“Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất.
MỞ ĐẦU Trong quan hệ hôn nhân, quyền sử dụng đất là một loại tài sản mang tính chất đặc biệt, thường có giá trị thực tế và giá trị sử dụng lớn nhất, có ý nghĩa nhất trong khối tài sản chung của vợ chồng nên tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa vợ, chồng diễn ra rất phổ biến về số lượng và phức tạp về nội dung. Quyền sử dụng đất của vợ chồng có thể hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của cả vợ và chồng trong trường hợp quyền sử dụng đất này là tài sản chung; hoặc của riêng một bên vợ hoặc chồng nếu đó là tài sản riêng trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất giữa vợ, chồng là loại việc có nhiều khó khăn, phức tạp, Tòa án các cấp đã có nhiều cố gắng để đạt được những tiến bộ về chất lượng xét xử và số lượng án được giải quyết.Tuy nhiên, việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, chậm trễ, nhiều vụ phải xét xử nhiều lần do không có những quy định điều chỉnh một cách cụ thể, rõ ràng. Bài viết của em nêu ra một số những đánh giá, nhận xét và hướng hoàn thiện về quyền sử dụng đất của vợ chồng và việc giải quyết các tranh chấp giữa vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Vì đây là một vấn đề vừa mang tính lý luận vừa mang tính thực tiễn, nên bài làm của em có thể còn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thày cô để bài làm của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! 1 I. Quyền sử dụng đất của vợ chồng 1. Khái niệm quyền sử dụng đất của vợ chồng : Theo cuốn Từ điển Luật học về Luật đất đai thì : “Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Quyền sử dụng đất là một dạng của quyền tài sản nhưng nó có giá trị pháp lý khác hẳn quyền sử dụng tài sản. Quyền sử dụng đất bao gồm năm quyền là : quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền để lại thừa kế. Người được giao quyền sử dụng đất thực hiện năm quyền nói trên của mình thông qua hợp đồng dân sự được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.” Bên cạnh đó, Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định : “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.” Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất bằng quyết định hành chính hoặc bằng hợp đồng. Quyền sử dụng đất mà nhà nước trao cho người dân chính là quyền tài sản của họ; do đó, quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản theo quy định tại điều 163 Bộ luật Dân sự. Cụ thể hơn, tại Điều 688 Bộ luật dân sự quy định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất : “1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. 2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. 3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.” Thực chất, trong quan hệ hôn nhân, quyền sử dụng đất củng là một loại tài sản riêng của vợ, chồng hoặc tài sản chung của vợ chồng. Vậy quyền sử dụng đất của vợ chồng là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của cả vợ và chồng trong trường hợp quyền sử dụng đất này là tài sản chung; hoặc của riêng một bên vợ hoặc chồng nếu đó là tài sản riêng trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. 2 2. Xác định quyền sử dụng đất riêng, quyền sử dụng đất chung của vợ chồng : a/ Quyền sử dụng đất riêng của một bên vợ hoặc chồng : Trước khi kết hôn, hai bên nam nữ chưa phải là vợ chồng của nhau trước pháp luật. Theo tính chất nghề nghiệp, công việc, các tài sản do họ tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh và các thu nhập hợp pháp khác đều thuộc quyền sở hữu của mỗi bên. Với tư cách là công dân, họ là chủ sở hữu những tài sản mà mình có được trước khi kết hôn. Đồng thời, xét về nguồn gốc tài sản thì những tài sản mà vợ, chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kì hôn nhân thuộc quyền sở hữu riêng của vợ, chồng. Theo quy định tại khoản 1 điều 32 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 thì : “Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân.” Căn cứ vào quy định trên thì quyền sử dụng đất riêng của vợ, chồng bao gồm : - Quyền sử dụng đất riêng mà vợ, chồng có từ trước khi kết hôn; - Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kì hôn nhân; - Quyền sử dụng đất riêng mà vợ, chồng có được khi chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân và các khoản hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản đó. b/ Quyền sử dụng đất chung của vợ chồng : Cuộc sống chung giữa vợ chồng khi quan hệ hôn nhân được xác lập đòi hỏi phải có một khối tài sản nhằm bảo đảm nhu cầu về đời sống của gia đình. Thỏa mãn nhu cầu về tinh thần, vật chất của vợ chồng, nghĩa vụ chăm sóc lẫn nhau giữa vợ chồng; nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng các con…Đặc biệt trong khối tài sản đó là quyền sử dụng đất, đây là một loại tài sản đặc biệt về giá trị vật chất, cũng như đảm bảo quyền có chỗ ở, quyền sản xuất, kinh doanh cho vợ chồng và các thành viên trong gia đình. Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định: “1 .Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản 3 chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng khi có thỏa thuận. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất. 2. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên cả hai vợ chồng. 3. Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung.” * Quyền sử dụng đất của vợ chồng được xác lập trong thời kì hôn nhân : Khoản 7 Điều 8 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 khi giải thích từ ngữ được sử dụng trong luật đã chỉ rõ : “Thời kì hôn nhân là khoảng thời gian tồn tại quan hệ vợ chồng, tính từ ngày đăng kí kết hôn đến ngày chấm dứt hôn nhân.” Thời kì hôn nhân là khoảng thời gian tồn tại của quan hệ vợ chồng trước pháp luật. Những tài sản do vợ chồng tạo ra trong thời kì hôn nhân(trừ những tài sản riêng của vợ ,chồng) trong đó bao gồm cả quyền sử dụng đất đều thuộc khối tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, vì đây là loại quyền phụ thuộc, chịu sự chi phối bởi quyền độc lập là quyền sở hữu toàn dân về đất đai; vợ chồng chỉ có được quyền tài sản này khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất; vợ chồng không có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu như đối với các tài sản khác; đồng thời, khi thực hiện quyền sử dụng đất vợ chồng cũng phải chịu những điều kiện chặt chẽ được quy định trong pháp luật về hình thức, thời hạn thực hiện quyền, mục đích sử dụng . Xuất phát từ tính đặc thù, tầm quan trọng và vị trí đặc biệt của quyền sử dụng đất trong đời sống gia đình, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 đã có những quy định riêng, cụ thể để làm rõ chế độ pháp lý về loại tài sản này trong quan hệ giữa vợ và chồng, đây là điểm mới của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 so với Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986. Theo khoản 1 Điều 27, quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp được thừa kế riêng. Theo quy định tại Nghị định số 70/2001/NĐ-CP thì : - Quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc mỗi bên vợ hay chồng được Nhà nước giao, kể cả giao khoán là tài sản chung của vợ chồng (các quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở được Nhà nước giao, đất chuyên dùng .) 4 - Sau khi kết hôn, quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hay chỉ một bên vợ hoặc chồng được Nhà nước cho thuê là tài sản chung của vợ chồng, cũng là tài sản chung của vợ chồng đối với đất mà vợ chồng nhận thế chấp quyền sử dụng đất của người khác. - Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận. Như vậy, trong thời kì hôn nhân, nếu vợ chồng hoặc một bên vợ, chồng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao hoặc cho thuê đất ở, giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng thì quyền sử dụng các loại đất này cũng được xác định là tài sản chung ngay cả khi một bên vợ hoặc chồng không trực tiếp sử dụng đất đó (Điều 24,25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP). Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải đảm bảo đúng mục đích Luật định, người nào được giao đất mà không có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích thì sẽ bị Nhà nước thu hồi. Luật Hôn nhân và gia đình quy định đối với loại đất gắn liền với mục đích sử dụng, nếu được Nhà nước giao cho vợ chồng thì bắt buộc phải có một bên trực tiếp sử dụng. Bên không có điều kiện trực tiếp sử dụng vẫn là đồng sở hữu chủ đối với quyền sử dụng đất đó. Song, khi ly hôn, người không có điều kiện sử dụng đất đảm bảo đúng mục đích luật định, thì không được chia đất mà chỉ được tính phần tài sản của người đó ra giá trị thành tiền để bên được chia đất thanh toán cho họ. * Quyền sử dụng đất mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung; quyền sử dụng đất không đủ chứng cứ xác định là tài sản riêng. Thực tế quan hệ vợ chồng được xác lập dựa trên yếu tố tình cảm, yêu thương gắn bó giữa vợ và chồng, khi cuộc sống hoà thuận, hạnh phúc, vợ chồng thường không phân biệt tài sản chung và tài sản riêng của vợ, chồng. Tuy nhiên, khi có tranh chấp, giữa vợ chồng khó chứng minh được một số tài sản thuộc khối tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Vì vậy, trên nguyên tắc bảo đảm quyền tự định đoạt tài sản của vợ chồng, giữa vợ chồng có thể thỏa thuận cho rằng quyền sử dụng đất đó là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản riêng của vợ, chồng. Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của mỗi bên vợ hoặc chồng đã tự nguyện nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng cũng sẽ là tài sản chung của vợ chồng. Đồng thời tại khoản 3 Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình, nguyên tắc suy đoán về nguồn gốc tài sản của vợ chồng đã lần đầu tiên được quy định trong Luật hôn nhân và gia đình của Nhà nước ta, do đó trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất mà vợ chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì quyền sử dụng đất đó là tài sản chung. * Đăng kí quyền sử dụng đất : 5 Khoản 2 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định: Tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng theo quy định của pháp luật phải đăng kí quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên cả vợ và chồng. Đây là quy định mới khẳng định sự bình đẳng của vợ chồng trong quan hệ tài sản, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc bảo vệ quyền sở hữu của vợ chồng. Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP thì các tài sản thuộc tài sản chung của vợ chồng khi đăng kí quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 bao gồm : nhà ở, quyền sử dụng đất và những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu (xe môtô, ô tô, tàu, thuyền đánh cá…). Việc đăng kí các tài sản, quyền tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng phải ghi tên của cả vợ và chồng theo quy định tại Nghị định số 70/2001/NĐ-CP được thực hiện kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực (18/10/2001). Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP cũng hướng dẫn : “… b o v quy n l i chính áng c a các bên, trong tr ng h p t i s nĐể ả ệ ề ợ đ ủ ườ ợ à ả do v , ch ng có c trong th i k hôn nhân m pháp lu t quy nh ph i ng kýợ ồ đượ ờ ỳ à ậ đị ả đă quy n s h u, nh ng trong gi y ch ng nh n quy n s h u ch ghi tên c a v ho cề ở ữ ư ấ ứ ậ ề ở ữ ỉ ủ ợ ặ ch ng, n u không có tranh ch p thì ó l t i s n chung c a v ch ng; n u cóồ ế ấ đ à à ả ủ ợ ồ ế tranh ch p l t i s n riêng thì ng i có tên trong gi y ch ng nh n quy n s h uấ à à ả ườ ấ ứ ậ ề ở ữ ph i ch ng minh c t i s n n y do c th a k riêng, c t ng riêng trongả ứ đượ à ả à đượ ừ ế đượ ặ th i k hôn nhân ho c t i s n n y có c t ngu n t i s n riêng quy nh t iờ ỳ ặ à ả à đượ ừ ồ à ả đị ạ kho n 1 i u 32 . Trong tr ng h p không ch ng minh c t i s n ang cóả Đ ề ườ ợ ứ đượ à ả đ tranh ch p n y l t i s n riêng thì theo quy nh t i kho n 3 i u 27 t i s n óấ à à à ả đị ạ ả Đ ề à ả đ l t i s n chung c a v ch ng.”à à ả ủ ợ ồ Như vậy, quyền sử dụng đất chung của vợ chồng bao gồm: - Quyền sử dụng đất mà vợ chồng mua bằng thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. - Quyền sử dụng đất mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung. - Quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc mỗi bên vợ hoặc chồng được Nhà nước giao, kể cả giao khoán sau khi kết hôn; - Quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc chỉ một bên vợ hoặc chồng được Nhà nước cho thuê sau khi kết hôn; - Quyền sử dụng đất mà vợ chồng nhận thế chấp của người khác. - Quyền sử dụng đất mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung. - Quyền sử dụng đất mà các bên không chứng minh được đó là tài sản riêng theo khoản 3 điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000. II. Việc giải quyết tranh chấp giữa vợ chồng 6 liên quan đến quyền sử dụng đất: 1. Căn cứ giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất giữa vợ chồng theo pháp luật : a/ Công nhận sự thoả thuận của vợ chồng trong giải quyết tranh chấp : Tự do, cam kết, thoả thuận là một nguyên tắc trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự, cũng như trong giải quyết các tranh chấp về tài sản nói chung và tranh chấp liên quan đến tài sản của vợ chồng nói riêng, trong đó có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định : Trong thời kì hôn nhân, nếu có lí do chính đáng, vợ chồng có thể thoả thuận chia tài sản chung; việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản; nếu không thoả thuận được thì có quyền yêu cầu Toà án giải quyết. Khoản 1 Điều 95 Luật này cũng quy định : “Việc chia tài sản khi ly hôn do các bên thoả thuận; nếu không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết.” Như vậy, pháp luật Hôn nhân và gia đình tôn trọng và thừa nhận sự thoả thuận của vợ chồng là căn cứ đầu tiên, quyết định trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng. Trên thực tế, Toà án nhân dân các cấp đã vận dụng căn cứ này vào giải quyết các tranh chấp đạt hiệu quả rất tốt. b/ Xác định thời điểm và nguồn gốc phát sinh quyền sử dụng đất của vợ chồng : Chế độ tài sản của vợ chồng trong pháp luật Hôn nhân và gia đình hiện hành là chế độ cộng đồng tạo sản, do đó về nguyên tắc tài sản phát sinh trong thời kì hôn nhân thuộc khối tài sản chung của vợ chồng (trừ các trường hợp theo quy định của pháp luật tài sản đó thuộc tài sản riêng của vợ, chồng). Trên thực tế, nguyên tắc này đã giúp Toà án các cấp có căn cứ pháp lý chặt chẽ để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ chồng, đảm bảo quyền lợi của gia đình và của mỗi bên vợ hoặc chồng. Theo Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 thì khi có tranh chấp, nếu một bên vợ, chồng có yêu cầu về quyền sử dụng đất là tài sản riêng, nhưng không đủ chứng cứ để chứng minh thì quyền sử dụng đất đó sẽ thuộc tài sản chung của vợ chồng. Căn cứ xác định tài sản mang tính chất suy đoán pháp lý này đã giúp Toà án giải quyết được vướng mắc thường gặp trong xác định nguồn gốc quyền sử dụng đất đang có tranh chấp, do mỗi bên vợ hoặc chồng không đưa ra được chứng cứ hoặc có những chứng cứ không rõ ràng. Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi có tranh chấp vẫn thuộc về bên đó. Tuy nhiên, khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất, trường hợp vợ, chồng đã tự nguyện nhập quyền sử dụng đất riêng vào 7 khối tài sản chung của vợ chồng hoặc quyền sử dụng đất riêng đã được dùng để chi dùng cho gia đình mà không còn nữa thì người có quyền sử dụng đất riêng không có quyền đòi lại hoặc đền bù. Vậy khi xảy ra tranh chấp, dựa vào thời điểm (có phải trong thời kì hôn nhân hay không?)và nguồn gốc phát sinh (do vợ chồng mua được bằng thu nhập do lao động, sản xuất kinh doanh, hoặc do vợ chồng được thừa kế chung, tặng cho chung,…) của quyền sử dụng đất của vợ chồng mà Tòa án có thể xác định được đâu là quyền sử dụng đất chung và đâu là quyền sử dụng đất riêng của vợ, chồng để có thể giải quyết tranh chấp cho đúng quy định của pháp luật và bảo đảm quyền lợi cho mỗi bên vợ, chồng. c/ Định giá quyền sử dụng đất trong giải quyết tranh chấp: Một nguyên tắc trong giải quyết tranh chấp về tài sản, trong đó bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng, là chia tài sản bằng hiện vật, chỉ khi tài sản không thể chia bằng hiện vật hoặc theo thỏa thuận thì tài sản của vợ chồng mới được chia theo giá trị. Điểm d khoản 2 Điều 95 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định : “Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật hoặc theo giá trị; bên nào nhận tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần giá trị chênh lệch”. Nguyên tắc là vậy, song nếu giữa vợ và chồng mà không thỏa thuận được về chia quyền sử dụng đất bằng hiện vật hay theo giá trị thì đây là một vấn đề gặp nhiều khó khăn, vướng mắc ở nhiều cấp xét xử, đặc biệt ở cấp sở thẩm. Để khắc phục các vướng mắc, sai sót trong định giá tài sản, Nghị quyết số 02/2000/NQ- HĐTP đã hướng dẫn: “Việc xác định giá trị khối tài sản chung của vợ chồng hoặc phần giá trị mà họ phải thanh toán, họ được hưởng là căn cứ vào giá giao dịch thực tế tại địa phương vào thời điểm xét xử”. Như vậy, nguyên tắc trong xác định giá trị tài sản là dựa trên giá giao dịch thực tế của tài sản đó, kể cả những tài sản mà Nhà nước đã quy định khung giá như nhà ở và quyền sử dụng đất. Để hướng dẫn việc định giá, Toà án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn về thành phần Hội đồng định giá tại điểm 7 mục IV Công văn số 16/1999/KHXX ngày 1-2-1999 và trong Công văn số 92/2000/KHXX ngày 21-7-2000 "Hướng dẫn việc xác định giá quyền sử dụng đất” thì Toà án chấp nhận giá do các bên đương sự tự nguyện thoả thuận được với nhau, nếu không thỏa thuận được thì giá quyền sử dụng đất được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng tại địa phương nơi có đất tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm. Như vậy, theo quy định này thì giá quyền sử dụng đất trước hết phụ thuộc vào chính sự thoả thuận của các đương sự trên cơ sở pháp luật (giá đó phải dựa trên cơ sở giá thị trường hoặc khung giá do Uỷ ban nhân 8 dân tỉnh nơi có đất tranh chấp ban hành). Trong trường hợp các bên tranh chấp không thoả thuận được giá quyền sử dụng đất, thì Toà án thành lập Hội đồng định giá có thành phần: Đại diện cơ quan tài chính và các cơ quan có liên quan… Toà án, Viện kiểm sát chỉ giám sát việc định giá chứ không phải là thành viên của Hội đồng định giá. Giá quyền sử dụng đất do Hội đồng định giá quyết định căn cứ vào giá thực tế chuyển nhượng sử dụng đất cùng loại, có vị trí tương đương tại địa phương, có tham khảo đất do hai bên đương sự đưa ra. Thực tế, có những vụ án đương sự đưa ra các giá khác nhau và Hội đồng định giá đã dung hoà giá do các đương sự đưa ra, dẫn đến việc nếu giao hiện vật cho một bên thì bên kia sẽ khiếu nại. Vì vậy, khi định giá, nếu một bên đưa ra giá cao và xin nhận hiện vật thực sự có nhu cầu về nhà ở thì nên giao quyền sử dụng đất cho bên đó. d/ Căn cứ vào nhu cầu, nghề nghiệp để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất : Pháp luật nước ta quy định việc chia quyền sử dụng đất khi tranh chấp căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của vợ chồng. Trong trường hợp cả vợ và chồng đều có nhu cầu sử dụng đất và có điều kiện trực tiếp sử dụng, thì quyền sử dụng đất được chia theo thỏa thuận của các bên; nếu không thoả thuận được, thì yêu cầu Toà án giải quyết.Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất, thì người đó có quyền được tiếp tục sử dụng toàn bộ đất đó sau khi đã thoả thuận với bên kia; nếu không thoả thuận được thì bên sử dụng đất phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà bên đó được hưởng theo mức do hai bên thoả thuận; nếu không thoả thuận được, thì yêu cầu Toà án giải quyết. đ/ Căn cứ vào từng loại đất : Theo khoản 2 Điều Điều 97 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Nghị định 70/2001/NĐ-CP, việc chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng khi li hôn tùy theo từng loại đất, như : đất được Nhà nước giao, đất được Nhà nước cho thuê, đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế chung, được thế chấp, đất được giao chung với hộ gia đình. Tùy theo từng loại đất mà Tòa án sẽ giải quyết việc tranh chấp giữa vợ chồng về quyền sử dụng đất nếu hai bên không tự thỏa thuận được. e/ Xác định quyền sử dụng đất của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình : Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà khi xảy ra tranh chấp, nếu tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình mà không xác định được, thì vợ hoặc chồng được chia một phần trong khối tài sản chung của gia đình. Việc chia một phần trong khối tài sản chung do vợ chồng thoả thuận với gia đình, nếu không thoả thuận được 9 thì yêu cầu Toà án giải quyết. Việc chia quyền sử dụng đất trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình khi có tranh chấp căn cứ vào công sức đóng góp của vợ chồng vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản chung cũng như vào đời sống chung của gia đình. 2. Thực trạng việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ chồng : Quyền sử dụng đất luôn là loại tài sản đặc biệt về giá trị vật chất, cũng như đảm bảo quyền có chỗ ở, quyền sản xuất, kinh doanh cho vợ chồng và các thành viên trong gia đình. Vì vậy, trong những năm qua, tranh chấp về đất (đặc biệt là sau khi ly hôn) luôn là loại tranh chấp phức tạp và gay gắt. Đây cũng là loại việc khó khăn nhất và cũng là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp về tài sản giữa vợ và chồng. Trước thực trạng đó, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 đã quy định một chế độ pháp lý riêng về quyền sử dụng đất và nguyên tắc chia tài sản là quyền sử dụng đất khi ly hôn tại Điều 97 và được hướng dẫn cụ thể từ Điều 23 đến Điều 27 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP. Như vậy, lần đầu tiên, pháp luật Hôn nhân và gia đình của Nhà nước ta đã có những quy định chặt chẽ và cụ thể về quyền sử dụng đất của vợ chồng. Đó là một thuận lợi rất lớn cho Tòa án trong việc vận dụng các căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp có liên quan. Tuy nhiên, qua thực tiễn xét xử loại việc này vẫn tồn tại những vấn đề sau : - Thực tế hiện nay, khi mà công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm trễ, thủ tục hành chính còn rườm rà, nhiều hộ gia đình vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mình có quyền sử dụng hợp pháp. Hoặc có những gia đình, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người là vợ hoặc chồng. Điều đó gây ra những khó khăn không nhỏ trong quá trình giải quyết cùa Toà án. Nhiều trường hợp Toà án không công nhận đấy là tài sản chung của hai vợ chồng để chia, ảnh hưởng đến quyền lợi của vợ chồng khi mà quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn. - Có những trường hợp chỉ có một bên vợ chồng có nhu cầu sử dụng đất nhưng do sợ bị thiệt nên bên vợ hoặc chồng kia cũng cho rằng mình có nhu cầu sử dụng đất và yêu cầu chia đôi. Đến khi nhận được quyền sử dụng đất rồi thì họ lại bán quyền sử dụng đất đi. Như vậy, việc chia quyền sử dụng đất đã không được Toà án giải quyết thỏa đáng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên vợ, chồng thực sự có nhu cầu sử dụng đất. - Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng đã phức tạp, lại càng phức tạp hơn trong việc định giá quyền sử dụng đất làm sao cho đúng giá trị thực tế để cả hai bên vợ, chồng đều chấp nhận được và cũng là để đảm bảo quyền lợi cho họ là một vấn đề được Tòa án các cấp rất quan tâm. Trên thực tế, mặc dù Tòa án nhân dân tối cao đã có nhiều hướng dẫn về vấn đề này, nhưng một số Tòa án vẫn định giá quyền sử 10 [...]... CHỒNG LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT … 7 1 Căn cứ giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất giữa vợ chồng theo pháp luật …………… 7 2 Thực trạng việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ chồng ……………………… 10 3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ chồng …11 KẾT LUẬN…………………………………………………… 13 TÀI LIỆU... Hôn nhân và gia đình Việt Nam – TS Nguyễn Văn Cừ - NXB Tư pháp 7 Các trang web khác 14 MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU………………………………………………………… 1 I QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG……………… 2 1 Khái niệm quyền sử dụng đất của vợ chồng ……………… 2 2 Xác định quyền sử dụng đất riêng, quyền sử dụng đất chung của vợ chồng ………………………………………… 3 II VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP GIỮA VỢ CHỒNG LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT … 7 1... hành và hướng dẫn áp dụng việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất còn thiếu, chưa cụ thể, chưa theo kịp với sự phát triển của xã hội trong nền kinh tế thị trường Để việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất được hoàn thiện hơn, cần thiết phải có những giải pháp, trong đó chú trọng ban hành các quy định hoặc văn bản hướng dẫn cụ thể các vấn đề về quyền sử dụng đất và việc giải quyết tranh. .. trong việc định giá quyền sử dụng đất 12 KẾT LUẬN Trong những năm gần đây,dưới tác động của nền kinh tế thị trường và một số nguyên nhân khách quan khác, tranh chấp liên quan đến tài sản của vợ chồng nói chung và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất nói riêng đã gia tăng một cách đáng kể và ngày càng phức tạp, gay gắt hơn Tòa án các cấp đã cố gắng trong việc nâng cao chất lượng xét xử và số lượng... lượng án giải quyết Tuy nhiên, trên thực tiễn xét xử vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc và thiếu sót, ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng xét xử của tòa án liên quan đến việc giải quyết các tranh chấp giữa vợ, chồng liên quan đến quyền sử dụng đất Một số quy định của Luật Hôn nhân và gia đình về chế độ tài sản của vợ chồng mới chỉ dừng lại ở tính chất định khung, nguyên tắc chung; các văn bản... quan đến tội phạm kinh tế, các tội tham nhũng…mà không tiến hành điều tra, xác minh lại hoặc không trưng cầu ý kiến của các cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan, tạo điều kiện cho đương sự tẩu tán tài sản gây khó khăn cho công tác thi hành án 3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ chồng : - Quy định bắt buộc giấy chứng nhận quyền sử. .. Tranh chấp về quyền sử dụng đất trong trường hợp vợ chồng sống hoặc canh tác trên đất của cha mẹ vợ, chồng hiện cũng là một loại tranh chấp phức tạp và một số Tòa án vẫn còn có nhiều thiếu sót trong việc giải quyết loại việc này Sai sót phổ biến nhất là cha mẹ chưa sang tên cho con đối với quyền sử dụng đất của mình, nhưng Tòa án vẫn xác định quyền sử dụng đất là tài sản của vợ chồng người con - Một... của người khác Để tạo căn cứ pháp lý thống nhất, một nguyên tắc trong hoạt động xét xử là Tòa án chỉ phân chia quyền sử dụng đất khi vợ chồng có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản đó Trên thực tế, một số Tòa án đã không bám sát nguyên tắc này dẫn đến việc chia quyền sử dụng đất cho vợ chồng trong khi họ không phải là chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp pháp - Tranh chấp về quyền sử. .. minh của vợ chồng khi cho rằng mình có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất, trường hợp nào thì công nhận là họ thực sự có nhu cầu sử dụng, có cần quy định bên vợ, chồng sau khi đã được chia quyền sử dụng đất thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định hay không ? - Cần phải quy định rõ khi nào thì chia quyền sử dụng đất bằng hiện vật, khi nào thì chia quyền. .. quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ chồng; áp dụng các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử của Tòa án… 13 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 2 Các văn bản pháp luật hôn nhân và gia đình 3 Luật đất đai 4 Giáo trình Luật Hôn nhân và gia đình- Trường Đại học Luật Hà Nội 5 Bình luận khoa học Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 6 Chế độ tài sản của vợ chồng theo . II. Việc giải quyết tranh chấp giữa vợ chồng 6 liên quan đến quyền sử dụng đất: 1. Căn cứ giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. hành các quy định hoặc văn bản hướng dẫn cụ thể các vấn đề về quyền sử dụng đất và việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ chồng;