thẩm định giá với cách tiếp cận chi phí và thu nhập

NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Chương 6. Thẩm định giá với cách tiếp cận chi phí thu nhập 1. Tiếp cận theo chi phí Chi phí (Costs)  Chi phí số tiền bỏ để tạo lập đưa vào sử dụng bất động sản.  Chi phí là:  giá mua bất động sản,  số tiền bỏ để mua đất,  số tiền bỏ để xây dựng công trình đất đưa vào sử dụng.  Trong số điều kiện, chi phí dùng để đo lường giá trị bất động sản chi phí hợp lý tạo giá trị sử dụng tốt cao bất động sản. 1. Tiếp cận theo chi phí Nguyên tắc thẩm định giá  Giá trị thị trường nhà tương đồng với chi phí xây dựng nay.  Đ/v tài sản hữu: xác định đo lường sụt giảm giá trị tính theo chi phí xây dựng tài sản giống y theo thời giá tại.  Khấu hao tích lũy (accrued depreciation): sụt giảm giá trị. 1. Tiếp cận theo chi phí Hình. Tóm lược phương pháp tiếp cận chi phí Chi phí xây dựng theo thời định - Khấu hao tích lũy = Chi phí khấu hao tòa nhà + Giá trị định địa điểm (đất đai) = Giá trị thị trường thị tài sản theo tiếp cận chi phí 1. Tiếp cận theo chi phí  Hai cách thẩm định chi phí xây dựng:  Chi phí xây (reproduction cost): chi phí để xây dựng nhà y hệt vậy, theo thời giá tại.  Chi phí thay (replacement costs): số tiền cần thiết để cần thiết để xây dựng nhà có tính khả dụng tương đương[1] (equal utility). --------------------------------------------------------[1] Một nhà có tính khả dụng tương đương nhà làm cho người sử dụng thỏa mãn tương đương với nhà thẩm định mới. 1. Tiếp cận theo chi phí  Thực tế áp dụng:  Chi phí xây (reproduction cost): có khó khăn nhiều loại vật liệu không sử dụng bán thị trường, không phù hợp với tiêu chuẩn thời nữa.  Chi phí thay (replacement costs): sử dụng phố biến tìm liệu. 1. Tiếp cận theo chi phí  Khấu hao tích lũy:  chênh lệch giá trị thị trường tài sản (vd. nhà) chi phí nó.  Ba nguyên nhân:  xuống cấp vật lý (khấu hao hữu hình) (physical deterioration)  lỗi thời chức (functional obsolescence)  lỗi thời yếu tố bên (external obsolescence). 1. Tiếp cận theo chi phí Hình. Tóm lược phương pháp tiếp cận chi phí Chi phí xây dựng theo thời định - Khấu hao tích lũy = Chi phí khấu hao tòa nhà + Giá trị định địa điểm (đất đai) = Giá trị thị trường thị tài sản theo tiếp cận chi phí 2. Tiếp cận theo thu nhập  Lý do: nhà đầu tư muốn biết trước họ nhận tiền thu nhập hình thức cho tiền cho thuê bất động sản tăng giá thị trường.  Vì vậy, giá trị tài sản hàm số dòng thu nhập kỳ vọng sản sinh ra. 10 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 1. Phỏng định NOI PGI Potential gross income – Tổng thu nhập tiềm - VC Vacancy & collection loss – Thất thoát bỏ không không thu tiền + MI Miscellaneous income – Thu nhập linh tinh = EGI Effective gross income – Tổng thu nhập hiệu - OE Operating expenses – Chi phí hoạt động - CAPX Capital expenditures – Chi phí vốn* = NOI Net operating income – Thu nhập hoạt động ròng 13 2. Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI Ví dụ 6.1 Các giả định tài sản cao ốc văn phòng cho thuê Centre Point • • Tài sản gồm văn phòng thượng hạng (4 VP tầng VP tầng 2). Điều khoản hợp đồng: phòng thượng hạng mức giá 1.800 USD/tháng, văn phòng mức giá 1.400 USD/tháng. • • Giá thị trường cho thuê: tăng 3%/năm. Mức thất thoát bỏ không không thu nợ: 10%/năm • Chi phí vốn: 5% tổng thu nhập hiệu năm • Thời gian cho thuê kỳ vọng: năm 14 2. Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Tổng thu nhập tiềm Diện tích (m2) Số lượng (phòng) Đơn giá (USD/m2) Đơn giá (USD/phòng) Thành tiền (USD/năm) Tầng 100 18 1.800 96.400 Tầng 80 22.5 1.800 43.200 80 17.5 1.400 50.400 PGI Potential gross income – Tổng thu nhập tiềm 180.000 15 2. Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Tổng thu nhập hiệu Tổng thu nhập tiềm (PGI) - Thất thoát (VC) 18.000 + Thu nhập linh tinh (MI) = Tổng (EGI) thu nhập 180.000 hiệu (0,10 x 180.000) 162.000 16 2. Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Chi phí hoạt động Chi phí vốn Tổng thu nhập hiệu (EGI) - - 162.000 Chi phí hoạt động (Operating expenses – OE) 64.800 Chi phí cố định 25.100 Chi phí biến động 39.700 Chi phí dự phòng Chi phí vốn (CAPX) = Thu nhập hoạt động ròng 8.100 89.100 17 2. Tiếp cận theo thu nhập Tổng thu nhập tiềm (PGI) 180.000 - Thất thoát (VC) + Thu nhập linh tinh (MI) = Tổng thu nhập hiệu (EGI) - Chi phí hoạt động (OE) 64.800 Chi phí cố định 25.100 Chi phí biến động 39.700 - Chi phí dự phòng Chi phí vốn (CAPX) = Thu nhập hoạt động ròng 18.000 162.000 8.100 89.100 18 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá Vốn hóa trực tiếp (direct capitalization): • trình định giá trị thị trường tài sản • cách chia giá trị thu nhập hoạt động ròng ổn định hóa năm đơn lẻ cho tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate). NOI1 V R0 • V giá trị, NOI1 thu nhập ổn định hóa dự kiến vào năm19 kế tiếp, R tỷ lệ vốn hóa 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá Rút tỷ lệ vốn hóa từ thị trường (direct market extraction): NOI1 V R0 NOI1 R0  V0 NOI1 R0  Giábán 20 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá Rút tỷ lệ vốn hóa từ thị trường (direct market extraction): Tài sản so sánh Giá bán NOI năm R0 Giá ÷ NOI NOI ÷ Giá A 80.000 ÷ 825.000 = 0,097 10,3 B 114.000 ÷ 1.200.000 = 0,095 10,5 C 100.000 ÷ 971.000 = 0,103 9,71 D 72.000 ÷ 713.000 = 0,101 9,9 E 90.000 ÷ 910.000 = 0,099 10,1 Trung bình = 0,099 10,1 21 2. Tiếp cận theo thu nhập  Định giá tài sản dựa NOI tỷ lệ vốn hóa rút trực tiếp từ thị trường V NOI1  R0 89.100 0.099  900.000 22 2. Tiếp cận theo thu nhập Ý nghĩa tỷ lệ vốn hóa:  Tỷ lệ vốn hóa đo lường mối liên hệ dòng thu nhập hành tài sản giá bán giá trị nó.  Tỷ lệ Giá bán ÷ NOI :  đo lường thời gian thu hồi vốn đầu tư dựa thu nhập tạo tài sản;  Tỷ lệ NOI ÷ Giá bán:  đo lường tỷ lệ thu nhập tạo giá trị tài sản 23 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá Quy trình: a) Xây dựng phân tích NOI cho năm; b) Phỏng định doanh thu có từ việc bán tài sản tương lai (năm thứ sáu); c) Tính chiết khấu dòng tiền để có định giá trị tài sản. 24 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá Ví dụ Centre Point: a) Phân tích thu nhập hoạt động ròng năm Năm Tổng thu nhập tiềm (PGI) 180.000 185.400 190.962 196.691 202.592 Thất thoát bỏ trống (VC) 18.000 18.540 19.906 19.669 20.259 = Tổng thu nhập hiệu (EGI) 162.000 166.540 171.866 177.022 182.323 64.800 66.744 68.746 70.809 72.933 8.100 8.343 8.593 8.551 9.117 89.100 91.773 94.526 97.362 100.283 - - Chi phí hoạt động (OE) - Chi phí vốn (CAPX) = Thu nhập hoạt động ròng (NOI) 25 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá b) Phỏng định doanh thu có từ việc bán tài sản tương lai • • Phỏng định giá bán vào cuối giai đoạn khai thác năm đồng nghĩa với việc định giá trị hành thời điểm bắt đầu năm thứ 6. Xác định tỷ lệ vốn hóa kết thúc (terminal capitalization rate - Rt), tỷ lệ vốn hóa (going-out cap rate): NOI 103.291 V5  = = 1.032.910 USD, làm tròn 1.033.000 USD Rt 0,1000 26 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá b) Phỏng định doanh thu có từ việc bán tài sản tương lai Doanh thu bán ròng = Doanh thu bán – Chi phí bán = 1.033.000 USD – 58.300 USD = 974.700 USD 27 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá c) Phỏng định giá trị tài sản cách chiết khấu dòng tiền Năm NOI Doanh thu bán ròng (NSP) Tổng ngân lưu Giá trị chiết khấu (sck= 11,75%) Giá trị 89.100 89.100 0,895855 79.732 91.773 91.773 0,800765 73.489 94.526 94.526 0,716568 67.734 97.362 97.362 0,641224 62.431 100.283 1.074.983 0,573802 616.827 Giá trị = 900.181 974.700 28 [...]... 2 Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Chi phí hoạt động và Chi phí vốn Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) - 162.000 64.800 Chi phí cố định 25.100 Chi phí biến động - Chi phí hoạt động (Operating expenses – OE) 39.700 Chi phí dự phòng và Chi phí vốn (CAPX) = Thu nhập hoạt động ròng 8.100 89.100 17 2 Tiếp cận theo thu nhập Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) 180.000 - Thất thoát (VC) + Thu nhập. .. Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) - Chi phí hoạt động (OE) 64.800 Chi phí cố định 25.100 Chi phí biến động 39.700 - Chi phí dự phòng và Chi phí vốn (CAPX) = Thu nhập hoạt động ròng 18.000 0 162.000 8.100 89.100 18 2 Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá Vốn hóa trực tiếp (direct capitalization): • là quá trình phỏng định giá trị thị trường của tài sản • bằng cách chia giá trị thu. .. hoạt động và chi phí vốn 11 2 Tiếp cận theo thu nhập Các bước thực hiện mang tính nguyên tắc: 1 Ước lượng thu nhập định kỳ kỳ vọng của tài sản (thu nhập hoạt động ròng – NOI) 2 Chuyển đổi thu nhập định kỳ thành giá trị phỏng định (vốn hóa thu nhập) bằng cách:  Vốn hóa thu nhập;  Ngân lưu chi t khấu 12 2 Tiếp cận theo thu nhập  Bước 1 Phỏng định NOI PGI Potential gross income – Tổng thu nhập tiềm năng... 0,1000 26 2 Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chi t khấu để định giá b) Phỏng định doanh thu có được từ việc bán tài sản trong tương lai Doanh thu bán ròng = Doanh thu bán – Chi phí bán = 1.033.000 USD – 58.300 USD = 974.700 USD 27 2 Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chi t khấu để định giá c) Phỏng định giá trị tài sản bằng cách chi t khấu dòng tiền Năm NOI Doanh thu bán ròng...2 Tiếp cận theo thu nhập Các khái niệm:  Vốn hóa thu nhập (income capitalization): là quá trình chuyển đổi thu nhập định kỳ của 1 tài sản thành một phỏng định giá trị  Thu nhập hoạt động ròng (net operating income NOI):  Dùng để đo lường khả năng tạo ra thu nhập tổng quát của một tài sản;  Được coi là giá trị nền tảng của giá trị thị trường;  Là doanh thu kỳ vọng trừ đi chi phí hoạt động và chi. .. tài sản 23 2 Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chi t khấu để định giá Quy trình: a) Xây dựng bản phân tích NOI cho 5 năm; b) Phỏng định doanh thu có được từ việc bán tài sản trong tương lai (năm thứ sáu); c) Tính chi t khấu dòng tiền để có phỏng định giá trị tài sản 24 2 Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chi t khấu để định giá Ví dụ Centre Point: a) Phân tích thu nhập hoạt động... trị thu nhập hoạt động ròng ổn định hóa của một năm đơn lẻ cho tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate) NOI1 V R0 • V là giá trị, NOI1 là thu nhập ổn định hóa dự kiến vào năm19 kế tiếp, và R là tỷ lệ vốn hóa 2 Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá Rút tỷ lệ vốn hóa từ thị trường (direct market extraction): NOI1 V R0 NOI1 R0  V0 NOI1 R0  Giábán 20 2 Tiếp cận theo thu nhập ... do bỏ không và không thu tiền được + MI Miscellaneous income – Thu nhập linh tinh = EGI Effective gross income – Tổng thu nhập hiệu quả - OE Operating expenses – Chi phí hoạt động - CAPX Capital expenditures – Chi phí vốn* = NOI Net operating income – Thu nhập hoạt động ròng 13 2 Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI Ví dụ 6.1 Các giả định về tài sản đối với cao ốc văn phòng cho thu Centre... (4 VP tầng 1 và 5 VP tầng 2) Điều khoản hợp đồng: 6 phòng thượng hạng ở mức giá 1.800 USD/tháng, 3 văn phòng ở mức giá 1.400 USD/tháng • • Giá thị trường cho thu : tăng 3%/năm Mức thất thoát do bỏ không và không thu được nợ: 10%/năm • Chi phí vốn: 5% tổng thu nhập hiệu quả mỗi năm • Thời gian cho thu kỳ vọng: 5 năm 14 2 Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Tổng thu nhập tiềm năng... tiếp từ thị trường V NOI1  R0 89.100 0.099  900.000 22 2 Tiếp cận theo thu nhập Ý nghĩa của tỷ lệ vốn hóa:  Tỷ lệ vốn hóa là một đo lường mối liên hệ giữa dòng thu nhập hiện hành của một tài sản và giá bán hoặc giá trị của nó  Tỷ lệ Giá bán ÷ NOI :  đo lường thời gian thu hồi vốn đầu tư dựa trên thu nhập tạo ra của một tài sản;  Tỷ lệ NOI ÷ Giá bán:  đo lường tỷ lệ giữa thu nhập tạo ra và giá . 6. Thẩm định giá với cách tiếp cận chi phí và thu nhập 3 1. Tiếp cận theo chi phí Chi phí (Costs)  Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một bất động sản.  Chi phí. nhà + Giá trị phỏng định của địa điểm (đất đai) = Giá trị thị trường chỉ thị của tài sản theo tiếp cận chi phí 6 1. Tiếp cận theo chi phí  Hai cách thẩm định chi phí xây dựng:  Chi phí. 180.000) + Thu nhập linh tinh (MI) 0 = Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) 162.000 17 2. Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Chi phí hoạt động và Chi phí vốn Tổng thu nhập hiệu