tiền sữ dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như : được vay vốn từ Qũy phát triển nhà ở của địa phương, được Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh xem xét,

hổ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương Ngoài ra nhà nước còn hổ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở chung cư cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giá thành xây dựng công trình [10]

- Những hỗ trợ riêng của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do nhà ở thương mại quá cao, việc đầu tư phát triển chung cư với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này

- Mặt khác, phát triển các dự án nhà ở chung cư góp phần kích cầu một số

các lĩnh vực khác nhau như: Ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm da dụng những ngành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung.

c Góp phần bình ổn thị trường bất động sản

Việc phát triển nhà ở chung cư sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng nhà ở trên thị trường hiện nay Đồng thời việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường

sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở, thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạnh tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở riêng biệt Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó

2.1.2.4 Quy định của nhà nước về nhà chung cư

Thứ nhất: Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư

- Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

+ Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình

hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không

sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu

tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan

có thẩm quyền

Thứ hai: Tiêu chuẩn thiết kế nhà chung cư

a Căn cứ khoản 1,2 Điều 47 tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội Luật nhà ở năm 2005 thì

- Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kể bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:+ Tại các đô thị loại đặc biệt phải là nhà 5 hoặc 6 tầng

+ Tại các đô thị loại I, II, III, IV, V phaỉ là nhà không quá 6 tầng

- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn

- Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước để phục vụ cho các đối tượng là công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư không quá 70 m2, không khống chế số tầng, chủ đầu tư được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành, phù hợp với quy hoạch được cơ quan

có thẩm quyền phê duyệt [10]

b Việc lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật

c Đơn vị tư vấn thiết kế phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội để thiết kế nhà ở, bảo đảm chất lượng và hạ giá thành xây dựng, khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội

Thứ ba: Thời hạn sử dụng nhà chung cư

a Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định của nhà nước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở

b Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

- Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người

sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định

- Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác

c Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư được quy định như sau:

- Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới

- Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt

- Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở

- Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện

+ Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá

dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung

cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ tư: Quản lý vận hành nhà chung cư

a Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

- Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện

- Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện

b Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:

- Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư

- Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường

- Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

c Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành

hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư

d Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định của nhà nước.Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản

lý vận hành được thực hiện theo quy định của pháp luật

e Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau

Thứ năm: Bảo trì nhà chung cư

a Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần

sở hữu chung Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu

riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

b Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật, việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định

c Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Khái quát thực trạng công tác quản lý các khu chung cư tại Việt Nam

Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng

kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Gần đây, nhà chung cư đã được đầu tư xây dựng ở các đô thị lớn với tốc độ khá cao Theo số liệu điều tra về nhà ở đến cuối năm 2009, toàn quốc có trên 350.000 căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng, trong đó thành phố Hà Nội có số lượng khá lớn, khoảng 126.000 căn, chiếm 36% của cả nước.Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển nhà chung cư, công tác quản lý

sử dụng nhà chung cư trong cả nước đã bước đầu đạt được một số kết quả nhất định Tình trạng lấn chiếm trái phép tại các nhà chung cư đã được chấm dứt Thông qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống trong các khu chung cư; đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà chung cư theo hướng văn minh, hiện đại

Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử dụng là người đi thuê Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung, ) Để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã

có các quy định khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung

cư trong Luật Nhà ở được Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội , Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội,Quyết định 08/2008/QĐ -BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng

nhà chung cư , Quyết định số 24/2013/QĐ -UBND ngày 03/7/2013 của UBND thành phố Huế về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế [10].

Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc tăng cường thực hiện quản

lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cư

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng về số lượng, trong quản lý nhà chung cư cũng đã nảy sinh một số vướng mắc, bấp cập Thực tế đã xảy ra một số tranh chấp liên quan đến vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư cũng như chưa có sự thống nhất trong việc thu phí dịch nhà chung cư gây bức xúc cho các hộ dân tại các nhà chung cư và trong dư luận

2.2.2 Thực trạng nhà ở thành phố Huế

a Thực trạng chung về nhà ở

Công tác quản lý các khu chung cư của thành phố Huế còn phân tán, chưa tập trung đầu mối và sự quan tâm chưa đúng mức trong thời gian dài nên việc quản lý còn nhiều hạn chế và bất cập

- Tình trạng các khu chung cư do các cơ quan tự quản xây dựng tùy tiện không theo quy chuẩn, chế độ chính sách chung dẫn đến tình trạng hiệu lực quản

lý thấp

- Các chung cư do Nhà nước quản lý cho thuê chủ yếu là do tiếp quản và thực hiện các chính sách cải tạo trước đây Hiện nay, các khu chung cư này đang

hư hỏng xuống cấp, kinh phí đầu tư sửa chữa, nâng cấp không đáp ứng nhu cầu

- Tính đến nay, trên địa bàn thành phố đã có thêm nhiều khu chung cư, song chưa tạo được các khu phố đẹp, khang trang, chưa tạo được sự hài hòa giữa không gian kiến trúc và cảnh quan thiên nhiên

Phát triển nhà ở xã hội và thương mại chủ yếu tập trung trên địa bàn Thành phố Huế, còn các huyên thị xã chủ yếu phân bố bán nền Đối với Thành phố Huế

đã phát triển một số chung cư phục vụ tái định cư để chỉnh trang đô thị, một số

dự án chung cư thương mại do các đợn vị thực hiện nhưng số lượng không lớnCác chính sách hỗ trợ kịp thời về nhà ở cho các đối tượng có công với cách mạng theo Quyết định 167/2008QĐ-CP của Chính phủ, Quyết định số 1693/QĐ-UBND ngày 30/08/2013 của UBND Tỉnh Thừa thiên Huế…Các

chương trình 134,135 hỗ trợ hộ nghèo, cận nghèo…Được thực hiện tốt, góp phần đảm bảo an sinh xã hội

Mặt khác thực trạng cho thấy một số khu chung cư lại kém về chất lượng

sử dụng, tình trạng xây dựng tự phát là phổ biến dẫn đến lãng phí đất đai, chất lượng thẩm mỹ, hạ tầng kỹ thuật kém do đó không tạo được sự phát triển đồng

bộ và chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của mọi tầng lớp dân cư

b Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng

Chủ yếu tập trung vào 8 đối tượng chính: Nhà ở cho người có công với cách mạng, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức Nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nhà ở cho người nghèo, nhà ở cho sinh viên, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ Nhu cầu theo từng giai đoạn sau:

- Giai đoạn đến 2015: xây thêm 387.687m2 sàn, tương ứng với 10.076 hộ, giải quyết cho 48.723 người có nhu cầu về chỗ ở

- Giai đoạn đến năm 2020: xây dựng thêm 1.213.379m2 sàn, tương ứng với 25.718 hộ, giải quyết cho 128.468 người có nhu cầu về nhà ở [16]

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp nhu cầu dự án nhà ở cho các đối tượng trên địa bàn

Tỉnh thừa thiên Huế

Đối tượng Diện tích Nhu cầu đến 2015Số hộ Số người Diện tích Nhu cầu đến 2020Số hộ Số ngườiNhà ở cho người có

công với cách mạng 30.912 906 3.624 72.128 2.114 8.456Nhà ở cho Cán

71.46 3.184 11.841 200.136 8.057 36.858 Nhà ở sinh viên 28.421 1.514 12.110 145.580 3.097 24.773Nhà ở tái định cư 125.000 2.500 10.000 320.820 5.347 21.388 Nhà ở công vụ 5.100 85 340 17.500 250 1.340 Tổng cộng 387.687 10.076 48.723 1.213.379 16.363 128.468

(Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở Tỉnh thừa thiên Huế đến năm 2020 tầm nhìn 2030)

- Thành phố Huế việc nhà ở là vấn đề rất cấp thiết, đó là một trong những thành phố tập trung số lượng sinh viên đông thứ 3 cả nước nên việc giải quyết nhà

ở cho sinh viên là vấn đề không thể thiếu trong các quy hoạch dự án về nhà ở do

chính phủ tổ chức, dưới đây là bảng thống kê một số Kí túc xá sinh viên hiện có trên địa bàn thành phố Huế thể hiện thực trạng phát triển nhà ở sinh viên.

Bảng 2.2 Loại hình dự án nhà ở kí túc xá sinh viên trên địa bàn thành phố Huế

KTX sinh viên ĐH Huế Đường Võ Văn Tần, TP Huế 2.500 2.200 304 KTX sinh viên ĐH Nông

lâm Đường TrầnVăn Kĩ 13.000 3.500 500KTX sinh viên ĐH Sư

phạm Đường ĐộiCung 5.200 4.840 470KTX sinh viên Cao đẳng

sư phạm Vĩ Dạ 8.455 2.386 180KTX sinh viên ĐH Cao

đẳng y tế Đường Nguyễn Trường Tộ 22.439 2.693 344KTX sinh viên ĐH Cao

đẳng công hiệp Đường Nguyễn Huệ 802 3.172 424

(Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Thừa thiên Huế tầm nhìn 2020 đến 2030 )

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố Huế

- Các khu nhà chung cư trên địa bàn thành phố Huế Đặc biệt đề tài tập trung tìm hiểu về 2 chung cư Bãi Dâu và Vicoland

3.2 Phạm vi ngiên cứu

- Pham vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Huế

- Phạm vi thời gian:

+ Thời gian thực tập: từ ngày 05/01/2015 đến ngày 08/05/2015

+ Thời gian sử dụng số liệu: Từ năm 2012 đến năm 2015

3.3 Nội dung ngiên cứu

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật về nhà ở chung cư

- Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố

- Thực trạng một số nhà chung cư và dự án xây dựng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Huế

- Nghiên cứu thực trạng của hai chung cư Bãi Dâu - Phường Phú Hậu và chung cư Vicoland – Phường Xuân Phú

- Đưa ra các giải pháp phát triển một số dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố

3.4 Phương pháp ngiên cứu.

3.4.1 Phương pháp quan sát, khảo sát thực tế

Đề tài sử dụng phương pháp này để quan sát, chụp ảnh ảnh các công trình đầu

tư, các căn hộ, chung cư của dự án chung cư Từ đó có những cơ sở thực tế trong phân tích, đánh giá thực trạng các dự án chung cư trên địa bàn thành phố Huế

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.2.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Phương pháp điều tra phỏng vấn: dùng phiếu phỏng vấn để thu thập thông tin về thực trạng nhà chung cư Nghiên cứu sẽ sử dụng 60 phiếu hỏi để phỏng vấn, thu thập thông tin ở 2 khu chung cư Bãi Dâu và Vicoland trên địa bàn thành phố Huế.

3.4.2.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Nghiên cứu tài liệu, thu thập số liệu, các bài số liệu về thị trường bất động sản, thị trường nhà ở chung cư các loại bản đồ liên quan đến nghiên cứu được kế thừa và thu thập ở các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan nhằm phục vụ cho nghiên cứu

- Tìm hiểu các loại văn bản pháp luật liên quan đến nhà chung cư

- Tham khảo các công trình nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố Huế

3.4.2.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

Sau khi thu thập số liệu dưới sự giúp đỡ của các phần mềm máy tính Microsolf Word và Microsolf Excel tiến hành thống kê, phân tích đánh giá và tìm ra mối liên hệ giữa các số liệu

Ngoài ra đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: Phân tích tổng hợp, phân tích kinh tế, phương pháp kế thừa…

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Huế

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 4.1 Bản đồ hành chính Thành phố Huế [19]

TP Huế là đô thị trung tâm của tỉnh Thừa Thiên Huế, toạ độ từ 16o30'45'' đến 16o24' vĩ độ Bắc và từ 107o31'45'' đến 107o38' kinh độ Ðông Thành phố có diện tích tự nhiên là 7.168,49ha chiếm 1,42% diện tích toàn tỉnh, được tổ chức thành 27 phường

- Phía Tây Bắc và Tây Nam giáp huyện Hương Trà

- Phía Đông Bắc giáp huyện Phú Vang

- Phía Nam và Đông Nam giáp thị xã Hương Thủy

TP Huế nằm ở vị trí trung tâm của đất nước, trên trục Bắc - Nam các tuyến đường bộ, đường sắt Thành phố nằm trong vùng Kinh tế trọng điểm miền Trung kết nối với các trung tâm kinh tế lớn đang phát triển nhanh như Khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô, thành phố Đà Nẵng, Khu kinh tế Chu Lai, Dung Quất, Nhơn Hội

TP Huế có vị trí địa lý thuận lợi và có vai trò quan trọng trong quá trình phát