Mọi quản trị suy cho cùng là quản trị con người”, đây là nhận định quan trọng và nó được kiểm chứng bằng cả lý luận thực tiễn. Qua đó khẳng định tầm quan trọng của việc quản trị nguồn nhân lực
MC LC NI DUNG I- Tổng quan về thị trờng bất động sản 1 Trong những năm đổi mới vừa qua, thị trường bất động sản ở nước ta đã bước đầu được hình thành và phát triển, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Thị trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện tại và trong tương lai là rất lớn. Cơ hội này chia đều cho mỗi người trong chúng ta, cho bất kỳ ai quan tâm, yêu thích lĩnh vực đầy tiềm năng này. Theo thống kê, năm 2008 vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt khoảng 28 tỷ USD, tức là tăng hơn 3 lần so với năm 2007.Cùng với các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà đầu tư trong nước cũng đổ xô vào lĩnh vực được coi là "béo bở" này như Lilama, Trường Hải, Viglacera . Từ những tác động đó mà từ cuối 2006 đến cuối năm 2007, giá nhà đất ở Việt Nam và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài chục phần trăm, cao thì có thể lên đến hơn 200%. Giá khách sạn cao cấp trung bình cũng tăng gấp đôi so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp thứ 13 trên thế giới. Đặc biệt là, năm 2008 trôi qua với nhiều biến động lớn như khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự giảm sút của thị trường chứng khoán… kéo theo thị trường bất động sản (BĐS) trong nước trở nên ảm đạm hơn bao giờ hết. Thể hiện ở cả 3 phương diện, đó là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều lâm vào tình cảnh khó khăn mà ngược lại xét về bản chất, các dự án hiện nay đang triển khai chỉ khiến doanh nghiệp hưởng lãi thấp hơn trước, mặt bằng chung giá nhà đất đang giảm xuống 20% nhưng đó vẫn chưa phải là giá gốc. Vào thời điểm hoàng kim cuối năm 2007, đầu năm 2008, lợi nhuận bất động sản tại nhiều dự án lên tới 300-400%. Vì vậy, giá nhà đất hiện nay có giảm xuống đôi chút nhưng vẫn là một cơ hội lớn nhằm kích thích thị trường, đẩy mạnh hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hơn thế nữa, thị trường nhà đất vẫn chưa ở mức bão hòa, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở mức giá trung bình luôn rất cao. Thị trường nhà đất tiềm năng còn rất lớn, đó vẫn là một dấu hiệu để nhiều nhà đầu tư để ý tới. Cụ thể hơn nữa là trong khi thị trường đất, nhiều dự án rơi vào trầm lắng, thì thị trường căn hộ chung cư lại lên cơn khát. Thị trường nhà ở chung cư ngày càng phát triển, càng có nhiều căn hộ cao cấp được tung ra thị trường. Ở Hà Nội trong những năm vừa qua có rất nhiều khu đô thị mới xuất hiện như: Trung hòa- Nhân Chính, Mỹ Đình, Linh Đàm, Việt Hưng, Ngọc Khánh… Theo các chuyên gia, cơn sốt giá nhà chung cư chủ yếu là do nguồn cung khan hiếm. Giá chung cư vượt qua giá đất. Thực tế tại nhiều khu chung cư, trước năm 2008, giá 1m2 nhà chung cư bao giờ cũng đắt hơn giá 2 1m2 t cựng loi (thng ch bng t 50 n 70%). Cú th thy rừ qua s so sỏnh sau: Ti thi im tung ra th trng, giỏ bỏn cn h chung c ca 2 d ỏn cao cp nht TPHCM l The Manor v Saigon Spearl nm trong khong t 1.300 n 1.600USD/m2. Mt s d ỏn khỏc nh chung c Phỳ M ca Cty Vn Phỏt Hng (qun 7) - mt d ỏn chung c cht lng hng trung cng c hột giỏ 30 triu ng/m2 . Vi s tin ny, ngi ta cú th mua t trong bt c d ỏn no ca TP. Th trng nh chung c nm 2008 trm lng thỡ sang u nm 2009 th trng ó m dn lờn, cú nhng chuyn bin tớch cc. Khỏch hng thng tỡm n khu chung c bỡnh dõn. Trỏi ngc vi cnh trm lng ca chung c khu vc trung tõm giỏ cao, chung c ti cỏc khu ụ th mi nh qun H ụng (H Ni) ang c khỏch hng hi n khỏ nhiu. n c nh ti Khu ụ th mi Xa La (H ụng) ch u t cho bit va bỏn ht cựng lỳc 400 cn h chung c vi mc giỏ 11 triu/m2. Theo s liu ca cỏc sn giao dch, thỡ lng khỏch hng tỡm n nhng trung tõm ny tng gp nhiu ln so vi nhng thỏng cui nm 2008. Nh giỏ r t 1,5 n 2 t ng, sp bn giao hoc ó hon thin ang l s la chn ca nhiu khỏch hng. Hin nay trờn th trng cú 3 loi cn h chung c chớnh tớnh theo giỏ tr. Loi 300- 500 triu ng mi cn c xp vo loi giỏ tr thp, cn h trung bỡnh giỏ 1- 1,5 t ng v loi cao cp thng cú giỏ 3-5 t ng. Trong thi gian gn õy, giỏ nh chung c ng lot gim ó giỳp mt s ngi cú nhu cu a ra quyt nh xung tin C th nh: c bit hn na trong thi gian gn õy, vn ca cỏc ngõn hng ang di do v ang xỳc tin cho vay bt ng sn do nhu cu mua cn h vn rt cao. Do ú, õy cú l l thi gian thớch hp xỳc tin u t tr li u t vo loi hỡnh th trng bt ng sn c bit ny. Nm 2009 v nhng nm tip theo d bỏo rng th trng BS s dn dn i v giỏ tr thc, do ú cỏc nh u t cn phi cú tớnh toỏn chi phớ u t hp lý, nh u t m bo cú hiu qu, ngi tiờu dựng cng cú ti sn ỳng vi giỏ tr m h b tin ra, s khụng cũn tỡnh trng nh trc õy ngi tiờu dựng b tin tht ra mua giỏ tr o. Song mt khỏc, cú thụng tin cho rng, giai on 2009-2010 s l thi im cnh tranh d di trờn th trng mua bỏn cn h chung c vỡ ú l lỳc nhng d ỏn khu ụ th mi quy mụ ln hon thnh, c a vo s dng. Trong khi ú, a phn ngun cung cn h trong tng lai nm cỏc khu ụ th mi, nờn nu cỏc d ỏn ng lot a hng vo th trng, cú kh nng nhiu doanh nghip s phi i din vi ỏp lc gim giỏ bỏn. II- Phân tích thị trờng bất động sản 2.1 Các khái niêm cơ bản 3 Thị trờng bất động sản là tổng thể các quan hê giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ Phân tích thị trờng bất động sản: là việc xác định và nghiên cứu thị trờng về một loại hàng hoá nào đó 2.2 Nội dung phân tích thị trờng bất động sản )a Cầu bất động sản * Khái niệm Nhu cầu: là sự cần thiết thoả mãn cho tiêu dùng cá nhân và cộng đồng xã hội Cầu bất động sản là khối lợng hàng hoá bất động sản mà ngời có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với một mức giá nhất đinh để nhận đ- ợc lợng hàng hoá đó trên thị trờng Phân tích cầu tập trung vào xác định những ngời sử dụng tiềm năng của BĐS mục tiêu là ngời mua , ngời thuê hoặc khách hàng sẽ thu hút vào .Đối với mỗi loại BĐS cụ thể , phân tích cầu tập trung vào sản phẩm hoặc dịch vụ cuối cùng mà BĐS cung cấp * Các nhân tố tác động đến cầu BĐS Quy mô , kết cấu dân số Dân số tăng làm tăng nhu cầu về mọi mặt của đời sống trong đó có nhu cầu về hàng hoá bất động sản.trớc hết, dân số tăng thì nhu cầu về đất ở và nhà ở phải tăng theo vì nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản nhất của con ng- ời.Mọi ngời đều muốn có một chỗ để ở,ổn định cuộc rồi mới lao động sản xuất, nâng cao chất lợng đời sống. Lng cu nh l mt i lng t l thun vi yu t dõn s, c bit khi t l tng dõn s c hc cng cao s gõy ra nhng t bin v cu nh . co gión ca cu v t v nh ph thuc rt ln vo bin s quy mụ gia ỡnh. 4 Mt mi quan h thun chiu l: quy mụ gia ỡnh tng lờn cng kộo theo cu v din tớch nh v t tng theo. Tuy nhiờn h s co gión ny khụng ch n thun ph thuc vo s thay i ca quy mụ, m cũn tu thuc vo kt cu ca gia ỡnh. S thay i v quy mụ gia mt gia ỡnh c thõn v mt gia ỡnh ca mt cp v chng hoc khi gia ỡnh cú thờm con nh lm thay i khụng ỏng k v cu nh , hay núi cỏch khỏc co gión ca cu so vi quy mụ khi ú l rt nh. Túm li, s thay i v quy mụ gn lin vi s thay i v kt cu trong gia ỡnh (lp gia ỡnh ca con cỏi, con bc sang tui trng thnh, s hin din ca ngi cao tui, ca nhiu th h cựng sng chung v.v ) s to ra co gión khỏ ln v cu nh .Khi quy mụ gia ỡnh tip tc tng lờn vi kt cu gia ỡnh khụng thay i thỡ cu v din tớch nh s thay i chm li v co gión ca cu so vi quy mụ li nh dn. co gión ca cu nh so vi thu nhp c xỏc nh l tc bin thiờn ca cu so vi tc thay i ca thu nhp. Khi thu nhp cũn thp cha vt quỏ mc tho món nhu cu ti thiu v cỏc vt phm c bn nh lng thc, thc phm thỡ co gión ca cu nh i vi thu nhp l rt nh. Khi thu nhp tng lờn vt qua mc gii hn úi nghốo, thỡ t l ca thu nhp c dnh u t cho ch tng nhanh v chim mt t trng ln. Tăng dân số cũng làm tăng cầu về BĐS cho hoạt động sản xuất.Dân số tăng lên ,nhu cầu về các loại hàng hoá tăng theo là động lực để các nhà doanh nghiệp gia tăng mức độ sản xuất.Muốn vậy, ngoài việc năng cao năng suất lao động thì doanh nghiệp sẽ cần thêm đất đai để xây dựng các nhà máy, phục vụ sản xuất , trong đó bao gồm cả đất đai thuộc khu vực sản xuất nông nghiệp ( ngời sản xuất là nông dân) lẫn khu vực công nghiệp.Đồng thời dân số tăng làm lực lợng lao động tăng kéo theo sự gia tăng về nhu cầu việc làm cũng là một nguyên nhân làm gia tăng cầu về BĐS nhằm xây dụng thêm các nhà máy giải quyết nhu cầu việc làm. 5 Kết cấu dân số thay đổi làm thay đổi cầu về hàng hoá BĐS. Những ngời trẻ tuổi mong muốn có nhà nhiều hơn là những già là môt sự thực.Do đó một nớc có kết cấu dân số trẻ sẽ có nhu cầu về BĐS nhà ở cũng nh phục vụ sản xuất cao hơn một nớc có kết cấu dân số già. Khi dân số tăng thì nhu cầu về các hàng hoá dịch vụ, thơng mại ,giáo dục,y tế , văn hoá .đều tăng là cơ sở để xây thêm các bệnh viện , trờng học,trung tâm thơng mại, khu vui chơi giả trí, trung tâm văn hoá .Việc xây dung thêm các cơ sở hạ tầng nh vậy làm cho cầu về hàng hoá bất động sản nâng cao , đặc biệt là những khu đô thị, nơi có dân c tập trung cao thì nhu cầu đó càng tăng lên Thu nhập và việc làm Cu v nh ti thiu s tng lờn tng ng vi tc tng ca thu nhp khi mc thu nhp ó vt quỏ mc gii hn v cu lng thc v thc phm. n mt gii hn cao hn, nu thu nhp tip tc tng, cu v nh ti thiu s tng chm li v thm chớ gim i thay vo ú l tng cu v nh cao cp. Trong giai on thu nhp thp, nhu cu v nh ti thiu ging nh mt ng thng, khụng co gión so vi thay i mc thu nhp. Tng nhu cu v nh cú th c xỏc nh bng phng trỡnh tuyn tớnh gia tng s dõn (hoc tng s h) nhõn vi mc s dng ti thiu trung bỡnh ca xó hi. Nh vy, tng cu cú th xut hin trờn th trng l hiu s gia tng nhu cu ti thiu vi tng qu nh hin cú. Khi mc thu nhp tng lờn qua gii hn úi nghốo, cu v nh thit yu bt u tng nhanh theo mt hm phi tuyn v chm dn khi ó n mc bóo ho v nhu cu nh ti thiu. Khi thu nhp tip tc tng thờm, nhu cu nh thit yu cú xu hng gim dn v cu v nh cao cp tng lờn. 6 Ngoài ra thu nhập tăng cao còn làm nảy sinh các nhu cầu mới : thu nhập cao làm chất lợng cuộc sống nâng lên, nhu cầu về các hàng hoá chất lợng cao nh du lịch ,vui chơi giải trí chất lợng cao tăng lên.Điều đó làm tăng cầu về BĐS để xây dựng các công trình này.Thu nhập cao cũng làm tăng cầu về dịch vụ nh các dịch vụ chăm sóc sức khoẻ,y tế, giáo dục cũng làm gia tăng cầu về BĐS Nghề nghiệp cũng tác động đến nhu cầu về chỗ ở và thay đổi thu nhập.Với những ngời lao đông làm công việc có tính phức tạp , đòi hỏi trình độ tay nghề, chuyên môn kĩ thuật cao có mức thu nhập cao hơn so với những ngời lao động chân tay giản đơn .Tuỳ theo mức thu nhập do nghề nghiệp mang lại mà ngời tiêu dùng có những quyết định khác nhau về cầu hàng hoá nhà ở nh đã phân tích ở trên.Ngoài ra , một nền kinh tế có tỷ lệ ngời thất nghiệp lớn tức là mức thu nhập thấp hoặc không có thu nhập thì cầu về hàng hoá bất động sản của nền kinh tế đó thấp. Đô thị hoá. Đô thị hoá làm thay đổi cơ cấu dân số thành thị - nông thôn theo hớng dân số thành thị tăng lên, còn dân số nông thôn giảm xuống.Sự dịch chuyển đó không chỉ do tăng thêm số ngời nằm trong khu đất nông thôn nay trở thành đô thị mà còn do có thêm một lợng lao động chuyển từ nông thôn ra thành thị để tìm kiếm việc làm.Nh vậy số dân thành thị tăng thêm cùng với tốc độ đô thị hoá kéo theo nhu cầu về nhà ở của khu vực này tăng .Không chỉ vậy, gia tăng dân số cồn làm tăng các dạng cầu mới về BĐS nh cầu về y tế, vui chơi giải trí, giáo dục Đô thị hoá nhanh mở ra cơ hội cho các nhà kinh doanh BĐS nhất là phân khúc nhà cho thuê và nhà gía rẻ vì ngời lao động đổ về khu đô thị tăng lên.những đối tợng này chủ yếu là từ nông thôn chuyển tới và họ khôn gcó nhiều tiền để mua nhà hoặc nhà với giá cao Giỏ c tiờu dựng: Thng d tiờu dựng v nh cng thay i rt nhanh khi quy mụ tiờu dựng nh cũn thp v tng lờn rt chm khi quy mụ tiờu dựng ó vt quỏ gii hn cn thit. Mi mt hng hoỏ BS,trong ú cú nh , u tn ti di hỡnh thc hin vt v hỡnh thc giỏ tr. Cỏc hỡnh thc ny luụn luụn tỏc ng qua li vi nhau, chng hn mt ngụi nh c xõy thờm din tớch s dng hoc c ci to, nõng cp s cú giỏ tr ln hn so vi ngụi nh ú trng thỏi c. Tuy nhiờn, giỏ tr ca hng hoỏ nh cũn tu thuc vo giỏ c trờn th trng. Cng mt cn h vo thi k st núng thỡ giỏ ca chỳng 7 cú th cao gp ụi, gp ba ln so vi lỳc bỡnh thng; cũn vo thi k úng bng, giỏ li h xung, nhiu khi cũn thp hn lỳc bỡnh thng Cung cầu các BĐS thay thế Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà .Nhà thuê và nhà mua là 2 hàng hoá thay thế nhau , nếu cung nhà cho thuê giảm làm tăng giá nhà cho thuê thì ngời tiêu dùng có xu hớng quay sang mua nhà và làm cho cầu mua nhà tăng.Ngợc lại sẽ làm cho cầu mua nhà giảm Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu nhà cao tầng.Giá đất tăng lên làm chi phí xây dựng nhà tăng lên , cầu về nhà cao tầng giảm do chi phí xây dựng nhà cao tầng tăng lên nhiều.Khi đó ngời tiêu dùng sẽ chuyển sang tiêu dùng các loại nhà khác nh nhà chung c, biệt thự hay thuê nhà Sự phát triển kết cấu hạ tầng Khu vực nào có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thu hút sự chú ý của ngời tiêu dùng và cầu về BĐS ở khu vực ấy tăng lên.Ngoài ra,vic phỏt trin mnh cỏc khu cụng nghip v tng mc thu hỳt u t bờn ngoi vo cỏc ụ th cng s lm tng mc cu v BS.Cỏc khu cụng nghip tng nhanh cng ng ngha vi lng cụng nhõn tp trung v õy tng nhanh,nhu cu v nh cho h cng tng. Mốt và thị hiếu Mốt và thị hiếu BĐS là kiểu, loại hàng hoá BĐS nào đó đợc a chuộng trong một khoảng thời gian nhất định.Nó có ảnh hởng đến cầu về hàng hoá BĐS.tuỳ theo mốt hay thị hiếu một loại hàng hoá BĐS nào đó mà ngời tiêu dùng cầu nhiều về hàng hoá đó và làm hàng hoá đó tăng giá. Chính sách của chính phủ Cung tiền tệ trực tiếp tác động tới khả năng thanh toán ,giao dịch BĐS. Khi cung tiền tăng làm cho lợng tiền vào lu thông tăng khiến cho nhu cầu trở thành cầu cũng tăng theo , tức là cầu về hàng hoá trong đó có hàng hoá BĐS tăng. T nhng thỏng u nm 2008 Chớnh Ph thc hin chớnh sỏch tht cht cung tin t gim lm phỏt ó lm cho lng tin vo lu thụng gim,nhu cu BĐS cú th tr thnh cu cng gim theo.Ngh quyt s 19/2008 ngy 3/6/2008 ca Quc hi v vic thớ im cho t chc, cỏ nhõn nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam ó cú hiu lc t ngy 1/1/2009 cng gúp phn lm tng cu BĐS 8 Ngoi ra, cỏc quy nh v quyn v ngha v ca ngi qun lý BS cng cú th tỏc ng trc tip lm cho th trng BS úng bng hay vn hnh mt cỏch sụi ng. Ngoi ra, cũn phi k n mt s yu t khỏc nh hng khụng nh ti quy mụ v tớnh cht ca cu v BS nh ú l trỡnh phỏt trin sn xut, s chuyn i c cu nn kinh t, tỏc ng ca quỏ trỡnh hi nhp kinh t khu vc v quc t v.v Ngoài ra các yếu tố tỷ gía , giá vàng ,mức độ lạm phát hay chính sách lãi suất cũng tác động đến cầu về BĐS b) Cung bất động sản * Khỏi nim cung bt ng sn ú l khi lng hng hoỏ bt ng sn sn sng bỏn ra trờn th trng ti mt thi im vi mt mc giỏ nht nh. Do c im ca bt ng sn cú tớnh cht khan him,cú giỏ tr ln nờn kh nng cung ng bt ng sn cng hn ch, c bit trong ngn hn lng bt ng sn dng nh khụng thay i .Giao dch bt ng sn c din ra trờn th trng s cp v th trng th cp . Cung trờn th trng s cp: t ai l mt sn phm cú ngun gc vn cú t t nhiờn vi s lng cú gii hn, con ngi khụng th t to thờm t ai mi lm tng cung theo ý mun. Gia cỏc loi t ai, s thay i v cung loi t ai ny cú th lm thay i v cung ca loi t ai khỏc. Mt c im ht sc quan trng l t ai cú v trớ c nh v gn lin vi cỏc iu kin vn cú v c im, iu kin t nhiờn. Do vy, cung v t ai khụng th iu chnh theo khụng gian cng nh chng loi hay cht lng t ai. Khụng nh cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc l cú th iu chuyn c ỳng chng loi hng hoỏ m th trng cú nhu cu t a phng ny sang a phng khỏc, t vựng ny sang vựng khỏc, thm chớ k c xut khu t quc gia ny sang quc gia khỏc. Do vy, d dng dn n s mt cõn bng v cung cu BS mt cỏch cc b v khụng gian, chng loi t theo tng a phng. Cung v t ai cho cỏc ngnh sn xut thuc khu vc I cú th c tng thờm t cỏc ngun khai phỏ t t nhiờn, ng thi nhng phn t ai ó khai phỏ hin ang sn xut khu vc I ngy cng gim dn do mt phn t ai c chuyn sang cỏc mc ớch s dng thuc khu vc II v khu vc III. Nh vy, mc tng cung BS cho nhúm cung ny cng l mc gim cung v BS nh t nhúm cung khỏc. c im ni bt ca cung BS trờn th trng ny l tng cung t ai cho tt c cỏc ý nh v mc tiờu l c nh, mc dự s ci to t cú th gia tng cn biờn trong tng cung. . Cung trờn th trng th cp: 9 Cung BS l mt v ca bt ng thc c xỏc nh bng tng khi lng hng húa BS sn sng a ra trao i trờn th trng ti mt thi im no ú vi mt mc giỏ gii hn nht nh. Cung BS khụng phi l ton b qu hng húa BS cú th cú m l lng hng húa BS cú th v sn sng tham gia hot ng giao dch mua bỏn, cho thuờ, trao i v.v trờn th trng. Cú th cú ngi cú nhiu hng húa BS nhng nu h khụng cú nhu cu bỏn (cho thuờ, trao i v.v ) hoc cú nhu cu bỏn (cho thuờ, trao i v.v ) nhng khụng phi l bỏn vi mt bng giỏ hin ti ca th trng m mun ch mt c hi vi mt bng giỏ cao hn thỡ hng húa BS ú khụng c tớnh vo lng cung ti thi im ú. cỏc ngun hng húa BS trờn th trng cn cú s hi t ca cỏc iu kin sau: - Qu hng húa BS hin cú phi t c cỏc tiờu chun v yờu cu ca th trng hin thi, cú ngha l nú cú th ỏp ng c yờu cu no ú v c th trng chp nhn v giỏ tr s dng; - Ngi ch s hu qu hng húa BS khụng cú mc ớch s dng cho nhu cu tiờu dựng ca mỡnh m cú nhu cu bỏn (cho thuờ, trao i v.v ), tc l sn sng chuyn giao hng húa BS ú cho ngi khỏc; - Phi cú th trng BS xut hin v qu hng húa BS ú tham gia vo giao dch trờn th trng l c tha nhn. c im ni bt ca cung BS trờn th trng ny l cung khụng th phn ng nhanh chúng vi s thay i ca cu. Vic tng cung ca mt loi hng húa BS vi mc ớch c th no ú thng mt nhiu thi gian cho vic to lp BS nh vic tỡm hiu thụng tin v t ai, chuyn nhng t ai, to qu t, xin phộp xõy dng, thit k, thi cụng xõy lp, cỏc th tc phỏp lý phc tp khỏc v.v Thi gian xõy dng BS di nờn kh nng iu chnh th trng BS chm chp, cn cú nghiờn cu d bỏo v k hoch nu khụng d ny sinh tỡnh trng mt cõn bng cung cu Mun phõn tớch th trng bt ng sn,thỡ chỳng ta phi xem cung bt ng sn thay i nh th no.Vy nhõn t no nh hng n s thay i ú * Các nhân tố tác động đến cung Chớnh sỏch ca chớnh ph Bt k mt loi hng húa no phỏt trin tt trờn th trng cn phi cú mt mụi trng kinh doanh tt,vỡ vy chớnh ph phi cú nhng chớnh sỏch phự hp 10 [...]... chớnh H Ni chớnh thc m rng t ngy 1-8 -2 008 Ngun: Ngh quyt s 15/2008/QH12 v vic iu chnh a gii hnh chớnh thnh ph H Ni v mt s tnh cú liờn quan do Quc hi ban hnh- Ngy hiu lc: 01/08/2008 Khụng gian ụ th H Ni c m rng qua cỏc nm Ngun: IRIC, 2008 20 3.2 Các yếu tố ảnh hởng đến cung nhà ở tại Hà Nội * Thc trng Thị trờng nhà ở tại Hà Nội đang trong tình trạng cung thấp mà cầu cao .Tại H Ni, ngun cung bt ng sn hin... vn khụng cú bỏn, ch cn d ỏn xõy lờn c 3-4 tng thỡ cỏc cn h cng kp c ng ký Giỏ ca bt ng sn nh Trờn a bn h ni cu v nhà ph thuc vo giỏ ca nú: Nhng cn h thuc hng trung v cao cp nh M ỡnh - M Trỡ, The Manor, Ciputra, Lỏng H, Lũ ỳc, Nguyn Chớ Thanh, Ngc Khỏnh giỏ dao ng quanh mc 2 3-3 0 triu/m2, gim trung bỡnh 25% Mt s cn h cao cp nht nh Pacific Palace giỏ khong 7 5-8 0 triu / m2 i vi những ngi cú thu nhp... 1700USD.Với mức thu nhập tăng lên nh vậy sẽ làm cho cầu về hàng hoá nói chung và cầu về BĐS nói riêng tăng lên.Ngoài ra , từ ngày 1/5/2009 mức lơng tối thiểu theo Nghị định 33/2009/NĐ-CP đợc ban hành ngày 6/4/2009 là 650000đ cũng làm tăng thu nhập của ngời dân và ít nhiều ảnh hởng đến cầu về BĐS ở Hà Nội Bng chng cú th thy l những nhà ở từ 1-3 tỷ đồng ở Hà Nội vẫn bán chạy nh tôm tơI và cỏc DN a c vn... cu gim,khi ú giỏ gim v cng tng t vi trng hp cung thay i Nh vy cõn bng trờn th trng do cung cu quyt nh v s tng giỏ mnh hay ớt l do nh hng bi s co gión ca cung hay cu III- Vận dụng vào phân tích phân đoạn thị trờng nhà ở tại Hà Nội 3.1 - Cỏc yu t nh hng n cu nh ti H NI S tng trng v dõn s v cỏc nhu cu phỏt trin: Nhu cu v nh l vụ cựng ln khi phi ỏp ng cho s dõn ụ th khong 23 triu, d kin s tng lờn 46... cng gim mnh Mt s chung c cao cp nh Khu ụ th Ciputra ang rao bỏn vi giỏ = giỏ gc + chờnh lch 10 triu ng (nm 2005, chờnh lch lờn ti 50 - 200 triu ng/cn h) Mt s cn h ti Khu ụ th mi Trung Hũa - Nhõn Chớnh cng gim 1 - 1,5 triu ng/m2 Nhỡn chung, giỏ nh chung c hin ó gim 40 - 100 triu ng/cn h so vi cui nm 2005 Trc hin tng xung giỏ ca hng lot chung c, th trng nh t ti H Ni ó bt u cú s chuyn ng Nhiu ngi rch... cn h thuc khu "bỡnh dõn" nh M ỡnh 1, M ỡnh 2, M Trỡ H, M Trỡ Thng, Khu tỏi nh c Nam Trung Yờn, Tỏi nh c Trung Hũa Nhõn Chớnh, Vit Hng - Gia Lõm, Linh m, nh Cụng, Xuõn nh, C Nhu, Vn Khờ Giỏ mi m2 ó gim khong 2-5 triu ng v ch cũn mc ph bin trờn di 20 triu /m2, tc gim 1 0-2 5% H Ni hin cú trờn 100 d ỏn phỏt trin nh ang c trin khai, ng th 2 c nc v qu nh, tuy nhiờn, nhu cu v nh ang vt rt xa so vi kh nng cung... ụ H Ni V trớ tip giỏp vi trung tõm mi M ỡnh v vic xõy dng 30km ng cao tc Lỏng - Hũa Lc cho phộp quỏ trỡnh m rng khụng gian ca H Ni din ra hiu qu hn Thnh ph H ụng hin ang l th trng ph ca trung tõm H Ni vi th trng nh rt c a chung trong mt vi nm gn õy Hnh lang Lỏng - Hũa Lc c quy hoch tr thnh hnh lang phỏt trin theo hng ụng - Tõy ca H Ni v c d oỏn s tr thnh khu ụ th cht lng cao vi cỏc t hp thng mi, cỏc... tin triu trong thi gian qua Mc giỏ rao bỏn 9,5 -1 0 triu/m2 ti khu CT 4,2 cỏch õy vi thỏng, nhng hin ti mc giỏ giao dch cú th thnh cụng l xp x 8,7 triu/ m2 khu Trung Ho - Nhõn Chớnh, giỏ ca nhng ngi c mua dóy E3 l 7 triu/m2, trong khi giỏ tung ra th trng l khong 9 triu/m2 Giỏ nh chung c c cng gim khỏ nhiu Giỏ nh ti khu tp th Ngha Tõn hin ti khong t 7-9 triu ng/ m2, gim khong 1 triu ng/m2 Giỏ mt cn... ngi nc ngoi, Vit kiu Dõn s tng quỏ nhanh nh vy ó to nờn nhng ỏp lc v nhiu mt i sng, xó hi éc bit l chuyn ni n, chn ca nhng ngi lm cụng n lng ti H Ni.Nh vy cu v nhà ở Hà Nội là rất cao Theo d bỏo ca Vin Nghiờn cu Kinh t Xó hi H Ni, giai on 200 6-2 010, nhu cu nh cho thuờ, thuờ mua ca cỏc i tng cỏn b, cụng nhõn, viờn chc l 18.000 cn h Trong khi ú d ỏn thớ im ca thnh ph ch vn vn cú 900 cn, tng ng 5% nhu... cỏc mng th trng u tng cao trong đó có thị trờng nhà ở iu ny cú th thy rừ t h s s dng cao v giỏ tr vn ln ti th trng H Ni Mt trong cỏc nhu cu ln nht ca th trng bt ng sn H Ni l nhu cu v nh , c bit l nh cao cp Nhu cu ln i vi cỏc d ỏn mi s y giỏ mua lờn trờn 4.000 USD/m2 v cú th trờn 5.000 USD/m2 i vi cỏc v trớ p Hin ti giỏ nh ang dao ng trong khong 1.60 0-3 .500 USD/m2 Lng cu xut phỏt t cỏc nh u t nc ngoi