Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính cho vay dự án tại NHNN & PTNT chi nhánh Tam Trinh

Nguồn vốn là điều kiện không thể thiếu được để một doanh nghiệp được thành lập và tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU Ngày 7/11/2006 Việt Nam thức trở thành thành viên thứ 150 củaTổ chức thương mại gới WTO Điều cánh cửa để mở hội cho kinh tế nói chung thời thuận lợi cho doanh nghiệp nói riêng, đồng thời kiện tạo thách thức khó khắn khơng nhỏ cho doanh nghiệp tham gia kinh tế Những hội kinh tế mở cửa, doanh nghiệp cạnh tranh lành mạnh, nguồn vốn đầu tư nước đổ vào Việt Nam nhiều chế thông thoáng theo kinh tế thị trường Một khó khăn mà gặp phải tình trạng thiếu vốn đầu tư, huy động nguồn vốn đầu tư Có thể nói sau nhập WTO nguồn vốn ngoại đổ vào Việt Nam lớn, nhà đầu tư thấy rõ Việt Nam điểm đến cho đầu tư Tuy nhiên hiệu sử dụng nguồn vốn vấn đề quan trọng, vấn đề đề tài tranh luận, nghiên cứu nhà kinh tế, tổ chức kinh tế ngồi nước Nguồn vốn điều kiện khơng thể thiếu để doanh nghiệp thành lập tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt dự án có quy mơ lớn, chủ đầu tư cần phải tìm kiếm nguồn tài từ bên Việc thu hút nguồn tài trợ cho dự án thơng qua nhiều đường khác Có thể nói vay vốn ngân hàng nguồn quan trọng không doanh nghiệp mà toàn kinh tế quốc dân, hoạt động phát triển doanh nghiệp gắn liền với dịch vụ tài ngân hàng thương mại cung cấp, có việc cung ứng nguồn vốn Do trình thực tài trợ dự án Ngân hàng thương mại ln đặt tính hiệu quả, an tồn, có tính xã hội lên hàng đầu Để tìm kiếm sử dụng nguồn vốn hiệu câu hỏi không nhà đầu tư mà đặt toán giải vốn Ngân hàng thương mại Công tác thẩm định bước trình giải tốn trên.Với lý với hướng dẫn thầy cô anh chị phịng thẩm định Ngân hàng nơng nghiệp phát triển chi nhánh Tam Trinh, em lựa chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng thẩm định tài cho vay Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 dự án NHNN & PTNT chi nhánh Tam Trinh” Em biết thực đề tài cẩn phải có nhiều thời gian, kinh nghiệm nghiên cứu Vì vậy, phương pháp nghiên cứu em sử dụng đơn giản quen thuộc Các lý thuyết thẩm định tổng hợp sau áp dụng phân tích đánh giá vào hoạt động thẩm định thực tiễn Ngân hàng Tồn nội dung chun đề gồm phần: Phần I: Lý thuyết thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng thương mại Phần II: Thực trạng hoạt động thẩm định tài dự án cho vay Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Tam Trinh Phần III: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng NN & PTNT Chi Nhánh Tam Trinh Ngoài nỗ lực cuả cá nhân, luận văn hồn thành với giúp đỡ, đóng góp nhiều người Em xin trân trọng cảm ơn thầy giáo PGS.TS Lê Đức Lữ nhiều thầy cô giáo khác kiến thức em nhận giảng đường lời dạy bổ ích cho viết Em xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tồn thể cán phịng Thẩm định dự án Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nông thôn Việt nam chi nhánh Tam Trinh Những tài liệu tham khảo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận, học hỏi công việc mà em nhận từ cán thẩm định Ngân Hàng giúp đỡ em nhiều việc hoàn thành chuyên đề thực tập Hà Nội, ngày 10 tháng năm 2008 Sinh viên: NGUYỄN XUÂN QUẢNG Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN I LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HANG THƯƠNG MẠI I/ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Dự án đầu tư: 1.1 Vai trò dự án Đầu tư theo cách hiểu đơn giản việc đánh đổi lợi ích để đạt lợi ích lớn tương lai Các ngân hàng trường hợp muốn hoạt động phát triển việc đầu tư trình sử dụng vốn, huy động vốn ngân hàng Nhắm mục đích cuối tối đa hóa lợi nhuận, tạo niềm tin chỗ dựa vững cho tổ chức kinh tế, xã hội để thực dự án Đầu tư hoạt động quan trọng tổ chức kinh tế Đó hoạt động bỏ vốn với hy vọng đạt lợi ích tài chính, kinh tế xã hội tương lai Ngày nhằm tối đa hóa hiệu đầu tư, hoạt động đầu tư thực theo dự án Trong “Quy chế đầu tư xây dựng” theo nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08 thán 07 năm 1999 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Dự án tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng số lượng dùy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định Với quan điểm khác có khái niệm khác dự án Song, cách tổng quát nhất, dự án hiểu tập hợp hoạt động đặc thù liên kết chặt chẽ phụ thuộc lẫn nhằm đạt tương lai ý tưởng đặt (mục tiêu định) với nguồn lực thời gian xác định Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Dự án có vai trị quan trọng chủ đầu tư, nhà quản lý tác động trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế xã hội Nếu khơng có dự ánm kinh tế khó nắm bắt hội phát triển Những cơng trình kỷ nhân loại giới minh chứng tầm quan trọng dự án Dự án quan trọng để định bỏ vốn đầu tư, xây dựng kế hoạch đầu tư theo dõi trình thực đầu tư Dự án để tổ chức tài đưa định tài trợ, quan chức nhà nước phê duyệt cấp giấy phép đầu tư Dự án coi công cụ quan trọng quản lý vốn, vật tư, lao động trình thực đầu tư Do hiểu đặc điểm dự án yếu tố định thành công dự án 1.2 Các giai đoạn dự án Quá trình tiến hành thực dự án đầu tư bao gồm nhiều công việc, liên quan tới nhiều đối tượng, thường kéo dài việc phân đoạn, xác định công việc cần phải tiến hành giai đoạn cần thiết Với dự án đầu tư điển hình phân tích thành ba giai đoạn: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực đầu tư kết thúc dự án đưa dự án vào khai thác, giai đoạn sử dụng Các dự án đầu tư co thể tiến hành tất phần ba giai đoạn tùy theo dự án cụ thể a/ Xác định dự án: Đây giai đoạn hình thành ý tưởng đầu tư Trên sở nghiên cứu, thu thập thông tin chiến lược phát triển kinh tế nước, nghành hay lĩnh vực, đồng thời dựa nghiên cứu thị trường nước, ý thưởng đầu tư đề xuất chọn lọc cách thận trọng b/ Phân tích lập dự án: Đây giai đoạn nghiên cứu chi tiết ý tưởng đầu tư đề xuất lựa chọn phương diện: thị trường, kỹ thuật, kinh tế – xã hội, tổ chức, quản lý Những nội dung thể nghiên cưứ tiền khả thi nghiên cưứ khả thi dự án *Nghiên cứu tiền khả thi nghiên cứu sơ ban đầu nhu cầu khả tiến hành dự án kết dự án Nghiên cứu tiền khả thi thường bao gồm: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Nghiên cứu ký lưỡng cần thiết đầu tư, điều kiện đầu tư, điều kiện thuận lợi khó khăn Dự kiến quy mơ đầu tư hình thức đầu tư Chọn địa điểm xây dựng dự kiến nhu cầu sử dụng đất hợp lý cho đầu tư Phân tích, lựa chọn sơ cơng nghệ, kỹ thuật, điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, lượng, dịch vụ, hạ tầng Phân tích, chọn luặ sơ phương án xây dựng Xác định sơ tổng mức vốn đầu tư, phương án huy động vốn, khả trả nợ Tính tốn sợ hiệu đầu tư tài chính, kinh tế - xã hội Nghiên cứu tiền khả thi nhằm xác định vấn đề cần đặc biệt ý, tránh dàn trải, tiết kiệm chi phí *Nghiên cứu khả thi hay gọi lập luận cứng kinh tế kỹ thuật giai đoạn nghiên cứu dự án cách đầy đủ toàn diện Đây sở quan trọng để chấp nhận hay bác bỏ dự án luặ chọn phương án tốt Trong giai đoạn nghiên cứu khả thi, cần luận giải rõ: cần thiết phải đầu tư, lựa chọn hình thức đầu tư, chương trình sản xuất yếu tố cần thiết; địa điểm cụ thể phù hợp với kế hoạch xây dựng; phương án giải phóng mặt bằng; phương án kỹ thuật, công nghệ, kiến trúc, xây dựng, thiết kế, tổng vốn, nguồn vốn nhu cầu vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả; phương án quản lý lao động; phân tích hiệu đầu tư; mốc thời gian thức thực đầu tư, thời gian khởi cơng thời hạn hồn thành; hình thức quản lý dự án; xác định chủ đầu tu; môi quan hệ trách nhiệm quan chức có liên quan đến dự án Sau phân tích lập dự án, khâu quan trọng thẩm định dự án Giai đoạn phân tích lập dự án tiến hành cụ thể, sát thực qua thẩm định góp phần hạn chế đáng kể rủi ro trình triển khai thực dự án c/ Duyệt dự án Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Đay giai đoạn định dự án có chấp nhậ hay không chấp nhận Tham gia duyệt dự án hội đồng hồm thành viên liên quan quan nhà nước, tổ chức tài thành phần khác Mục đích giai đoạn xác minh lạ kết luận tổng hợp từ giai đoạn trước để đưa định cuối Nêu dự án khẳng định có hiệu với mức chấp nhận khả thi hội đồng thơng qua dự án định đầu tư Thực chất giai đoạn mang tính thẩm định song mức độ d/ Thực dự án Dự án triển khai thực bắt đầu giải ngân Giai đoạn bao gồm số công đoạn: thi công xây dựng cơng trình, vận hành bước đầu dự án (dự án sinh lợi), dự án sử dụng hết công suất kết thúc dự án.Trong trình thực dự án nhà quản lý dự án phải giám sát chặt chẽ trình để xử lý vấn đề nảy sinh tránh khó khăn rủi ro xảy trình thực dự án e/ Nghiệm thu, tổng kết giải thể Giai đoạn tiến hành sau thực dự án Mục tiêu giai đoạn nghiệm thu, tổng kết giải thể đánh giá cách toàn diện thành cơng thất bại từ xác định, phân tích lập dự án đến kết thúc thực dự án; đặc biệt, cần phân tích rõ nguyên nhân thất bại để có giải pháp khắc phục hưữ hiệu quản lý dự án tương tự khác tương lai Khi giải thể dự án, ban quản lý dự án không tồn cần bố trí lại cơng việc cho thành viên tham gia; xử lý vấn đề hậu dự án – kết hoạt động tài sản dự án Thẩm định dự án đầu tư 2.1 Khái niệm thẩm định dự án Dự án dù chuẩn bị kỹ lưỡng đến đâu thể tính chủ quan nhà phân tích lập dự án, khiếm khuyết, lệch lạc tồn trình dự án lẽ đương nhiên Để khẳng định cách chắn mức độ hợp lý hiệu quả, tính khả thi dự án định đầu tư Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thực dự án, cần phải xem xét, kiểm tra lại dự án cách độc lập với trình chuẩn bị, soản thảo dự án hay nói cách khác cần thẩm định dự án Vậy thẩm định dự án rà soát , kiểm tra lại cách khoa học, khách quan toàn diện nội dung dự án liên quan đến dự án nhằm khẳng định tính hiệu tính khả thi dự án trước định đầu tư Trong trình thẩm định dự án, nhiều phải tính tốn kỹ, phân tích lại dự án 2.2 Nội dung thẩm định dự án Nội dung thẩm định dự án thường bao gồm: Thẩm định kỹ thuật, thẩm định kinh tế xã hội thẩm định tài 2.2.1 Thẩm định kỹ thuật - Thẩm định cần thiết dự án: xác định mức độ cấp thiết dự án doanh nghiệp, ngành kinh tế; xem xét phù hợp dự án với quy hoạch phát triển nghành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị, phát triển nông thôn - Thẩm định quy mô dự án: thẩm định mức độ phù hợp quy mô dự án, công suất sử dụng với khả chấp nhận sản phẩm thị trường, viứu khả đáp ứng vốn, khả cung ứng nguyên vật liệu, máy móc thiết bị khả quản lý dự án nhà quản lý - Thẩm định nguồn nguyên liệu yếu tố đầu vào khác: theo năm dự kiến hoạt động dự án, kiểm tra việc tính tốn nhu cầu ngun vật liệu chủ yếu, điện, nước, vật liệu phụ sở định mức kinh tế kỹ thuật phù hợp với công nghệ, máy móc thiết bị Đối với nguyên liệu nhập hay ngun liệu có tính thời vụ, cần xem lại mức dự trữ đủ cho dự án vận hành Đối với dự án khai thác tài nguyên, khoáng sản, phải thẩm định số liệu điều tra, khảo sát trữ lượng - Thẩm định công nghệ trang thiết bị: xác định rõ lựa chọn công nghệ, máy móc thiết bị, mức độ đảm bảo chuyển giao công nghệ, lắp đặt, bảo hành, chạy thử, phụ tùng thay thế, đặc biệt lưu ý kiểm soát giá trang thiết bị, chương trình đào tạo quản lý người Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Thẩm định phương án địa điểm xây dựng: kiểm tra mức dộ thuận tiện nguồn nguyên liệu, hệ thống giao thơng, sở hạ tầng, diện tích đất sử dụng, mức độ đảm bảo vệ sinh môi trường sinh thái, phương án xử lý chất thải, phòng chống cháy nổ, an toàn lao động, mức độ đền bù giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư - Thẩm định phương án kiến trúc: mức độ đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, độ bền vững, việc áp dụng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng Ngoài nội dung trên, cần thẩm định phương diện tỏ chức quản lý dự án, tư cách pháp nhân chủ đầu tư 2.2.2 Thẩm định kinh tế dự án Thẩm định kinh tế nội dung quan trọng thẩm định dự án nhằm đánh giá lại hiệu dự án giác độ toàn kinh tế Nôi dung thường đặc biệt trọng dự án tài trợ vốn Nhà nước Mặc dù vậy, thẩm định lợi ích chi phí hay thẩm định tài dự án cần đề cập Thẩm định kinh tế nhằm rà soát lại mục tiêu dự án, tác động dự án tới môi trường tới nhóm đối tượng khác xã hội, tính hợp lý tối ưu dự án, mức độ ảnh hưởng ngân sách dự án Trong thẩm định kinh tế dự án, cần thẩm định việc xác định giá trị kinh tế hàng hóa dịch vụ mà dự án đem lại thông qua điều chỉnh giá thị trường, tức giá phản ánh giá trị thực hàng hóa dịch vụ (Chi phí lợi ích dự án kinh tế); sở đánh giá đóng góp dự án đem lại cho kinh tế quốc dân Thơng thường, đóng góp quan trọng dự án cho kinh tế xem xét thông qua gia tăng thu nhập quốc dân (đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế) Đánh giá tác động dự án tới gia tăng thu nhập quốc dân dựa tiêu chuẩn hiểu như: Giá trị rịng, tủ lệ nội hồn, tỷ lệ lợi ích/chi phí Tuy nhiên, phân tích thẩm định kinh tế dự án theo tiêu chuẩn hiệu quả, đặc trưng quan trọng phải xác định lợi ích chi phí kinh tế chi phí hội kinh tế Ngồi việc đánh giá tác động trên, cần đánh giá tác động dự án Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 kinh tế, xã hội, môi trường giải việc làm, cải thiện cán cân kinh tế, cải thiện môi trường sinh thái, cải thiện đời sống, sức khỏe nhân dân II Thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng thương mại Là nội dung lớn quan trọng thẩm định dự án Bởi trước sau trình thẩm định tài định đến dự án (chủ đầu tư) có đủ lực tài để thực dự án Do trước phê duyệt tài trợ dự án hay cấp khoản vay cho dự án đó, cán tịn dụng phịng chức thẩm định tín dụng cần phải làm việc vơ quan trọng Đó thẩm định tài dự án Khái niệm thẩm định tài dự án Thẩm định tài dự án rà sốt, đánh giá cách khoa học tồn diện khía cạnh tài dự án giác độ nhà đầu tư; Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khác, cá nhân Thẩm định tài nội dung quan trọng thẩm định dự án Cùng với thẩm định kinh tế, thẩm định tài giúp nhà đầu tư chung, ngân hàng riêng có thơng tin cần thiết để đưa định đầu tư đắn 1.1 Nội dung thẩm định tài dự án - Xác định tổng dự toán vốn đầu tư nguồn tài trợ phương thức tài trợ dự án Cụ thể: Xác định vônd đầu tư vào tầi sản cố định, vốn đầu tư vào tài sản lưu động, cách thức huy động vốn (Vốn chủ sở hưu, vạy nợ, thuê tài sản tài chính) từ nguồn khác nhau, lựa chọn phương thức tài trợ dự án có lợi - Xác định chi phí lợi ích dự án, từ đó, xác định dịng tiền dự án Những chi phí trực tiếp liên quan đến dự án thường bao gồm: Chi phí nguyên vật liệu, chi phí thuê máy móc thiết bị, chi phí lao động, mua quyền, sở hữu Lợi ích dự án, tùy theo trường hợp cụ thể, mức gia tăng doanh thu, cải tiến chất lượng sản phẩm, giảm chi phí, giảm mức thua lỗ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Dự tính lãi suất chiết khấu: Tùy theo quan điểm khác nhau, cách dự tính lãi suất khác Song, thực chất dự tính lãi suất mong đợi dự án đem lại cho nhà đầu tư, chủ đầu tư, ngân hàng - Xác định tiêu chuẩn đánh giá hiệu tài dự án: Giá trị rịng (NPV), Tỷ lệ nội hồn (IRR), Tỷ lệ nội hồn có điều chỉnh (MIRR), Chỉ số doanh lợi (PI), Thời gian hoàn vốn (PP) - Đánh giá rủi ro dự án: đánh giá khả xay biến cố không chắn chắn giai đoạn dự án Rủi ro luôn tiềm ẩn Do đánh giá mức độ rủi ro tạo điều kiện thực dự án định 1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài dự án Thẩm định tài dự án phụ thuộc vào nhiều nhân tố Để có kết tốt thẩm định tài dự án – sở tin cậy để định đầu tư đắn, tài trợ hay không tài trợ dự án cần nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng - Đội ngũ cán bộ: kể người quản lý cán thẩm định nhân tố định trực tiếp đến chất lượng thẩm định tài dự án Nếu nhà quản lý nhận thức mức quan trọng ý nghĩa thẩm định tài dự án họ tạo điều kiện thuận lợi cho cán thẩm định Nếu cán thẩm định có lực, chuyên môn tốt hộ trợ tạo điều kiện từ nhà quản lý phận chức ngân hàng thương mại, tổ chức kinh tế kết thẩm định tài dự án thường đáng tín cậy Do tính chất phức tạp phạm vi liên quan dự án, cán thẩm định nói chung cán thẩm định tài nói riêng khơng phải có kiến thức chun sâu mà cịn phải có hiểu biết rộng, có phẩm chất đạo đức tốt - Trang thiết bị, công nghệ: Đây nhân tố ảnh hưởng tới thời gian độ xác kết thẩm định tài dự án Với trang thiết bị đại, công nghệ việc thu thập xử lý thông tin tiến hành cách nhanh chóng xác, hội đầu tư nắm bắt kịp thời Thơng tin: Thẩm định tài dự án tiến hành sở phân tích thơng tin trực tiếp gián tiếp có liên quan đến dự án Đó Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Cơ sở pháp lý dự án: + Hợp đồng kinh tế việc mua bán hộ tòa nhà cao tầng chung cưCT5 – (A+B) Dự án: Khhu nhà Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây + Biên họp hội đông quản trị v/v ủy quyền cho Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Xây dựng Ba Đình thực dự án kinh doanh nhà Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây * Các văn phap quy liên quan dự án khu nàh Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây + Quyết định số 1346/QĐ – UBND ngày 28/7/2006 Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây v/v quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu nhà Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây + Quyết định số 1513/QĐ – UBND ngày 21/08/2007 Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây v/v quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu nhà Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây + Quyết định số 206/QĐ – UBND ngày 31/01/2007 Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây v/v giao thức 219.205,1 m đất xã Văn Khê, thành phố Hà Đông cho Tông ty Cổ Phần Sông Đà – Thăng Long thực dự án đầu tư xây dựng khu nhà Văn Khê, thành phố Hà Đông + Biên bàn giao mốc giới đất ngày 19/12/2006 + Quyết định số 02/QĐ – HĐQT ngày 15/12/2006 Hội đồng quản trị Công ty CP Sông Đà – Thăng Long v/v Phê duyệt dự án đầu tư Khu nhà Văn Khê, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây + Thẩm định thiết kế sở dự án đầu tư xây dựng khu nhà Văn Khê thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây theo công văn sô 466/TĐ/SXD ngày 31/10/2006 sở xây dựng Hà Tây Nhận xét tính pháp lý hồ sơ: Hồ sơ đầy đủ, hợp lệ Sự cần thiết phải đầu tư Hiện địa bàn thành phố Hà Nội nhu cầu nhà lớn, cung chưa đáp ứng đủ cầu, giá 1m2 hộ Chung cư bình dân từ 14 – 18 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 triệu đồng/1m2 tùy thuộc vào vị trí Trên sở đó, trươc đầu tư nhà nước việc mở đường kéo dài đường Láng Hạ qua khu nhà La Khê – Hà Đông Công ty CP Sông Đà – Thăng Long cấp thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng dự án khu nhà Văn Khê – Hà Đơng diện tích 239.675,3m2, có hai tịa nhà 5A 5B, địa điểm thích hợp cho việc xây dựng khu nhà Triển khai phương án công ty CP đầu tư xây dựng Ba Đình tạo lợi nhuận cho công ty, mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước góp phần tạo cảnh quan cho thị xã Hà Đông Tạo thêm quỹ nhà cho thành phố bán cho người có thu nhập thấp Tạo cảnh quan đẹp cho thành phố Tạo việc làm cho xã hội Thẩm định tai dự án 3.1 Mục đích sử dụng vốn: Mua 15.560m tịa nhà 5A, 5B khu nhà Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây 3.2 Tổng mức đầu tư 104.876.440.000 đồng 3.3 Nguồn vốn đầu tư: 104.876.440.000 đồng - Vốn tự có huy động: 55.876.440.000 đồng - Vốn vay Ngân hàng: 49.000.000.000 đồng 3.4 Đánh giá cấu tổng mức nguồn vốn đầu tư: - Vốn tự có huy động/ Tổng vốn đầu tư: 53,3% - Vốn vay Ngân hàng/ Tổng vốn đầu tư: 46,7% 3.5 Kế hoạch phát tiền vay: - Số tiền vay 49.000.000.000 đồng Tiền vay giải ngân theo tiến độ trả tiền cho Công ty cổ phần Sông Đà – Thăng Long - Thời gian giải ngân: 17 tháng 3.6 Kế hoạch thu nợ gốc + lãi - Thu lãi: hàng tháng từ nguồn dự phòng để trả lãi ngân hàng công ty - Trả nợ gốc theo tiến độ bán hộ, thời gian trả nợ tối đa 12 tháng cho lần nhận nợ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Xem xét tính hiệu dự án - Doanh thu dự kiến: Giá bán dự kiến bình quân 8.000.000/m (đã bao gồm VAT) x 15.560m2 = 124.480.000.000 - Tổng chi phí: 107.521.640.000 đồng + Giá vốn hàng bán: 98.028.000.000 đồng + Chi phí quản lý bán hàng (2%/GVHB): 1.976.560.000 đồng + Chi phí quản lý (1%/GVHB): 988.280.000 đồng + Chi phí lãi vay Ngân hàng: 3.883.600.000 đồng + VAT phải nộp: 2.645.200.000 đồng - Lợi nhuận trước thuế: 16.958.360.000 đồng * Trương hợp giá vốn điều chỉnh giảm 300.000 đồng/m lợi nhuận tăng thêm là: 16.958.360.000 + 300.000 đồng/m x 15.560m2 – (300.000 đồng/m2 x 15.560m2 x 10%) = 21.159.560.000 đồng Thẩm định yếu tố đầu vào - Đầu vào đảm bảo hợp đồng kinh tế số 68/HĐQT ngày 10/8/2007 v/v mua bán hộ tòa nhà cao tầng chung cư CT5 – (A+B) Dự án khu nhà Văn Khê, Hà Đơng, Hà Tây - Tịa nhà xây dựng công ty cổ phần Sông Đà – Thăng Long chủ đầu tư xây dựng dự án nhà khu Văn Khê – Hà Đông – Hà Tây cấp có thẩm quyền cho phép thực dự án, với tổng diện tích đất giao thực dự án 239.675,3m2 đó: + Xây dựng biệt thự 94 với diện tích sàn là: 25.392m + Xây dựng hộ liên kề với diện tích sàn: 197.366m + Xây dựng 05 khối nàh chung cư diện tích sàn: 101.474m Cơng ty CP Sơng Đà – Thăng Long đơn vị có uy tín triển khai xây dựng nhiều dự án lớn, công trình đánh giá đảm bảo chất lượng kỹ thuật Thẩm định thị trường tính khả thi dự án Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Theo tính tốn nhà chun gia kinh doanh thị trường bất động sản dự tính có nhiều biến động, chiều hướng tăng trở lại so với năm trước sách Nhà nước có nhiều thơng thống, cho người nước ngồi mua nhà, người mua nhà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất sở hữu nhà, chuyển nhượng Hai tòa nhà 5A 5B năm trục đường Láng Hạ kéo dài, thuận tiện cho việc lại tới trung tâm thành phố, giá bán dự kiên triệu đồng/m phù hợp với đời sống cán công nhân viên IV Đảm bảo tiền vay - Hình thức đảm bảo tiền vay: Có tài sản đảm bảo - Phương thức: chấo tài sản hình thành từ vốn vay tồn dự án đầu tư cơng trình tịa nhà 5A 5B trị giá 98.028.000.000 đồng V Đánh giá, đề nghị Đánh giá - Về tư cách pháp nhân: Cơng ty có đủ tư cách phap nhân theo luật định - Về lực tài chính: Cơng ty có khả tài để thực dự án - Dự án đảm bảo khả trả nợ gốc lãi tiền vay Ngân hàng theo quy định - Công ty xếp loại A nhiều năm theo quy định phân loại khách hàng Ngân hàng nông nghiệp Việt Nam - Dự án đầu tư: Mang tính khả thi cao, đầu tư đối tượng, chủ trưong Đảng Nhà nước văn quy định Ngân hàng nông nghiệp Việt Nam - Cho vay có tài sản đảm bảo Đề xuất Qua trình thẩm đinh dự án vay vốn Công ty cổ phân Đầu tư Xây dựng Ba Đình, tơi đề xuất lãnh đạo cho vay với nội dung sau: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Số tiền cho vay: + Mức dư nợ cho vayc ao nhất: 34.300.000.000 đồng + Doanh số cho vay cao nhất: 49.000.000.000 đồng + Phương thức cho vay: Theo dự án + THời hạn cho vay tối đa: 12 tháng +Thời gian dải ngân: 17 tháng + Lãi suất cho vay: 095%/ tháng + Phương thức trả lãi: Hàng tháng + Trả gốc: Theo tiến độ đặt tiền mua nhà khách hàng + Hình thức đảm bảo: Có đảm bảo tài sản CBTD Đỗ Thị Quý Hà VI Ý kiến Trưởng phịng Kinh Doanh Tơi Nguyễn Đức Quân – Chịu trách nhiện tái thẩm định kiểm sốt vay Sau kiểm tra điều kiện, dự án vay vốn khách hàng tờ trình CBTD, tơi thấy khách hàng đảm bảo đầy đủ điều kiện vay vốn theo quy định, dự án khả thi Tôi xin chịu trách nhiệm việc kiểm sốt trước Ban Giám đốc, kính trình ban giám đốc xem xét định cho vay theo nội dung sau: - Số tiền cho vay: + Mức dư nợ cho vay cao nhất: 34.300.000.000 đồng + Doanh số cho vay cao 49.000.000.000 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 + Phương thức cho vay: Theo dự án + THời hạn cho vay tối đa: 12 tháng +Thời gian dải ngân: 17 tháng + Lãi suất cho vay: 095%/ tháng + Phương thức trả lãi: Hàng tháng + Trả gốc: Theo tiến độ đặt tiền mua nhà khách hàng + Hình thức đảm bảo: Có đảm bảo tài sản TP KINH DOANH VII Phê duyệt giám đốc Sau khu xem xét hồ sơ xin vay khách hàng, báo cáo thẩm định cho vay CBTD lãnh đạo phịng kinh doanh, tơi đồng ý duyệt cho vay: - Số tiền cho vay: + Mức dư nợ cho vay cao nhất: 34.300.000.000 đồng + Doanh số cho vay cao 49.000.000.000 + Phương thức cho vay: Theo dự án + THời hạn cho vay tối đa: 12 tháng +Thời gian dải ngân: 17 tháng + Lãi suất cho vay: 095%/ tháng + Phương thức trả lãi: Hàng tháng + Trả gốc: Theo tiến độ đặt tiền mua nhà khách hàng + Hình thức đảm bảo: Có đảm bảo tài sản GIÁM ĐỐC Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN III GIẢI PHÁP , KIẾN NGHỊ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM CHI NHÁNH TAM TRINH Với tầm quan trọng đặc biệt hoạt động thẩm định tài dự án, Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam chi nhánh Tam Trinh đặt yêu cầu cấp thiết: nên đổi mới, củng cố nâng cao chất lượng hoạt động thường xuyên cho máy hoạt động tốt Nghĩa cho vay dự án hoạt động chủ yếu đem lại nguồn lợi nhuận uy tín lợi cho ngân hàng, mà điều phụ thuộc định bở công tác thẩm định dự án đầu tư, thẩm định tài đóng vai trị then chốt Thông qua việc học hỏi kinh nghiệm cán nhận viên Ngân hàng, xem xét hồ sơ dự án NH, đọc tài liệu tham khảo, đồng thời vào viết em xin đề nghị số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Trên thực tế ý kiến em đưa có qua tham khảo sách nên suy luận cịn mang tính lý thuyết chưa sát với thực tế hoạt động Ngân hàng Khai thác sử dụng thơng tin q trình thẩm định tránh tình trạng thơng tin chiều Cơ sở q trình thẩm định nguồn thơng tin, số liệu dự án đơn vị xin vay vốn cung cấp Do đó, quan trọng ảnh hưởng lớn tới cơng tác thẩm định, tính xác hiệu dự án Tuy nhiên số liệu chưa hẳn xác, để khắc phục điểm ngân hàng phải tự tìm kiếm, khai thác thông tin phương pháp sau 1.1 Điều tra trực tiếp doanh nghiệp vay vốn Việc điều tra trực tiếp doanh nghiệp vay vốn để tìm kiếm thơng tin từ phía khách hàng Đây cơng việc quan trọng để xác định Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thông tin mà khách hàng cung cấp có trung thực hay khơng, qn hay khơng 1.2 Thu thập thơng tin từ bên ngồi Ngồi thông tin khách hàng cung cấp, cán thẩm định cần thu thập thông tin cần thiết từ nguồn bên ngồi Điều tra thơng tin từ đơn vị có tham gia quan hệ tín dụng với doanh nghiệp, quan thuế, khách hàng doanh nghiệp, thị trường tiêu thụ, nhà cung cấp Đây việ làm thiết thực nguồn thông tin bên ngồi phong phú góp phần vào cơng tác thẩm định tốt Thẩm định quyền sở hữu tài sản chấp Quá trình thẩm định quyền sở hữu tài sảm đảm bảo cho khoản vay cần ý + Ngân hàng cần nắm giữ giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp cảu tài sản chấp Trường hợp tài sản chấp thuộc quyền sở hữu người khác phải đồng ý văn đồng sở hữu + Tài sản chấp phải có đầy đủ tính pháp lý chứng minh sở hữu hợp pháp người vay + Tài sản chấp không thuộc diện tranh chấp, mua bán, cầm cố chấp tổ chức tín dụng khác + Cán thẩm định cần kiểm tra chất lượng, tình trạng tài sản chấp Căn vào cung cầu tài sản chấp thị trường Nâng cao trình độ lực đội ngũ cán làm công tác thẩm định tài dự án Có thể khẳng định trình độ lực cán thẩm định yếu tốt quan trọng ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định dự án đầu tư Vì Ngân hàng thương mại việc không nhừng nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác thẩm định chất lượng số lượng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 công việc cấp bách mang tính liên tục để đáp ứng địi hỏi ngày cao khó khắn cơng việc Để hồnh thành nhiệm vụ mình, cán thẩm định khơnng phải nâng cao trình độ kiến thức chun mơn mà cịn địi hỏi phải nâng cao đạo đức nghề nghiệp Để nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác thẩm định ngân hàng thương mại phải có phương hướng đào tạo, xem xét lại lực, bồi dưỡng cán Ngoài quan tâm, đánh giá mức, có sách đãi ngộ hợp lý, động viên kịp thời vật chất tinh thần góp phần làm cho đội ngũ nhân viên làm công tác thẩm định gắn bó với nghề hơn, có tinh thần trách nhiệm vươn lên đỗi với nhân Ngoài việc thu hút chuyên gia giỏi , cố vấn hợp tác đề nâng cao chất lượng thẩm định bước ngân hàng thương mại Giải pháp nội dung thẩm định cần hoàn thiện Ngân hàng cần tiến hành rà sốt kiểm tra lại tồn khâu trình thẩm định nhằm tìm thiếu sót, bất hợp lý cần để bổ xung khắc phục cho phù hợp Học hỏi áp dụng phương pháp tính tốn đại áp dụng giới Các phương pháp nghiên cứu trình bày cách phổ biến tài liệu khác Vấn đề áp dụng để hợp lý với thực tế Việt Nam tình trạng hoạt động Ngân hàng *Về nguồn vốn đầu tư Các cán thẩm định nên tích cực tìm hiểu lưu trữ thơng tin DAĐT điển hình nước để làm sở kiểm tra thẩm định nguồn vốn xây dựng vốn mua thiết bị, chi phí liên quan tránh việc tính thừa hay thiếu nguồn vốn đầu tư Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Ngoài việc áp dụng nghiêm ngặt quy định phân tích nguồn vốn, chi nhánh cần tìm hiểu thêm để hồn thiện quy trình phân tích nguồn vốn sử dụng nguồn vốn tài trợ dự án Phải nhận thức được, dự án thực có hiệu tài chính, trả nợ, vấn đề thời gian thực dự án cần quan tâm Bởi doanh nghiệp cần có vịng quay tiền nhanh, Ngân hàng để đảm bảo thực kế hoạch kinh doanh múc tiêu vừa không để nợ dài thành nợ xấu ứ đọng vốn chỗ Chính mà thời gian thực dự án vừa có hiệu tài mà thời gian thực không dài cần quan tâm *Về việc tính tốn sử dụng tiêu tài Các tiêu NPV, IRR, PP, BP cần phải tính tốn cẩn thận, xác phản ánh hiệu tài dự án Việc sử dụng mức lãi suất chiết khấu hợp lý cần phải quan tâm, chi phí hội khơng việc thực dự án mà cịn chi phí hội Ngân hàng Nếu nguồn vốn đem tài trợ dự án có tính khả thi, có lãi, xét thấy việc đem nguồn vốn đầu tư vào hội khác đem lại nhiều lợi nhuận hơn, ngân hàng cần phải xem xét *Việc phân tích tài dự án hàng năm Nếu việc thực dự án có hiệu quả, doanh số hàng năm không đủ trả nợ Ngân hàng cần quan tâm đề nghị Hội sở hỗ trợ, đề nghị quan quản lý giúp đỡ miễn giảm thuế Phân tích dự án có hiệu quả, kết tài hàng năm rõ ràng toán nợ gốc lãi dự án khơng rõ ràng kết tài để đánh giá tài sản, tính tốn lại NPV, IRR, PP để xem xét khả thu hồi vốn Trong phân tích tài ngắn hạn, ngân hàng cần phải quan tâm đến việc xây dựng kế hoạch dự tính, hồn thiện quy trình thẩm định yêu cầu khả đáp ứng vốn lưu động, nguồn vốn chủ, ngân quỹ, dự phòng để cân Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 đối cho an toàn tránh rủi ro Các yêu tố tác động đến dự án cần phải dự tính hợp lý để tính tốn luồng tiền dự án *Phân tích quản lý rủi ro Thẩm định tài dự án cho vay theo phương pháp đại địi hỏi khơng quan tâm tới giá trị thời gian tiền mà yếu tố quan trọng phân tích hiệu tài trạng thái thị trường ln biến động Phân tích nhân tố ảnh hưởng tới dự án để có biện pháp hợp lý can thiệp có rủi ro Ngoài việc áp dụng phương pháp đơn giản phân tích độ nhạy phân tích trương hợp Ngân hàng cần linh hoạt việc áp dụng hồn thiện phương pháp phân tích rủi ro Từ việc phân tích xác định giá trị NPV, IRR cho giá trị thay đổi nguyên vật liệu, giá bán, sản lượng Từ cán thẩm định đưa tình xấu tốt xảy Từ ước lượng rủi ro chủ yếu dự án, loại bỏ dự án có rủi ro cao lập biện pháp dự phòng thực dự án Thiết lập hệ thống thu thập thông tin cần thiết liên quan đến thẩm định dự án đầu tư Hiện nước ta chưa có quan thức tổng hợp thông tin kinh tế, đánh giá xếp hạng doanh nghiệp hay lưu trữ thơng tin doanh nghiệp Trong nước khu vực giới họ đồng khâu, quan chuyên môn đánh giá xếp hạng doanh nghiệp, lưu trữ thơng tin Đây bước cần thiết Ngân hàng tương lai muốn bắt kịp xu phát triển nước sau hội nhập WTO Vấn đề đặt cần phải thu thập thông tin nào, phân loại sử lí đánh giá thơng tin để có thơng tin cần thiết tính đắn Một hướng giải sử dụng phần mềm vi tính, Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ứng dụng khoa học vi tính vào phân tích thơng tin cần thiết vơ quan Chính mà việc đầu tư vào nâng cấp sở hạ tầng, máy móc trang thiết bị cần thiết cho nghiệp vụ vô quan trọng Giải pháp công tác tổ chức điều hành Việc tổ chức điều hành hoạt động thẩm định chi nhánh cần theo dõi đánh giá thường xuyên từ chi nhánh cấp hội sở để đánh giá, rút kinh nghiệm tiến hành điều chỉnh hợp lý công tác, cho tổ chức hoạt động cách thống nhất, có hiệu Để đảm chi nhánh hoạt động tốt phục vụ chiến lược Hội sở suy cho đạt hiệu an toàn Vậy máy nhân phải tinh giản, cho gọn nhẹ, phải có đồng tồn máy, lực cán phải không ngừng nâng cao, rèn luyện chuyên môn lần đạo đức để hạn chế rủi ro Thường xuyên rà sốt lại máy nhân sự, quy trình thẩm định chi nhánh nhằm phát vướng mắc tồn để giải Hàng năm đánh giá lại kết đạt được, tồn vướng mặc qua việc thẩm định dự án để đúc rút học kinh nghiệm, hoàn thiện khâu thẩm định dự án Xu phát triển đất nước cổ phần hóa tất doanh nghiệp nhà nước có khối Ngân hàng Chính mà Ngân hàng doanh nghiệp độc lập, kinh doanh tìm kiếm hội đầu tư Nhưng chế quan liêu bao cấp còn, thuộc nhà nước chế quản lý nhà nước đề cao mục tiêu xã hội mà bỏ qua hiệu tài cần phải cương khéo léo đề tính khách quan dự án Ngăn chặn tư tưởng NH quan tài chính, hành Nhà nước Ngồi cần có quan tâm mức lãnh đạo sở Quan tâm tới đời sống cán công nhận viên Thường xuyên tổ chức chương trình đào tạo nước để nâng cao nghiệp vụ chuyên mơn cán thẩm định nói riêng cán Ngân hàng nói chung Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 KẾT LUẬN Thẩm định dự án đầu tư đề tài phức tạp, mảng lớn nghiệp vụ Ngân hàng thương mại Việc đánh giá, nghiên cứu đầu tư dự án địi hỏi phải có lực chun mơn cao, ngồi cịn phải có khả đánh giá nhìn nhận nhiều kĩnh vực Vì tất em trình bày mức độ đơn giản thẩm định tài dự án đầu tư, phần nhỏ Thẩm định dự án Trong phạm vi đối tượng nghiên cứu lý thuyết lập luận thẩm định dự án Trên sở đó, đánh giá vai trị quan trọng chất lượng thẩm định dự án nói chung thẩm định tài dự án nói riêng hoạt động đầu tư Ngân hàng thương mại Từ đưa mặt chưa được, vấn đề cộm cần hoàn thiện thời gian tới Đây lĩnh vực cần thời gian nghiên cứu, thực tế số Ngân hàng thương mại với kiến thức hạn chế nên chuyên đề trình bày cịn có thiếu sót, mong nhận ý kiến đóng góp bảo thầy cô cán nghiệp vụ NH Nông Nghiệp Chi nhánh Tam Trinh để em nghiên cứu tốt chuyên đề Một lần em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn tận tình thầy giáo PGS.TS Lê Đức Lữ tồn thể anh chị cán cơng tác Ngân hàng NN&PTNN Việt Nam chi nhánh Tam Trinh Sinh viên thực Nguyễn Xuân Quảng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .1 PHN I: Lý thuyết thẩm định tài dự án đầu t ngân hang thơng mại .3 I Dự án đầu tư thẩm định dự án đầu tư Dự án đầu t .3 1.1 Vai trò dự án 1.2 C¸c giai đoạn dự án Thẩm định dự án đầu tư 2.1 Khái niệm thẩm định dự án 2.2 Nội dung thẩm định dự án II/ Thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng thương mại Khái niệm thẩm định tài dự án 1.1 Nội dung thẩm định tài dự án 1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài dự án 2.3 Thẩm định dự án đề nghị vay vốn lưu động Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC TÀI LIÊU THAM KHẢO * Thẩm định tài dự án – PGS.TS Lưu Thị Hương – NXB Tài * Tài Doanh Nghiệp – PGS.TS Lưu Thị Hương – NXB Thống kê * Các nghiệp vụ ngân hàng thương mại – Lê Văn Tu – NXB Thống kê * Phương pháp lập dự án đầu tư – UBKH Nhà nước * Thời báo ngân hàng * Tạp chí thị trường tài tiền tệ * Các luận văn khóa trước ... TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM CHI NHÁNH TAM TRINH Chương I: Về tổ chức hoạt động chi nhánh NH NN &PTNT Việt Nam I Những quy định chung Sự đời Ngân Hàng NN &PTNT Chi nhánh Tam Trinh Chi nhánh. .. Nội dung thẩm định dự án thường bao gồm: Thẩm định kỹ thuật, thẩm định kinh tế xã hội thẩm định tài 2.2.1 Thẩm định kỹ thuật - Thẩm định cần thiết dự án: xác định mức độ cấp thiết dự án doanh... hoạt động thẩm định tài dự án cho vay Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Tam Trinh Phần III: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu