Tài liệu Quy trình thẩm định giá BĐS pdf

Th.S. Nguyễn Văn Truyền – Bộ Tài chính Khái niệm: Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể tin cậy được. Giới thiệu về Quy trình ĐG Giới thiệu … Áp dụng để (mục đích):  Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về giá trị thị trường  Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số liệu và áp dụng các kỹ thuật ĐG cần thiết  Là công cụ để thẩm định viên và khách hàng kiểm tra kết quả định giá. Giới thiệu … Các bước tổng quát sau: 1. Xác định vấn đề 2. Lên kế hoạch định giá 3. Thu thập thông tin và mô tả BĐS 4. Phân tích thông tin 5. Xác định giá trị tài sản cần định giá 6. Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư kết quả định giá B c 1: ướ Xác định vấn đề Bao gồm các công việc:  Xác định khách hàng và người sử dụng kết quả định giá  Xác định bất động sản cần định giá  Mục đích định giá  Xác định loại giá trị cần tìm kiếm  Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá  Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan 1. Xác định khách hàng và người sử dụng kết quả thẩm định giá  Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm định viên về thẩm định giá thông qua hợp đồng thẩm định giá.  Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo kết quả thẩm định giá.  Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba liên quan. 2. Xác định những đặc trưng của bất động sản cần định giá  Vị trí và mô tả những đặc trưng về vật chất, pháp lý của BĐS;  Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá (quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có thời hạn);  Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại kèm theo  Những hạn chế về sử dụng đất. 3. Xác định mục đích định giá  Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục đích gì (để xác định giá mua bán; xác định khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?  Mục đích định giá phải được xác định tại thời điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi rõ trong Hợp đồng.  Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý kiến về loại giá trị nào? 4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm  Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá tri thị trường hay giá trị phi thị trường: giá trị đầu tư, giá trị trong sử dụng);  Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần xác định;  Phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa chọn để định giá phải phù hợp với mục đích định giá. 5. Xác định ngày có hiệu lực của kết luận về giá trị  Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một thời điểm cụ thể: - Hiện tại - Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét xử) - Tương lai  Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá [...]... cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá. ” 1 Báo cáo thẩm định giá  Khái niệm (TCTĐGVN số 04): Báo cáo thẩm định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá  Những yêu cầu đối với một báo cáo thẩm định giá: - Rõ ràng, chính xác,... kiện mang tính giá thiết hoặc một điều kiện hạn chế nào ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá bất động sản cần thẩm định  Nội dung cơ bản của báo cáo TĐG - Khách hàng và bên thứ 3 liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá - Mục tiêu của việc thẩm định giá - Mô tả chính xác bất động sản cần định giá - Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá - Các các căn cứ dùng để thẩm định giá - Số liệu minh hoạ... pháp thẩm định giá và cơ sở của việc sử dụng các phương pháp này - Kết quả của thẩm định giá - Thời hiệu của giá trị bất động sản ước tính - Những giả thiết, điều kiện mang tính giả thiết, những điều kiện hạn chế có ảnh hưởng đến quá trình phân tích, đưa ra các ý kiến và kết luận về giá trị - Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tổ chức thẩm định giá 2 Hồ sơ thẩm định giá  Khái niệm: Hồ sơ thẩm định. .. phương pháp định giá bất động sản - Tuỳ thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc định giá và loại bất động sản cần định giá - Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng - Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá Phương pháp Thủ tục Áp dụng thích hợp với So sánh giá bán Dựa trên cơ sở những bằng chứng trực tiếp về giá bán BĐS có... công trình tốt nhất, tối ưu   Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những bất động sản có thể so sánh Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quy t định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn tốt nhất đối với bất động sản: - Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có - Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng - Phá bỏ công trình Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá. .. cuối cùng về mức giá của bất động sản cần thẩm định: là một con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu) ước lượng - sẽ được báo cáo cho khách hàng- mà thẩm định viên đưa ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của các bất động sản so sánh Bước 6: Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá  Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu... - Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tổ chức thẩm định giá 2 Hồ sơ thẩm định giá  Khái niệm: Hồ sơ thẩm định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá ... làm Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuế, về phân vùng và quy hoạch, về môi trường, về giao thông, v.v Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây dựng Tình hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín dung trong đầu tư BĐS Thu thập số liệu 2 Số liệu về tài sản cần thẩm định giá - Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất và pháp lý của thửa đất và tài sản trên đất - Lịch sử pháp lý của tài. .. dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi tiến độ Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả bất động sản Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể (về BĐS cần định giá và về BĐS so sánh) 1 Số liệu chung: Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của BĐS trong khu vực thị trường đã xác định Thu thập số liệu … Thông tin chung bao gồm: - - - - Xu hướng phát triển kinh... giữa số liệu khảo sát thực tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu; Phân tích, lựa chọn những bất động sản phù hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất; Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh 2 Phân tích thị trường Là việc nghiên cứu, phân tích những đặc trưng của thị trường và cung cầu về loại bất động sản cần thẩm định giá  . quả định giá  Xác định bất động sản cần định giá  Mục đích định giá  Xác định loại giá trị cần tìm kiếm  Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá. về thẩm định giá thông qua hợp đồng thẩm định giá.  Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo kết quả thẩm định