Tiểu Luận Biện pháp đảm bảo nghĩa vụ - cầm cố và thế chấp tài sản ( môn luật dân sự 2 )

THUYẾT TRÌNH BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ - CẦM CỐ VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN Nhóm 01 Lê Nguyên Anh Thư Trần Thị Huyền Nguyễn Thị Thùy Trang Nguyên Thị Thu Dịu Lê Đông Đức Thanh Thiên Nguyễn Thanh Tú Nguyễn Văn Nhân 1 MỤC LỤC I.Nội dung cơ bản 3 1. Khái niệm cầm cố, thế chấp 3 2. Phân biệt cầm cố và thế chấp 3 3. Quyền và nghĩa vụ các bên 4 4. Xử lý tài sản và chấm dứt nghĩa vụ 5 5. Quy trình thực hiện cầm cố, thế chấp 6 II.Các biện pháp đảm bảo đối với từng loại tài sản cụ thể 7 1. Các biện pháp đảm bảo khi cầm cố, thế chấp động sản, giấy tờ có giá 7 a.Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị 7 b.Đối với sổ tiết kiệm, cổ phiếu, trái phiếu 8 c.Đối với hàng hóa 9 2. Các biện pháp đảm bảo khi thế chấp bất động sản 10 a.Phân loại bất động sản thế chấp 10 b.Điều kiện đối với bất động sản thế chấp 10 c.Định giá bất động sản 10 d.Công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo 10 e.Các rủi ro thường gặp và biện pháp hạn chế 11 III. Ứng dụng thực tiễn 11 1. Tình huống thế chấp bất động sản hình thành tương lai 11 2. Tình huống cầm cố tài sản 13 2 BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ - CẦM CỐ VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN I. NỘI DUNG CƠ BẢN. 1. Khái niệm cầm cố, thế chấp: 1.1 Cầm Cố: Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. (Điều 326 – BLDS) 1.2 Thế Chấp: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. - Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. - Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. - Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. (Điều 342 – BLDS) 2. Phân biệt giữa cầm cố và thế chấp. Cầm Cố Thế Chấp - Bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố - Về hình thức thì không yêu cầu phải công chứng (Theo Đ327) - Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên cầm cố không thực hiện được thì tài sản đương nhiên thuộc về bên nhận cầm cố. - Tài sản cầm cố không thể là tài sản tương lai. - Bên thế chấp không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản để thực hiện nghĩa vụ dân sự - Về hình thức thì trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký (Theo Đ345) - Khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ dân sự thì người nhận thế chấp phải yêu cầu bán đấu giá tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. - Tài sản thế cấp có thể là tài sản hình thành tương lai (Theo K1 Đ342) 3 3. Quyền và nghĩa vụ các bên: 3.1.Quyền và nghĩa vụ của bên cầm cố tài sản Quyền của bên cầm cố (điều 331 BLDS 2005): -Yêu cầu bên nhận cầm cố ngưng sử dụng tài sản cầm cố nếu việc sử dụng có nguy cơ làm mất hoặc giảm giá trị tài sản cầm cố. -Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản khi nghĩa vụ chính chấm dứt. -Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng trong thời gian cầm cố. -Được bán tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý, được thay thế tài sản cầm cố bằng một tài sản khác nếu các bên có thỏa thuận. Nghĩa vụ của bên cầm cố (điều 330 BLDS 2005): -Phải giao tài sản cầm cố theo đúng thỏa thuận. Nếu tài sản là động sản thì bên cầm cố chuyển tài sản đó cho bên nhận cầm cố giữ. Nếu tài sản là bất động sản thì bên cầm cố giao cho bên nhận cầm cố trực tiếp quản lý. Nếu tài sản là quyền tài sản thì bên cầm cố chuyển giao giấy tờ chứng nhận về quyền tài sản đó. -Bên cầm cố phải thông báo cho bên nhận cầm cố biết về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố. -Bên cầm cố phải thanh toán chi phí bảo quản tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 3.2.Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cầm cố tài sản Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố (điều 332 BLDS 2005): -Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố -Không được bán, trao đổi, tặng, cho,cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố; không được đem tài sản cầm cố để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ khác. -Không được hưởng hoa lợi, lợi tức, khai thác công dụng từ tài sản cầm cố nếu không được bên cầm cố đồng ý. -Trả lại tài sản cầm cố khi nghĩa vụ bảo đảm bằng cầm cố đã chấm dứt hoặc được thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác. -Phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố nếu có làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm cố. Quyền của bên nhận cầm cố (điều 333 BLDS 2005): -Yêu cầu người chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố hoàn trả tài ản đó. -Yêu cầu xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. - Được khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng lợi tức, hoa lợi từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận. - Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên 4 cầm cố. 3.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp Nghĩa vụ của bên thế chấp (điều 348 BLDS 2005) -Phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp nếu có thỏa thuận. -Phải thông báo cho bên nhận thế chấp các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp đó được dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì phải thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về các lần thế chấp trước đó. -Bên thế chấp phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp trừ một số quy định khác. Quyền của bên thế chấp (điều 349 BLDS 2005) -Bên thế chấp được bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong sản xuất, kinh doanh thì số tiền thu được sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán. - Bên thế chấp được giữ tài sản và được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc việc khai thác làm giảm giá trị tài sản thế chấp. -Bên thế chấp được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. 3.4. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (điều 350 BLDS 2005) - Phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ chính. -Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm. Quyền của bên nhận thế chấp (điều 351 BLDS 2005) -Yêu cầu bên thế chấp chuyển giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản nếu có thỏa thuận. -Được xem xét, kiểm tra tài sản thế chấp nhưng không được cản trở việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp. - Yêu cầu bên thế chấp bảo quản tài sản thế chấp và khắc phục các thiệt hại nếu tài sản bị hư hỏng. -Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nếu bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ chính. 4. Xử lý tài sản và chấm dứt nghĩa vụ: Theo điều 336,338 Luật Dân Sự 2005 :Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố. Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận 5 cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó. Trường hợp thế chấp cũng áp dụng tương tự. Việc cầm cố, thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây: - Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp chấm dứt; - Việc cầm cố, thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. - Tài sản cầm cố, thế chấp đã được xử lý; - Theo thỏa thuận của các bên. 5. Quy trình thực hiện cầm cố, thế chấp Trong thực tế thực hiện thì nhiều người có những hiểu nhầm hoặc nắm chưa rõ quy trình cầm cố và thế chấp tài sản vì thế gây ra những vướng mắc, đôi khi những vướng mắc gây ra thiệt hại cho cả cá nhân/tổ chức cầm cố , thế chấp hoặc cá nhân/tổ chức cầm cố thế chấp. Vì thế để tránh điều này thì việc cầm cố và thế chấp nên theo những thủ tục cơ bản sau: Bước 1: Định giá tài sản Việc cầm cố và thế chấp là giao dịch dân sự đảm bảo nghĩa vụ bằng tài sản nên cần thực hiện định giá tài sản, qua đó xác định chính xác giá trị đảm bảo của tài sản đó đối với nghĩa vụ dân sự mà nó đảm bảo tại từng thời điểm cụ thể. Giá trị tài sản được xác định phải có sự đồng ý của các bên tham gia giao dịch dân sự và phải lập thành biên bản định giá. Bước 2: Lập hợp đồng cầm cố, thế chấp. Sau khi các bên định giá và đi đến quyết thực hiện giao dịch thì thỏa thuận cần phải được lập thành văn bản để làm bằng chứng theo quy định của pháp luật. Trên hợp đồng phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ các bên tham gia, giá trị tài sản được cầm cố/thế chấp, giá trị tối đa đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự. Bước 3: Công chứng. Cầm cố tài sản hoặc thế chấp đối với các tài sản có giá trị thấp thì không cần phải công chứng. Tuy nhiên đối với thế chấp tài sản có giá trị lớn và tài sản có chứng nhận quyền sử dụng thì cần phải được công chứng để có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện công chứng nhằm xác nhận tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ các bên tham gia. Bước 4: Đăng ký giao dịch đảm bảo: Đăng ký giao dịch đảm bảo là việc đem hợp đồng cầm cố, thế chấp đi đăng ký 6 chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đảm bảo tài sản được thế chấp, cầm cố là hợp pháp. Việc đăng ký giao dịch đảm bảo sẽ tránh được việc chuyển quyền sở hữu tài sản trong thời gian đảm bảo nghĩa vụ. Đối với giao dịch động sản và quyền tài sản sẽ đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản. Đối với bất động sản phải đăng ký tại Phòng/Sở Tài Nguyên Môi Trường tại nơi có bất động sản. II. CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO ĐỐI VỚI TỪNG LOẠI TÀI SẢN CỤ THỂ 1. Các biện pháp đảm bảo khi cầm cố, thế chấp động sản, giấy tờ có giá a. Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị. Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị có thể áp dụng hình thức cầm cố hoặc thế chấp tùy theo mục đích, nhu cầu và thỏa thuận của các bên. Định giá: Phương pháp định giá thông thường phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí (phương pháp giá thành), phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư, phương pháp vốn hóa). Giá trị tài sản phải được xác nhận đồng ý của các bên. Nội dung giao dịch được thể hiện bằng văn bản, có thể là được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính, đối với mỗi hình thức cầm cố hoặc thế chấp sẽ phải thực hiện các biện pháp đảm bảo khác nhau: + Đối với hình thức cầm cố thì tài sản do bên nhận thế chấp giữ nên không cần chứng nhận hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước nhưng nếu cần thiết nâng cao độ an toàn pháp lý của văn bản cầm cố, các bên có thể thỏa thuận việc có nên chứng nhận hoặc chứng thực hay không. + Đối với hình thức thế chấp, bên thế chấp vẫn được sử dụng tài sản, bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu bản chính, do đó cần phải thực hiện bổ sung các biện pháp khác: Thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo, đối với phương tiện vận chuyển nên gửi đề nghị phong tỏa cho cơ quan đăng ký quản lý phương tiện giao thông cơ giới đường bộ ( 282 Nơ Trang Long, Bình Thạnh) để ngăn chặn các giao dịch liên quan đến tài sản đảm bảo. Bên cạnh các biện pháp trên, bên nhận thế chấp cần thường xuyên theo dõi, đánh giá lại tình trạng của tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý kịp thời, giảm thiểu tổn thất. Các rủi ro thường gặp: - Người cầm cố, thế chấp có thể không phải là chủ sở hữu tài sản hoặc chỉ sở hữu một phần. - Gặp biến cố khách quan: Các phương tiện vận chuyển cầm cố có thể xảy ra cháy nổ trong thời điểm đang bị cầm cố/thế chấp, điều này có thể gây rủi ro cho người nhận cầm cố/thế chấp, nhất là trường hợp chủ sở hữu không mua bảo hiểm cho tài sản đó. - Rủi ro chủ quan: Do tài sản vẫn được bên thế chấp sử dụng nên khó kiểm soát 7 việc thay thế linh kiện, phụ tùng trong tài sản => ảnh hưởng tình trạng và giá trị của tài sản. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu bị làm giả. - Định giá thực hiện không chính xác, khi bên cầm cố/thế chấp không có khả năng thực hiện nghĩa vụ thì sẽ gây thiệt hại cho bên nhận cầm cố/thế chấp khi xử lý tài sản. Các biện pháp hạn chế rủi ro: - Định giá tài sản một cách khách quan và chính xác, tham khảo nhiều nguồn thông tin. - Yêu cầu chủ sở hữu phải mua bảo hiểm đối với tài sản đảm bảo, giá trị tối thiểu bằng giá trị đảm bảo. - Kiểm tra kỹ các giấy chứng nhận quyền sở hữu bằng máy móc thiết bị hoặc các nghiệp vụ cơ bản. - Thường xuyên theo dõi, kiểm tra định kỳ tài sản, yêu cầu chủ tài sản cam kết không thay đổi kết cấu tài sản khi chưa được sự cho phép của bên nhận thế chấp. b. Đối với sổ tiết kiệm, cổ phiếu, trái phiếu( chứng từ có giá) Hình thức đảm bảo nghĩa vụ đối với tài sản này là cầm cố, bên nhận cầm cố sẽ giữ các chứng từ trên. Định giá: Đối với các chứng từ có giá thường sử dụng giá trị thực ghi trên chứng từ (sổ tiết kiệm, trái phiếu) hoặc tham khảo giá giao dịch trên thị trường chứng khoán, giá trị sổ sách hoặc thuê các công ty định giá thực hiện xác định giá trị tài sản. Việc cầm cố các chứng từ có giá trên phải được thực hiện bằng văn bản, đồng thời bên nhận cầm cố nên gửi đề nghị phong tỏa đối với các chứng từ trên cho các đơn vị phát hành nhằm ngăn chặn các giao dịch phát sinh liên quan đến tài sản đảm bảo. Các rủi ro thường gặp: - Giá trị tài sản bị giảm do các nguyên nhân khách quan của nền kinh tế, của thị trường chứng khoán. Giá trị cổ phiếu có thể biến động liên tục từng ngày, do đó rủi ro mất giá khi nhận cầm cố cổ phiếu là rất cao. - Đơn vị phát hành chứng từ bị phá sản, kinh doanh thua lỗ làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản. - Các nguyên nhân chủ quan do con người như làm giả chứng từ, lợi dụng quyền hạn, chức vụ, các bước kiểm tra kiểm soát không chặt chẽ trong quá trình quản lý tài sản có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên nhận cầm cố. Các biện pháp hạn chế rủi ro: - Định giá tài sản một cách khách quan và chính xác, tham khảo nhiều nguồn 8 thông tin. Đồng thời cần định giá lại tài sản định kỳ để kịp thời có biện pháp xử lý. - Thường xuyên theo dõi biến động tình hình kinh doanh, các biến động của nền kinh tế có thể ảnh hưởng tới đơn vị phát hành chứng từ có giá. - Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát chặt chẽ, đồng thời kiểm tra thường xuyên nhằm phát hiện sớm những sai phạm và kịp thời xử lý. c. Đối với cầm cố hàng hóa Hình thức đảm bảo nghĩa vụ đối với tài sản này là cầm cố, hàng hóa được cầm cố có thể do bên nhận cầm cố giữ, có thể do bên thứ 3 hoặc bên cầm cố giữ nhưng có nhân sự của bên nhận cầm cố quản lý, theo dõi. Các chứng từ sở hữu hàng hóa sẽ do bên nhận cầm cố giữ. Định giá: Chủ yếu căn cứ vào giá giao dịch loại hàng hóa đó trên thị trường, nếu hàng hóa chưa có tại thị trường trong nước thì tham khảo giá nước ngoài hoặc so sánh với hàng hóa khác tương đương trong nước, từ đó làm căn cứ định giá trị hàng hóa cho phù hợp. Việc cầm cố hàng hóa phải được thực hiện bằng văn bản, bên nhận cầm cố và bên cầm cố có thể thuê bên thứ 3 đứng ra quản lý hàng hóa có thù lao, khi đó hợp đồng cầm cố phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của 3 bên, bên thứ 3 chỉ được giao hàng hóa cho bên cầm cố chỉ khi nào được sự cho phép của bên nhận cầm cố. Đối với trường hợp nhận cầm cố hàng hóa hình thành tương lai, khi thực hiện bên nhận cầm cố cần đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sở hữu hàng hóa theo hợp đồng cầm cố đã ký, đồng thời bên nhận cầm cố cần theo dõi chặt chẽ thời gian bên cầm cố giao hàng và các chứng từ sở hữu theo cam kết. Các rủi ro thường gặp: - Giá trị tài sản bị giảm do các nguyên nhân khách quan của nền kinh tế, do nhu cầu thị hiếu của người tiêu dùng. - Rủi ro do các nguyên nhân khách quan: thiên tai, lũ lụt làm thất thoát hàng hóa. - Một số loại hàng hóa phải đáp ứng yêu cầu bảo quản nghiêm ngặt, nếu điều kiện lưu trữ không tốt sẽ làm giảm chất lượng hàng hóa hoặc hư hại không thể sử dụng được. - Các nguyên nhân chủ quan do con người như lạm dụng chức quyền, lơ là trong quản lý, không có trách nhiệm trong công việc gây thất thoát hàng hóa, ảnh hưởng giá trị tài sản. Các biện pháp hạn chế rủi ro: - Định giá tài sản một cách khách quan và chính xác, tham khảo nhiều nguồn thông tin, nên xác định giá trị đảm bảo thấp hơn giá trị thực tế (20-30%) nhằm giảm thiểu rủi ro. 9 - Yêu cầu chủ sở hữu phải mua bảo hiểm đối với tài sản đảm bảo, giá trị tối thiểu bằng giá trị đảm bảo. - Thường xuyên theo dõi, kiểm tra định kỳ hàng hóa, kiểm soát chặt chẽ quy trình quản lý hàng hóa. - Theo dõi biến động giá cả trên thị trường và kịp thời đưa ra biện pháp xử lý. 2. Thế chấp bất động sản a. Phân loại bất động sản thế chấp - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kế cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. - Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ. - Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng các bất động sản mà bên thế chấp có quyền nhận. b.Điều kiện đối với bất động sản thế chấp - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của bên thế chấp. - Là tài sản hợp pháp, được nhà nước và pháp luật công nhận. - Không có bất kỳ tranh chấp nào tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. c.Định giá bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Các phương pháp định giá cơ bản gồm có phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí. d. Công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Căn cứ thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ban hành ngày 16/06/2005 thì các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thực hiện công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định. Sau khi các bên thỏa thuận và lập văn bản thế chấp bất động sản, văn bản phải thực hiện công chứng để đảm bảo tính hợp pháp. Đối với bất động sản thuộc sở hữu cá nhân thì phải thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo tại phòng tài nguyên môi trường tại địa phương có bất động sản. Đối với bất động sản thuộc sở hữu của tổ chức thì phải đăng ký tại Sở tài nguyên môi trường của tỉnh có bất động sản. Đối với bất động sản hình thành tương lai thì thực hiện đăng ký 10 [...]... đồng vay tài sản của chủ hiệu cầm đồ có áp dụng biện pháp bảo đảm là cầm cố Quy định tại Điều 341 BLDS thì "Việc cầm cố tài sản tại cửa hàng cầm đồ được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 326 đến Điều 340 của Bộ luật này và các văn bản pháp luật khác về hoạt động của cửa hàng cầm đồ" Theo quy định tại Điều 3 32 BLDS thì "Bên nhận cầm cố tài sản có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu... thiệt hại cho anh A hay không ? Cơ sở pháp lý cụ thể? Phân tích: Theo quy định tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 20 05 (BLDS) thì: "Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm c ) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm c ) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự" Như vậy, việc anh A mang xe máy tới cầm cố tại cửa hàng cầm đồ Y để nhận vay một khoản tiền... 11 /20 12/ NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163 /20 06/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 20 06 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm 6 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng 7 Quyết định số 21 7/QĐ-NH ngày 17 tháng 8 năm 1996 về việc ban hành quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng 8 Nghị định số 85 /20 02/ NĐ-CP ngày 25 ... của pháp luật ( iểm a, khoản vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình 1, Điều 91 – Điều kiện của nhà ở tham thành trong tương lai Vật hình thành gia giao dịch) trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Điều 3 42 (Thế chấp tài sản) của Bộ luật Bên thế chấp phải là “chủ sở hữu nhà ở” Dân sự quy định: Tài. .. đất, tài sản gắn liền với đất), Thông tư liên tịch số 05 /20 05/TTLT-BTPBTNMT ngày 1 6-6 -2 0 05 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ( ã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư liên tịch số 03 /20 06/TTLT-BTP-BTNMT ngày 1 3-6 -2 0 0 6) yêu cầu một trong những hồ sơ phải có để đăng ký thế chấp bất động sản là “Hợp đồng thế chấp. .. gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm Nói cách khác, theo Bộ luật Dân sự thì tài sản hình thành trong tương lai gồm 2 loại: Tài sản chưa xác lập ( ầy đ ) quyền sở hữu của người thế chấp và tài sản đã xác định rõ chủ sở hữu và đồng thời sẽ dịch chuyển quyền sở hữu đó cho 12 bên thế chấp. .. giao dịch đảm bảo tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản nhưng đó chỉ là đăng ký giao dịch thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nh ) Cụ thể như sau: Mâu thuẫn giữa BLDS và Luật Nhà Ở BLDS Luật Nhà Ở Điều 320 (Vật bảo đảm thực hiện nghĩa Giao dịch thế chấp phải có “giấy chứng vụ dân s ) của Bộ luật Dân sự quy định: nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa quy... sự quy định: Tài sản thế chấp cũng ( iểm a, khoản 1, Điều 92 – Điều kiện có thể là tài sản được hình thành trong của các bên tham gia giao dịch về nhà tương lai ) Theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163 /20 06/NĐ-CP, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong... Nghị định số 85 /20 02/ NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 20 02 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng 9 Bộ luật dân sự 20 05 10 Giáo trình luật dân sự, trường Đại học Luật Hà Nội, 20 09 11 Tạp chí Ngân hàng số 21 tháng 1 1 -2 008 12 Quyết định số 07 /20 08/QĐ-NHNN ngày 2 4-3 -2 0 08 về việc ban hành giấy tờ có giá trong nước của... cầm cố; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố" , "Không được bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố ", "Không được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu không được bên cầm cố đồng ý" Như vậy, việc chủ hiệu cầm đồ Y không được sự đồng ý của anh A mà cho người khác thuê sử dụng tài sản cầm cố là xe máy của anh A gây hư . hợp sau đây: - Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp chấm dứt; - Việc cầm cố, thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. - Tài sản cầm cố, thế chấp đã được. PHÁP ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ - CẦM CỐ VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN I. NỘI DUNG CƠ BẢN. 1. Khái niệm cầm cố, thế chấp: 1.1 Cầm Cố: Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm c ) giao tài sản thuộc. bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm c ) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. ( iều 326 – BLDS) 1 .2 Thế Chấp: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc