Nghiên cứu hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM THÁI VĂN NÔNG NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 62 85 01 03 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ HÀ NỘI - 2015 Công trình hoàn thành tại: HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM Người hướng dẫn : 1. TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG 2. TS. ĐỖ THỊ TÁM Phản biện 1 : PGS.TS. Nguyễn Văn Định Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phản biện 2 : TS. Lê Minh Tá Trường Đại học Mỏ - Địa chất Phản biện 3 : PGS.TS. Trần Văn Tuấn Trường Đại học Khoa học tự nhiên Luận án sẽ được bảo vệ tại hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện họp tại: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Vào hồi ngày tháng năm 2015 Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và quốc phòng an ninh (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2013). Quản lý đất đai (QLĐĐ) được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Hệ thống quản lý đất đai bao gồm các thành phần chính là: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, thanh tra đất đai, hồ sơ địa chính , đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), định giá đất và hệ thống thông tin (HTTT) đất đai. Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất và thanh tra đất đai là nền tảng, cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của hệ thống. Còn hồ sơ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai (còn gọi là hệ thống địa chính - HTĐC) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007). Quản lý đất đai có lịch sử lâu đời, tuy nhiên khái niệm QLĐĐ hiện đại chỉ được đề cập đến trong những thập niên cuối của thế kỷ XX. Đó là thời điểm công nghệ thông tin có bước phát triển nhảy vọt, thúc đẩy phát triển nền kinh tế công nghiệp và sự hình thành nền kinh tế tri thức, làm biến đổi sâu sắc các lĩnh vực kinh tế và xã hội. Trong đó có hệ thống QLĐĐ của các quốc gia, tiêu biểu như Thụy Điển, Úc, với bản đồ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và ngân hàng dữ liệu đất đai. Việt Nam là quốc gia đất chật người đông, dân số tăng nhanh và đang trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH). Vì vậy việc quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng. Quản lý đất đai Việt Nam cũng có lịch sử lâu đời. Trong quá trình đổi mới, ngành QLĐĐ đã đạt được những thành tựu quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội (KTXH), củng cố quốc phòng an ninh và hội nhập quốc tế. Tuy nhiên, hiện nay tài nguyên đất đai vẫn chưa được quản lý và khai thác hợp lý; sử dụng còn lãng phí và kém hiệu quả; ở nhiều nơi đất đai bị suy thoái, ô nhiễm và phá hoại đến mức báo động; nguồn thu ngân sách từ đất chưa tương xứng với tiềm năng của tài nguyên đất. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là HTĐC trong QLĐĐ của Việt Nam còn nhiều bất cập: BĐĐC chưa được lập hoàn chỉnh, những nơi đã đo thì không đồng nhất về hệ tọa độ và các yếu tố thể hiện trên bản đồ; các loại sổ sách lập không đầy đủ; công tác ĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ), định giá đất, thông tin đất đai còn nhiều tồn tại chưa đáp ứng được yêu cầu QLĐĐ theo hướng chính quy, hiện đại. Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có lịch sử hình thành và phát triển trên 200 năm, với tổng diện tích tự nhiên là 104,98 km 2 , dân số là 282.981 người. Chính phủ đã xác định chức năng của thành phố Vinh là đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và của vùng Bắc Trung bộ; trung tâm đào tạo nguồn nhân lực và trọng điểm về khoa học công nghệ, văn hóa, thể thao và y tế của vùng Bắc Trung Bộ. Dự báo đến năm 2015 diện tích được mở rộng xấp xỉ 200 km 2 , năm 2020 là 250 2 km 2 ; dân số năm 2015 là 450.000 người và năm 2025 là 800.000 người. Ngày 5/9/2008, Thủ tướng Chính phủ cũng đã công nhận thành phố Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An (Thủ tướng Chính phủ, 2008). Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra mạnh mẽ. Thị trường bất động sản (TTBĐS) hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích của cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý, các hệ thống cơ chế chính sách không theo kịp nhu cầu của sự phát triển, quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập đó là công tác đăng ký và cấp GCN QSDĐ chưa hoàn thành; cơ sở dữ liệu lạc hậu, thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ; HTTT đất đai mới bước đầu thiết lập và hiệu quả hoạt động còn kém; công tác lập và quản lý quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, chưa tạo được quỹ đất sạch phục vụ cho việc phát triển KTXH và thu hút đầu tư. Tồn tại trên có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân khách quan là do HTĐC của của thành phố Vinh chưa đáp ứng yêu cầu QLĐĐ hiện đại trong thời kỳ CNH- HĐH. Để tập trung thu hút nguồn lực từ bên ngoài và phát huy tiềm năng của đô thị trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung bộ, thành phố Vinh cần tiếp tục đổi mới và nâng cao năng lực của hệ thống QLĐĐ. Trong đó việc phát triển một HTĐC hiện đại phục vụ đa mục tiêu và chia sẻ thông tin hiệu quả là rất quan trọng. Muốn vậy cần bắt đầu từ việc trả lời các câu hỏi: (1) Thực trạng hệ thống địa chính hiện nay ra sao? So với yêu cầu của hệ thống địa chính hiện đại còn tồn tại gì?; (2) Để giải quyết những tồn tại đó, cần phải có những giải pháp nào?. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng HTĐC thành phố Vinh nhằm tìm ra những tồn tại của HTĐC trong QLĐĐ thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. - Đề xuất một số giải pháp để phát triển HTĐC hiện đại trong QLĐĐ thành phố Vinh tỉnh Nghệ An nhằm góp phần tăng cường năng lực QLĐĐ đáp ứng yêu cầu phát triển KTXH bền vững của địa phương trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài a. Ý nghĩa khoa học Góp phần bổ sung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển HTĐC hiện đại trong quản lý đất đai thời kỳ CNH-HĐH. b. Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu sẽ đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại góp phần sử dụng thống nhất, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa chính với các ngành và người sử dụng đất, từ đó sẽ góp phần nâng cao hiệu quả KTXH của công tác QLĐĐ. - Mô hình HTĐC hiện đại trong QLĐĐ của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự. 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu a. Đối tượng nghiên cứu Hệ thống địa chính bao gồm: hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính, các loại sổ sách và tài liệu liên quan), ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai. Hệ thống chính sách liên quan đến việc xây dựng, hoàn thiện HTĐC. Người sử dụng đất, cán bộ quản lý trong ngành QLĐĐ và các ngành khác có liên quan. Các phần mềm được ứng dụng trong HTĐC. b. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. - Phạm vi thời gian: đánh giá thực trạng HTĐC (giai đoạn 2001-2013); định hướng phát triển HTĐC đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. 5. Những đóng góp mới của đề tài Xác định được sự cần thiết và yêu cầu của hiện đại hóa HTĐC. Đó là cơ sở quan trọng để phát triển hệ thống QLĐĐ trong giai đoạn CNH-HĐH đất nước và góp phần vào mục tiêu xây dựng “Chính phủ điện tử” của nước ta. Xác định được những tồn tại của HTĐC thành phố Vinh và xây dựng thử nghiệm mô hình HTĐC hiện đại. Kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần tăng cường năng lực QLĐĐ trên địa bàn thành phố Vinh. Đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại góp phần vào việc sử dụng thống nhất, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa chính với các ngành và người sử dụng đất. Sau khi nghiên cứu thử nghiệm có thể áp dụng mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại trong QLĐĐ ở các địa phương khác. Việc thống nhất, kết nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại giữa các ngành, các cấp và người sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế và xã hội của công tác QLĐĐ. Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính 1.1.1. Khái niệm về đất đai và quản lý đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010). Quản lý đất đai: là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. QLĐĐ là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và không gian. QLĐĐ liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý. Quản lý hành chính về đất đai: liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền 4 đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản. Quản lý nhà nước về đất đai: có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cấu trúc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm: nền tảng quản lý đất đai: pháp luật đất đai; quy hoạch sử dụng đất; thanh tra đất đai. Cơ sở hạ tầng quản lý đất đai là hệ thống địa chính gồm: hồ sơ địa chính; đăng ký đất đai; định giá đất và hệ thống thông tin đất đai. 1.1.2. Hệ thống địa chính Hệ thống địa chính là một tập hợp các giải pháp kỹ thuật và nhân lực làm nòng cốt cho việc thực hiện quản lý đất đai, bao gồm: - Hồ sơ địa chính là thành phần của HTĐC, chủ yếu là hệ thống bản đồ chỉ rõ kích thước và vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất kèm theo. - Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống địa chính, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. - Định giá đất là một nội dung của quản lý đất đai để xác định giá đất, có vai trò quan trọng đối với tính thuế bất động sản. Định giá đất cũng là một phần thiết yếu của phân phối lại đất đai, thu hồi đất vv , tức là khi có sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc đất được chuyển sang sử dụng cho mục đích công cộng. Hệ thống thông tin đất đai được áp dụng cho phạm vi rộng của thông tin không gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi trường, kinh tế-xã hội cũng như những dữ liệu liên quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng và địa chính. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định những yêu cầu của Nhà nước và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất đai; Kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết định công việc 1.1.3. Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại - Quản lý đất đai liên quan đến trách nhiệm của một chính phủ trong việc tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu bất động sản và cung cấp hệ thống các quy định điều chỉnh các quyền này để phù hợp với sự phát triển kinh tế và xã hội bền vững. Trong công việc này, phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước; tập trung và phân cấp; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính; quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế. Để làm việc đó cần phát triển hệ thống địa chính hiện đại với các chức năng: i) Lập quy hoạch sử dụng đất để thiết lập các quy tắc sử dụng đất bền vững và giải quyết xung đột giữa các nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau. ii) Đăng ký đất đai được 5 thực hiện để các thông tin về quyền sở hữu và giá trị thửa đất được công bố công khai. iii) Giá trị đất đai và tài sản cần phải được xác định để cung cấp thông tin đầy đủ cho chủ thể thị trường và các đối tượng khác về hiệu quả kinh tế tương ứng. iv) Phải xây dựng hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. 1.2. Hệ thống quản lý đất đai một số nước trên thế giới + Ở Thụy Điển: quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký BĐS. Quyền sở hữu đất là các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Hệ thống thông tin đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai tại Thụy Điển. + Ở Ô-xtrây-li-a: pháp luật đất đai Ô-xtrây-li-a không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Ô-xtrây-li-a đã sử dụng hệ thống Torrens đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc - đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu. Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Ô-xtrây-li-a (Hệ thống Torrens) là: bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước; hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; bằng khoán đất là một văn bản được trình bầy dễ hiểu cho công chúng; sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán dễ dàng kiểm tra, tham khảo; giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng; hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng. 1.3. Đánh giá hệ thống địa chính Việt Nam 1.3.1. Thực trạng hệ thống địa chính Việt Nam - Hồ sơ địa chính: việc lập và quản lý hồ sơ địa chính giữa các địa phương không đồng đều, còn nhiều bất cập như lập chưa đầy đủ, quản lý không chặt chẽ nên thất lạc hoặc hư hỏng nhiều; chủ yếu là thực hiện bằng thủ công trên giấy. - Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay chưa có sự thống nhất về thủ tục, biểu mẫu hồ sơ địa chính, GCN và cơ sở thông tin đất đai và bất động sản. Việc đăng ký chủ yếu mới được thực hiện đối với đất đai và đến nay đã được thực hiện trên phạm vi cả nước, song mới cơ bản hoàn thành việc đăng ký cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp; việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ các loại đất khác nhất là đối với đất ở, nhà ở đô thị còn nhiều tồn tại. - Về định giá đất: thực hiện Luật Đất đai năm 2003, căn cứ phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã xây dựng và ban hành bảng giá đất của địa phương có hiệu lực thực hiện từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Tuy nhiên công tác này vẫn còn nhiều bất cập như giá đất chưa theo sát giá thị trường, chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất. 6 - Tình hình triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương: đến nay, việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh. Việc áp dụng phần mềm ở các địa phương hiện nay không thống nhất, mỗi tỉnh sử dụng một phần mềm khác nhau, thậm chí một số tỉnh còn có sự khác nhau trong sử dụng phần mềm giữa cấp tỉnh với cấp huyện và giữa các huyện trong tỉnh. Các địa phương đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, song vẫn chưa kết nối được giữa các cấp để khai thác sử dụng và cùng cập nhật, chỉnh lý biến động. 1.3.2. Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai ở trong nước Trong thời gian qua trên địa bàn cả nước đã có các chương trình dự án nghiên cứu các nội dung có liên quan đến việc hiện đại hóa hệ thống địa chính đó là: i) Nghiên cứu khả thi hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam (Hợp tác Việt Nam và Tây Úc trong lĩnh vực quản lý đất đai). ii) Chương trình hợp tác Việt Nam Thụy Điển về đổi mới hệ thống Địa chính. iii) Dự án hoàn thiện và hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai Việt Nam. iv) Các hợp tác thể chế nhằm tăng cường quản lý đất đai. v) Nghiên cứu Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam 2002-2005. 1.3.3. Định hướng phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai ở Việt Nam Mục tiêu chung là nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành QLĐĐ theo hướng hiện đại nhằm tổ chức thực thi hiệu quả các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong đó cần tập trung cho việc xây dựng hiện đại hóa hệ thống địa chính. Hệ thống địa chính hiện đại được xây dựng trên nền tảng công nghệ tiên tiến nhằm tiến hành đồng bộ để liên kết các hoạt động địa chính từ lập bản đồ địa chính, lập sổ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới thiết lập hệ thống thông tin đất đai. Hệ thống tạo khả năng tổ chức quản lý và cung cấp dịch vụ đồng bộ trên quy mô quốc gia, vận hành thống nhất giữa các cấp quản lý, tạo thuận tiện cho người sử dụng hệ thống về các mặt bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, tính thuế đất, bồi thường về đất và các giao dịch bất động sản. Hệ thống được vận hành bởi một đội ngũ cán bộ, công chức địa chính chuyên nghiệp, có trình độ, có đạo đức hoạt động trong một cơ cấu tổ chức có phân công trách nhiệm rõ ràng, phân biệt giữa hoạt động hành chính và dịch vụ công. Hệ thống hoạt động trong một hành lang pháp lý cụ thể, được điều chỉnh bởi một hệ thống luật pháp đầy đủ, có hiệu lực thi hành, hướng tới người sử dụng. 1.4. Hướng tiếp cận nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu hiện đại hóa hệ thống địa chính là nội dung hết sức quan trọng. Trong bối cảnh hiện nay, ngành nào lĩnh vực nào cũng đang tích cực áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ để hiện đại hệ thống quản lý, thực hiện tốt việc cải cách hành chính. Do vậy chúng ta cần phải nghiên cứu để phát triển hiện đại hóa HTĐC nhằm tạo điều kiện để thực hiện tốt công tác QLĐĐ làm cho đất đai sử dụng có hiệu quả nhất. Khi nghiên cứu HTĐC cần phải nghiên cứu kỹ 4 vấn đề đó là hồ sơ địa chính bao 7 gồm bản đồ và các loại sổ sách kèm theo; ĐKĐĐ bao gồm quy trình thủ tục đăng ký, việc cấp GCNQSDĐ; định giá đất và HTTT đất đai. Trong từng vấn đề cần phân tích so sánh giữa thực trạng hiện nay của thành phố Vinh với yêu cầu của hệ thống địa chính hiện đại. Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Nội dung nghiên cứu 2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Điều kiện tự nhiên; - Điều kiện kinh tế xã hội; - Thực trạng quản lý đất đai của thành phố Vinh. 2.1.2. Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính của thành phố Vinh - Hồ sơ địa chính; - Đăng ký đất đai; - Định giá đất; - Thông tin đất đai. 2.1.3. Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính; - Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại tại phường Quang Trung, thành phố Vinh; - Đánh giá mô hình hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang Trung, thành phố Vinh. 2.1.4. Đề xuất các giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiện đại tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Định hướng phát triển hệ thống địa chính thành phố Vinh; - Một số giải pháp phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai thành phố Vinh. 2.2. Phương pháp nghiên cứu 2.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu Số liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng Kinh tế, phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thống kê thành phố Vinh; sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thống kê và các sở tỉnh Nghệ An. Thực trạng hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính của thành phố Vinh được thu thập qua việc điều tra số liệu từ các phòng ban chức năng theo mẫu phiếu lập sẵn. Thu thập ý kiến đánh giá từ phiếu điều tra cán bộ chuyên môn và từ người sử dụng hệ thống. 2.2.2. Phương pháp ứng dụng hệ thống thông tin quản lý Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý (MIS) để thiết kế HTĐC hiện đại cho thành phố Vinh. Sử dụng các kỹ thuật tiêu chuẩn để thiết kế và xây dựng các hệ thống thông tin. 2.2.3. Phương pháp thiết kế mô hình của hệ thống địa chính - Thiết kế mô hình: xây dựng mô hình chức năng và phân tích luồng dữ liệu của hệ 8 thống địa chính bằng hệ thống thông tin quản lý; Thử nghiệm-đánh giá-điều chỉnh mô hình: lấy các dữ liệu từ thực tế phường Quang Trung để thử nghiệm mô hình. Đánh giá kết quả thử nghiệm sau khi chạy mô hình trên dữ liệu tại phường Quang Trung. 2.2.4. Phương pháp phân tích hệ thống Phân tích làm rõ hệ thống địa chính hiện đại có những yếu tố gì, có những yêu cầu gì, đồng thời đánh giá hệ thống địa chính thực tại của thành phố Vinh. So sánh từng yếu tố cụ thể từ đó đưa ra các mô hình, quy trình để thực hiện. 2.2.5. Phương pháp chuẩn hóa bản đồ - Sử dụng phần mềm chuyên dụng (Maptrans 3.0) để chuyển hóa bản đồ phường Quang Trung từ hệ tọa độ HN-72 sang hệ tọa độ VN-2000. - Các đối tượng không gian của bản vẽ được kiểm tra xử lý lỗi đường nét bằng các phần mềm MRFclean hoặc MRFFlag 2.2.6. Phương pháp quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu Hệ thống phần mềm TMV.LIS đưa vào quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu đăng ký QSD đất, viết GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính đất đai của phường. 2.2.7. Phương pháp định giá đất hàng loạt Sử dụng phương pháp CAMA (Computer assisted mass appraisal) để xây dựng bản đồ định giá đất hàng loạt. Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh 3.1.1. Điều kiện tự nhiên Thành phố Vinh nằm phía Nam tỉnh Nghệ An, có toạ độ địa lý từ 18 0 33 ' - 18 0 41 ' vĩ độ Bắc, 105 0 49 ' - 105 0 57 ' kinh độ Đông. Có diện tích tự nhiên là 105,01km 2 bao gồm 16 phường và 9 xã (UBND thành phố Vinh, 2012). Thành phố Vinh nằm ở vị trí trung độ của vùng Bắc Trung bộ cách thủ đô Hà Nội 291 km về phía Nam, cách thành phố Huế 367 km và thành phố Đà Nẵng 472 km về phía Bắc. Nằm cách đường mòn Hồ Chí Minh khoảng 20 km về phía Tây, là nơi giao thoa giữa điều kiện tự nhiên KTXH của hai miền Nam - Bắc. Thành phố Vinh còn là đầu mối của các quốc lộ 46, 48, 7, 8 đi các huyện trong tỉnh, ngoại tỉnh và đi Lào, Đông Bắc Thái Lan. Trên địa bàn thành phố có cảng Bến Thuỷ, sân bay Vinh, gần các cảng biển Cửa Lò, Vũng Áng. 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Giai đoạn 1995 - 2000 tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Vinh khá cao bình quân đạt 10,3%, giai đoạn 2001 - 2005 bình quân đạt 14,1%, giai đoạn 2006 - 2010 bình quân đạt 16,1%. Năm 2013 trong bối cảnh suy giảm kinh tế chung nhưng tốc độ tăng trưởng vẫn đạt 7,6 %; năm 2010 đạt 18,1%. Thu nhập bình quân đầu người/năm tăng từ 15,6 triệu đồng năm 2005 lên trên 40 triệu đồng năm 2013. Tổng dân số là 312.971 người trong đó nam là 152.018 người, chiếm 48,57% và nữ là 160.953 người, chiếm 51,43% tổng dân số với 74.780 hộ. Mật độ dân số trung bình chung ở mức cao đạt 2.978 người/km 2 . Gấp 15 lần so với bình quân chung của toàn tỉnh [...]... cách hệ thống trên - Chưa có - Chưa có mạng diện rộng phục vụ cả nước, đa lĩnh vực 13 3.3 Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong QLĐĐ thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 3.3.1 Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính Hệ thống địa chính hiện đại sẽ bao gồm 4 nhóm chức năng liên quan đến 4 thành phần của một hệ thống địa chính: hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, ... giá đất đai và hệ thống thông tin đất đai Mỗi nhóm chức năng sẽ làm thành một phân hệ (module) của hệ thống địa chính, giữa các chức năng có mối liên hệ và tương tác trong toàn hệ thống - Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống địa chính hiện đại TP Vinh -Nghệ An được trình bày trong hình dưới đây: Hình 3.1 Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống Địa chính hiện đại - Sơ đồ ngữ cảnh của hệ thống địa chính hiện. .. các thửa đất đơn lẻ, đồng thời là dạng thông tin nền quan trong trong công tác quản lý đất đô thị Về thông tin đất đai: Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cho tất cả các cơ quan đơn vị các xã phường trên địa bàn thành phố Hệ thống thông tin đất đai hay hệ thống hạ tầng dữ liệu đất đai bao gồm mọi thông tin trong hệ thống quản lý đất đai phát triển và các thông tin khác có liên quan được... tăng cường năng lực hệ thống địa chính để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiện đại của thành phố Vinh 3.4.1 Định hướng phát triển thống địa chính tại thành Vinh tỉnh Nghệ An Mục tiêu quản lý đất đai đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Thành phố Vinh là phải ổn định về hệ thống tổ chức, cơ chế giám sát và giải pháp tổ chức thực hiện nhằm góp phần điều chỉnh mối quan hệ đất đai trong thời kỳ mới.. .Nghệ An (Cục Thống kê Nghệ An, 2014) 3.1.3 Công tác quản lý sử dụng đất tại thành phố Vinh Công tác quản lý đất đai tại thành phố Vinh luôn được các cấp chính quyền quan tâm đảm bảo thực hiện tốt pháp luật về đất đai và các văn bản do UBND tỉnh ban hành đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp Công tác đo đạc đã hoàn thành đáp ứng cơ bản cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuận... trên địa bàn thành phố Vinh đã có nhiều chuyển biến tích cực Tuy vậy vẫn còn những tồn tại trong công tác quản lý sử dụng đất Vì vậy cần thiết phải xây dựng hệ thống địa chính đáp đứng yêu cầu hiện đại hóa ngành quản lý đất đai 2) Hệ thống địa chính của thành phố Vinh đã có nhiều thay đổi trong thời gian qua, tuy nhiên, xét trên tổng thể vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của HTĐC hiện đại Hệ thống bản đồ địa. .. sản, định giá đất và quản lý giá đất CSDL tổng hợp này được tự động cập nhật mỗi khi các dữ liệu trong hệ thống địa chính được cập nhật, và không thể tác động ngược lại các dữ liệu gốc trong hệ thống địa chính 3.3.2 Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang Trung, thành phố Vinh a) Mô hình hoàn thiện dữ liệu hồ sơ địa chính Mô hình dữ liệu hoàn thiện hồ sơ địa chính (cơ sở... thống địa chính hiện đại: sơ đồ mức ngữ cảnh cho ta một cái nhìn tổng quan về một hệ thống địa chính hiện đại, với các mối tương tác với các tác nhân quản trị và sử dụng hệ thống Sơ đồ mức ngữ cảnh (mức 0) của hệ thống địa chính hiện đại TP Vinh được thể hiện trong hình 3.2 14 Hình 3.2 Sơ đồ mức ngữ cảnh của hệ thống Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống địa chính hiện đại là biểu hiện mức trao đổi... nghiên cứu việc nâng cấp hệ thống bản đồ để phục vụ được cho nhiều ngành; điều kiện kinh phí gặp nhiều khó khăn nên chưa đo đạc, chỉnh lý biến động để chuẩn hóa cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính Bảng 3.2 Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vinh Yêu cầu về hồ sơ địa chính của hệ HTĐC thành phố Vinh Đánh giá thống địa chính hiện đại - Được đo đạc với công nghệ hiện đại - Không thống nhất về quy - Chưa... tin cho các hoạt động của hệ thống địa chính, và hỗ trợ thông tin cho ngành Tòa án, Ngân hàng, quản lý hành chính - Phân hệ định giá đất: đây là một module thực hiện một chức năng quan trọng trong hệ thống địa chính Module này sẽ lưu trữ và cập nhật các thông tin để xác định giá đất (và giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) Trong hệ thống địa chính hiện đại, phân hệ định giá đất sẽ lưu trữ một kho . cầu quản lý đất đai hiện đại tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Định hướng phát triển hệ thống địa chính thành phố Vinh; - Một số giải pháp phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý. phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong QLĐĐ thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 3.3.1. Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính Hệ thống địa chính hiện đại sẽ bao. quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính; - Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại tại phường Quang