tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự

A ĐẶT VẤN ĐỀ Giao dịch dân yếu tố quan trọng dòng chảy kinh tế thị trường Tuy nhiên việc thực thi áp dụng pháp luật vấn đề gặp nhiều khúc mắc Vì vậy, thời gian gần pháp luật tranh chấp liên quan đến giao dịch dân mà cụ thể hình thức giao dịch dân trở thành vấn đề đáng quan tâm chủ thể tham gia giao dịch dân Xác định tầm quan trọng vấn đề nhóm em tìm hiểu vấn đề “ tranh chấp liên quan đến hình thức giao dịch dân sự” Trong trình nghiên cứu tìm tòi hạn chế mặt khách quan chủ quan nên nhóm chúng em khó tránh khỏi sai sót, chúng em mong nhận quan tâm, đóng góp ý kiến từ quý thầy cô giáo để làm hoàn thiện Chúng em xin cảm ơn! B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I Cơ sở lý luận Khái niệm giao dịch dân Xã hội ngày phát triển, phân công lao động ngày thể rõ rệt, theo người đảm trách một mảng công việc nhỏ xã hội Trong đó, nhu cầu người vật chất, tinh thần ngày tăng để thỏa mãn nhu cầu chủ thể phải tham gia giao dịch khác nhau, có giao dịch dân Trước có BLDS 1995, chưa có quy định riêng giao dịch dân giao dịch dân chưa đề cập góc độ hợp đồng dân (Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991) ý chí đơn phương chủ thể việc lập di chúc (Pháp lệnh Thừa kế ngày 30/8/1990) BLDS 1995 thức đề cập đến giao dịch dân với quy định cụ thể khái niệm, điều kiện có hiệu lực giao dịch dân giao dịch dân vô hiệu… BLDS 2005 đời có sửa đổi, bổ sung định lien quan đến giao dịch dân Trong BLDS 2005, quy định giao dịch dân đề cập từ Điều 121 đến Điều 138 Điều 121, BLDS 2005 quy định: “Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Các hình thức giao dịch dân - Hình thức miệng (bằng lời nói): Hình thức miệng coi hình thức phổ biến xã hội nay, hình thức có độ xác thực thấp Hình thức miệng thường áp dụng giao dịch thực chấm dứt sau (mua bán trao tay) chủ thể có quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ lẫn (bạn bè, người than cho vay, mượn tài sản…) Nhưng có trường hợp giao dịch dân thể hình thức miệng phải đảm bảo tuân thủ điều kiện luật định có giá trị (di chúc miệng – điều 654 Bộ luật dân sự) - Hình thức văn bản: + Văn thường: Các bên tham gia giao dịch dân thỏa thuận pháp luật quy định giao dịch phải thể theo hình thức văn Nội dung giao dịch thể văn có chữ ký xác nhận chủ thể, hình thức chứng xác định chủ thể tham gia vào giao dịch dân rõ ràng nhiều trường hợp giao dịch thể lời nói + Văn có Công chứng chứng nhận, UBND cấp có thẩm quyền chứng thực: áp dụng trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân bắt buộc phải lập thành văn bên có thỏa thuận phải có chứng nhận, chứng thực, đăng kí xin phép xác lập giao dịch bên phải tuân thủ hình thức, thủ tục (mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất,…) - Hình thức hành vi: Giao dịch dân xác lập thông qua hành vi định theo quy ước định trước Ví dụ như: chụp ảnh máy ảnh, quay phim, gọi điện… Đây hình thức giản tiện giao dịch Giao dịch xác lập thông qua hình thức mà không thiết phải có diện đồng thời tất bên nơi giao kết Hình thức ngày trở nên phổ biến, quốc gia có công nghiệp tự động hóa phát triển II Giải tình Vụ việc thứ nhất: a Nội dung vụ việc Vợ chồng ông Lê Văn Hảo (sinh năm 1938) bà Dương Thị Hằng (sinh năm 1939) trú tại: Thôn 5, xã Hải Hoà, thị xã Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh Ông Lê Văn Hào bà Dương Thị Hằng sở hữu nhà có diện tích 150 m Tháng năm 2007, ông bà có mua nhà nên cho vợ chồng người bạn thân ông Lê Văn Sơn bà Hoàng Thị Chanh mượn nhà 150 m để sinh sống Đến tháng 2/2008, làm ăn không thuận lợi, nợ nần nhiều, khiến cho vợ chồng ông Sơn phải cho vợ chồng ông Hảo vay tiền để trả ngân hàng trang trải nợ nần Trước tình hình đó, vợ chồng ông Hảo gợi ý bán nhà 150 m cho vợ chồng ông Sơn Sau nhiều lần thoả thuận, hai bên lập bốn văn mua nhà có đầy đủ chữ ký bên công chứng, chứng thực Ngay sau ký hợp đồng, ông bà Sơn tiến hành sửa chữa lại nhà, chi phí bỏ 10 triệu đồng Tuy nhiên vào ngày 13/6/2008, vợ chồng ông Hảo lại làm đơn Toà án nhân dân huyện Móng Cái yêu cầu huỷ thoả thuận mua bán nhà, buộc vợ chồng ông Sơn phải trả lại nhà Nhận đơn vợ chồng ông Lê Văn Hảo bà Dương Thị Hằng, Toà án nhân dân huyện Móng Cái định buộc hai bên thực hình thức giao dịch (hợp đồng mua bán nhà) thời hạn tháng Nhưng muốn lấy lại nhà nên vợ chồng ông Hảo không làm việc b Phán Tòa Án: Phán sơ thẩm Toà án nhân dân huyện Móng Cái - Bản án số: 04/2010/DSST Ngày 15/7/2010: Với nội dung trên, vào Điều 121, 122, 124, 127, 134, 137, 450 Bộ Luật Dân Sự(BLDS) năm 2005 Thông tư liên tịch số ngày 19/6/1997 TANDTC, VKSNDTC, Bộ tư pháp, Bộ tài chính, hướng dẫn xét xử thi hành án - Toà án nhân dân huyện Móng Cái xét xử: Chấp nhận đơn yêu cầu xin huỷ thoả thuận mua bán nhà vợ chồng ông Lê Văn Hảo bà Dương Thị Hằng Lý mà Toà án đưa thoả thuận mua bán nhà chưa hai bên lập hợp đồng công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, vi phạm quy định hình thức hợp đồng Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, án buộc vợ chồng ông Lê Văn Sơn bà Hoàng Thị Chanh phải trả lại nhà; ngược lại, vợ chồng ông Hảo có nghĩa vụ trả lại cho vợ chồng ông Sơn tiền bán nhà nhận Vợ chồng ông Hảo, bà Hằng phải bồi thường số tiền 10 triệu đồng mà vợ chồng ông Sơn bỏ để sửa chữa nhà Phán phúc thẩm Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh - Ngày 10/8/2010, ông bà Sơn – Chanh có đơn không chấp nhận định sơ thẩm sơ thẩm với lý do, hợp đồng mua bán có chữ kí bên - Toà phúc thẩm định: Không chấp nhận nội dung đơn kháng cáo Giữ nguyên án sơ thẩm c Nhận xét nhóm cách giải Tòa án: Theo ý kiến Nhóm chúng em phán sơ thẩm Toà án nhân dân huyện Móng Cái phán phúc thẩm Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh đúng, phù hợp với quy định pháp luật Bởi vì: Nhằm đảm bảo lợi ích công cộng, quản lý nhà nước, lợi ích bên tham gia hợp đồng lợi ích người khác, pháp luật quy định hợp đồng liên quan đến tài sản lớn phải thể hình thức định Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải thể văn có công chứng chứng thực, phải đăng kí xin phép phải tuân theo quy định Căn Điều 450 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Do đó, vụ việc trên, vợ chồng ông Hảo vợ chồng ông Sơn lập bốn văn mua nhà có đầy đủ chữ ký bên không đem công chứng, chứng thực vi phạm quy định hình thức hợp đồng Và theo Điều 134, BLDS 2005, “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên không tuân theo theo yêu cầu bê, án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà không thực giao dịch vô hiệu” Thực tế cho thấy, Toà án nhân dân huyện Móng Cái áp dụng Điều 134, BLDS 2005 định buộc vợ chồng ông Hảo vợ chồng ông Sơn phải thực thủ tục để hoàn thiện hình thức hợp đồng mua bán nhà vòng tháng Theo đó, vợ chồng ông Hảo vợ chồng ông Sơn phải đem hợp đồng mua bán nhà công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền thời gian ấn định tháng Tuy nhiên muốn lấy lại nhà nên vợ chồng ông Hảo không làm việc Vì vậy, việc khắc phục vi phạm hình thức hợp đồng thực được, Toà án nhân dân huyện Móng Cái buộc phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu Với nhận định trên, án vào Điều 137, BLDS 2005, “khi giao dịch dân vô hiệu bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận; không hoàn trả vật phải hoàn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” buộc vợ chồng ông Sơn phải trả lại nhà cho vợ chồng ông Hảo, đồng thời yêu cầu vợ chồng ông Hảo trả lại cho vợ chồng ông Sơn tiền bán nhà nhận phải bồi thường toàn thiệt hại cho vợ chồng ông Sơn d Quan điểm Nhóm hợp đồng vô hiệu vi phạm hình thức Nên hay không nên buộc hợp đồng vô hiêu vi phạm hình thức? Pháp luật hợp đồng nước không coi trọng hình thức hợp đồng, quy định hình thức hợp đồng điều kiện có hiệu lực hợp đồng Việt Nam Việc không coi trọng hình thức hợp đồng thể rõ Bộ nguyên tắc UNIDROIT hợp đồng thương mại quốc tế năm 2004 Bộ nguyên tắc hợp đồng châu Âu Hai nguyên tắc hợp đồng tuyệt đối không coi trọng hình thức hợp đồng bên chứng minh quan hệ hợp đồng hình thức Theo đó, điều 1.2 Bộ nguyên tắc UNIDROIT quy định: “Bộ nguyên tắc UNIDROIT không bắt buộc hợp đồng, tuyên bố hay hành vi khác phải giao kết hay chứng minh hình thức đặc biệt Chúng chứng minh cách thức nào, kể nhân chứng” Nguyên tắc công nhận luật dân nhiều nước giới phù hợp với điều kiện giao dịch thương mại quốc tế Trong Bộ luật Dân 2005, nhà làm luật nước ta có ý định tiếp nhận nguyên tắc vi phạm hình thức hợp đồng không làm hợp đồng vô hiệu Cụ thể, điều 401 Bộ luật Dân 2005 quy định: “Hợp đồng không bị vô hiệu trường hợp có vi phạm hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Với cách quy định vậy, nhà làm luật thể luyến tiếc Nhà nước không tham gia vào tự hợp đồng Khi sửa đổi hoàn thiện Bộ luật Dân với mong muốn đề cao tự hợp đồng nên quy định rõ ràng việc vi phạm hình thức hợp đồng không làm cho làm hợp đồng vô hiệu Nếu sửa đổi theo hướng đó, để tránh trường hợp vợ chồng ông Hảo lạm dụng quy định điều 134, Bộ luật Dân 2005 nhằm không thực hợp đồng, nên có quy định chiểu theo ý chí tự hợp đồng mà hối thúc bên hoàn tất thủ tục hình thức theo luật định Khi tòa án có đủ chứng minh bên tự thỏa thuận, hợp đồng xác lập chưa thỏa mãn điều kiện hình thức tòa án buộc bên thực quy định hình thức thời hạn, thời hạn mà không thực hợp đồng coi tuân thủ hình thức Trong trường hợp này, tòa án định để công nhận hợp đồng thỏa mãn điều kiện hình thức buộc bên phải tuân theo nghĩa vụ cam kết hợp đồng Vụ việc thứ hai: a Nội dung vụ việc Năm 1997, để thuận tiện cho việc canh tác, bà Chu Thị Soát thỏa thuận với anh Chu Lý Thiều chuyển đổi đất canh tác, bà Chu Thị Soát sử dụng 373m đất số 310 tờ đồ số phường Biên Giang anh Thiều, anh Thiều sử dụng 389 m2 dất nửa số 76 tờ đồ số phường Biên Giang bà Soát Việc chuyển đổi đất đai hai bên thỏa thuận miêng, không lập thành văn bản, không làm thủ tục quyền địa phương Hiện tại, đất số 310 ông Chu Lý Kỳ (bố anh Thiều) đứng tên chủ sử dụng, số 76 bà Soát đứng tên chủ sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên thực tế, bên nhận đất chuyển đổi sử dụng đến Quá trình sử dụng đất, anh Thiều trồng lúa nông nghiệp hàng năm đất, bà Soát trai anh Nguyễn Đình Phương trông ăn năm 2005 có xây nhà tạm để trông nom trồng Anh Thiều cho rằng, đất chuyển đổi đất nông nghiệp, mẹ anh Phương tự ý chuyển đổi trồng ăn xây dựng nhà vi phạm pháp luật đất đai Khi đó, anh Thiều nhắc nhở mẹ anh Phương mẹ anh Phương thực Nay anh Thiều xin khởi kiện để Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển đổi đất anh bà Soát vô hiệu, buộc mẹ bà Soát dỡ bỏ toàn công trình cối đất trả lại trạng đất đổi cho anh Anh Thiều không đồng ý bồi thường giá trị trồng tài sản đất cho mẹ bà Soát Cả gia đình anh trí giao đất 310 cho anh sử dụng thực tế, anh sử dụng từ trước thời điểm chuyển đổi cho bà Soát Bà Soát anh Phương không đồng ý với yêu cầu anh Thiều đề nghị bên tiếp tục thực việc chuyển đổi đến hết thời hạn Nhà nước giao đến Nhà nước thu hồi đất, anh Thiều muốn đòi lại đất phải toán cho bà Soát anh Phương 60 triệu tiền bồi thường thiệt hại giá trị tài sản đất Bà Đặng Thị Thông thừa nhận lời khai anh Thiều yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất đổi Tại biên xác minh ngày 31/08/2009, đại diện Ủy ban nhân dân phường Biên Giang cung cấp: số 310 giao cho hộ ông Chu Lý Kì (bố anh Thiều), số 76 giao cho hộ bà Chu Thị Soát, thời điểm giao năm 1993, thời hạn giao 20 năm, mục đích trông hàng năm Năm 1998, hai bên tự thỏa thuận chuyển đổi đất cho nhau, không làm thủ tục quyền địa phương Quá trình sử dụng, bà Soát xây dựng công trình trồng lâu năm đất có đơn xin phép Ủy ban nhân dân xã, xã có cho phép trồng lâu năm không cho xây dựng đất Tại biên xem xét thẩm định chỗ định giá tài sản đất ngày 27/-08/2009 tài sản đất 310 bao gồm nhà cấp 4, sân bê tong, khối đất nhiều ăn quả, có tổng giá trị tài sản 25.951.500đ b Phán Tòa án: Tòa án nhân dân quận Hà Đông xét xử sơ thẩm: Tuyên bố hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp bà Chu Thị Soát anh Chu Lý Thiều năm 1997 vô hiệu Buộc bà Chu Thị Soát giao trả anh Chu Lý Thiều 373m2 đất số 310 tờ đồ số phường Biên Giang, quận Hà Đông, Hà Nội Buộc anh Chu Lý Thiều giao trả bà Chu Thị Soát 389 m2 đất phần số 76 tờ đồ số phường Biên Giang, quận Hà Đông, Hà Nội Giao anh Chu Lý Thiều sở hữu toàn công sức, tài sản, trồng phần đất bà Chu Thị Soát giao trả số 310 tờ đồ số phường Biên Giang, quận Hà Đông, Hà Nội bao gồm: công sức đổ đất, san nền; nhà tạm, sân xi măng; ăn đất Anh Chu Lý Thiều phải toán cho bà Chu Thị Soát anh Nguyễn Văn Phương 25.951.500đ Tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm: Ngoài việc hoàn đổi lại đất hai bên, bà Chu Thị Soát phải phá dỡ nhà cấp bốn xây dựng Giao cho anh Chu Lý Thiều sở hữu công sức đổ đất, san ăn đất với tổng giá trị 5.721.500đ Gia đình anh Chu Lý Thiều phải toán cho bà Chu Thị Soát anh Nguyễn Văn Phương 5.721.500đ c Nhận xét nhóm cách giải Tòa án: Xét thấy, tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm án số 23/2010/DSPT ngày 04/02/2010 việc tranh chấp quyền sử dụng đất vì: Theo khoản Điều 689 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật” cụ thể Điều 134 giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức, BLDS 2005 quy định: “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên không tuân theo theo yêu cầu bên,Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà không thực giao dịch vô hiệu” Ngoài có nghị định hướng dẫn thi hành, theo quy định điểm b khoản Điều 119- Nghị định 181/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai ( sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006 ngày 27/1/2006) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng chứng thực Ủy ban nhân dân, xã, phường thị trấn nơi có đất Việc mua bán nhà đất viết giấy tay, không lập thành hợp đồng chứng nhận công chứng chứng thực UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch bị coi vô hiệu, vi phạm quy định Điều 134- BLDS Như vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất anh Chu Lý Thiều bà Chu thị Soát vi phạm hình thức giao dịch dân sự, Nhà nước không cho phép cá nhân, gia đình tự ý chuyển quyền sử dụng đất Trong trường hợp thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải có chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền địa phương nơi chuyển quyền sử dụng đất Sau tuyên bố hợp đồng anh Chu Lý Thiều bà Chu thị Soát vô hiệu, tòa án yêu cầu hai bên trả lại diện tích đất cho Trong trình chuyển đổi quyền sử dụng đất hai bên chuyển giao đất trồng hàng năm Nhưng trình sử dụng, bà Chu thị Soát chuyển mục đích sử dụng đất từ sang trồng lâu năm xây dựng nhà ở, mà cụ thể nhà cấp diện tích cách trái phép mà cho phép quyền địa phương 10 Như vậy, tòa án đảm bảo cho quyền lợi hai bên.Về phía bà Chu Thị Soát, việc trao trả lại mảnh đất đổi, bà phải dỡ bỏ nhà cấp xây dựng trái phép Còn anh Chu Lý Thiều, nhận tài sản gắn liền với đất diện tích 373m2 đất số 310 tờ đồ số phường Biên Giang, quận Hà Đông, Hà Nội, đồng thới trả bà Chu Thị Soát số tiền giá trị tài sản mà bà tạo lập mảnh đất anh Chu Lý Thiều Bản án thấu tình đạt lý Tòa đảm bảo quyền lợi hai bên sau hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, trao trả cho diện tích đất đầu đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vụ việc thứ ba: a Nội dung vụ việc Bà Lưu Thị Nhật( sinh ngày 30/2/1950) quê quán: Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội Ông Lưu Ngọc Định( sinh ngày 14/5/ 1947 ) quê quán:Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội kết hôn năm 1966 Trong thời kỳ hôn nhân, hai ông bà bố mẹ chồng- bố mẹ đẻ ông Định cho mảnh đất rộng 83m Thị Trấn Văn Điển, Thanh Trì ( có giấy cho nhận kí kết công chứng) Sau đó, năm 1977, ông bà xây dựng nhà cấp 4( có diện tích 19m 2) mảnh đất Ngôi nhà bà Nhật chủ hộ đứng tên Từ năm 1977 đến tháng 3/1999, ông bà ăn sinh sống Tháng 4/1999, gia đình bà Nhật chuyển nơi khác ở, gian nhà này, gia đình trực tiếp quản lý Tháng 5/1999, anh Tạ Tuấn Anh(sinh năm 1971) bà Trần Thị Mạc đến hỏi mua nhà ông Định –bà Nhật bà Nhật không đồng ý bán Sau đó, anh Tuấn Anh trực tiếp bàn bạc việc mua nhà với Ông Định.Ông nghĩ nhà với mảnh đất thuộc sở hữu chung hai vợ chồng nên ông có quyền bán, không cần có thỏa thuận bà Nhật Do vậy, Ngày 31/5/1999, ông Lưu Ngọc Định anh Tạ Tuấn Anh lập giấy chuyển nhượng 11 cho với giá 27.500.000đ, gồm 19m2 nhà + sân trước sân sau Việc mua bán có ông Định anh Tuấn Anh lập giấy mua bán với nhau, bà Nhật hoàn toàn Giấy mua bán nhà trả tiền viết tay ông Định anh Tuấn Anh, xác nhận quan có thẩm quyền Sau mua bán nhà Anh Tạ Tuấn Anh chuyển sinh sống, sữa chữa xây dựng nhà Năm 2003, biết việc Anh Tạ Tuấn Anh xây dựng, sữa chữa, bà Nhật ý kiến tin tưởng hoàn toàn vào ông Định bà Nhật nghĩ ông Định cho anh Tạ Tuấn Anh thuê Ngày 27/12/2006, Sở Tài Nguyên môi trường nhà đất có định số 2436/ QĐ – TNMTNĐ – B54 việc quy hoạch đô thị Thị Trấn Văn Điển Cùng ngày 27/12/2006, Sở Tài Nguyên môi trường lập “Bảng kê chi tiết” hộ gia đình danh sách di dời theo dự án gồm 26 hộ có hộ bà Lưu Thị Nhật( số nhà 58 Quốc Bảo Thanh Trì, Hà Nội) Tháng 1/2008, Sở Tài nguyên môi trường có đơn yêu cầu anh Tạ Tuấn Anh di dời nhà làm thủ tục lý theo nghị định số 54/CP, sau anh Tạ Tuấn Anh có sang đặt vấn đề với ông Định, Bà Nhật tạo điều kiện cho anh làm thủ tục mua bán nhà lý, bà Nhật không đồng ý có đơn khởi kiện anh Tuấn Anh lên Tòa An nhân dân huyện Thanh Trì để giải Tòa An nhân dân huyện Thanh Trì thụ lý vụ việc sơ thẩm số 07/2008/DSST ngày 22/5/2008 b Phán Tòa án Tại án dân sơ thẩm số 07/2008/DSST ngày 22/5/2008 Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì xử định: - Bác yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà , đất diện tích kiểm tra thực tế 83m2 thể số nhà 58,Quốc Bảo, Thị Trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, Hà Nội bà Lưu Thị Nhật với anh Tạ Tuấn Anh - Tuyên án phí quyền kháng cáo đương 12 Không đồng ý với án sơ thẩm, ngày 02/6/2008, bà Lưu Thị Nhật có đơn kháng cáo lên Tòa án nhân dân Thành Phố Hà Nội Sau thụ lý đơn, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội định: Căn vào quy định Điều 131;136;137;146 BLD: - Tòa án định tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ông Định anh Tuấn Anh (theo giấy chuyển nhượng lập ngày 31/5/1999) giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, vi phạm quy định hình thức giao dịch dân Hủy toàn giấy chuyển nhượng lại nhà nêu - Buộc vợ chồng ông Lưu Ngọc Định phải toán trả cho vợ chồng anh Tạ Tuấn Anh số tiền 547.768.400đ( sau có kết giám định tổng giá trị khối tài sản nhà đất giá trị xây dựng, sữa chữa, cải tạo nhà), Vợ chồng anh Tạ Tuấn Anh chị Võ Thị Hồng Lượng phải giao lại cho toàn diện tích nhà đất số nhà 58, Quốc Bảo, Thị Trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội cho vợ chồng ông Lưu Ngọc Định Bà Lưu Thị Nhật.( dựa vào lỗi hai bên,xác định phần thiệt hại) c Nhận xét nhóm cách giải Tòa án: - Nhóm không đồng ý với cách giải tòa sơ thẩm tòa sơ thẩm trình thụ lý vụ án không xem xét hồ sơ cách kỹ lưỡng, không áp dụng quy định BLDS nên có đơn kháng cáo bà Nhật - Nhóm đồng ý với định tòa án phúc thẩm định tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ông Lưu Ngọc Định anh Tạ Tuấn Anh vô hiệu Tuy nhiên,việc tòa án áp dụng pháp lý điều 131 chưa đầy đủ, chưa hợp lý Vì trường hợp tranh chấp hai bên lập giấy chuyển nhượng không áp dụng quy định 13 pháp luật hình thức thực giao dịch dân quy định điều 124 điều 134 BLDS Theo quy định điều luật có trường hợp tham gia giao dịch dân phải thể văn bản, phải có công chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định Theo trường hợp tham gia GDDS phải thề văn có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất cho người khác Trong trường hợp này, việc lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Định anh Tuấn Anh công chứng, chứng thực quan nhà nước bị tuyên bố vô hiệu thỏa mãn quy định Điều 124, 134 BLDS - Thứ hai việc Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu lại không đề cập đến vi phạm thẩm quyền chủ thể tham gia kí kết Tuy nhà số nhà 58, Thị Trấn Văn Điển thuộc sở hữu chung hai vợ chồng ông Định bà Nhật chủ hộ đứng tên lại bà Nhật nên tham gia giao dịch phải chủ hộ đồng ý có thỏa thuận ông Định bà Nhật( đồng ý đồng sở hữu) ông Định có quyền bán nhà Do vậy, giao dịch bị vô hiệu, giá trị pháp lý - Nhóm đồng ý với Tòa án phúc thẩm việc vợ chồng ông Định phải trả lại cho vợ chồng anh Tuấn Anh số tiền 547.768.400đ vợ chồng anh Tuấn Anh phải hoàn trả lại cho ông bà mảnh đất( 83m 2) với nhà theo quy định Điều 425 vấn đề hủy bỏ hợp đồng dân bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho nhau( trình xem xét tòa án xác định : hai bên có lỗi ½ ) Trên thực tế có nhiều vụ tranh chấp liên quan đến tranh chấp tài sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu mà tiêu biểu đất Trong vụ việc trên, lỗi ông Định không am hiểu pháp luật có nhìn đơn 14 giản, không toàn diện nên dẫn đến hậu tranh chấp Bên bị đơn, anh Tuấn Anh vi phạm lỗi việc hiểu sai thẩm quyền chủ sở hữu hình thức việc tham gia kí kết GDDS Ngoài ra, nguyên nhân phần pháp luật Việt Nan chưa thực gắn bó sâu vào đời sống, người cần phải hiểu biết pháp luật lại không tìm hiểu, trau dồi kiến thức cách chắn nên có vụ án đơn giản sau xét xử lại có Đơn kháng cáo( trường hợp Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì tranh chấp trên) C KẾT THÚC VẤN ĐỀ Trong giai đoạn nay, với tác động kinh tế thị trường mà tính chất phức tạp đa dạng ngày tăng kéo theo phát triển quan hệ pháp luật Dân giao dịch dân liên quan đến hình thức Pháp luật hành hình thức giao dịch dân phần tạo nên thuận lợi cho chủ thể tham gia giao dịch song nhiều hạn chế,bấp cập Trong giới hạn viết , với ba vụ án dân cụ thể số vấn đề lý luận bản, phân tích tình kiến nghị số giải pháp tranh chấp liên quan đến hình thức giao dịch dân để góp phần hoàn thiện hình thức giao dịch dân 15 [...]... kháng cáo( như trường hợp của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì về tranh chấp trên) C KẾT THÚC VẤN ĐỀ Trong giai đoạn hiện nay, với những tác động của nền kinh tế thị trường mà tính chất phức tạp đa dạng của nó đang ngày càng tăng đã kéo theo sự phát triển của các quan hệ pháp luật Dân sự về giao dịch dân sự liên quan đến hình thức Pháp luật hiện hành về hình thức của giao dịch dân sự cũng đã phần nào tạo... phần nào tạo nên thuận lợi cho chủ thể tham gia giao dịch song vẫn còn nhiều hạn chế,bấp cập Trong giới hạn bài viết , với ba vụ án dân sự cụ thể đã chỉ ra một số vấn đề lý luận cơ bản, phân tích tình huống và kiến nghị một số giải pháp về tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự để góp phần hoàn thiện hơn hình thức của các giao dịch dân sự 15 ... 131;136;137;146 BLD: - Tòa án ra quyết định tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa ông Định và anh Tuấn Anh (theo giấy chuyển nhượng lập ngày 31/5/1999) là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm quy định về hình thức của giao dịch dân sự Hủy toàn bộ giấy chuyển nhượng lại nhà nêu trên - Buộc vợ chồng ông Lưu Ngọc Định phải thanh toán trả cho vợ chồng anh Tạ Tuấn Anh số tiền là 547.768.400đ(... đồng dân sự thì bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho nhau( trong quá trình xem xét tòa án đã xác định : hai bên đều có lỗi và đều bằng ½ ) Trên thực tế có rất nhiều vụ tranh chấp liên quan đến tranh chấp tài sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu mà tiêu biểu là đất Trong vụ việc trên, lỗi của ông Định là do không am hiểu về pháp luật và có cái nhìn đơn 14 giản, không toàn diện nên dẫn đến hậu quả tranh. .. thực hiện giao dịch dân sự được quy định tại điều 124 và điều 134 BLDS Theo quy định của tại điều luật trên thì có những trường hợp khi tham gia giao dịch dân sự phải thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó Theo đó thì các trường hợp khi tham gia GDDS phải thề hiện bằng văn bản thì trong đó có giao dịch chuyển nhượng quyền... cáo của bà Nhật - Nhóm đồng ý với quyết định của tòa án phúc thẩm về quyết định tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lưu Ngọc Định và anh Tạ Tuấn Anh là vô hiệu Tuy nhiên,việc tòa án áp dụng căn cứ pháp lý điều 131 là chưa đầy đủ, chưa hợp lý Vì trong trường hợp này tranh chấp trên là do hai bên khi lập giấy chuyển nhượng không áp dụng các quy định của 13 pháp luật về các hình thức thực hiện giao dịch. .. chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Định và anh Tuấn Anh không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước bị tuyên bố vô hiệu là thỏa mãn quy định tại Điều 124, 134 BLDS - Thứ hai là việc Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu nhưng lại không đề cập đến vi phạm thẩm quyền của chủ thể tham gia kí kết Tuy ngôi nhà tại số nhà 58, Thị Trấn Văn Điển thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng ông Định và... nhà thanh lý, nhưng bà Nhật không đồng ý và có đơn khởi kiện anh Tuấn Anh lên Tòa An nhân dân huyện Thanh Trì để giải quyết Tòa An nhân dân huyện Thanh Trì đã thụ lý vụ việc sơ thẩm số 07/2008/DSST ngày 22/5/2008 b Phán quyết của Tòa án Tại bản án dân sự sơ thẩm số 07/2008/DSST ngày 22/5/2008 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì đã xử và quyết định: - Bác yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà ,... không toàn diện nên dẫn đến hậu quả tranh chấp trên Bên bị đơn, anh Tuấn Anh cũng vi phạm lỗi về việc hiểu sai thẩm quyền của chủ sở hữu và hình thức của việc tham gia kí kết các GDDS Ngoài ra, nguyên nhân một phần cũng do pháp luật Việt Nan chưa thực sự gắn bó và đi sâu vào đời sống, những người cần phải hiểu biết pháp luật lại không tìm hiểu, trau dồi kiến thức một cách chắc chắn nên có những vụ án... Văn Điển thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng ông Định và bà Nhật nhưng chủ hộ đứng tên lại là bà Nhật nên khi tham gia giao dịch trên phải được chủ hộ đồng ý hoặc có sự thỏa thuận giữa ông Định và bà Nhật( đồng ý của đồng sở hữu) thì ông Định mới có quyền bán ngôi nhà đó Do vậy, giao dịch trên bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý - Nhóm cũng đồng ý với Tòa án phúc thẩm về việc vợ chồng ông Định phải