khung giá đất của nhà nước với giá thị trướng đất ở quận Hai Bà trưng - thực trạng và giải pháp

một số vấn đề về giá đất Việt Nam

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấu tố cấu thành nên giang sơn, đất nớc, là yếu tố không có gì có thể thay thế đợc. Trên cơ sở nhận thức đợc vai trò, tầm qua trọng của đất đai, Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai năm 1993 của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam đã khẳng định: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là t kiệu sản xuất dặc biệt, là địa bàn phân bố dân c, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội an ninh quốc phòng. Thiếu đất con ngời không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống đợc. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, đợc hình thành và tồn tại khách quan với con ngời do những tính chất đặc biệt của nó là cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. đất đai là một bộ phận không thể tách rời với chủ quyền quốc gia. Tôn trọng chủ quyền quốc gia trớc hết thể hiện ở tôn trọng lãnh thổ quốc gia. đất đai đợc coi là một dấu hiệu cơ bản của một quốc gia. C.Mac viết rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngời là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Trong những năm qua để phù hợp với bớc chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nớc ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc, đồng thời động viên khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Cùng với chính sách mở cửa cho việc phát triển nền kinh tế, Nhà nớc ta đã chấp nhận sự hình thànhvà phát triển của thị trờng Bất động sản và coi nó nh một nghành kinh doanh. Nói đến thị trờng Bất động sản trớc hết phải nói đến thị trờng nhà đất là nhân tố quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh khi hoạt động kinh doanh Bất động sản phát triển nh một nghành chủ chốt, tạo động lực cho sự phát triển đất nớc thì tất yếu phải cải cách toàn diện hệ thông sản xuất hành chính quốc gia. Đánh giá phân hạng là một trong 7 nội dung quản lý nhà nớc về đất đai, phản ánh mặt lợi ích kinh tế của đất. Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy định Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi th- ờng thiệt hại về đất khi thu hồi. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian. Tuy nhiên trong những năm gần đây thị trờng đất đai ở nớc ta diễn ra hết sức phức tạp đó là việc mua bán, chuyển nhợng đất diễn ra theo nhiều hình thức khác nhau với sự thoả thuận ngầm của ngời mua và ngời bán mà cha có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nớc, đó là việc ách tắc trong việc giải phóng mặt bằng thu hồi đất để thực hiện các chơng trình, dự án của Nhà n- ớc . mà mấu chốt của vấn đề cũng từ việc xác định giá đất đền bù. Đặc biệt, điều này đợc thể hiện rõ nét nhất là ở các thành phố lớn của đất nớc Thành phố Hà nội là một trong những biểu hiện điển hình của điều nói trên. Để đa công tác quản lý Nhà nớc đối với giá đất và định giá đất vào nề nếp, tạo điểu kiện vững chắc cho việc khắc phục nọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai xoá bỏ thị trờng ngầm về kinh doanh nhà đất, việc xác định giá đất là cần thiết và cần đợc hoàn chỉnh. Từ nhu cầu thực tế, để nâng cao chất lợng trong trong công tác xác định giá đất, xây dựng hệ thống hồ sơ giá đất thống nhất cho công tác quản lý đất đai, cùng các nghành liên quan làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong định giá đất là công việc có ý nghĩa thực tiễn. Thực tế ở hầu hết các địa phơng, thành phố trong cả nớc khi xác định giá các loại đất của địa phơng mình, tuy có dựa trên giá thị trờng nhng cha nắm đợc các phơng pháp định giá khoa học, nên giá đất ban hành còn thấp, không cân xứng so với giá đất ngoài thị trờng tại thời điểm áp dụng. Vì vậy nghiên cứu mối quan hệ giữa bảng giá đất do nhà nớc ban hành với giá đất ngoài thị trờng là một trong những công việc cần thiết của công tác định giá đất, để từ đó xác định các yếu tố và mức độ ảnh hởng của chúng trong việc xác định giá đất trong mọi trờng hợp, từ đó đa ra những mặt đạt đợc và cha đat đợc của các quy định về các khung giá đất của Chính phủ. Đây cũng là mục tiêu và nguyên nhân làm em chọn đề tài Khung giá đất của Nhà n ớc với giá thị tròng đất ở quận Hai Bà Trng- thực trạng và giải pháp làm đề án chuyên nghành môn học. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 chơng I: Một số vấn đề về giá đất ở việt nam I- cơ sở lý luận của việc hình thành giá đất. 1. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất Khi nghiên cứu thị trờng đất nông nghiệp và việc hình thành giá đất nông nghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù địa tô t bản hoá của C.Mac để đa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết. Phân tích quan hệ phân phối trong sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu đợc trong quá trình đầu t vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất đợc Mac nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù địa tô. Mac chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Trong đó địa tô chênh lệch bao gồm hai loại địa tô: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. - Địa tô chênh lệch 1: Tạo ra do sự chênh lệch về u thế của điều kiện tự nhiên của hai mảnh đất cùng diện tích. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch 1 sẽ đợc thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nớc. - Địa tô chênh lệch 2: Là loại địa tô tạo ra do sự thâm cach cải tạo, đầu t vào đất của ngời sử dụng làm cho độ phì trong đất tăng lên, làm tăng năng suất cây trồng ngời sử dụng đất đợc hởng toàn bộ loại địa tô này và vậy địa tô chênh lệch 2 có tác dụng khuyến khích ngời sử dụng đất có hiệu quả. Bất kỳ ở nơi đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện và cũng theo các quy luật nh địa tô trong nông nghiệp. Đối với đất dùng vào công việc xây dựng thì Adam Smith cũng đã từng chứng minh rằng địa tô của chúng cũng nh địa tô của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp, đều dựa trên địa tô nông nghiệp (Wealth of Nation, quyển 1 chơng XI). Loại địa tô này có một số đặc trng sau: Vị trí có ảnh hởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đất dùng vào việc xây dựng các ddô thị, thì sự ảnh hởng là rất lớn). Loại địa tô nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa tô mà tất cả tính năng động chỉ là ở bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trng của loại địa tô này là tạo u thế của Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 giá độc quyền trong nhiều trờg hợp, đặc biệt là bóc lột những ngời cùng khổ (vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọn địa chủ thuê nhà) và là quyền lợi vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất mang lại. Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải chỉ là tích luỹ nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của t bản cố định sát nhập vào đất, bám rễ vào đất hoặc dựa trên mặt đất nh trờng hợp tất cả những kho tàng, nhà máy, bến bãi .Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô của đất đô thị. - Địa tô tuyệt đối: Là loại địa tô đợc tạo ra do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt với giá thị trờng của loại sản phẩm hàng hoá đợc sản xuất ra từ việc sử dụng đất. Nh vậy, loại địa tô này hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội, trong đó có quy luật giá thị trờng là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu t vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung ở nớc ta không có chế độ t hữu về đất đai, Nhà nớc đứng ra để điều tiết định hớng cơ cấu đầu t vào khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu nh không tồn tại. Khi nghiên cứu vấn đề địa tô Mác đẵ chỉ ra rằng đất đai do thiên nhiên tạo ra vì vậy nó không có giá trị, giá đất đai nó chỉ là sự phản ánh đơn thuần số địa tô đợc tính toán theo phơng thức sản xuất TBCN. Do đó không chỉ các thửa đất đang sử dụng mới có giá mà cả những thửa đất cha sử dụng cũng có giá, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô trong tơng lai. Có thể thấy: giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất mà chỉ đợc cấu thành trong chi phí sản suất cá biệt của ngời sử dụng đất. Địa tô là một khoản thu nhập do ngời sử dụng đất mang lại, vì vậy để có đợc địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình t bản hoá địa tô chính là giá đất (giá đất là bội số của địa tô). Trong kinh doanh ngời ta phải tính đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho số tiền bỏ ra mua đất ít nhất cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng, nêú lãi suất ngân hàng cao, nhà t bản muốn sử dụng đất thì giá đất phải giảm. Qua nghiên cứu các nhà kinh tế đa ra một số công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết dựa trên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng nh sau: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Địa tô Giá đất nông nghiệp = Lãi suất ngân hàng Thu nhập ròng Giá đất = Tỷ lệ vốn hoà Trong đó: Thu nhập ròng = (Tổng thu nhập) (Tổng chi phí)- cha kể chi phí về đất. Tỷ lệ vốn hoá đợc cấu thành bởi ba yếu tố sau: - Tỷ lệ lãi suất ngân hàng -là tỷ lệ cần có để thu hút vốn đầu t, nó chính là tỷ lệ mà thu nhập đợc tính vào giá trị thu đợc (bao gồm: tỷ lệ an toàn, tỷ lệ rủi ro, tỷ lệ không thanh toán bằng tiền mặt) - Tỷ lệ hoàn vốn: là phần thu nhập của đầu t trong phần t khoản kinh doanh còn lại của Bất động sản. - Tỷ lệ thuế hữu hiệu: là tỷ lệ phần trăm của giá thị trờng phải trả trong các khoản thuế tài sản hàng năm. 2. Đặc điểm của giá đất So với các hàng hoá thông thờng, giá cả đất đai có những đặc điểm sau: - Giá đất một mặt đợc biểu hiện qua hình thức quan hệ giữa giá đất và tiền thuê cũng tơng tự nh quan hệ giữa vốn đầu t và lợi nhuận chỉ cần biết đợc tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra đợc. - Yếu tố có thể chuyển dịch không phải là đất đai mà là quyền lợi và lợi ích có đợc từ đất đai, nên giá đất cũng đợc hình thành từ đó. - Hình thnàh giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một tiêu chuẩn đơn giản nh các hàng hoá thông thờng, do tính chất khác biệt rất lớn nên không thể hình thành một thị trờng hoàn chỉnh một cách đơn thuần. - Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lợng vốn đầu t mang tính khống chế. Tuy nhiên khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện trở thành bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Khác với các quy luật cung cầu thông thờng, giá đất chỉ chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng lên) và nhìn chung tổng cung là ít thay đổi và có giới hạn. - Giá đất không chỉ đợc hình thành bởi các chi phí nh các hàng hoá đơn thuần mà nó còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố phi lợng khác, và đặc biệt là nó không đồng nhất nh giá của các hàng hoá khác trên thị trờng. - Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá cả hàng hoá thông thờng từ đó rất nhiều tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc xác định giá đất. - Giá đất luôn luôn có xu hớng tăng cao vì những lý do sau: + Diện tích đất đai là có hạn, dân số tăng không ngừng nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng. + Cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỉ suất lợi nhuận giảm. + Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá của hàng hoá thông thờng do thị trờng đất đai là không hoàn thiện. + Trong quá trình sử dụng không phải khấu hao, mà có nhiều trờng hơpj càng sử dụng giá càng tăng (trờng hợp thuê đất đã trả trớc một lần). (Theo tạp chí Địa chính số 9. 1999 trang 24). 3. Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất. Giá đất cũng nh giá đất các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan nh quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh . Do thời hạn của bài viết này tôi chỉ xin đề cập đến ba yếu tố ảnh hởng lớn nhất tới giá đất đó là: Mục đích sử dụng, giá trị sinh lời của đất và quan hệ cung cầu của đất đai. a. Mục đích sử dụng. Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất khác nhau, khả năng sinh lời của đất đợc thể hiện qua các thông số khác nhau. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Tính chất và mục đích sử dụng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng làm thay đổi cung cầu về đất đai, từ đó làm ảnh hởng đến giá cả đất đai. Trớc hết đó là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai trong sản xuất. Ngay trong cùng một nghành, một lĩnh vực sản xuất, khi tính chất sản xuất thay đổi từ kiểu sản xuất tự cung tự cấp của kinh tế nông hộ sang sản xuất hàng hoá của các nông trại đã làm nảy sinh cầu về đất đai trong nông nghiệp. Trong sản xuất tự cấp tự túc, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ đợc thoã mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. đến khi giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đờng đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu đợc giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thị trờng chuyển quyền sử dụng đất. Sự thay thế về mục đích sử dụng đất gữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh sự thay đổi về giá đất. Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao (có giá cao) nhng lại đợc sử dụng vào mục đích công cộng thì không có giá-nó chỉ có giá trị sử dụng. Tơng tự nh vậy nếu quy hoạch đó là đất nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì giá trị mang lại của nó sẽ thấp hơn rất nhiều nếu đem nó vào sử dụng cho mục đích thơng mại, hoặc xây dựng trụ sở, văn phòng .Điều đó cho ta thấy rất rõ sự thay đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nhng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng. b. Khả năng sinh lời Khả năng sinh lời của đất phụ thuộc vào vị trí của thửa đất trong đô thj, hình thể thử đất, cơ sở hạ tầng, tình hình kinh tế xã hội, địa hình hớng mặt đ- ờng khu đất, an ninh, môi trờng . - Xét trong cùng một đô thị thì giá đất phụ thuộc rất lớn vào vị trí của từng lô đất. Vị trí có ý nghĩa quyết định đến giá trị sinh lời của đất. Thửa đất có vị trí mặt đờng, gần các trung tâm văn hoá, thơng mại, văn hoá xã hội, có khả năng liên doanh tốt, giá trị sinh lời của đất cao. - Khả năng sinh lời của đất còn phụ thuộc vào yếu tố kinh tế: thửa đất mà dùng vào mục đích kinh doanh buôn bán, có điều kiện tốt để phát triển thơng mại, trung tâm buôn bán sẽ cho lợi nhuận cao. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Một yếu tố góp phần không nhỏ đến khả năng sinh lợi của đất nữa là yếu tố pháp luật. Bao gồm: vấn đề quy hoạch s dụng đất (một khu vực quy hoạch đúng mục đích sử dụng chắc chắn sẽ thu hút đợc ngời mua, khả năng sinh lời sẽ cao hơn những khu cha có quy hoạch), tính hợp pháp của khu đất, các quy định về môi trờng liên quan đến việc sử dụng đất. - Quy hoạch đợc coi là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá đất vì nó tác động đến mảnh đất làm cho tăng hoạc giảm khả năng sinh lời do vị trí của mảnh đất đem lại trong quy hoạch. - Cơ sở hạ tầng: Hệ thống cấp thoát nớc, mạng lới điện, hệ thống thông tin liên lạc, giao thông đi lại phát triển thì giá đất sẽ tăng lên, cao hơn những mảnh đất ở khu vực có cơ sở hạ tầng thấp kém. - Lãi suất ngân hàng: Thông qua một số yếu tố ảnh hởng tới giá đất ở trên cho ta thấy giá đất bị tác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả ở bình diện vi mô và vĩ mô, vì vậy khi định giá đất Nhà nớc cần phải tính đúng và đủ các yếu tố câú thành nên giá đất. Tuy nhiên trong một số trờng hợp ta có thể lợng hoá một số yếu tố không ảnh hởng hoặc ảnh hoửng rất nhỏ đến giá đất trong những tr- ờng hợp cụ thể, song để có một mức giá phù hợp Nhà nớc phải tham khảo giá đất trên thị trờng, vì giá đất trên thị trờng bao giờ cũng là giá phản ánh trung thực nhất, mà yếu tố tác động không nhỏ lên loại giá này là quan hệ cung cầu về đất đai trên thị trờng. c. Quan hệ cung cầu. Quan hệ cung cầu là yếu tố tác động nhất và ảnh hởng mạnh mẽ nhất đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến dộng. Cũng nh các loại hàng hoá khác cung cầu về đất trên thị trờng luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù, bởi khả năng cung về đất trên thị trờng của một vùng mang tính chất ổn định, giới hạn cả về vị trí, số lợng (do tính chất đặc biệt của đất là không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác và bị giới hạn bởi diện tích). Còn xét về nhu cầu sử dụng đất và cầu có khả năng đáp ứng thì chúng cũng mang tính chất ổn định tơng đối theo vùng, ổn định và không thể chuyển hoá giữa các vùng. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Đặc điểm này ảnh hởng rất lớn đến giá đất, nó gây nên sự chênh lệch khá lớn giữa các vùng và các địa phơng khác nhau. Thông thờng do nhu cầu về đất ở các thành phố và khả năng về quỹ tiền tệ của dân c cũng nh các cơ quan dùng để mua quyền sử dụng đất khá lớn nên tơng quan cung cầu về đất tại các thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau khá lớn, làm cho giá đất ở đây tăng cao. Hơn nữa ngay trong cùng một thành phố, đô thị nhu cầu về đất giữa các quận các phờng cũng khác nhau làm cho giá đất cũng khác nhau. Nếu biễu diễn cung cầu qua đồ thị thì cung là một đờng thẳng đứng có chiều hớng dịch chuyển sang trái (do tổng cung đất là không đổi, có hạn và thậm chí có xu hớng giảm). Trong khi đó đờng cầu về đất luôn có xu hớng dịch chuyển sang phải và lên trên (do nhu cầu đất luôn tăng) Xét về tổng thể thì đờng cung về dất là thẳng đứng, cầu về đất là một hàm tuyến tính theo giá cả đất. Khi đờng cung cố định: Cầu dịch sang phải sẽ làm cho giá đất tăng từ P 0 P 1 (Hình 1). Cầu dịch sang trái P 0 giảm xuống P 2 (Hình 2). Giả sử khi cầu cố định, cung thay đổi dịch chuyển sang phải (tăng l- ợng cung), sang trái (giảm lợng cung) thì mức giá thayđổi theo thứ tự là P 3 ,P 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Lợng cung Cung Cầu Giá P 3 p 0 P 4 Giá Lợng cung P 1 P 0 O S O S Hình 1 Hình 2 P 0 P 2 Giá Cầu Cung Cầu Cầu Mở rộng Thu hẹp Cung Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Hình 3 Nh vậy qua biểu đồ trên ta thấy rằng giá đất luôn có sự biến động bởi sự dịch chuyển của các đờng cung cầu về đất. Nhng nói chung cung về đất là có hạn song cầu lại thờng tăng (vì đất thì có hạn nhng sản xuất thì vô hạn, dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ngày mỗi tăng). Do đó dới tác động của quy luật cung cầu, giá đất có xu hớng ngày càng tăng lên và đợc thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu. Nói cách khác giá đất luôn có xu h- ớng thiết lập ở mức cao hơn. ii- tổng quan thị trờng đất và phơng pháp xác định giá đất ở Việt Nam 1. Tổng quan về thị trờng đất. 1.1. Tổng quan về thị trờng đất Thế giới ở các nớc có nền kinh tế phát triển, đất đai không những đợc cho thuê mà còn đợc chuyển nhợng, mua bán một cách rộng rãi. Việc chuyển nhợng đất đai và cho thuê ruộng đất tại đây đợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Bởi vì đất đai đang sử dụng vì một lý do nào đó không thể tiếp tục canh tác khi về chủ mới chắc chắn sẽ sinh lợi nhiều hơn, lợi ích kinh tế mang lại sẻ cao hơn. Nh vậy, trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hoá, thị trờng đất cũng tồn tại và phát triển một cách khách quan. Sự hình thành và phát triển thị tr- ờng góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển nền kinh tế thị tr- ờng nói chung. Tuy nhiên kinh tế thị trờng trong giai đoạn hiện nay phát triển đến trình độ cao theo hớng cạnh tranh gay gắt và liên kết rộng rãi. Trong mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thức và phát triển thị trờng đất Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Lợng cung O Q 1 Q 0 Q 2 Cầu O [...]... hai khung giá quy định của nhà nớc đối với đất đô thị đã có sự chênh lệch khác biệt , điều này càng thể hiện rõ hơn nữa khi ta đem so sánh khung giá đất của nhà nớc với giá đất trên thị trờng- mà cụ thể ở đây là giá đất ở quận Hai Bà Trng 3 Giá đất trên thị trờng địa bàn quận Hai Bà Trng Sơ lợc địa bàn nghiên cứu Địa bàn nghiên cứu ở đây là quận Hai Bà Trng Số liệu dùng để nghiên cứu, so sánh giá đất. .. sản = Giá trị đất + Giá thị trờng nhà Giá trị của Chi phí tài sản nhà = đất và vị đất trí của nó Chi phí Khấu hao + xây dựng nhà đất + Tính lạc hậu của thiết kế (nếu có) 2.2 Phơng pháp xác định giá đất đô thị ở Việt Nam 2.2.1 Xác định khung giá các loại đất- Phơng pháp định khung Trên cơ sở nghị định 87/CP, hiện nay mỗi địa phơng áp dụng trình tự, phơng pháp và nội dung giá đất khác nhau Do đó Nhà nớc... thực tế giá thị trờng đất ở quận hai bà trng, những tồn tại và giải pháp Qua giá đất điều tra ở thị trờng ta nhận thấy rằng - yếu tố ảnh hởng lớn đến giá đất đô thị đó là: - Vị trí của từng đờng phố trong đô thị liên quan đến khả năng buôn bán kinh doanh, yếu tố này quyết định đến sự khác nhau về giá thị trờng trên các thành phố - Cơ sở hạ tầng, các đờng phố trong đô thị - Quy hoạch đô thị - Trong... chiếu giữa bảng khung giá của Nhà nớc và số liệu điều tra thực tế trên thị trờng, mà ở đây là quận Hai Bà Trng 2 Giá đất Nhà nớc quy định trên địa bàn thành phố Hà Nội Để đa khung giá đất vào áp dụng trên địa bàn thành phố Hà nội UBND thành phố đã căn cứ vào khung giá theo Nghị định 87/CP do Nhà nớc ban hành ngày17/8/1994 quy định khung giá các loại đất (Bảng 1) áp dụng cho điều kiện của thành phố Hà... . giá đất của Chính phủ. Đây cũng là mục tiêu và nguyên nhân làm em chọn đề tài Khung giá đất của Nhà n ớc với giá thị tròng đất ở quận Hai Bà Trng- thực. hoá - Bớc 4: Tính giá trị Bất động sản. Giá trị Bất động sản = Giá trị đất + Giá thị trờng nhà Giá trị của tài sản nhà đất = Chi phí đất và vị trí của