Mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan

Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nền kinh tế nước ta đã thu được những thành tựu đáng kể, tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn năm 200-2007, trung bình đạt trên 7.5%, riêng năm 2007 đạt 8.5%.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 2

Chương I 4

Tổng quan về hoạt động 4

cho vay mua nhà trả góp của NHTM 4

1.1 Hoạt động cho vay của NHTM 4

1.1.1 Hoạt động cơ bản của NHTM 4

1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM 7

1.2 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NHTM 10

1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà trả góp 10

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NHTM 11

1.2.3 Phương thức cho vay mua nhà trả góp 17

1.2.3 Mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM 20

1.2 Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng cho vay trả góp mua nhà 22

1.3.1 Nhân tố chủ quan 22

1.3.2 Nhân tố khách quan 27

Chương II 32

Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà trả góp 32

tại NHTMCP Nhà Hà Nội – Chi nhánh Thanh Quan 32

2.1 Khái quát về NHTMCP Nhà Hà Nội – Chi nhánh Thanh Quan 32

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 32

2.1.2 Chức năng, cơ chế hoạt động và sơ đồ tổ chức 33

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan 35

2.2.1 Quy trình cho vay mua nhà trả góp 41

2.2.2 Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh Thanh Quan Habubank 45

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 49

Chương III 55

Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại 55

NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan 55

3.1 Định hướng cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh Thanh Quan 55

3.1.1 Nhu cầu mua nhà của người dân 55

3.1.2 Định hướng cho vay mua nhà tại chi nhánh 55

3.2 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Chi nhánh Thanh Quan Habubank 56

3.2.1 Áp dụng chinh sách tín dụng một cách linh hoạt 56

3.2.2 Tăng cường huy động vốn 56

3.2.3 Thực hiện chính sách khuếch trương, giới thiệu sản phẩm dịch vụ của chi nhánh đến khách hàng 57

3.2.4 Mở rộng mạng lưới phòng giao dịch 57

3.2.5 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng 57

3.2.6 Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng 59

3.2.7 Các giải pháp khác 59

3.3 Kiến nghị 60

3.3.1 Kiến nghị NHTMCP Nhà Hà Nội 60

3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng nhà nước ( NHNN ) 63

3.3.3 Kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành có liên quan 64

KẾT LUẬN 70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

LỜI MỞ ĐẦU

Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nền kinh tế nước ta đã thu được những thành tựu đáng kể, tốc độ tăng trưởng kinh

tế giai đoạn năm 200-2007, trung bình đạt trên 7.5%, riêng năm 2007 đạt 8.5%

Nền kinh tế phát triển với tốc độ cao và ổn định, tạo điều kiện phát triển các thành phần kinh tế nói chung và hệ thống tài chính nói riêng Hiện nay, thị trường tài chính ở nước ta không chỉ có sự tham gia của các tổ chức tín dụng trong nước mà còn có sự góp mặt của các tổ chức tín dụng nước ngoài Điều này tạo ra môi trường cạnh tranh thực sự khốc liệt cho các ngân hàng trong nước Đòi hỏi các ngân hàng trong nước phải nâng cao năng lực về vốn, công nghệ và công tác quản trị để đứng vững trên thị trường tài chính của chính nước mình

Kinh tế tăng trưởng, thu nhập của người dân ngày càng được nâng cao, mong muốn ổn định cuộc sống, “an cư lạc nghiệp” của họ ngày càng lớn

không thể thực hiện được Chính phủ và các cơ quan chức năng đã đề ra rất nhiều giải pháp để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân Một trong những giải pháp đó là sự tham gia của các ngân hàng thương mại qua việc tài trợ vốn cho người dân mua nhà Sản phẩm cho vay mua nhà của các các tổ chức tín dụng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu về vốn của người dân, giúp họ có thể thực hiện được mong muốn “an cư lạc nghiệp” của mình.

Xuất phát từ thực trạng nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong quá trình hội nhập và thực trạng cho vay mua nhà tại

NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan, em xin chọn chuyên đề “Mở

rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.

Ngoài lời mở đầu và mục lục, chuyên đề của em gồm ba chương chính:

Chương I: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng thương mại

Chương II: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan

Chương III: Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan

Chương I Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NHTM

1.1 Hoạt động cho vay của NHTM

1.1.1 Hoạt động cơ bản của NHTM

Khái niệm

Ngân hàng là một loại hình tổ chức quan trọng đối với nền kinh tế Các ngân hàng có thể được định nghĩa qua chức năng, các dịch vụ và vai trò mà chúng thực hiện trong nền kinh tế Vấn đề là ở chỗ các yếu tố trên đang không ngừng thay đổi Thực tế, rất nhiều tổ chức tài chính – bao gồm cả công ty kinh doanh chứng khoán, công ty môi giới chứng khoán, công ty bảo hiểm và các quỹ tương hỗ đều đang cố găng cung cấp các dịch vụ của ngân hàng Ngược lại, các ngân hàng đang cạnh tranh với các đối thủ cạnh tranh ( các tổ chức tài chính phi ngân hàng ) bằng cách mở rộng phạm vi cung cấp dịch vụ về bất động sản và môi giới chứng khoán, tham gia hoạt động bảo hiểm, đầu tư vào các quỹ tương hỗ và thực hiện nhiều dịch vụ mới khác

Chính vì vậy, cách tiếp cận thận trọng nhất là xem xét ngân hàng trên

phương diện những loại hình dịch vụ mà chúng cung cấp, khi đó “Ngân hàng

là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế”.

Theo điều 20 Luật các Tổ chức tín dụng Việt Nam, dưạ vào tính chất

và mục tiêu hoạt động các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác”

Theo Nghị định của Chính Phủ về tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương mại, ngân hàng thương mại khác với các loại hình ngân hàng khác ở chỗ “ Ngân hàng thương mại là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận, góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế của đất nước”

Hoạt động cơ bản của NHTM

Ngân hàng là một tổ chức trung gian tài chính với hoạt động chủ yếu gồm: huy động vốn, cho vay và đầu tư

và của tổ chức tín dụng nước ngoài Trong ngắn hạn, các NHTM có thể vay vốn của Ngân hàng Nhà nước dưới hình thức tái cấp vốn theo quy định tại

Điều 30 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Các NHTM phải dự trữ với một

tỷ lệ thích hợp trên tổng vốn huy động được để đảm bảo khả năng thanh toán

Bản chất của nguồn vốn mà ngân hàng huy động được là vốn đó thuộc các chủ sở hữu khác nhau Ngân hàng chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu và ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả đúng hạn cả gốc và lãi khi đến kỳ hạn

♦ Cho vay

Cho vay là hoạt động tài trợ của ngân hàng cho khách hàng trên nguyên tắc khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi vay trong một thời hạn nhất định Hoạt động cho vay của NHTM nhằm đáp ứng đầy đủ vốn để đầu tư cho quá trình mở rộng sản xuất, tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy lưu thông hàng hoá, tăng tốc độ chu chuyển vốn cho xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển bền vững

Để có đủ vốn cung cấp cho nền kinh tế, NHTM huy động vốn tạm thời nhàn rỗi trong dân chúng để cấp tín dụng cho người có nhu cầu Do ngân hàng

có trách nhiệm phải trả cả gốc và lãi của vốn huy động đúng hạn nên các ngân hàng yêu cầu khách hàng của mình phải trả đúng hạn các khoản tín dụng để đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng

♦ Đầu tư

Các ngân hàng đầu tư vào chứng khoán vì mục tiêu thanh khoản và đa dạng hoá tài sản để tránh rủi ro Các chứng khoán ngân hàng thường nắm giữ thường là chứng khoán ngắn hạn, trung và dài hạn của chính phủ Đó là các chứng khoán có tính thanh khoản cao được giữ như một tài sản đệm cho ngân quỹ Ngoài ra ngân hàng cũng nắm giữ các chứng khoán kém thanh khoản song thường có tỷ lệ sinh lời cao Các chứng khoán này được ngân hàng nắm giữ đến ngày đáo hạn để thu lợi hoặc để thực hiện quyền kiểm soát hoạt động công ty

♦ Các hoạt động khác

Ngoài ba hoạt động chính trên, ngân hàng còn thực hiện nhiều hoạt động khác, như hoạt động bảo lãnh, hoạt động thanh toán quốc tế, hoạt động cho thuê tài chính, cung cấp dịch vụ đại lý, dịch vụ uỷ thác và tư vấn, dịch vụ bảo hiểm, thực hiện bảo quản vật có giá và quản lý ngân quỹ…

1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM

Khái niệm

Như đã trình bày ở trên, “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo

đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi” Ngân hàng cho các tổ chức, cá nhân vay nhằm đáp ứng nhu

cầu cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống Hoạt động cho vay của ngân hàng phải dựa trên một số nguyên tắc nhất định nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời cho ngân hàng Các nguyên tắc đó gồm: Khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn và lãi với thời gian xác định; Khách hàng phải cam kết

sử dụng khoản vay theo đúng mục đích được thoả thuận với ngân hàng, không trái với các quy định khác của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên; Ngân hàng tài trợ dựa phương án vay có hiệu quả

Phân loại cho vay

Có nhiều cách phân loại cho vay, để phục vụ cho đề tài nghiên cứu em xin đưa ra cách phân loại cho vay theo đối tượng khách hàng, theo thời hạn và theo phương thức cho vay

Theo đối tượng khách hàng, phân loại cho vay được chia làm: khách

hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp

Khách hàng cá nhân là tất cả cá nhân có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật Nhu cầu vay vốn của khách hàng cá nhân rất phong phú và đa dạng, như cho vay sửa chữa, mua nhà, cho vay mua ôtô, cho vay mua các thiết bị gia dụng có giá trị hoặc các nhu cầu tiêu dùng hay đầu tư khác Phương thức cho vay có thể là

cho vay từng lần, cho vay trả góp hay cho vay qua nghiệp vụ phát hành thẻ tín dụng Thời hạn cho vay linh hoạt tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, khả năng tài chính của khách hàng và kết quả thẩm định của cán bộ tín dụng Lãi suất cho vay thường xác định theo biểu lãi suất của ngân hàng và thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng Tài sản đảm bảo cho khoản vay thông thường chính là tài sản hình thành từ vốn vay hoặc các bất động sản, động sản, sổ tiết kiệm, các giấy tờ và các tài sản có giá khác phù hợp với tiêu chí của ngân hàng.

Khách hàng doanh nghiệp bao gồm các doanh nghiệp có tư cách pháp nhân Một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân khi doanh nghiệp đó thỏa mãn các điều kiện sau: doanh nghiệp được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập, tự chịu trách nhiệm với mọi hoạt động của mình

và nhân danh mình tham gia vào các quan hệ pháp luật độc lập Các pháp nhân là: doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác Hình thức vay vốn đối với khách hàng doanh nghiệp rất phong phú như cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức tín dụng hoặc cho vay theo dự án đầu tư Ngân hàng có thể đáp ứng nhu cầu vốn ngắn hạn, trung và dài hạn bằng VNĐ hoặc ngoại tệ cho các doanh nghiệp có nhu cầu

Theo thời hạn cho vay, khoản vay của khách hàng được chia làm cho

vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn

Cho vay ngắn hạn là các khoản cho vay có thời hạn dưới 1 năm Các khoản cho vay này thường được sử dụng để bổ sung thiếu hụt vốn tạm thời của các doanh nghiệp và phục vụ nhu cầu tiêu dùng của cá nhân

Cho vay trung hạn gồm các khoản vay có thời hạn từ trên một năm đến năm năm Cho vay trung hạn nhằm phục vụ nhu cầu mua tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời gian thu hồi vốn nhanh

Cho vay dài hạn là các khoản cho vay có thời hạn trên năm năm, nhằm tài trợ vốn cho mua tài sản cố định có giá trị lớn, xây dựng cơ bản, cải tiến và

mở rộng sản xuất với quy mô lớn, thời gian thu hồi vốn chậm

Theo phương thức cho vay, theo Nghị định số 1627/2001/QĐ-NHNN

về quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng có các phương thức cho vay sau:

Cho vay từng lần là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối với khách hàng Mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng

Cho vay theo hạn mức tín dụng là nghiệp vụ cho vay theo đó ngân hàng

và khách hàng xác định và thoả thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định

Cho vay theo dự án đầu tư là phương án tài trợ vốn của ngân hàng cho khách hàng để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch

vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống

Cho vay hợp vốn là hình thức một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án hoặc phương án vay vốn của khách hàng; trong đó một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác

Cho vay trả góp là hình thức cho vay, theo đó ngân hàng và khách hàng xác định và thoả thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra

để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay Cho vay trả góp thường được áp dụng đối với các khoản cho vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc hàng lâu bền

Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức cho vay nhất định

Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng là nghiệp vụ mà ngân hàng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ và

rút tiền mặt tại máy rút tiền tự động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý của tổ chức tín dụng.

Cho vay theo hạn mức thấu chi là nghiệp vụ cho vay mà ngân hàng thoả thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng đến một giới hạn nhất định và trong một khoảng thời gian xác định Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi

1.2 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NHTM

Hiện nay, giá nhà đất cao khiến cho việc sở hữu một căn hộ ở các thành phố lớn dường như là “ nhiệm vụ bất khả thi ” đối với nhiều người Trong khi

đó nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng nhiều Nắm bắt được nhu cầu

đó, các ngân hàng đã, đang và tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện và phát triển hơn nữa dịch vụ cho vay mua nhà trả góp

1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà trả góp

Như đã trình bày ở trên ta có “ Cho vay trả góp: Khi vay vốn, tổ chức tín dụng và khách hàng xác định và thoả thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với

số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay ”

Như vậy, cho vay mua nhà trả góp là một thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng trên cơ sở hợp đồng tín dụng xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, theo đó ngân hàng sẽ cung cấp tín dụng để đáp ứng nhu cầu mua nhà của khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả cả gốc và lãi theo phương thức trả góp Khách hàng không phải trả một số tiền quá lớn trong một thời gian ngắn

mà chỉ phải trả góp hàng tháng với một phần gốc và lãi Do đó, cho vay mua nhà trả góp giúp cho những người có thu nhập ổn định có thêm cơ hội để mua cho mình một ngôi nhà Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà trả góp mang lại thu nhập lớn cho các ngân hàng do mức lãi suất áp các ngân hàng áp dụng với hình thức này thường cao

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NHTM

Cho vay mua nhà trả góp có đầy đủ đặc điểm của cho vay tiêu dùng Các đặc điểm đó là: khách hàng vay là cá nhân và hộ gia đình; mục đích vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình, không phải xuất phát từ mục đích kinh doanh; lãi suất cho vay mua nhà cao do thời hạn vay thường dài; nguồn trả nợ của khách hàng được trích từ thu nhập hàng tháng của khách hàng do đó các khách hàng có việc làm, thu nhập ổn định và trình độ học vấn cao là những tiêu chí quan trọng để ngân hàng đưa ra quyết định cho vay

Các khoản cho vay mua nhà có đặc điểm chính là số lượng tín dụng lớn, thời hạn tín dụng dài Nhà là bất động sản, song cho vay mua nhà khác cho vay bất động sản ở chỗ, cho vay mua nhà phục vụ cho mục đích nhà ở, nhằm

ổn định đời sống, sinh hoạt của người vay Khả năng hoàn trả của khách hàng phụ thuộc thu nhập của khách hàng trong tương lai Trong khi đó cho vay bất động sản là những món cho vay xây dựng trung hoặc dài hạn Bên cạnh yếu tố thu nhập của người vay thì giá trị và tình trạng của tài sản cũng là yếu tố quan trọng tương đương với thu nhập của người vay để đảm bảo cho khả năng hoàn trả vốn vay của khách hàng

♦ Đối tượng vay

Đối tượng của cho vay mua nhà là các cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu mua nhà, đất để ở thực sự

Như đã trình bày ở trên, khách hàng cá nhân là những người đủ năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự Khách hàng cá nhân được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, để phục vụ cho chuyên đề nghiên cứu của mình, em xin phân loại nhóm khách hàng cá nhân theo hai tiêu chí chính: theo tiêu chí thu nhập và theo tiêu chí nghề nghiệp

Phân loại khách hàng theo tiêu chí thu nhập

Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Đây là nhóm khách hàng có điều

kiện sống khó khăn, khả năng tiết kiệm từ thu nhập hàng tháng là không có hoặc có ít Do vậy, mong muốn sở hữu một căn hộ, cải thiện cuộc sống của họ

rất khó thành hiện thực Nhóm khách hàng này không phải là đối tượng khách hàng mà các ngân hàng hướng tới vì thu nhập của họ thấp và không ổn định để đảm bảo khả năng chi trả cho khoản vay mua nhà Đảng và Nhà nước ta có chính sách nhằm đẩy mạnh việc xây dựng và cho thuê nhà với đối tượng có thu nhập thấp Để thực hiện được chính sách đó, mỗi địa phương cần có sự sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch đất và nhà ở đối với các hộ thu nhập thấp Ví dụ, như Chương trình cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của Quỹ Phát triển Nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, Dự án khu nhà chung

cư Gia Phú - Quận 6 TP.HCM năm 2005 Dự án hướng tới những người có thu nhập thấp trong liên minh Hợp tác xã TP.HCM với các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, những ai muốn tham gia dự án phải đặt cọc 1 triệu đồng và cam kết một vài điều khoản có giá trị trong khoảng 20 năm, mỗi tháng thành viên

đó sẽ phải đóng thêm một khoản tiền cố định ( tuỳ theo khả năng và thu nhập của mình ) Dự án đã được khởi công và khánh thành vào tháng 7/2007 100%

số lượng căn hộ đã được khách hàng đăng ký góp vốn trước ngày khởi công Chính phủ cần có biện pháp hỗ trợ, khuyến khích các chương trình, dự án giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp

Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, khá: Đây là nhóm khách hàng

tiềm năng mà các ngân hàng hướng tới Nhu cầu vay tiền mua nhà để

“ an cư lạc nghiệp ” của nhóm khách hàng này khá cao Song với mức thu nhập trung bình của họ, để có một số tiền lớn mua nhà là rất khó Nắm bắt được nhu cầu này, các ngân hàng đang đua nhau đưa ra các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp cho khách hàng có thu nhập trung bình Không cần phải có một số tiền quá lớn, khách hàng chỉ cần có khoảng 30% giá trị ngôi nhà, phần còn lại sẽ được ngân hàng cho vay Khách hàng sẽ trả góp cả gốc và lãi khoản vay trong một thời gian dài Như vậy, đối với các khách hàng có nguồn thu nhập ổn định, cho vay mua nhà trả góp tạo cho họ một cơ hội để “ an cư lạc nghiệp ”

Các khoản tài trợ của ngân hàng cho đối tượng khách hàng này chủ yếu dành cho các căn hộ chung cư cũ, chung cư mới với diện tích nhỏ hoặc nhà riêng không quá lớn hoặc xa trung tâm thành phố.

Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây là nhóm khách hàng mà ngân

hàng nào cũng muốn hướng tới Nguồn trả nợ của họ chính là nguồn thu nhập

từ hoạt động kinh doanh mang lại Nhu cầu của họ chủ yếu là các căn hộ chung cư mới, rộng gần trung tâm thành phố, nhà riêng có diện tích lớn hoặc các căn biệt thự Giá trị tài trợ cho đối tượng khách hàng này thường lên tới hàng tỷ đồng, chính vì vậy thu hút đối tượng khách hàng này sẽ mang lại cho ngân hàng một khoản thu không nhỏ

Phân loại khách hàng cá nhân theo tiêu chí nghề nghiệp.

Người làm công ăn lương: Những người làm việc trong khu vực nhà nước hoặc tư nhân Mức thu nhập của họ ổn định song phần lớn ở mức trung bình

Người làm công việc kinh doanh riêng: Những người mà nguồn thu nhập của họ từ chính kết quả hoạt động kinh doanh của mình Thu nhập của

♦ Quy mô khoản vay

Cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng trong dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và dư nợ cho vay nói chung do có số lượng và quy mô không nhỏ Như Ngân hàng An Bình, một ngân hàng cỡ vừa triển khai dịch vụ cho vay mua nhà trả góp chỉ trong 6 tháng đầu đã có hàng ngàn khách hàng

với doanh số gần 100 tỷ đồng Một số ngân hàng lớn đã có doanh số cho vay mua nhà trả góp vượt quá 5% tổng dư nợ và có ngân hàng vượt trên 7% tổng

dư nợ

♦ Thời hạn vay

Thời hạn cho vay mua nhà trả góp chủ yếu là cho vay trung và dài hạn Cán bộ tín dụng thường căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời hạn nguồn vốn của ngân hàng ( chủ yếu do người người gửi tiền và người cho ngân hàng vay quyết định ) để xác định thời hạn cho vay hợp lý, nhưng không quá thời hạn cho vay tối đa đối với cho vay mua nhà do từng ngân hàng quy định Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được món vay đầu tiên đến ngày khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay

♦ Lãi suất vay

Do thời gian cho vay trả góp mua nhà dài, thường từ 7 – 20 năm nên lãi suất áp dụng đối với các khoản vay này thường được định giá cao ( vì đã bao hàm cả một phần bù rủi ro lãi suất ) Lãi suất có thể ổn định trong suốt kỳ hạn tín dụng ( lãi suất cố định ) hoặc biến đổi tuỳ theo thay đổi của lãi suất tham khảo hoặc của chỉ số làm cơ sở điều chỉnh lãi suất ( lãi suất thả nổi ) hoặc kết hợp cố định có điều chỉnh sau một khoảng thời gian xác định ( lãi suất hỗn hợp) Ngân hàng và khách hàng thoả thuận với nhau để xác định cách tính lãi suất phù hợp với cả hai bên Phần lớn các ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi hoặc lãi suất hỗn hợp để tránh rủi ro tín dụng có thể xảy ra khi thị trường tài chính biến động theo hướng không có lợi cho ngân hàng

Hiện nay, lãi suất cho vay trả góp mua nhà của Sacombank được coi là khá ưu đãi, Sacombank áp dụng chế độ lãi suất hỗn hợp: cụ thể là từ cuối năm thứ nhất đến năm thứ tư lãi suất là 0.99%/ tháng, từ năm thứ năm dến cuối

năm thứ mười một trở đi sẽ áp dụng lãi suất thông thường Cách tính lãi suất này khá hợp lý vì theo thời gian thu nhập của khách hàng có xu hướng tăng lên, nguồn trả nợ của ngân hàng được đảm bảo.

♦ Rủi ro

Rủi ro là khả năng xảy ra tổn thất ngoài dự kiến của ngân hàng Do thời gian cho vay dài, giá trị món vay lớn nên mặc dù sản phẩm này mang lại nhiều lợi nhuận song cũng chứa đựng không ít rủi ro cho ngân hàng

Một trong những rủi ro chính mà ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro tín dụng, khi khách hàng vay không trả đúng hạn, không trả hoặc không trả đầy

đủ vốn và lãi, gây tổn thất cho ngân hàng Rủi ro tín dụng xảy ra khi thu nhập thường xuyên của khách hàng bị ảnh hưởng do khách hàng bị mất việc, bị tai nạn, mất khả năng lao động, bị chết hoặc do tác động do sự suy thoái chung của nền kinh tế Để đảm bảo ổn định cuộc sống cho khách hàng, đảm bảo cho thu nhập của ngân hàng khi khách hàng xảy ra sự cố ngoài ý muốn, các ngân hàng thường liên kết với các công ty bảo hiểm bán bảo hiểm cho khách hàng hoặc tư vấn khách hàng nên tự mua bảo hiểm cho khoản vay

Trong trường hợp rủi ro tín dụng xảy ra, việc xử lý tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng dễ dàng Tài sản đảm bảo trong cho vay mua nhà trả góp thường chính là ngôi nhà mua bằng vốn vay trả góp Do nhà là bất động sản nên giá trị của nó thay đổi thất thường và cần phải có thời gian để thanh lý tài sản đảm bảo này Nếu những năm 2005 – 2006, khi thị trường bất động sản

ở nước ta đóng băng trong một thời gian dài, hoạt động mua bán nhà đất dường như chững lại, các ngân hàng không thu hồi được vốn khi thanh lý tài sản đảm bảo, hoạt động và thu nhập của ngân hàng bị giảm sút Các ngân hàng cần áp dụng biện pháp hợp lý tạo điều kiện để khách hàng hoàn trả vốn vay, hạn chế tối đa sử dụng biện pháp thanh lý tài sản đảm bảo

Rủi ro lãi suất xảy ra khi lãi suất thay đổi ngoài dự tính dẫn đến tổn thất cho ngân hàng Do thời gian cho vay dài, các ngân hàng cần xác định lãi suất cho vay hợp lý để vừa không làm ảnh hưởng tới thu nhập của ngân hàng vừa

đảm bảo khả năng hoàn trả của khách hàng Nếu mức lãi suất mà ngân hàng xác định sau một thời gian thấp hơn mức lãi suất trên thị trường thì thu nhập của ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng và ngược lại Để hạn chế rủi ro lãi suất, các ngân hàng thường áp dụng chế độ lãi suất thả nổi theo lãi suất tham khảo ( lãi suất huy động ), theo đó lãi suất trong cho vay mua nhà được xác định tuỳ theo sự biến động lãi suất trên thị trường Tuy nhiên trong nhiều trường hợp lãi vay tăng, trong khi thu nhập không tăng, nhà đứng giá còn nợ ngân hàng thì thúc ép phải trả hàng tháng khiến cho nhiều khách hàng mất khả năng trả nợ.

Rủi ro đạo đức là khả năng khách hàng chủ định lừa đảo cán bộ ngân hàng, cung cấp thông tin sai lệch, chây ì không chịu hoàn trả vốn cho hàng

Để giảm bớt rủi ro này, các cán bộ ngân hàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng cần phải có sự đánh giá chính xác về tư cách của khách hàng, có sự thẩm định lại những thông tin khách hàng cung cấp Trong quá trình tín dụng, cán

bộ ngân hàng thường xuyên đánh giá khoản vay, xác định những dấu hiệu bất thường của khách hàng để có biện pháp xử lý kịp thời

Ở nước ta, tuy chưa xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất nào Song với sự phát triển nóng của thị trường bất động sản hiện nay, giá nhà đất ngày càng cao trong khi đó nhu cầu nhà đất cũng ngày càng tăng theo Hiện tượng đầu cơ bất động sản là những dấu hiệu bất ổn định cần có sự quan tâm của các cấp có thẩm quyền để hạn chế khả năng xảy ra rủi ro tín dụng nhà đất Đầu năm 90 ở Mỹ, các khoản cho vay mua nhà chiếm một nửa trong tổng số tài sản có vấn đề do các ngân hàng Mỹ nắm giữ Gần đây nhất là cuộc khủng hoảng tín dụng địa ốc cũng tại Mỹ năm 2007 Những năm trước, thị trường nhà đất Mỹ phát triển nóng, lãi suất ngân hàng thấp, nhiều người vay tiền ngân hàng mua nhà để đầu cơ dẫn đến hiện tượng sốt nhà ảo, cung trên thị trường nhà đất vượt quá cầu thực tế Để “kích cầu” giới tài chính Mỹ đã “làm liều” cho vay mua nhà ngay cả đối với những người có tiền sử tín dụng xấu để tính

khiến nhiều người mất khả năng chi trả, nhà lại không bán được dễ dàng khiến cho nợ xấu của ngân hàng tăng vọt, tín dụng địa ốc sụp đổ hàng loạt Nhiều ngân hàng Mỹ rơi vào khủng hoảng Theo nhiều nhà phân tích cho biết cuộc khủng hoảng này chưa thể chấm dứt ngay và có thể kéo dài đến năm 2009 Ngân hàng Trung ương Mỹ ước tính thiệt hại trong vụ tín dụng địa ốc nhiều rủi ro lên tới 150 tỷ USD, tác động đến công ăn việc làm, không chỉ đà tăng trưởng của nền kinh tế Mỹ mà còn ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế của thế giới.

1.2.3 Phương thức cho vay mua nhà trả góp

Các ngân hàng áp dụng hai phương thức cho vay mua nhà trả góp: cho vay mua nhà trực tiếp với khách hàng và cho vay gián tiếp qua hình thức tài trợ cho các doanh nghiệp, các công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà để các doanh nghiệp này bán hàng trả góp

♦ Cho vay trực tiếp

Ngân hàng tiến hành tài trợ trực tiếp cho khách hàng không qua trung gian Đây là hình thức phổ biến tại các ngân hàng Khách hàng trực tiếp tiếp xúc với các cán bộ ngân hàng khi có nhu cầu vay vốn Ngân hàng trực tiếp cho khách hàng vay vốn thông qua hồ sơ xin vay vốn mua nhà trả góp mà khách hàng nộp cho ngân hàng

Trong quá trình làm việc trực tiếp với khách hàng, cán bộ tín dụng và khách hàng trực tiếp thoả thuận về phương thức hoàn trả vốn vay sao cho phù hợp với thời hạn vay, lãi suất vay, phù hợp với tình hình tài chính của khách hàng Các ngân hàng áp dụng thường áp dụng các phương thức hoàn trả vốn vay trong cho vay mua nhà trả góp như sau:

- Khách hàng trả góp cho ngân hàng một số tiền cố định hàng tháng ( bao gồm cả gốc và lãi ) cho đến hết thời hạn vay

- Khách hàng trả góp hàng tháng với số gốc cố định, lãi trả theo

dư nợ giảm dần và cùng kỳ với trả gốc

- Khách hàng trả gốc theo giai đoạn nhất định, trả lãi theo dư nợ giảm dần và cùng kỳ với kỳ trả gốc ( ví dụ thời gian trả gốc vay chia làm bốn giai đoạn: giai đoạn một khách hàng trả 15% gốc, giai đoạn hai, ba trả 30% gốc, giai đoạn bốn trả 45% gốc).

- Khách hàng trả nợ gốc một lần vào cuối kỳ, trả lãi hàng tháng theo dư nợ thực tế

Hình thức cho vay trực tiếp có những ưu điểm sau: Ngân hàng có thể sử dụng trình độ, kiến thức, kinh nghiệm, kỹ năng của các cán bộ tín dụng để đánh giá khách hàng qua quá trình tiếp xúc trực tiếp, do đó khoản cho vay này thường có chất lượng cao hơn so với cho vay qua các doanh nghiệp bán lẻ Quan hệ trực tiếp giữa ngân hàng và khách hàng sẽ giúp xử lý tốt các phát sinh trong quá trình tín dụng, thoả mãn quyền lợi cho cả hai bên và nâng cao hình ảnh của ngân hàng với khách hàng Tuy nhiên, hình thức cho vay này cũng có nhược điểm đó là do cán bộ ngân hàng và khách hàng làm việc trực tiếp với nhau nên dẫn đến tốn nhiều thời gian và chi phí so với cho vay gián tiếp, nhiều khi gây khó khăn cho hoạt động của ngân hàng khi lượng khách hàng đến đông

♦ Cho vay gián tiếp

Cho vay gián tiếp là hình thức cho vay trong đó ngân hàng mua các khoản nợ phát sinh của các doanh nghiệp đã bán chịu hàng hoá hoặc đã cung cấp các dịch vụ cho người tiêu dùng Hình thức này, ngân hàng cho vay qua các doanh nghiệp bán hàng mà không trực tiếp tiếp xúc với khách hàng

Bảng 1.1 Sơ đồ cho vay trả góp qua trung gian

Chú thích

(1)_ Ngân hàng ký hợp đồng với các tổ chức trung gian ( công ty bán lẻ, công ty kinh doanh nhà, chủ dự án xây dựng chung cư ) về việc tài trợ một phần hoặc toàn bộ cho khách hàng mua nhà trả góp

(2)_ Doanh nghiệp ký hợp đồng bán nhà trả góp với khách hàng

(3)_ Doanh nghiệp tập trung hoá đơn mua nhà trả góp của khách hàng

và nộp cho ngân hàng, chờ ngân hàng thanh toán

(4)_ Ngân hàng kiểm tra các hoá đơn, thanh toán tiền hàng cho các doanh nghiệp

(4’)_ Doanh nghiệp thu tiền trả góp hàng tháng của khách hàng và nộp lại cho ngân hàng

Hiện nay, hình thức cho vay trả góp qua của ngân hàng qua các tổ chức trung gian khá phổ biến Hình thức này giúp ngân hàng kiểm soát được mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng, tăng doanh số dư nợ, tiết kiệm và giảm các chi phí cho vay đồng thời mở rộng quan hệ hợp tác giữa ngân hàng và các doanh nghiệp Đối với các doanh nghiệp, hình thức này giúp hỗ trợ vốn cho người mua, tăng doanh số bán hàng Đó là lý do tại sao ngày càng xuất hiện nhiều quan hệ hợp tác giữa ngân hàng và các doanh nghiệp Như Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng đã liên kết với nhiều ngân hàng trong cho vay mua nhà trả góp như Vietcombank Tân Thuận, Idovina Bank, VID Pucblic Bank, Ngân

(2)

(4’)

(1)

(4) (3)

Ngân hàng

TC trung gianNgười tiêu dùng

hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long, Ngân hàng Phát triển nhà TP.HCM, HSBC, Á Châu, Techcombank.

Tuy nhiên, hình thức cho vay này cũng chứa đựng nhiều rủi ro cho các NHTM Do các ngân hàng không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mà thông qua các tổ chức trung gian nên ngân hàng không có sự lựa chọn và thiếu sự kiểm soát với khách hàng Nhiều trung gian đã lợi dụng vị thế của mình để tăng lãi suất cho vay lại gây khó khăn cho khách hàng

1.2.3 Mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM

1.2.3.1 Khái niệm

Mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM là sự gia tăng về quy mô,

cơ cấu và tỷ trọng cho vay mua nhà trả góp trong tổng tài sản của ngân hàng 1.3.3.2 Các chỉ tiêu phản ánh

Các chỉ tiêu phản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp gồm:

số lượng khoản vay, doanh số cho vay, dư nợ và tăng trưởng dư nợ qua các năm và tỷ trọng cho vay mua nhà trả góp trong tổng dư nợ

Số lượng khoản vay

Số lượng khoản vay là chỉ tiêu trực tiếp đánh giá kết quả mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM Chỉ tiêu này cao và tăng trưởng hàng năm chứng tỏ cho vay mua nhà của ngân hàng được mở rộng và thị phần của ngân hàng trên thị trường cho vay mua nhà cũng tăng Ngược lại, chỉ tiêu này năm nay giảm so với năm trước chứng tỏ mục tiêu mở rộng cho vay mua nhà của ngân hàng không thực hiện được

Doanh số cho vay mua nhà trả góp

Doanh số cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy

mô các khoản cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng đối với các khách hàng

Nó phản ánh tổng số lượng tín dụng mà ngân hàng đã cho vay mua nhà trả góp trong kỳ ( tháng, quý, năm ) Chỉ tiêu này phản ánh chính xác sự tăng

trưởng về quy mô của hoạt động này qua các thời kỳ, qua đó phần nào đánh giá được xu thế của hoạt động cho vay trả góp mua nhà của ngân hàng.

Dư nợ và tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tích lũy phản ánh khối lượng tiền mà hiện ngân hàng đang còn cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà trả góp của khách hàng tại một thời điểm nhất định

Dư nợ cho vay = Dư nợ CVMNTG + Doanh số - Doanh số thu nợ mua nhà trả góp năm trước CVMNTG CVMNTG năm nay năm nay năm nay

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp năm nay cao hơn dư nợ cho vay mua nhà trả góp năm trước chứng tỏ doanh số cho vay mua nhà trả góp năm nay cao hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp năm nay, do đó ta có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp

Tăng trưởng cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tương đối, phản ánh tốc độ gia tăng tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp của năm sau so với năm trước

Tỷ trọng dư nợ CVTG mua nhà trong tổng dư nợ

Đây là một chỉ tiêu tương đối phản ánh quy mô tín dụng cho vay trả góp mua nhà trong tổng khối lượng tín dụng của ngân hàng Qua đó, đánh giá

được sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà trả góp trong sự phát triển chung của ngân hàng.

Cho vay trả góp mua nhà là một trong những sản phẩm tín dụng tiêu dùng của ngân hàng Chính vì vậy, tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp trên tổng dư nợ cho vay tiêu dùng cũng là một trong các chỉ tiêu phản ánh mức độ mở rộng quy mô của hoạt động cho vay trả góp mua nhà

1.2 Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng cho vay trả góp mua nhà

1.3.1 Nhân tố chủ quan

1.3.1.1 Chính sách tín dụng của ngân hàng

Hoạt động tín dụng của mỗi NHTM đều căn cứ, tuân thủ và xuất phát từ chính sách tín dụng của ngân hàng Chính sách tín dụng, có thể coi như một cương lĩnh tài trợ của một NHTM, bao gồm các quan điểm, chủ trương, định hướng, quy định chỉ đạo hoạt động tín dụng và đầu tư của NHTM Chính sách tín dụng tạo sự thống nhất chung trong hoạt động tín dụng, tạo đường hướng, chỉ dẫn cho cán bộ tín dụng Để có thể đảm bảo mục tiêu nâng cao hiệu quả, kiểm soát rủi ro, phát triển bền vững hoạt động tín dụng, nhất thiết phải xây dựng một chính sách tín dụng nhất quán và hợp lý, thích ứng với môi trường kinh doanh, phù hợp với đặc điểm của NHTM, phát huy được các thế mạnh, khắc phục và hạn chế được các điểm yếu nhằm mục tiêu an toàn và sinh lợi

Chính sách tín dụng cho vay mua nhà trả góp được thể hiện qua phạm

vi cho vay, đối tượng, điều kiện vay vốn, thời hạn, mức cho vay và lãi suất áp dụng trong hợp đồng tín dụng Sự thay đổi một trong các yếu tố trên sẽ tạo ra những sản phẩm mới phù hợp nhu cầu của khách hàng

Chính vì vậy, một chính sách tín dụng phù hợp trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng và trong hoạt động tín dụng nói chung của ngân hàng sẽ là một trong những nhân tố quan trọng góp phần mở rộng cho vay mua nhà trả góp

1.3.1.2 Quy trình tín dụng

Quy trình cho vay là trình tự các bước mà ngân hàng thực hiện cho vay đối với khách hàng Quy trình cho vay phản ánh nguyên tắc cho vay, phương pháp cho vay, trình tự giải quyết các công việc, thủ tục hành chính và thẩm quyền giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động tín dụng.

Quy trình cấp tín dụng gồm 4 khâu cơ bản, theo trình tự:

Thiết lập Phân tích Quyết định Giám sát và

hồ sơ tín dụng tín dụng cấp tín dụng quản lý tín dụngHoạt động tín dụng là một trong những hoạt động mang lại thu nhập chính cho các ngân hàng thương mại nhưng hoạt động này cũng rất phức tạp

và hàm chứa nhiều rủi ro Trong hoạt động tín dụng nếu hành động chủ quan, duy ý chí sẽ mang lại những tổn thất nặng nề cho ngân hàng Vì vậy, để đảm bảo an toàn vốn trong hoạt động kinh doanh ngân hàng thì hoạt động tín dụng đòi hỏi ngân hàng phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình cho vay vốn

Sự kết hợp nhịp nhàng giữa các bước sẽ tạo điều kiện cho ngân hàng nắm được diễn biến khoản tín dụng, phát hiện kịp thời những dấu hiệu bất thường của khoản tín dụng để có biện pháp can thiệp kịp thời, ngăn ngừa rủi

là một trong các yếu tố góp phần mở rộng hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng

1.3.1.3 Chính sách giao tiếp – khuếch trương

Chính sách giao tiếp – khuếch trương là một trong những chính sách quan trọng của Marketing, được các ngân hàng sử dụng để tác động vào thị

trường Nó bao gồm một tập hợp các hoạt động nhằm kích việc sử dụng sản phẩm dịch vụ hiện tại và sản phẩm dịch vụ mới đồng thời làm tăng mức độ trung thành của khách hàng hiện tại, thu hút khách hàng tương lai, đặc biệt làm tăng uy tín và hình ảnh của ngân hàng trên thị trường

Chính sách giao tiếp – khuếch trương của ngân hàng bao gồm hệ thống các hoạt động thông tin, truyền tin về sản phẩm dịch vụ ngân hàng tới khách hàng như hoạt động giao tiếp giữa cán bộ ngân hàng và khách hàng, hoạt động quảng cáo, khuyến mại, tài trợ…Các hoạt động này nhằm mở rộng tư duy, sự hiểu biết của khách hàng về sản phẩm dịch vụ và ngân hàng, thuyết phục họ

sử dụng sản phẩm dịch vụ và duy trì mối quan hệ giữa khách hàng với ngân hàng

1.3.1.4 Khả năng huy động vốn của ngân hàng

Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm hai loại chính, nếu phân chia theo hình thức sở hữu gồm: vốn chủ sở hữu và vốn nợ Vốn chủ sở hữu là loại vốn

mà ngân hàng có thể sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, nhà cửa cho ngân hàng Vốn chủ sở hữu bao gồm vốn đầu tư ban đầu của chủ sở hữu

và vốn bổ sung trong quá trình hoạt động ( nguồn vốn bổ sung từ lợi nhuận, từ các quỹ của ngân hàng và việc phát hành thêm cổ phần ) Vốn nợ của ngân hàng là nguồn vốn ngân hàng vay từ dân cư, các tổ chức kinh tế-xã hội Khác với nhiều loại hình doanh nghiệp vốn chủ sở hữu của ngân hàng thường chiếm

tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn

Vốn của ngân hàng có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng Đó là cơ sở để ngân hàng tổ chức mọi hoạt động kinh doanh, quyết định năng lực cạnh tranh và đảm bảo uy tín của ngân hàng trên thị trường tài chính Việc mở rộng hay thu hẹp khối lượng tín dụng cũng có vai trò quan trọng của vốn Trong khi các ngân hàng lớn có thể mở rộng cho vay tại thị trường trong nước và quốc tế, thì phạm vi hoạt động của các ngân hàng nhỏ lại bị thu hẹp mà chủ yếu là trong từng khu vực nhỏ Nếu khả năng

nhu cầu vốn của khách hàng, qua đó tạo điều kiện mở rộng tín dụng và các dịch vụ ngân hàng khác.

1.3.1.5 Trình độ cán bộ nhân viên ngân hàng

Hiện nay, các ngân hàng đều rất quan tâm đội ngũ cán bộ công nhân viên của mình, coi đó là nhân tố quyết định sự thành công hay thất bại của ngân hàng Đội ngũ cán bộ nhân viên đóng vai trò chủ chốt trong quá trình cung ứng và chuyển giao sản phẩm ngân hàng tới khách hàng Họ giữ vai trò quyết định cả về số lượng và chất lượng các sản phẩm ngân hàng và quyết định hình ảnh ngân hàng trong mắt khách hàng Đội ngũ cán bộ công nhân viên năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cao, có đạo đức nghề nghiệp là tiền đề giúp ngân hàng mở rộng, phát triển và tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường

Cán bộ nhân viên ngân hàng là những người trực tiếp tiếp xúc giao dịch với khách hàng, do đó hình ảnh, uy tín của ngân hàng sẽ được khách hàng cảm nhận từ chính những nhân viên đó Một đội ngũ cán bộ, công nhân viên ngân hàng có năng lực, có trình độ, nhiệt tình trong công việc, sẵn lòng giải đáp mọi thắc mắc của khách hàng góp phần nâng cao hình ảnh của ngân hàng đối với khách hàng Qua đó, quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng sẽ ngày càng khăng khít Hoạt động kinh doanh của ngân hàng có cơ hội được mở rộng

Một đội ngũ cán bộ công nhân viên có năng lực, chuyên môn, có kinh nghiệm trong hoạt động tín dụng sẽ đưa ra những đánh giá chính xác về khách hàng, dự án từ đó đưa ra các quyết định cho vay đúng đắn, hạn chế rủi ro tín dụng có thể xảy ra, góp phần làm cho việc mở rộng tín dụng mang lại hiệu quả cao hơn cho ngân hàng

Nhưng một cán bộ nhân viên ngân hàng có trình độ chuyên môn nghiệp

vụ thôi chưa đủ, họ còn phải có đạo đức nghề nghiệp Chỉ khi hợp đủ hai yếu

tố chuyên môn và đạo đức họ mới thực sự có những đóng góp tới hoạt động kinh doanh của ngân hàng

1.3.1.6 Mạng lưới của ngân hàng

Số lượng các chi nhánh, phòng giao dịch nói lên quy mô của một ngân hàng Các ngân hàng thường mở rộng các chi nhánh và phòng giao dịch nhằm thu hút sự quan tâm của khách hàng, mở rộng phạm vi hoạt động nhằm tạo thuận lợi trong giao dịch giữa ngân hàng và khách hàng và tăng doanh số hoạt động.

Ngân hàng càng có nhiều chi nhánh, phòng giao dịch thì việc mở rộng cho vay nói chung và cho vay mua nhà trả góp nói riêng càng trở nên thuận tiện Nhất là khi các chi nhánh, phòng giao dịch này được đặt tại các khu dân

cư , các khu đô thị đông đúc, sầm uất, những nơi có cầu vay vốn ngân hàng cao

1.3.1.7 Cơ sở vật chất, hạ tầng và công nghệ ngân hàng

Cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng là hình ảnh đầu tiên khách hàng cảm nhận được từ ngân hàng Một ngân hàng có cơ sở hạ tầng khang trang, hỉện đại sẽ tạo cho khách hàng cảm giác an toàn, tin tưởng khi quan hệ với ngân hàng đó

Do vậy, ngân hàng này sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn Khả năng mở rộng cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói chung sẽ tốt hơn

Trong xu hướng toàn cầu hoá, các giao dịch phụ thuộc vào hệ thống máy tính điện tử, việc hiện đại hoá công nghệ ngân hàng có vai trò đặc biệt quan trọng

Áp dụng công nghệ hiện đại trong hoạt động ngân hàng là nhân tố ảnh hưởn rất lớn tới sự phát triển của ngân hàng Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng nhằm: cung cấp nhiều dịch vụ ngân hàng hơn nữa nhằm đáp ứng ngày càng tốt nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng; cung cấp dịch vụ nhanh hơn, tốt hơn, thuận tiện hơn để đáp ứng nhu cầu của khách hàng và đủ sức cạnh tranh với các ngân hàng trong và ngoài nước trong quá trình hội nhập Một ngân hàng áp dụng công nghệ ngân hàng hiện đại sẽ phục vụ được khách hàng được tốt hơn, thu hút được nhiều khách hàng hơn, qua đó sẽ cơ hội mở rộng hoạt động của ngân hàng mình

1.3.2 Nhân tố khách quan

1.3.2.1 Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế bao gồm tất cả những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu nhập, thanh toán, chi tiêu và nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư…Môi trường kinh tế có tác động mạnh mẽ đến nhu cầu sử dụng các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng Do đó, nó chi phối đến các hoạt động của ngân hàng như hoạt động huy động vốn, hoạt động tín dụng và các hoạt động khác của ngân hàng

Môi trường kinh tế vừa tạo cho ngân hàng những “cơ hội” kinh doanh, đồng thời cũng tạo ra cả những “ thách thức” đối với hoạt động kinh doanh ngân hàng Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, lạm phát và thất nghiệp tăng cao thì nhu cầu đối với các sản phẩm tài chính ngân hàng cũng suy giảm Ngược lại, khi nền kinh tế trong giai đoạn tăng trưởng, các biến số kinh tế vĩ mô đều có dấu hiệu tốt sẽ là cơ hội tốt

để các ngân hàng mở rộng hoạt động kinh doanh

Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng cũng không nằm ngoài quy luật đó, khi nền kinh tế trong giai đoạn phát triển, thu nhập người dân có xu hướng tăng dẫn đến nhu cầu “an cư lạc nghiệp” của họ cũng tăng Hoạt động cho vay trả góp mua nhà của các ngân hàng thương mại có điều kiện phát triển Nhưng khi nền kinh tế rơi vào tình trạng sa sút, thu nhập người dân bị ảnh hưởng, điều kiện cuộc sống hàng ngày của họ bị giảm sút Trong điều kiện đó, phải gánh thêm một khoản nợ ngân hàng là điều không ai muốn Chính vì vậy, hoạt động cho vay trả góp mua nhà của ngân hàng khó có thể có khả năng mở rộng

Biến động của một số thị trường trong nền kinh tế như thị trường bất động sản, thị trường vàng cũng có ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu mua nhà của người dân Những bất ổn trên thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua

đã có những ảnh hưởng tới nền kinh tế đất nước nói chung và tới hoạt động cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng thương mại nói riêng Thị trường

nhà đất trong thời gian qua đã có những cơn sốt giá liên tục Giá nhà đất ở Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2007 đã có đến ba lần lên cơn sốt giá, điều này đã làm cho mặt bằng giá nhà đất cuối năm tăng bình quân gấp ba lần so với đầu năm Trong khi đó tại Hà Nội, thị trường nhà đất vẫn giữa nguyên độ nóng trong những tháng cuối năm 2007, so với cách đó vài tháng giá nhà đất trung bình tăng 20 – 30% Giá bất động sản được đánh giá là quá cao so với thu nhập của người dân Việt Nam nên nhu cầu mua nhà giảm sút, hoạt động cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng bị hạn chế.

Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng các giao dịch bất động sản lại thường được tính bằng vàng nên việc giá vàng tăng giá trong thời gian vừa qua đã tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản Với mỗi căn nhà nhỏ trị giá vài chục tới 100 lượng vàng nếu tính ra tiền đồng

đã tăng giá vài chục triệu đồng chỉ trong một khoảng thời gian ngắn Do đó, giá nhà đất đang tăng kép khiến cho nhu cầu mua nhà của người dân giảm, mục tiêu mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng vì thế mà bị ảnh hưởng

1.3.2.2 Môi trường văn hóa - xã hội

Môi trường văn hóa – xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lực khác nhau có ảnh hưởng cơ bản đến giá trị của xã hội như cách nhận thức, trình độ dân trí, trình độ văn hóa, lối sống, thói quen sử dụng

và cất trữ tiền và sự hiểu biết của dân chúng về hoạt động của ngân hàng Thói quen tiêu dùng của người dân có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu sản phẩm dịch vụ ngân hàng

Người Á Đông nói chung, người Việt Nam nói riêng thường quan niệm

Do vậy, để chuẩn bị làm các việc trên họ cần một khoảng thời gian nhất định,

có thể hàng chục năm để tích luỹ nguồn tài chính và các điều kiện khác Trường hợp nếu họ còn thiếu nguồn tài chính thì họ sẽ chủ yếu vay của người thân hoặc bạn bè chứ rất ít vay tiền từ ngân hàng Vần đề này xuất phát từ thói quen ngại vay mượn của người Việt Nam, Điều này có tác động rất lớn đến hoạt động của các ngân hàng, làm giảm khả năng mở rộng cho vay nói chung

và cho vay mua nhà nói riêng của ngân hàng

Ở khu vực kinh tế phát triển, thu nhập người dân cao thì nhu cầu nhà ở của họ cũng cao hơn so với những khu vực kinh tế kém phát triển hơn Ngân hàng cần tập trung phân tích thị trường, xác định các thị trường tiềm năng để

mở rộng hoạt động cho vay mua nhà một cách hợp lý

Đối với các khách hàng có trình độ học vấn, họ sẽ hiểu rõ hơn về những tiện ích mà dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mang lại cho họ, khả năng hoàn trả nợ của họ cao và tâm lý ngại vay nợ ngân hàng của họ cũng thấp hơn so với nhóm khách hàng khác

1.3.2.3 Môi trường pháp lý

Kinh doanh ngân hàng là một trong những ngành kinh doanh chịu sự giám sát chặt chẽ của pháp luật và các cơ quan có chức năng của Chính phủ Hoạt động ngân hàng thường được sự điều chỉnh chặt chẽ của các quy định pháp luật

Hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng giống như mọi nghiệp vụ khác của ngân hàng đều phải tuân theo các quy định của pháp luật như luật các tổ chức tín dụng, quy chế cho vay, các tỷ lệ đảm bảo trong hoạt động ngân hàng

Nếu những văn bản, quy định pháp luật không rõ ràng, đầy đủ hoặc chồng chéo nhau sẽ gây khó khăn cho ngân hàng trong quá trình hoạt động Nếu những văn bản pháp luật không chặt chẽ, cụ thể sẽ tạo ra những khe hở pháp luật khiến cho kẻ xấu lợi dụng gây tổn hại đến lợi ích của ngân hàng hoặc khách hàng Ngược lại, một sự chặt chẽ, nhất quán trong các quy định pháp luật tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định cho thị trường để hoạt động cho vay của ngân hàng nói riêng và hoạt động kinh tế-xã hội nói chung diễn ra thông suốt, hiệu quả.

Cho vay mua nhà trả góp liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý về nhà, đất, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Nếu các quy định này không rõ ràng hoặc quá rườm rà sẽ gây khó khăn cho hoạt động của ngân hàng

1.3.2.5 Đối thủ cạnh tranh

Hiện nay, sản phẩm cho vay mua nhà trả góp không chỉ có các ngân hàng thương mại cung cấp mà còn có các tổ chức trung gian tài chính khác cũng cung cấp như: các công ty tiết kiệm bưu điện, công ty bảo hiểm, công ty kinh doanh bất động sản Vì thị trường cho vay mua nhà trả góp được các tổ chức tài chính đánh giá là đầy tiềm năng Ví dụ một căn nhà giá 1 tỷ, khách hàng vay 70% và trả góp trong 20 năm với mức lãi 1%/tháng Như vậy, không

kể gốc, mỗi tháng khách hàng phải trả lãi 7 triệu đồng 20 năm là 240 tháng nhân với 7 triệu (tính lãi trên dư nợ ban đầu), số tiền lãi khách hàng phải trả là 1.680.000.000 đồng Như vậy, để mua ngôi nhà giá 1 tỷ đồng, nếu vay trả góp 70%, số tiền thực tế phải trả sẽ lên tới 2,68 tỷ đồng Vì vậy sự lấn sân của các

tổ chức tài chính khác sang lĩnh vực cho vay mua nhà trả góp là hoàn toàn dễ hiểu

Mặt khác, theo lộ trình hội nhập WTO, ngày 1/4/2007 các ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động trên thị trường Việt Nam Đây thực

sự là thách thức lớn cho các ngân hàng trong nước do các ngân hàng nước ngoài có nguồn vốn lớn, có kinh nghiệm trong phát triển cho vay tiêu dùng

hàng ANZ trên thị trường ngân hàng gần đây thực sự khiến các ngân hàng phải quan tâm.

Các ngân hàng cần phải cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng để đưa ra chính sách phù hợp nhằm phát huy được những điểm mạnh của mình, tăng khả năng cạnh tranh so với các đối thủ khác trên thị trường

1.3.2.6.Khách hàng

Khách hàng là nhân tố có ý nghĩa hết sức quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của ngân hàng Bởi khách hàng vừa là người trực tiếp tham gia vào quá trình cung ứng sản phẩm dịch vụ ngân hàng vừa là người quyết định chất lượng, hiệu quả của quá trình đó Khi đánh giá ảnh hưởng của nhân tố khách hàng đối với việc mở rộng cho vay nói chung và cho vay mua nhà trả góp nói riêng, có hai yếu tố chính cần xem xét đến, đó là thu nhập hàng tháng của khách hàng và độ tín nhiệm của ngân hàng với khách hàng

Thu nhập thường xuyên của khách hàng là nguồn trả nợ hàng tháng cho ngân hàng trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp Một mức thu nhập cao,

ổn định là điều kiện đảm bảo khả năng hoàn trả vốn vay của khách hàng cho ngân hàng

Độ tín nhiệm của ngân hàng với khách hàng được đánh giá trên cơ sở tính thật thà trong việc cung cấp thông tin cá nhân cho cán bộ tín dụng , sự sẵn lòng trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết trong việc thực hiện tất cả các giao ước trong hợp đồng tín dụng

Chương II Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà trả góp

tại NHTMCP Nhà Hà Nội – Chi nhánh Thanh Quan

2.1 Khái quát về NHTMCP Nhà Hà Nội – Chi nhánh Thanh Quan

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nhà Hà Nội ( Habubank ) là NHTMCP đầu tiên ở Việt Nam được thành lập từ năm 1989 với mục tiêu ban đầu là hoạt động tín dụng và dịch vụ trong lĩnh vực phát triển nhà Tiền thân của Habubank là Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam kết hợp với các cổ đông bao gồm Uỷ Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội và một số doanh nghiệp quốc doanh hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, quản lý nhà và du lịch

NHTMCP Nhà Hà Nội được Ngân hàng nhà nước Việt Nam (NHNN) cấp giấy phép Hoạt động số 0020/ NH-GP có hiệu lực từ ngày 6 tháng 6 năm

1992, với số vốn điều lệ ban đầu là 5 tỷ đồng, Habubank được phép kinh doanh các sản phẩm và dịch vụ ngân hàng trong thời hạn 99 năm

Chi nhánh Thanh Quan ban đầu là phòng giao dịch số 1 của Habubank, bắt đầu đi vào hoạt động từ năm 1993, là một trong những phòng giao dịch đầu tiên của hệ thống Habubank Ngày 22 tháng 12 năm 2001 theo quyết định 716/NHNN-TD chi nhánh Thanh Quan được thành lập trên cơ sở phòng giao dịch số 1 của ngân hàng

Chi nhánh Thanh Quan là chi nhánh loại A, trực thuộc hội sở chính, thực hiện hạch toán nội bộ, hoạt động theo quy chế tổ chức và hoạt động Hội đồng quản trị ban hành Chi nhánh có con dấu riêng, trụ sở đặt tại số 57 Hàng Cót quận Hoàn Kiếm, Hà nội

Hiện nay, Habubank Thanh Quan có hai phòng ban với 24 cán bộ nhân

chi nhánh lập phòng giao dịch của chi nhánh tại số 339 Nguyễn Văn Cừ quận Long Biên, Hà nội nhằm mở rộng phạm vi hoạt động, tăng doanh số hoạt động Trong suốt thời gian hoạt động của mình, chi nhánh luôn nỗ lực và không ngừng phấn đấu vươn lên hoàn thành xuất sắc các chỉ tiêu được giao, góp phần tích cực vào sự phát triển chung của toàn hệ thống Habubank.

2.1.2 Chức năng, cơ chế hoạt động và sơ đồ tổ chức

Chức năng

Chi nhánh Thanh Quan trực thuộc Hội sở chính Với sự phân công và

ủy quyền của Hội sở chính, chi nhánh thực hiện chức năng nhiệm vụ của Habubank trên địa bàn quận Hoàn Kiếm và các vùng lân cận như huy động vốn, cho vay, bảo lãnh, thu chi tiền mặt, thực hiện thanh toán trong nước và quốc tế

Cơ chế hoạt động

Chi nhánh Thanh Quan chịu sự điều hành trực tiếp của Giám đốc chi nhánh Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của chi nhánh với Tổng giám đốc NHTMCP Nhà Hà Nội Dưới giám đốc chi nhánh có một trưởng phòng và hai trưởng bộ phận ( trưởng phòng phát triển kinh doanh, trưởng bộ phận kế toán và trưởng bộ phận giao dịch ) chịu trách nhiệm với Giám đốc chi nhánh về hoạt động trong lĩnh vực của mình

Căn cứ vào phương hướng, nhiệm vụ và chỉ tiêu kế hoạch hàng quý, hàng năm của Hội sở chính, Giám đốc chi nhánh và các cán bộ chủ chốt xây dựng kế hoạch, đề ra các chỉ tiêu cụ thể về kết quả huy động vốn, dư nợ, bảo lãnh, thanh toán trong và ngoài nước Trên cơ sở các chỉ tiêu đặt ra, Giám đốc chi nhánh và trưởng các bộ phận đề ra các biện pháp cụ thể để đạt được các chỉ tiêu đã đề ra

Mọi quyền lợi về tiền lương, thưởng và các chế độ khác của nhân viên được thực hiện theo quy chế chung của Habubank

Sơ đồ tổ chức của chi nhánh

kế toán

Bộ phận giao dịch

Phó giám đốcGiám đốc chi nhánh

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi

nhánh Thanh Quan

2.1.3.1 Huy động vốn

Huy động vốn là hoạt động được Habubank rất coi trọng Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính sách lãi suất linh hoạt, được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả, Habubank ngày càng thu hút được sự quan tâm của đông đảo khách hàng dân cư và tổ chức kinh tế

Sau thành công của phát hành kỳ phiếu ghi danh tháng 12 năm 2006, trong năm 2007 Habubank đã phát hành 3 đợt kỳ phiếu ghi danh loại hình USD trên toàn bộ hệ thống, với tổng mệnh giá phát hành lên tới 55 triệu USD

Không nằm ngoài sự phát triển đó, Habubank – Chi nhánh Thanh Quan cũng có những đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của toàn bộ hệ thống Bên cạnh việc triển khai các hoạt động nhằm tăng cường huy động tiết kiệm từ dân cư, chi nhánh cũng mở rộng quan hệ với các tổ chức kinh tế có nguồn tiền gửi lớn và giữ quan hệ tốt với các khách hàng truyền thống

Kết quả huy động vốn của chi nhánh luôn tăng trưởng qua các năm, năm 2007, tổng vốn huy động của chi nhánh năm đạt 1635 tỷ, tăng 34 % so với năm 2006, song vẫn giảm so với mức tăng 71% của năm 2006 so với năm

2005, song mức huy động của chi nhánh vẫn giữ ở mức cao Kết quả hoạt động huy động vốn qua các năm của chi nhánh được thể hiện qua biểu đồ 2.1 dưới đây

Bảng 2.1 Kết quả huy động vốn qua các năm

Đơn vị: tỷ đồng

Nguồn: Báo cáo bộ phận kế toán _ Phòng giao dịch khách hàng

Bảng 2.2 Tình hình huy động vốn năm 2006-2007 của chi nhánh