lập dự án đầu tư
I/ PHÂN TÍCH KĨ THUẬT CỦA DỰ ÁN A. Tóm tắt dự án Tên dự án: QUÁN YOGURT SPACE Loại hình: Dịch vụ tư nhân Địa điểm đầu tư: quận Bình Thạnh, tp Hồ Chí Minh Lĩnh vực hoạt động: Dịch vụ ăn uống Quy mô: Quán kem yogurt space hiện đại, số lượng từ 20 đến 30 chỗ ngồi. Chuyên phục vụ các loại kem và yogurt có đa dạng hương vị trái cây tự nhiên và các hương vị khác với loại hình tự phục vụ, tự chọn cho mình những kết hợp yêu thích nhất kèm với đội ngũ nhân viên phục vụ về thanh toán, lau dọn và hướng dẫn tận tình, chu đáo chắc chắn sẽ khiến khách hàng hài lòng. Chức năng, nhiệm vụ: Cung cấp cho quý khách hàng một địa điểm gặp gỡ người thân bạn bè một cách vui vẻ, không gian thoải mái kèm với những hương vị từ kem và yaout phong phú nhằm thư giãn và thưởng thức những hương vị yêu thích xung quanh cuộc sống của mình. B.Phân tích kỹ thuật dự án 1. Mô tả sản phẩm dự án • Nhà hàng toạ lạc tại quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh • Nhà hàng, với lối kiến trúc trang nhã, lịch sự, ấm cúng, vị trí thuận tiện, giao điểm giữa trung tâm thành phố và ngoại thành. Nhà hàng có tổng diện tích 100m 2 với sức chứa lên đến 60 - 70 khách, luôn sẵn sàng phục vụ để quý khách hàng có thể có được một lựa chọn hương vị tốt nhất cho bản thân mình. Đặc biệt, thực đơn đa dạng hương vị, đội ngũ nhân viên nhiệt tình chu đáo và khách hàng có thể tùy ý lựa chọn cho mình bất kì kết hợp hương vị của riêng mình, tạo hứng thú cho mỗi lần thưởng thức. • Hình thức dịch vụ: Tự phục vụ hoặc kết hợp đồ dùng của mình theo sự hướng dẫn của nhân viên. 2. Nghiên cứu địa điểm thực hiện dự án a. Nguyên tắc lựa chọn địa điểm: Việc lựa chọn địa điểm xây dựng nhà hàng phải đảm bảo các nguyên tắc sau: • Thuận tiện cho giao thông đường bộ. • Đáp ứng đầy đủ hệ thống điện nước. • Địa điểm là nơi có dân cư đông đúc, sầm uất. • Mặt bằng rộng rãi, thoáng đãng và có lợi thế kinh doanh. • An ninh khu vực ổn định, đảm bảo. b. Căn cứ lựa chọn địa điểm: Sau quá trình điều tra khảo sát thị trường bất động sản, địa hình kinh doanh và giá cả cũng như nhu cầu của khách hàng, chúng tôi quyết định chọn địa bàn Quận Bình Thạnh để thực hiện dự án của mình. Những căn cứ để thực hiện dự án tại Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh: • Nằm ở vị trí tiếp giáp với các quận có sinh viên đông đúc như thủ đức và quận 2, kèm với các điểm mua sắm, ăn uống, văn hóa và các điểm chính của thành phố như trung tâm thương mại, khu vực hành chính, khu vui chơi giải trí; dân cư đông đúc • Giá cả, chi phí mặt bằng tương đối phù hợp với yêu cầu của dự án. • Thị trường cung cấp nguyên vật liệu, thực phẩm, gia vị khá đa dạng, tươi ngon và nhanh chóng. 3. Tính toán khối lượng vốn đầu tư a. Chi phí xây lắp Thứ nhất, chi phí mặt bằng: Theo bảng giá trên thi trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh thì giá thuê mặt bằng tại địa điểm quận Bình Thạnh với mặt bằng diện tích 100m 2 dao động trong khoảng 35.000.000 VNĐ đến 40.000.000 VNĐ/ 1 tháng. Dự tính thuê dài hạn trong 3 năm, tổng tiền thuê trong 1 năm = 420.000.000 VNĐ Thứ hai, chi phí xây dựng nhà hàng: • Phương án thiết kế: • Tổng diện tích nhà hàng là 100 m 2 • Khu vực chế biến: 10 m 2 • Khu vực nhà vệ sinh chung: 10m 2 với hệ thống cấp nước tiện lợi thoáng đảm bảo vệ sinh 24/24 • Khu vực quán với diện tích 70 m 2 được bố trí đặt 20 bàn có khả năng phục vụ khoảng 60 đến 70 khách hàng. • Khu để xe ở phía trước sân nhà hàng: 10 m 2 Khu vực chế biến của quán được bố trí một cách hợp lý, chiếm 1/10 trong tổng diện tích của quán, giữa khu vực cho khách hàng và khu vực chế biến được ngăn cách bởi một quầy thu ngân và quầy chứa các hương vị tùy chọn của quán tiện lợi cho khách hàng khi tính tiền hoặc cần sự hướng dẫn của nhân viên. • Dự tính chúng ta sẽ sửa chữa cải tạo lại mặt bằng, xây dựng một số hạng mục còn thiếu cũng như trang trí làm mới lại mặt bằng thuê lại với tổng chi phí dao động từ 100.000.000đ đến 150.000.000đ. b. Chi phí mua sắm thiết bị Bảng 1: Bảng liệt kê trang thiết bị của dự án STT Trang thiết bị Số lượng Đơn giá Thành tiền 01 Bàn ăn 20 1000.000 20.000.000 02 Ghế 40 800.000 32.000.000 03 muỗng 150 2.250.000 04 Ly, tách 200 5.000.000 05 Máy điều hòa âm trần 2 15.000.000 30.000.000 07 Tủ lạnh 4 cửa 2 11.000.000 22.000.000 08 Đèn chùm chiếu sáng 2 5.000.000 10.000.000 09 Máy vi tính 2 15.000.000 30.000.000 10 Ti-vi LCD 42 inch 1 8.800.000 8.800.000 11 Điện thoại 1 310.000 310.000 13 Gạt tàn thuốc, bộ định vị đặt bàn 20 100.000 2.000.000 14 Camera 2 4000.000 8.000.000 15 Hệ thống thông gió 1 4.000.000 Tổng cộng 174.360.000 Toàn bộ trang thiết bị trong quán đều được trang bị đầy đủ chủng loại và số lượng có thể đáp ứng nhu cầu phục vụ khách với số lượng lớn. Hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật cũng như trang thiết bị, máy móc có trong quán để phục vụ cho nhu cầu ăn uống của khách là rất đầy đủ và hợp lý, đặc biệt là đảm bảo yêu cầu về vệ sinh an toàn thực phẩm và an toàn cho nhân viên phục vụ. c. Chi phí khác Bảng 2: Bảng tính các chi phí khác Hạng mục Ghi chú Thành tiền Chi phí lắp đặt thiết bị 5% * giá trị thiết bị máy móc 3.640.000 Chi phí thiết kế, quản lý, giám sát 20.000.000 Chi phí tháo dỡ, dọn dẹp vệ sinh, bàn giao 10.000.000 Bảng hiệu 12,000,000 Chi phí tư vẫn pháp luật 10,000,000 Chi phí thành lập ban đầu 20,000,000 Chi phí quảng cáo, PR ban đầu 30,000,000 Chi phí dự phòng 150,000,000 Tổng 255.640.000 Bảng 3: bảng tính tổng chi phí cho dự án STT Hạng mục Tổng kinh phí 1 Mặt bằng 420.000.000 2 Sửa chữa, cải tạo, trang trí lại 150.000.000 3 Trang thiết bị 174.360.000 4 Chi phí khác 255.640.000 Tổng 1.000.000.000 IV/PHÂN TÍCH TỔ CHỨC NHÂN LỰC CỦA DỰ ÁN Tổ chức nhân sự đối với quán này gồm có: bộ phận quản lý, bộ phận thu ngân, bộ phận phục vụ , bộ phận vệ sinh - an ninh Số lượng nhân sự: + 1 Quản lý + 2 thu ngân + 5 phục vụ + 2 vệ sinh – an ninh • Bộ phận quản lý trực tiếp Chức năng nhiệm vụ : -Thay chủ đầu tư giám sát quản lý mọi hoạt động của quán. -Lên lịch sắp xếp hoạt động cho nhân viên hằng tuần -Giải quyết các sự cố và khiếu nại của khách -Trực tiếp đào tạo các nhân viên mới -Quản lý tài chính: trực tiếp quản lí số lượng tiền tip hàng ngày và theo dõi kí các hóa đơn bán hàng, kiêm nhiệm vụ kế toán cho quán\ -Quản lý hàng hóa tài sản: theo dõi kí duyệt việc mua thực phẩm hàng ngày và các yêu cầu xuất kho, quản lý số lượng công cụ dụng cụ tài sản hàng tháng, kiểm soát số lượng hư hỏng mất mát • Bộ phận chế biến Chức năng nhiệm vụ: -Chế biến Kem, yaout và các loại nước uống theo tiêu chuẩn, thể hiện đặc trưng riêng của quán -Đảm bảo vệ sinh tuyệt đối về các loại thực phẩm trong quán -Cung cấp nguyên liệu, hương vị và các loại nước uống kịp thời đúng chất lượng. • Bộ phận phục vụ Chức năng nhiệm vụ: -Trực tiếp phục vụ khách hàng chu đáo, giới thiệu các sản phẩm của quán - Mang thức uống tới tận bàn cho khách hàng nếu khách hàng order -Báo cáo cho quản lý các tình huống của khách hàng lúc dùng bữa và có thể xử lý nếu có thể. • Bộ phận vệ sinh và an ninh Chức năng nhiệm vụ: -Chịu trách nhiệm đảm bảo vệ sinh sạch sẽ khu vực trong và ngoài quán -Lau dọn quầy ché biến và rửa chén bát đúng quy định vệ sinh -Đảm bảo an toàn về phương tiện của nhân viên cũng như khách hàng Bảng tính lương cho nhân viên trong quán Chức vụ Số lượng Lương / năm = LCB * 12 Tổng Đvt: 1000đ BHYT,BHXH 22% * Tổng lương Quản lý 1 8000*12 96.000 21.120 NV chế biến 1 7000*12 84.000 18.480 Phục vụ 5 3000*12 180.000 39.600 Thu ngân 2 3000*12 72.000 15.840 Bảo vệ-vệ sinh 2 2.500*12 60.000 13.200 Tổng 31 492.000 108.240 Tổng lương =492.000.000 + 108.240.000 = 600.240.000 VNĐ II/ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2.1 Xác định nguồn tài trợ của dự án Nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu: 1.000.000.000 đồng Trong đó : • Vốn chủ sở hữu: 650.000.000 đồng • Vốn vay: 350.000.000 đồng Công ty đầu tư vào dự án là 650.000.000 đồng, chiếm 65% tổng vốn đầu tư, và đi vay ngân hàng 350,000,000 đồng, chiếm 35% tổng vốn đầu tư. Vì phần vốn tư có chiếm tỉ lệ khá cao: 65% nên giảm được rủi ro cao trong đầu tư. Vậy việc huy động các nguồn vốn trên là khả thi, đảm bảo dự án hoàn thành đúng theo tiến độ. Lãi suất : - Về phần vốn tự có của công ty, lãi suất chủ đầu tư quyết định dựa vào suất sinh lời của dịch vụ quán mang lại, khoảng 20%/năm, đây được xem là chi phí cơ hội khi sử dụng vốn tự có này. - Vốn vay NHTM : Chủ đầu tư dự định sẽ vay vốn ở ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn với lãi suất 14%/ năm, trả tiền gốc đều trong vòng 2 năm. - Hệ số chiết khấu của dự án là : 17.9% Số Nguồn vốn Số tiền Tỷ CP sử dụng vốn Hệ số CK TT trọng 1 Vay NHTM 350,000,000 0.35 14.00% 4.9% 2 Vốn tự có 650,000,000 0.65 20.00% 13.0% Tổng cộng 1,000,000,000 1.0 17.9% Với số vốn vay ngân hàng là 350,000,000 đồng, lãi suất vay 14% và kế hoạch trả vốn gốc trong vòng 2 năm thì ta dự tính được kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay của dự án theo bảng sau: Bảng 1: Dự tính trả nợ gốc và lãi vay của dự án Đơn vị: VNĐ Danh mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Dư nợ đầu kỳ 350,000,000 175,000,00 0 Lãi phát sinh trong kỳ 49,000,000 24,500,000 Số tiền trả nợ 224,000,000 199,500,00 0 Nợ gốc đến hạn 175,000,000 175,000,00 0 Lãi đến hạn 49,000,000 24,500,000 Dư nợ cuối kỳ 350,000,000 175,000,000 0 Nợ vay tăng thêm 350,000,000 2.2 Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án Giả định giá bán bình quân là 100.000 đồng cho khẩu phần ăn cho 1 người, số lượng khách hàng đến với nhà hàng trung bình khoảng 150 lượt khách mỗi ngày và không thay đổi trong 3 năm đời sống của dự án. Tuy nhiên số lượng doanh thu trong mỗi năm là có thay đổi tùy theo hệ số phát huy công suất mà công ty đưa ra theo dự kiến của mình. Doanh thu dự án trong 1 năm = số lượng khách x giá bán cho khẩu phần 1 người = 150 x 100,000 x 360 = 5,400,000,000 đồ Bảng 2: Dự tính doanh thu của dự án Đơn vị: VNĐ Danh mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Công suất thực tế 80% 90% 85% Số lượng khách hàng/năm 43,200 48,600 45,900 Giá bán trung bình một sản phẩm 100,000 100,000 100,000 Doanh thu 4,320,000,000 4,860,000,000 4,590,000, 000 2.3 Dự tính chi phí hoạt động của dự án Bảng chi phí hoạt động hằng năm của dự án với chi phí nguyên vật liệu bằng 40% doanh thu của từng năm được tính như sau Danh mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Tiền thuê mặt bằng 420,000,000 420,000,000 420,000,000 Tiền lương nhân viên 600,240,000 600,240,000 600,240,000 Chi phí nguyên vật liệu 1,728,000,000 1,944,000,000 1,836,000,000 Tiền điện 200,000,000 200,000,000 200,000,000 Tiền nước 150,000,000 150,000,000 150,000,000 Tiền điện thoại cố định 6,000,000 6,000,000 6,000,000 Tổng 3,104,240,000 3,320,240,000 3,212,240,000 Dự tính khấu hao trang thiết bị và chi phí sửa sang mặt bằng theo phương pháp chiết khấu giảm nhanh trong 3 năm với tỷ lệ khấu hao thiết bị máy móc là 20%, chi phí sửa sang là 25%. Giá trị còn lại của trang thiết bị là 30,000,000 đồng; chi phí sửa sang mặt bằng được khấu hao hết trong vòng đời dự án. Bảng 3: bảng tính tổng chi phí cho dự án Bảng Kế hoạch khấu hao theo kết số giảm nhanh của dự án Danh mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Nguyên giá máy móc thiết bị 174,360,000 139,488,000 111,590,400 Khấu hao trong kỳ 34,872,000 27,897,600 22,318,080 Chi phí sửa sang mặt bằng 150,000,000 112,500,000 84,250,000 Khấu hao trong kỳ 37,500,000 28,125,000 21,062,500 Tổng khấu hao 72,372,000 56,022,600 43,380,500 Giá trị còn lại 251,988,000 195,965,400 152,459.900 [...]...2.4 Dự tính mức lãi lỗ của dự án Trên cơ sở số liệu về dự tính tổng doanh thu, chi phí từng năm ta tiến hành dự tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án để phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh trong từng năm và trong cả vòng đời 3 năm của dự án Việc tính toán chỉ tiêu này được tiến hành theo bảng dưới đây: Bảng 4: Dự tính lãi lỗ của dự án Danh mục Doanh thu Năm 0 Năm 1 3,104,240,000... 1,222,275,433 Nhận xét: NPVnăm 3 là để tính thu nhập thuần của các dòng đời dự án quy về giá trị hiện tại Do đó, NPV > 0 thì dự án có lời Ta thấy ở dự án này, NPV = 1,222,275,433 đồng là rất lớn Xét về mặt chỉ tiêu NPV thì ta có thể thấy rằng dự án này sinh lợi nhuận rất cao, rất khả thi về mặt tài chính Thứ ba, tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án Từ dòng tiền trên, với hệ số chiết khấu là 18.4%, chạy bằng bảng... 321,224,000 0 Dựa vào bảng cân đối trên ta thấy, tuy có chi phí phát sinh hàng năm nhưng lợi nhuận tạo ra có thể bù đắp được mức chi phí đó, đảm bảo khả năng trả nợ hàng kỳ -8,152,100 2.8 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Theo kết quả dự kiến của ban quản trị, ta có với hệ số chiết khấu: 17.9% ta tính toán được các chỉ tiêu sau đây: Thứ nhất, thời gian thu hồi vốn của dự án Bảng 8 : Dự tính... 1năm + (1,000,000,000-757,491,540)/(1,585,125,809 – 757,491,540) X 12 tháng = 1 năm 3.5 tháng Thứ hai, hiện giá thu nhập thuần của dự án Giả sử lãi suất tiền vay của ngân hàng hiện nay là 14%, suất sinh lời mong muốn của vốn chủ đầu tư là 20%, kết hợp với tỷ lệ nợ vay và vốn chủ sở hữu, ta tính được hệ số chiết khấu của dự án như sau: HSCK = 14% x 0.4 + 20% x 0.6 = 17,9% Từ dòng tiền trên, với hệ... 2,638,880,000 3,287,784,000 3,196,040,000 481,836,000 481,836,000 2.6 Dự trù quỹ tiền mặt Dự án cần thiết phải có một lượng tiền mặt nhất định để thực hiện các giao dịch, dự phòng phát sinh và hạn chế rủi ro khi dự án đi vào hoạt động Giả sử, nhu cầu tồn quỹ tiền mặt là 10% chi phí hoạt động của nhà hàng, ta thực hiện được bảng tính toán sau: Bảng 6: Nhu cầu tồn quỹ tiền mặt Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm... khi NPV = 0, tức là ngay cả khi NPV = 0 thì cũng tạo ra được một tỷ lệ lợi nhuận ít nhất là bằng IRR Dự án của ta có IRR = 83% lớn hơn rất nhiều so với lãi suất ngân hàng (14%) và chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn chủ sở hữu (20%) Do đó, về mặt sinh lời ta thấy dự án có IRR = 83% là rất đáng giá để đầu tư ... nhập thuần 0 893,163,000 1,150,450,750 1,044,165,2 30 Bảng 9: Thời gian hoàn vốn của dự án Chỉ tiêu Hệ số chiết khấu Năm 0 1 2 3 1 0.8481 0.7194 0.6102 893,163,000 1,150,450,750 1,044,165,230 757,491,540 827,634,269 637,149,623 757,491,540 1,585,125,809 Chi phí đầu tư 1,000,000,000 Hiện giá chi phí 1,000,000,000 đầu tư Thu nhập thuần 0 Hiện giá thu nhập 0 thuần Lũy kế hiện giá thu 0 nhập thuần 2,222,275,432... 21,600,000 -10,800,000 -321,224,000 Tác động đến dòng tiền 310,424,000 -21,600,000 10,800,000 321,224,000 2.7 Bảng 7: Dự tính cân đối dòng tiền của dự án theo quan điểm TIP Khoản mục A Dòng tiền vào Doanh thu Thanh lý tài sản cố định Tổng dòng tiền vào (CF) B Dòng tiền ra Tổng vốn đầu tư Chi phí hoạt động Chênh lệch khoản phải trả Chênh lệch tồn quỹ tiền mặt Thuế TNDN Tổng dòng tiền ra (TIP) C Cân đối... 1,094,428,150 1,000,784,730 2.5 Xác định khoản phải trả Khi mua nguyên vật liệu, do thỏa thuận giữa bên mua và bán, trong chi phí mua hàng bao gồm: phần tiền trả ngay và phần tiền trả sau một kỳ hạn nào đó Tỷ lệ các khoản phải trả là 15% chi phí hoạt động Bảng 5: Chênh lệch các khoản pahir trả của dự án Khoản mục Chi phí hoạt động Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 3,104,240,000 3,320,240,000 3,212,240,000 0 Khoản phải . QUÁN YOGURT SPACE Loại hình: Dịch vụ tư nhân Địa điểm đầu tư: quận Bình Thạnh, tp Hồ Chí Minh Lĩnh vực hoạt động: Dịch vụ ăn uống Quy mô: Quán kem yogurt space. space hiện đại, số lượng từ 20 đến 30 chỗ ngồi. Chuyên phục vụ các loại kem và yogurt có đa dạng hương vị trái cây tự nhiên và các hương vị khác với loại