bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 38 (2012 – 2015) Đề tài: BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Châu Hoàng Thân Nguyễn Minh Thái Bộ môn Luật Hành Chính MSSV: S120083 Lớp: Luật vb2 - K38 Cần Thơ, Tháng 11 Năm 2014 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................................1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ......................................................................................2 3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu đề tài .......................................................................2 4.Phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................................................2 5. Kết cấu của luận văn ..................................................................................................3 CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN .....................................................................................4 1.1. Một số khái niệm bồi thƣờng về đất khi nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ............................................................................................................................4 1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất ....................................................................................4 1.1.2. Khái niệm bồi thường về đất và các khái niệm liên quan ..................................6 1.1.2.1. Khái niệm về bồi thường về đất ...................................................................6 1.1.2.2. Các khái niệm liên quan ..............................................................................7 1.2. Mục đích của việc thu hồi và bồi thƣờng về đất khi nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân .....................................................................................................11 1.2.1. Mục đích thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân .................................................11 1.2.2. Mục đích bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ....................................................................................................................................14 1.2. Lƣợc sử giai đoạn bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất............................................................................................................15 1.2.1. Giai đoạn luật Đất đai năm 1987 ......................................................................15 1.2.2. Giai đoạn luật đất đai năm 1993 .......................................................................16 1.2.3. Giai đoạn luật Đất đai năm 2003 ......................................................................19 1.2.4. Giai đoạn luật Đất đai năm 2013 ......................................................................21 1.4. Khái quát về bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ...............................................................................................................................22 1.4.1.Nguyên tắc bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân ..............................22 1.4.2. Phân loại đất và xác định mục đích sử dụng đất ..............................................24 GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.4.2.1. Phân loại đất ..............................................................................................24 1.4.2.2. Xác định mục đích sử dụng đất ..................................................................27 CHƢƠNG 2. QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ..........................................30 2.1. Điều kiện và các trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng, không bồi thƣờng về đất .......30 2.1.1. Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân ............................................................................................................................30 2.1.2. Các trường hợp bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân .............................................................................................................................32 2.1.3. Các trường hợp không bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân .........................................................................................................35 2.2. Giá đất tính bồi thƣờng về đất cho hộ gia đình cá nhân ...................................38 2.2.1 Xác định giá đất tính bồi thường .......................................................................38 2.2.2. Định giá đất và cách thức định giá đất .........................................................40 2.2.2.1. Định giá đất ...............................................................................................40 2.2.2.2. Cách thức định giá đất...............................................................................42 2.3. Bồi thƣờng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân ......................................45 2.3.1. Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân .........45 2.3.2. Đối với đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân ............................................................................................................................47 2.4. Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở; không phải là đất ở cho hộ gia đình, cá nhân ........................................................................................................................................50 2.4.1.Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở .................................................................50 2.4.2. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở .............................................52 2.5. Các trƣờng hợp đặc biệt trong bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất đối với hộ gia đình cá nhân..........................................................................................55 2.5.1.Trường hợp lệch diện tích .................................................................................55 2.5.2.Đất không có giấy tờ .........................................................................................57 CHƢƠNG 3.. THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN ................................................................................59 GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 3.1. Thực trạng về pháp luật bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ..........................................................................................................59 3.1.1. Về thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ...........................................................59 3.1.2. Thực trạng áp dụng thu hồi đất tại địa bàn thành phố Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp ....................................................................................................................................60 3.1.3. Về bồi thường đất của hộ gia đình, cá nhân .....................................................62 3.1.4. Thực trạng về bồi thường đất của hộ gia đình, cá nhân trên một số địa bàn: Thành phố Hà Nội, Quảng Ninh, Thành phố Đà Nẵng, Long An, Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc .........................................................................64 3.2. Bấp cập về bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ...............................................................................................................................68 3.3. Nguyên nhân, giải pháp và kiến nghị bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ........................................................................................72 3.3.1.Nguyên nhân về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ............................................................................................................................72 3.3.2. Giải pháp, kiến nghị về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ...............................................................................................................73 KẾT LUẬN .......................................................................................................................77 GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và sự ổn định đời sống của người dân. Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất. Những thửa ruộng, mảnh vườn, những ngôi nhà, những khu đất hoang sơ đã biến thành những đại lộ, công viên, khu thương mại sầm uất. Để có được những công trình khang trang như thế đã không ít những cá nhân, hộ gia đình phải ra đi, trả lại đất đai cho sự thăng hoa, tiến bộ cho một diện mạo đô thị mới. Do đó, để bù đắp một phần thiệt thòi cho người mất đất, Nhà nước đã ban hành những chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người có đất bị thu hồi, nhằm ổn định hoạt động sản xuất và đời sống. Việt Nam là nước Nông nghiệp, đa số người dân sống bằng nghề Nông, đất đai trở thành tư liệu sản xuất và là nguồn sống của người dân. Nói cách khác, đất đai phục vụ cho Nông nghiệp, nó như một nét đặc trưng nền văn hóa lúa nước của nước ta. Tuy nhiên, vì sự phát triển chung của đất nước, dù muốn hay không người sử dụng đất phải trả lại đất cho nhà nước khi có quyết định thu hồi. Điều này không những thể hiện nghĩa cử góp phần xây dựng đất nước ở họ mà trên nguyên tắc đây là một hành động của một công dân trong việc bảo vệ sự hưng thịnh của đất nước. Do vậy, cần có những chính sách bồi thường tương xứng cho những người bị thu hồi đất mà ở đây là hộ gia đình, cá nhân là những chủ thể đang rất cần có những sự bồi thường thỏa đáng giúp họ ổn định đời sống sau khi đất bị thu hồi. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy trong khi các quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thường xuyên thay đổi dẫn đến tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi diễn ra càng phức tạp. Làm thế nào để có những chính sách thu hồi đất hợp lý để người bị thu hồi đất là cá nhân, hộ gia đình an tâm để ổn định đời sống? Như thế nào là phù hợp trong chính sách bồi thường cho người dân khi nhà nước thu hồi đất? Vì những lẽ trên, với mong muốn làm sáng tỏ những vấn đề mà người đang có đất quan tâm, người viết quyết định chọn đề tài: “ Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình và cá nhân” để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp ra trường, với mong muốn đóng góp “một tiếng nói” vào quá trình xây dựng cơ chế, thực thi hiệu quả pháp luật về bồi thường thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình và cá nhân. GVHD: Châu Hoàng Thân 1 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình và cá nhân đã có khá nhiều bài viết sách báo pháp luật đề cập đến như “Bảo đảm việc làm của người nông dân khi nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp” của Phan Thanh Tùng, Lý luận chính trị. Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh; Nguyễn Quang Tiến với “Nghiên cứu lập pháp, Số 21/2008; Cơ sở hiến định về thu hồi đất vì mục đích công cộng ở Việt Nam, Phan Trung Hiền, Nghiên cứu lập pháp, Số 12/2008; “Bình luận và góp ý với các quy định về thu hồi đất, bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi”, Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 5/2013, v.v. Tuy nhiên các công trình nghiên cứu này ở những khía cạnh và mức độ khác nhau, mới dừng lại ở việc phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất còn chung chung, riêng nội dung bồi thường thiệt hại về đất đối với đối tượng là hộ gia đình, cá nhân khi nhà nhà nước thu hồi đất, tuy cũng có đề cập đến nhưng dưới dạng những bài viết mang tính chuyên khảo vẫn còn khiêm tốn trong vấn đề chuyên sâu và có tính khoa học thực tiễn. 3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu đề tài Luận văn nghiên cứu nhằm đạt những mục đích: -Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng hệ thống pháp luật về bồi thường và những chính sách của nhà nước khi thu hồi đất của hộ gia đình và cá nhân. -Tìm hiểu những khái niệm và chỉ ra những đặc điểm riêng của bồi thường thiệt hại của nhà nước khi thu hồi đất. - Đánh giá, bình luận pháp luật hiện hành về bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất nói chung và các quy định về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình cá nhân. -Xác lập những thực trạng và những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thực thi pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình cá nhân. Luận văn không có tham vọng đi sâu nghiên cứu lý giải hệ thống, cặn kẽ, thấu đáo và toàn diện các nội dung của pháp luật về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Trong khuôn khổ có giới hạn, luận văn tập trung vào các quy định về bồi thường về đất cho hộ gia đình cá nhân khi nhà nước thu hồi đất. 4.Phƣơng pháp nghiên cứu Để hướng tới giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra người viết sử dụng một số phương pháp phân tích luật viết, phương pháp so sánh, đối chiếu, tham khảo từ sách báo, tạp chí v.v..nhằm hệ thống hoá những vấn đề lý luận có tính liên quan đến đề tài, phân tích đánh giá và rút ra kết luận. GVHD: Châu Hoàng Thân 2 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn người viết chia thành 3 chương: Chương 1: Khái quát chung về bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Quy định pháp luật về bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Chương 3: Thực trạng về pháp luật bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân và một số kiến nghị góp phần hoàn thiện GVHD: Châu Hoàng Thân 3 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Là một quốc gia phát triển mạnh về nông nghiệp, với cơ chế quản lý đất đai và tư duy của nền văn hóa Nông nghiệp, Việt Nam chú tâm phát triển và xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội theo từng thời kỳ của đất nước. Ngày nay với mục tiêu phát triển kinh tế theo hướng thị trường cho nên nhu cầu về xây dựng công trình công cộng, khu công nghiệp, phát triển du lịch là chuyện tất yếu của thời đại xây dựng đất nước. Điều này ảnh hưởng đến các chủ thể sử dụng đất, họ sẽ phải bị thiệt hại không nhỏ đến quyền và lợi ích khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, mà trong đó hộ gia đình, cá nhân là chủ thể sử dụng đất cần được Nhà nước quan tâm nhất. Bởi chủ thể này chiếm số lượng lớn trong xã hội và phát sinh nhiều vấn đề lớn trong quan hệ đất đai. Vì thế, vấn đề đặt ra là Nhà nước cần có những chiến lược và những chính sách bồi thường như thế nào để việc thu hồi đất phục vụ cho nhu cầu công ích được tiến hành nhanh chóng. Bên cạnh đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ nói chung trong đó bồi thường về đất nói riêng đạt hiệu quả nhằm ổn định đời sống cho chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân. 1.1. Một số khái niệm bồi thƣờng về đất khi nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất Về mặt ngữ nghĩa, thu hồi là lấy lại cái đưa ra, cấp phát hoặc bị người khác lấy.1 Nói một cách khác, thu hồi là việc chủ sở hữu lấy lại tài sản của chính mình từ người khác. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước đại diện nhân dân quản lý đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người dân. Vì thế, thẩm quyền thu hồi đất thuộc về Nhà nước, một chủ thể duy nhất thực hiện đặc quyền về vấn đề thu hồi đất. Người bị thu hồi đất là người đang sử dụng đất trực tiếp canh tác thửa đất mà mình đang sử dụng một cách hợp pháp. Như vậy, thu hồi đất là một hoạt động hành chính của Nhà nước lấy lại đất do người dân đang chiếm giữ sử dụng, khai thác. Về bản chất pháp lý, thu hồi là một biện pháp chấm dứt quan hệ đất đai giữa một bên là Nhà nước với tư cách chủ sở hữu và một bên là người dân đang sử dụng đất. Trong một trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất của người dân đồng thời thực hiện việc bồi thường cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi. 1 Nguyễn Như Ý, chủ biên đại từ điển Tiếng Việt, NXB Văn Hóa – Thông tin, Hà Nội năm 1993, trang 1593. GVHD: Châu Hoàng Thân 4 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Dưới góc độ pháp lý, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.2 Khái niệm về thu hồi đất ở Luật Đất đai năm 2013 có hai vấn đề: Thứ nhất, về chủ thể, quan hệ thu hồi đất bao gồm hai chủ thể: Nhà nước và người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất ở đây là hộ gia đình và cá nhân. Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, là chủ thể thực hiện công việc thu hồi. Người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất gọi tắt là chủ thể sử dụng, khai thác đất hoặc quản lý đất phù hợp với pháp luật đất đai được Nhà nước trao quyền sử dụng đất bị thu hồi đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất nhằm lấy lại quyền sử dụng đất mà vốn dĩ Nhà nước đã trao cho người sử dụng bằng một hoạt động hành chính là cấp giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân. Do nhu cầu phát triển đất nước đòi hỏi cần thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích công của quốc gia thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất bằng hình thức lấy lại quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất được Nhà nước trao quyền. Thứ hai, chủ sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai nên Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Về nguyên tắc sử dụng đất, người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất thông qua nhiều hình thức như được Nhà nước giao đất, cho thuê đất … thì phải sử dụng đất có hiệu quả, đúng mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, bảo vệ môi trường.3 Tuy nhiên, việc người sử dụng đất có những hành động vi phạm về đất đai, làm tổn hại đến đất đai thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất. Như vậy về nội dung, khái niệm thu hồi đất của luật Đất đai năm 2013 cụ thể hơn so với Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên có những ý kiến trái chiều cho rằng việc thu hồi đất do chủ thể vi phạm pháp luật được quy định cụ thể tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 là chưa phù hợp bởi còn nhiều vấn đề bất cập trong thực tiễn. Song nếu xem xét ở nhiều góc độ thì đây là một điều khắc phục những bất cập dựa trên những thực tiễn trong những năm qua. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện quản lý và trao cho người dân sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất có thu tiền hoặc không thu tiền nhằm để người dân ổn định đời sống và sản xuất, cho nên người sử dụng đất cần phải có những nghĩa vụ bảo vệ, gìn giữ và cải tạo đất. Xét ở góc độ pháp luật thì hành động 2 3 Khoản 11 Điều 3, Luật Đất đai 2013. Điều 6 Luật Đất đai 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 5 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân hủy hoại đất, vi phạm pháp luật về đất đai của chủ thể sử dụng đất thì quyết định thu hồi đất của Nhà nước đối với những trường hợp này là điều đúng đắn và tích cực. So với Luật Đất đai năm 2003 quy định, về khái niệm pháp lý thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý.4 Luật Đất đai năm 2003 chỉ tập trung ở mệnh đề lấy lại đất thông qua quyết định hành chính: Quyết định thu hồi đất. Luật chỉ tập trung vào việc nhu cầu cần thiết lấy lại đất từ Nhà nước mà chưa tập trung vào hành vi và thái độ của người sử dụng đất như thế nào. Cho nên, điều này kéo theo nhiều thực trạng gây tổn hại đến đất, sử dụng đất không đúng mục đích mà vấn đề xử lý chỉ là xử phạt hành chính đối với chủ thể vi phạm. Như vậy, thu hồi đất thực chất là chuyển dịch quyền sử dụng đất tương tự như quan hệ chuyển giao đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất. Tuy nhiên đây là một quan hệ chuyển dịch đặc biệt mang tính mệnh lệnh, phục tùng mà trong đó người bị thu hồi không hề có nhu cầu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình đang sử dụng. Việc chuyển dịch này là một quan hệ bắt buộc xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của nhà nước, nhưng cho dù xuất phát từ mục đích nào đi nữa thì quyền và lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi cần được bảo vệ hợp pháp nhất. 1.1.2. Khái niệm bồi thường về đất và các khái niệm liên quan 1.1.2.1. Khái niệm về bồi thường về đất Nếu việc Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình công cộng phục vụ cho lợi ích quốc gia là một hoạt động hành chính được quy định trong pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất, bồi thường những thiệt hại mà chủ sử dụng đất phải chịu khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hiển nhiên được chỉ định rõ trong luật Đất đai năm 2013. Về khái niệm pháp lý, bồi thường về đất là việc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.5 Qua khái niệm này, ta hiểu Nhà nước khi thu hồi diện tích đất, loại đất, mục đích sử dụng đất của người sử dụng như thế nào thì Nhà nước sẽ thực hiện bồi thường tương đương với diện tích đã thu hồi. Đây là một quy định mới. Ở Luật Đất đai năm 2003 quy định, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.6 4 Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai 2003. Khoản 12, điều 3 Luật Đất đai 2013. 6 Khoản 6 điều 4 Luật Đất đai 2003. 5 GVHD: Châu Hoàng Thân 6 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Nhà nước ưu tiên cho những trường hợp được bồi thường bằng đất đối với người sử dụng đất có đất bị thu hồi. Nhận định điều mới này xuất hiện ở khái niệm pháp lý về bồi thường về đất trong Luật Đất đai năm 2013 xuất phát từ thực tiễn đang diễn ra. Khái niệm bồi thường ở Luật Đất đai năm 2003 còn mơ hồ chưa ghi rõ việc bồi thường phải như thế nào? Chỉ diễn giải ở khái niệm chung chung. Bởi, ngoài bồi thường về đất đối với đất bị thu hồi thì hình thức bồi thường bằng tiền được xác định bằng giá trị của thửa đất cũng được áp dụng. Cho nên, ở một số địa phương áp dụng hình thức bồi thường chưa thống nhất. Có những nơi quỹ đất dồi dào đủ điều kiện để bồi thường về đất nhưng lại không thực hiện đúng theo trình tự như vậy. Trái lại, việc bồi thường bằng tiền trong tâm trí người dân không mong muốn nhưng vì Ủy ban nhân dân áp dụng hình thức bồi thường bằng tiền khiến các chủ thể sử dụng đất buộc phải chấp nhận. Bên cạnh đó, việc định giá, xác định giá đất còn nhiêu khê, dẫn đến tình trạng khiếu kiện xảy ra. Luật Đất đai năm 2013 quy định, ngoài việc người sử dụng đất có nguyện vọng bồi thường bằng tiền nếu không thì thực hiện bồi thường về đất phù hợp với diện tích đất bị thu hồi, cùng mục đích sử dụng đất. Như vậy, bồi thường là một hoạt động hành chính của Nhà nước trong việc trả lại giá trị sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong việc Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân thì việc bồi thường về đất là vấn đề tất yếu trong thực thi chính sách bồi thường của Nhà nước. Bởi hoạt động này không những bù đắp những tổn thất mà người sử dụng đất phải chịu mà còn giúp công tác bồi thường ở các địa phương thống nhất nhằm tạo điều kiện ổn định đời sống cho người sử dụng đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. 1.1.2.2. Các khái niệm liên quan  Hộ gia đình sử dụng đất Trong xã hội các hình thức sở hữu rất đa dạng và luôn gắn với hoạt động của nhiều chủ thể. Vì vậy, việc giải quyết các vấn đề cần phải được xác lập trong mối quan hệ giữa các chủ thể với nhau. Đối với chủ thể hộ gia đình xuất hiện trong Bộ Luật Dân sự năm 2005, đây là một chủ thể trong quan hệ dân sự bên cạnh chủ thể cá nhân, pháp nhân, tổ hợp tác. Luật Đất đai năm 2013 xác định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dưỡng theo quy đinh của pháp luật hôn nhân và gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.7 Ở khái niệm này cần làm rõ hai vấn đề: 7 Khoản 29 điều 3 luật Đất đai 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 7 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Thứ nhất, hộ gia đình là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình. Thứ hai, những người này đang sống chung và có quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất. Bắt đầu từ Nghị quyết số 06/NQ-TW của Bộ Chính trị ,8 hộ gia đình được xác định là đơn vị có kinh tế tự chủ. Nhà nước chủ trương giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất Nông nghiệp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thể chế hóa chính sách đó, với tư cách là một nền kinh tế chủ yếu, trực tiếp sản xuất Nông nghiệp, hộ gia đình trở thành chủ thể độc lập trong quan hệ đất đai. Vì vậy, việc xác định quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong gia đình. Bên cạnh đó, việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế đã chi phối đời sống pháp luật của chủ thể này. Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chủ trương phát triển nông, lâm, ngư nghiệp để hộ gia đình tham gia sản xuất kinh tế. Vì thế, các thành viên trong hộ phải có nghĩa vụ cải tạo, canh tác phần diện tích đất được nhà nước giao cho quyền sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đất đai. Các thành viên trong hộ gia đình đều được hưởng những quyền lợi như nhau cho nên pháp Luật Đất đai xác định thời điểm mà các thành viên trong hộ được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của cá nhân trong hộ đối với thửa đất của mình đang sử dụng. Thực tiễn cho thấy, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình phát triển nông nghiệp vốn diễn ra đã từ rất sớm. Luật Đất đai năm 1993 ghi rõ về việc giao đất cho hộ gia đình và cá nhân canh tác nhưng việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong hộ thì luật còn chung chung chưa diễn dẫn cụ thể cụ thể. Đến luật Đất đai năm 2003 thì khái niệm hộ gia đình chưa được ghi nhận bằng con từ pháp lý mà chỉ diễn dẫn khái niệm này thông qua khái niệm ở Bộ luật Dân sự. Điều này còn nhiều bất cập. Bởi, khái niệm hộ gia đình trong luật Dân sự bao gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.9 Nếu căn cứ theo tiêu chí này để xác định hộ gia đình trong quan hệ đất đai thì không hợp lý, còn vướng mắc khi mà các thành viên của gia đình, có tên trong hộ khẩu nhưng thực tế họ không nghĩa vụ để canh tác, cải tạo và sản xuất thì việc xác lập quyền đối với họ khi Nhà nước bồi thường về đất thì họ được hưởng là không phù hợp. 8 Nghị quyết của Bộ Chính trị số 06/NQ-TW ngày 10/11/1998 quy định về một số vấn đề phát triển nông nghiệp, nông thôn. 9 Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005. GVHD: Châu Hoàng Thân 8 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Trên thực tế, trước khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời thì chưa có văn bản nào làm rõ khái niệm hộ gia đình hay quy định tiêu chí để hộ gia đình trong quan hệ đất đai theo cách thống nhất. Hộ khẩu được xem là căn cứ để xác định mối quan hệ của các thành viên trong một hộ theo cách hiểu thông dụng nhất. Hộ khẩu là giấy chứng nhận pháp lý là thành viên thường trú, sinh sống của hộ gia đình tại địa phương. Trong hộ khẩu sẽ ghi tên chủ hộ và thông thường những người này sẽ đại diện các thành viên trong hộ quyết định những vấn đề của hộ gia đình. Tuy nhiên, nếu xác định hộ gia đình bao gồm thành viên có tên trong hộ khẩu là chưa chính xác vì có những trường hợp xin nhập tên trong hộ khẩu mà chính bản thân người xin được nhập tên trong hộ gia đình thông qua hộ khẩu của hộ vốn không được xác lập nghĩa vụ đối với họ. Vì thế, để xác định ai là thành viên của hộ gia đình trong quan hệ đất đai, ngoài việc xác định quan hệ huyết thống còn nên xác định thời điểm mà các thành viên trong hộ được hưởng quyền lợi như thế nào trong khoảng thời gian cùng chung sống, cùng hoạt động sản xuất. Người đứng đầu hộ gia đình là chủ hộ sẽ đại diện các thành viên trong hộ chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với quyền sử dụng đất. Nội dung này được ghi nhận ở pháp luật luật Dân sự về quyền và nghĩa vụ của chủ hộ và các thành viên trong hộ. Đến khi luật Đất đai năm 2013 ra đời ghi nhận chủ thể pháp lý hộ gia đình sử dụng đất tham gia với tư cách là chủ thể độc lập trong quan hệ đất và chủ hộ là người đại diện hộ tham gia quan hệ đất đai với Nhà nước.10 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình là một chủ thể sử dụng đất độc lập là một ghi nhận đáng giá của thực tiễn. Bởi nó xuất phát từ hai lý do: Thứ nhất, chủ thể này chiếm đa số trong xã hội, là chủ thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên việc giao đất, cho thuê đất đến khi thu hồi đất vì mục đích công ích thì phát sinh nhiều vấn đề nan giải khi mà các thành viên trong hộ vốn chưa xác định rõ nghĩa vụ cần thực hiện nhưng đến khi Nhà nước có quyết định thu hồi thì các thành viên trong gia đình đòi hỏi quyền và lợi ích được xấc định trong đó. Thực tiễn diễn ra rất nhiều mà trong khi Luật Đất đai 2003 chưa quy định cụ thể. Thứ hai, việc chủ hộ đại diện hộ gia đình tham gia quan hệ sử dụng đất với Nhà nước là một điều thích hợp. Bởi với số lượng lớn, chủ hộ sẽ đại diện cho tiếng nói chung của từng thành viên trong gia đình để quyết định, định đoạt những vấn đề liên quan đến quyền lợi của hộ. Cho nên đây là một vấn đề tích cực mà Luật Đất đai năm 2013 quy định. Về năng lực hành vi dân sự của chủ hộ và các thành viên trong hộ gia đình thì căn cứ vào Điều 14 năng lực pháp luật dân sự của cá nhân, Điều 17 năng lực hành vi dân sự 10 Khoản 5 Điều 7 Luật Đất đai 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 9 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân của cá nhân quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2005.11 Bởi đây là chủ thể sử dụng đất chiếm số lượng lớn trong xã hội. Cho nên cần có những quy định cụ thể để quyền và nghĩa vụ của họ được pháp luật bảo vệ.  Cá nhân sử dụng đất. Về khái niệm, cá nhân trong quan hệ đất đai là chủ thể sử dụng đất độc lập, quyền sử dụng chỉ do một cá nhân đứng tên. Theo quy định của pháp luật, năng lực chủ thể của cá nhân trong quan hệ pháp luật phải có điều kiện: đủ 18 tuổi, phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi đầy đủ thì được nhà nước công nhận quan hệ trong pháp luật đất đai, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Nếu so sánh các thành viên trong hộ gia đình với chủ thể này thì có điểm khác là tư cách pháp lý. Khi Nhà nước giao đất cho hộ gia đình thì các thành viên trong gia đình là những chủ thể đồng sở hữu. Từng thành viên không trực tiếp chịu trách nhiệm với người sử dụng đất đối với nhà nước hoặc thực hiện các giao dịch về sử dụng đất mà phải thông qua người đại diện hợp pháp của hộ gia đình gọi là chủ hộ. Còn cá nhân sử dụng đất được nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức nhất định và chủ thể này độc lập chịu trách nhiệm bằng chính hành vi của mình trong quá trignh thực hiện quyền và nghĩa vụ khi tham gia sử dụng quan hệ đất đai. Có một điểm chung giữa các chủ thể trong hộ gia đình và cá nhân trong quan hệ đất đai, cho dù là cá nhân sử dụng đất trong nước, cá nhân nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho phép sử dụng đất thì trong mọi trường hợp nhân danh cá nhân thực hiện mọi quy định của pháp luật và gánh chịu những hậu quả pháp lý (nếu có) từ hành vi của họ gây ra. Do vậy, hộ gia đình cá nhân nhận quyền sử dụng đất từ nhà nước trong quan hệ đất đai đều được công nhận và bảo vệ theo pháp luật. 11 Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2005. 1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự. 2. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau. 3. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết. Điều 17 của Bộ luật Dân sự năm 2005 Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. GVHD: Châu Hoàng Thân 10 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2. Mục đích của việc thu hồi và bồi thƣờng về đất khi nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2.1. Mục đích thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Việc thu hồi đất mang mục đích rất quan trọng trong quá trình quy hoạch xây dựng và phát triển đất nước. Theo luật Đất đai năm 2013 Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: - Trường hợp thứ nhất: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Do nhu cầu phát triển của đất nước đòi hỏi cần phải xây dựng các công trình công cộng để phục vụ vì mục đích chung thì việc thu hồi đất là một điều cần thiết. Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận vấn đề này ở nhiều khía cạnh. Tuy nhiên xét về góc độ nhận thức về luật khi thu hồi đất của người sử dụng để phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Luật Đất đai năm 2013 cân nhắc nhiều hơn so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng phải rõ ràng minh bạch và tương ứng với những trường hợp cụ thể quy định tại Điều 61 luật hiện hành.12 Việc xây dựng này phải phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội. Luật chỉ rõ, việc xác định thu hồi đất cho nhu cầu lợi ích quốc gia cần được Chính phủ xem xét và quyết định. Bên cạnh đó, việc thu hồi đất đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mang tính công khai rất rõ.13 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc phát triển 12 Điều 61 Luật Đất đai 2013: 1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; 2. Xây dựng căn cứ quân sự; 3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; 4. Xây dựng ga, cảng quân sự; 5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; 6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; 7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; 8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; 9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; 10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý. 13 Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây: 1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; 2. Thực hiê ̣n các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; GVHD: Châu Hoàng Thân 11 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân kinh tế - xã hội phải đi kèm với lợi ích quốc gia nghĩa là phải có chiến lược kế hoạch đầy đủ cần có cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định thì Nhà nước mới ra quyết định thu hồi đất để phục vụ cho quy hoạch. Vấn đề này được xem xét so với Luật Đất đai năm 2003 trên hai khía cạnh: Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2003 quy định về việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích kinh tế nhưng thực tiễn cho thấy có nhiều công trình dự án được xây dựng không phục vụ cho lợi ích kinh tế của quốc gia, chưa đặt lợi ích của đất nước lên hàng đầu. Thứ hai, các dự án đầu tư của các chủ đầu tư chưa rõ ràng nhưng Nhà nước thực hiện việc giao đất khi thu hồi đất mà chưa xác định rõ cơ cấu hạ tầng, kỹ thuật và chiến lược xây dựng dẫn đến tình trạng thu hồi nhưng không đạt kết quả cao. Do vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ từng trường hợp cụ thể khi thu hồi đất để phát triển kinh tế nhằm xác định rõ mục đích chiến lược của hành động pháp lý thu hồi của mình đúng đắn và hợp lý. - Trường hợp thứ hai: Thu hồi đất do vi phạm về pháp luật đất đai. Mục đích của việc thu hồi này dựa trên hành vi pháp lý mà chủ thể sử dụng đất vi phạm. Bởi thực tế Nhà nước đại diện nhân dân quản lý đất đai và việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với những trường hợp thu tiền hoặc không thu tiền đều hướng đến mục tiêu giúp chủ thể sử dụng đất, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có đất để sản xuất nông nghiệp, an cư sản xuất. Tuy nhiên, việc người sử dụng đất làm hủy hoại đất, sử dụng đất không đúng mục đích đã được nhắc nhở, xử phạt hành chính mà còn vi phạm thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất mà không tiến hành bồi thường đối với chủ thể này. - Trường hợp thứ ba: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải; 3. Thực hiê ̣n các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dâ n cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; d) Dự án xây dựng khu đ ô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản. GVHD: Châu Hoàng Thân 12 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Đây là một vấn đề mới trong luật Đất đai năm 2013. Khi Nhà nước giao đất mà chủ thể sử dụng đất vì lý do hết thời hạn sử dụng đất, thuê đất giao mà không gia hạn, hay người sử dụng đất không sử dụng đất tự nguyện trả lại thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất. Đối với vấn đề có nguy cơ đe dọa tính mạng của con người thì Nhà nước tiến hành việc thu hồi có bồi thường đối với nhũng trường hợp đất ở vùng sạt lỡ, thiên tai, ô nhiễm môi trường đang đe dọa tính mạng của con người thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất bố trí tái định cư hay hình thức bồi thường khác để người dân an tâm đồi sống. Như vậy xuất phát từ các mục đích trên, việc Nhà nước thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thất sự cần thiết để xây dụng mà mục đích chung nhất là phục vụ cho lợi ích chung của xã hội, của đất nước. Đối với Nhà nước, thu hồi đất là một khâu quan trọng trong quá trình quy hoạch nhằm tạo một “quỹ đất sạch” phục vụ cho an ninh chung, nhất là giải quyết vấn đề về nhà ở, xây dựng các hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường học,…nhằm phục vụ cho người dân được tốt hơn, hòa nhập vào sự phát triển chung của thế giới, thu hút đầu tư nước ngoài. Điển hình như “Theo định hướng phát triển từ năm 2010 đến năm 2020 Việt Nam cần có thêm 1 tỷ m2 nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân ở cả hai khu vực thành thị và Nông thôn”.14 Đối với xã hội, thu hồi đất sẽ giúp cho vùng giải phóng mặt bằng cũng như về phía người dân đươc cải tạo và ổn định cuộc sống. Chẳng hạn đối với khu vực nông thôn, hay vùng quê hẻo lánh lạc hậu nhưng khi các dự án đi qua đồng ruộng nghĩa đây chính là cơ hội thu hẹp khoảng cách nông thôn và đô thị với nhau để phát triển vùng. Bên cạnh đó, thu hồi đất còn tạo điều kiện, cơ hội mới cho rất nhiều hộ gia đình, cá nhân để kinh doanh, sản xuất tạo thu nhập bằng việc sử dụng số tiền bồi thường hỗ trợ một cách chính đáng để sử dụng vào cuộc sống. Thu hồi đất tác động nhiều mặt vào đời sống của người dân và sự phát triển chung của đất nước cho nên đây là hoạt động thường xuyên và quan trọng chủ chốt. Đối với nền kinh tế của đất nước thì việc thu hồi đất là công việc quan trọng. Bởi, thu hồi đất có chức năng khai hóa và tạo sự phát triển đồng đều ở các vùng miền cũng như phục vụ tốt lợi ích vật chất, tinh thần của người dân. Từ những phân tích trên cho thấy, thu hồi đất mang mục đích tích cực không những tạo sự phát triển đồng đều của các vùng trong từng khu vực mà nó còn là một vấn đề trọng tâm và cần đầu tư nhiều hơn nữa trong sự phát triển chung của đất nước. 14 TS Trần Quang Huy, trường đại học luật Hà Nội, Chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, Luật học số 10/2010, tr 29. GVHD: Châu Hoàng Thân 13 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2.2. Mục đích bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ra đời dựa trên nhu cầu xây dựng cơ sở, chỉnh trang đô thị, phát triển nông thôn. Với chính sách này, Nhà nước đã dùng một tỷ lệ đất đai nhất định để phục vụ cho an ninh quốc phòng, phục vụ cho lợi ích công cộng, phát triển kinh tế-xã hội đồng thời đảm bảo công tác quản lý đất đai nhằm khai thác hiệu quả đất đai – nguồn tài nguyên vô giá của quốc gia. Đối với Việt Nam, Hiến pháp là một luật tối thượng nên cần phải tuân thủ nghiêm ngặt nhất. Khi Hiến pháp ghi nhận một quyền của công dân, các đạo luật không được phép quy định trái ngược hoặc hạn chế hiến định đó. Hiến pháp năm 1946 của Việt Nam đã khẳng định “quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”.15 Do đặc thù của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa, Đất đai thuộc sở hữu tòa dân, 16 quyền sở hữu tài sản (ngoại trừ đất đai và một số tài sản của quốc gia khác) là quyền Hiến định; quyền sử dụng đất (đối với chủ thể được nhà nước giao đất) cũng là quyền Hiến định được quy định tại Điều 18 của Hiến pháp năm 1992. Do đó, theo nguyên tắc Hiến định, nếu quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hợp pháp thì đó là quyền Hiến định, thì việc thu hồi đất để phục vụ cho an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, phát triển kinh tế là không vi phạm pháp luật. Do thế, một khi việc thu hồi đất là một trong những vấn đề mà hiến pháp đã qui định rõ thì bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là một trong những vấn đề trọng tâm trong việc thực hiên bình đẳng xã hội mà Hiến pháp quy định “Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân”.17 Vì lẽ đó, mục đích việc bồi thường là việc chấp hành đúng tinh thần bình đẳng của Hiến pháp qui định, mặt khác, còn là việc tạo đời sống ổn định cho nhân dân an tâm ổn định đời sống khi nhà nước có quyết định thu hồi đất.18 Tóm lại, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề trọng tâm không thể thiếu trong hoạt động thu hồi của Nhà nước nhằm bù đắp những tổn thất mà người dân phải gánh chịu do việc thu hồi đất gây ra. Đồng thời góp phần cho công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện nhanh chóng, đảm bảo tiến độ thực hiện quy hoạch xây dựng. Nhưng quan trọng nhất trong công tác bồi thường khi nhà Nhà nước thu hồi đất là đảm bảo an sinh xã hội, ổn định đời sống. Xem Điều 12, Hiến pháp năm 1946. Xem Điều 19 của Hiến pháp năm 1980, Điều 17 Hiến pháp 1992. 17 Xem Điều 2, Hiến pháp 1992. 18 TS.Phan Trung Hiền, Cơ sở Hiến định về thu hồi đất vì mục đích công cộng ở Việt Nam, Tạp chí nghiên cứu Lập pháp số 12 (128), Văn phòng Quốc hội, 2008. 15 16 GVHD: Châu Hoàng Thân 14 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2. Lƣợc sử giai đoạn bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất Vào thời Nguyên thủy khi con người cùng sống chung, ăn chung, không có chế độ tư hữu thì bản thân đất đai không có giá trị. Nhưng đến khi giai cấp được hình thành, xã hội phân hóa theo nhu cầu vật chất của việc chiếm hữu thì con người bắt đầu ý thức về giá trị của đất đai. Chế độ quản lý đất đai ra đời từ đó. Chế độ quản lý đất đai của Nhà nước nói chung và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng ở từng quốc gia, từng giai đoạn đều không giống nhau. Riêng ở Việt Nam, một quốc gia có nền Nông nghiệp lúa nước lâu năm cộng thêm với hoàn cảnh lịch sử, điều kiện kinh tế xã hội trải qua theo từng thời kỳ với những biến động đáng kể đã tác động rất lớn đến chính sách bồi thường thông qua những giai đoạn luật Đất đai theo từng thời kỳ. 1.2.1. Giai đoạn luật Đất đai năm 1987 Trong luật Đất đai năm năm 1987, thuật ngữ thu hồi đất xuất hiện khẳng định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất luôn đi đôi với thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước. Tuy nhiên, về bản chất hoạt động này diễn biến còn đơn giản về trình tự thủ tục, chủ thể sử dụng đất bị thu hồi và nhu cầu thu hồi đất để phát triển đất nước chưa cao nên luật ban hành còn đơn giản hóa. Bởi lẽ trong giai đoạn này Nhà nước tập trung giao đất cho các chủ thể sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp. Cho nên công tác thu hồi đất còn diễn biến với số lượng ít, còn đơn giản hóa thể chế, công tác thu hồi đất còn ít chủ yếu tập trung đối với những chủ thể bỏ đất, tự nguyện trả đất. Luật Đất đai năm 1987 quy định, Nhà nước có thẩm quyền thu hồi một phần hay toàn bộ diện tích đất đối với tổ chức sử dụng đất bị giải thể, chuyển đi nơi khác hoặc thu hẹp mà giảm nhu cầu sản xuất; những người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đị nơi khác hoặc đã chết; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; thòi hạn sử dụng đất đã hết; Người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép; người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất; đất giao không đứng thẩm quyền; cần sử dụng cho nhu cầu của nhà nước hoặc xã hội.19 Luật Đất đai năm 1987 xác lập thẩm quyền của Nhà nước trong việc thu hồi đất, tuy nhiên trong giai đoạn này, xây dựng để phát triển kinh tế đất nước là một vấn đề trọng tâm cho nên việc giao đất, cho thuê đất để người sử dụng đất sử dụng là vấn đề quan trọng. Do đó, việc thu hồi đất chỉ áp dụng đối với những trường hợp người sử dụng đất không trực tiếp tham gia sản xuất, bỏ đất, hủy hoại đất. Vì thế, thu hồi đất trong giai 19 Điều 14 Luật Đất đai năm 1987. GVHD: Châu Hoàng Thân 15 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đoạn này còn đơn giản, tâm lý của người dân về quan hệ đất đai cũng không quan tâm như giai đoạn hiện nay. Đối với việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất còn quy định chung chung, chưa cụ thể. Trong thời gian này, người dân chủ yếu chú ý đến cái ăn, cái mặc thường nhật, đất đai bỏ hoang còn nhiều nên vấn đề thu hồi đất còn rất mới mẻ, tương đối đơn giản không thu hút mấy sự quan tâm của người dân, do đó pháp luật về bồi thường cũng chưa được đặt ra. Khi cần lấy đất thì Nhà nước “đổi” cho người bị lấy đất một miếng đất khác, và người dân cũng không chú ý đến việc so sánh thiệt hơn hay khiếu nại, khiếu kiện miễn sao họ có đất để sản xuất Nông nghiệp ổn định đời sống. Cho nên trong giai đoạn này, thu hồi đất chưa là vấn đề nổi cộm và chưa thu hút nhiều sự quan tâm của người dân. 1.2.2. Giai đoạn luật đất đai năm 1993 Thể chế hóa Nghị quyết VI năm 1986 của Ban chấp hành trung ương Đảng trên cơ sở Hiến pháp năm 1992 định hướng chuyển dần nước ta theo nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 thì đất nước ta bắt đầu chuyển sang trang mới của sự phát triển. Việc thu hồi đất trong giai đoạn này được Nhà nước quan tâm xem xét. Tuy nhiên, đất đai chủ yếu phát triển nền kinh tế nông nghiệp nên thu hồi đất để xây dựng các công trình công ích phục vụ cho quốc gia cần được xem xét kĩ lưỡng. Cho nên, Luật Đất đai năm 1993 khẳng định việc thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.20 Nhà nước có quyền thu hồi một phần hoặc toàn bộ phần đất đã giao sử dụng đối với tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác; cá nhân sử dụng đất đã chết mà không có người được quyền tiếp tục sử dụng đất đó; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; Đất sử dụng không đúng mục đích được giao; Đất được giao không theo đúng thẩm quyền. Những trường hợp trên sẽ bị nhà nước thu hồi.21 Tuy nhiên, thủ tục, thẩm quyền thực hiện thu hồi đất đến bồi thường cho người sử dụng đất Luật quy định còn chung chung. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó. Việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế 20 21 Điều 27 Luật Đất đai 1993. Điều 26 Luật Đất đai 1993. GVHD: Châu Hoàng Thân 16 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại.22Về phương án bồi thường được xem xét dựa trên nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng. Luật Đất đai 1993 chưa có nhưng quy định cụ thể cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cho nên, Nghị định 90/1994/NĐ-CP của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng khẳng định tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có trên đất.23 Vì thế hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất thì được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế hoặc đền bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng”.24 Việc bồi thường thực hiện một trong hai phương án: Bồi thường về đất tương đương với đất thu hồi có cùng mục đích sử dụng và bồi thường bằng tiền theo giá đất có cùng mục đích sử dụng. Tuy nhiên việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất bồi thường trên những điều kiện nào bởi đất đai trong giai đoạn ngày chủ yếu là đất Nhà nước giao cho canh tác cải tạo. Do vậy nghị định 90/1994/NĐ-CP không xác lập được điều kiện người sử dụng đất được bồi thường trên nguyên tắc nào. Hễ chủ thể sử dụng đất nào mà có đất sử dụng ổn định mà bị Nhà nước thu hồi thì được bồi thường. Cho nên Nghị định 90/1994/CP còn khá nhiều bất cập khi chưa giải quyết những tình trạng cụ thể dẫn đến thực tế người sử dụng đất so bì không chịu giao đất làm chậm tiến độ quy hoạch. Cho nên, khắc phục tình trạng mà Nghị định 90/1994/NĐ-CP chưa cụ thể hóa nội dung về bồi thường về đất nên ngày 24/4/1998 Nghị định 22/1998/NĐ-CP của Chính phủ ra đời nhằm bổ sung và giải quyết các vấn đề về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định rõ việc bồi thường cho chủ thể sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên nguyên tắc là sẽ được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất.25 Như vậy bên cạnh bồi thường bằng tiền, bằng đất thì việc bồi thường về nhà ở cũng được xem xét đối với những trường hợp người sử dụng đất có đất bị Nhà nước thu hồi. 22 Điều 28 luật Đất đai 1993. Điều 2, Nghị đinh 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về Đền bù thiệt hại về đất. 24 Điều 6 Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994. 25 Điều 5 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ quy định về Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 23 GVHD: Châu Hoàng Thân 17 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Về việc bồi thường về đất được xác định theo mục đích đất sử dụng mà bồi thường phân loại dựa trên đất Nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở thuộc khu vực nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng…Nhà nước bồi thường về đất đối với diện tích đất thu hồi tương đương với mục đích sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng khu vực, địa phương mà không có đất để bồi thường thì Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền trên nguyên tắc xác định giá đất. Tuy nhiên, để nhận được bồi thường người sử dụng đất phải có những điều kiện để Nhà nước xem xét bồi thường là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ đất đai liên quan.26 Đây là quy định mới khẳng định vấn đề bồi thường về đất trong giai đoạn này đang điễn biến phức tạp vì trong giai đoạn ngày, đất nước đang vươn mình sau chiến tranh nên việc xác lập giấy tờ liên quan đến đất đai của các chủ thể sử dụng đất là điều nan giải. Bên cạnh đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không đủ điều kiện để bồi thường hay vi phạm pháp luật về đất đai hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ 26 Điều 6 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ quy định về Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất Người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có một trong các điều kiện sau đây: 1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 2. Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; 3. Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 4. Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; 5. Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; 6. Trường hợp không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều này, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 08 tháng 01 năm 1988 được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận; b) Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi; c) Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày đất bị thu hồi; d) Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18 tháng 12 năm 1980 đến ngày 15 tháng 10 năm 1993 của người sử dụng đất hợp pháp được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận; đ) Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; e) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp hoặc Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp theo uỷ quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng; 7. Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6 Điều này nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ; 8. Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước; GVHD: Châu Hoàng Thân 18 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân công trình, người chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất. Như vậy cùng với Nghị định 90/1994/NĐ-CP, Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Luật Đất đai năm 1993 đã đánh dấu bước hình thành và bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi bằng những quy định cụ thể về điều kiện, trường hợp nào được bồi thường, khi nào được hỗ trợ... Điều này cho thấy, giá trị đất trong giai đoạn này không đơn thuần chỉ là việc thu hồi đất trả lại đất để người sử dụng đất sản xuất. Cao hơn nữa là việc đánh dấu công tác bồi thường trong mối quan hệ pháp lý ràng buộc các chủ thể sử dụng đất tham gia quan hệ đất đai theo hướng tích cực hơn. 1.2.3. Giai đoạn luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế cho luật Đất đai năm 1993 là giai đoạn mà nhu cầu thu hồi đất phục vụ mục tiêu chung diễn ra rầm rộ nhất. Sự phát triển diễn ra hằng ngày càng cao trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Đất được xem là “vàng” và là nguồn làm giàu của nhiều người. Đặc biệt là một nền kinh tế mở thì nhu cầu thu hồi đất để phát triển đất nước là vấn đề đang được Nhà nước quan tâm nhất. Thu hồi đất là một nhân tố thiết yếu trong sự phát triển nền kinh tế của đất nước, thu hồi đất diễn ra khắp các tỉnh thành trong cả nước nhưng đối với công cuộc đổi mới ngày nay thì đây là một lĩnh vực khó khăn và “nhạy cảm” bởi nó “đụng chạm” đến lợi ích của người dân và gặp nhiều vướng mắc trong khâu thực hiện, đặc biệt là trong bồi thường tái định cư. Luật Đất đai năm 2003 xác định việc thu hồi đất ngoài mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì xuất hiện thêm phát triển kinh tế. Trong giai đoạn này nền kinh tế đang phát triển, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt không đơn thuần chỉ để phục vụ cho phát triển Nông nghiệp. Đất đai xuất hiện trên thị trường bất động sản có giá trị cao. Vì thế, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất luôn trông đợi quyền lợi có được trong việc bồi thường sẽ như thế nào. Vấn đề bồi thường khi khi Nhà nước thu hồi đất ở Luật Đất đai năm 2003 quy định: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.27 Luật Đất đai 2003 quy định hai vấn đề trong bồi thường như sau: Thứ nhất, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi loại đất nào thì được bồi thường loại đất đó có cùng mục đích sử dụng. 27 Khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai 2003. GVHD: Châu Hoàng Thân 19 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Thứ hai, nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tức là được định giá để bồi thường bằng tiền. Như vậy, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 có hai trường hợp áp dụng, một là bồi thường bằng đất hoặc là bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tức bồi thường bằng tiền. Vấn đề này theo quy định của con chữ còn nhiều bất cập. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường về đất được ưu tiên hay cơ quan đại diện Nhà nước ở các địa phương có thể lựa chọn bằng bồi thường bằng tiền trong khi quỹ đất đang rất dồi dào. Do đó, dẫn đến tình trạng áp dụng việc bồi thường về đất ở các địa phương còn chung chung, không thống nhất. Việc phân loại đất của Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể về các loại đất, nhóm đất và mục đích sử dụng được quy định cụ thể. Do đó, dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước căn cứ để xác định diện tích, loại đất và mục đích sử dụng đất để thực hiện việc bồi thường về đất khi thu hồi. Tuy nhiên, có những trường hợp cụ thể mà ngay chính Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định cụ thể. Trường hợp Nhà nước có quyết định quy hoạch xác định loại đất, xác định mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là loại đất này nhưng đến khi thời điểm xác định loại đất để bồi thường của Ủy ban nhân dân để ra quyết định thì loại đất sử dụng lại với mục đích khác. Cho nên thời điểm xác định loại đất khi quy hoạch về thòi điểm ra quyết định thu hồi để tiến hành bồi thường còn nhiều vấn đề nan giải. Do đó, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 xác định các vấn đề trong việc bồi thường về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nghị định còn ghi rõ các loại giấy tờ như thế nào để xác định được bồi thường.28 Về việc bồi thường về đất, Nghị định 197/NĐ-CP xác định bồi thường như sau: - Bồi thường đối với đất Nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân. - Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình cá nhân. - Bồi thường đối với đất phi Nông nghiệp là đất ở đối với hộ gia đình cá nhân. Việc bồi thường các loại đất trên cần được xác định diện tích, mục đích sử dụng mà tiến hành bồi thường. Đối với chủ thể là hộ gia đình cá nhân thì thẩm quyên thu hồi và bồi thường thuộc vể Ủy ban nhân dân huyện nên khi tiến hành bồi thường về đất, tùy thuộc vào quỹ đất ở địa phương mà Nhà nước bồi đất về đất. 28 Điều 8 Nghi định 197/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 20 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2.4. Giai đoạn luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 là một đạo luật quan trọng thu hút được sự quan tâm của xã hội. Cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định công tác quản lý đất đai của Nhà nước ngày một hoàn thiện và nâng cao tính hiệu quả. Về thu hồi đất, luật quy định: Mục đích thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì được Nhà nước tiến hành bồi thường. Vấn đề đang được quan tâm mà luật quy định đó là thu hồi đất vì mục đích kinh tế phải gắn với lợi ích quốc gia. Đây vốn là quy định không mới, tuy nhiên vấn đề thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh tế có nhiều tranh cãi trong nhiều năm qua. Khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất cho các chủ đầu tư thì việc đầu tư có nhiều vấn đề xảy ra làm cho công tác xây dựng kinh tế để phát triển không cao mà Nhà nước còn phải bỏ ra công sức, thời gian để thực hiện việc bồi thường cho hộ gia đình cá nhân có đất bị thu hồi. Mục đích kinh tế không đạt mà ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người dân đó là điều không hay. Do đó, mệnh đề phát triển kinh tế gắn với lợi ích quốc gia là một vấn đề kinh nghiệm được rút ra từ thực tiễn mà Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận. Do đó, việc thu hồi của Nhà nước bằng những quy định cùng với các trường hợp thu hồi cụ thể mang đến một chính sách bồi thường ổn định và hiệu quả. Về vấn đề bồi thường, Luật đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường: - Một là có đủ điều kiện được bồi thường. Để được bồi thường về đất thì hộ gia đình, cá nhân cần có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình là hợp pháp thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung sẽ được Nhà nước xem xét và tiến hành bồi thường. - Hai là việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Luật đất đai năm 2013 đặt ra về công tác bồi thường đất ở, vấn đề giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, còn việc không có đất thì bồi thường bằng tiền. Việc áp dụng luật để bồi thường bằng tiền trên sơ sở giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ngay thời điểm có quyết định thu hồi tránh những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thu lợi nhuận của chủ thể sử dụng đất. Đây là một quy định hay. Việc Nhà nước xem xét ở góc độ: một diện tích đất hạn mức; hai mục đích sử dụng đất; ba là loại đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 21 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Việc xác định diện tích đất sử dụng căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bồi thường. Mục đích sử dụng đất căn cứ vào loại đất sử dụng là gì và phân loại đất được quy định rõ tại Điều 10 luật Đất đai 2013. Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường về đất cho hộ gia đình cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp, đất ở, đất phi Nông nghiệp không phải là đất ở và được quy định cụ thể ở Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/NĐ-CP ngày 15 thàng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với các diện tích đất thu hồi hồi thì đất vượt hạn mức, đất không giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, đất lệch diện tích cũng được Luật Đất đai xem xét và xử lý. Bên cạnh đó, công tác bồi thường về đất được thực hiện trên hai phương án và bồi thường về đất mới và bồi thường bằng tiền được thực hiện sâu rộng trong sự cập nhật thay đổi về giá đất trong việc điều chỉnh khung giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu giá thị trường tăng hay giảm quá 20% thì Nhà nước sẽ điều chỉnh giá cho phù hợp. Không những vậy, khung giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm nhằm phù hợp hóa giá đất để bồi thường. Việc thu hồi bồi thường trong quy định tại Luật Đất đai năm 2013 chi tiết hóa các trường hợp được và không được bồi thường. Điều này làm căn cứ để việc thu hồi và bồi thường thống nhất. 1.4. Khái quát về bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.4.1.Nguyên tắc bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân làm phát sinh khó khăn ảnh hưởng đến đời sống họ nghiêm trọng. Do đó, cần có những quy định cụ thể về chính sách bồi thường về đất theo nguyên tắc bồi thường nhất định. Về nguyên tắc chung, khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường về đất cần đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Đây là một vấn đề chính yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch của pháp luật và tính công bằng trong xã hội. Về nguyên tắc cụ thể để được bồi thường về đất thì hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện thu hồi. Điều kiện ở đây là hộ gia đình, cá nhân phải có giấy tờ chứng minh đất đang sử dụng là hợp pháp, hoặc đủ điều kiện để công nhận thửa đất đang sử dụng là phù hợp với pháp luật để Nhà nước xem xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Bên cạnh đó, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi GVHD: Châu Hoàng Thân 22 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.29 Xét về góc độ pháp lý, nguyên tắc bồi thường về đất dựa trên căn cứ thu hồi đất nào thì bồi thường đất đó. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không vượt quá diện tích thu hồi và không vượt quá hạn mức giao đất tại địa phương thì được Nhà nước bồi thường cho đất mới. Đất giao mới phải cùng mục đích sử dụng, mức giao đất mới cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không vượt quá diện tích đất thu hồi và không vượt quá hạn mức giao đất tại địa phương. Tuy nhiên việc giao đất mới có thể là giá đất mới cao hơn hoặc thấp hơn giá đất bị thu hồi. Đối với việc giao đất mới có giá thấp hơn giá đất bị thu hồi thì ngoài việc giao đất mới thì hộ gia đình cá nhân còn được bồi thường tiền giá trị chênh lệch đó, nếu diện tích thu hồi lớn hơn diện tích giao đất mới thì được bồi thường bằng tiền cho diện tích chênh lệch lớn hơn. Giao đất mới có giá cao hơn đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng việc giao đất mới với diện tích tương đương ứng với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi và thực tế với quỹ đất tại địa phương. Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường trên 02 vấn đề, cụ thể: Một là việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Trên nguyên tắc này tùy thuộc vào địa phương có quỹ đất thì mới tiến hành bồi thường và việc bồi thường phải xác định mục đích sử dụng trong thời điểm quyết định thu hồi của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Bởi vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trong việc thu hồi đất trong nhiều năm qua vốn đang rất phổ biến trong xã hội. Do đó, nguyên tắc này nhằm xác định chính xác loại đất đang sử dụng ở mục đích gì để tiến hành bồi thường. Hai là trường hợp không có quỹ đất thì được bồi thường bằng tiền. Vấn đề này đã được ghi nhận ở các Luật Đất đai trước về việc định giá trị của đất để bồi thường. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc bồi thường bằng tiền được xác định giá theo loại đất và xác định thời điểm thu hồi là khi có quyết định thu hồi của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tùy thuộc vào từng địa phương mà việc giao đất mới có thể được thay thế bằng việc bồi thường bằng tiền. Nếu địa phương không còn quỹ đất để giao đất mới thì được bồi thường bằng tiền và việc xác định bằng tiền dựa trên căn cứ giá đất được quyết định về giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 29 Điều 74, Luật Đất đai 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 23 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Thực tế cho thấy, giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh 05 năm một lần và Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ điều chỉnh tùy thuộc vào tùng giai đoạn khác nhau. Cho nên, khỏang cách trong một thời gian ngắn thì giá đất có thể thay đổi với mức độ chênh lệch khá cao nên nếu áp dụng trong từng thời điểm sẽ dẫn đến tình trạng so bì, khiếu nại khiếu kiện của người sử dụng đất. Cho nên, việc xác định giá đất tại thời điểm Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định thu hồi đã giải quyết các vấn đề khó khăn trong việc xác định giá. Như vậy, về nguyên tắc khi bồi thường về đất cho hộ gia đình cá nhân được Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể, chi tiết nhằm áp dụng công tắc bồi thường về đất minh bạch, cụ thể và khách quan. 1.4.2. Phân loại đất và xác định mục đích sử dụng đất 1.4.2.1. Phân loại đất Bồi thường quyền sử dụng là vấn đề nhạy cảm, liên quan đến quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất, mỗi loại đất khác nhau sẽ dẫn đến quyền lợi của người sử dụng đất khác nhau nên khi bồi thường phải xác định cho từng loại đất bồi thường. Theo quy định luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì đất được phân thành ba nhóm đất: nhóm đất Nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng được quy định tại Điều 10 Luật hiện hành.  Về nhóm đất Nông nghiệp Theo quan niệm của người Việt thì đất Nông nghiệp là đất thường trồng các loại cây lương thực như lúa, ngô, sắn và một số cây Nông nghiệp khác. Nhưng thực tế thì việc sử dụng đất vào mục đích Nông nghiệp rất rộng rãi, nó không chỉ trồng các loại cây lương thực mà còn sử dụng vào mục đích trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi và cho cả nghiên cứu thí nghiệm. Về phân loại đất Nông nghiệp bao gồm: - Đất trồng cây hàng năm: Đất trồng lúa và trồng cây hàng năm khác. Đây là nhóm đất phát triển với diện tích rộng ở các vùng đồng bằng châu thổ. Với diện tích lớn, người sử dụng đất chủ yếu là trồng lúa nước và cây hàng năm ngắn ngày. Đối với đất trồng lúa, Nhà nước luôn có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trong trường hợp thật cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang phi nông nghiệp thì Nhà nước phải có biện pháp bổ sung diện tích hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa. Do đó, có thể thấy, đất trồng lúa nói riêng và đất trồng cây hàng năm nói chung luôn được Nhà nước chú ý quan tâm bởi đó là sức mạnh của quốc gia Nông nghiệp của Viêt Nam. Vì thế, hộ gia đình cá nhân phải cáo trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ cho loại đất này. - Đất trồng cây lâu năm. GVHD: Châu Hoàng Thân 24 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân - Đất rừng phòng hộ vốn được Nhà nước giao đất cho tổ chức quản lý rừng phòng hộ để quản lý và tổ chức này khoán cho hộ gia đình cá nhân sinh sống tại đó để bảo vệ. Đất rừng phòng hộ chủ yếu tập trung khoanh nuôi tái sinh rừng và trồng rừng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Đất rừng sản xuất được giao cho hộ gia đình cá nhân theo hạn mức nhất định để giúp hộ gia đình cá nhân sản xuất phát triển kinh tế thông quan hình thức giao đất hay cho thuê đất. Vì thế, hai chủ thể này cần có nghĩa vụ cải tạo, chăm sóc đất rừng sản xuất. - Đất rừng đặc dụng được Nhà nước giao cho tổ chức quản lý rừng phòng hộ để quản lý và tổ chức này khoán ngắn hạn cho hộ gia đình cá nhân đất rừng đặc dụng thuộc phân khu phục hồi sinh thái để ổn định đời sống và bảo vệ rừng. - Đất nuôi trồng thủy sản. - Đất là muối là loại đất chuyên sản xuất muối. Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại địa phương để hộ gia đình cá nhân sản xuất muối ổn định kinh tế. - Đất Nông nghiệp khác: đất sử dụng xây dựng nhà kín và các loại nhà khác phục vụ cho trồng trọt, kể các các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia xúc gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đất trồng trọt chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích hoc tập nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo gióng con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. Các loại đất trên đều được xác định là đất Nông nghiệp. Đối với hộ gia đình cá nhân thì việc sử dụng đất Nông nghiệp đều các định thời hạn sử dụng nhằm làm căn cứ để xác định việc sử dụng đất lâu dài và ổn định.  Về nhóm đất phi Nông nghiệp Về nhận thức của người dân thì đất phi Nông nghiệp là đất ở. Tuy nhiên, có thể phân loại đất Phi nông nghiệp như sau: + Đất phi nông nghiệp là đất ở: Đất ở có thể nói là loại đất đặc biệt, một người có thể không có đất Nông nghiệp, đất kinh doanh nhưng cần có một nơi nào đó để ở, để sinh hoạt, nghỉ ngơi và hình thành gia đình trong mối quan hệ xã hội. Đây là loại đất phổ biến nhất trong xã hội. Đất ở chiếm đa số trong các diện tích đất phi Nông nghiệp. Hằng năm theo thống kê thì chuyển mục đất đất Nông nghiệp sang đất Phi nông nghiệp chiếm số lượng lớn đặc biệt là chuyển mục đích sử dụng sang đất Phi nông nghiệp là đất ở. Bởi căn cứ do nhu cầu an cư của hộ gia đình cá nhân và độ nóng của thị trường bất động sản nên đất ở trở thành vấn đề được Nhà nước xem xét. Các loại sau đây được xem là đất ở: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. - Đất ở tại nông thôn: hộ gia đình cá nhân có đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, vườn ao trong cùng một thủa đất thuộc khu dân cư nông GVHD: Châu Hoàng Thân 25 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt. - Đất ở tại đô thị: hộ gia đình cá nhân có đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống vườn ao trong cùng một thủa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt. đất này phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dụng các công trình công cộng + Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bao gồm các loại đất như sau: - Đất xây dựng trụ sở cơ quan. Đây là đất xây dựng các trụ sở hành chính phục vụ cho việc quản lý của Nhà nước. - Đất xây dựng các công trình sự nghiệp như đất xây dựng trụ sở của các tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác. Đây là loại đất phục vụ cho nhu cầu công ích trong việc phát triển các cơ qquan chính trị nhằm đáp ứng nhu cầu ổn định, giáo dục. - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Luật hiện hành quy định thêm đất phi nông nghiệp khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Loại đất phi nông nghiệp này đáp ứng cho nhu cầu kinh tế trong việc xây dựng các cở sở, cụm khu công nghiệp phục vụ cho nền kinh tế thị trường. - Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác. - Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; - Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở. GVHD: Châu Hoàng Thân 26 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân  Nhóm đất chưa sử dụng Đây là nhóm đất không nằm trong nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Loại đất này là đất chưa xác định mục đích sử dụng đất bao gồm: - Đất có mặt nước ven biển. Đây là loại đất được Nhà nước cho thuê hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sử dụng với mục đích sử dụng rõ ràng do đó cần có nghĩa vụ bảo vệ đất, làm tăng bồi tụ đất ven biển, không được làm cản trở bảo vệ an ninh quốc gia và lưu thông trên biển. - Đất bãi bồi ven sông, ven biển bao gồm: đất bãi bồi ven sông, đất cù lao trên sông, đất bãi bồi ven biển và cù lao trên biển. Như vậy căn cứ vào nhóm đất, Luật Đất đai năm 2013 xác định và phân loại chi tiết từng nhóm đất với những đặc trưng khác nhau. Xét về góc độ pháp lý thì việc phân loại đất ở luật Đất đai 2013 xâu sát hơn luật đất đai năm 2003 trên nhiều vấn đề mà xuất phát điểm đều dựa trên nhũng biến đổi của xã hội qua từng thời kỳ khác nhau. Đơn cử là tình hình phát triển của khoa học kỹ thuật trong việc phân chia các loại đất để phục vụ cho nhu cầu xây dựng chuồng trại phục vụ cho kinh tế, nuôi trồng thủy sản phục vụ cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm thì loại đất này được luật Đất đai 2013 ghi rõ là thuộc đất nông nghiệp khác mà trong khi loại đất này luật Đất đai 2003 chưa quy định rõ. Do đó, có thể nhận định, công tác phân loại đất của luật Đất đai năm 2013 đều căn cứ cơ sở của các Luật Đất đai trước nhưng trên hết xuất phát do những biến động và nhu cầu sử dụng đất mà việc phân loại cần chi tiết và cụ thể hơn. Điều này là một vấn đề lớn nhằm tạo sự thuận lợi trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước và công tác thu hồi bồi thường công khai, minh bạch và công bằng giúp người dân an tâm sản xuất. 1.4.2.2. Xác định mục đích sử dụng đất Nhà nước quản lý đất đai và trao quyền sử dụng cho chủ thể sử dụng đất, cho nên, Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận Nhà nước có thẩm quyền quyết định mục đích sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân.30 Theo luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thì việc xác định mục đích sử dụng đất cần căn cứ vào mục đích sử dụng của từng thửa đất được thể hiện qua các loại giấy tờ sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đây là loại giấy tờ có bằng chứng pháp lý mạnh nhất được Nhà nước cấp thông qua trình tự pháp lý rõ ràng. - Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận. 30 Điều 14, Luật Đất đai 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 27 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân -Trường hợp hộ gia đình cá nhân có giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.31Đối với loại giấy tờ này được Nhà nước nêu rõ trong từng trường hợp cụ thể như: + Hộ gia đình cá nhân có những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền được cấp trong qúa trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 táng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. + Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật. + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử dụng đất. + Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên đối với các trường hợp sử dụng đất không các các giấy tờ chứng minh thì việc xem xét loại đất đang sử dụng thuộc loại đất nào căn cứ vào đất sử dụng đất ổn định mà không phải lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.32 Đất sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục trong cùng một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.33 Cho nên trường hợp đất sử dụng ổn định mà không bị lấn chiếm thì việc xác định loại đất được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt. Tuy nhiên trong trường hợp thửa đất đang sử dụng có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trừ trường hợp không phải là đất ở có cùng trong thửa đất thì việc xác định loại đất được xác định theo từng trường hợp cụ thể. 31 Điều 11 Luật Đất đai 2013. Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai. 33 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai. 32 GVHD: Châu Hoàng Thân 28 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Nếu xác định được ranh giới của thủa đất đang sử dụng thì việc tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo từng hiện trạng của từng thủa đất đó. Đối với trường hợp này Nhà nước căn cứ vào việc ranh giới giữa các thửa đất để xác định mục đích sử dụng của từng thửa đất. Bên cạnh đó, trong trường hợp ranh giới của từng thửa đất không xác định được thì việc xác định mục đích sử dụng đất được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Đây là trường hợp Nhà nước ưu ái cho hộ gia đình cá nhân trong việc xác định mục đích sử dụng đất trên thửa đất có nhiều mục đích sử dụng. Bởi vấn đề đặt ra trong một thửa đất không phải thống nhất chung một loại đất mà được thể hiện trên nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau. Cho nên nếu các định phần diện tích thấy được để xác định loại đất thì đây chưa phải là một kết luận khả thi nhất. Vì thế, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình cá nhân trong việc xác định mục đích sử dụng trong trường hợp không xác định ranh giới thì dựa vào loại đất có giá trị cao nhất và căn cứ vào bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh mà xác định loại đất đó. Có thể nói, việc xác định mục đích sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước tiến hành bồi thường về đất. Khi thực hiện thu hồi đất, ngoài việc thẩm định diện tích đo đạc thì xác định mục đích sử dụng là vấn đề cơ sở để bồi thường về đất. Tuy nhiên, thực tiễn hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không phải lúc có đủ giấy tờ pháp lý để chứng minh thửa đất đang sử dụng có căn cứ pháp lý, do đó, việc xác định mục đích sử dụng đất còn căn cứ theo từng trường hợp cụ thể nhằm đánh giá những vấn đề mà Luật 2003 chưa làm được nhưng Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã giải thích rất cụ thể. Như vậy chương một đã khái quát những vấn đề lý luận của luận văn về khái niệm về thu hồi, bồi thường và những khái niệm liên quan. Với mục đích của việc bồi thường, Nhà nước rất quan tâm đến đời sống của người dân nói chung và người dân bị thu hồi đất nói riêng. Chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất luôn hướng tới việc bồi thường tương xứng với những gì mà người có đất bị thu hồi đất đã mất. GVHD: Châu Hoàng Thân 29 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân CHƢƠNG 2 QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Là chủ thể được quy định trong luật Dân sự, hộ gia đình, cá nhân không những thể hiện trách nhiệm dân sự trong giao dịch dân sự hằng ngày, mà hai chủ thể này còn tham gia trong quan hệ đất đai trong việc bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình cá nhân thông qua chính sách khuyến nông, khuyến ngư nhằm giúp các chủ thể an tâm trong hoạt động sản xuất, ổn định đời sống. Tuy nhiên, sau những biến động của đất nước, Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia nên khi tiến hành thu hồi thì Nhà nước luôn xem xét và tiến hành bồi thường như thế nào để hộ gia đình cá nhân an tâm sản xuất. Việc bồi thường về đất cho hộ gia đình được căn cứ trên diện tích đất thu hồi được với mục tích sử dụng đất căn cứ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tờ khác chứng minh. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình cá nhân đều được bồi thường về đất, mà hơn hết chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân cần có những điều kiện cần và đủ thì mới được Nhà nước xem xét và tiến hành bồi thường về đất. 2.1. Điều kiện và các trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng, không bồi thƣờng về đất 2.1.1. Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, Nhà nước vẫn cho phép có sự trao đổi, thỏa thuận khi xây dựng phương án bồi thường nhưng không phải trường hợp thu hồi đất nào thì người sử dụng đất cũng được bồi thường, mà người bị thu hồi đất phải thỏa mãn trong các điều kiện theo quy định của pháp luật, các đối tượng khác nhau sẽ có những quy định cho các đối tượng đó khác nhau. Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất mà đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hằng năm và đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi Nhà nước thu hồi hồi thì hộ gia đình có đủ điều kiện trên thì được bồi thường về đất. Đối với nội dung trên cần xem xét theo hai vấn đề trong việc xác định điều kiện hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 30 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Thứ nhất, đất sử dụng không phải là đất thuê trả tiền hằng năm. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê nhằm mục đích tạo điều kiện để sản xuất kinh doanh nhất nhất là đối đất Nông nghiệp. Tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê. Việc thuê trả tiền hằng năm hay trả một lần cho cả thời gian thuê đều căn cứ vào điều kiện tài chính của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Đây là một nét mới đồng thời cũng giải quyết nhiều vấn đề bất cập về điều kiện bồi thường về đất đối với đất thuê mà trước đây Luật Đất đai năm 2003 chưa có những quy định cụ thể. Vấn đề ở Luật Đất đai năm 2003 quy định tại Điều 35 thì hộ gia đình cá nhân không thuộc đối tượng Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, cho nên khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với trường hợp là đất thuê thì hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện để bồi thường. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của họ. Do đó, quy định của Luật Đất đai năm 2013 cụ thể tại Điều 35 nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn trong thực tiễn và nêu rõ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được Nhà nước xem xét để bồi thường về đất khi có quyết định thu hồi. Thứ hai là trường hợp có giấy tờ đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy tờ đất là chứng thư pháp lý được Nhà nước quy định thể hiện quyền sử dụng mà hộ gia đình cá nhân đang quản lý. Các giấy tờ về đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các loại giấy tờ trên được Nhà nước cấp cho hộ gia đình cá nhân quản lý đất đang sử dụng một cách chính thức và hợp pháp. Đây là điều kiện để Nhà nước căn cứ để bồi thường về đất cho hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi đất mà hộ gia đình, cá nhân chưa có các loại giấy tờ trên nhưng có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung thì vẫn được xem xét để bồi thường về đất. Các điều kiện cần và đủ để hộ gia đình cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất theo quy định của pháp luật và đất đang sử dụng là đất sử dụng ổn định. Tại điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 có nêu: sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục GVHD: Châu Hoàng Thân 31 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). Như vậy hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất thì xác định điều kiện bồi thường căn cứ nào các giấy tờ chứng minh đất đang sử dụng để xác định có được bồi thường hay không. Điều kiện là đất sử dụng không phải là đất thuê hàng năm, đất có giấy hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì được bồi thường về đất. 2.1.2. Các trường hợp bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân Khi có quyết định thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân phải có nghĩa vụ giao trả lại đất cho Nhà nước và Nhà nước thực hiện việc bồi thường đối với những gì đã thu hồi được. Việc xác lập quyền và nghĩa vụ giữa hai chủ thể Nhà nước và hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào những quy định mà Luật Đất đai năm 2013. Các trường hợp được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức; sử dụng đất thương mại dịch vụ, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh có các giấy tờ chứng minh đất đang sử dụng là đất thuê thu tiền thuê trả một lần thì được bồi thường về đất. Thứ hai, đối với trường hợp quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nếu hộ gia đình sử dụng đất ổn định lâu dài, mà có các loại giấy tờ sau thì thuộc các trường hợp được Nhà nước bồi thường về đất, bao gồm: - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 32 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. - Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. - Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. - Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.34 Nếu hộ gia đình, cá nhân có các loại giấy tờ trên mà đất đang sử dụng là đất ổn định lâu dài thì thuộc trường hợp được Nhà nước tiến hành bời thường về đất. Tuy nhiên trên thực tế có những trường hợp mà hộ gia đình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đang sử dụng thì Nhà nước xem xét về điều kiện hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào việc sử dụng đất ổn định được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận thì được Nhà nước tiến hành bồi thường về đất. Trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất liên tục theo mục đích sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sử 34 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 33 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân dụng đất ổn định mà có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất Nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hay vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì được Nhà nước bồi thường về đất. Trong trường hợp này hộ gia đình, cá nhân vốn không có bất kì loại giấy tờ nào để chứng minh nguồn gốc đất của mình đang sử dụng nhưng nếu đất sử dụng ổn định được Ủy ban nhân dân nơi có đất xác nhận là đất sử dụng mục đích chính là Nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì vẫn được bồi thường về đất. Hộ gia đình cá nhân ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì vẫn được bồi thường về đất. Tiêu chí xác định vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn căn cứ vào dân số, cơ sở hạ tầng hạn chế, giao thông khó khăn…nhưng việc sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân được xem xét là sử dụng ổn định. Đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không quy phạm về pháp luật Đất đai được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất vẫn được tiến hành bồi thường về đất. Trong trường hợp này phát sinh những vấn đề cụ thể: - Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở, các công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất đang sử dụng không có tranh chấp thì được bồi thường về đất. - Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở, các công trình xây dựng khác từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất đang sử dụng không có tranh chấp thì được bồi thường về đất. - Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất đang sử dụng không có tranh chấp thì được bồi thường về đất. Ngày 01 tháng 07 năm 2004 là ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu luật thi hành, tại Khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai 2003 quy định: “Hộ gia đình cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất theo quy định nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành nay được Ủy ban nhân dân xã phường thị trấn xác nhận đất không có tranh chấp”. GVHD: Châu Hoàng Thân 34 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Công tác giao đất cho thuê đất được Nhà nước thực hiện ở nhiều năm trước cho nên nếu việc hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định, và không có ai tranh chấp đất đang sử dụng thì theo luật Đất đai 2013 quy định thì được Nhà nước bồi thường. Về mốc thời gian tiếp nối luật Đất đai 2013 “đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm về pháp luật đất đai” thì vẫn được bồi thường về đất. Khi thực hiện việc so sánh trên cơ sở xác định thời điểm và điều kiện để Nhà nước bồi thường về đất cho hộ gia đình cá nhân trong thời gian hộ gia đình cá nhân sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 so với luật Đất đai 2003 thì Luật hiện hành quy định thêm đất sử dụng không quy phạm về pháp luật đất đai nhằm khắc phục tình trạng hủy hoại làm hư tổn đất mà thực tế đang diễn ra ngày càng nhiều. Như vậy các trường hợp trên được pháp luật quy định cụ thể hộ gia đình cá nhân được Nhà nước bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. 2.1.3. Các trường hợp không bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trong nhận thức của người sử dụng, khi Nhà nước thu hồi đất thì họ sẽ nhận được một diện tích bồi thường nhất định hay khoản tiền bồi thường tương đương với diện tích đất bị thu hồi. Tuy nhiên không phải trường hợp nào khi nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình cá nhân đều được bồi thường về đất. Tùy vào những trường hợp cụ thể nhà nước xác định nguồn gốc đất mà tiến hành bồi thường. Tại điều 82 luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể trường hợp không bồi thường về đất như sau: - Đối với trường hợp đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước không thực hiện bồi thường về đất. Trên thực tế, Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền nhằm tạo điều kiện để người sử dụng đất cải tạo đất và phát triển kinh tế, bên cạnh đó, việc hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền đối với những trường hợp trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức,35 thì khi nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh đang cần thiết thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất đối với chủ sử dụng đất chỉ được Nhà nước hỗ trợ mà không được bồi thường về đất. Tuy nhiên, xét về thực tiễn, việc Nhà nước giao đất không thu tiền đang diễn ra ngày càng hẹp. Tại khoản 2 điều 60 Luật Đất đai hiện hành quy định, trường hợp giao đất không thu tiền trước khi luật đất đai có hiệu luật thì chuyển 35 Điều 54 luật Đất đai 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 35 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân sang thuê đất.36 Cho nên, về phạm vi thì không bồi thường về đất ở trường hợp này sẽ giảm đi về số lượng. Hộ gia đình cá nhân được Nhà nước cho thuê trả tiền đất hằng năm, đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất thì khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình cá nhân không được bồi thường về đất. Cơ sở xuất phát từ lý do Nhà nước cho thuê để hộ gia đình cá nhân sản xuất và miễn nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể này. Cho nên khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước chỉ thực hiện việc hỗ trợ chứ không bồi thường về đất. Trường hợp hộ gia đình cá nhân có đất nông nghiệp để sản xuất mà nguồn gốc có được từ đất thuộc quỹ đất công ích của xã, hay đất nhận do khoán mà có thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không thực hiện việc bồi thường về đất.37 Trong các trường hợp trên thì trường hợp hộ gia đình cá nhân mặc dù sử dụng đất lâu dài nhưng không biết bảo vệ đất làm đất bị hủy hoại vi phạm nghiêm trong về pháp luật đất đai thì khi nhà nước thu hồi đất thì vẫn không được bồi thường về đất.38 Thực tế cho thấy, khi người sử dụng thực hiện việc xin nhà nước giao đất, cho thuê đất nhằm cải tạo đất để ổn định đời sống. Cho nên, giấy phép xin giao, thuê của chủ thể sử dụng đất luôn thể hiện việc giao, thuê với mục đích gì. Tuy nhiên, việc xác định sử dụng đất lại trái ngược với quá trình sử dụng đất, nên việc sử dụng đất sai mục đích đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất mà được cơ quan có thẩm quyền nhắc nhỡ và bị xử lý hành chính thì nhà nước thu hồi đất mà không thực hiện bồi thường. Đất đai là nguồn tài sản quý giá nên phải luôn được trân trọng vào bảo vệ, nhất là trong giai đoạn hiện nay đất đai là hàng hóa đặc biệt được quy chuẩn bằng vàng trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Song, việc hộ gia đình, cá nhân cố ý hủy hoại đất, làm đất đai bị hư tổn thì bị thu hồi. Hủy hoại đất là hành vi biến hình dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm giảm hoặc mất khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định thì không được Nhà nước bồi thường về đất. 39 Trường hợp Đất được giao, đất cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền thì không bồi thường về đất. Hộ gia đình cá nhân vốn là đối tượng được giao và thuê đất nhiều nhất, tuy nhiên trên nguyên tắc đất phải được giao thuê đúng đối tượng và đúng thẩm quyền bởi đây là hoạt động pháp lý mà luật quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013. 36 Khoản 2, Điều 60, luật Đất đai 2013: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành và nộp tiền thuê đất. 37 Xem khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai năm 2013. 38 Xem điều 64 luật Đất đai 2013. 39 Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, định nghĩa về hủy hoại đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 36 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Bên cạnh đó, trường hợp đất không được chuyển nhượng tặng cho theo quy định của luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho cũng bị Nhà nước thu hồi mà không bồi thường. Trong nội dung này, ta thấy một nghịch cảnh mà diễn ra trên thực tiễn. Có những trường hợp cụ thể pháp luật quy định đất đang nằm trong quy hoạch nên hộ gia đình cá nhân không được thực hiện việc chuyển nhượng hay tặng cho nhưng người sử dụng đất cố tình thực hiện thì khi Nhà nước thu hồi thì hộ gia đình cá nhân không được Nhà nước thực hiện bồi thường về đất. Trên nguyên tắc nghĩa vụ của người sử dụng đất là không được lấn chiếm đất vì đây là hành vi vi phạm pháp luật nhưng đối với đất Nhà nước giao để quản lý thì hộ gia đình cá nhân có hành vi lấn chiếm nhằm sử dụng đất sai mục đích thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất mà không tiến hành bồi thường về đất. Đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân thiếu trách nhiệm để lấn bị lấn chiếm không chăm sóc cải tạo đất và không thực hiện việc bảo vệ đất. Đất không được chuyển quyền sử dụng bị lấn chiếm gây hậu quả nghiêm trọng thì không được bồi thường về đất. Ngoài nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì hộ gia đình cá nhân phải luôn có nghĩa vụ chăm sóc, bảo vệ đất không để đất bị hủy hoại, sử dụng sai mục đích hay đất bị lấn chiếm nếu cơ quan thẩm quyền pháp hiện hành vi trên và thực hiện xử phạt hành chính nhưng không có thái độ khắc phục thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất mà không thực hiện việc bồi thường về đất. Đối với trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005 thì đất đang sử dụng bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường về đất. Bởi căn cứ quan trọng xác lập trong quan hệ đất đai là chủ thể sử dụng đất và Nhà nước. Nhưng một khi chủ thể sử dụng đất đã chết đồng nghĩa với việc kết thúc một quan hệ pháp luật đất đai trong trường hợp chủ thể sử dụng đất đó không có người thừa kế theo quy định của pháp luật. Trường hợp hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 về từng nhóm đất cụ thể được chi tiết tại Điều 126 nhưng khi hết thời hạn mà không gia hạn thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường về đất. Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về trường hợp hộ gia đình, cá nhân không được bồi thường về đất thông qua các quy định. Đối với các trường hợp hộ gia đình cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất mà không thuộc trường hộ không có giấy tờ quy định tại Điều 101 và Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP xác định là không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất nên khi Nhà nước thu hồi đất thì không thực hiện việc bồi thường về đất đối với trường hợp này. GVHD: Châu Hoàng Thân 37 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Như vậy, nếu việc bồi thường về đất là nghĩa vụ của Nhà nước trong việc thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân thì việc không bồi thường về đất đối với một số trường hợp cụ thể thì đây là việc xác định quyền của Nhà nước tròng việc xem xét điều kiện để bồi thường và không bồi thường nhu thế nào. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định chi tiết điều này phù hợp và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi bồi thường rõ ràng và khách quan. 2.2. Giá đất tính bồi thƣờng về đất cho hộ gia đình cá nhân Đánh giá về công tác bồi thường giá trị đất trong thời gian qua còn nhiều vấn đề mà Nhà nước và nhân dân quan tâm. Từ Luật Đất đai năm 2003, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều bấp cập không nhận được sự đồng thuận của của người dân về vấn đề giá đất. Bởi giá đất của Nhà nước không hàm chứa, phản ánh được sự dung hòa về lợi ích của chủ thể sử dụng đất. Do vậy cần xác lập cơ chế định giá đất dựa trên sự thỏa hiệp và đồng thuận tương đối giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Do vậy để đảm bảo tính hiệu quả của việc xác định giá trị đất để bồi thường thì nhà nước cần có sự hợp lý trong việc xác định giá và cách tính giá trị đất. 2.2.1 Xác định giá đất tính bồi thường Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng của đất nước cho nên nếu chúng ta biết xác định giá trị thực của nó thì sẽ mang lại nguồn lợi nhuận to lớn. Và cũng chính vì đất có giá nên khi Nhà nước với tư cách chủ sở hữu ban hành quyết định buộc người sử dụng đất trả lại đất (quyết định thu hồi đất) thì lẽ tất nhiên phải trả lại cho người sử dụng đất một giá trị tương xứng với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi. Việc bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng, có ba hình thức tiến hành bồi thường: Một là bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng đất; hai là bồi thường bằng nhà tái định cư, ba là bồi thường bằng tiền theo đơn giá của loại đất được bồi thường (giá đất nông nghiệp, giá đất phi nông nghiệp, giá đất ở). Nhưng trên thực tế, Nhà nước khi tiến hành bồi thường, chủ yếu áp dụng hình thức bồi thường bằng tiền thông qua hình thức xác định giá đất tính bồi thường do Nhà nước quy định để tiến hành bồi thường. Muốn các định giá đất cụ thể, chính xác thì Nhà nước khi thực hiện thu hồi đất phải xác định loại đất thu hồi với mục đích sử dụng là gì để tiến hành bồi thường. Về nguyên tắc để xác định giá đất, căn cứ vào mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, thời hạn sử dụng đất, và giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, nguyên tắc xác định giá GVHD: Châu Hoàng Thân 38 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân phải cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.40 Do đó, việc xác định giá đất phải dựa trên nguyên tắc mục đích sử dụng đất và việc bồi thường về giá phải phù hợp với giá chuyển nhượng trên trên thị trường. Mục đích nhằm đảm bảo việc bồi thường khách quan, phù hợp với giá trị đất mà Nhà nước thu hồi. Đối với hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất thì ngoài việc xác định mục đích sử dụng đất, loại đất thì Nhà nước cần có những xác định mục đích định giá cụ thể, sau đó tiến hành điều tra, tổng hợp phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, áp dụng phương pháp định giá cụ thể sau đó xây dựng phương án giá đất. Việc xây dựng phương án giá đất và quyết định giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Do đó, với trình tự định giá đất như thế Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào vị trí, giá trị, loại đất đối với các thửa đất mà quyết định về giá để bồi thường. Giá đất được xác định căn cứ vào giá đất trên thị trường, điều kiện kinh tế xã hội ở địa phương, bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.41 Như vậy, giá đất bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo hai yếu tố: Giá đất căn cứ vào giá đất thị trường. Điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương. Việc xác định giá đất căn cứ vào giá đất trên thị trường là một bài giải cho bài toán khó đối với việc bồi thường diễn ra trên nhiều năm nay. Trong những năm gần đây, giá đất để xác định bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân có một độ chênh lệch nhất định. Điều ảnh ảnh hưởng lớn đến đời sống kinh tế của hộ gia đình cá nhân. Do đó, sự thay về các định giá của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 44/NĐ-CP về việc xác định giá bồi thường là việc phù hợp với thực tế. Giá thị trường được xác định thông qua các giá chuyển nhượng, đấu giá… và hội đồng định giá được thành lập thông quyết định thành lập của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Và hội đồng định giá này có nhiệm vụ xác định giá trị của thửa đất thu hồi và xác định giá phổ biến trên thị trường để thẩm định và định giá trị đất bị thu hồi. Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội của từng khu vực, vị trí địa lý mà Hôi đòng định giá đưa ra mức giá đất khác nhau phù hợp với thửa đất mà hộ gia đình cá nhân bị thu hồi. 40 41 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013. Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 39 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Đối với việc xác định giá căn cứ vào giá thị trường và một nét mới trong việc thi hành Luật Đất đai năm 2013. So với Luật Đất đai năm 2003 thì việc bồi thường có nhiều thay đổi nhất định. Tại Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP xác định về giá đất trong đối với hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất là căn cứ vào giá chuyển nhượng trên thị trường ở điều kiện bình thường để xác định giá đất cụ thể cho phù hợp. Cách xác định giá đất tại Nghị định 69/NĐ-CP là giá chuyển nhượng trên thị trường, tuy nhiên quy định này còn chung chung chưa thể giải quyết các bấp cập trên thực tiễn. Bởi, giá thị trường còn có nhiều loại khác nhau như giá chuyển nhượng, giá đất trúng giá do đấu giá mà có cho nên nếu áp dụng giá đất chuyển nhượng trên thị trường theo quy định của Nghị định 69/NĐ-CP thì chưa thật phù hợp. Bên cạnh đó, việc áp dụng máy móc giá chuyển nhượng trên thị trường để xác định giá đất cụ thể cho phù hợp. Nếu xét theo con chữ cụ thể thì mặt bằng chung cho cách xác định còn chưa cụ thể. Bởi giá trị của đất còn khác nhau ở vị trí và điều kinh tế xã hội khác nhau, cho nên, quy định tại Điều 11 sẽ dẫn đến việc áp dụng giá chuyển nhượng trên thị trường không thống nhất khác quan. Cho nên, khắc phục những hạn chế của Nghị định 69/NĐ-CP thì Nghị định 44/NĐ-CP quy định đối với việc áp dụng là căn cứ vào giá thị trường phù hợp với thực tiễn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của từng khu vực mà việc xác định giá theo giá trị của thửa đất được xác định giá trị thực cụ thể mà bồi thường. Như vậy, việc xác định giá đất để bồi thường đối với hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đều căn cứ vào điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng, và áp dụng giá thị trường để bồi thường. Đây là một nét mới tác động lớn đến đời sống sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để họ an tâm sản xuất, ổn định đời sống. 2.2.2. Định giá đất và cách thức định giá đất 2.2.2.1. Định giá đất Nếu việc xác định loại đất là tiền đề để Nhà nước xác định mục đích sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân thì việc định giá đất là sự ước tính giá trị tài sản của quyền sử dụng đất thể hiện qua dưới hình thái tiền tại tại một thời điểm xác định có cân nhắc đến đặc điểm, tính chất của từng loại đất trên cơ sở xác định giá trị của đất nhằm phục vụ cho mục đích nhất định. Định giá đất là một công việc phức tạp đòi hỏi người làm công tác này phải có chuyên môn vững vàng cũng như sự nhạy cảm tốt đối với thị trường và hơn thế nữa phải có thông tin khách quan, sát thị trường nhà đất nhất là điều kiện đất đang đang “nóng” lên GVHD: Châu Hoàng Thân 40 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân như hiện nay. Giá đất đang tăng đột biến ở các đô thị lớn. “Cơn bão” thị trường bất động sản đang đẩy giá đất lên quá cao ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế. Do đó việc định giá trị thực của đất vô cùng quan trọng, có ý nghĩa điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ và đảm bảo tính chính xác đến mức có thể để trong việc xác định giá trị đền bù cụ thể cho hộ gia đình cá nhân sao cho giảm thiêu sự thiệt hại của họ. Điều này góp phần giảm khiếu nại khiếu kiện về giải phóng mặt bằng của Nhà nước. Đối với mỗi loại đất khi tiến hành định giá cần thu thập các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhận của thửa đất thì Nhà nước tiến hành định giá đất của hộ gia đình cá nhân đang sử dụng42. Đối với trường hợp này Nhà nước thực hiện việc ưu tiên hàng đầu bởi đây là cơ sở chịnh xác để xác định việc định giá tiến hành có khách quan hay không. Tuy nhiên đối với trường hợp khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì có thể thu thập thông tin tại các khu vực lân cận với khu vực cần thẩm định giá. Vấn đề này chỉ phát sinh đối với trường hợp việc định giá chưa đủ cơ sở để xác định thông tin giá đất để Nhà nước tiến hành định giá nên cần dựa vào giá đất của các khu vực lân cận với khu vực cần thẩm định giá để chính xác cho công tác này. Do đó, để định giá đất thì Nhà nước dựa vào khung giá đất. Tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 xác định thời điểm Nhà nước định khung giá đất là định kỳ 05 năm một lần đối với tưng loại đất, theo vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung đất, Ủy ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm công bố bảng giá đất và giá đất vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân thì căn cứ vào bảng giá đất để xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hộ gia đình cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép sử dụng đất từ mục đích nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình cá nhân. Do đó, khi Nhà nước thực hiện bồi thường về đất, thì giá đất để xác định bồi thường đều căn cứ vào bảng giá đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh công bố vào đầu năm. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa vào cơ sở điều tra, thu thập thông tin trên thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trên cơ sở dữ liệu đất đai mà áp dụng phương pháp định giá cho phù hợp. 42 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 41 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 2.2.2.2. Cách thức định giá đất  Các phương pháp định giá đất - Định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích hình thể, tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh xác định giá của thửa đất cần định giá. Việc định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện theo các bước sau đây: Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin. Bước 2: So sánh phân tích thông tin về diện tích, điều kiện kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi. Bước 3: Thực hiện điều chỉnh về các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với các thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá để lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đẫ tính toán sự khác biệt về giá ở bước thực hiện ở bước 3. Đối với phương pháp này các định phương phải khảo sát thông quan việc thu thập thông tin để xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin. - Phương pháp chiết từ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách lại trừ trị giá phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Đối với phương thức này cần xác định theo các bước sau: Bước 1: Xác định được tổng giá trị bất động sản thông qua việc thẩm định giá. Bước 2: Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất. Bước 3: lấy tổng trị giá bất động sản trừ cho giá trị tài sản gắn liền với đất. Phương thức này là việc thẩm định nguyên một giá trị bất động sản thông qua các phương pháp khác để xác định giá trị của đất. - Phương pháp thu thập là phương pháp định giá bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gủi tiết kiệm bình quân một năm tính đến giá trị đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. GVHD: Châu Hoàng Thân 42 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Việc áp dụng phương pháp thu thập được thực hiện theo các bước như sau: Bước 1: Tính tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, thửa đất cần định giá. Bước 2: Tính tổng chi phí hằng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập. Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hằng năm theo phương pháp sau: Thu nhập thuần túy hằng năm = tổng thu nhâp hằng năm thu được từ thửa đất, thửa đất cần định giá – tổng chi phí hằng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập. Bước 4: Ước tính mức giá cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hằng năm / lãi suất gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng. Khi định giá theo phương pháp thu thập, tổng thu thập, tổng chi phí xác định ở bước 1, bước 2 và thu thập thuần túy xác định ở bước 3 phải là tổng thu thập, tổng chi phí và mức thu thập thuần túy bình quân của vị trí đất, của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 03 năm ngay từ trước thời điểm xác định đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 03 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá. Việc tính tổng thu thập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa vật tư, dịch vụ và tiền công lao động tại thời điểm định giá đối với khối lượng theo vị trí khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá Nhà nước thì tính theo giá mặt bằng địa phương). Bằng phương pháp thu thập các địa phương sẽ xác định bằng tính tính tổng thu nhập hằng năm của các thửa đất, khu đất cần định giá, tùy theo khu vực diện tích thì giá đất mà Nhà nước thu hồi cho mỗi loại đất sẽ khác nhau. - Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đói với các thửa đất coa tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Khi áp dụng phương pháp này cần xác định như sau: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất cần dựa vào căn cứ như sau: + Đặc điểm của khu đất. + Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạc và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Bước 2: Ước tính giá trị của bất động sản. GVHD: Châu Hoàng Thân 43 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô v.v.dự kiến để bán, phân lô. Tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạn tầng tương đương, có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá trị thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển. Chi phí phát triển bao gồm các khoản đầu tư mà chủ đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng bao gồm đường xá, hệ thống thoát nước, cấp điện….tạo cảnh quan môi trường… Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải dựa trên đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc lân cận. Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất. Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Đối với phương pháp này được thực hiện theo các bước sau: Bước 1: Xác định các trường hợp điều chỉnh giá. Bao gồm: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. + Hộ gia đình, cá nhân đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 44 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân + Hộ gia đình, cá nhân mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án. Bước 2: Xác định giá đất ở khu vực có đất cần định giá. Tùy vào khu vực cần định giá mà Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thược trung ương sẽ có bảng giá đất khác nhau. Đối với các thành phố trực thuộc trực thuộc trung ương thửa đất, khu đất có giá trị dự án dưới 30 tỷ đồng. Đối với các tỉnh miền núi, vùng cao thửa đất, khu đất có giá trị dựa án dưới 10 tỷ đồng. Đối với các tỉnh còn lại như vùng đồng bằng, thành phố trục thuộc tỉnh, tỉnh dưới 20 tỷ đồng. Như vậy, khi áp dụng các phương pháp để xác định giá đất thì cần lưu ý đến thông tin áp dụng giá đất cần xác định số liệu, thông tin để tính toán đến khi đưa đến mứ giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường với điều kiện bình thường đồng thởi phải phân tích và lựa chọn các thông tin, số liệu và độ chính xác tin cậy cao. Định giá đất và cách thức định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy để đảm bảo quyền và lợi ích của hộ gia đình cá nhân, đảm bảo sự chyển dịch đất đai phát triển lành mạnh cần xác định giá hiện nay, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của từng loại đất cũng như các yếu tố kinh tế của thị trường. 2.3. Bồi thƣờng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân Nguyên tắc trong việc bồi thường về đất Nông nghiệp là bồi thường về đất mới và bồi thường bằng tiền. Việc bồi thường về đất được thực hiện việc giao đất cùng mục đích sử dụng đối với loại đất đã thu hồi. Đối với các địa phương không có quỹ đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi. Do đó, để xác định việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp dựa vào những căn cứ là Nhà nước giao đất và đất chuyển quyền. 2.3.1. Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân  Trường hợp đất trong hạn mức Nhà nước giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông nghiệp. Một khi hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp nếu thỏa mãn các điều kiện quy định về bồi thường về đất thì sẽ được Nhà nước tiến hành bồi thường. Tuy nhiên, đối với loại đất Nông nghiệp, ngoài các điều kiện được bồi thường về đất GVHD: Châu Hoàng Thân 45 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì đất Nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng phải là đất có hạn mức trên căn cứ giao đất của Nhà nước. Nếu hộ gia đình, cá nhân thỏa mãn các điều kiện thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ bồi thường đất tương đương với diện tích đất thu hồi. Đối với hộ gia đình có đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối mà ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long được bồi thường về đất khi hạn mức không quá 03 héc- ta, trường hợp ở các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương khác thì không quá 02 héc-ta. Hạn mức sử dụng đất Nông nghiệp đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối Nhà nước đều căn cứ dựa vào vị trí địa lý, thổ nhường và điều kiện kinh tế khác nhau ở từng khu vực. Cho nên, khi hộ gia đình cá nhân được bồi thường về đất thì ngoài căn cứ vào loại đất Nông nghiệp, hạn mức còn căn cứ vào vị trí địa lý đất nông nghiệp đang sử dụng. Ở Luật Đất đai năm 2003, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản ở xã, phường thị trấn ở đồng bằng không quá 10 héc-ta và vùng trung du miền núi thì không qua 30 héc-ta. Trong khi đó, luật Đất đai năm 2013 quy định về hạn mức sử dụng thấp hơn rất nhiều. Điều này cho thấy, hạn mức sử dụng đất là một căn cứ quan trọng trong việc bồi thường đất nhất là trong điều kiện kinh tế hiện nay đất đai đang là hàng hóa kinh tế. Do đó, việc thay đổi hạn mức đất sử dụng thay đổi sao cho phù hợp với thời đại kinh tế nóng bỏng như hiện nay. Trường hợp hộ gia đình cá nhân bị nhà nước thu hồi đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất thì việc thu hồi này thông qua quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân. Bởi xuất phát từ vấn đề Nhà nước giao đất rừng sản xuất và rừng phòng hộ cho hộ gia đình cá nhân để quản lý và sản xuất. Do đó, khi thật sự cần thiết thì Nhà nước thu hồi và tiến hành bồi thường về đất. Đối với loại đất này thì hạn mức không quá 30 héc-ta. Nếu vượt hạn mức theo quy định thì sẽ chuyển sang đất thuê, còn trường hợp phù hợp với hạn mức thì Nhà nước bồi thường về đất là giao đất mới tương đương với đất đang sử dụng. Trong trường hợp hộ gia đình cá nhân được giao nhiều loại đất khác nhau bao gồm đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc-ta. Tuy nhiên, nếu hộ gia đình cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng, GVHD: Châu Hoàng Thân 46 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Còn đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta. Do đó, căn cứ vào hạn mức mà Nhà nước quy định và giao thêm đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân có nhu cầu giao giao thêm để sản xuất phù hợp với luật định thì Nhà nước căn cứ để bồi thường về đất đói với trường hợp này. Đối với các loại đất trên trường hợp Nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp mà xác định là đất do Nhà nước giao đúng hạn mức thì được bồi thường về đất. Nếu trường hợp địa phương không có đất để bồi thường thì Nhà nước căn cứ vào mục đích đất thu hồi và bằng giá của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định đối với từng loại đất thì thực hiện việc bồi thường về đất phù hợp với phần diện tích đã thu hồi.  Trường hợp đất vượt hạn mức Hạn mức đất là căn cứ xác định để Nhà nước giao đất cho hộ gia đình cá nhân khi thực hiện việc bồi thường về đất. Tuy nhiên trên thực tế, việc Nhà nước giao đất làm phát sinh đất vượt hạn mức không phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, tùy thuộc vào những trường hợp cụ thể mà việc xác định bồi thường về đất đối với trường hợp đất vượt hạn mức thì không được Nhà nước bồi thường về đất mà hộ gia đình cá nhân chỉ được bồi thường chi phí đầu tư đất còn lại. 2.3.2. Đối với đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân  Trường hợp đất trong hạn mức Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.43 Trong giai đoạn hiện nay, việc chuyển quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến thường xuyên đối với hộ gia đình cá nhân ở khu vực thành thị và nông thôn. Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp trong trường hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền từ chủ thể sử dụng đất thì căn cứ vào hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân mà Nhà nước tiến hành bồi thường về đất. Hiển nhiên hộ gia đình cá nhân đều phải có các giấy tờ chứng minh mình sử dụng đất hợp pháp. Đối với đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của hộ gia đình cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với hình thức chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận của hợp đồng thế chấp quyền sử 43 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 47 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất nếu hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà ở khu vực các tỉnh, thành phố trực thược Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long nếu sử dụng trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối mà hạn mức không quá 30 héc ta thì được bồi thường về đất. Còn trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối ở khu vực còn lại không thuộc khu vực các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long sử dụng không quá 20 héc ta mỗi loại đất thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất trồng cây lâu năm do nhận chuyển quyền thì hạn mức sử dụng đối với các xã phường thị trấn ở đồng bằng là không quá 100 héc ta và không quá 300 héc ta đối với vùng trung du, miền núi. Nếu hộ gia đình, cá nhân ở hai khu vực trên mà đang sử dụng đất cây trồng hằng năm mà việc sử dụng không vượt quá hạn mức theo quy định thì được Nhà nước thực hiện bồi thường về đất. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền từ tổ chức được Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng trồng để sử dụng thì khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường về đất nếu hạn mức sử dụng không vượt quá 150 héc ta đối với vùng xã phường thị trấn ở đồng bằng và không quá 300 héc ta ở xã phường, thị trấn ở trung du miền núi thì được Nhà nước bồi thường về đất. Tuy nhiên trên thực tế phát sinh nhiều trường hợp hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên nhiều địa bàn khác nhau, nhiều nơi nhiều tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương thì việc bồi thường về đất được xác định là tổng diện tích nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mọi loại đất (bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức chuyển quyền sử dụng tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất. Vấn đề mà Nhà nước đặt ra để giải quyết trường hợp hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất trên nhiều tỉnh thành nếu được nhà nước thu hồi đất thì được xác định như sau: Bước 1: Xác định loại đất mà hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền trên nhiều khu vực trực thuộc Trung ương. Bước 2: Xác định tổng diện tích các loại đất trên. Bước 3: So sánh diện tích đã được cộng lại mà hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền có được so với hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực GVHD: Châu Hoàng Thân 48 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc trung ương có hạn mức cao nhất. Nếu phù hợp với hạn mức cho phép thì Nhà nước tiến hành bồi thường về đất. Đối với hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất thì khi Nhà nước thu hồi đất thì để xác định việc bồi thường về đất có đúng hạn mức hay không thì căn cứ hạn mức nhận chuyển quyền của từng loại đất đó theo quy định về hạn mức mà Luật đất đai năm 2013 quy định. Như vậy, căn cứ và điều kiện của từng loại đất, vị trí địa lý mà hạn mức sử dụng đất nông nghiệp nhận quyền quyền của hộ gia đình cá nhân khác nhau. Khi thực hiện bồi thường về đất cũng được xem xét về hạn mức để tiến hành bồi thường theo luật định.  Trường hợp vượt hạn mức Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP là thành tựu trong việc sửa đổi và xây dựng Luật Đất đai căn cứ trên những biến đổi của thực tiễn. Đối với trường hợp diện tích đất do nhận chuyển quyền mà vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân thì tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể Nhà nước tiến hành bồi thường về đất. Trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được Nhà nước tiến hành bồi thường về đất. Căn cứ để xác định việc hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất là sử dụng đất trước thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện để được bồi thường. Tuy nhiên đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà không đủ điều kiện bồi thường nói đúng hơn là không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì chỉ được bồi thường đối với phần diện tích trong hạn mức, còn đối với diện tích vượt hạn mức thì Nhà nước chỉ tiến hành hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Trường hợp hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do thừa kế tặng cho, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thì phần đất vượt hạn mức sẽ không được bồi thường. GVHD: Châu Hoàng Thân 49 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Qua đó, căn cứ để xác nhận đất nhận chuyển quyền đều dựa trên giấy tờ chứng minh và điều kiên để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn này. Đối với luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc bồi thường đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất có phần cởi mở hơn so với những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định về đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền thì hộ gia đình cá nhân không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại. Vấn đề này xuất phát từ việc Nghị định 69/2009/NĐ-CP tập trung chú ý đến quan hệ giữa Nhà nước đối với hộ gia đình sử dụng đất mà chưa chú ý đến việc đất nông nghiệp nhận chuyển quyền vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân với nhau. Do đó, điều này làm ảnh hưởng đến đời sống của hộ gia đình, cá nhân. Bởi trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhận chuyển quyền thì đều căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không nhận thức được điều kiện và diện tích là bao nhiêu để gọi là vượt hạn mức. Do đó, nếu việc xử lý đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức không phải là có được do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không được bồi thường. 44 Quy định này có vẻ máy móc đối với trường hợp trên thực tiễn, qua đó, sẽ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, khó khăn đối với người dân mất đất bởi chi phí hỗ trợ theo bảng giá của Nhà nước thì rất thấp. Sự đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trường hợp đất Nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền thì vẫn được bồi thường nếu căn cứ vào nhưng điều kiện cụ thể theo quy định. Qua đó, cho thấy được tình trạng đất nông nghiệp vượt hạn mức và vấn đề bồi thường về đất được quan tâm. Bồi thường về đất nông nghiệp vượt hạn mức được xem là một sự thay đổi mang tính thực tiễn của Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, bồi thường về đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đều căn cứ vào những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật Đất đai năm 2013. 2.4. Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở; không phải là đất ở cho hộ gia đình, cá nhân 2.4.1.Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở Trong thời điểm hiện nay thì đất ở được xem là quan trọng để con người tham gia sản xuất. Ông bà vẫn thường nói “an cư lập nghiệp” cho nên, đất ở rất quan trọng đối với hộ gia đình, cá nhân trong sinh hoạt và sản xuất. Nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp 44 Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. GVHD: Châu Hoàng Thân 50 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân nhưng đất ở có những đặc điểm riêng và được tách ra thành loại đất riêng để quy định cho một chính sách bồi thường về đất ưu đãi hơn khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. Nếu hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở thì được Nhà nước bồi thường theo 03 hình thức: bồi thường bằng đất ở, bồi thường về nhà ở, bồi thường bằng tiền. Tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở mà đủ điều kiện để bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở. Cụ thể: Trường hộ hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường về đất ở hoặc nhà ở. Trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Đối với trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét bồi thường bằng đất ở. Quy định về việc bồi thường đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất đều căn cứ vào nhu cầu có đất tại địa phương mà bồi thường. Bởi lẽ, hiện nay diện tích đất phi nông nghiệp là đất ở vốn rất có giá trị trên thị trường nên việc bồi thường về đất đối với loại đất này đều căn cứ vào nhu cầu sử dụng của hộ gia đình, cá nhận không còn nhà ở, đất ở trên địa bàn nơi có đất bị thu hồi để Nhà nước xem xét và tiến hành bồi thường nhằm tạo điều kiện an cư cho họ. Do đó, việc đối tượng ưu tiên không còn nhà ở, đất ở được Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận để bồi thường về đất. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất không hết tòn bộ diện tích đất mà chỉ thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện bồi thường về đất ở, nếu hộ gia đình, cá nhân không còn chỗ ở nào khác thì Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để ổn định đời sống. Với quy định trên đã giải quyết được bào toán khó mà Luật Đất đai năm 2003 chưa làm được đối với công tác thu hồi, bồi thường đất phi nông nghiệp là đất ở. Bởi, tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP và thông tư 14/2009/TT-BTNMT đối với trường hợp bồi thường đất ở cho hộ gia đình cá nhân theo phương án được bồi thường bằng việc giao đất ở mới, nhà ở tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.45 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trên địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thì được tái định cư. 45 Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 51 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Nếu việc thu hồi đất ở mà diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không còn chỗ ở nào khác thì được tái định cư theo quy định.46 Việc áp dụng luật trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành bồi thường đói với Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 14/2009/TTBTNMT chưa giải quyết rốt ráo các vấn đề trong bồi thường đối với các trường hợp cụ thể. Quy định về điều kiện và nội dung được bồi thường nhưng hình thức bồi thường đối với đối tượng nào còn chưa cụ thể. Không những thế, việc áp dụng tái định cư đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân mà không còn đất ở chỉ giải quyết một phần chưa triệt để. Do đó, nếu xem xét về việc áp dụng luật để thi hành chính sách bồi thường thì Luật Đất đai năm 2003 chưa thật sự hoàn thiện, còn nhiều bấp cập trong việc giải quyết các chính sách trong bồi thường đối với những trường hợp cụ thể mà thực tế đặt ra. Do đó, quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 khắc phục và hiệu quả trong việc thực thi nội dung về bồi thường về đất ở trên hai phương diện: quy định đối tượng được bồi thường về đất ở cụ thể trong điều kiện tấc đất tấc vàng như hiện nay và điều kiện để người dân có nhà ở, đất ở trong điều kiện kinh tế xã hội khó khăn trong thời kỳ công nghiệp hiện đại hóa đất nước. Chính sách hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua nhà ở, bán của Nhà nước áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân không còn chỗ ở mà phải duy chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện về đất ở là một chính sách mở cho hộ gia đình, cá nhân. Bởi căn cứ vào điều kiện kinh tế như hiện nay và ý thức ngoài cái ăn thì việc tạo lập nhà ở là một vấn đề được xem trọng nên Nhà nước mở rộng nhiều hình thức lựa chọn không thu gọn chỉ là tái định cư như Luật Đất đai năm 2003 quy định. Do đó, cho thấy công tác bồi thường về đất ở khi Nhà nước thu hồi có nhiều thay đổi tác động không nhỏ đến sự phát triển của xã hội và điều kiện sống của hộ gia đình, cá nhân có đất ở bị thu hồi. 2.4.2. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở Có thể thấy, điều kiện bồi thường về đất là căn cứ để xác định thửa đất có được bồi thường hay không mà còn là tiêu chí các định giá trị của thửa đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng. Điều kiện để bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở là hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có điều kiện để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện bồi thường về đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường về đất phi 46 Điều 18 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 52 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Nông nghiệp không phải là đất ở tương đương với diện tích đất bị thu hồi. Nếu địa phương nơi có đất bị thu hồi không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền. Việc bồi thường bằng tiền căn cứ vào giá tiền mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, trên thực tế, đất phi Nông nghiệp không phải là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có được từ Nhà nước thông qua nhiều hình thức khác nhau nên dẫn đến vấn đề bồi thường về đất cũng không giống nhau. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thời hạn sử dụng thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi như sau: Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, thời hạn sử dụng đất bồi thường là thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi. Đối với các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì một số loại đất như: đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất do Nhà nước giao có thời hạn cho thuê thì sửu dụng đất ổn định lâu dài. Còn với các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở còn lại thì được xác định thời hạn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Trường hợp hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng địa phương không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo công thức như sau: Tbt  G S  T2 T1 Tbt: Số tiền được bồi thường; G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì G là giá đất cụ thể tính tiền thuê đất; S: Diện tích đất thu hồi; T1: Thời hạn sử dụng đất; T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại; Tuy nhiên trên thực tế việc xác định thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thường phát sinh theo trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng với thời hạn dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tăng thời hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được tăng theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều này nhằm tạo điều kiện sử dụng đất còn lại cho hộ gia đình cá nhân trong việc sử dụng đất. GVHD: Châu Hoàng Thân 53 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Bên cạnh đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất thì không được bồi thường về đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà chỉ được chi phí đầu tư còn lại trên đất. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng thì được bồi thường về đất. Trường hợp này thể hiện chính cách ưu tiên cho những người có công với cách mạng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Vấn đề này phát sinh trường hộ quỹ đất địa phương có điều kiện thực tế để bồi thường nếu không thì Ủy ban nhân dân tỉnh có quyết định cụ thể để bồi thường đối với trường hợp này. Thực tế cho thấy, việc sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân rất đa dạng. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài là sử dụng đất liên tục với mục đích chính mà có đủ điều kiện được bồi thường là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất phù hợp với theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo giá đất ở. Lý do xuất phát từ việc bồi thường theo giá đất ở này đều phát sinh về vấn đề sử dụng ổn định lâu dài của người dân trong việc sử dụng đất. Bởi vấn đề sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để phục vụ cho mục đích thương mại, dịch vụ nhưng trên thực tế hộ gia đình cá nhân ngoài việc sử dụng mục đích trên thì còn để ở và ổn định lâu dài. Cho nên, nếu Nhà nước thu hồi đất mà bồi thường về đất nhưng theo giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ dẫn đến tình trạng gây thiệt hại về giá trị đất sử dụng của hộ gia đình cá nhân. Do đó, việc bồi thường trên là phù hợp với nhu cầu thực tế. Việc hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng có nhà ở trên thửa đất mình đang sử dụng nhưng việc sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử dụng đất hoặc bán nhà ở tái định cư nhưng giá đất ở tính thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì rất đa dạng nhưng chủ yếu là đất kinh doanh sản xuất và dịch vụ. Do đó, việc sử dụng đa dạng như thế dẫn đến hậu quả pháp lý khi Nhà nước thu hồi đất đều khác nhau. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích đất sang đất phi nông nghiệp không GVHD: Châu Hoàng Thân 54 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân phải là đất ở thì căn cứ vào thời điểm chuyển mục đích mà xác định loại đất và thời hạn sử dụng đối với đất đã chuyển mục đích sử dụng. Khi Nhà nước tiến hành thu hồi và bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở này thì sẽ căn cứ vào thời điểm chuyển mục đích sử dụng và xác định thời hạn sử dụng để tiến hành bồi thường. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng khi việc sử dụng này chấm dứt qua quyết định thu hồi của Nhà nước thì sẽ được bồi thường thông qua hình thức giao đất mới và bồi thường bằng tiền. Tuy nhiên đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất phục vụ kinh doanh, sản xuất thương mại thì việc bồi thường sẽ khác nhau tùy thược vào việc sử dụng ổn định lâu dài của hộ gia đình và cá nhân. 2.5. Các trƣờng hợp đặc biệt trong bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất đối với hộ gia đình cá nhân 2.5.1.Trường hợp lệch diện tích Diện tích thực tế đo đạc được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định giá đất tiến hành bồi thường đối với hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, diện tích đất sử dụng của hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng khi tiến hành bồi thường về diện tích thực tế và diện tích đo đạc thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại có sự chênh lệch với nhau. Điều này dẫn đến hệ quả sẽ lấy diện tích nào để Nhà nước tiến hành bồi thường về đất cho hộ gia đình cá nhân. Nếu hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện để bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì được tiến hành bồi thường. Tuy nhiên, nếu diện tích đo đạc thực tế và diện tích thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau về số thì căn cứ vào những trường hợp sau theo quy định tại Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Nhà nước căn cứ vào diện tích thực tế để tiến hành bồi thường. Căn cứ vào kết quả đo đạc được của Hội đồng thẩm định để Nhà nước căn cứ để xác định diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất. Nguyên nhân giải quyết vấn đề lệch diện tích này xuất phát từ nhiều vấn đề khách quan khác nhau. Việc đo đạc của cán bộ địa chính không chính xác so với diện tích thực tế….Do đó, căn cứ vào diện tích thực tế thì Nhà nước tiến hành bồi thường đối với trường hợp trên. Đối với trường hợp diện tích thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ quyền sử dụng đất mà nguyên nhân xuất phát từ việc cán bộ địa chính đo đạc thiếu chính xác, hoặc hộ gia đình, cá nhân khi kê khai đăng ký quyền sử dụng đất không kê khai hết diện tích GVHD: Châu Hoàng Thân 55 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất được xác định là không thay đổi và không có tranh chấp đối với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn chiếm thì được bồi thường bằng diện tích đo đạc thực tế. Việc bồi thường về đất đối với trường hợp này cần thỏa mãn điều kiện cần và đủ. Có nguyên nhân khách quan do đo không chính xác từ cơ quan có thẩm quyền, hoặc do chủ quan của người đi kê khai chưa hết diện tích và đất đang sử dụng không tranh chấp, phù hợp với pháp luật thì được bồi thường bằng diện tích thực tế. Thực tế đối với trường hợp này xảy ra nhiều đối với công tác thu hồi đất. Do đó hộ gia đình, cá nhân chứng minh được đất đang sử dụng thỏa mãn điều kiện cần và đủ như trên thì được bồi thường đối với diện tích thực tế. Ngược lại, nếu đất do lỗi của người sử dụng đất mà ra, đất tranh chấp về diện rích đối với những hộ sử dụng đất liền kề thì được xem xét trước khi Nhà nước tiến hành bồi thường đối với diện tích thực tế. Đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng và không tranh chấp thì được bồi thường diện tích thực tế. Diện tích mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng do khai hoang mà có, đây là thành quả mà hộ gia đình, cá nhân có được nên cần được xem xét. Vì họ cải tạo, bồi đắp quản lý đất. Bên cạnh đó diện tích đất hộ gia đình, cá nhân qua đo đạc thực tế nhiều hơn do nhận quyền từ người khác mà có được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là ở ổn định, sử dụng mục đích chính trên đất, có cải tạo, canh tác và đất đang sử dụng không tranh chấp thì được xem xét. Vấn đề này Nhà nước căn cứ vào tính chất và mức độ để bồi thường đối với trường hợp. Bởi hộ gia đình, cá nhân ngoài việc sử dụng đất ổn định lâu dài thì đất không tranh chấp là căn cứ để Nhà nước xem xét. Đối với đất ở không tranh chấp cần được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận để Nhà nước tiến hành bồi thường. Trên thực tế diện tích thực tế đo đạc được so với diện tích ghi trên giấy tờ vốn dĩ xảy ra phổ biến, tuy nhiên có những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường đối với diện tích đất đo đạc thực tế cũng có trường hợp không được bồi thường. Nguyên nhân do hộ gia đình cá nhân có hành vi lấn, chiếm nên diện tích thực tế nhiều hơn so với diện tích trong giấy tờ về đất. Vì thế, trường hợp này hộ gia đình, cá nhân không được bồi thường về đất. Sự chênh lệch về diện tích vốn diễn ra rất nhiều so đối với công tác thu hồi đất và bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân. Do đó, quy định tại Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐCP đã khắc phục những bấp cập mà thực tiễn thu hồi đất cũng như bồi thường về đất đặt ra. Điều này còn là căn cứ để giảm tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đối về lệch diện tích trong thu hồi và bồi thường về đất của hộ gia đình, cá nhân. GVHD: Châu Hoàng Thân 56 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 2.5.2.Đất không có giấy tờ Căn cứ vào điều kiện để được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất là có giấy tờ về đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều kiện để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai hiện hành nếu hộ gia đình, cá nhân có các loại giấy tờ về đất đang sử dụng theo quy định thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là căn cứ để bồi thường. Tuy nhiên trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có có bất kỳ loại giấy tờ nào theo quy định của Luật Đất đai thì việc bồi thường được tiến hành dựa trên căn cứ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo các trường hợp sau thì được xem xét bồi thường về đất.47 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có bất kì loại giấy tờ nào chứng minh nguồn gốc đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi thì hộ gia đình cá nhân trong trường hợp này được bồi thường về đất.48 Quy định này giải quyết vấn đề không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất mà được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Nhà nước căn cứ vào việc sử dụng đất ổn định và trực tiếp sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn mà tiến hành bồi thường về đất. Nguyên nhân đất mà hộ gia đình, cá nhân có được do khai hoang, tạo lập, cải tạo đất để sản xuất. Đặc biệt đối với vùng kinh tế khó khăn, điều kiện giao thông đi lại không thuận tiện và việc cải tạo đất để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là việc khó khăn. Vì thế, công sức bỏ ra để cải tạo đất rất lớn và khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất thì việc bồi thường về đất cần được xem xét mặc dù đối tượng này không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh nguồn gốc đất đang sử dụng là phù hợp với pháp luật. Do đó, đối với trường hợp này nếu đất không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận thì tiến hành bồi thường về đất. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có bất kì loại giấy tờ nào chứng minh mà việc sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch 47 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 48 Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 57 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được bồi thường về đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. 49 Việc sử dụng đất ổn định đối với trường hợp trên căn cứ vào thời điểm sử dụng đất đến trước ngày 01/7/2004, thời điểm luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực làm căn cứ để xác định việc sử dụng ổn định của hộ gia đình, cá nhân. Nguyên nhân do việc sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước giao theo chính sách khuyến nông khuyến ngư trong giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 quy định, mà việc cải tạo đất, khai hoang mở rộng diện tích sử dụng đất mà không có tranh chấp, không vi phạm về pháp luật đất đai được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không tranh chấp phù hợp với quy hoạch thì đây là căn cứ để tiến hành bồi thường về đất. Như vậy, việc giải quyết các trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đang sử dụng nếu việc sử dụng đó ổn định mà không có tranh chấp được Ủy ban nhân dân nơi có đất xác nhận thì khi Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình cá nhân vẫn được bồi thường về đất. Điều đó, chứng minh một vấn đề mà hộ gia đình cá nhân rất quan tâm khi đất đang sử dụng bị thu hồi mà không có một giấy tờ nào chứng minh được. 49 Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân 58 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đang trở thành một vấn đề nóng bỏng vì nó ảnh hưởng đến đời sống của người hộ gia đình, cá nhân khi có đất bị thu hồi. Vì vậy, vấn đề đặt ra là làm sao để đảm bảo nhu cầu phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa mà vẫn đảm bảo nhu cầu sinh sống và sản xuất của hộ gia đình, cá nhân trong thời đại phát triển như hiện nay. Bởi hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất là người bị mất mác nhiều nhất, cuộc sống của họ đang ổn định nay vì mục đích chung của đất nước họ phải rời xa nơi “chôn nhau cắt rốn” nhưng quan trọng hơn hết khi Nhà nước thu hồi đời sống của họ sẽ như thế nào? Mặc dù thu hồi đất thì Nhà nước đã thực hiện chính sách bồi thường về đất để họ đảm bảo ổn định đời sống. Tuy nhiên, vấn đề mà người có đất đang quan tâm và người viết đắn đo là việc bồi thường như thế có thỏa đáng, tương xứng hay chưa. Mặc nhiên, Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhằm đáp ứng những thiệt thòi mà người có đất bị thu hồi đất. Tuy nhiên thực tế diễn ra vốn ở trạng thái động còn luật thì ở trạng thái tĩnh nên còn diễn ra một số bấp cập trong thực tiễn. 3.1. Thực trạng về pháp luật bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 3.1.1. Về thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Các vấn đề phát sinh của hộ gia đình, cá nhân khi thu hồi đất là vấn đề các địa phương quan tâm trên phạm vi cả nước. Đặc biệt trong giai đọan nền kinh tế phát triển như hiện nay thì việc thu hồi đất của chủ thể này ngày một nhiều. Do đó, việc thu hồi dẫn đến một số thực trạng như diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp ngày càng diễn ra phổ biến trên cả nước, tình trạng người dân không giao đất vì giá bồi thường không thỏa đáng dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện tràn tran, việc bồi thường đất mới đặc biệt là đất nông nghiệp gây khó khăn cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp…Nhưng thực tế đã và đang diễn ra tràn ngập trên địa bàn cả nước. Diện tích đất nông nghiệp đang từng ngày từng giờ bị đe dọa. Từ ngàn đời nay, mối quan hệ giữa con người và đất nông nghiệp là mối quan hệ đa chiều, vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội. Có thể nói đất nông nghiệp giữ vai trò quan trọng và nó là sự liên kết cuộc sống của con người qua bao thế hệ. Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một vấn đề nhạy cảm, phức tạp đòi hỏi phải có sự can thiệp giải quyết của Nhà nước và các cấp lãnh đạo. Khi chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp thì vấn đề phát GVHD: Châu Hoàng Thân 59 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân sinh như chuyển đổi bao nhiêu là đủ, có gây ra hiện tượng thiếu lương thực và vấn đề giải quyết việc làm cho nông dân khi bị Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó, tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân vốn chuyên canh sản xuất nông nghiệp để sinh sống nhưng khi thu hồi thì việc tạo điều kiện ổn định đời sống như thế nào trong khi hiện nay mức giá đang leo thang từng ngày. Không những thế, trong thời gian qua công tác thu hồi đất nhất là đất nông nghiệp dẫn đến một số vấn đề về thực tế thu hồi đất như sau: Thứ nhất, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi hầu hết là những vùng tốt, có điều kiện thuận lợi để canh tác, trong khi các diện tích đất đền bù là đất xấu, cách xa khu dân cư, gây khó khăn trong việc canh tác. Thứ hai là hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch các đô thị tràn lan, phổ biến. Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp cũng như thẩm định phương án sử dụng đất và xây dựng phương án bồi thường chưa thật sự khoa học, thiếu sự tham gia đầy đủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hoặc đại diện cho quyền lợi người dân. Nhà nước quản lý đất đai và cán bộ là đại diện của Nhà nước để thực thi pháp luật đất đai. Trong điều kiện hiện nay, khi mà việc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ngày càng nhiều thì việc cần và đủ là trình độ chuyên môn vững vàng và cách giải quyết thắc mắc cho người dân bị thu hồi đất biết rõ. Tuy nhiên vấn đề mà người viết quan tâm khi trình độ chuyên môn không đủ đủ thì chuyện can thiệp để giải quyết các vấn đề trong thu hồi đất của cán bộ sẽ không rốt ráo dẫn đến tình trạng người dân không hiểu, hoặc hiểu không rõ, hiểu chưa tới dẫn đến tình trạng người dân không hợp tác với Nhà nước để trả đất làm chậm tiến độ quy hoạch. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành vào ngày 01 tháng 7 năm 2014 và việc điều chỉnh giá đất, phương pháp định giá thay đổi nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất để hộ gia đình cá nhân có đất bị thu hồi an tâm sản xuất. Tuy nhiên, vấn đề định giá vẫn là vấn đề nhạy cảm nhất. Việc định giá như thế nào là phù hợp và đền bù ra sao mới gọi là hợp lý thì đây là vấn đền nan giải. Hiển nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã ban hành về các vùng được bồi thường với mức giá cao hơn và chi tiết tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP về việc ban hành giá đất. Tuy nhiên, việc hộ gia đình, cá nhân khi thu hồi đất sẽ có những động thái so bì, giá hộ này cao hơn giá của thửa đất mình đang sử dụng. Do thế, việc bồi thường bằng tiền cần được quán triệt sâu rộng về hình thức bồi thường tránh tình trạng người dân không chịu giao đất. 3.1.2. Thực trạng áp dụng thu hồi đất tại địa bàn thành phố Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp Thu hồi đất là một cụm từ quan trọng vì nó dẫn đến hậu quả pháp lý đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Đối với địa bàn tỉnh Đồng Tháp thì khu vực Thành phố GVHD: Châu Hoàng Thân 60 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Sa Đéc là vùng đất phát triển mạnh về nông nghiệp và vùng có điều kiện kinh tế xã hội phát triển mạnh nhất của tỉnh Đồng Tháp. Thành phố Sa Đéc có diện tích là 5.985,89 héc ta, với dân số trên 152.646 người thuộc các dân tộc Việt, Hoa, Khmer,…bao gồm 09 đơn vị hành chính trực thuộc gồm 06 phường và 03 xã: Phường 1; Phường 2; Phường 3; Phường 4; Phường An Hòa; Phường Tân Quy Đông; Xã Tân Quy Tây; Xã Tân Khánh Đông; Xã Tân Phú Đông. Thành phố Sa Đéc giáp ranh sông Tiền nên hằng năm lượng phù sa màu mỡ là tiềm năng phát triển nông nghiệp trồng cây hằng năm, cây ngắn ngày và nuôi trồng thủy sản50… Về vị trí địa lý, thành phố Sa Đéc giáp với Vĩnh Long, An Giang tạo điều kiện giao thương thuận lợi cho việc phát triển kinh tế. Năm 2013 Sa Đéc chính thức được Thủ tướng Chính phủ công nhận là thành phố trực thuộc tỉnh Đồng Tháp. Điều này cho thấy tiềm năng phát triển ngày càng lớn mạnh của thành phố trẻ này. Do đó, đi đôi với sự phát triển thì việc thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân diễn ra rộng khắp các xã, phường thị trấn tại thành phố Sa Đéc. Từ đầu năm 2012 đến năm 2013, Ủy ban nhân thanh phố Sa Đéc đã thu hồi đất của 3.236 hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất trên tổng số diện tích 62 héc ta để xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất để phát triển kinh tế, thu hồi nhiều héc ta đất để mở rộng đường, xây dựng các siêu thị, khu thương mại51… Bên cạnh đó, việc chuyển đất mục đích sử dụng đất nông nghiệp so với năm 2008, 2009 tăng tỉ lệ 5,9% số diện tích đất nông nghiệp bị chuyển mục đích sử dụng. Điều này cho thấy việc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Sa Đéc đang là vấn đề nóng nhất hiện nay. Tuy nhiên, thực trạng chung mà các cơ quan có thẩm quyền tại thành phố Sa Đéc đang phải đương đầu là vấn đề bồi thường về đất khi thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân. Tháng 2 năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố Sa Đéc thu hồi trên 368 hộ dân có đất nông nghiệp để mở rộng công viên Sa Đéc tiến đến xây dựng thành phố hoa Sa Đéc thì trong đó có đến hơn 200 hộ dân không chịu di dời mặc dù Nhà nước đã bồi thường đất mới tương đương với diện tích đất thu hồi. Lý giải cho vấn đề này là do đất mới mà Nhà nước bồi thường là đất xấu, khó canh tác, việc sản xuất và cải tạo khó khăn cho việc đi lại. Bên cạnh đó, công tác thu hồi đến khi bồi thường đất còn dài, mà thiệt hại hữu hình là người dân không dám tiếp tục canh tác đối với đất bị thu hồi nên dẫn đến tình trạng hộ gia đình cá nhân không hợp tác di dời trả đất cho Nhà nước. 50 http://vi.wikipedia.org/wiki/Sa_%C4%90%C3%A9c Báo cáo tổng kết năm 2013 về việc thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân, số 150 ngày 25 tháng 12 năm 2013 của phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Sa đéc, tỉnh Đồng Tháp. 51 GVHD: Châu Hoàng Thân 61 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp xác định giá đất bằng nhiều phương pháp khác nhau nhưng đến khi Nhà nước tiến hành thu hồi thì việc xác định giá đất chưa thống nhất, còn máy móc hóa trong việc áp dụng các phương pháp định giá đói với các thửa đất có giá trị tiềm năng khác nhưng lại áp dụng phương pháp giống nhau, làm cho công tác thu hồi đất còn khó khăn, cản trợ quy hoạch. Không những vậy, đối với việc thu hồi đất phi nông nghiệp nói chung đến việc bồi thường đất tương đương với diện tích đất thu hồi thì quỹ đất tại địa phương còn hạn chế. Chính sách ưu tiên cho hộ gia đình, cá nhân không có đất làm cho các hộ đang sản xuất, kinh doanh phải mất đất đến khi Nhà nước bồi thường bằng đất thì không có đất để sản xuất kinh doanh. Trong khi việc mua lại đất với giá mắc hơn rất nhiều so với giá mà Nhà nước bồi thường. Bên cạnh đó, việc thu hồi đất mà địa phương không có quỹ đất để bồi thường nên thực hiện bồi thường bằng tiền và hộ trợ tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Mặc nhiên, hoạt động trên thực hiện đúng với tinh thần của Luật Đất đai năm 2013, tuy nhiên đằng sau đó, lại là một vấn đề khác. Đơn cử, tại xã Tân Khánh Đông, thành phố Sa Đéc là xã trọng điểm phát triển về làng nghề truyền thống làm bột. Đến năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố Sa Đéc có quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của 150 hộ gia đình và bồi thường hỗ trợ tái định cư để mở rộng đường Nguyễn Văn Phát thông với quốc lộ 1A. Tuy nhiên, trên 100 hộ dân không chịu di dời mặc dù Ủy ban nhân dân thành phố Sa Đéc đã thực hiện xong việc bồi thường. Vấn đề đặt ra là việc tạo việc làm cho các hộ gia đình ở khu vực này còn thấp. Bởi lẽ, hầu hết các hộ gia đình ở khu vực này đều làm nghê trồng thống cha truyền con nối nên khi thu hồi và đi vào tái định cư thì việc làm thay đổi dẫn đến hộ gia đình cá nhân ở nơi đây không di dời chỗ ở để trả đất cho Nhà nước. 3.1.3. Về bồi thường đất của hộ gia đình, cá nhân Bồi thường về đất đang là vấn đề nóng bỏng khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân và thực hiện việc bồi thường về đất hai phương án: bồi thường bằng đất mới hoặc bồi thường bằng tiền. Tuy nhiên, thực tế tính đến thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2014, trên địa bàn Thành phố Sa Đéc thì việc bồi thường về đất chưa được triển khai, chưa có trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi. Do đó, để đánh giá về thực trạng bồi thường về đất thì chưa đầy đủ. Tuy nhiên, hiện nay trên địa bàn cả nước, việc áp dụng bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi và thi hành Luật Đất đai năm 2013 được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội triển khai theo quyết định số 23/2014/QĐ-UBND đã đánh giá việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013.52 Cụ 52 Quyết định 23/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội do Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội GVHD: Châu Hoàng Thân 62 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thể đối với nội dung bồi thường về đất, Quyết định 23/2014/QĐ-UBND áp dụng quy định Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc bồi thường và xác định giá đất để tiến hành bồi thường. Tuy nhiên việc áp dụng để tiến hành bồi thường về đất còn căn cứ vào quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tùy theo khu vực có điều kiện kinh tế xã hội khác nhau. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện kinh tế, xã hội của từng vùng mà áp dụng hình thức bồi thường phù hợp. Việc bồi thường về đất phi nông nghiệp là đất ở phụ thuộc vào quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất ở, nhà ở mà không còn đất ở, nhà ở nào khác. Tuy nhiên, tại quyết định 23/2014/QĐ-UBND quy định hai trường hợp. Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân ở khu vực các quận thì được bồi thường về nhà ở, còn ở các huyện thì được bồi thường bằng đất. Căn cứ này xuất phát từ điều kiện kinh tế và quỹ đất tại địa phương nên nội dung bồi thường cũng phù hợp theo những tiêu chí trên. Điều này cho thấy, việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình kinh tế, xã hội của địa phương mà việc áp dụng hình thức bồi thường khác nhau. Do đó, nôi dung mà Luật Đất đai năm 2013 quy định và việc áp dụng luật còn tùy thuộc điều kiện kinh tế, xã hội của từng vùng. - Xác định về giá còn chưa thống nhất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi tiến hành bồi thường về đất đối với trường hợp bồi thường bằng tiền thì căn cứ vào diện tích đất và giá đất để tiến hành bồi thường. Tuy nhiên, hiện nay việc xác định về giá còn chưa thống nhất. Nguyên nhân xuất phát là chưa có một cơ quan riêng biệt trong việc điều tra, thẩm định giá đất trên thị trường. Trong trường hợp cần thiết thì mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng định giá thông qua việc xây dựng tờ trình về phương án giá đất và dự thảo về phương án giá đất để Ủy ban nhân dân cáp tỉnh xem xét và quyết định giá đất. Điều này trên thực tế còn chưa khách quan. Bởi có nhiều phương pháp định giá đất nên việc xác định giá đất sẽ có nhiều kết quả khác nhau. Tại quyết định số 23/QĐ-UBND thì việc xác định giá định chỉ căn cứ vào điểm đ, khoản 4, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và điểm b, khoản 2, Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP trong việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ căn cứ vào dự thảo phương án giá đất xem xét và quyết định. Do đó, việc định giá để bồi thường còn chưa chính xác. GVHD: Châu Hoàng Thân 63 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 3.1.4. Thực trạng về bồi thường đất của hộ gia đình, cá nhân trên một số địa bàn: Thành phố Hà Nội, Quảng Ninh, Thành phố Đà Nẵng, Long An, Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc Việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đang là vấn đề mà dư luận đặc biệt là các chủ thể bị thu hồi quan tâm nhất. Gần đây, trên các trang Thông tin đại chúng có nhiều bài viết phản ánh việc thu hồi đất và thái độ của chủ thể bị thu hồi đối với quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước. Có nhiều ý kiến cho rằng việc thu hồi đất của Nhà nước làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sản xuất và sinh hoạt của họ. Theo số liệu về thu hồi đất các các tỉnh trong cả nước như: Thành phố Hà Nội, Quảng Ninh, Thành phố Đà Nẵng, Long An, Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc vào năm 2013 thì việc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân như sau53: Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất (bảng 1) Địa bàn điều tra STT Năm 2013 1 Thành phố Hà Nội 305 2 Quảng Ninh 195 3 Thành phố Đà Nẵng 296 4 Long An 202 5 Bình Dương 105 6 Thành phố Hồ Chí Minh 147 7 Vĩnh Phúc 195 Tổng cộng 1445 Xét thấy việc Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đang là vấn đề quan trọng. Về cơ bản các hộ gia đình, cá nhân đánh giá việc thu hồi thực hiện đúng trình tự quy định, hợp lý và đảm bảo tính minh bạch. Một số nhận định về sự không minh bạch, không nhất quán quán trong việc thu hồi đất xuất phát từ một số nguyên nhân khác nhau như: một số hộ dân không chịu di dời, so sánh dự án này với dự án khác của Nhà nước nhưng không gắn kết với chính sách quy định ở mỗi giai đoạn khác nhau….Năm 2013 việc thu hồi đất và thái độ của hộ gia đình, cá nhân trong thu hồi đất được đánh giá như sau: (bảng 2) 53 Đào Trung Chính, Đánh giá thực tiễn triển khai công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo qui định pháp luật, Tạp chí Khao học và Phát triển 2013, số 3. GVHD: Châu Hoàng Thân 64 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân PHÙ HỢP S Địa bàn Tổng Tổng T điều tra số hộ, số Đúng Hợp Minh trình lý bạch Tổng Không số tự cá T KHÔNG PHÙ HỢP đúng Rƣờ Không m rà minh bạch trình tự nhân 1 Tp.Hà Nội 305 174 82 46 46 131 5 101 25 2 Quảng Ninh 195 145 52 42 51 50 17 25 8 3 TP.Đà Nẵng 296 205 73 61 71 91 34 53 4 4 Long An 202 146 53 42 51 56 12 38 6 5 Bình Dương 105 77 29 20 28 28 12 16 0 6 TP.HCM 147 114 45 33 36 33 5 24 4 7 Vĩnh Phúc 195 78 45 15 18 117 53 35 29 1445 939 379 259 301 506 138 292 76 Tổng cộng Theo kết quả khảo sát mà nhóm nghiên cứu bao gồm Đào Trung Chính, Đặng Hùng Võ, Nguyễn Thanh Trà khảo sát cho thấy việc thu hồi đất còn xảy ra nhiều vấn đề bất cập trên thực tiễn mà nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do công tác khảo sát, thu hồi còn chưa thống nhất về trình tự, thủ tục, mỗi địa phương có cách thu hồi đất riêng dẫn đến tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân có thái độ không đồng tình. Căn cứ vào bảng 2, việc áp dụng việc thu hồi đất không đúng tình tự, thủ tục rườm rà chiếm tỷ trọng cao cho thấy việc công chức địa chính xã và việc áp dụng luật còn nhiều hạn chế nhất định. Nguyên nhân xuất phát là do trình độ chuyên môn, nghiệp vụ còn hạn chế, lãnh chỉ đạo từ cấp trên còn nhiều vấn đề chưa đồng bộ làm ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất tại địa phương. Một trong nhiều khó khăn mà các hộ gia đình, cá nhân có đất phi nông nghiệp đang hoạt động kinh doanh là mặt bằng sản xuất, đặc biệt trong vấn đề tiếp cận đất đai với nhiều quy định còn chồng chéo. Điều này tác động đến nhận thức của hộ gia đình, cá nhân khi tiếp cận về vấn đề thu hồi đất. Đơn cử một vấn đề về quy định của pháp luật trong việc áp dụng luật khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân. Trước khi Nhà nước có quyết định thu hồi thì hình thức họp những hộ gia đình, cá nhân để bàn bạc, thảo luận gọi chung là đàm phán để tiến hành công tác thu hồi và bồi thường. Căn cứ trên các địa bàn như trên thì có tới 95,8% số hộ tham gia vào quá trình đàm phán đền bù, 4,2% số hộ không tham gia đàm phán do không có mặt tại địa phương. 48% số hộ trả lời thời gian đàm phán đền bù thông thường là từ 12 tháng. 52% số hộ cho biết thời gian đàm phán kéo dài từ 3-4 tháng. 77% số hộ cho rằng GVHD: Châu Hoàng Thân 65 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thời gian như vậy là phù hợp, 11% số số hộ đánh giá thời gian là quá dài; 79,2 số hộ hài lòng với kết quả đàm phán; 11,8% số hộ không hài lòng với kết quả đàm phán ngay trong lần 1 và nguyên nhân các hộ không đòng ý là do giá đền bù không phù hợp. Do đó, xét về mặt bản chất việc họp để đàm phán phương án thu hồi và đền bù là điều cần thiết nhưng để đảm bảo tính công khai, minh bạch và thỏa mãn những vấn đề là một điều không dễ. Do đó, khi tiến hành bồi thường về đất đang là một vấn đề nan giải. Việc triển khai các dự án chủ yếu thu hồi là đất nông nghiệp, hộ gia đình, cá nhân là đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp chiếm 69%. Việc thu hồi không những ảnh hưởng đến địa bàn sinh sống mà còn ảnh hưởng đến phương kế sinh nhai của các hộ gia đình, cá nhân đặc biệt là các hộ sản xuất nông nghiệp. Mỗi địa phương đều có cách làm, vận dụng khác nhau, vì thế mức độ hài lòng của người dân đối với chính sách bồi thường về đất thể hiện qua mức độ ổn định đời sống, mức độ đảm bảo đời sống của nguồn thu nhập sau khi thu hồi. Do đó, việc bồi thường về đất về thực tiễn như sau: Xác định giá đất bồi thường còn nhiều vấn đề. Năm 2013, chính sách giá đất hiện hành xuất hiện nhiều mâu thuẫn do vừa quy định khung giá sát với giá thị trường đã dẫn đến phức tạp hóa trong quá trình áp dụng, khi bồi thường hộ gia đình và dân luôn khiếu nại Nhà nước định giá bồi thường thấp, gây nhiều khó khăn, trở ngại cho doanh nghiệp đi tìm kiếm mặt bằng. Theo số liệu điều tra thực tế có 628/1445 hộ có kiến nghị nâng giá bồi thường vì mức bồi thường hiện nay không đảm bảo đời sống. Bên cạnh đó, việc nhiều hộ cá nhân sử dụng đất mà Nhà nước bồi thường đang gặp vấn đề nan giải. Nhà nước thu hồi đất chủ yếu là đất nông nghiệp nhưng khi tiến hành việc bồi thường về đất thì đất xấu, khó canh tác, xa địa bàn dân cư, giao thông không thuận lợi nên hộ gia đình, cá nhân phải bỏ ra nhiều chi phí để cải tạo mất nhiều thời gian ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống và sản xuất. Vấn đề trong bồi thường về đất là hệ quả của việc khi Nhà nước đã bồi thường bằng tiền đã xong nhưng đằng sau nó còn nhiều vấn đề khác. Qua điều tra các hộ gia đình, cá nhân sau khi đã nhận được tiền bồi thường của Nhà nước các hộ sử dụng tiền để xây nhà, mua sắm thiết bị vật chất cơ bản…được thể hiện cụ thể dưới bảng sau đây: GVHD: Châu Hoàng Thân 66 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Hình thức sử dụng tiền của các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi (bảng 3): Xây dựng nhà 1 TP.Hà Nội 305 124 38 21 47 17 58 2 Vĩnh Phúc 195 66 45 14 29 10 31 3 Quảng Ninh 195 40 27 6 25 50 47 4 TP.Đà Nẵng 296 169 21 15 19 9 63 5 Long An 202 82 15 1 7 1 96 6 Bình Dương 105 37 5 6 9 12 36 7 TP.Hồ Chí Minh 147 92 1 2 14 7 31 1445 610 152 65 150 106 362 mới Tổng cộng Cho con cái đi học Đầu tƣ sản xuất/m Địa bàn điều tra Tổng số hộ Mua sắm tài sản Chia Gửi cho con tiền tiết cái kiệm S T T ua đất Qua điều tra các hộ gia đình, các cá nhân về việc sử dụng tiền bồi thường thì có tới 65% tổng số hộ sử dụng tiền để xây nhà, mua sắm các trang thiết bị cơ bản và chia cho con cái, chỉ có khoảng 25% số hộ sử dụng tiền để kinh doanh chuyển đổi nghề và 10% gửi tiền vào các ngân hàng. Đã xuất hiện nhiều trường hợp sử dụng tiền không có kế hoạch nên chỉ sau một thời gian ngắn các hộ gia đình này lâm vào tình trạng thất nghiệp, đói nghèo. Do đó, hệ quả của việc bồi thường bằng tiền cho hộ gia đình, các cá nhân có đất bị thu hồi mà nhận hình thức bồi thường bằng tiền sẽ có nhiều vấn đề cần giải quyết sau đó. Sáu tháng đầu năm 2014, tại Thành phố Hà Nội thu hồi đất trên 150 trường hợp mà trong đó hộ gia đình, cá nhân chiếm ¾ số lượng đất bị thu hồi. Tuy nhiên, giai đoạn 06 tháng đầu năm vẫn còn áp dụng Luật Đất đai năm 2003 để thực thi chính sách bồi thường nên việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013 để đưa ra thực tiễn thì chưa có. Tại quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc áp dụng chính sách bồi thường về đất thực thi Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội căn cứ vào nguyên tắc bồi thường về đất và điều kiện để bồi thường mà tiến hành bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Nội dung của Quyết định 23/2014/QĐ-UBND nêu rõ từng nội dung, từng điều luật cụ thể để công tác triển khai và áp dụng Luật Đất đai năm 2013 được thi hành thống nhất. Bên cạnh các mục, tiểu mục quy định về nội dung, hình thức bồi thường thì vấn đề bồi thường về giá vẫn còn mang con số quy định chưa cụ thể. Tại Điều 6 chương II của Quyết định 23/2014/QĐ-UBND nêu rõ: “Thực hiện điểm đ, khoản 4 Điều 114 Luật Đất GVHD: Châu Hoàng Thân 67 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đai và điểm b, khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Sau khi thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án, UBND cấp huyện (nơi có đất thu hồi) có trách nhiệm tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường. Trường hợp giá đất điều tra, khảo sát có thay đổi so với giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành thì đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng Sở Tài chính và các đơn vị liên quan xem xét, trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định; Trường hợp giá đất điều tra, khảo sát phù hợp với bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành thì áp dụng theo bảng giá đất”. Về nội dung, quyết định nêu rõ việc áp dụng chính xác điều luật và việc thành lập Hội đồng định giá để xác định giá đất cụ thể để bồi thường. Tuy nhiên, việc Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội căn cứ vào khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường thì việc xác định giá còn chưa chính xác bởi chưa có một cơ chế, nguyên tắc nhất định để xác định giá thị trường trong thời điểm nào là phổ biến. Vì thế, có thể cho đây là vấn đề mà Luật Đất đai năm 2013 chưa cụ thể trong quy định nên việc áp dụng ngoài thực tiễn còn nhiều vấn đề cần giải quyết, chưa thống nhất. Dù chỉ mới ra đời nhưng việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013 được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội áp dụng nhằm đẩy mạnh việc khắc phục những điều mà Luật Đất đai năm 2003 còn thiếu xót. Tuy nhiên, việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn bồi thường về đất còn đang đợi thực tiễn áp dụng như thế nào. Do đó, công tác bồi thường về đất vẫn được dư luật và giới chuyên môn quan tâm. 3.2. Bấp cập về bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Luật Đất đai năm 2013 đánh dấu tầm nhìn chiến lược trong việc áp dụng Luật trong đời sống của chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh những vấn đề mà Luật Đất đai năm 2013 đã nêu và thực tiễn áp dụng với những thay đổi theo hướng tích cực thì vẫn còn tồn tại những vấn đề bất cập nhất định, cụ thể: Tại Điều 79 Luật Đất đai hiện hành quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở nào khác trên địa bàn thị trấn có đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Trường hợp còn nhà ở, đất ở trong địa bàn thị trấn có đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng tiền”. Và tại Điều 74 cũng quy định :”Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Nếu căn cứ theo các điều 74, 79 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp là đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì đất phải bồi thường là đất ở. Tuy nhiên GVHD: Châu Hoàng Thân 68 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân hiện nay, quỹ đất ở tại các địa phương dường như không có, đất đa phần là đất nông nghiệp nên khi thu hồi đất ở thì vấn đề đặt ra lấy đất ở ở nguồn nào để bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân để việc bồi thường đúng theo quy định tại Điều 74. Đây là vấn đề nan giải cần có những biện pháp cụ thể để việc bồi thường được tiến hành nhanh chóng. Cũng tại Điều 74 vấn đề đặt ra để giải quyết trường hợp trên là “nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Như vậy sẽ bồi thường bằng tiền. Căn cứ điểm b Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2014 và Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh “Căn cứ vào giá phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế xã hội ở địa phương và bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể”. Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về việc xác định phương pháp định giá đất với nhiều phương pháp cụ thể nhằm xác định giá trị của thửa đất để tiến hành bồi thường bằng tiền. Tuy nhiên, bên cạnh những quy định, hướng dẫn về định giá thì vấn đề mà người sử dụng đất đặt ra là thời điểm để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất “phổ biến trên thị trường” là khi nào thì chưa cụ thể. Bởi trên cở sở pháp lý tại điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP cụ thể nội dung áp dụng giá phổ biến trên thị trường trên cơ sở khảo sát thông qua các phương pháp quy định tại điều 4 Nghị định này. Vậy vấn đề cần giải quyết là xác định giá thị trường phổ biến tại thời điểm nào để xác định giá để bồi thường. Thiểm điểm quy hoạch, kiểm đếm, thông báo hay thời điểm có quyết định thu hồi để căn cứ xác định giá phổ biến trên thị trường. Bởi tính chất leo giá, trượt giá đất vốn diễn ra hằng ngày hằng giờ với độ thay đổi chóng mặt nên điều này cần có quy định cụ thể, chặt chẽ hơn nhằm áp dụng cho phù hợp, đảm bảo cho công tác bồi thường bằng tiền được khách quan, và hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi an tâm ổn định đời sống. Vấn đề bất cập thứ ba mà Luật Đất đai năm 2013 còn một số hạn chế nhất định đó là việc xác định mục đích sử dụng đất. Tại điều 11 Luật Đất đai năm 2013 quy định về căn cứ để xác định mục đích sử dụng đất khá cụ thể thông qua các loại giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai. 54Tuy nhiên 54 Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây: 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này; 3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này; GVHD: Châu Hoàng Thân 69 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trên thực tế đang phát sinh vấn đề quản lý mục đích sử dụng đất tại một số địa phương còn chưa thống nhất, không rõ ràng. Nhiều hộ gia đình có giấy tờ chứng minh về không không trùng khớp với mục đích sử dụng đất so với thực tế. Nguyên nhân xuất phát từ nhiều phía khác nhau. Việc đăng ký quyền sử dụng đất mà đội ngũ công chức địa chính xã còn đơn giản về thủ tục trong việc cấp, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng không trùng khớp nội dung, mục đất sử dụng đất giữa giấy chứng nhận về đất và thực tế. Đây cũng là vấn đề mà nhiều người sử dụng đất quan tâm nhất. Đội ngũ công chức địa chính về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ còn chưa cao, các xử lý vấn đề còn xuề xòa dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng khi thu hồi đất này nhưng trên thực tế đất đang sử dụng là mục đích khác. Bên cạnh đó, việc quản lý đất đai trên thực tế còn nhiều vấn đề phát sinh mà những người có nhiệm vụ xác định, phân loại lại chưa cụ thể hóa nội dung, hình thức chủ yếu áp dụng bằng kinh nghiệm mà chưa chịu cập nhật luật ban hành dẫn đến việc áp dụng chưa thống nhất. Một khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất thì phát sinh nhiều vấn đề như: đất thu hồi không đúng ghi trên giấy tờ, diện tích thực tế và diện tích thể hiện trên giấy có khoảng cách chênh lệch lớn…Đây là vấn đề cần có một giải pháp nhất định nhằm nâng cao công tác thu hồi chính xác và điều này sẽ giúp cho việc bồi thường về đất khách quan, thống nhất hơn. Bên cạnh đó, một vấn đề mà Luật chưa quy định cụ thể về nội dung đẫn đến việc áp dụng không thống nhất về quy định hạn chế khả năng sử dụng đất trong nội dung bồi thường. Tại Điều 94 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không chịu thu hồi đất nằm trong phạm vi an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ”. Về bản chất pháp lý đây là một quy định bồi thường đối với các trường hợp đặc biệt cụ thể về hạn chế khả năng sử dụng đất. Tại Điều 10 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định đói với trường hợp người sử dụng đất trong đó có hộ gia đình, cá nhân mà hạn chế khả năng sử dụng đất thì được bồi thường thông qua các trường hợp cụ thể mà nội dung Nghị định đã quy định.55Tuy nhiên vấn đề đặt ra để áp dụng quy định mới của Luật Đất 4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ. 55 Điều 10. Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ quy định tại Điều 94 của Luật Đất đai được thực hiện như sau: 1. Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất: GVHD: Châu Hoàng Thân 70 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đai năm 2013 này là một vấn đề nan giải vì không xác định trường hợp như thế nào là hạn chế khả năng sử dụng đất. Điều 10 của Nghị định quy định nếu công trình công cộng . quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nếu không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất, hay hà nhlang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng trên không trên 70% diện tích thì được bồi thường. Vấn đề quan tâm ở đây là trên thực tế còn rất nhiều trường hợp hộ gia đình bị hạn chế khả năng sử dụng đất mà việc áp dụng bồi thường đối với trường hợp này là một vấn đề cần giải quyết. Theo bà Đào Thị Hương Lan, giám đốc sở Tài Chính trả lời trên báo thanh niên ngày 23/3/2013 đề nghị bổ sung quy định cụ thể hơn về những trường hợp “bị hạn chế khả năng sử dụng đất” để có cơ sở thực hiện. Theo bà Lan, tại điều 89 của dự thảo quy định (nay là Điều 94, Luật Đất đai năm 2013): “Người đang sử dụng đất hợp pháp mà đất đó bị hạn chế khả năng sử dụng đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất do các công trình công cộng mà nhà nước đầu tư xây dựng gây ra thì được bồi thường thiệt hại...”, a) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc từ đất ở sang đất nông nghiệp thì mức bồi thường thiệt hại được xác định như sau: Tbt = (G1 - G2) x S Trong đó: Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại; G1: Giá đất ở tính bình quân mỗi m2; G2: Giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc giá đất nông nghiệp tính bình quân cho mỗi m2; S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất; b) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất nông nghiệp thì mức bồi thường thiệt hại được xác định như sau: Tbt = (G3 - G4) x S Trong đó: Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại; G3: Giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở tính bình quân mỗi m2; G4: Giá đất nông nghiệp tính bình quân cho mỗi m2; S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất. 2. Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất thì việc xác định mức bồi thường thiệt hại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể. 3. Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại theo quy định. 4. Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng thì phần diện tích đất còn lại cũng được bồi thường theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này. 5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển, và được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất GVHD: Châu Hoàng Thân 71 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thế nhưng hiện nay chỉ mới quy định bồi thường đối với công trình về điện. Vấn đề này đang cần để xem xét.56 Không những thế, riêng đối với các trường hợp nhà, đất của các hộ dân bị nằm trong khu vực quy hoạch, lộ giới mở rộng đường hoặc xây dựng cầu đường, trong thời gian nhà nước chưa thực hiện quy hoạch (quy hoạch "treo") thì người dân không được phép chuyển nhượng hay xây dựng, cho dù nhà đó đã bị xuống cấp cũng không được phép sửa chữa, đã ảnh hưởng lớn đến điều kiện, môi trường sống của người dân. “Vậy những trường hợp này có thuộc diện bị hạn chế khả năng sử dụng đất không? Nếu thuộc sẽ được bồi thường thiệt hại như thế nào thì phải quy định cụ thể”. Do đó, cần có quy định cụ thể đối với nội dung này nhằm đảm bảo việc áp dụng Luật chính xác, hiệu quả và khách quan nhất. 3.3. Nguyên nhân, giải pháp và kiến nghị bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 3.3.1.Nguyên nhân về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện để quản lý đất đai và trao quyền đất cho hộ gia đình cá nhân và các chủ thể khác sử dụng. Cho nên, mặc nhiên việc thu hồi đất là một vấn đề pháp lý được Hiến pháp và pháp luật Đất đai công nhận tuy nhiên việc thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân phải thật sự cần thiết thì Nhà nước mới tiến hành thu hồi theo như quy định của Hiến pháp năm 2013. Bởi việc thu hồi đất ảnh hưởng lớn đến sản xuất, đời sống của hộ gia đình, cá nhân. Và khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường về đất là việc hiển nhiên để góp phần bồi thường những thiệt hại mà hộ gia đình, cá nhân gánh chịu đối với việc thu hồi. Tuy nhiên trên thực tế xuất phát nhiều vấn đề khác nhau mà công tác thu hồi, bồi thường còn gặp nhiều khó khăn ảnh hưởng đến công tác quy hoạch. Luật Đất đai năm 2013 trên việc quy định các nội dung mà Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định mà nó còn khắc phục những thiếu xót về thu hồi hồi và bồi thường trên thực tiễn. Tuy nhiên, do chú trọng đến công tác khắc phục những hạn chế mà Luật cũ chưa làm được nên một số vấn đề Luật Đất đai năm 2013 quy định chưa chi tiết. Do đó, vấn đề để giải quyết vẫn còn lại chuyện cần xem xét và điều chỉnh thêm. Việc Nhà nước xác định giá căn cứ trên giá phổ biến trên thị trường và điều kiện kinh tế xã hội tại địa phương và bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết định và Chính phủ ban hành khung giá đất 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 56 Đình Phú, Làm rõ các trường hợp bị hạn chế khả năng sử dụng đất, Báo Thanh Niên ngày 23/3/2013, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130323/lam-ro-cac-truong-hop-bi-han-che-kha-nang-su-dung-dat.aspx GVHD: Châu Hoàng Thân 72 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân tháng 01 của năm đầu kỳ là một vấn đề mà Luật đã đổi mới. Tuy nhiên nếu xét về nội dung thì việc xác định giá còn chưa cụ thể so với giá biến động trên thị trường điều này sẽ dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện xảy ra. Do đó, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc khó khăn trong việc bồi thường. Vấn đề thứ hai là áp dụng Luật của đội ngũ cán bộ quản lý, công chức địa chính về đất đai còn nhiều hạn chế nhất định. Luật Đất đai năm 2013 ra đời quy định cụ thể vấn đề về bồi thường tuy nhiên nhiều cán bộ áp dụng Luật không làm đúng theo tinh thần của Luật mà thi hành chưa đúng, chủ yếu chỉ áp dụng theo kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm có được, không giải thích đầy đủ để hộ gia đình cá nhân hiểu và nắm dẫn đến tình trạng thu hồi khó khăn, bồi thường không thỏa đáng theo đúng như nguyện vọng của người dân. Bên cạnh đó, tình trạng công bố việc bồi thường còn nhiều vấn đề nan giải. Quyết định thu hồi đất và tiến hành bồi thường được diễn ra trong khoảng thời gian không ngắn và việc thay đổi hay bổ sung các vấn đề về về giá đất, số tiền bồi thường không cập nhật trên các kênh thông tin đại chúng. Người dân chủ yếu được họp hay đến Ủy ban nhân dân thì nắm vấn đề còn ngược lại số còn lại không nắm. Điều này dẫn đến tình trạng ganh tỵ, khiếu nại xảy ra. Không những vậy, việc họp các hộ gia đình, cá nhân về vấn đề bồi thường nhất là các khu vực nông thôn còn hạn chế chưa thống nhất. Cán bộ chuyên môn chưa vững vàng, hình thức họp về việc bồi thường không nêu rõ những vấn đề cần thiết, tính vụ lợi của các bộ địa chính xã còn nặng nề dẫn đến hộ gia đình chưa hiểu sâu, nắm rõ dẫn đến việc không chịu di dời để trả đất cho Nhà nước. Khiếu nại, khiếu kiện gia tăng gây mất ổn định. 3.3.2. Giải pháp, kiến nghị về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Vấn đề Luật Đất đai năm 2013 mới có hiệu lực từ tháng 7 năm 2014 nên để có những giải pháp nhất định trong bồi thường về đất là việc chưa khách quan, bởi cần có những vấn đề mà thực tiễn đặt ra. Tuy nhiên, để việc bồi thường về đất được minh bạch, rõ ràng đảm bảo tính công bằng thì xin đề xuất những giải pháp, kiến nghị như sau: Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần quán triệt sâu rộng về việc xây dựng quỹ đất phi nông nghiệp nói chung, đặc biệt là đất ở để đảm bảo công tác bồi thường về đất được thực thi đúng pháp luật. Trên nguyên tắc, Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp thì sẽ bồi thường đất theo đúng mục đích đã sử dụng. Tuy nhiên, thực tế quỹ đất ở địa phương chưa phong phú sẽ dẫn đến thực trạng không có đất để bồi thường. Đời sống người dân khó khăn, không ổn định. Bên cạnh đó, việc áp dụng hình thức bồi thường bằng tiền cần quán triệt tinh thần GVHD: Châu Hoàng Thân 73 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân bồi thường bằng tiền đảm bảo điều kiện việc làm cho hộ gia đình, cá nhân không để tình trạng nhận tiền bồi thường nhưng không biết sử dụng tiền với mục đích gì, sử dụng lãng phí đẫn đến nghèo đói, thất nghiệp. Kiến nghị cụ thể đối với trường hợp trên cần xây dựng kế hoạch cụ thể khi thu hồi đất phải gắn với kế hoạch bồi thường quy định chi tiết các vấn đề quỹ đất, điều kiện để hộ gia đình cá nhân ổn định đời sống. Bên cạnh đó, việc thu hồi cần cân nhắc và xem xét trước khi trao đất cho các doanh nghiệp đấu thầu để xây dựng nhằm tránh tình trạng thu hồi đất với quy hoạch trao trong khi đời sống hộ gia đình, cá nhân đang rơi vào tình trạng bấp bênh, không ổn định. Do đó, công tác thu hồi cần được khách quan, cân nhắc. Thứ hai là vấn đề về giá đất. Có thể nhận định đây là vấn đề xuyên suốt mà bất kỳ Luật Đất đai thời kỳ nào thì vẫn cần xem xét. Bởi lẽ, nội dung này vốn nhạy cảm vì nó gắn với quyền và lợi ích của chủ thể có đất bị thu hồi. Do đó, công tác này cần phải được nhìn nhận nhiều hơn nữa. Nếu Luật Đất đai và Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về xác định giá đất cụ thể thì cần chi tiết hơn nội dung xác định giá đất thị trường tại thời điểm nào nhằm đánh giá về giá đất chính xác phù hợp với thực tiễn. Điều này sẽ hạn chế việc áp dụng thời điểm xác định giá tràn lan, không thống nhất mà tình trạng khiếu kiện, khiếu nại cũng được hạn chế. Kiến nghị cần xác định rõ công tác định giá đất cụ thể trên thị trường thông qua các cơ quan thẩm định có chuyên môn. Bên cạnh đó, cần xây dựng bộ phận khảo sát nhịp độ biến động về giá trên thị trường để đến khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành thành lập Hội đồng Thẩm định về giá đất có thông tin chính xác hơn về giá. Đây cũng là cơ sở đẻ việc bồi thường tiến hành khách quan. Thứ ba, hiện nay vấn đề mà Nhà nước khi tiến hành bồi thường là việc xác định mục đích sử dụng đất để bồi thường. Trên nguyên tắc, Nhà nước căn cứ vào các loại giấy tờ chứng minh về đất để xác định mục đích sử dụng để bồi thường. Về thực tế, giá trị sử dụng ở mục đích phi nông nghiệp so với nông nghiệp có khoảng cách giá trị khác nhau và độ chênh lệch lớn nhất định. Do đó, công tác này cần được xem xét trên hai nội dung: công tác cấp, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác đo đạc diện tích thực tế đang là vấn đề cần giải quyết nhằm nâng cao công tác bồi thường thêm chính xác. Giải pháp cho nội dung này cần xây dựng một đội ngũ công chứ địa chính có chuyên môn cao, nghiệp vụ vững chắc và tăng cường hơn nữa công tác khảo sát, điều tra thực tế thường niên nhằm quản lý thực tế về đất cho chính xác. Điều này góp phần nâng cao công tác quản lý và đảm bảo đất thu hồi đúng với mục đích sử dụng. Kiến nghị đối với nội dung này các đội ngũ các bộ cần nhận thức rõ nhiệm vụ, vai trò của mình trong việc cấp, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, các cán bộ quản lý địa chính cần sâu rộng trong việc tạo điều kiện để công chức trong cơ GVHD: Châu Hoàng Thân 74 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân quan được học tập nâng cao nghiệp vụ, chuyên môn, đặc biệt có chính sách đãi ngộ, hỗ trợ đối với các ccong tác thực tế khi đo đạc…. Điều này nhằm nâng cao chất lượng trong công tác đăng ký cấp, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là tiền đề góp phần cải tiến việc quản lý đất đai ở địa phương và cấp Trung ương, đảm bảo tính chính xác khi thu hồi và bồi thường về đất đối với trường hợp cấp sai tên, diện tích, mục đích sử dụng đất. Nâng cao công tác bồi thường nhằm hạn chế đến mức thấp nhất khiếu kiện, khiếu nại hành chính xảy ra. Thứ tư, công tác bồi thường đối với các hộ gia đình, cá nhân bị hành lang bảo vệ làm hạn chế khả năng sử dụng đất cần bổ sung thêm các nội dung những trường hợp nào là hạn chế khả năng sử dụng đất bởi trên thực tế nội dung này vốn rất phong phú và đa dạng. Bởi tùy thuộc vào điều kiện vị trí địa lý, điều kiện kinh tế xã hội mà việc xác định hạn chế khả năng sử dụng đất cũng khác nhau. Do đó, đề xuất cần có những thông tin và quy định cụ thể về trường hợp hạn chế này. Kiến nghị đối với nội dung này, Chính phủ vốn đã trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về nội dung hạn chế khả năng sử dụng đất. Bởi căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định sẽ cụ thể nội dung đầy đủ hơn. Tuy nhiên Chính phủ cần đưa ra những nguyên tác, yêu cầu cụ thể để Ủy ban nhân cấp tỉnh căn cứ để vào tình hình vị trí địa lý, điều kiện kinh tế tại địa phương mà có quy định cụ thể từng nội dung, trường hợp để căn nhắc mà tiến hành bồi thường đối với trường hợp hạn chế khả năng sử dụng đất. Thứ năm, việc giải phóng mặt bằng chậm trễ và có nhiều đơn khiếu kiện về việc thu hồi và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân là do chính sách bồi thường chưa tương xứng, chỉ tập trung bồi thường thiệt hại hữu hình mà thiệt hại vô hình chưa được xem xét để bồi thường. Vì vậy, khi tính thiệt hại thì nên tính thiệt hại vô hình như xa trường học, bệnh viện…Không cần phải quy ra thiệt hại tinh thần là thiệt hại bao nhiêu phần trăm, mà phải thấy được những thiệt hại đó để tính bồi thường. Khi thu hồi đất thì cơ quan Nhà nước và các doanh nghiệp phải tính được các thiệt hại đó. Phải làm sao tạo được cuộc sống của hộ gia đình cá nhân sau khi thu hồi bằng hoặc tốt hơn cuộc sống sau khi thu hồi đất. bồi thường không chỉ là giá trị hữu hình mà cần có giá trị vô hình mất đị do hệ quả của quá trình giải tỏa đất đai. Thu hồi và bồi thường là một cách gọi nhẹ nhàng nhưng thực hất đó là một cuộc mua bán mang tính mệnh lệnh vì quyết định thu hồi cần phải tuân theo. Hộ gia đình cá nhân phải bỏ nhà, nơi làm việc và sinh hoạt bao lâu nay. Lẽ ra người buộc phải trao đổi đúng với luật chung về trách nhiệm dân sự, hộ gia đình cá nhân có quyền yêu cầu bồi thường tất cả những thiệt hại có thật và những hệ quả trực tiếp của hành vi tìm kiếm lợi ích mà bên kia thực hiện. Sự mất mác có thể thuần túy về vật chất và cũng có thể mang ý nghĩa thuần túy về tinh thần. Đó là sự GVHD: Châu Hoàng Thân 75 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thiệt hại do sự tan rã tình làng nghĩa xóm, của nếp sống, của sự đùm bọc lẫn nhau giữa những người chung xóm chung làng. Phải bồi thường công bằng trên cơ sở bình đẳng tự nguyện, ngườ bị thiệt hại và người gây thiệt hại đi đến những thỏa thuận chung, đặc biệt là mức và cách thức bồi thường. Khi hai bên không tìm được sự đồng thuận thì một trong hai bên phải yêu cầu một người thứ ba, khách quan và đủ công tâm đóng vai trò là trọng tài phân xử thì đó phải là thẩm phán, đại diện cho pháp luật. Như vậy kết thúc chương 3 đã cho thấy một số thực trạng của bồi thường về đất đối với hộ gia đình cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất bên cạnh đó tác giả còn đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân. Vấn đề trong công tác bồi thường về đất hiện nay cần hfi hòa giữ lợi ích của Nhà nước và hộ gia đình sử dụng đất. Nếu thực hiện được như vậy thì sẽ ổn định được đời sống của hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất và ổn định xã hội. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực vào ngày 01 tháng 7 năm 2014 nên thực tiễn mang lại chưa nhiều nhưng một phần nào đó Luật Đất đai năm 2013 đã giải quyết được những vấn đề lớn về bồi thường về đất. Đây cũng là một vấn đề mang tính cấp thiết, cần được thực hiện sâu rộng, công khai. GVHD: Châu Hoàng Thân 76 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân KẾT LUẬN Đất nước ta đang theo đà phát triển theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa đặc biệt khi Việt Nam đã là thành viên của tổ chứ WTO. Cho nên đây sẽ là một thách thức đối với Việt Nam trong vấn đề hộ nhập quốc tế và phát triển kinh tế của đất nước. Để phát triển đất nước theo mục tiêu trên thì nhu cầu xây dựng các công trình kinh tế, công trình quốc gia và việc lập quy hoạch phát triển kinh tế ở mỗi tỉnh, mỗi vùng và trên cả nước là điều không thể thiếu được. Đi song song với việc quy hoạch xây dựng là công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. Công tác này ảnh hưởng đến lợi ích người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân. Nếu hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất góp phần quan trọng vào nền kinh tế của đất nước thì nghĩa cử đó phải có sự bồi thường cho tương xứng. Vì vậy khi lập quy hoạch xây dựng phải làm thế nào để hài hòa lợi ích của các bên. Trong năm năm qua việc bồi thường về đất cho hộ gia đình cá nhân ngày càng hoàn thiện đảm bảo tính minh bạch, thống nhất. Tuy nhiên do tình hình kinh tế xã hội ngày càng chuyển biến nhanh chóng, nên ở mức độ nhất định nên chính sách bồi thường về đất còn nhiều bất cập. Thứ nhất ngày càng nhiều dự án chuyển đổi đất nông nghiệp sang xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp…đã làm diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp. Nếu diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi thì an ninh quốc gia của đất nước sẽ ảnh hưởng theo chiều hướng không tốt (thiếu lương thực, không có gạo đẻ xuất khẩu…). Đi cùng với an ninh quốc gia là vấn đề thất nghiệp của người dân có đất bị thu hồi, vấn đề đào tạo nghề, giải quyết việc làm của hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất là vấn đề khó khăn và là bài toán chưa tìm được lời giải như hiện nay, vì vậy vấn đề đặt ra là cần phải bảo vệ đất nông nghiệp nhất là đất trồng lúa. Thứ hai là vấn đề về giá trong bồi thường khi hộ gia đình cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất chưa thật sự phù hợp với tình hình thực tế, nên bồi thường theo giá thị trường và phải ban hành các quy định để xác định theo giá thị trường. Thứ ba, những thiệt hại vô hình từ việc thu hồi đất vốn không quy định trong Luật, mà thực tế, khi Nhà nước thu hồi đất thì thiệt hại này đang xảy ra đối với hộ gia đình cá nhân. Nhìn chung, để thực hiện được các mục tiêu đã đặt ra thì Nhà nước cần phải hoàn thiện pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất trong bồi thường về đất của hộ gia đình cá nhân. Điều đó, sẽ không còn hiện tượng khiếu kiện về chính sách bồi thường thiệt hại nói chung và bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân nói riêng. Góp phần ổn định và phát triển đất nước thêm giàu mạnh. GVHD: Châu Hoàng Thân 77 SVTH: Nguyễn Minh Thái TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật: 1. Hiến pháp năm 1946. 2. Hiến pháp năm 1980. 3. Hiến pháp năm 1992. 4. Hiến pháp năm 2013. 5. Bộ luật Dân sự năm 2005. 6. Luật Đất đai năm 1987. 7. Luật Đất đai năm 2003. 8. Luật Đất đai năm 2013. 9. Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về đền bù thiệt hại về đất. 10. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 11. Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003. 12. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 13. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổng sung về việc chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.ư 14. Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sủa đổi, bổ sung một số diều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngady 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp giá đất và xác định khung giá đất các loại. 15. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung và quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 16. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai. 17. Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất. 18. Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất. 19. Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 20. Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 21. Thông tư 14/2009/TT-BTMMT ngày 01 tháng 10 năm 2003 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hôc trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. 22. Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bột Tài nguyên và Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 23. Quyết định số 42/2013/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp về việc ban hành giá đất tỉnh Đồng Tháp năm 2014. 24. Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội do Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.  Danh mục sách, báo, tạp chí: 1. Giáo trình Luật Đất đai trường Đại học Luật hà Nội, NXB Công An Nhân dân, năm 2008. 2. Đào Trung Chính, Đánh giá thực tiễn triển khai công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo qui định pháp luật, Tạp chí Khao học và Phát triển 2013, số 3. 3. Đặng Hải Vũ, Giá đất bồi thường cho người dân”, một trong những nguyên nhân gây khó khăn, vướng mắc cho cơ quan Tòa án trong việc giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai. 4. Đình Phú, Làm rõ các trường hợp bị hạn chế khả năng sử dụng đất, Báo Thanh Niên ngày 23/3/2013, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130323/lam-rocac-truong-hop-bi-han-che-kha-nang-su-dung-dat.aspx 5. Lã Xưa, Bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp sẽ được bồi thường bằng đất ở, căn hộ chung cư. 6. Lê Thanh Khuyến, Quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, Báo điện tử Chính phủ nước Cộng hà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 7. Minh Minh, Những điểm mới quan trọng về chính sách đất đai trong luật Đất đai năm 2013. 8. Minh Hòa, Luật Đất đai phải đảm bảo tính thống nhất với Hiến pháp. 9. Nguyễn Như Ý, Chủ biên Đại từ điển Tiếng Việt, NXB Văn Hóa – thông tin Hà Nội, năm 1993. 10. Nguyễn Kỳ Sanh, Những điểm mới về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2013, Cổng thông tin điện tử Hội đồng phối hợp phổ biến, giáo dục pháp luật tỉnh Quảng Nam. 11. Phan Trung Hiền, Ai bảo vệ quyền lợi cho nông dân, Thời báo kinh tế Sài Gòn ngày 16 tháng 8 năm 2008. 12. Phan Trung Hiền, Cơ sở Hiến định về thu hồi đất vì mục đích công cộng ở Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu Lập Pháp năm tháng 8 năm 2008. 13. Phan Trung Hiền, Hoàn thiện về pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong giai đoạn hiện nay. 14. Phan Trung Hiền, Pháp luật về thu hồi đất khi thực hiện quy hoạch và chế định trưng dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Luật học, số 03, năm 2011. 15. Phan Trung Hiền, Quyền khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Tạp chí nghiên cứu lập Pháp, văn Phòng Quốc Hội Việt Nam, năm 2011. 16. Phan Trung Hiền, Quyền khiếu kiện khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật hà Nội, số 7, năm 2011. 17. Thông tấn xã Việt Nam, Tách bạch bồi thường và hỗ trợ đất bị thu hồi. 18. Trần Quang Huy, Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, số 10 năm 2010.  Danh mục trang thông tin điện tử: 1. Cổng thông tin báo Gia đình.net http://giadinh.net.vn/xa-hoi/bi-thu-hoi-tren-30dien-tich-dat-nong-nghiep-se-duoc-boi-thuong-bang-dat-o-can-ho-chung-cu29569.htm 2. Cổng thông tin Bộ Tư pháp http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuutrao-doi.aspx?ItemID=6011. 3. Cổng thông tin Công ty Luật Sài Gòn Minh Luật: http://www.saigonminhluat.com/index.php?option=com_content&view=article &id=11292:gia-t-bi-thng-cho-ngi-dan-mt-trong-nhng-nguyen-nhan-gay-kho- khn-vng-mc-cho-c-quan-toa-an-trong-vic-gii-quyt-cac-v-an-v-tranh-chp-t-ai&catid=336:kinh-te-thng-mai&Itemid=521 4. Cổng thông tin Nông nghiệp Việt Nam http://nongnghiep.vn/nongnghiepvn/vivn/25/38474/Xa-hoi/Tach-bach-boi-thuong-va-ho-tro-dat-bi-thu-hoi.html. 5. Cổng thông tin Sở tư pháp Quãng Nam: http://sotuphapqnam.gov.vn/index.php?option=com_content&view=article&id= 1546:nhng-im-mi-v-bi-thng-h-tr-va-tai-nh-c-khi-nha-nc-thu-hi-t-trong-lut-t-ai2013&catid=108:vn-bn-chinh-sach-mi&Itemid=110. 6. Cổng thông tin điện tử Viện Nghiên cứu Lập pháp, http://vnclp.gov.vn/ct/cms/tintuc/Lists/CacDuAnLuat/View_detail.aspx?ItemID =173. 7. Trang thông tin Cafrland, http://cafeland.vn/tin-tuc/luat-dat-dai-phai-dam-baotinh-thong-nhat-voi-hien-phap-34374.html. http://baodientu.chinhphu.vn/Chinh-sach-moi/Quy-dinh-cu-the-cac-truong-hopNha-nuoc-thu-hoi-dat/188537.vgp.  Danh mục tài liệu khác: 1. Báo có tổng kết năm số 150/2013/BC ngày 25 tháng 12 năm 2013 về việc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Sa Đéc. 2. Nghị quyết 06/NQ-TW ngày 10 tháng 11 năm 1998 của bộ Chính Trị về một số vấn đề phát triển nông nghiệp, nông thôn. 3. Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp, thông báo rút kinh nghiệm vụ án hành chính về đất đai, năm 2013. 4. Ủy ban nhân Thành phố Sa Đéc, Sa Đéc vùng Đất tiềm năng, NXB Tổng hợp TP.Hồ Chí Minh, năm 2013. [...]... vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự GVHD: Châu Hoàng Thân 10 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2 Mục đích của việc thu hồi và bồi thƣờng về đất khi nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2.1 Mục đích thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Việc thu hồi đất mang mục... đất để bồi thường Việc thu hồi bồi thường trong quy định tại Luật Đất đai năm 2013 chi tiết hóa các trường hợp được và không được bồi thường Điều này làm căn cứ để việc thu hồi và bồi thường thống nhất 1.4 Khái quát về bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 1.4.1.Nguyên tắc bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân làm phát... Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân CHƢƠNG 2 QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Là chủ thể được quy định trong luật Dân sự, hộ gia đình, cá nhân không những thể hiện trách nhiệm dân sự trong giao dịch dân sự hằng ngày, mà hai chủ thể này còn tham gia trong quan hệ đất đai trong việc bồi thường khi nhà Nước thu hồi. .. loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi GVHD: Châu Hoàng Thân 22 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. 29 Xét về góc độ pháp lý, nguyên tắc bồi thường về đất dựa trên căn cứ thu hồi đất nào thì bồi thường đất đó... được Nhà nước xem xét và tiến hành bồi thường về đất 2.1 Điều kiện và các trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng, không bồi thƣờng về đất 2.1.1 Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, Nhà nước vẫn cho phép có sự trao đổi, thỏa thu n khi xây dựng phương án bồi thường nhưng không phải trường hợp thu. . .Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân hủy hoại đất, vi phạm pháp luật về đất đai của chủ thể sử dụng đất thì quyết định thu hồi đất của Nhà nước đối với những trường hợp này là điều đúng đắn và tích cực So với Luật Đất đai năm 2003 quy định, về khái niệm pháp lý thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao... được bồi thường. 28 Về việc bồi thường về đất, Nghị định 197/NĐ-CP xác định bồi thường như sau: - Bồi thường đối với đất Nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân - Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình cá nhân - Bồi thường đối với đất phi Nông nghiệp là đất ở đối với hộ gia đình cá nhân Việc bồi thường các loại đất trên cần được xác định diện tích, mục đích sử dụng mà tiến hành bồi. .. đất của hộ gia đình, cá nhân Về việc bồi thường về đất được xác định theo mục đích đất sử dụng mà bồi thường phân loại dựa trên đất Nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở thu c khu vực nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng Nhà nước bồi thường về đất đối với diện tích đất thu hồi tương đương với mục đích sử dụng đất Tùy thu c vào từng khu vực, địa phương mà không có đất để bồi thường thì Nhà nước sẽ bồi thường. .. bồi thường Đối với chủ thể là hộ gia đình cá nhân thì thẩm quyên thu hồi và bồi thường thu c vể Ủy ban nhân dân huyện nên khi tiến hành bồi thường về đất, tùy thu c vào quỹ đất ở địa phương mà Nhà nước bồi đất về đất 28 Điều 8 Nghi định 197/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất GVHD: Châu Hoàng Thân 20 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất. .. định điều kiện hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất GVHD: Châu Hoàng Thân 30 SVTH: Nguyễn Minh Thái Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Thứ nhất, đất sử dụng không phải là đất thu trả tiền hằng năm Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thu nhằm mục đích tạo điều kiện để sản xuất kinh doanh nhất nhất là đối đất Nông nghiệp Tại Điều 56 Luật Đất đai năm ... đất nhà nƣớc thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân .11 1.2.1 Mục đích thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân 11 1.2.2 Mục đích bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân. .. Thái Bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân 1.2.2 Mục đích bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân Chính sách bồi thường Nhà nước thu hồi đất đời dựa nhu cầu xây... bồi thường Điều làm để việc thu hồi bồi thường thống 1.4 Khái quát bồi thƣờng đất Nhà nƣớc thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân 1.4.1.Nguyên tắc bồi thường đất hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thu hồi