Chi tiết quy trình thẩm định giá tài sản

Quy trnh Thm đnh gi Đại học Kinh tế TP.HCM TS. Hay Sinh NI DUNG Quy trnh Thm đnh giá Gii thiu quy trnh Bo co thm đnh gi Chng thư thm đnh gi Khi nim KHI NIM Quy trình thm đnh giá là trình tự mang tính h thống mà thm đnh viên phải tuân theo các bưc đi đó để trả lời cho khách hàng về giá tr bất động sản. GII THIU QUY TRNH Xác đnh các đặc điểm của tài sản Mục đích thm đnh giá Cơ sở thm đnh giá Thời điểm thm đnh giá Nguồn dữ liệu Điều kiện ràng buộc Giả định bất thường Điều kiện giả thiết Xác đnh tổng quát Lập kế họach thm đnh giá Dữ liệu th trường khu vực Dữ liệu về tài sản cần thm đnh giá Dữ liệu tài sản so sánh Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Phân tích th trường Phân tích sử dụng Tốt nhất và hiệu quả nhất Phân tích thông tin Lập báo cáo và đưa ra chứng thư thm đnh giá PP Chi phí PP So sánh giá bán PP Vốn hóa thu nhập Ước tính giá tr tài sản GII THIU QUY TRNH QUY TRNH – 1. XC ĐNH TNG QUT Xác đnh các đặc điểm của tài sản Mục đích thm đnh giá Cơ sở thm đnh giá Thời điểm thm đnh giá Nguồn dữ liệu Điều kiện ràng buộc Giả định bất thường Điều kiện giả thiết Xác đnh tổng quát QUY TRNH – 1. XC ĐNH TNG QUT 1.1 Xc đnh đc điểm ti sản B ấ t đ ộ ng s ả n Quyền sử dụng đất Lợi ích từ bất động sản Công trình trên đất Tỷ lệ còn lại Công năng Đặc tính kỹ thuật Máy thi ế t b ị QUY TRNH – 1. XC ĐNH TNG QUT 1.2 Mc đch s dng kết quả thm đnh gi Công vi ệ c Mục đích sử dụng Mức độ chi tiết Lọai báo cáo Báo cáo Khối lượng công việc Quy mô nghiên cứu & phân tích Phạm vi công việc Thông tin báo cáo QUY TRNH – 1. XC ĐNH TNG QUT 1.2 Mc đch s dng kết quả thm đnh gi Người sử dụng kết quả TDG Mục đích sử dụng Lọai giá tr Lọai hnh thm đnh giá Lọai tài sản Những điều kiện thực hiện nhiệm vụ Ngày hiệu lực Đặc điểm tài sản Mục đích QUY TRNH – 1. XC ĐNH TNG QUT 1.3 Cơ s gi tr Giá tr th trường Các giá tr khác Giá tr thế chấp Giá tr sử dụng Giá tr DN Giá tr đầu tư Giá tr phi th trường Giá tr bảo hiểm Giá tr Tính thuế Giá tr Thanh lý Giá tr Bán tháo Giá tr Đặc biệt [...]... sau đó trừ vào tổng giá bán của tài sản so sánh để có giá trị đất trống Giá bán – Giá trị còn lại công trình = Giá đất QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 4.5 Kỹ thuật phân tích giá đất 3 Phân bổ: là kỹ thuật so sánh gián tiếp để xây dựng một tỷ lệ giữa giá trị đất và công trình trên đất dùng cho mục đích so sánh Giá đất, Công trình trên đất Giá trị toàn bộ bất động sản QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH... trường, thu thập thông tin Dữ liệu thị trường Dữ liệu tài sản thẩm định Dữ liệu tài sản so sánh QUY TRÌNH – 3 KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG 3.1 Máy thiết bị  Công suất, năng suất, công dụng  Vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước,  Độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh QUY TRÌNH – 3 KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG 3.2 Bất động sản  Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên... tố cung cầu  Đặc điểm thị trường QUY TRÌNH – 2 LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ 2.2 Tài liệu chuẩn bị  Tài liệu về thị trường  Tài liệu về tài sản thẩm định  Tài liệu về tài sản so sánh QUY TRÌNH – 2 LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ 2.3 Tiến độ thực hiện  Tiến độ thu thập thông tin  Tiến độ khảo sát thị trường  Tiến độ lập báo cáo thẩm định giá QUY TRÌNH – 2 LẬP KẾ HOẠCH THẨM... tài sản:  Nguyên giá và khấu hao  Lợi tức và chi phí  Tỷ lệ vốn hoá  Nguồn gốc tài sản QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 4.3 Phân tích cung cầu Phân tích:  Tài sản cạnh tranh  Danh mục tài sản đang rao bán  Tỷ lệ thu hút đầu tư QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 4.4 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất  Phân tích đất trống  Phân tích tài sản và công trình trên đất đã...  Căn cứ pháp lý  Đặc điểm tài sản  Cơ sở giá trị  Giá trị ước tính QUY TRÌNH – 3 KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG Xác định tổng quát Xác định các đặc điểm của tài sản Mục đích thẩm định giá Cơ sở thẩm định giá Thời điểm thẩm định giá Điều kiện ràng buộc Nguồn dữ liệu Giả định bất thường Điều kiện giả thiết Lập kế họach thẩm định giá Xác định Cung cầu, thị trường Tài liệu cần thu thập Phát triển... của tài sản Mục đích thẩm định giá Cơ sở thẩm định giá Thời điểm thẩm định giá Điều kiện ràng buộc Nguồn dữ liệu Giả định bất thường Điều kiện giả thiết Lập kế họach thẩm định giá Xác định Cung cầu, thị trường Tài liệu cần thu thập Phát triển nguồn dữ liệu Tiến độ, trình tự thực hiện Lập đề cương báo cáo TDG QUY TRÌNH – 2 LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ 2.1 Cung cầu thị trường  Xác định. .. các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản  Chi tiết bất động sản, bao gồm:  Diện tích đất và công trình kiến trúc  Khung cảnh xung quanh, CSHT, loại kiến trúc  Mục đích sử dụng hiện tại,  Tuổi thọ, tình trạng duy tu, sửa chữa  Các lợi ích kinh tế  … QUY TRÌNH – 3 KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG 3.2 Bất động sản  Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực... đất 4 Giá trị đất thặng dư: Phân tích thu nhập thuần có thể tạo ra từ đất trừ đi chi phí cải tạo công trình trên đất để có giá trị thặng dư của đất và được vốn hóa thành chỉ số giá trị Thu nhập thuần từ đất – Tổng chi phí cải tạo = Giá trị thặng dư của đất QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 4.5 Kỹ thuật phân tích giá đất 5 Vốn hóa tiền thuê đất: Giá đất = Tiền thuê đất Tỷ suất vốn hóa QUY TRÌNH... xây dựng công trình QUY TRÌNH – 3 KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG 3.3 Thu thập thông tin  Khảo sát thực địa  Phỏng vấn  Thông tin của tổ chức thẩm định giá  Thông tin trên báo chí  Thông tin trên các văn bản pháp lý  Nguồn thông tin phải được kiểm chứng QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH Phân tích số liệu Phân tích thị trường Phân tích sử dụng Tốt nhất và hiệu quả nhất Ước tính giá trị tài sản Áp dụng 3... định giá Phương pháp chi phí Phương pháp so sánh giá bán Phương pháp Vốn hóa thu nhập QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 4.1 Phân tích chung Phân tích xu hướng:  Xã hội: dân số, giáo dục, y tế  Kinh tế: lãi suất, mức lương, công ăn việc làm  Chính sách: Qui hoạch, đổi mới  Môi trường: đất đai, khí hậu, địa hình QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 4.2 Phân tích cụ thể Phân tích tài sản: