Bảo hiểm y tế tự nguyện trong luật bảo hiểm y tế việt nam

Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc thực hiện hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn còn một số bất cập trước áp lưc của xu thế hội nhậ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ THỊ HUYỀN THANH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ THỊ HUYỀN THANH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Hà Nội – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT 6 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 6 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất 6 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.2 Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 20 1.2.1 Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 20 1.2.2 Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 25 Kết luận chương 1 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 31 2.1 Chủ thể của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 31 2.1.1 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để đấu giá quyền

sử dụng đất 31 2.1.2 Bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 37 2.2 Đối tượng của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 52 2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 60 2.4 Hình thức hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 63 Kết luận chương 2 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 68

3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 69

3.2 Giải pháp thực hiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 81

Kết luận chương 3 83

KẾT LUẬN 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

LỜI MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Để phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện

đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ

trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý [41, tr.1] Nhà

nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước,

tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn

định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu

tiền sử dụng đất Nhà nước cũng tiến hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng Thực

tế sử dụng đất tại các địa phương sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đã chứng

minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách có thu tiền sử dụng Đây chính là nền

tảng, tiền đề quan trọng cho các chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung

và pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng sau này

Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc thực hiện hợp đồng đấu giá quyền sử dụng

đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn còn một số bất cập

trước áp lưc của xu thế hội nhập của các tổ chức kinh tế khu vực và quốc tế cũng

như còn chồng chéo, mâu thuẫn với hệ thống pháp luật trong nước Hiệu lực quản

lý nhà nước đối với các tổ chức hoạt động bán đấu giá đất đai tại địa phương chưa

cao ảnh hưởng đến việc bảo vệ lợi ích của Nhà nươc, quyền lợi của cá nhân, tổ chức tham gia bán đấu giá thể hiện ở công tác tổ chức còn kém, người tham gia đấu giá

chưa nắm rõ được vai trò của mình hay công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị chưa thống nhất

Do đó, để khắc phục những hạn chế còn thiếu sót của hệ thống pháp luật về

hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiên cứu, rà soát hiện

trạng cũng như các quy định hiện nay nhằm hoàn thiện, tạo khuôn khổ pháp lý đồng

bộ, thống nhất toàn diện Chính vì vậy, đề tài “Pháp luật về hợp đồng đấu giá

quyền sử dụng đất ở Việt Nam” được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ

sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định Từ đó tìm ra

những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị

trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh

2 NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

Làm rõ cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dung các quy quy định của pháp

luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật thực

định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng

đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Với mục đích nghiên cứu, làm rõ những quy định về hợp đồng đấu giá quyền

sử dụng đất; tìm hiểu và đóng góp một phần hiểu biết của mình vào quá trình xây

dựng và hoàn thiện cơ chế pháp lý về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Tôi đã

chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm

đề tài cho luận văn thạc sỹ của mình

4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Hợp đồng về đấu giá quyền sử dụng đất là một đề tài rộng, tuy nhiên Luận

văn chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của hợp đồng đấu

giá quyền sử dụng đất trong việc đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Pháp luật đất đai điều chỉnh: trong phạm vi nghiên cứu đề tài của Luận văn, tác giả chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu đường lối, chủ trương, chính sách của

Đảng, Nhà nước về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất của nước ta trong giai

đoạn hiện nay, Bộ luật dân sự và các văn bản luật đất đai Tuy nhiên, để đảm bảo

tính khoa học, chặt chẽ, tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối

quan hệ biện chứng với các quy phạm pháp luật có liên quan của các ngành luật

khác;

5 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Đã có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu đề cập đến một số khía cạnh về

những vấn đề liên quan đến đề tài như: Tác giả TS Đặng Thị Bích Liễu, Trần Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng, ThS Bùi Thị Tuyết Mai, Trần Đăng Vinh những vấn đề lý luận của các bài viết cũng như các luận văn của các tác giả kể trên vẫn

mang ý nghĩa sâu sắc và có tính kế thừa cao cho những công trình nghiên cứu về

sau Tuy nhiên các công trình nghiên cứu trên đề cập về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật

biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài

7 TÍNH MỚI VÀ NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI

7.1 Tính mới của đề tài

Ở Việt Nam đã có công trình nghiên cứu khoa học, luận văn về bán đấu giá

quyền sử dụng đất, tuy nhiên đều là những nghiên cứu tổng thể về những vấn đề

liên quan đến bán đấu giá hoặc những nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất ở

các địa phương cụ thể chứ chưa đi sâu nghiên cứu về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; cũng đã có những công trình nghiên cứu khoa học về hợp đồng song chưa

có ai chọn lựa đề tài cụ thể là hợp đồng trong bán đấu giá quyền sử dụng đất Như vậy, đây là luận văn đầu tiên ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta

7.2 Những đóng góp của đề tài

Đề tài “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam”

được nghiên cứu để đạt được những kết quả sau:

- Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp luật nước ta về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất từ trước đến nay;

- Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, giúp các nhà lập pháp tham khảo để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Cụ thể, là các quy định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

8 CƠ CẤU LUẬN VĂN

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tác giả rất mong nhận được những lời nhận xét, đánh giá góp ý để có thêm kinh nghiệm nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt Về mặt thuật ngữ khoa học, đất đai được hiểu theo nghĩa rộng là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đôi với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người Luật đất đai năm 1993 của nước ta

cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý gia, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phong Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”[41, tr.1] Vai trò của đất đai đối với

mỗi ngành cũng rất khác nhau Đối với các ngành nông – lâm nghiệp, đất đai là yếu

tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo…) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…) Quá trình sản xuất nông – lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu sinh học tự nhiên của đất Đối với các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất – văn minh tinh thần, các thành tựu khoa học kỹ thuật – văn

hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất Trong giai

đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con người còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp Thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng bước được mở rông, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn Đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện

cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại Do vậy, có thể nói đất đai là một trong những thước đo sự giàu có của một quốc gia Với tầm quan trọng đặc biệt về chính trị, kinh tế, xã hội nên ở Việt Nam đất đai đã được

khẳng định là thuộc sở hữu toàn dân theo Hiến pháp năm 1992[38, tr.4], sửa đổi, bổ sung năm 2001 Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá

nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng nhiều hình thức như: Giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu về sử dụng đất, bao gồm hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng bằng hợp đồng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Khi Nhà

nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đât đối với người sử dụng đất chính là Nhà nước đã thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai Tùy đối tượng người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất mà Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng của quản lý nhà nươc đối với đất đai, là hoạt động giao trên

thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng

theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định Một trong những trình tự quan trọng để được giao đất (áp dụng đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất) và thuê

đất là đấu giá quyền sử dụng đất Chủ thể của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có hai bên: một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với tư cách là người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tức bên

bán (chủ thể bắt buộc); một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất mong muốn được Nhà nước giao eđất hoặc cho thuê đất, tức bên mua (chủ thể tự

nguyện) Đối tượng đấu giá là quyền sử dụng đất

Như vậy, có thể khái quát đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của

chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là

các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, những người

muốn được nhận quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự,

thủ tục nhất định Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người

được nhận quyền sử dụng đất đấu giá

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo

tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Không thể phủ nhận những vai trò to lớn của đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thể:

Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất công khai góp phần giải quyết vấn đề

khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như

giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư lại bán với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường

bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp

đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp

đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy vô

hình chung đã tạo mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị thu hồi đất và nhà đầy tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tư

chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt

bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện

Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia

đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị

thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn

người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn Khi hình

thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị

trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị

trường vốn đang rất bức xúc hiện nay

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”

trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,

cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho” Đây là cơ hội để cho tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất,

đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ

hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng

thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song không thể phủ nhận những ưu thế của

phương thức này Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và

nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự

án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá

quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang

Trong quan hệ với đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đồng thời là một

tổ chức chính trị - quyền lực, đại diện cho toàn xã hội thực hiện thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi lãnh thổ Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đât,

cho thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là đã tạo một “kênh” quan

trọng để phân phối quỹ đất đai cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy hoạch và pháp luật Để có thể phản ánh đúng giá trị thực của đất đai trên thị trường, tạo khả

năng điều tiết nguồn lợi đất đai cho việc phát triển kinh tế và đời sống dân sinh,

pháp luật đất đai quy định: Nhà nước giao đất có thu tền sử dụng đất, cho thuê đất

theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Việc Nhà nươc giao đất hoặc cho người sử dụng đất thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trực tiếp đưa quyền sử dụng đất vào tham gia thị trường quyền sử

dụng đất trong thị trường bất động sản Do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có chủ

thể và đối tượng đặc biệt Cụ thể:

Thứ nhất, đối tượng của đấu giá thương mại là hàng hóa – là tài sản (bao

gồm cả quyền tài sản), còn trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, đối tượng đấu giá chỉ là quyền tài sản mà không bao hàm tài sản (đấu giá mà không dẫn đến thay đối chủ sở hữu đối với tài sản) Do tính chất sở hữu đối với đất đai (đất đai thuộc

sở hữu toàn dân) và vai trò quan trọng của đất đai đối với đời sống của con người, trong phát triển kinh tế - xã hội, nên khi tham gia thị trường, đất đai không hoàn toàn giống như các tài sản khác, đất đai không thể được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường Đất đai (với nghĩa là một khoảnh đất, một diện tích xác định ở một

vị trí nào đó) không phải là đối tượng trực tiếp tham gia thị trường bất động sản, tham gia giao lưu dân sự Cái mà được gọi là “hàng hóa” trao đổi trên thị trường, đem ra đấu giá chính là quyền sử dụng đất – một quyền tài sản do Nhà nước quản

lý Như vậy, trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, đối tượng đem ra đấu giá là quyền sử dụng đất (một quyền tài sản) và quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ tài sản là đất

Thứ hai, về chủ thể của đấu giá quyền sử dụng đất

Với tính chất là một phương thức để Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất, trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, người có tài sản bán đấu giá bắt buộc phải là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất Người tham gia đấu giá phải là các tổ chức, cá nhân đáp ứng

đủ các điều kiện do pháp luật đất đai quy định như: Có năng lực hành vi dân sự, có khả năng sử dụng đất được giao đúng mục đích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (có điều kiện về vốn, đáp ứng khả năng tài chính…) Ngoài ra, còn phải đáp ứng các điều kiện khác về sử dụng đất do pháp luật quy định

Trong quan hệ đấu giá thương mại, người có hàng hóa bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản Còn người có tài sản bán đấu giá quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu hay người được chủ sở hữu

ủy quyền về đất đai, mà là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật – đại diện cho chủ sở hữu được quyền quy định, xét

mức giá khởi điểm, bước giá, xác nhận kết quả đấu giá, thu tiền theo kết quả trúng đấu giá và sử dụng số tiền thu được theo quy định Khi tổ chức đấu giá, bên tổ chức đấu giá (có thể là cơ quan quản lý nhà nước hoặc tổ chức đấu giá tư nhân) có nghĩa

vụ thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, những nội dung có liên quan đến thửa

đất, hình thức trả giá, kết quả đấu giá; ban hành quy chế đấu giá; xác định tư cách người tham gia đấu giá; giá khởi điểm, bước giá, kết quả đấu giá; hoàn thiện các

giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao cho các tổ chức, cá nhân trúng

giá

Người tham gia đấu giá trong quan hệ đấu giá thương mại nói chung là các

cá nhân có năng lực hành vi, đại diện các tổ chức có năng lực chủ thể pháp lý theo quy định của pháp luật Còn người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ

chức, cá nhân bị hạn chế bởi các điều kiện của quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất Các điều kiện này bao gồm điều kiện để được tham gia đấu giá, điều

kiện (nghĩa vụ) khi tham gia đấu giá và điều kiện khi trúng đấu giá

Để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân tham gia phải đáp ứng các điều kiện nhất định Đầu tiên, tổ chức, cá nhân đó phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà

nước cho thuê đất Hai là, các tổ chức, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất, có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính đáp ứng yêu cầu sử dụng đất theo quy hoạch và nguồn tài chính này phải không có nguồn gốc ngân sách Ba là, người tham gia đấu giá không thuộc trường hợp bị pháp luật cấm tham gia đấu giá Ngoài ra, họ còn phải thực hiện đầy đủ các thủ tục về đăng ký tham gia đấu giá

theo Quy chế đấu giá do bên tổ chức đấu giá ban hành phù hợp với quy định của

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Mục đích của việc quy định trên là để đảm bảo quyền sử dụng đất được giao phù hợp với mục đích sử dụng các loại đất, phù hợp với cơ chế tài chính trong hoạt động của cơ quan nhà nước cũng như đảm bảo

an ninh quốc gia, dân tộc

Bên cạnh các quyền cơ bản khi tham gia đấu giá như quyền thực hiện đăng

ký tham gia đấu giá trong thời hạn, ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình tham gia đấu giá, quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền được nhận lại tiền đặt cọc… theo luật định; tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện nhiều trách nhiệm tương đương Các trách nhiệm này bao gồm nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước (tiền đặt cọc) cho bên tổ chức đấu giá, bỏ giá theo đúng hình thức đấu giá mà quy chế đấu giá quy định Việc nộp một khoản tiền đặt trước theo quy định cho bên tổ chức đấu giá là một hình thức ràng buộc bên tham gia đấu giá phải thực hiện các nghĩa vụ của mình khi tham gia đấu giá do pháp luật quy định và khoản tiền đặt trước này như là một bảo đảm cho bên

tổ chức đấu giá trong trường hợp bên tham gia đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ của mình Còn phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, là khoản tiền mà người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp cho bên tổ chức đấu giá, khoản phí này dùng để trang trải các chi phí cho quá trình

tổ chức bán đấu giá có quyền sử dụng đất Căn cứ hình thức đấu giá được quy định trong quy chế đấu gia, việc bỏ giá theo đúng hình thức đấu giá là để đảm bảo giá trị pháp lý của việc bỏ giá Hậu quả của việc không tuân thủ, vi phạm quy chế đấu giá

dù cố ý hay vô ý đều dẫn đến việc bỏ giá trở nên không có giá trị pháp lý và đương nhiên người tham gia đấu giá phải chấm dứt việc tham gia đấu giá và chịu trách nhiệm về việc không tuân thủ này

Trường hợp trúng giá (người bỏ giá cao nhất), người trúng giá xác nhận kết quả đấu giá, phải nộp tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất) theo kết quả đấu giá dã được phê duyệt, theo tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá; phải làm các thủ tục

để nhận đất; phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định của Nhà nước về quản lý đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu tư và xây dựng Người trúng đấu giá được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc được thuê đất với thời hạn tùy theo loại đất, mục đích sử dụng của đất trúng đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã quyết định Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Được chuyển giao một cách có điều kiện quyền chiếm hữu, quyền quản lý và

quyền sử dụng đất chứ không được chuyển giao quyền sở hữu đất đai Không có quyền sở hữu đối với diện tích đất trúng đấu giá mà chỉ có quyền sử dụng (không thể trở thành trở thành chủ sở hữu tài sản trúng đấu giá) là một đặc trưng của đấu giá quyền sử dụng đất so với các loại hình đấu giá khác Người trúng đấu giá được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (ví dụ: Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ờ và tài sản khác gắn liền với đất; quyền được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; co nghĩa

vụ sử dụng đất đúng diện tịch, đúng mục đích, đúng thời hạn, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất theo dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…) Đồng thời họ cũng phải thực hiện các quy định của Nhà nước về quản lý, sử dụng đất đai, môi trường; quản lý quy hoạch, đầu tư, kiến trúc và xây dựng; nộp tiền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá; không được thay đổi mục đích sử dụng đất; không được bỏ hoang hóa gây lãng phí đất đai; phải thực hiện việc xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng, trong thời hạn mà quy chế đấu giá quy định

Tóm lại, từ góc độ tính chất sở hữu, tính chất hoạt động quản lý nhà nước về

đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thực hiện hành vi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền

sử dụng đất là thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, thực hiện nhiệm vụ quản

lý nhà nước về đất đai Như vậy, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất là quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình Nhà nước thực hiện quản lý nhà nước về đất đai

Từ những đặc trưng trên cho thấy, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có tính chất hành chính, là một quan hệ hành chính Theo tính chất này, sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, đảm bảo tuân thủ những nguyên tắc của quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi toàn bộ lãnh thổ quốc gia Một ví dụ cho thấy tính chất hành chính của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất là tiền thu Nếu như tiền thu được từ đấu giá thương mại sau khi trừ các khoản phí và chi phí bán

đấu giá hoàn toàn thuộc chủ sở hữu Chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt đối với tiền thu được từ đấu giá hàng hóa Còn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đât phải được nộp vào một tài khoản riêng tại Kho bạc Nhà nước hoặc thu nộp ngân sách nhà nước hàng năm Việc cấp phát vốn để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung bằng vốn thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định hiện hành về quản lý đầu tư, xây dựng và quản lý ngân sách nhà nước

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được pháp luật quy định, trong đó phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất lại có nhiều nội dung khác biệt hơn,

cụ thể như trên đã nêu đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, những người muốn nhận được quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá

Trong khi hợp đồng bán đấu giá tài sản là thỏa thuận giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá hoặc người đại diện của người đó về việc đấu giá tài sản theo nguyên tắc, thủ tục được pháp luật quy định; hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất có những điểm khác biệt cơ bản so với hợp đồng bán đấu giá tài sản nói chung Sự khác biệt thể hiện ở chủ thể, đối tượng và thủ tục, hình thức

thể hiện trong hợp đồng Về tổng quát, hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất là

thỏa thuận giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật với tổ chức bán đấu giá tài sản để

thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất

Về chủ thể, trong quan hệ đấu giá nói chung có thể chia ra như sau: nếu đây

là quan hệ bán đấu giá trực tiếp, tức là người có hàng hóa, tài sản đứng ra tự tổ chức bán đấu giá hàng hóa, tài sản thuộc chủ sở hữu của mình thì chủ thể bao gồm: người bán – người mua Trong đó, người bán là chủ sở hữu hàng hóa, người được chủ sở hữu hàng hóa ủy quyền bán hoặc người có quyền bán hàng của người khác theo quy định của pháp luật Còn nếu họ không tự đứng ra và tổ chức bán đấu giá được mà

phải thông qua trung gian, tức là các tổ chức bán đấu giá thì chủ thể của cuộc bán

đấu giá gồm: người bán, người mua và trung gian giữa họ là người tổ chức bán đấu giá và người điều hành bán đấu giá Người bán hàng hóa ở đây được phân biệt với người tổ chức đấu giá hàng hóa Người tổ chức đấu giá là thương nhân có đăng ký kinh doanh dịch vụ đấu giá hoặc là người bán hàng của mình trong trường hợp người bán hàng tự tổ chức đấu giá Như vậy, thuật ngữ người tổ chức đấu giá được đặt ra đối với cả trường hợp người bán tự mình tổ chức bán đấu giá hàng hóa và

trong cả trường hợp người tổ chức bán đấu giá là một thương nhân lấy hoạt động

dịch vụ tổ chức bán đấu giá làm nghề nghiệp của mình Xét về bản chất, người tổ

chức bán đấu giá là người tiến hành các công việc cụ thể của một cuộc bán đấu giá Trong trường hợp người bán đấu giá không tự mình tổ chức bán đấu giá hàng hóa

mà thuê một người tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tiến hành bán đấu giá thì

giữa hai người này phải hình thành một hợp đồng bán đấu giá trước khi các công

việc liên quan đến bán đấu giá được thực hiện Theo quy định của pháp luật, trừ

trường hợp tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính thì Trung tâm dịch

vụ bán đấu giá tài sản hoặc Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện không phải ký

kết hợp đồng bán tài sản mà chỉ cần căn cứ quyết định tịch thu và biên bản chuyển giao tài sản để tổ chức đấu giá, các trường hợp khác đều phải có hợp đồng bán đấu giá tài sản

Hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng bán đấu giá tài

sản bắt buộc phải lập như vậy Xuất phát từ những đặc trưng của quan hệ đấu giá

quyền sử dụng đất như đã nêu ở phần trước, hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất có chủ thể đặc trưng là Nhà nước và tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Do đất đai có tầm quan trọng về chính trị, kinh tế, xã hội cho nên, pháp luật Việt Nam đã quy

định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thực hiện thống nhất quản lý nhà

nước về đất đai Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá

nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng nhiều hình thức như: Giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Trong đó, pháp luật quy định cơ quan có thẩm

quyền có thể thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong những hình thức nhất định Chủ thể của quan hệ đấu giá quyền sử

dụng đất trong hợp đồng này, một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với tư cách là người thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân đối với đất đai – bên bán (chủ thể bắt buộc); một bên là tổ chức bán đấu giá tài sản – bên tổ chức bán đấu giá Tổ chức bán đấu giá tài sản trong đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản và Hội đồng bán đấu giá tài sản Nếu như Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản là các loại hình tổ chức bán đấu giá tài sản thông dụng,

phổ biến trong quan hệ bán đấu giá tài sản nói chung thì Hội đồng bán đấu giá tài

sản lại là một loại hình tổ chức bán đấu giá tài sản đặc trưng của quan hệ bán đấu

giá quyền sử dụng đất Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản là trung tâm do Chủ

tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ thành lập một Trung tâm Trung tâm

là đơn vị sự nghiệp có thu, có trụ sở, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng và Giám đốc Trung tâm phải là đấu giá viên Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản lại được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Ngoài các điều kiện về thành lập, hoạt động của từng loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, doanh nghiệp được hoạt động kinh doanh dịch

vụ bán đấu giá tài sản phải có đủ các điều kiện như: người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải là đấu giá viên; doanh nghiệp phải có trụ

sở, cơ sở vật chất, trang thiết bị cần thiết khác bảo đảm cho hoạt động bán đấu giá tài sản Khác với hai loại hình tổ chức bán đấu giá tài sản trên, Hội đồng bán đấu

giá tài sản là một tổ chức được thành lập tạm thời trong một số trường hợp đặc biệt

Cụ thể, Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp

hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực

hiện việc bán đấu giá Hội đồng bán đấu giá sẽ bao gồm đại diện của cơ quan có

thẩm quyền quyết định bán đấu giá tài sản, cơ quan tài chính, cơ quan tư pháp cùng cấp và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan

Về đối tượng, cũng là hợp đồng bán đấu giá tài sản, song đối với đối tượng đấu giá là quyền sử dụng đất lại mang những điểm khác biệt như phần trên đã nêu Đặc trưng về đối tượng này kéo theo nhiều đặc trưng về thủ tục liên quan Ví dụ đối với đối tượng là động sản, tại cuộc bán đấu giá, khi người điều hành tuyên bố hàng hóa/tài sản đã được bán cho người trả giá cao nhất thì hợp đồng coi như đã đươc giao kết và kể từ thời điểm này, các bên bị ràng buộc với nhau bởi các quyền và

nghĩa vụ Quyền tài sản phát sinh đối với người mua khi người đó đóng đủ khoản tiền đấu giá, tiền thuế, hoàn tất thủ tục giấy tờ đối với tổ chức bán đấu giá Đối với đối tượng là bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam, khi tiến hành giao dịch đối với loại tài sản này, về hình thức bắt buộc

phải thể hiện dưới dạng văn bản có chứng nhận, chứng thực Chính vì vậy, khi người điều hành tuyên bố tài sản đã được bán cho người trả giá cao nhất, tức là ký xác nhận sự giao kết hợp đồng thì ngoài việc đóng thuế, nộp tiền mua, ký vào các

giấy tờ cần thiết như văn bản đấu giá tài sản, người mua và người bán còn phải tiến hành các thủ tục chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo quy định của pháp luật dưới sự chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Về nội dung và hình thức hợp đồng, một hợp đồng dân sự thông thường có

thể có rất nhiều hình thức giao kết khác nhau, có thể bằng lời nói, bằng văn bản

hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định Tuy nhiên, theo quy định hình thức của hợp

đồng bán đấu giá tài sản nói chung và hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất nói

riêng phải được thể hiện dưới hình thức văn bản Đối với hợp đồng bán đấu giá được ký trực tiếp giữa bên bán và bên mua, hợp đồng bán đấu giá sẽ có các nội

dung chủ yếu sau[60, tr.8]:

a) Tên, địa chỉ của người bán đấu giá tài sản;

b) Họ, tên của người điều hành cuộc bán đấu giá tài sản;

c) Họ, tên, địa chỉ của người có tài sản bán đấu giá;

d) Họ, tên, địa chỉ của người mua được tài sản bán đấu giá;

e) Thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản;

f) Tài sản bán đấu giá;

g) Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá;

a) Họ, tên, địa chỉ của người có tài sản bán đấu giá; tên, địa chỉ của tổ chức

bán đấu giá tài sản;

b) Liệt kê, mô tả tài sản bán đấu giá;

c) Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá;

d) Thời hạn, địa điểm, phương thức giao tài sản để bán đấu giá;

e) Thời hạn, địa điểm, phương thức thanh toán tiền bán tài sản trong trường hợp bán đấu giá thành;

f) Phí, chi phí bán đấu giá tài sản trong trường hợp bán đấu giá thành và chi phí bán đấu giá tài sản trong trường hợp bán đấu giá không thành;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận

Trong hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất có thêm một điều khoản cơ bản

mang tính đặc thù của bán đấu giá: giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá Riêng đối với hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất, vì được ký giữa Nhà nước với tổ chức bán đấu giá, nên có thêm nội dung phí và chi phí trong trường hợp bán đấu giá thành hoặc không thành Đây là khâu thủ tục của một cuộc bán đấu giá, là bằng chứng về sự giao dịch bắt đầu quá trình đấu giá quyền sử dụng đất

Tóm lại, về cơ bản, cả hợp đồng bán đấu giá và hợp đồng đấu giá quyền sử

dụng đất đều có nội dung phù hợp với nội dung của hợp đồng dân sự nói chung

nhưng hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, một trong những hình thức thể hiện

quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, cũng mang tính chất hành chính rõ nét

1.2 Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng

đất

Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất phải tạo ra cơ

sở pháp lý cho các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường đấu giá quyền sử dụng đất [14, tr 68-70]

Như chúng ta đã biết, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất lần đầu tiên được quy định trong Luật đất đai

năm 2003 Thời gian trước khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chưa được quy định thành văn trong văn bản luật, mà chỉ

được quy định trong một số văn bản dưới luật như: Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ, Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Ban Vật giá Chính phủ - Tài chính – Xây dựng – Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi

hành Nghị định số 87/CP…Các văn bản này có đề cập một số nội dung liên quan

đến đấu giá quyền sử dụng đất Trên cơ sở các quy định này, một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tổ chức đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất mang tính chất thí điểm Cùng thời gian này, Bộ luật dân sự năm 1995 khu

quy định về các hình thức mua bán tài sản, phần quy định về đấu giá tài sản cũng rất đơn gian, chỉ là những quy định mang tính nguyên tắc

Do đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất, cho thuê đất quá mới,

kinh nghiệm thực tiễn chưa nhiều nên quá trình sửa đổi Luật đất đai năm 1993 và

Luật đất đai năm 2003, khi quy định về đấu giá quyền sử dụng đất cũng chỉ dừng ở

những quy định mang tính nguyên tắc chung, khẳng định Nhà nước giao đất, cho

thuê đất thông qua hình thức đấu giá trong những trường hợp nhất định mà chưa

quy định cụ thể về loại đất, về đối tượng tham gia đấu giá, về tổ chức đấu giá, về

trình tự, thủ tục cũng như nhiều vấn đề pháp lý có liên quan khác như: quyền và

nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất; thẩm quyền quyết định tổ chức đấu giá; hình thức đấu giá…Do vậy, các địa phương khi thực

hiện giao đất, cho thuê đất bằng hình thức đấu giá còn gặp nhiều khó khăn

Để có thể triển khai thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thực tế của địa phương , Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đã phải ban hành nhiều văn

bản nhằm cụ thể hóa các văn bản của các cơ quan quản lý cấp trên, làm cơ sở pháp

lý cho việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong phạm vi tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương Chính từ thực tế này dẫn đến tình trạng các quy định về đấu giá

quyền sử dụng đất không có sự thống nhất Ở các tỉnh, thành phố khác nhau, quy

định và tổ chức thực hiện cũng khác nhau

Điều này cho thấy, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất bằng

đấu giá quyền sử dụng đất cần thiết có một khung pháp lý thống nhất thực hiên trong phạm vi toàn quốc Xuất phát từ thực tế nhu cầu điều chỉnh trên, năm 2005,

Nhà nước ta đã ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất (ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ) Quy chế trên đã đáp ứng một phần nhu

cầu điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, tuy nhiên

vẫn thiếu những cơ sở pháp lý cho từng giai đoạn cụ thể trong trình tự, thủ tục đấu

giá, bao gồm thỏa thuận giữa tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất và người có tài sản (cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho

thuê đất) Cơ sở pháp lý cho thỏa thuận này chỉ thực sự được xây dựng từ Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản của Chính phủ được ban hành ngày 04 tháng

03 năm 2010 khi ban hành quy định về hợp đồng bán đấu giá tài sản[60, tr.8] Trong đó, có quy định về một trong các trường hợp đặc biệt khi tài sản trong ký kết

hợp đồng bán đấu giá tài sản là tài sản nhà nước[60, tr.9] Nội dung này sau đó được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 23/2010/TT- BTP của Bộ Tư pháp ngày 06 tháng 12 năm 2012 Và gần đây nhất, những quy định đặc thù về hợp đồng đấu giá

quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Thông tư liên tịch số

14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 quy định về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền

sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất[63, tr.5] Đây chính là những

cơ sở pháp lý quan trọng tạo tiền đề cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ hai, pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo

được các yêu cầu về sự minh bạch thông tin và các bảo đảm cho thực hiện những

nội dung đã cam kết [14, tr 71-73]

Khi tham gia đấu giá, có nghĩa là trong hầu hết các trường hợp “người mua”

là các tổ chức hoặc cá nhân đều có mong muốn “mua” được quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất cụ thể, với vị trí xác định nào đó phù hợp với nhu cầu sử dụng của họ Do vậy, họ cần tìm hiểu uy tín của “người bán”, những điều kiện có liên

quan đến phiên đấu giá, được xem là “hàng”tại thực địa để xác định vị trí cụ thể, từ

đó, tìm cơ hội để so sánh giá cả và các dữ liệu khác trước khi quyết định tham gia

đấu giá và bỏ giá Khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, yếu tố quyết định để

“mua” quyền sử dụng đất là việc phán đoán về khả năng phát sinh lợi nhuận đối với hoạt động kinh doanh của họ nếu họ có được quyền sử dụng đất của mảnh đất được đưa ra đấu giá hoặc mức độ thuận lợi đáp ứng cho nhu cầu về ở của cá nhân và gia đình họ

Trong đấu giá quyền sử dụng đất, để quyết định “mua’ người đấu giá còn đặt niềm tin của mình vào “người bán” là Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Trong điều kiện hiện nay, khi mà tình trạng quản lý quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất của các cấp chính quyền nhiều nơi, nhiều lúc còn buông lỏng;

việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn nhiều vấn đề phải bàn Trong niềm tin đó hẳn cũng có một chút phiêu lưu, song về cơ bản phải có những

cơ sở nhất định để người “mua” tạo dựng niềm tin Cơ sở đầu tiên chính là lựa chọn

tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với đối tượng quyền sử dụng đất được đưa ra đấu giá Từ đó, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá có cơ sở để tin rằng mình được tham gia vào một cuộc đấu giá quyền sử dụng đất công bằng và hợp lý

Như vậy, pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất phải có những

thiết chế bảo vệ một cách hiệu quả lợi ích của người tham gia đấu giá, thông qua

việc lựa chọn tổ chức thực hiện việc bán đấu giá cũng như các nội dung khác như giá khởi điểm, đối tượng, điều kiện được tham giá đấu giá, hình thức đấu giá…

Bởi, pháp luật quy định buộc người “bán” cung cấp thông tin thì dễ, nhưng buộc họ cung cấp thông tin chính xác và sự ràng buộc trách nhiệm của họ, thông qua tổ chức thực hiện việc bán đấu giá, trong việc thực hiện các cam kết bảo đảm quyền và lợi

ích hợp pháp cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất sau phiên đấu giá là rất khó Tương tự như vậy, ngăn ngừa việc lợi dụng thông tin

“nội gián” để làm lợi cho một tổ chức hoặc cá nhân nào đó trong đấu giá quyền sử

dụng đất là vô cùng khó khăn

Thứ ba, pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất phải được đặt

trong mối quan hệ với các yếu tố điều chỉnh khác như: Đường lối của Đảng, quy tắc đạo đức, tập quán và thống nhất đồng bộ của hệ thống pháp luật Việt Nam [14, tr

75-77]

Cũng như các quan hệ pháp luật khác, các quan hệ đất đai nói chung và các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng không chỉ chịu sự tác động, điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật mà còn chịu sự tác động, điều chỉnh của các quy phạm

xã hội khác Do tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống xã hội nên Đảng ta

luôn chú trọng đến vấn đề hoạch định đường lối, chính sách cho giải quyết các vấn

đề liên quan đến đất đai Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất phải là

sự thể chế hóa quan điểm, đường lối lãnh đạo của Đảng ta trong giải quyết những

vấn đề liên quan đến đất đai để đảm bảo phát huy được tiềm năng về đất đai cho

quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế của nước ta theo tinh

thần Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX (Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa,

hiện đại hóa của đất nước), Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng lần thứ

IX, X, XI Đường lối lãnh đạo của Đảng ta không chỉ là cơ sở để Nhà nước thể chế hóa thành các quy định pháp luật mà còn là yếu tố tham gia trực tiếp điều chỉnh các quan hệ đất đai, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất

Tập quán sinh hoạt, canh tác của người dân, quy tắc đạo đức cũng tác động

không nhỏ tới quá trình quản lý và sử dụng đất đai Do vậy, pháp luật về hợp đồng

đấu giá quyền sử dụng đất phải tính đến các yếu tố này trong điều chỉnh các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, như: việc xác định tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong từng trường hợp, việc quy định hình thức đấu giá, mức thu phí, quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng…

Nếu lưu ý rằng, pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cũng phải được đặt trong mối quan hệ đồng bộ, thống nhất với pháp luật Việt Nam hiện hành

Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất cũng như hợp đồng đấu giá quyền sử

dụng đất là một vấn đề mới Thực tiễn hoạt động đấu giá trong những năm qua cho thấy, các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đât là các quan hệ xã hội rất phức tạp, liên quan nhiều đến lĩnh vực pháp luật Do sự tác động của nền kinh tế thị trường, các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất đã xuất hiện, và đang ngày càng mở rộng, ảnh

hưởng đến các lĩnh vực của đời sống xã hội Để đảm bảo cho sự phát triển của quan

hệ đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất phù

hợp với sự phát triển của kinh tế, xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ đấu giá, lợi ích chung của xã hội cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật Việc xác định nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ

trong hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất là vấn đề đặt ra khá cấp thiết trong giai đoạn hiện nay, làm cơ sở cho việc xác định nội dung cũng như phương pháp, cơ chế điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp,

góp phần xây dựng, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta

1.2.2 Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng

có quyền và nghĩa vụ không giống nhau Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất thể hiện ở những vấn đề chủ yếu sau:

Thứ nhất, về xác định quỹ đấu giá [14, tr 78-81]

Do tính chất sở hữu đối với đất đai (đất đai thuộc sở hữu toàn dân) nên ở

Việt Nam, quỹ đất tự nhiên, về cơ bản được Nhà nước phân loại theo mục đích sử dụng, trong đó có đất sử dụng cho mục đích ở, có đất phục vụ cho các mục đích

xây dựng các công trình như trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, các tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế; đất sử dụng cho

mục đích xây dựng các công trình, làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho xây dựng các công trình dân sinh; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, làm muối; đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh…Theo quy định của pháp luật, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất

đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp sử

dụng toàn bộ đất đai mà phần lớn đất đai được trao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất là một phương thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Muốn tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất,

trước hết Nhà nước phải xác định loại đất nào có thể đem ra đấu giá, vì vậy pháp luật cần quy định rõ ràng những chủ thể nào được tham gia vào quá trình này, cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền quyết định quỹ đất đấu giá; trình tự, thủ tục cho việc lập quỹ đất đấu giá là như thế nào?

Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất hiện hành quy định: Việc quyết định quỹ đất đấu giá thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể là cơ quan có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất cấp tỉnh Việc xác định quỹ đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo đáp ứng

nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân; đáp ứng yêu cầu về phát triển

kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia, bảo đảm cho đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả

Việc quyết định quỹ đất làm phát sinh mối quan hệ giữa các cơ quan nhà nươc có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai với nhau Mối quan hệ này được phát sinh thông qua hoạt động lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; lập, phê duyệt dự án đấu giá quyền sử dụng đất mà trong đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện là chủ đầu tư Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê

duyệt, chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng phương án giải phóng mặt bằng Sau đó, tổ chức thi công hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá

Các quan hệ phát sinh khi thực hiện các thủ tục này chủ yếu là các quan hệ hành

chính Phương pháp điều chỉnh đối với các quan hệ này là phương pháp hành chính – mệnh lệnh (quyền lực – phục tùng) Cơ sở pháp lý cho việc thực hiện chúng là

các quy phạm pháp luật hành chính và quy phạm pháp luật đất đai

Nhìn chung, hiện nay, công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên phạm vi cả nước còn nhiều bất cập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa phù

hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch

xây dựng – kiến trúc không đồng bộ Tình trạng thiếu công khai trong quy hoạch,

cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật khiến cho các chủ đầu tư, người dân khó khăn khi ra

các quyết định đầu tư, xây dựng Một trong những vấn đề bức xúc nhất, đó là thỏa thuận về hạ tầng quy hoặc kiến trúc Do không có “chuẩn” nên lâu nay, việc phê

duyệt phụ thuộc hoàn toàn vào ý muốn chủ quan của những người làm công tác

này, do đó dễ dẫn đến tiêu cực trong phê duyệt Chẳng hạn, vị trí, diện tích đất đấu giá, tỷ lệ xây dựng trên tổng diện tich là bao nhiêu? Khu vực nào phải được xây

cao tầng, khu vực nào được xây thấp tầng? Phải tuân thủ theo kiến trúc nào? Những hạn chế trên là những trở ngại không nhỏ cho tổ chức đấu giá quyền sử

dụng đất, làm hạn chế hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất Để khắc phục, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất phải có những quy định và giải pháp cụ thể cho

việc giải quyết vấn đề này

Thứ hai, về xác định chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong pháp

luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất [14, tr 81-82]

Khi đề cập quan hệ pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, chúng

ta không thể không xem xét đến yếu tố chủ thể của quan hệ này Chủ thể của quan

hệ pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá Do tính chất đặc biệt của đất đai, của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, các bên tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất không đơn thuần là các tổ chức, cá nhân có năng lực chủ thể pháp luật như theo quan niệm của pháp luật dân

sự Ngoài năng lực chủ thể theo quy định của pháp luật dân sự, các tổ chức, cá nhân và các chủ thể khác muốn trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhất thiết phải đáp ứng một số điều kiện nhất định Đặc biệt, chủ thể là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất khi tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp, vừa có tư cách là chủ thể quản lý, có chức năng giám sát, kiểm tra việc thực hiện các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Vấn đề quan trọng là pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cần có quy định rõ: Khi nào thì các cơ quan nhà nước này có

tư cách chủ thể trực tiếp và khi nào có tư cách chủ thể quản lý nhà nước đối với các hoạt động về đấu giá quyền sử dụng đất Nghĩa là khi nào cơ quan nhà nước tham gia với vai trò là một bên trong hợp đồng, khi nào có vai trò giám sát việc thực hiện hơp đồng Trên cơ sở đó, quy định quyền và nghĩa vụ cho các chủ thể này Chủ thể là bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ gì, phạm vi quyền và nghĩa vụ của họ đến đâu; cũng như mối quan hệ giữa các chủ thể này với nhau và với người tham gia đấu giá cũng cần phải được quy định cụ thể trong pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ ba, xác định hình thức hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng dân sự là phương tiện để ghi nhận, lưu trữ, truyền tải nội dung của hợp động Đó là phương tiện để ghi nhận lại các điều khoản mà

các bên đã cùng nhau thống nhất cam kết Tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng hợp đồng cũng như tùy thuộc vào mức độ tin tưởng lẫn nhau mà các bên có thể lựa chọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể Quyền sử dụng đất với tư cách là một loại tài sản đặc biệt

có ảnh hưởng lớn đến đời sống của con người, của xã hội Vì thế hình thức của các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng đấu giá quyền

sử dụng đất nói chung đều phải tuân theo sự điều chỉnh của pháp luật chứ không hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các bên Do vậy, các yêu cầu về hình thức của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cần phải được quy định cụ thể để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, qua đó đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia

Từ những phân tích nêu trên, điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết Vấn đề đặt ra là sự điều chỉnh pháp luật luôn phải phù hợp với đối tượng, chủ thể của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất

Từ đó, xác lập trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp và thể hiện được bản chất hành chính, dân sự, kinh tế, pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất

Kết luận chương 1

Kể từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành cho đến nay, pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất tuy đã có những quy định khác nhau nhưng vẫn thể hiện được tính kế thừa và sự phát triển trong nội dung các quy phạm, trong trình độ cũng như kỹ thuật lập pháp Các quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền

sử dụng đất ngày càng được quy định cụ thể hơn, phù hợp hơn với các điều kiện khách quan về kinh tế - xã hội của đất nước Nó đã tạo được khung pháp lý cơ bản,

cụ thể, rõ ràng để các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, các chủ thể tham gia quan hệ này ngày càng được chuyên môn hóa; hình thức và thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tương đối ổn định Tuy nhiên, dưới bất kỳ chế độ chính trị nào, thời kỳ nào thì việc đấu giá quyền sử dụng đất đều sự chi phối mạnh mẽ bởi tính chất quản lý hành chính Nhà nước, cụ thể bởi

hai yếu tố: sự điều chỉnh của pháp luật và sự tham gia đồng thời giám sát, quản lý chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Nghiên cứu về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, sự cần thiết phải xây dựng được khái niệm của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, đặc điểm pháp lý của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra những yêu cầu, nội dung

và hình thức điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, để thấy được toàn cảnh nội dung pháp luật quy định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta Trong chương này, tác giá luận văn đã giải quyết triệt để những vấn đề đặt ra ở trên

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 Chủ thể của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Cũng giống như các quan hệ pháp luật khác, chủ thể của hợp đồng đấu giá

quyền sử dụng đất, trước hết phải có tư cách chủ thể pháp luật Chủ thể của quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và tổ chức bán đấu giá quyền sử

dụng đất [14, tr.158]

2.1.1 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai là tài sản của quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc

Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó Chỉ có Nhà nước – người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp

nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai

Tuy nhiên, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, trên thực tế Nhà nước không

trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai cho các tổ chưc, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đất Thông qua các quy phạm pháp luật về đất đai, quy định

cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản như Luật, Nghị định… sẽ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử

dụng đất hợp pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm

Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất (lần đầu tiên trong

Luật đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê đất) [41, tr.1]

Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất

đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện

chủ sở hữu Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu

cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất So sánh với các nước có sự

tương đồng về chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự

khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam.Trong khi đó khái

niệm cho thuê đất hầu như đều có trong hệ thống pháp luật của các nước, không

phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng

đất Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2013, Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị

định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục

vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng

dẫn thi hành Luật đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp, trở

thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; bảo đảm hài

hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực,

hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh Chính sách về giá đất thời gian qua đã được quan tâm điều

chỉnh theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, từng bước phát huy nguồn lực đất đai

để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi

của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý,

sử dụng đất

Theo tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai (2011) của Bộ Tài nguyên và Môi trường,tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử

dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện

tích tự nhiên cả nước Phân theo đối tượng sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha, chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp là 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp

mà Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng Các tổ chức trong nước

sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó

diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nông

nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê),

trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha

(46,43%) Cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diện tích

đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đất phi nông

nghiệp 6 nghìn ha (0,20%)

Điều 4 Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ban hành Quy chế đấu giá quyền sử

dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất quy định: cơ quan

nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất

đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê

đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó [62, tr.2] Cũng theo quy

định tại Điều 59 Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, việc phân

cấp được thực hiện như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; Giao đất đối với cơ

sở tôn giáo; Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài; Cho thuê đất đối với người Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau: Giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân (trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích

thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định); Giao đất đối với cộng

đồng dân cư Ủy ban nhân dân cấp xác cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử

dụng vào mục đích công ích của của xã, phường, thị trấn [46, tr.32] Nếu đối chiếu

với các loại đất được cơ quan nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất

để đấu giá quyền sử dụng đất, tức đối tượng của quan hệ hợp đồng đồng đấu giá

quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, cơ quan có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cũng chính là các cơ quan này: Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã Tuy nhiên, do đặc thù của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá được

thay đổi phù hợp hơn, bao gồm: Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường

hợp đặc biệt; Trung tâm phát triển quỹ đất; Ủy ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban

nhân dân cấp xã (đối với trường hợp thực hiện đấu giá quyền thuê đất để sản xuất

nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đối với quỹ đất công ích, đất nông

nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn) Có hai chủ thể đặc trưng ở đây là Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt và

Trung tâm phát triển quỹ đất

Về Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt, theo quy

định của Điều 7 Thông tư số 48/2012/TT-BTC thì Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập khi: Quyền sử dụng đất có giá trị lớn

(đối với các tỉnh thì Giá khởi điểm cho toàn bộ dự án hoặc khu đất từ 500 tỷ đồng

trở lên); Quyền sử dụng đất phức tạp theo quy định của pháp luật; Trường hợp thửa đất đấu giá không đạt hai điều kiện trên mà không thuê được các tổ chức bán đấu

giá chuyên nghiệp thực hiện Còn theo Điều 5 Thông tư liên tịch số BTHMT-BTP, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập trong hai trường hợp sau: Thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với đất để

14/2015/TTLT-thực hiện dự án có giá trị lớn khi giá trị quyền sử dụng đất của toàn bộ thửa đất tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh và Thực hiện

giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu

tư hoặc giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại xã thuộc địa bàn miền núi cách trung tâm tỉnh lỵ từ 60 km trở lên mà tại địa bàn huyện nơi giao đất, cho thuê đất không có tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật[63, tr.2] Chủ thể này sẽ được phân tích kỹ hơn ở nội dung sau về Bên tổ chức đấu giá quyền

sử dụng đất

Về Trung tâm phát triển quỹ đất, đây là đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với những trường hợp Nhà nước thu hồi đất sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt; quản lý quỹ đất thuộc khu vực đô thị, khu vực

đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa cho thuê và quỹ đất do Trung tâm tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng chưa có dự án đầu tư Một trong những nhiệm vụ quan trọng của Trung tâm là tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với đất được giao để quản lý Vai trò này càng được khẳng định rõ theo các quy định mới của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Theo định hướng, các tỉnh, thành phải đổi mới Trung tâm phát triển quỹ đất thành một nhánh là cấp tỉnh để tập trung khai thác quỹ đất theo kế hoạch chung của địa phương, giải quyết dứt điểm vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch Theo quy định mới, Trung tâm có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Riêng với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất 2 tổ chức này Tổ chức phát triển quỹ đất phải được thành lập hoặc tổ chức lại trước ngày 31/12/2015 Trong thời gian chưa thành lập hoặc tổ chức lại thì các Trung tâm phát triển quỹ đất đã thành lập được tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ đã được giao Theo thống kê của

Bộ TN&MT, tính đến đầu tháng 4/2015, hiện cả nước đã có 62/63 tỉnh thành thành lập Tổ chức phát triển quỹ đấy cấp tỉnh Trong đó, có 8 đơn vụ trực thuộc UBND tỉnh và 54 đơn vị trực thuộc Sở TN&MT Ngoài ra, có 338/708 huyện, quận, thị xã thành lập tổ chức này trực thuộc UBND huyện Hiện nhiều địa phương trên cả nước

đã tổ chức lại Trung tâm hoặc xây dựng đề án thành lập trên cơ sở các Trung tâm