Những vấn đề và hệ lụy của mua bán nhà trên giấy, “ tiền mât tật mang “

I Lý luận chung Tốc độ đô thị hoá diễn cách chóng mặt, hàng loạt dự án công trình khởi công, diện tích đât sử dụng cho việc xây nhà ngày thu hẹp, cung không đáp ứng đủ cầu, vấn đề nhà trở nên quan trọng, người dân đổ xô mua nhà Thị trường bất động sản Việt Nam đà phât triển, thu hút nhiều nhà đầu tư nước nước, Công ty cổ phân, đầu tư, kinh doanh bất động sản không ngừng tăng lên Chủ yếu Công ty nhỏ vừa, họat động manh mún, thiếu kiểm soát quan quản lý Nhà nước, dẫn tới hạn chế hoạt động thị trường bất động sản Hiện diễn hàng loạt vụ mua bán nhà gíây, nhà đầu tư nhà, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thu lợi nhuận bất hợp pháp Mua bán nhà giấy? Định nghĩa: Mua bán nhà giấy hình thức mua bán dựa hợp đồng dân sự, người mua người bán, sổ hồng hay sổ đỏ, người mua dựa vào giấy tờ có liên quan đến nhà: nhà nằm dự án, nhà xây hay nhà quy hoạch… Các hình thức mua bán nhà giấy - Mua bán trao tay hai người: người mua người bán, họ ngầm định với nhau, người mua sổ đỏ, có hợp đồng mua bán nhà, hai bên làm thoả thuận Có người làm chứng - Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua bán nhà cho người dân, chưa cấp sổ hồng, coi mua bán nhà giấy - Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dựa vào dự án, quy hoạch…chưa có nhà, chưa có sỏ hạ tầng, chưa biết hình thù nhà làm sao… tiến hành mua bán nhà  vấn đề nghiên cứu giới hạn mua bán nhà giấy phạm vi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua bán nhà giấy cho người dân trái pháp luật Các rủi ro, hội xảy mua bán nhà giấy 3.1Người mua: Được: Mất: - Có khả mua nhà vơí giá - Tiền gốc - Không có nhà - Cơ hội mua nhà cao - Tiến không được, mà lui không xong - Bị lừa đảo, chiếm đoạt tài sản 3.2Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Được: Mất: - Huy động vốn sớm - uy tín - Quay vòng vốn - Phá sản - Thu lợi nhuận bất hợp pháp 3.3 Nhà nước- Hành lang pháp lý Pháp luật quy định việc bán nhà đất tương đối ràng buộc trrách nhiệm chủ đầu tư người mua Trước đây, Nghị định 181 hướng dẫn Luật Đất đai quy định xây xong nhà bán Nghị định 02 khẳng định lần đầu huy động vốn chủ đầu tư giải phóng mặt bắt đầu triển khai hạ tầng kỹ thuật Điêu 39 Luật Nhà ở, Nghị định 153/2007/NĐ- CP quy định rõ ràng Nhưng tượng bán nhà giấy diễn trào lưu, thực tế khó để kiẻm soát hết, để thực trạng nhiều sai phạm xảy Công ty kinh doanh bất động sản, đên viêc phanh phui việc Không có quan quản lý chịu trách nhiệm quản lý, kiểm tra giám soát, để xảy kiện cáo, nhân dân người chịu thiệt… chẳng biết kêu ai? Cơ quan quản lý đứng chịu trách nhiệm quản lý, kiểm tra giám sát hoạt động mua bán nhà giấy? Chế tài xử phạt thích đáng, để hạn chế doanh nghiệp kinh doanh bán nhà giấy, lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhà đàu tư? II “Thực trạng- nguyên nhân” vấn đề nảy sinh xung quanh việc mua bán nhà giấy Nguyên nhân người dân mua nhà giấy Một nguyên nhân gây tình trạng nhu cầu nhà đất lớn cung lại ít, vấn đề cầu nhà đất trở lên nóng, muốn tìm mua nhà, mảnh đất để ở,” an cư – lac nghiệp” Cung – cầu chênh lệch Cung cầu lớn có thật vấn đề ở chỗ thị trường bất động sản thiếu thông tin, mà có thông tin thiếu minh bạch, độ xác chưa cao…thị trường bất động sản hoạt động chưa tốt Thứ trình độ dân trí thấp, thị trường bất động sản thị truờng khó để xâm nhập hiểu quy luật hoạt động nó? Phải người có chuyên môn, qua đào tạo có thê không bị lừa, luật thi hành thi rắc rối, nhà đầu tư không hiểu mà chẳng cần tìm hiểu giới “ cò mồi” bất động sản hoạt động công khai, kiểm soat được… Thứ hai tính minh bạch thị trường bất động sản không công khai cách rõ ràng rộng rãi cho tất người, mà quy hoạch nằm giây đạo nhà quy hoạch, người dân không tiếp cân đên tính minh bạch cuar thông tin không rõ ràng, dân- nhà đầu tư tin vào ai? Người nói này, người khác, thấy người ta đổ xô mua đâu, mua đó, tâm lý có chết chết làng…họ lường hết rủi ro xảy ra, “ cò mồi” bất động sản giới doanh nghiệp bất động sản họ tạo sốt giả tạo, nhằm đánh vào tâm lý ngưòi dân “ không mua không để mua” sống chết phải mua lấy mảnh, doanh nghiệp bất động sản “cò mồi” bất động sản thu lợi nhuận bất hợp pháp, người dân chịu thiệt mà chẳng dám kêu ai? Thứ ba thiếu chuyên nghiệp từ phía người mua- nhà đầu tư, người dân có nhu cầu song chưa hiểu biết rõ, thiếu thông tin mua lấy mà chẳng biết Nhà đầu tư thường không tìm đến sàn giao dich bất động sản hợc thuê tư vấn, mà thường bị giới “ cò mồi” lừa gạt Họ không ý thức mua bán bất động sản thường có giá trị tài sản lớn pháp luật quy định chặt chẽ, dễ bị doanh nghiệp bất động sản giới “cò mồi” lách luật Thứ tư kiểm soát hoạt động giới “cò mồi” bất động sản, khiên cho thị trường bất động sản đảo lộn, hoạt động tính quy luật thị trường không ổn đinh, lúc thật lúc ảo, lúc trầm lúc lắng…làm cho người dân- nhà đầu tư phân biệt Thứ năm người dân thường bị hoa mắt trước hàng xâu giấy tờ pháp lý dự án như: định giao đất, quy hoach 1/500, quy hoạch tổng thể, giấy tờ liên quan đến giải phóng mặt bằng, đền bù….người dân không kiểm tra xác có thật giấy tờ pháp lý Thứ sáu người dân- nhà đầu tư cho mua nhà giấy mua với giá gốc Khi xây xong nhà khả để mua…Niềm tin tới mức gây thơ nhà đầu tư, nên chiêu PR, “ cò mồi” đẩy giá tăng lên hàng ngày Điều đáng nói, dù chưa biết hình thù hộ hàng trănm người thi giữ chỗ, cần biết có giữ chỗ hay không không cần biết hộ nào? Phương thức thủ đoạn đối tượng thành lập doanh nghiệp, tạo dựng dự án lợi dụng vấn đề cải cách hành để làm văn xin thành phố xin chủ trương đầu tư, thành phố ngành có văn trả lời lợi dụng văn để quảng bá coi dự án duyệt để lừa đảo người dân, nhà đầu tư có nhu cầu mua nhà Tạo dựng vẽ, thiết kế dự án, phối cảnh kiến trúc khiến cảnh quan đẹp, tạo vẽ quy hoạch 1/500, 1/2000 tạo dựng số tiêu bảng thống kê sử dụng đất…như thể quan chức phê duyệt để lấy lòng tin khách hàng Cơ hội cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản- Hạn chế phía nhà quản lý Đứng quan điểm nhà kinh doanh bất động sản, họ lý giải vấn đề bán nhà giấy: Thứ nguyên nhân tình trạng tràn lan doanh nghiệp bất động sản bán nhà giấy, bắt nguồn từ nguồn lực tài yếu dẫn đến chủ đầu tư dùng đòn bẩy huy động vốn sớm, để giải vấn đề giải phóng mặt bằng,… - Khi bồi thường giải phóng mặt xong, có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư bán hộ để hoàn xây hạ tầng móng Những đợt huy động đầu tư vào xây phần thân hạng mục dự án - Nhưng khâu đền bù tốn kém, 2-3 năm, cộng thêm thủ tục cấp phép xây dựng trung bình 1-2 năm, lúc doanh nghiệp cạn vốn Trong tình 99% chủ đầu tư bán nhà trái luật Thậm chí, nhiều doanh nghiệp làm liều bán hộ trước hoàn tất hồ sơ pháp lý - Họ cho thủ tục hành chinh rờm rà, cần phải điều chỉnh luật liên quan đến nhà đất “ Không thể kiểm soát, quản lý tình trạng bán nhà giấy, luật nên cho phép huy đông vốn chủ đầu tư có quy hoạch chi tiết 1/500 kèm theo điều kiện báo cáo tiến độ dự án” Thứ hai thị trường bất động sản nước ta phát triển thời gian gần đây, lầ thị trường lớn cân nhiều vốn thời gian, thu lợi nhuận lớn rủi ro cung cao Theo trao lưu số doanh nghiệp bất động sản thành lập, nguồn lực tài kém, để đáp ứng nhu cầu thị trường, muốn hoạt động đươc doanh nghiệp bất động sản khách hàng thoả thuận mua bán nhà giấy, họ cho hình thức ứng tiền trước cho công trình xây dựng tương lai => Vấn đề mức ứng tiền để thoả mãn cho người mua người bán Hiện hầu hết doanh nghiệp, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải huy động vốn khách hàng, phải cớ doanh nghiệp BĐS ảo dễ dàng lùă nhà đầu tư thu lợi nhuận bất hợp pháp…thậm chí có doanh nghiệp huy động vốn khách hàng mà dự án chưa đền bù giải phóng nặt xong Dẫn đến tình trạng khiếu kiện nhà đầu tư, người mua mà nộp tiền lâu mà không thấy bàn giao nhà, “ nhà chẳng thấy đâu, mà tiền nộp rồi, chẳng biết đòi ai?” Cái cớ đặt huy động vốn thực chất sử dụng có phải với gọi “ huy động vốn” hay không? - Vấn đề doanh nghiệp lờ đi, họ không thức kêu gọi khách hàng góp vốn, thường thoả thuận ngầm như: đặt cọc, hay số tiền thu trước giông tiền đặt cọc để thể cam kết mua hàng, gọi tiền thành ý, tiền đăng ký giữ chỗ…nhưng chất tiền đặt cọc - Việc đặt cọc quy định Điều 358 Bộ luật Dân mà cụ thể là: “ đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền tài sản khác thời hạn để đảm bảo giao kết thực hợp đồng dân sự” Doanh nghiệp bất động sản thấy hoạt đông bình thường hoạt động giao dịch mua bán tài sản từ trước đến giờ, mua nhà mua xe hơi…vì cần phải đóng tiền đặt cọc điều hiển nhiên, sai Nhưng bất động sản hàng hoá đặc biệt, pháp luật quy định, không giống hàng hoá thông thường khác, Doang nghiệp bất động sản dựa vào để “lách luật” - Nếu thiếu xăng nhập, thiếu ô tô thế, hàng hoá bất động sản có tinh chất khác biệt, cung thường phản ứng chậm cầu, thường phải vài năm hoàn thành dự án xây dựng nhà, chung cư không thu tiền đặt cọc nhỡ xây xong người mua doanh nghiệp bất động sản nước phá sản, vốn ứ đọng lớn, giải vấn đề hai được, để đảm bảo Doanh nghiệp tìm khách hàng dự án giây với nhiều hình thức khác Thứ ba Doanh nghiệp bất động sản hình thức góp vốn làm dự án có lợi cho hai bên: chủ đầu tư có vốn làm dự án, khách hàng mua sản phẩm với giá gốc Nếu chờ đến dự án hoàn tất giá cao, mà không nhà đầu tư đánh liều với chủ đầu tư góp vốn dự án bắt đầu khởi động =>Thực trạng có nhiều Doanh ngiệp kinh doanh bất động sản núp hình thức huy động vốn, góp vốn, hay đặt cọc để lừa nhà đầu tư, xảy hoạt động lừa đảo chiếm đoạt tài sản, kiện cáo liên miên nhà đầu tư chủ đầu tư , gióng lên lời cảnh báo tình trạng bán nhà giấy diễn phổ biến Điều đáng nói “ không hạ tầng, chưa móng, mặt cũ ngổn ngang, nhiều dự án hộ chủ đầu tư giao bán trước, huy động vốn nhiều đợt lách luật hợp đồng hợp tác đầu tư… Ai kiểm soát kiểm soát nào? Nhà nước 3.1 Hàng lang pháp lý Pháp luật quy định việc bán nhà đất tương đối ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư người mua Trước đây, Nghị định 181 hướng dẫn Luật Đất đai quy định xây xong nhà bán Sau đó, Quy chế khu đô thị ban hành kèm theo Nghị định 02( Thủ tướng Chính Phủ ban hành ngày 5/1/2006 ) Theo chương IV Kinh doanh dự án khu đô thị trách nhiệm sau kinh doanh Khoản điều 23: “ Quyền nghĩa vụ bên mua bên bán hai bên thoả thuận hợp đồng chuyển nhượng công trình theo quy định pháp luật Sau hoàn thành thủ tục mua bán, bên mua tiến hành đăng ký sở hữu tài sản quyề sử dụng đất( có ) theo quy định pháp luật.Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn người mua hình thức” Nghị định coi việc Chính Phủ cấm Doanh nghiệp bất động sản bán nhà giấy Cấm huy động vốn giai đoạn nào? Các Doanh nghiệp dễ dàng “lách luật’, cụm từ “ chưa triển khai đầu tư”ghi Quy chế khu đô thị không rõ ràng, dự án có nhiều giai đoạn đầu tư ( giải toả, đền bù, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…) Vậy Doanh nghiệp nên hiểu chưa triển khai đầu tư giai đoạn nào? Vì không Doanh nghiệp vấn huy động vốn nhà đầu tư, dự án trình giải phóng mặt bằng…liệu Doang nghiệp có làm sai? Hay Quy định không rõ ràng tạo điều kiện để Doanh nghiệp tung hoành? Điều đáng lưu ý: “ Luật Nhà cho phép huy động vốn đầu tư dự án nhà với số vốn huy động không 70%, Nghị định 02 lại nghiêm cấm? Các Doanh nghiệp sê phải theo luật đây? theo luật thi trái với luật kia” Luật nhà số 56/2005/QH 11 ngày 29/11/2005 có hiệu lực hoàn chinh từ ngày 1/7/2006 “Điều 38 Nguồn vốn để phát triển nhà thương mại Vốn chủ đầu tư Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác Vốn vay tổ chức tớn dụng Vốn từ tiền ứng trước bên có nhu cầu mua thuê nhà Vốn huy động từ nguồn khác theo quy định pháp luật.” Theo điều 38 luật nhà chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước bên có nhu cầu mua thuê nhà Nhưng cần phải phân biệt rõ huy động vốn đặt cọc Huy động vốn khác hoàn toàn với đặt cọc, Doanh nghiệp đồng đặt cọc huy động vốn Huy động vốn hình thức hợp tác đầu tư người mua người bán, doanh nghiệp dùng số tiền để đầu tư, kinh doanh, đặt coc hoàn toàn ngược lại cớ để liên kêt chủ đầu tư nhà đầu tư, chủ đầu tư thu tiền củ người dân để tài khoản phong toả ngân hàng xem huy động vốn Thực Doanh nghiệp thường không thức kêu gọi chủ đầu tư góp vốn, thực tế họ đề nghị khách hàng đóng tiền giữ chỗ, tiền đặt cọc, tiền thành ý… trước thời điểm họ chưa xây dựng xong phần móng, hình thức lách luật để huy động vốn, Doanh nghiệp vi phạm Điều 39 Luật Nhà Điều 39 Luật Nhà quy định rõ, chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà thỡ áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu không vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng Các Doanh nghiệp cố ý lách luật để huy động vốn sớm hay họ làm việc cần thiêt kinh doanh theo pháp luật dân sự? Theo Điều 358 Bộ Luật Dân sự: “Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền tài sản khác thời hạn để đảm bảo giao kết thực hợp đồng dân sự” Việc đặt cọc phải lập thành văn bản, 10 có người mua nhà lại làm giấy đặt cọc mua nhà Doanh nghiệp bất động sản hay không? hay có cảnh người chên lấn xô đẩy nộp tiền ghi tên, co nhận giấy thu tiền, coi hợp đồng đặt cọc đuợc Nếu theo chế định đặt cọc Bên nhận đặt cọc hoàn toàn dùng số tiền để làm việc gì, Pháp luật không quy định só tiền phải để ngân hàng Việc Doanh nghiệp thu khoản tiền thành ý, tiền giữ chỗ không vi phạm quy định Bộ Luật Dân Nghị định 126 ngày 26/5/2004 Chính Phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng Phải theo Điều 358 Bộ Luật Dân thi doanh nghiệp không sai họ có ý định dùng tiền đặt cọc nhà đầu tư để tiến hành dự án Nhưng theo Điều 39 Luật Nhà quy định huy động vốn tiền đặt cọc Các nhà quản lý chiếu theo luật đây? Theo Điều 39 Luật nhà quy định chủ đầu tư huy động vốn xây xong phần móng, cần phải xác định hoàn thành xong phần móng, để Doang nghiệp xây 1-2 hàng ngạch, xi măng, cát sỏi xong phần móng, để huy động vôn trái phép sai luật Vì cần phải quy định từ cốt 00 phần sàn tầng sàn tầng móng Phần móng phần cốt 00, phần âm dưới, dương lên chút, cần phải xác định cốt 00 công trình đâu? để khẳng định xem công trình hoàn thành xong phần móng hay chưa? 11 Mới ngày 15/10/2007 Chính Phủ ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ- CP quy điịnh chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Chương Nghị định 153/2007/NĐ- CP quy định: Chủ đầu tư mua bán nhà, công trinh xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước ( tức nộp tiền theo tiến độ) Việc ứng tiền đuợc chia làm nhiều lần, lần đầu huy động chủ đầu tư triển khai sở hạ tầng kỹ thuật dự án Các lần ứng tiền phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình Nghị định nhằm xiết chặt chủ đầu tư vào quy củ, bảo vệ cho người dân, cho số đông, mặt khác nhằm hạn chế khiếu kiện phát sinh chủ đầu tư khả triển khai dự án, dẫn đến rủi ro cho người mua => vấn đề chỗ: “ triển khai sở kỹ thuật hạ tầng dự án nào? có bao gồm phần mong hay không? dẫn đến việc Doanh nghiệp lách luật la tránh khỏi.” Nghị định không nhận đồng thuận số Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Doanh nghiệp họ cho rằng: - Quy định huy động vốn lĩnh vực kinh doanh bất động sản không nên cứng nhắc theo tỷ lệ định mà nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với người mua nhà, nêu mà áp thu 70%, Doanh nghiệp nhà đầu tư nộp ngầm với nhau, sinh rắc rối 12 - Người mua nhà định, dự án hiệu họ sẵn sàng chồng tiền 100% để giữ nhà, không hiệu vài chục % họ không nộp - Việc khách hàng chủ đầu tư quan hệ mua bán hoàn toàn tự nguyện Nếu chủ đầu tư có uy tín kháh hàng tự tìm đến, không họ quay lưng, có dự án bán hết vừa công bố, có không it dự án “treo” mà không bán  Các Doanh nghiệp bất động sản cố tình biện minh cho hành động mình, hay sở pháp lý chưa hoàn chỉnh? Vậy theo quy định Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn từ nào? Khi xong phần móng, hay triển khai sở hạ tầng kỹ thuật dự án? Mặc dù vấn đề quy định nhiều văn luật Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản thông tư hướng dẫn Nhưng thống cácvăn khiến doanh nghiệp làm theo hướng dẫn văn lại vi phạm văn khác Mâu thuẫn Nghị định 153/2007/NĐ- CP, Thông tư 04 hướng dẫn Nghị định 02 quy chế khu đô thị Luật Nhà ở: - Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP Thông tư hướng dẫn Nghị định 02/2006/NĐ- CP cho phép chủ đầu tư sau giải phóng mặt bắt đầu triển khai dự án phép huy động vốn - Tuy nhiên theo Điều 39 Luật Nhà ở, chủ đầu tư huy động vốn công trình xây dựng hoàn xong phần móng 13 Mâu thuẫn thời điểm cho phép huy động vốn văn khiến nhiều công ty kinh doanh bất động sản thực nào? Bởi huy động vốn theo Luật Nhà khu đô thị lớn khó khăn vấn đề vốn, huy động vốn chưa xây xong móng vi phạm Luật Nhà Nghị Ngày Thời định, thực điểm Thông tư, thi huy phép Hướng động huy dẫn, Luật vốn động Quy chế 5/1/200 Triển Quy định Nghiêm Hạn chế cấm Cấm huy động khu đô thị khai đầu việc sử dụng vốn giai đoạn tư dự án dự án nhà nào? chưa triển khai Nghị định đầu tư để huy 02/NĐ- đông, CP chiếm dụng vốn hình thức Luật 1/7/200 nhà Điều 38 Triển khia đầu tư dự án bắt đầu nào? Cấm bán nhà giấy Chủ đầu tư có Mâu thuẫn với thể huy động Nghị định 02 vốn từ tiền ứng trình trước bên huy động vốn có nhu cầu mua thuê 14 Số vốn nhà Luật 1/7/200 Công Nhà Chủ đầu tư Không rõ ràng Tổng số trình xây phép huy việc quy tiền huy dựng động vôn định động Điều 39 được phê hoàn thành trước phê duyệt thiết kế xong phần khio bàn duyệt xong phần móng thiết kế móng kỹ thuật giao nhà Mâu thuẫn với Nghị định 02, xây thời điểm xong phép huy phần động móng vốn, “ triển khai dự án, xong phần móng có giống nhau?” cho khách hàng không vượt 70% giá trị ghi hợp đồng 4.Nghị 15/10/2 Công định 007 Chủ đầu tư Mâu thuẫn Tổng số trình bắt huy động thời điểm huy vốn huy 153/2007/ đầu triển vốn bắt đầu động vốn với động NĐ- CP khai xây triển khai sở Điều 39 Luật không Hướng dựng hạ tầng 15 Nhà dẫn Luật sở hạ vượt kinh tầng bao doanh Bất gồm 70% động sản thống hệ giao thông, cấp thoát nước, đường xá, điện… =>Đây thiếu thống luật nay, cần phải có điều chỉnh luật, đồng thời cần kiểm soát chặt chẽ quan chức để ngăn chặn chủ đầu tư bán nhà giấy chưa xây dựng xong phần móng công trình Mâu thuẫn Bộ Luật Dân với luật, theo Bộ luật Dân việc mua bán nhà không vi phạm giao dịch dân sự, thuận mua vừa bán Tuy nhiên có tranh chấp, hay xảy rủi ro, giao dịch kiểu mua bán giấy bị phán vô hiệu Người dân, nhà đầu tư theo luật thiệt Đáng lưu ý pháp luật chưa đặt quy định xử phạt hành vi huy động vốn sớm 3.2Cơ quan quản lý, kiểm soát Rõ ràng hành lang pháp luật xuyên suốt đạo luật việc chuyển nhượng đất đai, nhà quy định rành mạch, chấp nhận 16 việc bán nhà giấy Vấn đề đặt luật có sai phạm diễn ra, Cơ quan quản lý chiu trách nhiệm “ quản lý”? Điều khiến dư luận đặt nghi vấn xảy nhiều sai phạm công trình xây dựng cao ốc, nhà phát việc rồi? Hiện vẵn chưa có quan quản lý đứng lên nhận trách nhiệm tra, kiểm tra, giám sát quản lý vụ việc liên quan đến bán nhà giấy? Người dân, nhà đầu tư “tiền mất- tật mang” chẳng biết kêu ai? Một số mâu thuẫn nhỏ luật có phải lý việc mua bán nhà giấy diễn phổ biến không? hay đằng sau số quan quản lý không làm với trách nhiệm mình, thờ ơ, làm ngơ trước sai phạm xảy ra…? Trở lại vụ bán nhà giấy, Cơ quan Cảnh sát điều tra CTP Hà Nội, khởi tố “vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản” Công ty CPSBĐSVN… nói Có vấn đề đặt đối tượng vụ án lại dễ dàng bị lừa hàng trăm tỷ đồng vậy? Bởi thực tế UBND TP Hà Nội chưa có định giao đất làm dự án nào, số dự án ma này? Theo quy trình chung, trước triển khai dự án, đơn vị chủ đầu tư phảI cấp coa thẩm quyền phê duyệt dự án Sau dự án dược phê duyệt, quan chức định thu hồi đát, giao đất cho đơn vị chủ đầu tư…Trong thực tế ngày 18/3/2009, UBND Thành Phố Hà Nội có Văn số 2162 giao cho Sở kế hoạch- Đầu tư chủ trì phồi hợp với Sở Quy hoạch- Kiến trúc, Tài nguyên- Môi trường UBND huyện Từ Liêm kiểm tra, đề xuất báo cáo theo quy định 17 Còn văn số 988 ngày 7/5/2009 Sở Quy hoạch- Kiến trúc gửi Sở Kế hoạch- Đầu tư khẳng định “khu đất nằm ranh giới quy hoạch chi tiết 1/2000 khu vực Phú Diễn- Minh Khai, huyện Từ Liêm Công ty du lịc Nam Cường Công ty xây dựng số Vinaconex UBND Thành Phố giao tổ chức lập quy hoạch chi tiêt Sở Quy hoạch- Kiến trúc thẩm định trình UBND Thành Phố phê duyệt Theo quy hoạch này, khu đất có phần diện tích phía bắc phía nam thuộc phạm vi mở đường quy hoạch hành lang bảo vệ sông Pheo, phần đát lại xác định chức đất hỗn hợp, có xấp xĩ 2ha UBND Thành Phố chấp thuận địa điểm để trường Đại học Apolo nghiên cứu triển khai dự án xây dựng Trường Đại học Apolo Hà Nội Xét quy hoạch kiến trúc, đề xuất công ty CP Đầu tư thương mại Hoàng Hà việc xây dựng khu nhà cao tầng, thấp tầng không phù hợp với chức ô đất xác định quy hoạch chi tiết khu vực… Nhưng có câu hỏi đặt mảnh đất UBND Thành Phố giao cho đơn vị khác lập quy hoạh chi tiết, chấp thuận địa điểm để nghiên cứu triển khai xây dựng Trường Đại học Apolo Hà Nội mà sau ngày 18/3/2009, sau nhận công văn Công ty CP Đầu tư thương mại Hoàng Hà đề nghị cho phép làm chủ đầu tư dự án khu nhà xã Minh Khai UBND Thành Phố lại Văn số 2162 “ giao cho Sở Kế hoach- Đầu tư chủ trì phối hợp với Sở Quy hoạch- Kiến trúc, Tài nguyên- Môi trường UBND huyện Từ Liêm kiểm tra, đề xuất báo cáo theo quy định” Phải có sợi dây nối vô hình nhà kinh doanh bất động sản nhà quản lý, nhà quy hoạch? Việt Nam thời mà Doanh nghiệp bất động sản vẽ quy hoạh, không nằm trọn 18 tầm kiểm soát nhà nước….đây kẽ hở cho kẻ lừa đảo lợi dụng II Kiến nghị nâng cao hiệu hoạt động TT BĐS, “ bán nhà giấy” Người dân, nhà đầu tư Bản thân người tiêu dùng tự phải điều chỉnh hành vi mình, đầu tư cần chuyên nghiệp, không hiểu biết phải tìm hiểu thông tin, mua bán kiểu a dua, dựa vào lời đồn thổi… Nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch thuê tư vấn, nên quen dần với cách thức thuê tư vấn thưc số hành vi liên quan đến pháo luật Mua bán bất động sản thường có tài sản lớn đươc pháp luật quy định chặt chẽ nên người thông thường khó hiểu biết hết Thuê tư vấn phải trả chi phí định đổi lại giao dịch an toàn, chầt lượng cao hơn, tránh bị “ cò mồi” lừa đảo Người dân, nhà đầu tư nên tìm đến sàn giao dịch để thực hành vi mua bán mình, sàn giao dịch có thông tin định xác tin tưởng sàn giao dich hình thành sở phàp luật cho phép hoạt động kiểm soát pháp luật, quy định rõ số nhân viên đào tạo, cấp chứng giấy chứng nhận sàn Tính chuyên môn sàn chắn cao nhiều so với nhà đầu tư mua bên ngoài, hàng hoá vào sàn nhát công ty kinh doanh sàn giao dịch kiểm tra tính pháp lý sản phẩm… tiêu cực bớt đi, tính minh bạch nâng cao 19 Trước đầu tư, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu rõ thông tin sản phẩm: giá cả, có thật hay không, Công ty đứng tên dự án…Cân phải tìm đến Công ty có uy tín lâu năm Thường xuyên cập nhật thông tin giao dịch bất động sản, dự án hình thành…kiểm tra tính pháp lý giấy tờ mà chủ đầu tư đưa tránh việc chủ đầu tư dựa vào giấy tờ pháp lý thật để lừa gạt Nhà đầu tư, người dân cần phải nhận thức rõ tính hai mặt việc mua bán nhà giấy: - Có thể mua nhà giá gốc, mà công trình vào khởi công - Nhưng thị trường bất động sản thị trường phát triển, hoạt động yếu, rễ rủi ro, mua nhà giấy không khác mua “ vịt cuội” - Người mua, nhà đầu tư dễ bị lừa hình thức lừa đảo khác nhau: đóng tiền trước, tiền đặt coc… Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thực đầy đủ quyền nghĩa vụ pháp luật quy định Luật Nghị định, Thông tư hướng dẫn Chính Phủ việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất… Mọi giao dich mua bán phải công khai minh bạch phương tiện thông tin đại chúng, phải công khai thông qua sàn giao dịch ngày, phải đăng ký tối thiểu số báo liên tiếp lần đài truyền hình địa phương nơi có dự án trước bán…các thông tin liên quan đến 20 BĐS loại nhà, vị trí, chất lượng, tình trạng pháp lý… phảI công khai sàn để người mua dễ dàng chon lựa Khi hết thời hạn công khai chủ đầu tư tổ chức bán sản phẩm, theo hình thức bốc thăm , đấu giá, đảm bảo công cho tất nhà đầu tư tham gia giao dịch Cơ quan quản lý nhà nước- Hành lang pháp lý Về vấn đề tiền đặt cọc, Sở Xây dựng nên cố gắng phân định nhận đặt cọc ( biện pháp đảm bảo thực hợp đồng pháp luật cho phép ) với việc huy động vốn sớm Mặt khác đẻ hạn chế việc huy động vốn trá hình, quan chức phả quy định rõ mức tiền đặt cọc cụ thể ( tính phần trăm giá trị nhà ) Cần phải quy định rõ ràng luật công trình hoàn thành xong phần móng, công trình gọi bắt đầu triển khai sở hạ tầng xây dựng… để thống thời điểm công tring xây dựng Có thiếu thống Bộ luật hiên nay, cần có điều chỉnh luật Đông thời cần kiểm soát chặt chẽ quan chức để ngăn chặn chủ đầu tư bán nhà giấy Cơ quan quản lý Nhà nước phải có trách nhiệm hoàn thiện hệ thống pháp lý, cần phải có thống luật chuyên ngành luật chuyên ngành với Bộ Luật Dân sự, tạo điều kiện tốt để quan chức làm tốt nhiệm vụ quản lý Mặc dù Luật nhà quy định rõ ràng hành vi người mua người bán, trường hợp mua bán nhà chưa vào trật tự => phản ứng yếu ớt, chậm chạp quan quản lý nhà nước, bất lực không kiểm soát thị trường bất động sản Cần phải có 21 quan kiểm soát việc thực mua bán nhà để chấn chỉnh lại công ty vi phạm luật, nhằm hạn chế giao dịch không hợp pháp, ngăn chặn tình trạng đầu bất động sản Cung cấp đầy đủ thông tin để định hướng, dự báo, đưa dẫn xác cho nhà đầu tư Cung cầu chênh lệch, cung cầu lớn có thật cần phải có hệ thống thông tin rõ ràng, đầy đủ, xác số dự án bao nhiêu, hình thành, hình thành, xu hướng giá cả… Quản lý kiểm soát hoạt động sàn giao dịch, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Nâng cao tinh hiệu hạot động thị trường đầy tiềm Nhanh chóng đáy nhanh trình thí điểm số thị trường bất động sản, bao gồm số lượng giao dịch loại hàng hoá, giá cả… để đo nhiệt độ thị trường giúp người dân doanh nghiệp dựa vào để định đầu tư Cần phải có chế tài xử phạt thích đáng doanh nghiệp mua bán nhà giấy nhằm thu lợi nhuận bất hợp pháp từ phía nhà đầu tư Không để tình trạng kiện cáo kéo dài gây mấtt lòng tin người dân vào Nhà nước Hoàn thiện máy quan quản lý, nâng cao hiệu quản lý nhà nước lĩnh vựa xây dựng, quy hoạch, kiến trúc… 22 [...]... sát và quản lý các vụ việc liên quan đến bán nhà trên giấy? Người dân, nhà đầu tư tiền mất- tật mang chẳng biết kêu ai? Một số mâu thuẫn nhỏ giữa các luật có phải là lý do chính của sự việc mua bán nhà trên giấy diễn ra rất phổ biến hiện nay không? hay đằng sau nó là một số cơ quan quản lý không làm đúng với trách nhiệm của mình, thờ ơ, làm ngơ trước những sai phạm xảy ra…? Trở lại vụ bán nhà trên giấy,. .. chức năng làm tốt nhiệm vụ quản lý của mình Mặc dù Luật nhà ở đã quy định khá rõ ràng về hành vi của người mua và người bán, nhưng những trường hợp mua bán nhà vẫn chưa đi vào trật tự => sự phản ứng yếu ớt, chậm chạp của các cơ quan quản lý nhà nước, sự bất lực và không kiểm soát nổi thị trường bất động sản Cần phải có 21 một cơ quan kiểm soát việc thực hiện mua bán nhà để chấn chỉnh lại ngay khi các... không khác gì mua “ vịt của cuội” - Người mua, nhà đầu tư rất dễ bị lừa dưới mọi hình thức lừa đảo khác nhau: đóng tiền trước, tiền đặt coc… 2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ được pháp luật quy định trong các Luật Nghị định, Thông tư hướng dẫn của Chính Phủ về việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất… Mọi giao dich mua bán phải được công khai minh bạch trên các phương... pháp lý của các giấy tờ mà chủ đầu tư đưa ra tránh việc chủ đầu tư dựa vào những giấy tờ pháp lý không có thật đó để lừa gạt Nhà đầu tư, người dân cần phải nhận thức rõ rằng tính hai mặt của việc mua bán nhà trên giấy: - Có thể mua được nhà giá gốc, khi mà công trình mới đi vào khởi công - Nhưng thị trường bất động sản là thị trường mới phát triển, hoạt động còn yếu, rất rễ rủi ro, mua nhà trên giấy... bị “ cò mồi” lừa đảo Người dân, nhà đầu tư nên tìm đến sàn giao dịch để thực hiện hành vi mua bán của mình, trên sàn giao dịch sẽ có những thông tin nhất định và chính xác có thể tin tưởng vì sàn giao dich được hình thành trên cơ sở phàp luật cho phép và hoạt động dưới sự kiểm soát của pháp luật, quy định rất rõ số nhân viên được đào tạo, cấp chứng chỉ và giấy chứng nhận trên sàn Tính chuyên môn ở trên. .. mà nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với người mua nhà, nêu mà áp thu 70%, các Doanh nghiệp và nhà đầu tư vẫn có thể nộp ngầm với nhau, sẽ sinh ra rắc rối 12 - Người mua nhà sẽ quyết định, vì nếu dự án hiệu quả họ sẵn sàng chồng tiền 100% để giữ nhà, nếu không hiệu quả thì vài chục % họ cũng không nộp - Việc khách hàng và chủ đầu tư quan hệ trong mua bán là hoàn toàn tự nguyện Nếu chủ đầu tư có uy... động sản và các nhà quản lý, nhà quy hoạch? Việt Nam vẫn đang ở trong cái thời mà Doanh nghiệp bất động sản vẽ ra quy hoạh, chứ không con nằm trọn 18 trong tầm kiểm soát của nhà nước….đây chính là kẽ hở cho những kẻ lừa đảo lợi dụng II Kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động TT BĐS, “ bán nhà trên giấy” 1 Người dân, nhà đầu tư Bản thân người tiêu dùng cũng tự phải điều chỉnh hành vi của mình, đầu tư... biết phải tìm hiểu thông tin, không thể mua bán kiểu a dua, dựa vào lời đồn thổi… Nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch hoặc thuê tư vấn, nên quen dần với cách thức thuê tư vấn khi thưc hiện một số hành vi liên quan đến pháo luật Mua bán bất động sản thường có tài sản rất lớn và đươc pháp luật quy định chặt chẽ nên một người thông thường khó hiểu biết hết được Thuê tư vấn phải trả chi phí nhất định nhưng đổi... đo nhiệt độ thị trường giúp người dân và các doanh nghiệp dựa vào đó để quyết định đầu tư Cần phải có một chế tài xử phạt thích đáng các doanh nghiệp mua bán nhà trên giấy nhằm thu lợi nhuận bất hợp pháp từ phía nhà đầu tư Không để tình trạng kiện cáo kéo dài gây mấtt lòng tin của người dân vào Nhà nước Hoàn thiện bộ máy cơ quan quản lý, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vựa xây dựng, quy... việc mua bán nhà là không vi phạm bởi đây là giao dịch dân sự, thuận mua vừa bán Tuy nhiên khi có tranh chấp, hay xảy ra rủi ro, thì giao dịch kiểu mua bán trên giấy sẽ bị toà phán quyết vô hiệu Người dân, nhà đầu tư theo luật nào cũng thiệt Đáng lưu ý là hiện pháp luật chưa đặt ra quy định xử phạt hành vi huy động vốn sớm 3.2Cơ quan quản lý, kiểm soát Rõ ràng một hành lang pháp luật xuyên suốt của ... động sản mua bán nhà giấy cho người dân trái pháp luật Các rủi ro, hội xảy mua bán nhà giấy 3.1Người mua: Được: Mất: - Có khả mua nhà vơí giá - Tiền gốc - Không có nhà - Cơ hội mua nhà cao -... doanh bất động sản, dựa vào dự án, quy hoạch…chưa có nhà, chưa có sỏ hạ tầng, chưa biết hình thù nhà làm sao… tiến hành mua bán nhà  vấn đề nghiên cứu giới hạn mua bán nhà giấy phạm vi doanh... xung quanh việc mua bán nhà giấy Nguyên nhân người dân mua nhà giấy Một nguyên nhân gây tình trạng nhu cầu nhà đất lớn cung lại ít, vấn đề cầu nhà đất trở lên nóng, muốn tìm mua nhà, mảnh đất để