Phân tích một số yếu tố tác động tới giá trị bất động sản trên đường Cách Mạng Tháng Tám

1 I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRIN   CHUYÊN  THC TP TT NGHIP PHÂN TÍCH MT S YU T NG TI GIÁ TR BNG SNG CÁCH MNG THÁNG TÁM GVHD: TS. NGUYN NGC VINH SVTH: VÕ TN PHÚC LP: BS-00 K34 MSSV: 108202828 TP.HCM, THÁNG 4 NM 2012 2 MC LC  LÝ LUN 4 I.Tng quan v bt đng sn 4 1. Khái nim 4 2.               5 3. . 7 4.          7 5.  8 6. P. 8 II .Tng quan v thm đnh giá 9 1) Khái nim v thnh giá 9 2) Ma thnh giá 10 3)  giá tr trong thnh giá bng sn. 10 4) c các cách tip cn trong thnh giá 12 III.Các yu t nh hng ti giá tr bt đng sn 17 1) Quyn tài sn 17 2) u kin bán 17 3) V trí 17 4) ng 18 5) An ninh 18 6) Phong thy 18 U T N GIÁ TR BT NG SNG CÁCH MNG THÁNG TÁM 20 1.Cách đánh giá các yu t tác đng ti giá tr bt đng sn ti công ty c phn Thm đnh giá EXIM 20 A. c công ty c phn thnh giá EXIM 20 B. ng ca yu t i vi giá tr bng sn ti công ty c phn thnh giá EXIM 21 2. Cách tính giá đt ca v trí trong hm so vi mt tin ca UBND Thành ph H Chí Minh 22 A. V trí mt tin 22 3 B. V trí hm 22 C. Phân cp hm 22 3. ng dng mô hình hi quy trong vic phân tích tác đng ca các yu t ti giá tr bt đng sn. 23 A. K hoch kho sát 23 B. Chy mô hình hi quy và phân tích kt qu 26 4. Áp dng mô hình vào trong công tác d báo giá tr bng sn. 33 Tóm tt chng 2 37 Tài liu tham kho Ph lc 4  I. Tng quan v bng sn 1. Khái nim                      ,  174 quy   ,             : - - ,        ,                , công . -  - . Theo Wikipedia ( 2010), bng sn ( real estate) là mt thut ng  ch n các tài sn bao gi thin(  nhà, công trình xây dng gn lin vi v ch chuyc. Thut ng i thing hoc các hong to lp ci trên v  a Bloomber, bng st mt c các tài sn gn lin v Theo t n Oxford, bng si d d Theo t chc Economic Adventure, bng sm tt c các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dn gn lin v Thut ng bng sc hii thut ng quyn tài sn b ng sn (real property)    i quyn tài s ng sn (personal property). a y ban Tiêu chun thnh giá Quc t ( IVSC), thut ng quyn tài sn bng sn là khái nim mang tính cht pháp lí bao gm quyn và li n bng sn. Tuy nhiên,  mt s ng hp c th t ng bng sn (real estate) ch nhm nht, và công trình gn lin vt, tách bit hoàn toàn so vi so vi thut ng quyn tài sn bng sn, vn ám ch n quyn s h và các tài s ng sn không ch ám ch tt và công trình gn lin vt tc là mt tài sn hi vi tài sn bng sy có th ng s      :                  : -  - ,   ,       :  : ,      5 - ,   (  ):      ,   ,       ,   ,           :         . -     -     -     ,      , cho thuê,    ,    ,        , , , . Bên cn b ng sn thì còn có th hiu bng sn là mt ngành và mt ngh nghip. Bng sn bao gm c mt phm vi rt rng các hot ng kinh doanh và th ch gn cht vi vic phát trin, mua bán, s d các công trình xây dng. Thut ng c s d ám ch các hong ca ngành gn cht vi vinh giá, to lp, mua, qun lý và bán tài sn bng sn. Ngh nghip gn vi bng sn: môi gii bng sn, cho thuê, dch v qun lý bng sn; dch v thn bng sn; chm mua và phát trin bng sn; xây dng; cung cp dch v tài tr có th chp và chng khoán hóa; ng sn ca các doanh nghip và các th ch; và các hong chính quyn ch, ban hành lut. 2.              -                      , t                            .                         .                .          .    ,                            .   ,    ,    ,              .                        ,            . -                          ,                   ,,   ,                   .                :                                              c tính d bit ca bt ng sa chn tài sn thích hu hp trong danh m 6 ca mình, s d bit này giúp cho th ng bng sn tr thành mt tài sn có nhiu sn phu s la ch Mi bng sn thì s hu mt v trí khác nhau làm nên tính khác bit cho tng bng sn. Trong nghip v th                   a các bng s              c giá ch dn chính xác. Chính do thu   m cho khách hàng, do chi phí  làm ng ti giá tr u ca bng sn làm cho bng sn không th hi ca mình, t o nên thông tin sai lch v sn phm là giá càng cao thì giá tr s dng càng lu này làm cho th ng tr nên mt cân xng gây tht bi th ng.            ,              ng :    , u này mà bt ng sn tr thành tài sn có danh m -        ,              ,  .                  ,              ,                .    . ,                . ,     ,     ,          . -  Bng sn hình thành t ng nên khi giá tr           . Mang giá tr cao nên ng si phi có vn ln, vn dài hn. T    u n dài hu này mà khi bng sng mng  ng v tín dng thi thì t s m cho rng tín d  phát trin ca th ng bng sn. Qu tht, tín dng bng sng trong phát trin th ng bng sn -                             -  ng ti th ng, vt liu xây d,   ,               .                           ,          u kin kinh t- xã hi.           ng ng ích cc và tiêu cc mà bng si. 7 3. .             Cung là s i bán mun bán ti mc giá có thi vi bt ng sn, cung bng s, công trình xây dng gn lin vc cung ng trên th ng ti mt thi c giá cân bng trên th ng. Ngun cung co bn ca bng sn tít i hng cung bng sn là có gii hn. Bên ci  xây dng công trình gn lin vng kéo dài lâu nên cung bng sn co gip so vi mc cu. Chính vì bng sn có cung co gin kém nên giá bng sng ph thuc vào cu bng sn. Và chính vì do cung b ng sn co gi     t trong nhng nguyên nhân khin cho th ng bng sn mang tính chu kì.                . Xut phát t giá tr bng sng có giá tr cao nên khi mua bán sn phm bng sng e dè, phu này làm cho thi gian giao dng thi thì chính do vic tài sn bng sn có tính d bi bit rõ v thông tin sn phm thì khách hàng phi tn chi phí l có th nm bt thông tin và t c bng sn phù hp thì khách hàng ph hi có chi phí giao dch l th ng hong hiu qu i chi phí giao dch phi nh ng bng sn tr nên kém hiu qu t bi th ng.   Do bng sng có giá tr ln, thi gian giao dch kéo dài nên làm cho sn phm bng sn có kh n thành tin kém làm cho sn phm bng sn có tính thanh khon kém. Tuy nhiên, theo tác gi thì tính thanh khon bng sn còn ph thuc rt nhiu vào các chu kì bng sn, khi th n m rng thì kh n thành tin ca bng sn làm cho nó tr thành sn phm có tính thanh khon cao. Vì v cn tính thanh khon bng sn thì c cp n th ng bng s t  có quynh sáng sut khi tham gia th ng này.   Sn phm b ng sn có giá tr  ng thi thì th ng b ng sn là  có th kéo theo các ngành khác phát trin, nên th ng bng sng trong nn kinh t, có ng mnh m tu kin kinh t xã hi nên cn có s qun lý cht ch cc 4.                      Bng sng bao gm: - Bng sn nhà ; 8 - Bng sn nhà i- dch v; - Bng sn h tng; - Bng sn là tr s làm vi Trong bng sng thì nhóm bng sn có t trng ln nht trong các bng sng sn và là bng sn này chim tuyt  trong các giao dch trên th ng thng sn có tính cht phc tp và chu ng ca nhiu yu t ch quan va khách quan, góp phn quan trng vào quá trình phát tri bn vng.             Ch yt nông nghit rt nuôi trng thy st hi             ng bng sn có kh  ng thp nht trong 3 dng bng so tn quc gia, di s h, miu m 5.   Hình dng Th hit, có 3 dng ch yu: Vuông vng hình dng ph bin nht trong các dng bng sn hin nay, chiu rt bt ng sn. N hu: chiu rng phía sau lu rc. Tóp hu: chiu rng phía sau nh u rc     Th hing ca nhà,  u tt nht nên h ng chn nhng này.   V trí mang tính chc xã ( th trng), huyn ( qun), tnh, thành ph. V trí hành chính mang tính cht qun lý. : v i, v trí ti trí này làm  bng sn Bng sn tuy có ging nhau v cu trúc, kt c nào có th nào ging nhau v v trí, chính s khác nhau v v o nên d bit cho bng s  to nên kh p cn cho bng sn. V trí nào có th d dàng tip cc li. 6. . Giá tr ca bng sn không nhng ph thuc vào nhng yu t tn ti trong chính bn thân nó mà còn ph thuc nhiu vào tình trng pháp lý ca bt ng s. Khi bng sn càng hoàn thin v mt pháp lý thì giá càng cao. Xét v pháp lý bng sn thì bao gôm: 9         S hng là giy chng nhn quyn s hu nhà  và quyn s d t  do UBND tnh, thành ph cp và có giá tr pháp lí cao nhi vi mt bng sn; S  là giy chng nhn quyn s dt   ch ct t nên khi xây dng công trình thì ch công trình phi i sang s h th hin công trình        Các loi quynh hp thc hóa nhà, Quynh mua bán nhà, Quynh cp ch quyn nhà do UBND Thành ph, S t thành ph, UBND Qun/ Huyn cp l c b. Giy phép xây dng nhà kèm theo giy s hu nhà hoc giy ct, git hp l. Giy phép y quyn nhà do S t thành ph hoc UBND Qun/ Huyn cc hin th tc b. Ngoài ra, các loi giy t y ch quyn nhà cùa ch  hp l v s hu nhà. T di chúc hoc phân chia tài sn v nhà , có chng nhn c chng. Bn án hoc quynh ca Tòa án công nhn quyn s h có hiu lc pháp lut. Hng và np l c b. n bn u giá ca Trung tâm dch v u giá hoc mua phát mãi c quan thi hành án. Các loi giáy ch quyn nhà ( giy t hp pháp và giy t hp lu có giá tr  ã c chuyng, th chp xin cp phép xây dn bù khi gii ta. II. Tng quan v thm nh giá 1) Khái nim v thnh giá Có mt s ý kin cho rnh giá và thnh giá là m nhng v thc s  n pháp lý thì ta có s phân bit ginh giá và thnh giá.            -UBTVQH10        10    khách quan, không th  nh giá bng sn là honh giá ca mt bng sn c th ti mt thnh. Thnh giá là mt khoa hc vì nó da vào công vii phi có kin thc chuyên môn, ngh nghip v cn thing tht ngh thui s nhy cm ti vi th ng. Tóm li, có th hiu mt cách khái quát, thnh giá bng sn là vic xác nh giá tr th ng ca mt bng sc th hin bng tin ti mt thm c th. Tuy nhiên,  thng nht trong cách dùng t m n pháp lut. 2) Ma thnh giá Thnh giá là yêu cu ca nhiu loi hình nghip v bng sn mà sinh ra (m dng bng sn). Mt khác, thnh giá bng sn có liên quan n li ích nhiu mt c, các bên tham gia. Vi th ng ca bng sn là chn ca th   bo h  các quyn li hm bo nghip v bt ng sn tin hành thun li. Vic thnh giá bng sn nhm mn, mua sm tài sn, khu hao tài sn, bo him, bn, phc v thu 3)  giá tr trong thnh giá bng sn. Các thut ng v giá c, chi phí, giá tr th ng và giá tr ng có ý ng trong hong thnh giá.  Giá c: là s th hin bng tin ca giá tr bng sn u kin th ng c th. Chi phí: là s tin b  to l dng mt bng sn. Chi phí có th là s tin b  to lp nên tài sn bng sn, hay là giá mua bng sn. Trong mt s u kin c th thì chi phí giúp to nên giá tr bng sn, mt khác li có mt s ng hp thì chi phí có th làm gim giá tr bng sn. Giá tr th trng: giá bán có xác sut cao nht ca tài s   selling price), gi u ki th c [...]... nhìn t ng quát nh m phân tích rõ ng c a t ng y u t t i giá tr b ng s k c giá ch d n h p lí 19 B UT N GIÁ TR NG CÁCH M NG THÁNG TÁM NG S i thi lý lu n v b ng s n, giá tr ng th i ng ý t ng quát v 3 cách ti p c n trong th nh giá b ng s n s n chính c là gi i thi u mô hình c a nh ng y u t ng lên giá tr b ng s n t a l ng Cách M ng tháng tám c rao bán trên th ng Nh ng quát v các y u t tác n giá tr b ng s n A... khi th nh giá tài s u ki n th ng Các d ng giá tr phi th ng tiêu bi u trong nghi p v th Giá tr b ng s n chuyên d ng: là giá tr c a b ng s n chuyên bi t có công d i v i m t hay m i di n cho th ng; Giá tr th ch p c ab ng s n; Giá tr ng s n; Giá tr b o hi m tài s n b ng s n; Giá tr thay th kh u hao; Giá tr tính th b ng s n; Giá tr thanh lý; Giá tr bu c ph i bán 4) c các cách ti p c n trong th nh giá Trong... t s ng t i giá tr b ng s n Tuy vi c xem xét giá tr Prob c a các bi n gi i thích trong mô hình h i quy phân tích trên cho th y bi n Kcd có th không ng gì t i giá tr b ng s ki nh Wald l i th y c 3 bi n gi ng kê trong phân tích giá tr b ng s n Vì vây, ta không c n thi t ph i b bi n này ra kh p c a mô hình Ki nh phân ph i chu n c a ph Khi áp d nh t (OLS) m u ki n c ng phân ph i chu n, t t có phân ph i chu... quy s cho th nh ng giá không ph ch p, giá tr ng nh s - BTC, Tiêu chu n 2 Giá tr phi th nh giá tài s n: Giá tr phi th ng c a tài s n là m c tính theo khác v i giá tr th ng ho c có th i theo các m c n ánh giá tr th tính thu , giá tr th c bi t 11 Ngoài ra, có th xem giá tr phi th ng là t ng s ti c tính mà khi th m nh giá tài s n d a vào công d ng kinh t ho c các ch a tài s c mua bán trên th ng c a tài... P- ng c a y u t nh giá EXIM i v i giá tr b ng s n t i công T i công ty c ph n th nh giá EXIM hi n nay, trong công tác th nh giá ut n giá tr n b ng s n nói ng s d c ti p, s d ng ch ng c d li u th ng và d a vào kinh nghi m c a th ti n hành công tác th m ng c a các y u t lên giá tr b ng s n nói riêng trên nguyên t c cân b th c hi n ng pháp so sánh tr c ti p d a trên lý lu n cho r ng giá tr th ng c a m... hi ng kinh t và phân tích chính sách b) M c tiêu khi dùng mô hình h i quy ng c a các bi Áp d c) cl i v i bi n ph thu c d báo giá tr b ng s n Mô hình h i quy và k t qu c ch y trên Eviews 7.1 b n m i nh t hi n nay 26 nh t Trên tr c t thì giá tr b ng s n ph thu c nhi u y u t này, tác gi ch c p phân tích t i nh ng y u t chính sau ( bi c l p) : gi i h ng t i giá tr c tài t t (m2) Dt: di n tích c l nh iv... ng s n= Giá tr ng s n; Trong ph m vi nghiên c li n v t, còn giá tr t+ giá tr công trình g n li n t tài ch uc ab y thì n c giá tr c giá tr b ng s n c p t i giá tr ng s t+ giá tr t và giá tr công trình g n c p t và giá tr công trình g n li n v 14 i t thì s b) ng h p áp d ng Ti p c c s d ng cho các m ch k , x án thánh lý, xác nh p, gi i th tr ki u ki n áp d ng c) Ti p c o khi vi c th nh giá , phân chia... nh m, khuy m riêng nên khi trong công tác th nh giá thì th nh viên nên có cách nhìn toàn di n v tài s ng th i k t 16 h p nhi u cách ti p c tránh tình tr ng quá nghiêng v v m t cách ti p c nh c giá ch d n cho tài s Các y u t III ng t i giá tr b Giá tr b ng s n ch u s n chung ta ph s n Các y u t m: ng s n ng c a nhi u y u t Khi th nh giá b ng c a t ng y u t i v i giá tr b ng ng Quy n tài s n Quy n tài... h i quy trong vi c phân giá tr b ng s n A K ho ch kh o sát 3 M ng c a các y u t t i o sát Kh o sát giá nh ng b ng s ng Cách M ch, nh ng c a các b ng s ng th i ghi nh n các y u t thu c tính ch t v trí: chi u r ng l gi i, di n tích, và kho ng cách t b ng s n t i ng Cách M ng tháng 8 V trí kh o sát có th cho các m u ch n các b ng s nhi u V trí kh o sát mà tác gi ch ng nh t nh nh nên tác gi quy nh ng, tránh... là bi n c n thi t cho mô hình phân tích Tóm l i : Mu n mô hình h i quy t t ph mb o2y ut : Thông tin d li u ph y Mô hình h i quy ph i h p lý và s d c Thông qua m t s cách ki nh trên là nh m b o cho 2 y u t này u này ta th ng ph i m t s v n thì mô hình này v n còn có th s d c khi phân tích tác ng c a các y u t n giá tr b ng s n 4 Áp d ng mô hình vào trong công tác d báo giá tr b ng s n Sau khi dùng nhi . SNG CÁCH MNG THÁNG TÁM 20 1 .Cách đánh giá các yu t tác đng ti giá tr bt đng sn ti công ty c phn Thm đnh giá EXIM 20 A. c công ty c phn thnh giá EXIM 20 B thm đnh giá 9 1) Khái nim v thnh giá 9 2) Ma thnh giá 10 3)  giá tr trong thnh giá bng sn. 10 4) c các cách tip cn trong thnh giá 12 III.Các. 22 C. Phân cp hm 22 3. ng dng mô hình hi quy trong vic phân tích tác đng ca các yu t ti giá tr bt đng sn. 23 A. K hoch kho sát 23 B. Chy mô hình hi quy và phân tích kt