TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG NHÀ ĐẤT Ở MỸ VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI VIỆT NAM THE US CREDIT CRISIS AND SOME SUGGESTED SOLUTIONS FOR VIETNAM ĐẶNG HỮU MẪN Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng TÓM TẮT Trong thời gian qua, khủng hoảng thị trường cho vay chấp nhà đất tiêu chuẩn Mỹ tác động tiêu cực đến thị trường tài giới Hàng loạt định chế tài Mỹ công bố tổn thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu khủng hoảng gây nên Hơn nữa, khủng hoảng lan rộng sang số nước khu vực Châu Âu, Nhật… Một số Ngân hàng lớn quốc gia lâm vào tình trạng khủng hoảng tương tự Hậu khủng hoảng không nhìn nhận góc độ kinh doanh ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng giải việc làm riêng nước Mỹ mà xem xét ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng tăng trưởng kinh tế giới nói chung Việt Nam với tư cách phận ngày hội nhập sâu vào kinh tế giới chắn không tránh khỏi tình trạng Thông qua việc phân tích nguyên nhân, thực trạng hậu khủng hoảng này, viết đưa số kiến nghị việc cho vay bất động sản Việt Nam ABSTRACT In recent times, the subprime housing mortgage crisis has had some negative effects on the world’s financial market Many of the US financial institutions have suffered heavy losses due to the effect of this crisis In addition, the crisis is increasingly spreading to the economies of some countries in Europe and in Japan As a result, some powerful banks in these countries are also suffering from the impact of the crisis The consequences of the crisis are not only observed in the dimensions of business operation and the economic growth rate and employment rate in the US, but also taken into consideration on the global impact on the shift of international investment capital flow in particular and the world’s economic growth in general Vietnam, a country that is deeply integrating into the world economy can not avoid the consequences of the crisis With an analysis on the real situations, causes and effects of the crisis, the paper is intended to provide some of the suggested solutions to the lending of real estate in Vietnam today Đặt vấn đề Quy mô khủng hoảng tín dụng nhà đất (hay cụ thể khủng hoảng cho vay chấp nhà đất tiêu chuẩn) đến không dừng lại biên giới quốc gia Quỹ tiền tệ quốc tế IMF Ngân hàng giới WB không ngừng cảnh báo hậu hiệu ứng lan tỏa khủng hoảng phạm vi toàn cầu, chí phủ bóng đen lên kinh tế giới vốn trì trệ 128 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 năm gần đây, mà đối tượng chịu tác động chủ yếu hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) Rủi ro tiềm tàng khoản nợ xấu đe dọa tính khoản thị trường tín dụng Mỹ, làm tăng nguy đổ vỡ ngân hàng, tăng chi phí vay vốn doanh nghiệp, chí làm thay đổi dòng tài quốc tế Trong thời gian qua, hoạt động cho vay bất động sản hệ thống NHTM Việt Nam tăng trưởng mạnh Điều bên cạnh dấu hiệu tích cực xu đa dạng hóa danh mục đầu tư ngân hàng đáp ứng nhu cầu dân sinh xã hội, hoạt động gắn liền với mức độ rủi ro không nhỏ Bài học mà thị trường bất động sản đóng băng nguy thiếu hụt khoản thường trực nội hệ thống NHTM Việt Nam Tìm hiểu nguyên nhân, thực trạng hậu khủng hoảng sở để định chế tài nói riêng định chế quản lý nói chung tăng cường hệ thống quản trị, đảm bảo yêu cầu an toàn tài sản ổn định thị trường nội địa Thực trạng khủng hoảng cho vay chấp nhà đất tiêu chuẩn Mỹ 2.1 Giải thích số thuật ngữ + Cho vay tiêu chuẩn (subprime lending): hình thức cho vay phổ biến, đặc biệt Mỹ Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn - subprime” liên quan đến vị tín dụng người vay “Những người vay tiêu chuẩn thường có khứ tín dụng (tiền sử tín dụng) không tốt, thường có khoản toán hạn, có vấn đề nghiêm trọng phải toà, phá sản Họ có khả toán thấp xét số điểm tín dụng, tỷ lệ nợ thu nhập, số tiêu chí khác Và đương nhiên, lãi suất cho vay hình thức cao cho vay theo chuẩn ” [8] Không có tài liệu thức quy định cụ thể người vay tiêu chuẩn Mỹ hầu hết người vay có điểm tín dụng thấp 620, chiếm gần 25% dân số Mỹ [7] Do uy tín người vay thấp tình hình tài không sáng sủa nên nhìn chung khoản vay tiêu chuẩn có lãi suất cao lãi suất thị trường điều lại làm tăng thêm khó khăn tài cho người vay, đặc biệt lãi suất thị trường gia tăng + Cho vay chấp nhà đất tiêu chuẩn (subprime housing mortgage): loại hình thuộc lĩnh vực cho vay tiêu chuẩn đặc biệt phát triển mạnh từ đầu kỷ 21, trở thành “ngành công nghiệp Mỹ” [6] Nói có nghĩa hình thức chấp nhà đất trở thành loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận không với ngân hàng cho vay mà với dân đầu địa ốc Một điều đặc biệt hầu hết ngân hàng, tổ chức tín dụng Mỹ cho vay hình thức chấp nhận đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay Như vậy, trước hết ta thấy nguy rủi ro cao đối tượng nhà đất - vốn thường xuyên rơi vào chu kỳ đống băng 2.2 Nguyên nhân khủng hoảng 129 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 Cuộc khủng hoảng bắt nguồn hoạt động cho vay có phần dễ dãi ạt gọi “cho vay chuẩn” - ngân hàng người vay tiền mua nhà trả góp với hy vọng sau bán để kiếm lời Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay chấp tiêu chuẩn chiếm khoảng 21% tổng khoản vay chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996-2004, tính riêng năm 2006 tổng trị giá khoản vay chấp tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, 1/5 thị trường cho vay mua nhà Mỹ [6] Sự phát triển mạnh hình thức cho vay chấp tiêu chuẩn kèm với bùng nổ thị trường nhà đất Mỹ hệ việc lãi suất giảm xuống mức thấp kỷ lục, tiêu chuẩn cho vay nới lỏng hội chứng “thích mua nhà” dân Mỹ Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà Mỹ dễ dàng Người mua cần trả khoảng 20% giá trị nhà [6], lại trả góp vòng 20 năm lâu Lãi suất lúc lại thấp nên mua xong, cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, giá bán lại, lấy lời Thị trường lúc chịu tác động quy luật cung cầu Khi việc mua nhà nhu cầu chỗ mà sử dụng công cụ đầu tư chắn sau thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường thừa nhà (xem biểu đồ 1) Trong đó, ngân hàng Mỹ chạy theo lợi nhuận cho vay mua nhà với người có tiền sử tín dụng xấu để hưởng khoản lãi suất cao Khi lãi suất liên tục nâng lên năm gần đây, nợ vay mua nhà tăng vọt Nhiều người khả chi trả nhà lại không bán dễ dàng trước thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng Biểu đồ cho thấy lượng cung nhà Mỹ tăng vọt nửa cuối năm 2005 kết trình cho vay mua nhà “phóng khoáng” ngân hàng Mỹ Biểu đồ 1: Lượng cung nhà Mỹ giai đoạn 2000-2007 Nguồn: http://www.cuna.org Như đề cập, giai đoạn gần thị trường đĩa ốc Mỹ lại rơi vào thời kỳ đóng băng, người vay tiền để mua nhà bán kiếm lời lại bán nhà (xem biểu đồ 2), nhu cầu nhà lại giảm mạnh (xem biểu đồ 3), nợ vay mua nhà tăng vọt Đến lúc ngân hàng bắt đầu nhận thấy nợ xấu, nợ 130 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 khó đòi tăng vọt Số lượng nợ xấu khách hàng vỡ nợ tăng, đẩy tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ Biểu đồ 2: Doanh số bán nhà Mỹ giai đoạn 1995-2007 Nguồn: http://www.cuna.org Biểu đồ 3: Nhu cầu nhà Mỹ giai đoạn 1995-2007 Nguồn: http://www.cuna.org Chưa hết, khoản vay tín dụng xấu chứng khoán hóa thành loại cổ phiếu, chẻ nhỏ đem lên giao dịch thị trường chứng khoán (TTCK) Vì thế, khủng hoảng cho vay mua nhà xảy Mỹ ảnh hưởng lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật họ tham gia mua bán chứng khoán loại Như vậy, khủng hoảng cho vay chấp Mỹ xuất phát từ việc ngân hàng giảm nhẹ tiêu chuẩn cho vay cho khoản vốn vay để mua nhà có độ rủi ro cao việc ngân hàng nước có xu hướng chứng khoán hóa khoản cho vay 2.3 Diễn tiến hậu 131 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 Từ năm 2006 bắt đầu có dấu hiệu manh nha khủng hoảng cho vay chấp bất động sản tiêu chuẩn Chỉ số cầu nhà tương lai Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 mức 128,2 xuống 89,9 tháng 7/07 Từ tháng 3/2007 nhiều tập đoàn tài cho vay chấp bất động sản công bố khoản thu lỗ khoảng 150 tỷ USD từ khoản nợ xấu, có 50% liên quan tới khoản cho vay mua nhà cắt giảm lao động lĩnh vực [7] Tuy nhiên, dấu hiệu khủng hoảng không phủ giới tài Mỹ nhìn nhận mức nên giải pháp kịp thời Chỉ đến loạt “đại gia” ngân hàng tín dụng Mỹ chao đảo tình hình trở nên muộn Hàng loạt ngân hàng lớn Phố Wall Bear Stearns, Merrill Lynch, Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố khoản thâm hụt tài sản nhiều tỷ USD Cụ thể Citigroup thông báo lợi nhuận quý III sụt giảm mạnh tới 60% so với năm ngoái, khoảng tỷ USD Trong khoản cho vay bất động sản chứng khoán hoá, ngân hàng ước tính lỗ 1,3 tỷ USD Theo hiệu ứng đô-mi-nô, khan tính lỏng hoạt động tài trợ làm Citigroup lỗ 1,4 tỷ USD [5] Chưa dừng lại đó, bóng đen khủng hoảng không dừng lại Mỹ mà lan sang châu Âu, công vào ngân hàng châu lục Northern Rock Anh hay UBS Thụy Sỹ Ngày 9-10/8/2007, ngân hàng BNP Pháp đóng quỹ đầu tư trị giá khoảng 2,2 tỷ USD Mỹ khiến thị trường chứng khoán giới sụt giảm mạnh Tập đoàn ngân hàng hàng đầu Thuỵ Sỹ UBS thông báo kết lỗ lớn lên đến khoảng 510-680 triệu USD, kéo theo giám đốc ngân hàng đầu tư giám đốc tài [5] Số lượng nhà bị tịch thu chủ nhà không khả trả nợ tháng 1/2008 tăng tới 57% so với thời điểm cách năm [4] Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất Mỹ lây lan tàn phá nặng nề hệ thống tài toàn cầu Theo IMF, tổng thiệt hại khủng hoảng tài lên tới 945 tỷ USD, tức cư dân giới phải “gánh” 142 USD Kết nghiên cứu tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs Mỹ dự báo khủng hoảng tín dụng làm thị trường tài toàn cầu thiệt hại tới 1.200 tỷ USD [3] 2.4 FED làm gi ? + Để ổn định thị trường ngăn chặn khủng hoảng có nguy lan rộng nữa, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) bơm vốn cho thị trường cam kết tư sẵn sàng đáp ứng vốn thị trường cần Điều đáng lo ngại dù hàng trăm tỷ USD FED bơm vào hệ thống ngân hàng, tín dụng nước Mỹ song hiệu không nhiều, chưa giải khát vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng làm ăn thua lỗ Tính tới (thời điểm đến tháng 3/2008) FED bơm 310 tỷ USD cứu trợ khẩn cấp song 91 ngân hàng tổ chức tài xếp hàng dài xin vay [3] Bên cạnh đó, FED bàn thảo với Quốc hội biện pháp hỗ trợ khác tái cấp vốn bảo lãnh khoản nợ chấp thông qua Cơ quan Nhà đất Liên bang + Ngoài ra, nhằm “phá băng” thị trường nhà đất, Chính phủ Mỹ đề xuất 132 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 kế hoạch hỗ trợ thị trường nhà đất Cụ thể: người vay chấp nhà có đủ ba điều kiện: Một là, có rủi ro tín dụng chấp nhận được; hai có khoản vay phát sinh từ 01/01/2005 đến 31/07/2007; ba chứng minh rằng: họ sinh sống nhà lãi suất bị điều chỉnh cao họ khả chi trả khoản nợ, người áp dụng mức lãi suất cố định kỳ hạn năm [7] Bộ Tài Mỹ FED ban hành qui định với việc khuyến cáo giám sát chặt chẽ công ty cho vay lãnh vực nhà đất, đề tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt Mặc dù Chính phủ Mỹ, FED Ngân hàng Trung ương (NHTW) hàng đầu giới có động thái tích cực Tuy nhiên, bối cảnh giá dầu leo thang (liên tiếp đạt kỷ lục mới), đồng USD giá nghiêm trọng, nhiều lo ngại bão thị trường tài toàn cầu “chỉ bắt đầu” “các điều kiện xấu nữa” [2] Việt Nam có bị ảnh hưởng ? Thực tế, thời gian qua chưa ghi nhận đo lường thiệt hại cụ thể từ khủng hoảng nước ta Điều thể số mặt sau: + Trong thời gian qua không biểu cho thấy ngân hàng có liên quan đến cho vay chấp bất động sản tiêu chuẩn Mỹ có chi nhánh Việt Nam rút vốn nước Bên cạnh đó, chưa có ngân hàng Việt Nam có hoạt động cho vay chấp bất động sản thị trường Mỹ Vì ảnh hưởng khủng hoảng đến Việt Nam có khả + Mặc dù khủng hoảng nhà đất lan sang thị trường chứng khoán số quốc gia hàng đầu giới, ảnh hưởng thị trường chứng khoán Việt Nam không nhiều Sự sụt giảm số VN Index (có lúc rơi xuống ngưỡng 500 điểm) đánh giá chưa tác động khủng hoảng, nguyên nhân VN Index trở với giá trị thực Những kiến nghị việc cho vay bất động sản Việt Nam Mặc dù thị trường tài tiền tệ Việt Nam chưa chịu tác động lớn từ khủng hoảng, nhiên khủng hoảng tín dụng giới tiếp tục mạnh lên buộc NHTW nước phải can thiệp tác động vào mặt lãi suất giới ảnh hưởng đến Việt Nam Thêm vào đó, lo ngại rủi ro gia tăng thị trường chứng khoán khiến nhà đầu tư rút vốn khỏi thị trường Việt Nam ngoại lệ 4.1 Một vài dấu hiệu đáng lo ngại + Trong thời gian vừa qua, có tượng nhiều người dân bình thường vay tiền mua nhà để bán lại (đầu nhỏ lẻ để kiếm lời) nhiều dự án nhà đất lớn thời gian vừa qua ngân hàng tài trợ vốn Hiện nay, theo quan sát giới chuyên môn, đến 80-90% người mua hộ chung cư sốt nóng không mua để mà mua để dành sau bán lại kiếm lời Rủi ro “bong bóng” thị trường đối 133 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 với ngân hàng cho vay chắn cao nhu cầu mua nhà có điểm dừng định nhanh chóng rớt xuống + Bên cạnh đó, cần nhận thấy dư nợ tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản thời gian qua có xu hướng tăng mạnh Do TTCK điều chỉnh giảm mạnh nên nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch đầu tư sang lĩnh vực bất động sản, điều khiến thị trường bất động sản dần sôi động trở lại Đây nguyên nhân dẫn đến việc cho vay để đầu tư bất động sản gia tăng tháng gần Mặc dù tỷ lệ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ toàn hệ thống tổ chức tín dụng (TCTD) chưa mức cao, với tốc độ tăng nhanh thời gian qua cộng với tính lỏng thị trường cần có sách thích hợp để hạn chế rủi ro tín dụng có nguy gia tăng thị trường bất động sản đóng băng năm trước Cũng cần phải nói thêm Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành quy chế buộc NHTM hạn chế cho vay bất động sản Tuy nhiên, mà nhu cầu nhà tăng mạnh, đặc biệt hai đầu đất nước có hay không việc NHTM bỏ qua đối tượng hấp dẫn Vấn đề đặt đây, theo tác giả, việc ban hành quy định để hạn chế cho vay bất động sản NHNN giải phần ngọn, phần gốc việc thân NHTM phải tự kiểm soát cho mục đích sử dụng vốn khách hàng 4.2 Kiến nghị bên liên quan a) Đối với NHTM: - Rà soát lại thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn khách hàng vay - Tỷ lệ cho vay giá trị nhà thấp cho vay khách hàng có tiền sử tín dụng tốt - Thẩm định thật kỹ dự án nhà đất phải thẩm định phần rủi ro thị trường rơi vào tình trạng đóng băng b) Đối với NHNN: - Tiếp tục hoàn chỉnh để tiến tới ban hành Cơ chế tiếp nhận xử lý tổ chức tham gia Bảo hiểm tiền gửi Nếu thực tốt lần Việt Nam có chế tiếp nhận xử lý đồng ngân hàng khủng hoảng đổ vỡ Như vậy, kể từ TCTD gặp cố, có nguy dẫn đến đổ vỡ tiếp nhận xử lý theo quy trình chuẩn, hạn chế hậu mức thấp bảo vệ quyền lợi người gửi tiền Bên cạnh đó, tạo môi trường pháp lý cho việc giải phá sản, giải thể phù hợp với đặc thù hoạt động tiền tệ ngân hàng, thiết lập tổ chức đầu mối chịu trách nhiệm xử lý khủng hoảng - NHNN cần theo dõi sát diễn biến khủng hoảng để có động thái phù hợp, đặc biệt bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam đà suy giảm lạm phát nước tăng cao 134 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Các hướng dẫn nhằm làm dịu khủng hoảng tín dụng Mỹ, http://www.newsvoa.com [2] Cuộc khủng hoảng chưa kết thúc, http://www.vietnamnet.vn [3] Khủng hoảng tín dụng Mỹ ngốn 945 tỉ đô la, http://www.saigontimes.com.vn [4] Những biểu suy thoái kinh tế Mỹ, http://www.vietnamnet.vn [5] Tổn thất số ngân hàng Mỹ, châu Âu sau khủng hoảng thị trường cho vay tiêu chuẩn cảnh báo, http://www.sbv.gov.vn/nghiencuutraodoi.html [6] Federal Reserve Bank of St Louis, Understanding Subprime Mortgage Crisis, http://www.google.com [7] The US Credit Union National Association, The US Mortgage Crisis, http://www.cuna.org [8] The United States Conference of Mayors, The Mortgage Crisis, http://www.globalinsight.com 135 ... khủng hoảng, nguyên nhân VN Index trở với giá trị thực Những kiến nghị việc cho vay bất động sản Việt Nam Mặc dù thị trường tài tiền tệ Việt Nam chưa chịu tác động lớn từ khủng hoảng, nhiên khủng. .. rủi ro cao đối tượng nhà đất - vốn thường xuyên rơi vào chu kỳ đống băng 2.2 Nguyên nhân khủng hoảng 129 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 Cuộc khủng hoảng bắt nguồn... chuẩn Mỹ có chi nhánh Việt Nam rút vốn nước Bên cạnh đó, chưa có ngân hàng Việt Nam có hoạt động cho vay chấp bất động sản thị trường Mỹ Vì ảnh hưởng khủng hoảng đến Việt Nam có khả + Mặc dù khủng