Tổng quan về dịch vụ môi giới bất bất động sản phần 2

- Thông tin: việc trao đổi thông tin nhà Môi giới vấn đề Việt Nam vùng trắng, cần hỗ trợ quan điều tra cung cấp thông tin thị trường bất động sản - Năng lực: Có thông tin đầy đủ lĩnh vực liên quan, khả vận dụng vào thực tế, biết cách tư vấn… - Phong cách: nhanh nhẹn, phong cách riêng + Sự nhanh nhẹn: công việc yêu cầu nhanh nhẹn di chuyển tranh thủ thời gian Nhanh nhẹn vật lý tâm lý + Luôn sẵn sàng phục vụ: hoạt động hoàn cảnh, thời gian họ mà phụ thuộc khách hàng.-> thân gia đình phải chấp nhận - Óc quan sát: Kết nối việc, có trí nhớ tốt, cần nhớ mặt họ tên sở thích khách hàng - Văn hoá cá nhân: Cần chứng tỏ người có văn hoá cá nhân cao, thể quan hệ với khách hàng, văn hoá ứng xử công việc - Diện mạo bên ngoài: + ấn tượng đầu tiên: Khách hàng để ý đến nhà Môi giới , khoảng 30 đến 60 giây nhận diện mức độ trung thực , trình độ văn hoá, tính cách, công việc họ có thuận lợi hay không + Hình thức quan trọng nội dung: ấn tượng tạo nên hình thức 50 %, 38 % ngôn ngữ thể, nội dung câu chuyện % => đầu tư cho hình thức bên làm tăng thu nhập cho nhà Môi giới + Con người thành đạt: hình thức thể người thành đạt -> phải chứng tỏ thành công khách hàng thực tế ngựơc lại Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   11  + Vệ sinh cá nhân: thường xuyên phải tiếp xúc khách hàng phải giữ gìn vệ sinh tốt vệ sinh văn phòng Môi giới + Tôn trọng thời gian khách hàng - ý nghĩa kỹ thuật mới: người già không thích hợp, người trẻ động tiếp cận kỹ thuật mới: vi tính… - Điện thoại di động: - Tránh xa ý nghĩa tiêu cực: tránh gây tâm lý thất bại môi trường - Quyết đoán trung thực: cần đoán hành động theo nhóm - Sự hài lòng tiền bạc: cảm giác tự hào tiền thù lao xứng đáng - Tính hiểu biết chu kỳ: Kinh doanh bất động sản có tính chu kỳ, có lúc đóng băng, lúc “nóng”, nhà Môi giới cần nghỉ ngơi làm việc lúc, không nên làm việc liên tục dẫn đến căng thẳng kiệt sức đ Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản Những yếu tố trực tiếp: - Luật Kinh doanh bất động sản công nhận nghề môi giới bất động sản quy định kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng môi giới bất động sản; - Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch; - Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự; - Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước đầu tư kinh doanh vào Việt Nam tạo sức ép cạnh tranh cho công ty nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản; Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   12  - Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp Những yếu tố gián tiếp: - Những tác động đến nhu cầu bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản: + Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu BĐS + Thu nhập dân cư: Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm + Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội Chính phủ: Việc phát triển mạnh khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên vào đô thị làm tăng mức cầu BĐS nói chung Ngoài ra, dự án giải toả khu nhà ổ chuột dọc theo kênh rạch làm tăng mức cầu BĐS + Tài ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng Ngoài ra, phải kể đến số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô tính chất cầu BĐS trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu kinh tế, tác động trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế v.v - Những tác động đến khả cung cấp hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản: + Thị trường xây dựng phát triển + Chính sách đất đai, đầu tư tài Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   13  + Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng + Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia địa phương E Kinh nghiệm nước dịch vụ môi giới bất động sản 1/ Đào tạo giấy phép cho môi giới BĐS Xing-ga-po: o Quá trình phát triển: - Trước năm 1980, khung đào tạo cho môi giới đại lý BĐS Xing-ga-po Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty bắt đầu phát triển hệ thống đào tạo mà ERA học hỏi từ nước Mỹ Chính phủ Singapore thông qua quan đất đai Singapore (IRAS) chấp nhận hệ thống đào tạo ERA hệ thống đủ tốt để đào tạo nhà môi giới đại lý BĐS Trước IRAS cấp giấy phép môi giới BĐS cho ai, họ phải hoàn thành khoá đào tạo cung cấp ERA Ngày nay, chứng CEHA cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS: - Trước giấy phép môi giới BĐS cấp, ứng viên phải trải qua kỳ thi chung cho đại lý BĐS (CEHA) CEHA cung cấp Ban thi tuyển CEHA thuộc quan IRAS (Chính phủ) o Các điều kiện để tham dự kỳ thi CEHA: ƒ 21 tuổi kể từ thời điểm đăng ký khoá học ƒ Tối thiểu phải tốt nghiệp cấp o Kỳ thi CEHA: ƒ Các ứng viên phải trải qua kiểm tra: • Bài 1: Luật BĐS • Bài 2: Marketing BĐS • Bài 3: Quản lý hành nghề BĐS ƒ Các chủ đề kiểm tra 1: Luật BĐS Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   14  • Luật hợp đồng ký kết hợp đồng • Luật BĐS • Luật Đại lý • Luật quyền BĐS • Luật sở hữu Luật Doanh nghiệp • Luật Quy hoạch bảo tồn • Luật Thuế BĐS ƒ Các chủ đề kiểm tra 2: Marketing BĐS: • Các nguyên tắc marketing BĐS • Marketing BĐS công (thuộc HDB) • Marketing BĐS tư nhân đầu tư BĐS • Marketing BĐS công nghiệp • Marketing BĐS đầu tư xây dựng (nhà thương mại) ƒ Các chủ đề kiểm tra 3: Quản lý hành nghề BĐS: • Thị trường BĐS • Phân tích tài BĐS • Đầu tư BĐS hình thức đầu tư khác • Quy tắc ứng xử/ Quản trị kinh doanh, Quản lý văn phòng phát triển kinh doanh ƒ Hình thức kỳ thi CEHA: • Kỳ thi CEHA có kiểm tra, có thời gian 2,5h • Để qua kỳ thi CEHA, ứng viên thiết phải đạt kiểm tra o Mỗi kiểm tra có câu hỏi luận đề câu hỏi trắc nghiệm o ứng viên phải trả lời 5/8 câu hỏi Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   15  o Điểm đỗ phải 50/100 o Bất ứng viên thi trượt kiểm tra phải đăng ký thi lại kiểm tra đó vòng năm (không thiết phải làm kiểm tra lúc) ƒ Ai cung cấp đào tạo đại lý tham gia kỳ thi CEHA: • ERA Singapore • Các quan chuyên ngành như: o Học viện định giá Singapore o Học viện đại lý BĐS ƒ Học phí nào? • Một khoá học CEHA (16 bài): 300 đô la Singapore/-+ GST • Lệ phí thi (cho kiểm tra): 300 đô la Singapore/-+ GST 2/ Hoạt động môi giới bất động sản Mỹ: Dân số Mỹ có 290 triệu người Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình có tỷ lệ sở hữu nhà riêng gần 70% Trung bình hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập cho nhà Giá nhà trung bình Mỹ 100.000 USD / Căn hộ Thị trường BĐS Mỹ gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS Chúng khác lớn quy mô hoạt động 80% số đặc biệt trọng vào việc bán BĐS khu dân cư 8-10% trọng vào BĐS thương mại Còn lại phát triển nhà cao tầng, nông trang đất đai, quản lý định giá BĐS 90% nhà môi giới Mỹ tốt nghiệp trung học, 45% có cử nhân Chuyên ngành họ nhà dân cư 59% đền bù với tỷ lệ hoa hồng chia cho doanh nghiệp họ 31% 100% tiền hoa hồng phải trả hàng tháng chi phí cố định cho doanh nghiệp Phần lại 10% coi lương Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   16  và/hoặc thoả thuận chia lãi 20% sử dụng cộng tác viên, 97% sở hữu thuê máy tính, 95% sử dụng điện thoại di động, 75% sử dụng thư điện tử 50% có trang web cá nhân Nghề môi giới BĐS Mỹ quy định chặt chẽ phần lớn quy định soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng tránh hành vi lừa đảo, bất quy tắc Quy định áp dụng phạm vi cấp bang hội đồng thành viên-những người thống đốc bang bổ nhiệm- soạn thảo Những thành viên bổ sung quy định chặt chẽ BĐS cho người môi giới thi hành Nhiều quy định bám sát với nguyên tắc hoạt động NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ) Thêm nữa, hầu hết nhà lập pháp bang thông qua đạo luật bổ sung, sửa đổi người hành nghề; nhiều bang đạo luật này, “luật chung” quyền dùng làm pháp lý việc thực Để hành nghề BĐS Mỹ, phải có giấy phép BĐS quyền bang cấp Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua kỳ thi trả phí cấp phép Có vài trường hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người cấp phép hành nghề loại bất động sản đâu phạm vi ranh giới bang Chỉ có ngoại lệ nhà định giá muốn hành nghề phải có giấy phép liên bang (giấy phép quyền liên bang cấp) sau giấy phép quyền bang giám sát (giám thị) Trừ vài nhà định giá, tất giấy phép BĐS quyền bang điều chỉnh; nhiên, nhiều bang dành cho đặc quyền hành nghề bang có xu hướng rõ ràng tiến tới có giấy phép liên bang (giấy phép quyền liên bang cấp) Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép môi giới BĐS: Để cấp phép, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết Những ứng viên thi đỗ cấp phép quan DRE (Department of Real Estate) Để đăng ký xin cấp phép, phải đảm bảo điều kiện sau: Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   17  - Về tuổi: phải từ 18 tuổi trở lên - Về nơi thường trú: bang bang cung cấp - Về lòng trung thực: phải trung thực thật thà, tiền án tiền - Về kinh nghiệm: Tối thiểu năm kinh nghiệm làm full-time cho người bán BĐS cấp phép có năm kinh nghiệm yêu cầu bắt buộc - Về đào tạo: Các ứng viên phải hoàn thành môn học sau: o Hành nghề BĐS o Luật pháp BĐS o Tài BĐS o Định giá BĐS o Kinh tế BĐS kế toán o Và môn học lựa chọn số môn học sau: Các nguyên tắc BĐS Luật kinh doanh Quản lý BĐS Escrows (Khế ước- Giao kèo) Quản lý văn phòng BĐS Môi giới vay cho vay chấp BĐS Luật BĐS nâng cao Tài BĐS nâng cao Định giá BĐS nâng cao Tin học BĐS Phát triển lợi ích chung Tiền môi giới BĐS kiểm soát lúc người môi giới bị buộc tội có hành vi không tuân theo quy định tiền môi giới Nếu người hành nghề môi giới bị cáo buộc có hành vi vi phạm pháp luật, ông ta/bà ta bị kiện án địa phương án bang, án liên bang lắng nghe xét xử Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   18  trường hợp vi phạm phiên Các hình phạt hành vi không thích đáng, trái với luân thường đạo lý, hành vi phạm pháp từ hình thức cảnh cáo đến giáo dục cuối tống giam vào tù Phần lớn thành phố lớn Mỹ có hội nghề nghiệp để giúp cho người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu hơn, MLS (Multiple Listing Service) MLS nguồn cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết tình trạng mua bán bất động sản khu vực thông tin sử dụng thành công Những người môi giới phải chia phần thù lao cho nơi cung cấp thông tin gốc Hệ thống MLS mở qua nhiều năm người hành nghề nắm chia sẻ thông tin nghĩa có thu nhập nhiều cho tất người Vào năm 1880, có hội nghị thành viên hiệp hội, người trao đổi thông tin BĐS đăng ký (niêm yết) họ Vào năm 1950, có trang thông tin in ấn hiệp hội địa phương phân phát Việc “công nghệ hoá cao ” vào năm 1980 với việc phát minh máy tính cá nhân (computer) thiết bị vi xử lý Vào năm 1990, MLS có danh mục liệt kê in ấn hàng tuần ngày trang điện tử mạng Internet Hầu hết MLS thiết lập trang web công cộng nơi có đăng ký thành viên Các bạn xem (đọc) tài liệu trang web sau: www realtor.com Hầu hết tất giao dịch bắt đầu việc người bán đăng ký niêm yết BĐS ông ta bà ta với đại lý theo mức giá thời gian cụ thể Như phần việc niêm yết, người bán đồng ý (thoả thuận) trả tiền hoa hồng, thường với tỷ lệ phần trăm giá người bán, chia doanh nghiệp đăng ký niêm yết doanh nghiệp bán Như vừa mô tả, việc niêm yết đại lý trình duyệt sau đó, thông tin BĐS đăng ký niêm yết gửi tới MLS địa phương Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   19  qua mạng điện tử Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm MLS BĐS phù hợp với người mua họ muốn có nhu cầu Cuối đại lý người mua cho người mua ông ta/bà ta thấy BĐS người bán, người mua thích BĐS đại lý người mua phác thảo hợp đồng mua bán Người bán người mua sau đàm phán hợp đồng mua bán cuối với hỗ trợ đại lý riêng họ Các đàm phán thường thực cách viết lên COUNTERPROPOSAL Sau hợp đồng dàn xếp, khoảng 4-6 tuần, người mua đạt cam kết chấp, khảo sát định giá Người mua kiểm tra BĐS tra chuyên nghiệp cung cấp cho người bán với lý phản đối văn đưa đàm phán sau giải pháp Người bán thời gian cho thuê giấy tờ bảo hiểm công ty để xem xét giấy tờ pháp lý cho BĐS cung cấp cho người mua với cam kết ban hành quyền hợp đồng sau kết thúc Trong giai đoạn cuối cùng, người bán ký chứng thư; người mua ký chấp đưa cho đại lý cuối khoản tiền chấp giảm bớt toán ông ta/bà ta Đại lý cuối sau trả tất hoá đơn, bao gồm tiền thù lao cho người bán hoa hồng đại lý, từ tiền người mua ghi vào chứng thư văn tự cầm cố văn phòng ghi chép hồ sơ sổ sách văn thư địa phương Tiền hoa hồng trả giao dịch kết thúc Cũng vậy, tiền hoa hồng trả cho doanh nghiệp BĐS không trực tiếp tới đại lý Tiền hoa hồng trả giao dịch xác định phần cộng thêm người bán vào tiền người mua (tiền mặt và/hoặc văn tự cầm cố) Ngày nay, hầu hết người mua người bán trở nên am hiểu thị trường BĐS giá trị BĐS, nhà môi giới phần thiết yếu giao dịch Đó kiến thức, kỹ kinh nghiệm nhà môi giới đảm bảo kết giao dịch thành công Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   20  Tóm lại, để hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu Có thành tố chủ yếu Đầu tiên, hệ thống MLS hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin; Thứ 2, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm phí đăng ký niêm yết phí bán hợp đồng Tổng phí đàm phán người bán đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán ghi MLS Thứ 3, nhà môi giới phải thực việc lập quy tắc tương tự, lập quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ nhà môi giới 3/ Tham khảo Trung Quốc: + Người môi giới BĐS người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố cho thuê nhà + Đặc điểm người môi giới BĐS: Nhằm mục đích lấy tiền thuê Thúc đẩy bên giao dịch, thân không trực tiếp giao dịch Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu trung gian giới thiệu đại lý bán nhà đất Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động môi giới BĐS tư vấn tuý cung cấp thông tin nhà đất Sự cần thiết tổ chức chứng minh thực tiễn giao dịch tiến hành cách nhanh chóng, tránh nhiều phức tạp không cần thiết (vì người trung gian trực tiếp dàn xếp xung đột ) Nhiều khi, bên mua bên bán, bên thuê cho thuê không nắm rõ ràng, chi tiết thông tin có liên quan BĐS trung gian môi giới, họ thực cần đến nhà môi giới Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land   21  [...]... nghiệp vụ của nhà môi giới 3/ Tham khảo của Trung Quốc: + Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và cho thuê nhà + Đặc điểm của người môi giới BĐS: 1 Nhằm mục đích lấy tiền thuê 2 Thúc đẩy 2 bên giao dịch, chứ... thuê 2 Thúc đẩy 2 bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch 3 Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất 4 Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp... đã trực tiếp dàn xếp các xung đột ) Nhiều khi, bên mua và bên bán, bên thuê và cho thuê không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land  21   ... hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu quả Có 3 thành tố chủ yếu Đầu tiên, hệ thống MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin; Thứ 2, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng Tổng phí được đàm phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS Thứ 3, các nhà môi giới phải ... Kinh doanh bất động sản công nhận nghề môi giới bất động sản quy định kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng môi giới bất động sản; - Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch; - Các... nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản; Công ty cổ phần Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    12 - Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp Những... trình độ nghiệp vụ nhà môi giới 3/ Tham khảo Trung Quốc: + Người môi giới BĐS người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung