phân tích hiệu quả xây dựng dự án Vinpearl Hoian Resort

Bên cạnh đó Vinpearl cũng có định hướng đầu tư bài bản và có hiệu quả vào lĩnhvực hạ tầng du lịch và các lĩnh vực khác như bất động sản, dịch vụ chăm sóc sắc đẹp,golf… mà trước mắt là cá

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 3 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH CHI PHÍ-LỢI ÍCH DỰ ÁN 9

MỞ ĐẦU

Hội An là một đô thị cổ nằm bên Cửa Đại, nơi con sông Thu Bồn đổ ra biển Đông

Từ thế kỷ 16, 17, nơi đây đã nổi tiếng với tên gọi Faifoo và rất quen thuộc với cácthương gia Nhật Bản, Indonesia, Trung Quốc, Bồ Đào Nha… Thời đó, thương cảngHội An rất sầm uất bởi nó là trung tâm buôn bán lớn của vùng Đông Nam Á Do sựbồi lắng của cửa sông và bao biến động của lịch sử sau nhiều thế kỷ, địa danh Hội Ankhông còn là thương cảng nhưng dấu ấn một thời vàng son của nó vẫn để lại những giátrị văn hóa vô giá Chính vì lý do đó, tháng 12.1999, tổ chức UNESCO đã ghi tên đôthị cổ Hội An vào danh mục Di sản văn Hóa Thế giới Di tích Hội An bao gồm chùacầu, nhà cổ, Hội quán, bảo tàng, nhà thờ họ… hầu hết xây dựng vào thế kỷ 19, 20 Cácngôi nhà cổ kiểu nhà ống có mặt tiền hẹp, có khi thông hai phố, chiều cao không quá 2tầng, tường bao bọc bằng gạch, phía trong là ván gỗ Kiến trúc các công trình đều códạng dốc, lợp ngói âm dương, kiểu dáng và trang trí nội thất bảo tồn phong cách cổcủa cư dân người Việt, ảnh hưởng từ Nhật và người Hoa Ngoài những di sản vật thể,cộng đồng Hội An còn bảo tồn, lưu giữ những vốn cổ trong cuộc sống, hoạt động vănhóa, phong tục tập quán, tín ngưỡng, nghi lễ, ẩm thực… Tất cả nhữnh yếu tố này tạocho đô thị cổ Hội An dáng vẻ riêng đậm nét xưa Với nét hấp dẫn vốn có cộng với bảnsắc văn hóa và lịch sử độc đáo, Hội An đã và đang tiếp tục có một ma lực rất lớn thu

hút du khách trong và ngoài nước Hội An không chỉ hấp dẫn du khách bởi nét cổ kính

và bình lặng, phong cách kiến trúc độc đáo, mà còn nổi tiếng bởi quần áo may đo rẻ,đẹp, những nhà hàng ấn tượng phục vụ đặc sản Hội An Đến Hôị An, du khách có thểsắm cho mình một tủ quần áo chỉ trong một đến hai ngày Ngoài ra, để phục vụ nhucầu ăn uống của du khách, rất nhiều nhà hàng, quầy bar, tiệm cafe cùng các lớp nấu ănđang có mặt ở Hội An, chắc chắn sẽ mang lại cho du khách một chuyến đi ấn tượng và

kì thú Hội An- một thị trường du lịch tiềm năng Cũng có thể chính vì thế ngành dulịch ở Hội An cực kì phát triển, các khách sạn, nhà hàng , biệt thự mọc lên ngày càngnhiều đáp ứng nhu cầu ngày càng đông đảo của các khách du lịch tứ phương trongnước và ngoài nước

Vì thế đề tài em chọn trong đề án này đó là “ phân tích hiệu quả xây dựng dự ánVinpearl Hoian Resort” dựa trên quan điểm phân tích của chủ đầu tư và tổng đầu tư

Việc đánh giá khả năng đầu tư vào dự án thông qua phân tích rủi ro các biến yếu tốcủa thị trường khách sạn cao cấp và tiềm năng phát triển của ngành này ở Hội An.

Đề án gồm có 2 chương:

Chương I : Giới thiệu về tổng quan và thị trường của dự án

Chương II : Phân tích lợi ích-Chi phí của dự án

Chương III: Phân tích rủi ro và kết luận dự án

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo-Thạc sĩ Trần Chung Thủy đã hướng dẫn tậntình và giúp đỡ em hoàn thành tốt đề án này

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

I.1 MÔ TẢ DỰ ÁN VÀ MÔI TRƯỜNG DỰ ÁN

I.1.1 Giới thiệu chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Vinpearl, tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Dulịch, Thương mại và Dịch vụ Hòn Tre, được thành lập ngày 25/07/2001 tại Nha Trang– Khánh Hòa Hiện nay, Công ty có số vốn pháp định là 1000 tỷ VNĐ; số lượng nhân

sự hơn 2000 người, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh dịch vụ dulịch và bất động sản Công ty là chủ đầu tư của dự án Khu du lịch và giải trí VinpearlLand, khu liên hợp nghỉ dưỡng, giải trí biển đảo 5 sao đẳng cấp quốc tế, có qui mô vàđộc đáo hàng đầu Việt Nam và Đông Nam Á tại đảo Hòn Tre, thành phố NhaTrang Vào ngày 31/01/2008, cổ phiếu Vinpearl (mã:VPL) đã chính thức lên sàn giaodịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh VPL được đánh giá là cổ phiếu “vua”ngành du lịch và là cổ phiếu nằm trong top 10 của những công ty có vốn hóa lớn nhấtthị trường

Với định hướng phát triển theo mô hình tập đoàn đa ngành mạnh, nhiệm vụ trọngtâm của Công ty Vinpearl năm 2010 là nỗ lực triển khai đúng và vượt tiến độ đề ra chocác dự án đã được phê duyệt tại Nha Trang, Tp HCM, Hà Nội và các tỉnh, thành phốkhác trong cả nước như Hội An, Đà Nẵng, Đà Lạt, Bình Định, Phú Quốc, song songvới việc tìm hiểu thị trường đầu tư vào các lĩnh vực mới Công ty cũng sẽ tận dụng vàphát huy lợi thế cạnh tranh từ Vinpearl Nha Trang – Thiên đường Du lịch của ViệtNam để duy trì, tạo ấn tượng tốt đẹp về một thương hiệu kinh doanh, quản lý kháchsạn chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam

Bên cạnh đó Vinpearl cũng có định hướng đầu tư bài bản và có hiệu quả vào lĩnhvực hạ tầng du lịch và các lĩnh vực khác như bất động sản, dịch vụ chăm sóc sắc đẹp,golf… mà trước mắt là các dự án đã xác định tại Nha Trang, Hà Nội, thành phố HồChí Minh… Theo định hướng chiến lược Vinpearl sẽ phấn đấu để trở thành một tậpđoàng kinh tế đa ngành mạnh trong đó kinh tế du lịch làm trọng tâm chiến lược.Vinpearl phấn đấu sẽ trở thành một thương hiệu Việt có đẳng cấp quốc tế; một cánhchim đầu của ngành Du Lịch Việt Nam với hệ thống gồm khoảng 10 khách sạn 5 saotại hầu hết các thành phố lớn với các trung tâm Du lịch của Việt Nam Theo đó trướcmắt công ty sẽ nỗ lực triển khai quyết liệt các dự án giai đoạn III để toàn thể tổ hợp Dự

án Vinpearl Land hoàn thành đúng tiến độ vào năm 2010 biến Vinpearl Land thực sựtrở thành một khu du lịch giải trí biển đảo số 1 Việt Nam và mang đẳng cấp tầm vócquốc tế, đồng thời đầu tư một cách bài bản và có hiệu quả vào lĩnh vực hạ tầng du lịch

và các lĩnh vực khác như bất động sản, phương tiện vận chuyển … mà trước mắt là các

dự án đã xác định tại Hội An, Nha Trang,Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…

I.1.2 Giới thiệu và đặc điểm của dự án

Nằm trong chiến lược phát triển chuỗi thương hiệu Vinpearl ra khắp các đô thị

du lịch lớn trên cả nước, Vinpearl Hoian Resort mang ý nghĩa đặc biệt bởi được nằmtrong địa giới một thành phố cổ – di sản văn hóa đặc sắc của thế giới Dự án đầu tưxây dựng khu du lịch sinh thái Vinpearl Hội An được xây dựng trên khu đất có diệntích 77.588 ha (~ 7,8ha) tại khối Phước Hải, phường Cửa Đại, thành phố Hội An, tỉnhQuảng Nam Tổng diện tích dự án là 70,277 m2 và vốn đầu tư 300 tỷ đồng Công trình

dự kiến sẽ được hoàn thành cơ bản vào quý I/2010.Với mặt giáp sông và biển CửaĐại, Vinpearl Hội An không những có vị trí tuyệt đẹp về cảnh quan mà còn thuận lợi

về giao thông Nối kết với khu phố cổ bằng cả đường bộ và đường thuỷ, VinpearlHoian Resort rất thích hợp với hoạt động du lịch sinh thái biển Khu du lịch sinh tháiVinpearl Hội An sẽ là một khu du lịch sinh thái cao cấp, đạt tiêu chuẩn 5 sao quốc tếvới các khu chức năng hợp lý, linh hoạt, mật độ xây dựng chỉ ở mức 15,12%

Vinpearl Hội An Resort sẽ có phong cách kiến trúc kết hợp giữa sự hiện đại vớitruyền thống; tạo ra sự hài hòa và cộng sinh với sinh cảnh Cửa Đại; đặc biệt, dự án hếtsức chú trọng tới việc phát triển phù hợp với một địa danh Di sản văn hóa Thế giới, vàmôi trường; có cảnh quan hấp dẫn đảm bảo đáp ứng các nhu cầu ngày càng đa dạngcủa khách du lịch Theo thiết kế, Khu du lịch sinh thái biển Cửa Đại, thị xã Hội An sẽ

là một làng du lịch – resort, với một khách sạn 5 sao và khoảng 35 căn biệt thự Cácbiệt thự gồm 33 biệt thự cao cấp, có khuông viên riêng biệt và bể bơi độc lập; có 2 biệtthự hạng nguyên thủ Khu khách sạn là trung tâm của khu du lịch sinh thái với đầy đủchức năng dịch vụ, sân thể thao, đài nước nghệ thuật, tượng nghệ thuật và vườn cảnh.Lấy hướng nhìn chính ra biển, khách sạn được tổ chức với 2 khối nhà chính, theohướng Đông Nam, sao cho các phòng nghỉ đều có thể mở ra hướng biển Khối nhà đóntiếp 3 tầng nối 2 khối nghỉ 3 tầng, mở ra một bể bơi lớn, tạo thành một không gian mởkéo dài ra tận bãi tắm Ban lãnh đạo của Vinpearl cũng như Vinpearl Hội An tin tưởng

của mình, Vinpearl Hoian Resort sẽ trở thành một điểm nhấn về du lịch nghỉ dưỡngcũng như về kiến trúc và cảnh quan của Cửa Đại nói riêng và Hội An nói chung Đồngthời, đây cũng sẽ là khu du lịch sinh thái đẳng cấp quốc tế, phục vụ tốt nhu cầu thamquan, nghỉ dưỡng cho du khách yêu mến chọn Hội An làm điểm đến.

I.2 THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN CAO CẤP Ở Quảng Nam

I.2.1 Cung thị trường khách sạn 5 sao ở Quảng Nam

Theo thống kê ở Quảng Nam hiện nay có các khách sạn cao cấp như:

Hội An bị ảnh hưởng nhiều bởi các thương gia Trung Quốc và Nhật Bản trôi dạttrong cùng tuyến đường thương mại cổ đại Bảo tàng địa phương cho thấy thành phốduy nhất là sự giáo dục văn hóa độc đáo, cung cấp thông tin cơ bản về những di tíchlịch sử như Japanese Bridge , nơi mà những khu nghỉ mát cao cấp bãi biển đang ngàycàng phát triển Khách sạn ở Hội An rất phong phú và giá cả phải chăng nằm trênđường Cửa Đại và đường Hai Bà Trưng

Nhân viên các khách sạn Hội An khá là thân thiện, rất nhiệt tình và dễ mến đó làbản chất hiếu khách của dân địa phương và phong cách phục vụ rất chuyên nghiệp.Không những thế trang thiết bị trong khách sạn đầy đủ đẹp mắt, các cửa ra vào cónhiều khách sạn được sử dụng thẻ smartcard ,công nghệ đặt phòng qua internet rấtthuận tiện cho khách hàng Khách hàng tới Hội An khá là đông đúc vì thế các kháchsạn các cơ sở mọc lên không ngừng

Theo đại diện Phòng Thương mại – du lịch Hội An thì để tăng lượng khách nướcngoài đến Hội An điều quan trọng là phải hiểu biết, nắm bắt tâm lý và mục đích dulịch nước ngoài của họ.Về phía chính quyền và ngành du lịch , cần đặc biết quan tâmđến những vấn đề như: có thêm nhiều chương trình hợp tác , nghiên cứu, giao lưu vănhóa hai bên Thành lập trung tâm du khách với đội ngũ chuyên nghiệp sử dụng nhiều

ngôn ngữ để hỗ trợ du khách Đào tạo đội ngũ nhân lực ngành du lịch chuyên nghiệpphục vụ khách nước ngoài Tạo nen những mặt hàng lưu niệm ẩm thực có chất lượngtinh tế, những địa chỉ dịch vụ tốt uy tín Khuyến khích động viên và tạo điều kiện chocác công ty lữ hành quốc tế trên địa bàn thành phố mở văn phòng đại diện tại các nước

để có thế khai thác được nhiều nguồn

I.2.3 Nhu cầu sử dụng khách sạn cao cấp ở Quàng Nam

Các khách sạn ở Hội An còn tạo ra một phong cách khá thú vị mà không phải nơinào cũng có Đó là vào đêm rằm hàng tháng, xe máy bị cấm từ trung tâm thành phố,đèn điện được tắt, và du khách sẽ được chiêm ngưỡng ánh sáng đèn lồng trong khuphố cổ, lang thang các qua các con hẻm, dừng lại ngắm các cửa hàng lưu niệm truyềnthống hoặc xem chương trình biểu diễn nghệ thuật văn hóa Trong những đêm rằm thếnày thì nên nghỉ tại các khách sạn trung tâm phố cổ Theo UNESCO điểm hạn chế cầnđược khắc phục là các khách sạn ở trung tâm phố cổ Hội An có dạng nhỏ như các cửahiệu và nhà trọ Một địa điểm du lịch được công nhận là di sản văn hóa thế giới.Không chỉ trong nước mà còn rất nhiều khách du lịch nước ngoài kéo đến Việt Nam

về Hội An để chiêm ngưỡng vẻ đẹp đó Vì thế nhu cầu sử dụng các khách sạn cao cấp

ở Hội An khá là cao Đến mùa du lịch hầu hết các phòng đều ở tình trạng full

Theo Phòng Thương mại – du lịch Hội An những khách sạn cơ sở chất lượng caotrên địa bàn thị xã đang chiếm dần ưu thế về lượt khách và doanh thu Theo thống kê

2005 cho thấy 16 khách sạn khu du lịch đạt tiêu chuẩn 3 sao trở lên ở Hội An đã chiếmtrên 55% tổng lượt khách lưu trú và 70% tổng doanh thu chuyên ngành du lịch củatoàn thị xã

Đặc biệt ngành du lịch Hội An đã bỏ qua nhiều cơ hội để đón lượng khách đầytiềm năng này Hội An có quá nhiều tiềm năng để thu hút khách Nhật đến tham quan,nghỉ dưỡng,… 8 năm qua, thành phố Hội An tăng cường giao lưu, hợp tác những nỗlực thắt chặt tình hữu nghị với nhiều cơ quan, tổ chức của Nhật Bản, tổ chức lễ hộigiao lưu văn hóa Việt-Nhật định kỳ hằng năm; trong số 10 thị trường khách trọngđiểm tại Hội An từ 2006-2010, Nhật Bản chiếm vị trí thứ 6, tuy nhiên khoảng cách về

số lượng khách du lịch Nhật lưu trú tại Hội An so với các nước ở vị trí đầu lại khá xa,chỉ chiếm khoảng 5% và chưa vượt qua con số 20.000 khách mỗi năm Tuy nhiênkhách đến với Hội An ít muốn ở lâu Không thể phủ nhận những giá trị đặc sắc, hấp

dẫn của các sản phẩm văn hóa du lịch mà người Hội An đã tạo ra và để lại ấn tượngmạnh mẽ, nhưng chậm đổi mới và chưa tạo thêm được cái mới chính là nguyên nhân.

I.2.3 Đánh giá thị trường và triển vọng ngành kinh doanh khách sạn ở Hội An

Là một trong những thành phố đẹp nhất Việt Nam, Hội An mang kiểu dáng kiếntrúc cổ Nó được xây dựng bên bờ sông Thu Bồn giữa thế kỷ 15 và 19 và rất phát triển,văn hóa đa dạng, là thương cảng đầu tiên rất thịnh vượng Việc bảo tồn di sản cổkhông được tốt lắm ở Việt Nam, với hàng loạt các nhà cổ được sử dụng như quán càphê nhộn nhịp, bảo tàng và các khách sạn ở Hội An

Tạp chí du lịch nước Anh “ Wanderlust.co.uk/magazine” vừa công bố kết quảcuộc bầu chọn top 10 thành phố du lịch hàng đầu thế giới Với tỷ lệ phiếu bầu là 96%phố cổ Hội An (tỉnh Quảng Nam) giành vị trị thứ 2 trong top thành phố du lịch hàngđầu thế giới

Theo Phó tổng giám đốc CMO Pichet Turongkinanon cho biết thì"Hội An là mộtnơi tuyệt vời, một phố cổ được xếp hạng di sản thế giới Có biển, gần núi, giáp thánhđịa Mỹ Sơn, gần cố đô Huế, Hội An trở nên một phức hợp di sản văn hóa của nhânloại Đặc biệt, Hội An rất gần Thái Lan nhờ đường 9 và cầu Hữu nghị II nối liền Hànhlang Đông-Tây giữa 3 nước Thái - Lào - Việt, đồng thời cũng gần sân bay Đà Nẵng.Nơi đây chắc chắn là lựa chọn lý tưởng nhất của CMO, cũng như của du khách” Mặt khác với những lợi thế về du lịch, Hội An đang thu hút lượng lớn vốn đầu tưvào bất động sản du lịch, trong đó chủ yếu từ khu vực tư nhân Các khách sạn, biệt thự

ở Hội An mọc lên ngày một nhiều xu hướng tăng nhanh- một thị trường du lịch pháttriển mạnh mẽ

Vì thế có thể khẳng định và chắc chắn rằng tiềm năng thị trường khách sạn ở Hội

An rất là lớn không những tạo ra sự phát triển riêng cho Hội An mà còn giúp chongành du lịch trong nước phát triển tương xứng với các nước trên thế giới

I.3 VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN

I.3.1 Cơ cấu vốn của ngành khách sạn

Bởi vì các dự án xây dựng khách sạn hay khu du lịch đòi hỏi lượng vốn lớn nêncác công ty không tài trợ hoàn toàn bằng vốn chủ sở hữu mà sử dụng công cụ vay nợnhư một đòn bẩy nợ Do đó công ty đã vay vốn ngân hàng OCEAN BANK với lãi suất15,5% với số vốn vay khá là lớn so với vốn chủ sở hữu chứng tỏ dự án khá rủi ro

I.3.2 Cơ cấu vốn đầu tư dự án

Tổng số vốn cần huy động của dự án là 439,487,625,769 VND tức tầm 400 tỉVND Dự án được xây dựng trong vòng 2 năm Trong đó năm 2010 số vốn cần thiết là341,273,815,825 VND

Năm 2011 với số vốn cần là 98,213,809,944 VND Và dự kiến là cuối năm 2010tức năm bắt đầu xây dựng thì công ty chưa hoạt động nhưng vẫn có doanh thu nhờ bánđất tới năm 2012 bắt đầu có doanh thu từ các hoạt động của khách sạn

Vốn mà công ty tự có là 89,487,625,769 VND Ngoài ra công ty vay ngân hàng

với số tiền là 350,000,000,000 VND Lãi suất vay dài hạn là 16% Trong đó công tyđược ân hạn 3 năm đầu trong 3 năm đó không phải trả gốc nhưng lãi vẫn phải trả hằngnăm Như vậy số vốn mà công ty có chỉ chiếm có 22% trên tổng số vốn của dự án, nợchiếm tới 78% tổng vốn nên có thể nói rủi ro của dự án rất cao Tuy nhiên khi đánh giáthì tính khả thi khá cao nên ngân hàng cho phép công ty vay vốn

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH CHI PHÍ-LỢI ÍCH DỰ ÁN

Phân tích Chi phí - Lợi ích (CBA) ước lượng và tính tổng giá trị bằng tiềntương đương đối với những lợi ích và chi phí của nền kinh tế cho các dự án nhằm điđến quyết định xem có nên cho triển khai các dự án được đề xuất hay không Phântích lợi ích chi phí cũng được dùng để đưa ra quyết định lựa chọn giữa hai hay nhiềucác đề xuất dự án loại trừ lẫn nhau Người ta tiến hành CBA thông qua việc gắn giátrị tiền tệ cho mỗi một đầu vào cũng như đầu ra của dự án, nếu lợi ích dự án đem lại

có giá trị lớn hơn chi phí mà nó tiêu tốn, dự án đó sẽ được coi là đáng giá và nênđược triển khai

II.1 Phương pháp phân tích:

Hai phương pháp phân tích tài chính:

- Phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV)

- Phương pháp suất sinh lời nội tại (IRR)

II.2 LẬP BIỂU ĐỒ DÒNG TIỀN

II.2.1 Giới thiệu và đánh giá các thông số

II.2.1.1 giá thuê phòng

So sánh giá thuê phòng của các khách sạn ở Hội An và các khách sạn 5 sao trongnước ta tính được:

Giá thuê phòng tiêu chuẩn: PTrung bình = 115$

Giá thuê phòng hạng sang : PTrung bình = 140$

Độ dao động mức giá thuê phòng là 20$

Chúng ta sẽ lấy giá trung bình để đanh giá doanh thu phòng Khách sạn có cácbảng giá cho các loại phòng khác nhau 140 phòng tiêu chuẩn với giá phòng là115$phòng/ đêm, 6 phòng hạng sang với giá phòng 140$phòng/đêm,phòng hạngnguyên thủ 1 phòng với giá phòng 2000$/phòng/đêm Tuy nhiên do mới gia nhập thịtrường nên mức giá phòng của khách sạn đang còn thấp hơn mức giá của thị trường để

dễ cạnh tranh hơn Vì vậy năm 2012 khách sạn sẽ tăng giá 15% để phù hợp với mức

độ tăng trưởng của nền kinh tế khoảng 3 năm sau giá phòng vẫn tăng và năm 2016 thìngang bằng với giá chung của thị trường và giữ giá

II.2.1.2 Công suất khách sạn

Hội An một thị xã cổ kính nằm ven biển thuộc tỉnh Quảng Nam Hội An được tổchức UNESCO công nhận là di sản văn hóa thế giới vào tháng 12/1999 với hai tiêu chí: Hội An là biểu hiện vật thể nổi bật với sự kết hợp của nền văn hóa qua các thời kỳcủa một thương cảng quốc tế và Hội An là một điển hình tiêu biểu về một cảng thị

châu Á được bảo tồn một cách hoàn hảo Thật may mắn cho nhân dân Hội An hômnay là các lớp tiền nhân sáng tạo đã để lại một di sản văn hóa vô giá- đó là quần thể ditích kiến trúc khu phố cổ với những giá trị văn hóa phi vật thể độc đáo Những ngôinhà phố những hội quán những đền miếu cậu đan xen tồn tại trong khu phố cổ.Thiên nhiên cũng ban tặng cho nhân dân Hội An một môi trường sinh thái: sông –nước – biển – đảo với nhiều điểm kì thú và hấp dẫn Chính vì thế dựa vào những tiềmnăng này mà du lịch Hội An được xác định là khu du lịch văn hóa du lịch môi trườngsinh thái gắn với khu nghỉ dưỡng giải trí hội thảo và hội nghị Đây cũng là những màkhiến cho các khách sạn ở Hội An mọc lên khá nhiều và hoạt động với công suất khácao kể cả những ngày bình thường và hết công suất vào những ngày nghỉ lễ Theokhảo sát thì công suất trung bình của các khách sạn khoảng 40% với những ngày bìnhthường độ dao động trong khoảng 10% Khi khu resort Apeal đưa vào hoạt động thìcông suất hoạt động của những năm đầu tiên cũng tầm khoảng 40% và sau khi có đượcthương hiệu thì công suất tăng đều vào các năm sau Và khoảng 2015 thì công suất đãđạt ở mức 80% ở mức khá là cao so với các khách sạn ở Hội An cũng như với cáckhách sạn trong nước.

II.2.1.3 Tỷ giá VND/USD

Dòng tiền trong dự án sử dụng là VND, chủ đầu tư vay VND để xây dựng kháchsạn nhưng doanh thu và chi phí hoạt động hành năm được tính giá USD nên trong bàithẩm định này đơn vị USD sẽ được quy đổi về VND thông qua tỷ giá dự báo mỗi năm

vì ngoài các khoản thu chi của khách sạn thì chủ đầu tư còn phải chi trả lãi và gốc vay,nộp thuế cho nhà nước Theo tỷ giá năm 2010- năm đầu tư với tỷ giá là 19200đ/$.Chúng ta sẽ sử dụng tỷ giá này cho các năm tiếp theo

II.2.1.4 Lạm phát ở Việt Nam

Mức lạm phát ảnh hưởng khá lớn đối với dự án khách sạn Hội An Hội An khôngchỉ là địa điểm du lịch đối với Hội An , đối với người dân Việt Nam mà còn cả cáckhách du lịch nước ngoài Mức lạm phát làm thay đổi lãi suất chiết khấu, thay đổi chiphí vốn trung bình nên làm thay đổi NPV của dự án.Và đối với dự án này ta lấy lạmphát là mức lạm phát của năm 2010 là năm tiến hành xây dựng Với mức lạm phát là9% của năm 2010

II.2.1.5 Lãi suất

Mức lãi suất của ngân hàng ocean bank năm 2010 bằng 15,5% Chúng ta sẽ lấy

đó làm số liệu để khảo sát dòng tiền lãi vay Khi chúng ta khảo sát chuỗi lãi suất từnăm 2000 tới nay của ngân hàng ocean bank thì ta thấy trung bình lãi suất 15% độ daođộng của lãi suất khoảng 2% Vậy chọn mức lãi suất 15,5% hoàn toàn phù hợp với sựkhảo sát Đây cũng là mức lãi suất khá hấp dẫn đối với nhà đầu tư.Do lãi suất ảnhhưởng tới dòng tiền cho vay nên dẫn đến dòng tiền của chủ đầu tư cũng thay đổi làmcho NPV thay đổi

II.2.1.6 Xác định chi phí ban đầu của dự án

Ban đầu chi phí đầu tư dự án là 379969054000 VND tương đương gần 400 tỷnăm 2010 và gần 300 tỷ năm 2011 Chi phí đầu tư gồm các chi phí về đất đai hạ tầngtrang thiết bị, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí về quản lý, tư vấn vềđầu tư xây dựng

Chi phí hoạt động của dự án bao gồm chi phí lương, thuê quản lý khách sạn, chiphí maketing, chi phí điện nước, bảo hiểm tài sản và các loại chi phí hành chính khác.Ngoài ra còn có tiền thuê đất hàng năm- phần phân bổ cho khách sạn Đây là chi phígián tiếp xây dựng khách sạn và biệt thự

Bên cạnh đó còn có chi phí giá vốn của khách sạn và biệt thự như chi phí buồng phòng, dịch vụ đồ uống và các dịch vụ khác

II.2.1.7 Chi phí khấu hao hằng năm

Chi phí xây dựng bao gồm chi phí đất được khấu hao trong vòng 20 năm Giá trị

khấu hao là 178297855000 VND tức hơn 178 tỷ vậy mỗi năm sẽ khấu hao là

8914893000 VND Chi phí thiết bị đây là tài sản vô hình nên được khấu hao

trong vòng 15 năm với giá trị khấu hao là 155437739000VND mỗi năm sẽđược khấu hao là 10362516000VND Ngoài ra còn có chi phí dự phòng và

chi phí khác được khấu hao trong vòng 10 năm.

Tổng chi phí tình khấu hao là 370105969000 VNĐ Và tính khấu hao bắt đầu từ năm

2012 vì trong 2 năm 2010 và 2011 vẫn đang trong thời gian dự án tiến hành xâydựng

II.2.1.8 doanh thu khách sạn và biệt thự

Doanh thu của dự án bao gồm phần doanh thu bán và phần doanh thu thu được

từ hoạt động biệt thự Đây là phần doanh thu có được từ việc khai thác cho thuê biệt

thự trong thời gian chủ sở hữu không sử dụng biệt thự đã ủy quyền cho công ty khaithác cho thuê Ngoài ra còn có doanh thu từ khách sạn hoạt động.

Do công suất và giá thuê phòng mỗi năm một tăng nên doanh thu từ hoạt độngkhai thác năm sau sẽ tăng hơn năm trước Giá thuê phòng khác nhau đối với mỗi loạiphòng nên doanh thu của nó cũng khác nhau Hoạt động nhiều chủ yếu là phòng tiêuchuẩn với 160 phòng Bên cạnh đó khách sạn còn kinh doanh các loại hình dịch vụkhác như đồ ăn thức uống, mở các spa, các phòng hội thảo hội nghị đem đến lợi nhuậncũng khá cao Khách sạn đã tận dụng khá tối đa các loại hình dịch vụ và đây cũng làmột trong các hình thức kinh doanh phát triển hợp lý ở trong các khách sạn các resort

ở Hội An nói riêng và cả nước nói chung

Trong đó doanh thu của biệt thự chiếm tới 90% , doanh thu từ khách sạn chiếmchỉ có 10%

Doanh thu được tính bằng USD sẽ được quy về đơn vị triệu đồng ở cuối bảng.Với tiềm năng về du lịch sẵn có, cùng với khả năng khai thác của một khách sạn 5 saobậc nhất ở Hội An và sự phát triển theo hướng đa dạng hóa các loại hình dịch vụ thìdoanh thu dự kiến trong bảng hoàn toàn có thể đạt được

II.2.2 Báo cáo thu nhập hàng năm

Báo cáo thu nhập hàng năm được tính dựa trên doanh thu , chi phí hoạt động vàcác khoản lãi vay, khấu hao Dựa vào bảng ta thấy từ những năm đầu xây dựng kháchsạn đã mang lại lợi nhuận sau thuế Mặc dù năm 2010 chưa đi vào hoạt động nhưng dodoanh thu có được từ việc bán đất cũng khá cao trong những năm từ 2010 tới 2013đồng thời cùng với việc trả lãi vay hàng năm, thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% thìlợi nhuận sau thuế của khách sạn vẫn >0 Chi phí khấu hao và các chi phí tính từ năm

đi vào hoạt động Chi phí hoạt động đây là các chi phí hàng năm phải bỏ ra của kháchsạn và biệt thự Hai năm xây dựng lợi nhuận đang còn ít nhưng tới năm 2012 khikhách sạn bắt đầu vận hành thì lợi nhuận của khách sạn đạt rất cao Mặc dù chưa đivào hoạt động lại mới tham gia vào thị trường, khách sạn nào cũng cần có một thờigian để thị trường chấp nhận và có khả năng vận hành ổn định Nhưng đối với kháchsạn này thì khả năng dự kiến hoạt động khá là tốt

II.2.3 Kế hoạch vay vốn và trả lãi hàng năm

Công ty vay ngân hàng trong vòng 3 năm với lãi suất vay vốn là 15,5% Hình