Quyền tiếp cận thông tin giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Quyền tiếp cận thông tin quyền quan trọng người, đề cập Tuyên ngôn giới quyền người năm 1948 Công ước quốc tế quyền dân trị năm 1966 nước ta, quyền công dân thừa nhận Điều 69 Hiến pháp năm 1992 cụ thể hóa nhiều văn pháp luật Tuy nhiên, quy định tản mạn nhiều văn pháp luật nên quyền tiếp cận thông tin công dân chưa bảo đảm Điều thấy nhiều lĩnh vực, có giao dịch dân liên quan đến quyền sử dụng đất Thực trạng quyền tiếp cận thông tin liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất Có thể nói, giao dịch dân sự, thông tin liên quan trực tiếp như: chủ thể, đối tượng giao dịch, quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản sở quan trọng để bên định có tham gia giao dịch hay không Trong giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), bên phải (và được) cung cấp thông tin liên quan đến đất như: đất nằm khu quy hoạch nào, vị trí, ranh giới; diện tích; người có QSDĐ; QSDĐ có liên quan tới quan hệ thừa kế, có phải tài sản bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ hay không?… Tuy nhiên, thực tế, thiếu đồng quản lý đất đai, ðóng ký, quản lý giao dịch bảo đảm, thiếu minh bạch quy định pháp luật nghĩa vụ cung cấp thông tin (của người sử dụng đất quan quản lý nhà nước), quyền cung cấp thông tin liên quan đến QSDĐ… dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin gặp nhiều khó khăn Những khó khăn đến từ phía người ðang sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Từ phía người có quyền sử dụng đất Trong giao dịch nhà đất, quyền thông tin nhà đất - đối tượng giao dịch - quyền đương nhiên bên mua Bên mua nhận thức điều nên thường kiểm tra đầy đủ thông tin liên quan đến đất Tuy nhiên, có thông tin cần thiết, giao dịch bảo đảm liên quan đến QSDĐ nhiều bên mua biết, bên bán cố tình che giấu Vụ việc sau ví dụ: Bà Trần Thị Mỹ Hạnh Giám đốc Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T (D&T)- nhà đầu tư thứ cấp Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn, dự án khu biệt thự An Khánh - Bảo Sơn Khi có đất dự án, mặt bà Hạnh mang 47 lô đất chấp cho Ngân hàng dầu khí Toàn cầu để vay gần 70 tỷ đồng; mặt khác, lại bán 47 lô đất cho người dân Khi doanh nghiệp khả chi trả, bị Ngân hàng định phong tỏa tài sản để thu hồi nợ, khách hàng biết đất mua đất chấp Trên thực tế, có khách hàng gặp Ban quản lý để kiểm tra thông tin, họ biết lô đất họ mua đất bị đem chấp, cam kết ba bên bên cho vay Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, chủ đầu tư tập đoàn Bảo Sơn Công ty thứ cấp D &T có thỏa thuận riêng, việc chấp không phép tiết lộ (1) Theo Điều 323 Bộ luật Dân năm 2005 (BLDS), việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực theo quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trường hợp pháp luật có quy định Trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký Cũng theo Điều 717 719 Bộ luật này, lĩnh vực đất đai, bên chấp QSDĐ có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký việc chấp; xoá việc đăng ký chấp hợp đồng chấp chấm dứt; bên nhận chấp QSDĐ có nghĩa vụ với bên chấp đăng ký việc chấp Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm khẳng định việc chấp QSDĐ bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm Điều 10 Nghị định 163 quy định giao dịch chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp Và giao dịch có giá trị pháp lý người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký (Điều 11) Như vậy, chiếu theo quy định pháp luật nói trên, hợp đồng chấp ngân hàng cho vay Ngân hàng dầu khí Toàn cầu Công ty thứ cấp Tập đoàn Bảo Sơn D &T bắt buộc phải đăng ký có hiệu lực pháp luật Tuy nhiên, bên tham gia hợp đồng thỏa thuận không công khai việc chấp nên giao dịch chấp QSDĐ không đăng ký Trường hợp diễn “Các ngân hàng thực tế phải đối mặt với tình trạng “thế chấp trùng chấp” Các chủ đầu tư chấp sổ đỏ để vay vốn Sau đó, doanh nghiệp lại ký hợp đồng góp vốn hợp đồng bán nhà cho khách hàng họ lại tiếp tục chấp vào ngân hàng khác…” (2) Vì bên không tuân thủ quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, không công khai thông tin chấp QSDĐ nên QSDĐ bị chấp đem bán Như vậy, việc vi phạm pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm doanh nghiệp khiến cho quyền tiếp cận thông tin người dân giao dịch mua, bán QSDĐ không bảo đảm ví dụ trên, doanh nghiệp ngang nhiên đưa thỏa thuận trái pháp luật Chính thỏa thuận trực tiếp hạn chế xâm phạm quyền tiếp cận thông tin người tham gia giao dịch lần sau gián tiếp xâm phạm quyền người mua QSDĐ Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T Đã thế, việc vi phạm pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực BLDS lại nhiều doanh nghiệp coi bình thường (!) Liên quan đến vụ việc trên, ông Nguyễn Hữu Thủy, Tổng Giám đốc Ngân hàng dầu khí Toàn cầu “hồn nhiên” phát biểu: “Tôi nghĩ nhà đầu tư tương đối mạo hiểm, mục tiêu sai Vấn đề là, điều tra đầy đủ nên họ mua phải tài sản chấp ngân hàng, đầu tư phải chấp nhận rủi ro” (3) Không hiểu trường hợp này, người mua tìm hiểu thông tin cách doanh nghiệp có liên quan Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T; Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn có thỏa thuận bưng bít thông tin Họ coi thường quyền tiếp cận thông tin người mua nên “phủi tay” đổ hết lỗi phần thua thiệt cho người dân Trong Nhà nước pháp quyền, quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức giao dịch dân phải bảo đảm pháp luật Tuy nhiên, tình trạng thiếu chế tài đủ mạnh pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm để ràng buộc trách nhiệm trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm nay, quyền lợi ích hợp pháp người tham gia giao dịch dân nói chung, có giao dịch QSDĐ khó bảo đảm Từ phía Nhà nước Theo quy định Luật Đất đai, Luật Xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải công bố công khai sau cấp có thẩm quyền phê duyệt Điều 24 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 đăng ký giao dịch bảo đảm quy định cá nhân, tổ chức có quyền tìm hiểu thông tin giao dịch bảo đảm Cơ quan đăng ký có trách nhiệm hướng dẫn, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức việc tìm hiểu thông tin giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, nhiều lẽ khác nhau, việc khai thác, sử dụng thông tin liên quan đến QSDĐ Nhà nước quản lý dường chưa hết độc quyền Chẳng hạn, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên quan đến chương trình, dự án công bố công khai kịp thời, pháp luật, độc quyền tạo lợi nhuận đáng kể cho người sở hữu thông tin “Khi bàn dự thảo Luật Quy hoạch đô thị, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, vừa qua nhiều thông tin quy hoạch đất đai, dự án thường không công bố đầy đủ, kịp thời khiến người dân bất bình” (4) Có lẽ, với chế làm việc hành nay, việc thực yêu cầu cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hay thông tin QSDĐ Nhà nước quản lý không đơn giản Có địa phương, quan nhà nước không quy định việc cung cấp thông tin tài liệu đất đai địa phương người dân có quyền tiếp cận tài liệu đất đai, nên họ phải “xin” “nhờ” cán bộ, công chức; lại nhiều lần, bị “hành”, người dân lấy thông tin cần Quyền tiếp cận thông tin công dân bị vi phạm quan, công chức nhà nước mà công dân, quan, công chức nhà nước Ngoài ra, nhiều nơi có văn quy định quyền tiếp cận thông tin người dân lĩnh vực đất đai, việc quy định phí cao “trở ngại” để người dân tiếp cận thông tin Vừa qua, UBND TP Hà Nội vừa ban hành quy định việc thu phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai thành phố Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác, sử dụng tài liệu đất đai quan nhà nước có thẩm quyền phải nộp phí khai thác, sử dụng Đối với tổ chức, mức thu 200.000 đồng /lần/hồ sơ; cá nhân, hộ gia đình 100.000 đồng /lần/hồ sơ Các dịch vụ cấp đồ địa chính, cấp tọa độ, độ cao có mức phí 30.000 đồng /lần Các quan nội miễn phí khai thác tài liệu (5) Có thể nói, một, hai trăm ngàn hay ba mươi ngàn số tiền không lớn không nhỏ, người nghèo để biết thông tin mà cần người dân quyền biết Dẫu rằng, dịch vụ phải thu phí, người dân vừa đóng thuế để nuôi máy nhà nước, lại có quyền tiếp cận thông tin, việc thu phí cao, giống “mua” thông tin người dân có hợp lý? Trong thông tin cập nhật mạng công khai, lẽ, công nghệ thông tin vào ngõ ngách quản lý hành Quay lại ví dụ trên, doanh nghiệp gian dối, người dân tìm đến quan quản lý nhà nước quan nhà nước thông tin, vi phạm pháp luật doanh nghiệp Cả người mua nhà nước “bị động” trước doanh nghiệp, có hậu bất lợi xảy dành cho người mua QSDĐ Không phải Nhà nước biện pháp, chế tài bảo đảm quyền thông tin người dân chưa đủ mạnh, nhiều cá nhân, tổ chức không “sợ” người dân hoang mang bấu víu vào đâu Thêm nữa, thực tế, nhiều khi, doanh nghiệp công dân hội có nhiều thông tin pháp luật mà họ chưa kịp cập nhật, pháp luật thay đổi nhanh chóng Vụ việc sau ví dụ: Theo hai hợp đồng tín dụng ký kết vào tháng tháng 10/2005, vợ chồng ông T (xã Hòa Hiệp Nam, huyện Đông Hòa, tỉnh Phú Yên) vay Ngân hàng X số tiền 140 triệu đồng Tài sản chấp nhà đất 300 m2 Do vợ chồng ông T không trả nợ nên ngân hàng kiện họ tòa Theo án ngày 31/3/2008 TAND TP Tuy Hòa, vợ chồng ông T phải trả cho ngân hàng vốn lẫn lời 180 triệu đồng Sau đó, Thi hành án dân huyện Đông Hòa định giá, kê biên nhà để phát mại trừ nợ Lúc này, Ngân hàng X biết phần đất 300 m2 ông T đem gán nợ cho người khác trước Theo án ngày 24/10/2005 TAND huyện Đông Hòa, vợ chồng ông T phải trả cho người 80 triệu đồng Ngày 31/1/2007, ông T viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành án chấp thuận Ngân hàng X cho rằng, quan thi hành án làm sai quy định việc tự ý xử lý mảnh đất trên, theo khoản 4, Điều 41 Pháp lệnh Thi hành án dân sự, kê biên tài sản cầm cố, chấp, “chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố, chấp biết” Ngược lại với ý kiến ngân hàng, ông Nguyễn Kim Đồng - Trưởng Thi hành án dân huyện Đông Hòa khẳng định, Thi hành án làm quy định “Theo luật định hợp đồng chấp đất phải đăng ký Do phía Ngân hàng không đăng ký nên hỏi ý kiến Ngân hàng” Trên thực tế, lúc ký hợp đồng chấp, Ngân hàng X có đăng ký chấp UBND xã Hòa Hiệp Nam Theo Thông tư liên tịch số 03 ngày 4/7/2003 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (nay hết hiệu lực), UBND cấp xã quan đăng ký, có thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng chấp Sau đó, Thông tư liên tịch số 05 ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường quy định: “Các hợp đồng chấp, bảo lãnh đăng ký theo quy định pháp luật trước ngày thông tư có hiệu lực thi hành đăng ký lại” (khoản mục VIII) Đến ngày 13/6/2006, khoản 11, Điều Thông tư liên tịch số 03 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường (sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05) lại yêu cầu: “Hợp đồng chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất ký kết trước ngày 28/7/2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà thời hạn thực đăng ký” Như vậy, Ngân hàng X có nhiệm vụ đăng ký việc chấp phòng Tài nguyên môi trường (hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ có) huyện Đông Hòa Nhưng có lẽ không cập nhật kịp thời quy định việc đăng ký (được thay đổi nhiều lần) nên Ngân hàng “ngồi yên” (6) Có thể nói, khoảng thời gian ngắn năm, văn luật thông tư liên tịch - mà việc xây dựng không phổ biến, lấy ý kiến rầm rộ văn luật để người dân dễ dàng biết - thay đổi nhiều lần với nội dung khác nhau, nên doanh nghiệp chưa cập nhật thông tin đầy đủ điều dễ hiểu họ bị thua thiệt Điều đương nhiên có lỗi từ doanh nghiệp; mặt khác, phần pháp luật thay đổi liên tục, việc thông báo, đăng công báo phổ biến văn pháp luật lúc thực kịp thời, nên doanh nghiệp “vô tình” bị ảnh hưởng đến quyền tiếp cận thông tin Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Trong Nhà nước pháp quyền, công dân phải biết Nhà nước làm, quy tắc Nhà nước đưa cho xã hội, công dân Do vậy, cần thiết phải có khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy việc công khai hoá, minh bạch hoá hoạt động Nhà nước, góp phần tạo tảng quan trọng cho xã hội dân mà hướng tới góc độ hẹp, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin giao dịch dân sự, đặc biệt giao dịch liên quan đến QSDĐ, cần giải số vấn đề bản: - Làm để người dân dễ dàng tiếp cận thông tin Nhà nước quản lý liên quan tới giao dịch mà họ thực hiện?; - Người dân có nghĩa vụ tiếp cận, khai thác thông tin đó?; - Người dân phải chịu trách nhiệm không thực nghĩa vụ cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thuộc quyền sử hữu, quyền sử dụng họ cho quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định pháp luật? Để giải vấn đề trên, trước hết, cần xây dựng Luật Tiếp cận thông tin theo hướng quy định rõ: Những thông tin Nhà nước phải công khai; hình thức cung cấp thông tin; quy trình cung cấp thông tin, tiếp cận khai thác thông tin; quy định thời hạn, chi phí việc khai thác thông tin; quy định trách nhiệm quan nhà nước việc cung cấp thông tin; chế tài người có trách nhiệm cung cấp thông tin vi phạm quy định pháp luật cung cấp thông tin, đặc biệt, cần quy định quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại cá nhân, tổ chức người có trách nhiệm người không cung cấp thông tin cung cấp không đầy đủ, không kịp thời gây thiệt hại cho người yêu cầu Bên cạnh đó, cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm đồng hệ thống pháp luật liên quan đến QSDĐ, cụ thể là: - Hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản theo hướng tập trung đầu mối đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà; bảo đảm biến động quyền sở hữu nhà, QSDĐ phải đăng ký quản lý kịp thời; cụ thể hoá, minh bạch hoá quy định trách nhiệm cung cấp thông tin quan, tổ chức có thẩm quyền đăng ký Đặc biệt, nay, công nghệ thông tin ứng dụng hầu hết lĩnh vực quản lý nhà nước, việc xây dựng hệ thống liệu nhà, đất mạng internet để người dân truy cập dễ dàng cần thiết Việc truy cập tùy vấn đề mà thực miễn phí người dân phải trả số tiền lệ phí nhỏ - Hoàn thiện pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, phải bảo đảm thuận lợi tối đa để khuyến khích người dân chủ động, tự giác thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm Đồng thời, có chế tài cụ thể người vi phạm nghĩa vụ đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký - Tiếp tục hoàn thiện pháp luật công vụ, công chức, cho đội ngũ người hưởng lương từ ngân sách nhà nước thực công bộc dân, hạn chế tối đa việc gây phiền hà, sách nhiễu thực nghĩa vụ cung cấp thông tin từ phía Nhà nước - Hoàn thiện pháp luật bảo vệ bí mật nhà nước để chống tuỳ tiện việc xác định độ mật tài liệu Nhà nước, dẫn tới việc độc quyền thông tin để trục lợi, tránh kiểm soát người dân Nhà nước (1) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/ (2) Tín dụng nhà đất "đè" ngân hàng, http://www.phapluattp.vn/news/kinh-te/view.aspx? news_id=226911 (3) http://www.vtv.vn/VN/TrangChu/TinTuc/CKX/2009/3/6/215017/ (4) http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=301044&ChannelID=6 (5) http://www.phapluattp.vn/news/nha-nuoc/view.aspx?news_id=243181 (6) http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=228467 Nguyễn Thị Hồng - Văn phòng Quốc hội ... dân lấy thông tin cần Quyền tiếp cận thông tin công dân bị vi phạm quan, công chức nhà nước mà công dân, quan, công chức nhà nước Ngoài ra, nhiều nơi có văn quy định quyền tiếp cận thông tin người... đổi liên tục, việc thông báo, đăng công báo phổ biến văn pháp luật lúc thực kịp thời, nên doanh nghiệp “vô tình” bị ảnh hưởng đến quyền tiếp cận thông tin Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin giao dịch. .. máy nhà nước, lại có quyền tiếp cận thông tin, việc thu phí cao, giống “mua” thông tin người dân có hợp lý? Trong thông tin cập nhật mạng công khai, lẽ, công nghệ thông tin vào ngõ ngách quản