Quy trình thẩm định giá Quy trình thẩm định giá trình có tính hệ thống, lô gíc Quy trình thẩm định giá kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, bố cục phù hợp với quy tắc xác định rõ, giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến kết luận vững ước tính giá trị có sở đảm bảo Quy trình thẩm định giá bao gồm bước sau đây: • • • • • • Xác định vấn đề Lên kế hoạch thẩm định giá Thu thập tài liệu Vận dụng phân tích tài liệu Đánh giá giá trị tài sản cần định giá Báo cáo thẩm định giá 1/Xác định vấn đề Là bước trình thẩm định giá • Nhận biết tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất… Nhận biết quyền tài sản quyền lợi thẩm định giá Phân nhóm tập hợp quyền đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, giấy phép, điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng… • • • • Thiết lập mục đích mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính… Xác định giá trị cần ước tính, ví dụ giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường… Xác định phương pháp thẩm định giá tài liệu cần thiết cho việc định giá Thiết lập ngày có hiệu lực việc thẩm định giá +Nhận từ khách hàng +Từ điều kiện thị trường tài liệu yêu cầu • Đạt thoả thuận với khách hàng phí họ phải trả yêu cầu thời gian hoàn thành 2/ Lên kế hoạch thẩm định giá • • Nhận biết yếu tố cung cầu thích hợp, chức năng, đặc tính quyền tài sản mua bán đặc điểm thị trường Nhận biết tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, tài liệu so sánh • Nhận biết phát triển nguồn tài liệu: + Phải nguồn tài liệu đáng tin cậy + Số liệu sử dụng phải đắn, xác phải kiểm chứng • Thiết kế chương trình nghiên cứu + Xác định trình tự thu thập phân tích số liệu + phân biệt phần việc uỷ nhiệm • Vạch đề cương báo cáo định giá + Xác định hình thức trình bầy báo cáo • Lên chương trình thời biểu công tác + Xác định thời hạn cho phép trình tự bước phải tuân theo 3/Khảo sát trường thu thập tài liệu 3.1 Khảo sát trường • Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát trường: + Đối với máy móc thiết bị: Thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu tính kỹ thuật ( công suất, suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ tài sản cần thẩm định giá tài sản so sánh + Đối với bất động sản: Thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản • • Chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm: diện tích đất công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng ( cấp thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tình trạng tu, sữa chữa… Trong trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết) hướng khác 3.2 Thu thập tài liệu Chọn tài liệu có nội dung thông tin Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá Tuy nhiên nhà thẩm định giá phải ghi thông tin tài sản • • • Phân biệt nguồn tài liệu chủ yếu thứ yếu Các tài liệu tổng hợp xã hội, kinh tế, phủ, môi trường Các tài liệu đặc biệt đối tượng nghiên cứu đối tượng so sánh:tài liệu: • bán, chi phí, thu nhập… Kiểm chứng số liệu thu thập Các thông tin thu thập cần giữ bí mật không phép công khai 4/ Phân tích tài liệu Những tài liệu thu thập thẩm định viên tiến hành phân tích: • Phân tích thị trường Xác định lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị tài sản đối tượng thẩm định giá • Phân tích tài sản: Phân tích tính chất đặc điểm bật tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị • Phân tích so sánh: Phân tích đặc điểm so sánh được, bán ra, cho thuê… • Phân tích sử dụng tốt có hiệu Các phân tích cần thiết phải kiểm chứng 5/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Qua kết phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng Trong lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý phương pháp thẩm định giá, thuận lợi hạn chế chúng Tầm quan trọng phương pháp thẩm định giá thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính tài sản vào mục đích thẩm định giá Có thể áp dụng hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá 6/ Báo cáo thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá sản phẩm cuối toàn công việc thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá trình bầy rõ ràng, xác, xếp đầy đủ giả thiết, số liệu, phân tích, tiến trình, kết kết luận đạt nhà thẩm định giá Nội dung báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào chất mục đích công việc thẩm định giá Kết thẩm định giá trình bầy báo cáo, nêu ra: • • Mục tiêu việc thẩm định giá Mô tả xác tài sản thẩm định giá • • • • Thời hạn ước tính giá trị Số liệu minh hoạ phân tích ước tính giá trị Những điều kiện hạn chế Báo cáo thẩm định giá trình bầy xác mục đích nhiệm vụ, quy mô ngày thẩm định giá, dẫn khách hàng thông tin có khả sử dụng nhà thẩm định giá Nguồn: Vietrealnet ... hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá 6/ Báo cáo thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá sản phẩm cuối toàn công việc thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá trình bầy rõ ràng, xác,... tiến trình, kết kết luận đạt nhà thẩm định giá Nội dung báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào chất mục đích công việc thẩm định giá Kết thẩm định giá trình bầy báo cáo, nêu ra: • • Mục tiêu việc thẩm. .. định giá trị tài sản cần thẩm định giá Qua kết phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng Trong lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý phương pháp thẩm