Dự báo xu hướng thị trường BĐS văn phòng cho thuê PHẦN III: GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬ PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật
Trang 1MỤC LỤC PHẦN I: LỜI NÓI ĐẦU
PHẦN II: NỘI DUNG
I Một số vấn đề chung về bất động sản và bất động sản văn phòng cho thuê
1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản:
1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Phân loại bất động sản
2 Đặc điểm và phân loại bất động sản văn phòng cho thuê
2.1 Đặc điểm BĐS văn phòng cho thuê 2.2 Phân loại văn phòng cho thuê
II Cung - cầu và giá cả văn phòng cho thuê ở Hà Nội
1 Cung BĐS văn phòng cho thuê
1.1 Khái niệm Cung BĐS văn phòng cho thuê 1.2 Điều kiện hình thành cung BĐS văn phòng cho thuê 1.3 Đặc điểm cung BĐS văn phòng cho thuê
1.4 Nguồn cung BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường
2 Cầu BĐS văn phòng cho thuê
2.1 Khái niệm cầu BĐS văn phòng cho thuê 2.2 Đặc điểm cầu BĐS văn phòng cho thuê 2.3 Tình hình cầu BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường
3 Giá cả BĐS văn phòng cho thuê
3.1 Khái niệm giá thuê BĐS 3.2 Các yếu tố cấu thành giá cho thuê văn phòng
Trang 23.3 Thực trạng về giá văn phòng cho thuê trên thị trường III Dự báo xu hướng thị trường BĐS văn phòng cho thuê
PHẦN III: GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬ
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996 lần đầu tiên khái niệm " Thị trường bất động sản" được chính thức đề cập đến trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Sau hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua một số biến cố khủng hoảng là do sự thiếu chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường Sự thiếu thông tin, không minh bạch là đặc tính cố hữu vốn có của thị trường bất động sản
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta đã cho thấy vai trò đóng góp của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống xã hội của từng gia đình và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển mạnh Chính vì thế Việt Nam đang là nơi thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn, cộng với thực tế ngay tại trong nước rất nhiều doanh nghiệp đang thành lập Thêm vào đó cũng có không ít những công ty muốn mở rộng quy mô kinh doanh và muốn tìm diện tích lớn hơn để đặt văn phòng Đó chính là lý do làm cho thị trường văn phòng cho thuê phát triển không ngừng, đặc biết là các thành phố, nơi tập trung các hoạt động trao đổi, buôn bán như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng
Vậy thị trường BĐS văn phòng cho thuê hiện nay ra sao? Xu hướng biến động và dự báo cầu BĐS văn phòng cho thuê như thế nào? Làm thế nào để tăng cầu BĐS văn phòng cho thuê Chúng ta cùng nghiên cứu đề tài:" Phân tích và dự báo phân khúc thị trường văn phòng cho thuê"
Trang 3PHẦN II: NỘI DUNG
I.Một số vấn đề chung về BĐS và BĐS văn phòng cho thuê.
1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là các tài sản không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản
Tiêu chí xác định bất động sản:(5 tiêu chí)
+ Yếu tố vật chất có ích cho con người + Được chiếm giữ
+ Có thể đo lường bằng giá trị + Không thể di dời
+ Tồn tại lâu dài 1.2 Phân loại bất động sản
Có nhiều cách phân loại BĐS Chúng ta xét theo hai cách phân loại như sau: Thứ nhất phân theo yếu tố cấu thành nên BĐS thì BĐS được chia thành các loại sau:
+ Đất đai + Nhà ở và công trình xây dựng
Trang 4+ Tài sản khác gắn với đất đai + Tài sản khác do pháp luật quy định Thứ hai phân theo yếu tố mục đích sử dụng BĐS được chia làm 5 loại
+ Để ở + Thương mại + Văn phòng + Công nghiệp + Nông nghiệp
2 Cung - cầu và giá cả văn phòng cho thuê ở Hà Nội
2.1 Đặc điểm BĐS Văn phòng cho thuê
Thứ nhất,là hàng hóa cố định về vị trí địa lý, về đặc điểm và không có khả năng di dời được Nguyên nhân là do BĐS văn phòng cho thuê gắn liền với đất đai,
mà đất đai có đặc điểm là vị trí cố định không thể di dời được
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền không thể bị tiêu hủy và có tuổi thọ cao do sự trường tồn của đất đai và đặc điểm của các vật liệu xây dựng có tuổi thọ cao
Thứ ba, BĐS là hàng hóa manh tính dị biệt BĐS mang tính dị biệt là do các chủ đầu tư sản xuất đơn chiếc, không theo mẫu Mỗi văn phòng cho thuê đều mang các yếu tố dị biệt như vị trí, hướng, cảnh quan, ngoại cảnh, kết cấu, kiến trúc, hình dáng, kiểu dáng, đã tạo nên tính dị biệt của BĐS văn phòng cho thuê Chính sự
đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế kiến chúc, chế tạo, của chủ đầu tư đã tạo nên tính dị biệt của hàng hóa BĐS văn phòng cho thuê
Thứ tư, BĐS là hàng hóa mang tính khan hiếm BĐS mang tính khan hiếm
là do văn phòng cho thuê gắn liền với đất đai, mà đất đai có giới hạn về không gian phát triển, từng loại đất được bố trí vào mục đích xác định; diện tích đất giới hạn, dân số tăng làm giá của đất cũng tăng
Trang 5Thứ năm, BĐS văn phòng cho thuê mang tính thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn Đối với BĐS văn phòng cho thuê không mang tính thị hiếu cao hay tâm lý xã hội như nhà ở Nhưng nó cũng là một đặc điểm không thể bỏ qua
Thứ sáu, BĐS văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với các BĐS khác Giữa các BĐS liền kề có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau Sự ra đời của BĐS văn phòng cho thuê là điều kiện ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt đi giá trị và giá trị sử dụng của BĐS khác
Thứ bảy, BĐS văn phòng cho thuê chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và chính sách nhà nước Cũng như các háng hóa BĐS khác, BĐS văn phòng cho thuê
có giá trị rất lớn vì vậy để có thể quản lý được hàng hóa này một cách bảo đảm an toàn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất; BĐS văn phòng cho thuê có quan hệ chặt chẽ với đất đai, mà đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và nhà nước là người đứng ra thay mặt quản lý, và công cụ nhà nước dùng để quản lý
ở đây đó là pháp luật Vì vậy BĐS văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lớn của chính sách pháp luật
Thứ tám, một số đặc điểm khác của BĐS văn phòng cho thuê BĐS văn phòng cho thuê có khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt vì có giá trị lớn, vấn đề quyền tài sản và khó chia nhỏ Độ hấp
2.2 Phân loại văn phòng cho thuê
Trên thị trường hình thành các phân khúc Văn phòng cho thuê, được phân theo các hạng A,B,C như sau:
Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang thiết
bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớn sàn không cột, sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấm hiệu quả Có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn Có tổng diện tích trên 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặc thấp hơn
Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất lượng thấp hơn Ngoài ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu
Trang 6600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn
Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B Nhưng yêu cầu độ sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 35 giây hoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày, chìa khóa điều khiển
hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, không gian chất lượng tốt
Đối với các lĩnh vực khác nhau thì người ta sẽ chọn cho mình một văn phòng làm việc hợp lý về diện tích giá cả, chất lượng
II Cung-Cầu và giá cả văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội
1 Cung BĐS văn phòng cho thuê
1.1 Khái niệm cung BĐS văn phòng cho thuê
Là khối lượng hàng hóa BĐS văn phòng cho thuê sẵn sàng đưa ra thị trường
để trao đổi tại một thời điểm nhất định với mức giá nhất định
1.2 Điều kiện xuất hiện cung BĐS văn phòng cho thuê
- BĐS văn phòng cho thuê phải là hàng hóa sẵn sàng đưa vào hoạt động, lưu thông
- Đạt những tiêu chuẩn và yêu cầu
- Có thị trường hoạt động
- Có sự phù hợp về giá cả
1.3 Đặc điểm cung BĐS văn phòng cho thuê
Cung BĐS văn phòng cho thuê là cung về một loại hàng hóa đặc biệt
Nó có những đặc điểm rất đặc thù so với các loại hàng hóa thông thường khác Tuy nhiên đặc điểm nổi bật của cung BĐS văn phòng cho thuê là cố định về cung, cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu Việc tăng cung thường mất nhiều thời gian vì nó liên quan đến đất đai, các thủ tục pháp lý, Thời gian xây dựng văn phòng lâu dài nên không thể điều chỉnh thị trường BĐS cần phải nghiên cứu, dự báo nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu
Trang 71.4 Nguồn cung BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường
Đối tượng cung chủ yếu của BĐS văn phòng cho thuê là nhà nước, các cá nhân trong nước, các tổ chức tư nhân trong nước, Nguồn vốn để xây dựng chính
là do cổ đông đóng góp, hoặc vay ngân hàng, hoặc liên kết với tổ chức nước ngoài
Chúng ta có thể thấy rõ điều này qua thực tế hiện nay về thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội Thống kê sơ bộ cho thấy: Năm 2014 chào đón thêm một tòa văn phòng Hạng A – Lotte Center Hà Nội và 5 tòa văn phòng Hạng B – Gelex Tower, Times City, PVOil Tower, CTM Building, Hồ Gươm Plaza tham gia vào thị trường Tổng nguồn cung Hạng A đã tăng gấp 4 lần kể từ năm 2004, đạt 343.000 m2 trong khi tổng nguồn cung hạng B tăng 7 lần, đạt hơn 774.000m2 Hơn 40% tổng nguồn cung tập trung tại khu vực phía Tây, tạo nên sức ép rất lớn cho khu vực này
Giá chào thuê ngày càng hợp lý hơn đối với khách thuê khi cả các tòa nhà Hạng A và Hạng B đều trải qua các đợt giảm giá thuê liên tục trong năm So với cùng kỳ năm ngoái, giá chào thuê Hạng A đã giảm 2,6% và Hạng B giảm 2,5%, đạt mức lần lượt là 30,3 USD/m2/tháng và 18,1 USD/m2/tháng Các tòa nhà văn phòng tại khu vực trung tâm ghi nhận mức giảm giá lớn nhất so với cùng kỳ năm ngoái, 5,6% cho Hạng A và 7,5% cho Hạng B Cùng với sự đi xuống của giá thuê,
sự đa dạng hơn về các loại hình văn phòng đang mang lại nhiều ưu thế hơn cho khách thuê
Xét về tình hình thị trường, tỷ lệ trống trung bình tại các tòa nhà Hạng A là 26,3% và Hạng B là 25,6% vào cuối năm 2014 So với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ trống Hạng A đã tăng 2 điểm% trong khi tỷ lệ trống Hạng B giảm 8 điểm% Nhờ mức giá thuê ngày càng hợp lý hơn, rất nhiều tòa nhà Hạng B đã thu hút được khách thuê với diện tích lớn, góp phần tạo ra tỷ lệ hấp thụ rất ấn tượng trong suốt năm vừa qua
Ngoài ra, đáng chú ý là phần lớn khách thuê trong quý vẫn đến từ ngành Công nghệ/Điện tử Đây cũng là ngành công nghiệp nằm trong mục tiêu trọng tâm thu hút FDI vào Hà Nội trong năm 2014 Tại quý này, diện tích thuê từ 100 đến
300 m2 vẫn được ưa chuộng nhất vì mức giá hợp lí và phù hợp với quy mô của các công ty
Trang 8Theo dự kiến, trong năm 2015 sẽ không có thêm dự án tòa nhà Hạng A nhưng có 12 dự án Hạng B sẽ ra mắt Trong số đó, 68% nguồn cung mới tọa lạc tại khu vực phía Tây thành phố, ví dụ như các tòa Apex, Handico, Diamond Flower và
147 Hoàng Quốc Việt, tạo sức ép lớn hơn cho khu vực này Vì vậy, giá thuê sẽ là một yếu tố cạnh tranh then chốt đối với các tòa nhà văn phòng, đặc biệt ở khu vực phía Tây Đáng chú ý nữa là sự phục hồi của nền kinh tế, với mức GDP và FDI tăng trưởng lạc quan, được dự đoán sẽ làm tăng tỉ lệ lấp đầy trong năm 2015
Dự báo, thị trường được kì vọng sẽ có nhiều hơn các khách thuê quốc tế quan tâm đến các tòa nhà văn phòng xanh thân thiện với môi trường và tiết kiệm năng lượng, một xu hướng mới đang diễn ra trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương
2 Cầu văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội
2.1 Khái niệm cầu BĐS văn phòng cho thuê
Là khối lượng hàng hóa BĐS văn phòng cho thuê mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường tại những thời điểm nhất định
Điều kiện xuất hiện cầu BĐS văn phòng cho thuê:
+ Có nhu cầu + Có nguồn lực tài chính + Cơ hội kinh doanh + Có thị trường hoạt động 2.2 Đặc điểm cầu BĐS văn phòng cho thuê
Nhu cầu về văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội chủ yếu là các công ty
tư nhân, các doanh nghiệp nước ngoài, các tổ chức, các tập đoàn kinh tế đầu tư vào Việt Nam, các tổ chức tài chính, Các doanh nghiệp nhà nước có nhu cầu văn phòng cho thuê là rất ít bởi vì hầu như các doanh nghiệp này được nhà nước cấp đất để xây dựng trụ sở Đối tượng cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội
là rất đa dạng Do vậy những tiêu chuẩn, những yêu cầu đối với văn phòng là khác nhau tùy theo mục đích sử dụng và đặc điểm từng lĩnh vực
Trang 92.3 Tình hình cầu BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của một số công ty chuyên tư vấn bất động sản như Savills, CBRE, Cushman Wakefield phân khúc văn phòng quý I/2015 ghi nhận những tín hiệu đáng mừng cùng với sự phát triển của nền kinh tế Nhu cầu đã tăng cùng với tỷ lệ hấp thụ rất khả quan
Giá thuê và công suất thuê được cải thiện Tỷ lệ hấp thụ trên 40.000m2, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội Tỷ lệ trống trên toàn thị trường đã giảm xuống xấp xỉ 20% trong quý, từ 25% trong quý trước Tỷ lệ trống tại các tòa nhà cả Hạng
A và Hạng B đều giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước, xuống còn lần lượt là 20,2% và 19,4%
Trái lại, giá chào thuê tại khu vực trung tâm lại có xu hướng ngược lại, với mức tăng nhẹ so với quý trước 0,2% đối với Hạng A và 2,6% đối với Hạng B Điều này cũng tương tự diễn ra đối với phân khúc Hạng B tại khu vực phía Tây
Lý giải cho mức tăng này, các chuyên gia cho rằng là do một số tòa nhà mới đã đạt được mốc tỷ lệ lấp đầy mục tiêu hay một số tòa nhà lâu năm chỉ còn ít diện tích trống Đặc biệt, trong quý vừa qua, diện tích cho thuê của Hạng B đạt mức cao nhất, khoảng hơn 58.000m2
CBRE dự đoán trong năm 2015 sẽ có gần 240.000m2 sàn văn phòng sẽ tham gia vào thị trường Đáng chú ý là khoảng 70% trong số nguồn cung tương lai đến
từ khu vực phía Tây Áp lực giá thuê sẽ lại đè nặng lên khu vực này Năm 2015 sẽ
là năm của các tòa nhà Hạng A bởi sẽ không có nguồn cung Hạng A mới trong năm nay Thêm vào đó, giá thuê của các tòa nhà Hạng A, đặc biệt ở khu vực phía Tây và Đống Đa, Ba Đình đang ngày càng hợp lý hơn, tạo điều kiện cho các công
ty có thể thuê được sàn văn phòng chất lượng cao với cùng mức giá của các tòa nhà Hạng B tại khu vực trung tâm
3 Giá cả BĐS văn phòng cho thuê
3.1 Khái niệm về giá BĐS văn phòng cho thuê
Giá BĐS văn phòng cho thuê là giá được xác định cho thuê văn phòng trong thời gian nhất định Mức giá này thường được tính theo năm hoặc tháng thuê Tùy thuộc cam kết trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên đi thuê trong hợp đồng thuê
Trang 10văn phòng mà mức thuê có thể khác nhau đối với những văn phòng cho thuê tương
tự nhau
3.2 Các yếu tố cấu thành giá cho thuê văn phòng
a Nhóm yếu tố cấu thành kết tinh giá trị BĐS văn phòng cho thuê và các yếu tố tự thân BĐS văn phòng cho thuê
- Yếu tố cấu thành giá trị BĐS văn phòng cho thuê
+ Chi phí mặt bằng và chi phí xây dựng + Lợi thế về vị trí (địa tô)
+ Mức sinh lợi và triển vọng BĐS văn phòng cho thuê + Mức sinh lợi và triển vọng của nghành sử dụng BĐS văn phòng cho thuê
- Yếu tố tự thân BĐS
+ Yếu tố vật lý: kích thước, diện tích, địa hình, hình thể + Yếu tố pháp lý: quyền năng
+ Đặc tính của BĐS: yếu tố lịch sử
b Nhóm yếu tố mang tính chất thị trường
- Mối quan hệ cung cầu: vùng đang phát triên, phát triển
- Tính chất cạnh tranh của thị trường: không hoàn hảo, độc quyền
c Nhóm yếu tố tâm lý
- Hướng, kiêng kỵ trong xây dựng
- Yếu tố lịch sử
- Quan niệm cá nhân
- Đẳng cấp xã hội