Chuyên đề xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản

LỜI MỞ ĐÀUTrong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyển mạnh sangkinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều hơn tác độngkhông ốn định tù’ môi trườn

LỜI MỞ ĐÀU

Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyển mạnh sangkinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều hơn tác độngkhông ốn định tù’ môi trường xung quanh và các sự cố có thế xảy ra nhiều hơnngay trong quá trình hoạt động của bất động sản Nhìn nhận, đánh giá và chủ độngquản lý ảnh hưởng của các tác động này đảm bảo sự thành công của dự án vấn đềnày đã được nhiều nước phát triển nghiên cứu và giải quyết thành công trong thựctiễn

Các công trình xây dựng được triến khai nhằm mục đích thực hiện mục tiêuđầu tư, phát triến, tạo cơ sở vật chất cho xã hội, do vậy thường có thời gian hoạtđộng dài, chịu tác động trực tiếp tù’ nhiều môi trường xung quanh như chính trị,kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, công nghệ cho nên rủi ro là không thể tránhkhỏi Vì vậy những điều chỉnh trong quá trình thực hiện, quản lý bất động sản làmột thực tế Những năm qua, đầu tư phát triển ở nước ta không ngừng tăng nhanh

cả về quy mô, lĩnh vực với sự tham gia rộng rãi của toàn xã hội Tuy nhiên, việcnhận dạng, đánh giá, kiểm soát nhằm hạn chế tác động xâú từ các ảnh hưởng nêutrên tới quá trình quản lý chưa được chúng ta chú trọng, còn đối phó bị động

Chính các tác động không ốn tù’ môi trường xung quanh và điều chỉnh từ nộitại của bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản được dự tính ban

đầu và làm thay đổi hiệu quả và chất lượng quản lý bất động sản Đó chính là sựtồn tại của rủi ro đối với quản lý bất động sản Rủi ro xuất hiện khi tồn tại đồngthời hai yếu tố cơ bản: yếu tố gây ra rủi ro và đối tượng chịu tác động, ảnhhVưởng.

Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm soát vàgiảm thiẻu các tác động xấu của rủi ro là hết sức cần thiết nhằm đảm bảo khả thi,hiệu quả của chất lượng quản lý bất động sản

Nắm bắt được nhu cầu bức thiết trên, cộng thêm quá trình thực tập tại Công

ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội em đã chọn đề tài “Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản ” để nghiên cứu.

Mục tiêu nghiên cứu:

Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản

Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng quản lý rủi ro trongquản lý bất động sản tại Việt Nam

Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản nhằm nângcao chất lượng quản lý bất động sản

Phương pháp nghiên cứu:

Duy vật biện chứng

Phần nội dung: bao gồm 3 chương:

Chương /: cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động

sản

Chương II: Nêu nên một số thực trạng quản lý cũng như quản lý rủi ro trong

quản lý bất động sản tại Việt Nam

Chương III: Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động

sản

Ket luận: Tổng hợp, tóm tắt lại toàn bộ đề tài nghiên cứu.

Em xin trân thành cảm ơn thầy ThS Nguyễn Thắng Trung và các anh chị trong

Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này

.

CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận.

1.Rủi ro và các dạng thửc của rủi ro

a Rủi ro và bản chất của rủi ro

II Khái niệm

Rủi ro là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai có khảnăng khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay còn gọi là mức kỳ

III Bản chất của rủi ro

• Chỉ ra sự không chắc chắn hoặc các mối nguy hiểm

• Các kết quả thực tế chệch hướng khỏi dự báo

• Các mất mát, thương tổn, sự bất lợi, sự hủy diệt/phá hoại

• Có thế xác định được số lượng các rủi ro nhưng tính bất trắctrong rủi ro thì không xác định được

b Các dạng thức của rủi ro trong quản lý bất động sản

• Vật chất: Sự khuyết tật về cấu trúc, vật liệu xây dựng

• Hậu quả: giảm sút về uy tín, danh tiếng, mất mát lợi nhuận

• Trách nhiệm pháp lý: các sai lầm dân sự, pháp lý, họp đồng

• Chính trị: Sự can thiệp của chính quyền, sự thừa nhận về phápluật, các thay đối trong luật pháp

• Tài chính: Dự báo lạm phát không chính xác, thiếu cơ chế kiểmtra tài chính thích hợp

• Xã hội: Sự kỳ vọng quá cao về lực lượng lao động, nhận thứcquá thấp của người dân địa phương

• Kỹ thuật: Sự nâng cao về kỹ thuật công nghệ, các vấn đề liên

quan đến bản quyền sở hữu công nghệ

I.Quản lý rủi ro

a Tầm quan trọng của quản lý rủi ro

• Mỗi một quyết định quản lý đưa ra đều có các rủi ro đi kèm

• Hoạch định tốt + cơ chế quản lý tốt vẫn chưa đủ để đạt đượcmục tiêu của nhà quản lý

• Rất ít nhà quản lý có hiếu biết về kỹ thuật quản lý rủi ro

• Môi trường kinh doanh thay đổi thường xuyên

• Thông tin trên thị trường còn thiếu

• Các vấn đề tiềm năng khác như:

I.Sự suy sụp kinh tế

II Sự thiếu hụt lao động

III.Quản lý kém

•

b Quản lý riíỉ ro trong quản lý bất động sán

Quản lý rủi ro là một phần trong việc lập kế hoạch dự án nhằm xác định những

nguy cơ chủ yếu, từ đó xây dựng các kế hoạch phòng

chống hay giảm thiểu những tác động bất lợi Trên thực tế có hai hình thức quản

lý rủi ro: (1) giả định khả năng xảy ra sự cố nào đó có thế ảnh hưởng xấu đến kếhoạch hay lịch trình và (2) thừa nhận rằng không thể dự báo tất cả mọi sự cố bấtlợi

Quản lý rủi ro (risk management) trong quản lý bất động sản là quá trình

xác định, phân tích và chấp nhận hoặc hạn chế những nguy cơ tiềm ấn trong cácquyết định quản lý

• Quản lý rủi ro phải là một chức năng của quản lý bất động sản

• Quản lý rủi ro phải được chú trọng từ khâu xây dựng quy trìnhquản lý

• Quản lý rủi ro xử lý các thông tin có sẵn qua một mô hình chínhthức để hỗ trợ việc ra quyết định

• Quản lý rủi ro tạo ra tính trách nhiệm, tính linh động, tính kếhoạch trong quá trình quản lý dự án

c Nhũng quá trình chính cùa quản lý rủi ro

1.Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thế xảy ra cho

công việc quản lý bất động sản và nắm được những đặc tính của nó Qua

mô tả tính chất, sản phấm bất động sản, tham khảo những chuyên gia, nhà

tài trợ, những dữ liệu của những dự án quản lý bất động sản đã thực hiệntrước đây sẽ là khoá để xác định được những rủi ro.

2.Số lưọng rủi ro : ứớc lượng những rủi ro và sự tương tác giữa chúng đếđịnh giá phạm vi xảy ra Công cụ và kỹ thuật gồm có : Qui thành tiền cần

bỏ ra, tính toán những nhân tố rủi ro , ước lượng Pert, Phỏng đoán và nhờchuyên gia tư vấn

3.Triển khai việc đối phó vói rủi ro: gồm nhựng bước triển khai việc đối

phó với rủi ro, và những mối nguy hại đến dự án Phần này cũng chính là kếhoạch quản lý rủi ro

4.Điều khiến việc đối phó VÓI rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi ro trong

xuốt qúa trình dự án được thực thi, hành động như thế nào là đúng, cập nhậtnhững kế hoạch quản lý rủi ro

d Nguyên nhân cùa sự thiếu hụt quản lý rủi ro trong quán lý bất động sản

• Thiếu các kỹ thuật quản lý rủi ro

• Mức độ tinh tế và phực tạp của quản lý rủi ro đòi hỏi phải cónhững kỹ thuật mà đôi lúc là quá khó đế thực hiện

• Mất nhiều thời gian + thiếu thông tin

• Sự nghi ngờ: liệu các kỹ thuật này là khả thi cho dự án,

• Phần lớn rủi ro là liên quan đến tiến trình công việc, hợp đồng; vìthế để đối phó chúng tốt nhất dựa trên kinh nghiệm hoặc các hợpđồng trước đó.

• Thiếu vắng sự tinh thông, thành thạo trong kỹ thuật quản lý rủiro

• Không bộc lộ lợi ích ra một cách rõ ràng

CHƯƠNG II: Thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản ở Viêt Nam.

II Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam

Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phòng cho thuê đầutiên đều rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên do thiếu khách thuê Toà nhà 63

Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gần nhà hát lớncũng chunghoàn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủng hoảng tài chính Châu á Nhiềunhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thị trường VN, hoặc bỏ dở các dự án đang triểnkhai.Nhưng từ 3 năm trở lại đây, toà nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 đã lấpkín 100% bởi những khách hàng lớn như Ngân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốctế Giá cho thuê của toà nhà này đứng đầu bảng trong toàn bộ các toà cao ốctại VN Không riêng gì đối với tòa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả các tòa cao ốc

mới xây dựng trong vài năm nay đều đã cho thuê 80 - 90% diện tích Giámđốc điều hành Tập đoàn CB Richard Ellis Việt Nam, công ty chuyên cung ứngdịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trường cho thuê bất động sản gồm trungtâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội

và TP HCM đang rất sôi động Tại Hà Nội, tòa nhà Vincom City Tower (sắpđược đưa vào hoạt động ngày 18/11 tới) đã cho thuê được 70% diện tích, tòanhà Ocean Park mới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được thuê, dự

án Ocean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn

hộ trong vòng 60 ngày Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn phòng An Đôngvừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triến khai xây dựng nhưLandcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín Hệ số sử dụng văn phòng loại A tại

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều đạt trên 90% Hệ số sử dụng văn phòng loại

B là 74% Trong thời gian trung và ngắn hạn, thị trường văn phòng loại B đang tỏ

ra có un thế, giá thuê cũng dễ chịu hơn do hiện đang có nhiều nguồn cung

Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lên chính là dotốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tư nước ngoài phát triển.Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khả quan trong vài năm nay Thêm vào

đó là do nhu cầu về căn hộ, văn phòng cho thuê ở các thành phố lớn đang pháttriển với tốc độ cao, trong khi nguồn cung còn hạn chế Mặt bằng giá thuê văn

phòng loại A ở Hà Nội dao động khoảng 25 USD/m2, bao gồm cả phí quản lý, bảođảm an ninh, đỗ xe Mức giá cụ thế còn tùy từng tòa nhà và từng khách hàng cụthể Đây cũng là một bí mật kinh doanh của Cty quản lý các cao ốc Mức giá chothuê ở TP HCM cũng tương tự như ở Hà Nội Cao ốc cho thuê phải có vị trí trungtâm, thuận lợi Mặc dù, giá đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh luôn ở mứcrất cao, nhưng theo tính toán của các nhà đầu tư thì chênh lệch giữa giá cho thuêvới giá thành đầu tư vẫn cho mức lợi nhuận cao Nắm bắt cơ hội này, nhiều nhàđầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc Theo đánh giá của ông Nguyễn Phùng Thăng -Giám đốc điều hành toà nhà 63 Lý Thái Tố,thị trường văn phòng cho thuê đang ởthời điểm tốt và sẽ còn tốt lên trong những năm tới.

Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm năng kinh doanh bất động sản ở VN rấtlớn nên đã quyết định đầu tư tù' cách đây hơn 5 năm Dining & Associates của mộtnhà đầu tư cá nhân từng làm việc cho Chesterton nhảy ra hoạt động độc lập Còn

CB Richard Ellis Vietnam, có công ty mẹ ở Mỹ cũng nhanh chóng ra mắt tại TPHCM từ năm ngoái

Các công ty này đều giành được họp đồng độc quyền tiếp thị kinh doanh vàquản lý các cao ốc cao cấp như Lancaster tại quận 1 TP HCM, Metropole Soíĩtel,EverFortune, Vincom Hà Nội với mức phí quản lý khá cao Mỗi công ty lại cócách thu phí khác nhau tuỳ đối tượng khách hàng CB Richard Ellis thu theo tháng,

cộng thêm khoản tiền thưởng phụ trội nếu công suất cho thuê lớn, Chesterton saumột thời gian áp dụng mô hình trên nay chuyển sang thu phí theo doanh thu củacác tòa nhà.

Trao đổi với VnE, ông Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB Richard

Ellis Hà Nội, cho biết do yêu cầu rất cao của các chủ cao ốc về chất lượng quản lý,ngoài các chuyên gia điều hành từ công ty mẹ sang, các công ty có tuyển nhân viên

VN nhưng đều phải đưa đi đào tạo lại ở nước ngoài Theo giới kinh doanh bấtđộng sản, nhân lực thiếu kinh nghiệm chính là điểm yếu mà các công ty VN chưathể khắc phục được và đành chịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài

Chủ dự án một toà nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi công tại TP HCMcũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao, Hội đồng quản trị chọncông ty quản lý bất động sản nước ngoài bởi tâm lý của cả khách tây và ta đềuthích như vậy "Khi trưng biến toà

nhà do một doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường như tintưởng và muốn thuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giải thích

Theo nhận định của ông Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng kinh tếtrên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư xây dựng cao ốcvăn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất động sản do đó có rất

nhiều tiềm năng Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng, sự thiếu vắngnhững công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp trong nước với giá phảichăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự phát triển các chung cư Việt Nam nóiriêng và thị trường địa ốc của Việt Nam trong tương lai.

III Thực trạng quản lý bất động sản

Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới, nhưngtrên thực tế còn rất ít được áp dụng tại Việt Nam Những khu đô thị mới,những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt

ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý toà nhà có vẻ đang mở rộng cửa đốivới các công ty quản lý bất động sản

Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuê các công

ty quản lý (trừ những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp có vốn đầu tưnước ngoài)

Mô hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tư thườngkiêm luôn công tác quản lý toà nhà hay khu đô thị Song theo ông NguyễnXuân Đạo, Giám đốc Công ty Vietnam Properties, mô hình chủ đầu tư trựctiếp quản lý không duy trì được chất lượng và

danh tiếng toà nhà một cách bền vững bằng các công ty quản lý chuyên nghiệp

Kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy, việc quản lý các khu đô thị được tiếnhành rất bài bản và chu đáo Cụ thể, các công ty quản lý sẽ cùng bắt tay lập dựtoán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia vào việc lập báo cáo khả thi, xâydựng mô hình và đưa ra kế hoạch quản lý “Hiện nay, hầu hết các khu đô thị củaViệt Nam đầu tư chưa được bài bản Nhìn chung, các công ty của Việt Nam chưađánh giá đúng mức tầm quan trọng của công việc quản lý toà nhà văn phòng vànhà ở”.

Nhưng xét về thực lực, không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thuê công tyquản lý toà nhà, vì phải mất một khoản phí quản lý không nhỏ Nhưng khi chủ đầu

tư chịu móc “hầu bao” thì hầu như các hợp đồng quản lý lại rơi vào tay các công tynước ngoài có uy tín lớn như Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis vàDinning & Associates, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng tronglĩnh vực này Chủ đầu tư của các toà nhà thường muốn trương biến hiệu của cáccông ty này, vì uy tín và thương hiệu của họ đã được thiết lập trên thị trường thếgiới

Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng Đơn vị quản lýhết sức quan trọng Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm vụ bảo trì, bảo quản, bảo vệ

để giúp cho các hoạt động diễn ra trong tòa cao ốc luôn vận hành một cách tốtnhất Chi phí cho dịch vụ quản lý tại các tòa nhà cao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện

nay dao động tù’ 3-5 USD/m2/tháng Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệthống máy móc (như thang máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ), đơn vị quản lýcòn phải đảm bảo bộ mặt tòa cao ốc luôn được chăm chút, sạch đẹp Đây cũngchính là lý do vì sao nhiều người cho rằng giá trị của tòa cao ốc sẽ tăng lên nếu cóđược dịch vụ quản lý tốt Và để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải có các đơn

vị chuyên nghiệp Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địa bàn TP.HCM đều đượcquản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài như Chesterton, Dining and Associater

và kinh tế theo điều kiện hiện có của công trình, mà còn phải có kiến thức và kinhnghiệm liên quan đến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biếtnhững chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tế không gian.Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự' động hóa Nhà cao tầngthường được phân loại theo mục đích sử dụng Đó là, văn phòng, ngân hàng, công

ty bảo hiểm; các tòa nhà hành chính công cộng; công ty dược phẩm, bệnh viện;nhà ga, sân bay; chung cư, khách sạn, nhà hàng; trường đại học, phố thông; trungtâm điện thoại, thông tin, truyền hình, nhà máy điện Và tương ứng với mỗi loạinhà cao tầng đều phải có hệ thống quản lý nhà cao tầng tự động hóa BMS(Building Management System) phù hợp với mục đích sử dụng Ở Việt Nam,khoảng 90% trong tổng số nhà cao tầng thông thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tốithiếu như hệ thống cấp - thoát nước, điện, báo cháy Có khoảng 50% tòa nhà caotầng được trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, báođộng xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ thống BMS Tất cảthiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiến riêng biệt, không thếtrao đối thông tin với nhau, không có quản lý và giám sát chung, còn phần quản lýđiện năng thì ở mức thấp nhất Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điềuhòa tập trung, hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thốngbáo động xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệ thống BMS Tất cả

thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiển riêng biệt và tích hợptừng phần BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát giữa các hệ thống, quản lýtập trung và quản lý điện năng ở mức cao Nhưng hiện nay, tất cả các tòa nhà caotầng này đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh với các hệthống điều hòa, báo cháy được điều khiển tập trung, tương tác bởi hệ BMS Một

hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động hóa vănphòng Đây còn gọi là các tòa nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệcao, tòa nhà có những chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhàQuốc hội Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưa được trang bị

hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng thì chưa đạt yêucầu của đồ thị hiện đại Hiện các tòa nhà tối thiểu đều có hệ thống cung cấp nướcnhưng do chưa được trang bị hệ thống BMS và tiết kiệm điện năng nên tiền điệnthường phải chi nhiều hơn Neu xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng khôngtrang bị BMS sẽ không có tính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ

Tuy nhiên, ở Việt Nam cũng đã xuất hiện các cao ốc sử dụng hệ thống quản

lý BMS Điển hình là Trung Tâm Thương mại Zen Plaza,mọi hoạt động trong tòanhà 16 tầng này đều được kiểm soát chặt chẽ từ phòng điều kiển trung tâm Trongphòng, 35 màn hình lớn liên tục theo dõi tất cả sinh hoạt đang diễn ra tại các tầng.Mọi trục trặc liên quan đến kỹ thuật, an toàn đều được dễ dàng phát hiện để kịp

thời xử lý Phòng điều khiển trung tâm này cũng theo dõi, xử lý cả việc vận hànhcác thiết bị điện chính, hệ thống điều hòa không khí, hệ thống thông tin liên lạctrong toàn bộ tòa nhà Theo bà Triệu Thị Hương Giang - Phó tống Giám Đốc, vì

là trung tâm thương mại, lượng khách hàng và hàng hóa nhiều nên vấn đề an toàn,đặc biệt là cháy nổ, rất được chú trọng Dù vậy, với tòa nhà Zen Plaza được xâydựng cách đây 10 năm, công nghệ quản lý chỉ mới dừng lại ở mức độ kiếm soát.Theo Công ty Tư vấn xây dựng Meinhardt Việt Nam, đối với các cao ốc quy môlớn đang mọc lên hiện nay, mức độ quản lý được nâng cao hơn Ông MarkCottingham, Giám đốc thiết kế dịch vụ cao ốc, cho biết nhiều cao ốc tại TP.HCMhiện đã ứng hụng hệ thống quản lý BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soáttòa nhà trên thế giới Hệ thống BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiếm soát tòanhà mà còn tự động điều khiển phần lớn các hệ thống trong cao ốc Thông qua hệthống máy vi tính, phần mềm ứng dụng, các bộ

phận cảm biến sẽ tương tác với các hệ thống cơ điện khác trong tòa nhà đếvận hành chúng, cũng như kiếm soát quá trình hoạt động, hỏng hóc, thời gianbảo trì, sửa chữa Tùy theo mức độ phức tạp của hệ thống, thiết bị cơ điện,mức độ vận hành mà nhà tư vấn sẽ lựa chọn giải pháp BMS phù hợp

IV Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản, thực trạng và nguyên nhân.

(Dân trí) - Chiều 28/12/2007, đúng vào giờ cao điểm mua sắm tại Trungtâm thương mại Parkson, đường Lê Hồng Phong, quận Ngô Quyền (TP HảiPhòng), toàn bộ diện tích trần khoảng 700m2 bằng thạch cao ở khu vực tầng 3của trung tâm bất ngờ sập xuống

Mặc dù sự cố không gây thiệt hại về người nhưng đã gây hoảng loạn chohàng trăm khách hàng đang mua sắm tại đây

Chiều qua, 30/12, anh Nguyễn Trần Sơn - cán bộ quản lý trung tâm - khẳngđịnh: “Nguyên nhân của sự cố trên là do trong quá trình thi công lắp đặt hệthống camera, nhân viên kỹ thuật đã không tính chính xác khả năng chịu lựccủa vách trần được làm bằng nhiều tấm nhỏ thạch cao Trong khi khoan lắpcamera, trần nhà đã kéo nhau đố xuống theo kiểu domino”

Theo anh Sơn, đây là sự cố nhỏ, không gây hậu quả nghiêm trọng “Ngaysau khi sự cố xảy ra, trung tâm đã nhanh chóng khắc phục để sớm đi vào kinhdoanh, phục vụ khách hàng ”, anh này cho biết thêm

Tuy nhiên, theo tin từ TTXVN, nhiều người dân có mặt khi sự cố xảy ra cho

rằng cách giải thích của anh Sơn chưa chính xác Thực chất

là toàn bộ diện tích trần nhà nói trên đã tự sập xuống chứ không do tác động nào

Sáng ngày 29/11/2008, nhân viên FPT Capital vô cùng ngạc nhiên khi thấymột tấm trần tơi tả vương vãi trên sàn nhà công ty FPT Capital, tầng 12, toà nhàFPT cầu Giấy Tính đến thời điểm này, đây là vụ sập trần thứ hai ở FPT trong nămnay

Vụ sập trần được xác định xảy ra vào giữa đêm nên không gây thiệt hại gìđáng kể về người và vật chất tại FPT Capital

Tại hiện trường, một tấm trần Daiken có diện tích lm X 0.6m đã sụp xuốngnham nhở, nước chảy tong tỏng từ chỗ trần rơi xuống sàn vinyl khiến cho nhânviên FPT Capital phải lấy xô ra hứng Ngay sau khi nhận được tin báo, đại diệnBan quản lý công trình của toà nhà FPT Cầu Giấy -công ty FPT Land, đã có mặttại hiện trường

Anh Hướng NN, cán bộ phụ trách hệ thống kỹ thuật của Ban quản lý côngtrình toà nhà FPT cầu Giấy, cho biết: “Nguyên nhân được xác định là do van điện

từ yrong điều khiến hệ BMS của hệ thống điều hoà tại văn phòng FPT Capital bịlỗi, gây ra rò rỉ nước vào tấm trần Sau một thời gian ngấm nước, tấm trần bị mủn

ra, co lại và gây sập” Van điện từ của hệ thống điều hoà có tác dụng điều chỉnhlượng nước đi vào FCU để điều khiển nhiệt độ Hệ thống van này do FPT IS lắpđặt, nằm trong gói thầu BMS, hệ thống quản lý toà nhà FPT Thực tế, trừ những

tấm trần trong toilet, toàn bộ những tấm trần ở toà nhà FPT cầu Giấy đều khôngchịu được nước, dễ dàng bị mủn ra khi gặp nước Những tấm trần này được làmbằng sợi khoáng, rất mỏng và nhẹ; mỗi tấm nặng không đến 1 lạng.“Với ưu điếm

là nhẹ, các tấm trần khi bị sập không gây ra thiệt hại lớn về tính mạng con người

và tài sản vật chất Neu có sập do bị ngấm nước, cùng lắm nó cũng chỉ làm

bẩn văn phòng”, anh DũngNV3, cán bộ kỹ thuật Ban quản lý công trình toà nhàFPT cầu Giấy, cho biết và nói thêm tấm trần sợi khoáng được chọn để thi côngchính là nhờ ưu điểm này

Tuy nhiên, khi được hỏi về khả năng xảy ra những trường hợp tương tự,anh HướngNN cũng thẳng thắn: “Đã là hệ thống kỹ thuật thì không thể nóitrước được dù đã có nghiệm thu Trong quá trình sử dụng, phát hiện ra lỗi nào,chúng ta sẽ khắc phục lỗi đó”

Anh Hướng NN khuyến cáo: “Khi thấy vết 0 vàng trên trần, hãy gọi quản

lý toà nhà đến kiểm tra, vì có khả năng trần bị thấm nước Đừng đợi cho nómủn ra và sập xuống”.FPT IS đã cho người đến khắc phục van bị lỗi vào ngaysáng thứ Năm, 29/11; tấm trần mới cũng đã được thay.Toà nhà FPT được khaitrương nội bộ vào ngày 13/09/2007 và các đơn vị bắt đầu chuyển về làm việctại toà nhà FPT cầu Giấy từ ngày 25/09

Đây là sự sập trần thứ hai tại FPT Vụ sập trần thứ nhất xảy ra tại FPT

Distribution ở nhà Al, Khu ngoại giao đoàn Vạn Phúc vào ngày 26/09, khônggây thiệt hại nào về người nhưng làm hỏng một số đồ dùng văn phòng và gâytâm lý hoang mang cho các cán bộ nhân viên FPT Distribution.

Nhận xét:

Công tác quản lý rủi ro còn rất nhiều hạn chế, khi xảy ra các sự cố nhà quản

lý thường đưa ra những lời giải thích mù mờ thiếu thuyết phục, hoặc là đưa ranhững lời nói chung chung

V Kỉnh nghiệm quản lý rủi ro trong các ngành khác

I Quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản

Ngoài hiểu biết về mức độ rủi ro cũng như tiềm năng lợi nhuận của những công

cụ đầu tư khác nhau, nhà đầu tư cần phải xác định được khả năng chấp nhận rủi rocủa bản thân cũng như có các phương thức thích họp để quản lý rủi ro

Xác định mức riíỉ ro có thế chấp nhận

Khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện cánhân và mục tiêu của mỗi người Thái độ của nhà đầu tư đối với rủi ro có thế bịảnh hưởng bởi những nhân tố sau:

Tuối đòi

Neu còn trẻ, còn nhiều thời gian phía trước để khắc phục những thua lỗ tạmthời, nhà đầu tư có thể sẵn sàng chấp nhận mức độ rủi ro cao đế đối lại mức lợinhuận cao Nhưng càng lớn tuối, nhà đầu tư càng e ngại đối với những khoản đầu

tư có mức độ rủi ro cao Và ở tuổi sắp nghỉ hưu, họ chỉ tìm những cơ hội đầu tư ổnđịnh với rủi ro thấp

Các trách nhiệm phải gánh vác

Trách nhiệm có thế bao gồm các khoản nợ phải hoàn trả, các chi phí phải thanhtoán, và người thân phải nuôi nấng, phụng dưỡng Trách nhiệm càng cao, nhà đầu

tư càng có khuynh hướng ít chấp nhận rủi ro

Mục tiêu đầu tư

Khi đầu tư, nhà đầu tư có thể nhằm vào thu nhập định kỳ, tăng trưởng vốn đầu

tư hoặc kết hợp cả hai Tùy thuộc vào mỗi mục tiêu lựa chọn mà nhà đầu tư sẽchấp nhận những mức độ rủi ro khác nhau

Thòi hạn đế hoàn thành mục tiêu đặt raThời hạn càng ngắn, mức độ rủi ro mà nhà đầu tư có thế chấp nhận sẽ càng thấp

Mức lợi nhuận mong muốn

Neu muốn lãi nhiều thì nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro cao

Độ "bấp bênh” (uncertainty) có thể chấp nhận để đạt được mức lợi nhuận mong

Những phương thức đơn giản đế quản lý rủi ro

I Xem xét lại và thanh toán các khoản nợ

Trước khi nghĩ tới đầu tư, điều đầu tiên mà nhà đầu tư phải thực hiện là xem xét lại

và nếu cần hãy thanh toán các khoản nợ của mình

Lý do đơn giản là vì lãi suất đi vay thường khá cao, và không phải lúc nào lợi

nhuận đầu tư cũng cao hơn lãi suất đi vay Ngoài ra, trong trường hợp đi vay đểđầu tư, nếu rủi ro xảy ra và không thể thu hồi được vốn, nhà đầu tư rất có thể bịlâm vào tình cảnh vỡ nợ nếu không có những nguồn dự trữ khác để trả nợ vay.

II Chấp nhận rủi ro đế hạn chế rủi ro

Rủi ro vẫn luôn tồn tại dù nhà đầu tư làm gì với đồng vốn của mình đi nữa,thậm chí cả khi không làm gì cất tiền trong nhà? Kẻ trộm vẫn có thể viếng thămhoặc tiền có thể mất vì hỏa hoạn Gửi tiền ở quỹ tiết kiệm? An toàn đó, nhưng bỏ

lỡ cơ hội tăng trưởng đồng vốn về lâu dài Ngoài ra, lạm phát cũng sẽ làm chođồng tiền bị mất giá nếu không có cách nào để đồng tiền sinh lãi bằng hoặc caohơn tỷ lệ lạm phát

III. Đa dạng hóa các khoản đầu tư

Đầu tư cổ phiếu có thể đem lại lợi nhuận cao Tuy nhiên, không nên bỏ hếttrứng vào một giỏ cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư vào các khoản đầu tưkhác nhau (trái phiếu, cổ phiếu, bất động sản, gửi ngân hàng ); hoặc cũng có thể

đa dạng hóa đầu tư vào các ngành khác nhau như công nghệ thông tin, dược phẩm,hàng tiêu dùng Tỷ lệ cụ thế từng loại như thế nào phụ thuộc vào khả năng chấpnhận rủi ro, tuổi tác và mục tiêu của mỗi nhà đầu tư

IV Cân đối danh mục đầu tư

Tạo ra một danh mục đầu tư cân bằng thông qua việc đầu tư cả vào cố phiếu vàtrái phiếu Theo kinh nghiệm của những người đi trước, tỷ lệ trái phiếu trong danhmục đầu tư nên bằng với tuổi đời của nhà đầu tư Ví dụ, nếu nhà đầu tư 55 tuổi, tỷ

lệ trái phiếu trong danh mục đầu tư của họ nên là 55%

V Có tầm nhìn dài hạn

Thông thường người ta hay khuyên nên nghĩ tới đầu tư như là một cuộc chạymarathon, hơn là một cuộc chạy cự ly 100 mét Những cơ hội dài hạn sẽ cho phépnhà đầu tư có đủ thời gian khắc phục những khoản lỗ ngắn hạn bằng tiềm năng lợinhuận cao trong tương lai

VI Đầu tư liên tục

Khi đầu tư một khoản lớn, nhà đầu tư sẽ cố gắng chọn thời điểm mua tốt nhất,

có nghĩa là khi giá thấp nhất Tuy nhiên điều này chang dễ chút nào Do vậy, tiếnhành đầu tư thường xuyên sẽ giúp nhà đầu tư dàn đều giữa giai đoạn giá cao và giáthấp Đây là một cách đa dạng hóa theo thời gian

VII Đầu tư vào một quỹ đầu tư

Đây là cách đơn giản nhất để giảm rủi ro đầu tư Khi tham gia vào quỹ đầu tư,tiền của các nhà đầu tư cá nhân được tập hợp lại thành một quỹ lớn hơn đế đầu tưvào rất nhiều công ty, nhiều lĩnh vực khác nhau, qua đó đa dạng hóa danh mục đầu

tư Ngoài ra, nhà đầu tư cũng được hưởng lợi từ hệ thống quản lý rủi ro chuyênnghiệp của công ty quản lý quỹ

VIII Đảm bảo rằng những khoản đầu tư vẫn đáp ứng các yêu cầu của nhà đầu tư

Điều kiện cá nhân của nhà đầu tư có thế thay đối và ảnh hưởng đến khả năngchấp nhận rủi ro Do vậy, nhà đầu tư cần phải định kỳ kiểm tra và thay đổi cơ cấudanh mục đầu tư để đảm bảo các khoản đầu tư vẫn phù hợp với mức độ chấp nhậnrủi ro đã thay đối

Một số vấn đề về quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng công trình:

Kinh nghiệm và thực tế của các nước cho thấy các vấn đề nêu trên có thể giảiquyết được bằng hệ thống quản lý rủi ro trong quá trình quản lý dự án Đe quản lýrủi ro các dự án đầu tư xây dựng công trình, cần thực hiện một số vấn đề sau:

• Thứ nhất, trong toàn bộ vòng đời dự án (chuấn bị dự án, thực hiện đầu tư xâydựng và các năm khai thác sử dụng dự án) cần nhận dạng đủ rủi ro do môi trườngbên ngoài và nội tại dự án phù hợp với thực tế Mỗi giai đoạn triển khai dự án cácrủi ro xảy ra cũng rất khác nhau Từng môi trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, các rủi ro

có ảnh hưởng lẫn nhau cả trong và ngoài dự án, rủi ro thay đối theo thời gian Dovậy việc nhận dạng rủi ro cần thực hiện, cập nhật lại thường xuyên Đặc biệt ở giaiđoạn chuẩn bị dự án để ra quyết định đầu tư cần phải nhận dạng đầy đủ các rủi ro

có thế xảy ra trong cả vòng đời dự án

Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng công trình xem xét các rủi ro ảnh hưởngtới chi phí đâu tư xây dựng công trình Giai đoạn vận hành, khai thác dự án cầnnhận dạng các rủi ro ảnh hưởng tới chi phí quản lý vận hành dự án, các chí phí sảnxuất, thu nhập hàng năm

(Dự án sản xuất kinh doanh)

Giai đoạn chuẩn bị dự án, rủi ro thường xảy ra liên quan tới vấn đề về thông tin

dữ liệu điều tra phục vụ tính toán dự án, thời gian thực hiện quá trình chuẩn bị dự

án, căn cứ pháp lý của dự án Giai đoạn đầu tư xây dựng rủi ro có thế xảy ra nhiềutù’ môi trường tụ’ nhiên, thị trường xây dựng, thủ tục hành chính pháp lý trong đầu

tư và xây dựng, tổ chức và thực hiện các công việc khảo sát, thiết kế, thi công xâydựng công trình Giai đoạn vận hành khai thác dự án rủi ro xảy ra ở mức độ phứctạp hơn, phát sinh tù’ các môi trường ảnh hưởng trục tiếp tới các yếu tố thị trườngđầu vào, đầu ra, tố chức quản lý sản xuất, duy trì hoạt động quản lý khai thác dự ántrong các năm phân tích hoạt động

Những sai sót ở giai đoạn trước cũng là nguyên nhân phát sinh rủi ro ở các giai