VỀ CẤU TRÚC VÀ YẾU TỐ CUNG - CẦU - GIÁ CẢ CỦA THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Thị trường quyền sử dụng đất nước ta tồn tất yếu khách quan Ngay pháp luật không thừa nhận (Luật đất đai 1987), thị trường QSDĐ vận động dạng "kênh ngầm" Từ Luật đất đai 1993 qua lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 đến Luật đất đai 2003 thể trình chuyển biến nhận thức hành động thực tiễn việc thừa nhận bước hoàn thiện khuôn khổ pháp luật cho phát triển thị trường QSDĐ Nhìn chung, nay, trình chưa phản ánh hết nhu cầu thực tế đặt thời kỳ thành tựu khoa học pháp lý lĩnh vực Những đổi pháp luật đất đai có liên quan đến thị trường QSDĐ thời gian qua thường thực cách bị động, thiếu tính cởi mở, dứt khoát việc chấp nhận đến phải đến Đó biểu nhượng bước trước yêu cầu đòi hỏi thực tiễn kết chủ động đổi sở nắm bắt phản ánh kịp thời nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, nguyện vọng nhân dân, chủ trương sách Đảng Trên cở sở nguyên lý thị trường bất động sản, viết tập trung phân tích, đánh giá trình thể qua sản phẩm quy định pháp luật hành với vấn đề cụ thể sau: Về cấu trúc Trong điều kiện chế độ sở hữu hành, đất đai với ý nghĩa khách thể quan hệ sở hữu đối tượng quan hệ chuyển dịch thị trường Nhà nước bán đất giống tài sản khác thuộc sở hữu toàn dân chuyển giao quyền sở hữu đất đai cho mà hình thức sở hữu toàn dân hình thức sở hữu khác đất đai Người sử dụng đất bán đất họ quyền sở hữu đất đai mà có QSDĐ Do vậy, thị trường đất đai Việt Nam thị trường QSDĐ Thị trường QSDĐ, theo nghĩa hẹp hiểu nơi diễn giao dịch QSDĐ Hiểu theo nghĩa rộng, thị trường QSDĐ tổng hoà mối quan hệ giao dịch QSDĐ diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Như vậy, hoạt động thị trường QSDĐ không bao gồm hoạt động giao dịch QSDĐ mà bao gồm hoạt động liên quan đến việc hình thành bảo đảm cho vận động tương tác yếu tố cấu thành thị trường QSDĐ theo chế thị trường Trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai, thị trường QSDĐ Việt Nam cấu thành hai tầng cấp Tầng cấp thứ bao gồm mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thể thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất ( thị trường sơ cấp) Tầng cấp thứ hai gồm hoạt động giao dịch QSDĐ chủ thể sử dụng đất với bên chủ thể sử dụng đất với bên chủ thể khác tham gia vào quan hệ giao dịch QSDĐ dạng quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ (thị trường thứ cấp) Ở thị trường sơ cấp, thông qua quan hệ hành chính, nhà nước trao QSDĐ cho chủ thể sử dụng, xác lập tư cách chủ thể sử dụng đất họ với quyền nghĩa vụ cụ thể Trên sở quyền (quyền giao dịch), người sử dụng đất đưa QSDĐ vào lưu thông thị trường thứ cấp Tuy hoạt động giao đất, cho thuê đất hoạt động hành đuợc coi hoạt động thị trường quyền sử dụng đất vì: (i) Quan hệ nhà nước với người giao đất, thuê đất quan hệ tài sản Về chất, quan hệ phát sinh trình thực quyền sở hữu đất đai nhà nước Yếu tố quyền lực định hành công cụ thực quyền tài sản (ii) Do chất hoạt động chứa đựng yếu tố thị trường Nếu so sánh trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất tầng cấp thứ với trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ tầng cấp thứ hai, có khác cách thức thực lại giống hệ pháp lý chúng xác lập QSDĐ chủ thể sử dụng đất mới, với quyền nghĩa vụ (người giao người nhận chuyển quyền), phải trả tiền, mà số tiền gọi tên khác (tiền sử dụng đất, tiền chuyển nhượng QSDĐ) mặt tiêu chí Theo Luật đất đai 1993, hoạt động giao đất, cho thuê đất có phải hoạt động thị trường QSDĐ hay không chưa xác định Đến Nghị định 181/2004/NĐ- CP quy định việc thi hành Luật đất đai 2003, hoạt động ghi nhận hoạt động thị trường QSDĐ (khoản 1, khoản Điều 60) bên cạnh hoạt động thị trường thứ cấp như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê QSDĐ, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ (từ khoản đến khoản Điều 60, Nghị định 181/2004/NĐ-CP) hoạt động nâng đỡ thị trường như: hoạt động sàn giao dịch (khoản Điều 60 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Sẽ có khiếm khuyết cho rằng, hoạt động tầng cấp thứ đơn hoạt động để Nhà nước chuyển giao QSDĐ cho người sử dụng đất, làm tiền đề cho hoạt động giao dịch tầng cấp thứ hai giống Nghị định 181/2004 Nghị định thừa nhận hoạt động giao đất cho thuê đất theo khoản 1, khoản Điều 60 hoạt động thị trường QSDĐ tầng cấp thứ Trên sở chất mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất vận động hàng hoá thị thường, phải coi hoạt động tầng cấp thứ hoạt động cấp thị trường mà diễn hoạt động giao dịch đặc thù, có phát sinh, có chấm dứt sở quan hệ hàng hoá-tiền tệ không thiết phải tham gia vào tầng cấp thứ hai Trở lại với so sánh hệ pháp lý việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói trên, thấy, hệ pháp lý hai hoạt động thể chỗ dẫn đến việc chấm dứt QSDĐ chủ thể khác (trường hợp giao, tình xảy đất dùng để giao có người sử dụng) Trong trường hợp chuyển nhượng, bên chuyển quyền chấm dứt QSDĐ phần đất chuyển nhượng nhận tiền chuyển nhượng theo giá thoả thuận Tương tự vậy, trường hợp thu hồi đất để giao, người có đất bị thu hồi nhận khoản tiền bồi thường Như vậy, hoạt động thị trường bất động sản tầng cấp thứ không bao gồm hoạt động giao đất, cho thuê đất mà bao gồm hoạt động thu hồi đất hoạt động khác ảnh hưởng đến quan hệ cung-cầu thị trường QSDĐ hoạt động cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi hình thức sử dụng đất v.v Chỉ coi hoạt động tầng cấp thứ hoạt động cấp thị trường có tính độc lập tương đối, lúc đối xử với theo nguyên lý thị trường Rõ ràng, quan hệ giao đất, thu hồi đất nay, yếu tố hàng hoá - tiền tệ chưa thể cách sòng phẳng minh bạch Tiêu chí đối xử phải cho người sử dụng đất nhận QSDĐ, chấm dứt QSDĐ dù thông qua quan hệ tầng cấp thứ hay thứ hai phải trả nhận khoản tiền theo giá thị trường Về vấn đề này, cần bác bỏ ý kiến cho rằng, nhà nước nên ưu đãi cho người giao đất ngưới có thu nhập thấp không công thực tế cho thấy ưu đãi đến với đối tượng thuộc diện ưu đãi Khi đạt tiêu chí trên, không cần phải coi trọng việc mở rộng việc điều phối đất đai thông qua quan hệ thị trường tầng cấp thứ hai, giảm bớt việc điều phối đất đai thông qua quan hệ hành tầng cấp thứ lý cho phù hợp quy luật thị trường (nhưng tốt có phương thức thực việc chuyển giao QSDĐ từ chủ sở hữu cho người sử dụng phù hợp với chất tài sản mà thông qua quan hệ hành chính) Trong Luật đất đai 2003 tồn không hợp lý thể qua việc dùng quan hệ tầng cấp thứ hai thay cho quan hệ tầng cấp thứ ngược lại Theo quy định Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, trường hợp sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc trường hợp quy định khoản 2, Điều 36, Nghị định 181/2004/NĐ-CP Những trường hợp lại phải thông qua quan hệ chuyển quyền chuyển nhượng, góp vốn QSDĐ Quy định phát huy tính tích cực thị trường phát triển mức độ tương đối hoàn thiện Nhưng xét điều kiện thực trạng thị trường QSDĐ giai đoạn manh nha, manh mún nặng tính "chụp giựt" nước ta lại vấn đề cần phải cân nhắc Thử đặt tình doanh nghiệp cần sử dụng đất để thực dự án đầu tư thuộc trường hợp không Nhà nước thu hồi đất - giao đất họ thoả thuận với hàng trăm chủ thể sử dụng đất để nhận chuyển quyền nhận góp vốn không? Ngay Nhà nước, với quyền lực tay, thực thu hồi gặp khó khăn, nhiều bế tắc nói đến việc để doanh nghiệp tự thoả thuận? Không nên cho rằng, việc dùng thoả thuận thay cho cưỡng chế trường hợp hiệu Thực tế hoạt động thu hồi đất, phải qua bước thoả thuận phương án đền bù rồi, có hậu thuẫn quyền lực nhà nước, hiệu thoả thuận hạn chế Ở có hay không biểu việc, thấy thu hồi đất nhạy cảm phức tạp mà tìm cách đẩy cho doanh nghiệp? Nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận họ cách lựa chọn địa điểm khác, thu hẹp quy mô dự án từ bỏ dự án Trong trường hợp không doanh nghiệp gặp khó khăn kinh doanh mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có nguy không tổ chức thực người đủ điều kiện sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch không thoả thuận để có đất đưa vào sử dụng, người sử dụng không đủ điều kiện sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch Bên cạnh đó, bất hợp lý hoạt động điều phối đất đai thể qua tình trạng dùng quan hệ hành điều chỉnh quan hệ dịch chuyển QSDĐ, thay để chúng dịch chuyển tầng cấp thứ hai phù hợp với chất việc dịch chuyển Vấn đề có liên quan đến quyền giao dịch QSDĐ, đến tính đồng thị trường QSDĐ thị trường bất động sản Cụ thể trường hợp sử dụng đất hình thức thuê hộ gia đình, cá nhân tổ chức kinh tế Theo Luật đất đai 2003, họ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm quyền chuyển QSDĐ Điều xảy người sử dụng đất bán tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu mà lại quyền chuyển QSDĐ? Theo Luật đất đai 2003, lúc Nhà nước cho người mua tài sản thuê đất Tính hình thức quy định thể chỗ, người thuê đất không chuyển nhượng QSDĐ đất tài sản gắn liền với khối tài sản, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu người sử dụng đất thể hoá vào đất nên giá trị tài sản mua bán không bao hàm giá trị đất Chính vậy, nên cho chủ thể sử dụng đất hình thức thuê chuyển nhượng QSDĐ thực hình thức chuyển quyền khác mà hạn chế giống Luật đất đai 1993 Giá trị chuyển nhượng đất thuê tiền thuê đất trả trước (nếu có) mà giá trị quyền sử dụng đất với quyền, nghĩa vụ thời hạn thuê xác định với giá trị đầu tư chủ thể sử dụng đất đem lại Với quy định không cho người sử dụng đất thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại có quyền bán tài sản có đất ( không cho phép họ bán tài sản gắn liền với đất thuộc sổ hữu mình), người mua tài sản Nhà nước cho thuê đất, Luật đất đai 2003 lặp lại tình trạng xảy với Luật đất đai 1987 luật nghiêm cấm mua bán chuyển nhượng đất đai hình thức cấm người sử dụng đất mua bán tài sản gắn liền với đất nên thực tế, đất đai mua bán chuyển nhượng cách trá hình dạng mua bán tài sản gắn liền với đất mà Nhà nước ngăn chặn 2 Về yếu tố cung - cầu - giá Tổng cung QSDĐ xác định toàn QSDĐ sẵn sàng tham gia vào giao dịnh thị trường Trong QSDĐ gắn với đất đai Do Vậy, QSDĐ mang tính tính chất loại hàng hoá đặc biệt định nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế số lượng, tính không đồng tính cố định vế vị trí Lượng cung QSDĐ điều chỉnh lưu thông theo không gian Ngoài tổng cung QSDĐ xflà đại lượng giới hạn nên đẩy tổng cung tăng lên theo ý muốn chủ quan lại hàng hoá thông thường Tổng cung QSDĐ xác định sở loại đất số lượng đất tham gia vào thị trường QSDĐ Về loại đất tham gia vào thị trường QSDĐ, theo Điều 59 Nghị định 181/2004, yếu tố định đến việc loại đất tham gia vào thị trường QSDĐ việc chủ thể sử dụng loại đất có quyền giao dịch QSDĐ giao dịch tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất hay không? Mặt khác, nói đến tổng cung thị trường QSDĐ phải nói đến số lượng QSDĐ sẵn sàng tham gia vào quan hệ giao dịch Do vậy, điều kiện để thực quyền giao dịch QSDĐ có ý nghĩa định đến lượng cung thị trường Theo Luật đất đai 1993 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ phép thực quyền có giấy chứng nhận QSDĐ tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ chậm, nên nhiều chủ thể sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, có nhu cầu chuyển nhượng lại đưa QSDĐ vào giao dịch thị trường chưa có giấy chứng nhận QSDĐ Ngay QSDĐ có đủ điều kiện tham gia giao dịch, người sử dụng đất không muốn đưa vào giao dịch tâm lý chờ đợi vào “cơn sốt giá”, đầu cơ, coi đất đai thứ tài sản tích lũy ảnh hưởng tới việc đẩy lượng cung QSDĐ thị trường Để tăng cung thị trường QSDĐ, Luật đất đai 2003 tiếp tục mở rộng quyền giao dịch QSDĐ người sử dụng như: mở rộng hình thức giao dịch QSDĐ (quyền tặng cho QSDĐ), cho phép người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng có quyền giao dịch quyền giao dịch QSDĐ (giữa giao có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ), cho phép tổ chức nước sử dụng đất Việt Nam có quyền chuyển nhượng QSDĐ (nếu thuê đất trả tiền thuê đất lần), đơn giản hoá điều kiện thực quyền giao dịch QSDĐ (không thiết phải có giấy chứng nhận QSDĐ ) v.v Rõ ràng, tín hiệu tích cực Tuy nhiên, vấn đề hạn chế đầu đất đai chưa đưa giải pháp hữu hiệu Muốn làm điều này, theo bên cạnh giải pháp như: giới hạn hạn mức sử dụng, thu hồi đất không đưa vào sử dụng khoảng thời gian định lâu dài nên lựa chọn giải pháp mang tính thị trường đánh vào lợi ích người đầu đất đai để họ, lợi ích mà phải thay đổi hành vi xử thị trường Để điều tiết số lượng QSDĐ tham gia lưu thông, quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò định Điều phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch Rất đáng mừng "nhu cầu thị trường" xác định lập quy hoạch sử dụng đất Điều 22 Luật đất đai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 thoáng nhiều so với Luật đất đai 1993 Bên cạnh đó, để tăng số lượng QSDĐ thị trường, Nhà nước cần đẩy mạnh hoạt động giao đất, cho thuê đất đất chưa đưa vào sử dụng sử dụng lãng phí đơn vị hành nghiệp, chủ thể sử dụng đất quốc phòng, an ninh đầu cho QSDĐ thị trường thứ cấp Điều không làm tăng cung thị trường mà góp phần khai thác có hiệu tài sản Nhà nước, tăng nguồn thu cho ngân sách Thật khó chấp nhận tình trạng phải khó khăn việc huy động nguồn tín dụng đầu tư trực tiếp từ nước khối tài sản đất đai trị giá hàng trăm ngàn tỷ đồng lại chưa khai thác điều kiện Tổng cầu thị trường QSDĐ toàn số lượng QSDĐ mà chủ thể xã hội dự kiến nhận tương ứng với nguồn lực tài có khả toán họ Cần lưu ý rằng, cầu QSDĐ không đồng với nhu cầu QSDĐ tổng cầu QSDĐ tính đến nhu cầu chủ thể muốn có QSDĐ lại khả tham gia giao dịch, có nhóm đối tượng nhu cầu sử dụng đất mục đích đầu mà làm tăng cầu thị trường Trong điều kiện Việt Nam, cần phải có sách điều tiết cho cầu QSDĐ gần với nhu cầu sử dụng đất nhằm bình ổn giá đất tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực tế có đất để sử dụng Có nhiều giải pháp khác để cân đối cung cầu Những giải pháp mà Luật đất đai sử dụng chủ yếu giải pháp phi thị trường thông qua quy định điều kiện nhận chuyển QSDĐ, hạn mức nhận chuyển QSDĐ Đây giải pháp không bền vững, thiếu linh hoạt đặc biệt khó kiểm soát Mặt khác, đặc thù thị trường QSDĐ lượng cung cố định không gian, lượng cầu gia tăng không địa phương do yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vậy, cung cầu quyền sử dụng đất xảy tình trạng cân đối cục theo địa phương "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà Điều đòi hỏi sách thị trường QSDĐ phải có cá biệt theo không gian, có nghĩa phải cho phép địa phương tự chủ việc đưa quy định nhằm điều hoà yếu tố cung cầu cho phù hợp với thực tiễn thi trường việc quy định điều kiện chuyển quyền nhận chuyển QSDĐ Rất đáng tiếc là, Luật đất đai 2003 lại có xu hướng tạo khuôn khổ pháp lý chung, cụ thể thống nhấp áp dụng phạm vi nước Điều chứng tỏ Luật đất đai 2003 chưa lưu ý hết đến khía cạnh đặc thù thị trường QSDĐ Phù hợp với quy luật kinh tế thị trường, cần phải sử dụng công cụ tài giá để điều tiết quan hệ cung cầu việc điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu cung cầu xem hàm số giá Theo Luật đất đai 2003, nước ta có hai loại giá đất xác định vào chế hình thành là: giá Nhà nước quy định giá thị trường bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Giá đất Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thoả thuận giá đất mối quan hệ Nếu giá đất Nhà nước quy định không sát giá thị trường làm điều mà Thậm chí, mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, có trường hợp áp dụng giá thị trường (đấu giá QSDĐ) Yếu tố định để giá đất Nhà nước quy định bám sát giá thị trường chế định giá Với chế định quy định Luật đất đai 2003 Nghị định 188/2004/NĐCP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất việc bảo đảm giá đất nhà nước ban hành sát giá thị trường khó theo quy định này, giá đất Nhà nước quy định mang tính quy phạm ổn định, giá thị trường lại mang tính cá biệt biến động Điều đáng lo ngại giá đất tình trạng giá đất cao, tác động tiêu cực đến phát triển lành mạnh, ổn định thị trường bất động sản tình hình kinh tế-xã hội nói chung Để đánh giá cao, thấp giá đất không dựa so sánh giá đất Nhà nước quy định giá thị trường, hay so sánh giá hôm với giá ngày hôm qua, so sánh giá đất áp dụng cho trường hợp cụ thể không nhận thức chất, vai trò giá Tiêu chí quan trọng để đánh giá cao, thấp giá đất phải xem giá đất có phản ánh giá trị đất, có phù hợp với mặt giá chung hay không? Điều tiết quan hệ cung cầu thông qua giải pháp mang tính thị trường giải pháp hữu hiệu cho việc tạo mặt giá hợp lý Chúng ta hy vọng giá đất Nhà nước quy định tác động vào giá thị trường theo ý chí Nhà nước Thực tế chứng minh là, giá thị trường thị trường định vận động tự thân không ảnh hưởng đáng kể giá đất Nhà nước quy định Ngược lại, giá đất nhà nước quy định phải đuổi theo giá thị trường Với mục đích nhằm điều tiết giá đất, bình ổn thị trường, nhà nước cần sử dụng sách thuế công cụ tác động gián tiếp sử dụng quyền sở hữu đất đai qua quan hệ thể chất tài sản, tác động trực tiếp quan hệ thị trường, định hướng vận động theo ý chí lợi ích toàn dân, phù hợp quy luật Đây giải pháp mà pháp luật đất đai chưa quy định rõ ràng thuyết phục Những giải pháp bình ổn thị trường QSDĐ mang tính đơn lẻ, tình chưa phải hệ thống giải pháp mang tính bền vững, phản ánh đầy đủ quan hệ tương tác yếu tố cung - cầu - giá Có thể nói, từ Luật đất đai 1993 qua lần sửa đổi bổ sung đến Luật đất đai 2003 bước tiến dài việc đưa quan hệ đất đai vận hành theo chế thị trường Để đánh giá cách xác công quy định Luật đất đai 2003 cần có thời gian để thực tế kiểm nghiệm Tuy nhiên, thời điểm này, qua thực tế thực Luật đất đai 1993, sở quan điểm khoa học pháp lý khoa học thị trường cho phép khẳng định: đổi Luật đất đai 2003 chưa phải đổi mang tính đột phá, chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, mang nặng tính hành chính, nhiều quy định mà tính khả thi chưa thật thuyết phục Muốn khắc phục hạn chế trước hết phải nhận thức chất quan hệ đất đai, nguyên lý thị trường để đưa hướng tác động phù hợp theo hướng thay đổi phương thức thực quyền sở hữu toàn dân đất đai, để thị trường làm công việc Chúng ta cần cân nhắc việc dùng quyền lực Nhà nước để tác động trực tiếp vào quan hệ cung - cầu - giá cả, quyền lực Nhà nước tác động mang tính định hướng cho quan hệ thị trường mà thay thế, đứng quy luật thị trường Điều nghĩa là, Nhà nước không can thiệp thị trường bất động sản không can thiệp mà quan trọng phải can thiệp khác Nếu thay đổi cách thức tiếp cận vấn đề, tiếp cận phương pháp điều chỉnh lĩnh vực này, khó đạt mục đích mong muốn chẳng khác việc dùng dây chuyền công nghệ cũ để sản xuất sản phẩm ... mua bán tài sản gắn liền với đất mà Nhà nước ngăn chặn 2 Về yếu tố cung - cầu - giá Tổng cung QSDĐ xác định toàn QSDĐ sẵn sàng tham gia vào giao dịnh thị trường Trong QSDĐ gắn với đất đai Do Vậy,... loại đất số lượng đất tham gia vào thị trường QSDĐ Về loại đất tham gia vào thị trường QSDĐ, theo Điều 59 Nghị định 181/2004, yếu tố định đến việc loại đất tham gia vào thị trường QSDĐ việc chủ... quan hệ tài sản Về chất, quan hệ phát sinh trình thực quyền sở hữu đất đai nhà nước Yếu tố quyền lực định hành công cụ thực quyền tài sản (ii) Do chất hoạt động chứa đựng yếu tố thị trường Nếu