TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS.DOC

TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS

CHƯƠNG 2

TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS

N i dung chínhộ :

2.1. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS ở Việt Nam hiện nay -16

2.1.1. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam -16

2.1.2. Những tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay -18

2.1.3. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS -28

2.2.Những thay đổi trong CSTT của nước ta ở giai đoạn hiện nay (thị trường BĐS đang sốt) so với giai đoạn thị trường chứng khoán tăng trưởng nóng -37

2.3. Tác động của CSTT đối với thị trường BĐS và hoạt động tín dụng BĐS -40

2.3.1 Việc tăng tỷ lệ DTBB của NHNN tác động làm giảm lượng tiền cung ứng, hạn chế năng lực cấp tín dụng của NHTM -41

2.3.2 Việc phát hành tín phiếu NHNN bắt buộc ngày 17/03/2007 như một loại DTBB làm cho tỷ lệ DTBB thực tế của các NHTM nhiều hơn 11% tăng tính rủi ro thanh khỏan, rủi ro hệ thống cho các NHTM -51

2.3.3 Tăng lãi suất cơ bản, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất chiết khấu không có tác dụng nhiều trong việc can thiệp và bình ổn lãi suất thị trường -54

2.3.4 Việc nới rộng biên độ tỷ giá sẽ làm VND tăng giá, USD giảm giá tác động làm vàng

tăng giá ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS Đồng thời kéo theo rủi ro cho hoạt động tín dụng

CHƯƠNG 2

TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS 2.1 Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS ở Việt Nam hiện nay:

2.1.1 Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam:

 Đối với đất ở, căn hộ:

Trong chiến lược phát triển liên quan đến thị trường BĐS Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa 28% hiện nay dự kiến sẽ đạt tới khỏang 45% vào năm 2005 Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thi 23 triệu người hiện nay (chưa kể dân nhập cư), dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở

trở lại đây hàng loạt dự án về nhà ở được khởi công xây dựng tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Cần Thơ,… Tuy nhiên, nhìn chung mức độ tăng trưởng diện tích đất nói trên vẫn chưa theo kịp tốc độ tăng giá đất trong vài năm gần đây Mức giá đất ở trong các khu qui hoạch đã tăng trên 200% so với 2006 (theo khảo sát giá thị trường hiện nay của một số dự án như: Khang Điền, Gia Hòa, Nam Long, Phú Nhuận,… ở Tp HCM)

 Đối với cao ốc, văn phòng cho thuê:

Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại cũng tăng nhanh, nhất là nhu cầu văn phòng loại A, B, căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3÷5 sao tại các đô thị lón Dự kiến tại Tp.HCM nhu cầu về văn phòng loại A, B cần khoảng

Nếu căn cứ vào GDP/ người của nước ta so với các nước trong khu vực thì giá cho thuê nhà, văn phòng các loại ở các đô thị lớn còn quá đắt đỏ Đây là yếu tố bất lợi cho phát triển của nền kinh tế nói chung vì nhà, đất, mặt bằng được coi là đầu vào của mọi

hoạt động sản xuất – kinh doanh – dịch vụ Muốn giảm giá thuê cho thị trường cần phải giảm các chi phí đầu vào, trước hết là giá đất và có thể được ưu đãi nhiều hơn trong chính sách thuế, các chính sách tài chinh và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp dẫn các nhà đầu tư, nhờ đó giá thuê sẽ tiếp cận mặt bằng của nền kinh tế tốt hơn, hướng các nhà đầu tư từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê.

 Đối với chung cư và căn hộ cao cấp:

Trong thời điểm hiện nay, hầu hết các DN kinh doanh địa ốc đều lựa chọn phương án liên kết đầu tư Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng vì với sự liên kết chặt chẽ, các dự án sẽ có bước chuẩn bị chu đáo, ổn định, nhằm tạo ra những sản phẩm căn hộ có giá trị phù hợp với từng đối tượng khách hàng với những phương thức thanh toán linh hoạt Ngòai ra, khách hàng còn được tài trợ vốn từ các NHTM.

Có thể nói rằng thị trường giao dịch mua bán chung cư, căn hộ cao cấp đang nóng lên, chất lượng và giá trị căn hộ không ngừng được nâng cao Trong tương lại thị trường sễ tốt hơn, do nhu cầu đầu tư của các công ty nước ngoài vào thị trường Việt Nam rất lớn Luật kinh doanh BĐS và luật đầu tư mở ra tạo cơ hội cho cac DN nước ngoài tham gia Điều này đồng nghĩa với việc thúc đẩy thị trường BĐS sẽ tăng dần lên nhưng sẽ hoạt động theo hướng tích cực về quy mô hơn nên cũng có sự chọn lọc và loại bỏ dần cách thức làm ăn kiểu chộp giật, đầu cơ,…

Riêng với thị trường nhà ở cao cấp được nhận định là rất khả quan, sẽ có nhiều tiến triển tốt và sự tăng giá vào giai đoạn tới là điều tất yếu Bởi lẻ nhu cầu về lĩnh vực này đàng ngày một tăng trong khi các nhà đầu tư chưa thể phản ứng kịp.

 Về mức độ, qui mô khu vực được mở rộng:

Hiện nay, hàng loạt dự án của các nhà đầu tư nước ngoài đang triển khai trên địa bàn thành phố Đây là những dự án được đánh giá là có mức đầu tư với quy mô lớn và góp phần thúc đẩy thị trường BĐS của Tp.HCM Chẳng hạn như: Dự án Kumho Asian vốn đầu tư 255 triệu USD; Dự án The Vista của tập đoàn Captilad (Sigapore); Dự án

Saigon Riviera của tập đoàn Keppel Land (Singapore) vốn đầu tư 35 triệu USD; Dự án Saigon Sport City vốn đầu tư 130 triệu USD.

Nếu trước đây, bộ mặt của các quận vùng ven Tp.HCM như quận 7, quận 2, quận 9, quận 12, Huyện Bình Chánh còn rất hoang sơ thì nay hoàn toàn khác hẳn Thị trường BĐS ở các địa điểm này lại là sôi động nhất Điều này rất dễ hiểu, đất đai, nhà cửa ở các quận trung tâm có thể mua bán, chuyển nhượng gần như rất hạn chế, giá cao, lại rất khó tìm được diện tích rộng Trên cơ bản, là các nhà đầu tư vừa, nhỏ và mới không thể và cũng không có khả năng tài chính Hơn nữa, việc thuê mặt bằng, cơ sở kinh doanh rất khó khăn, chi phí cao Chính vì vậy, các DN lớn cũng chuyển một số bộ phận hoạt toàn bộ ra ngoại thành nên các chủ đầu tư dự án cung tiến mạnh ra các quận vùng ven, tích cực tăng cung để đáp ứng cầu đang tăng và sẽ còn tiếp tục tăng lên.

2.1.2 Những tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay:

2.1.2.1 Nhu cầu ảo trong thị trường mua bán chuyển dịch BĐS đẩy giá BĐS tăng cao hình thành giá bong bóng trong khi nhu cầu thực của người lao động không được đáp ứng:

Ngay từ những tháng nửa cuối năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS Việt

Nam đang chứa đựng trong nó một nghịch lý kinh tế: giá nhà đất thì có xu hướng tăng

lên tới đỉnh của thế giới trong khi thu nhập của người lao động vẫn còn ở nhóm đáy của thế giới.

Không chỉ giá đất ở các quận 2, 7, 9 lên giá liên tục trong thời gian qua, mà ngay cả đất ở những vùng lân cận TPHCM như Long Hậu, Cần Giuộc (Long An), Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng tăng chóng mặt Giữa năm 2007 trở về trước, giá đất (nông nghiệp) ở Đại Phước, Phú Đông (Nhơn Trạch), Long Hậu (Cần Giuộc) được người địa phương

kêu bán với giá 30.000 – 50.000 đồng/m2, nhưng đến cuối năm 2007 và đầu năm 2008

Giá các căn hộ cao cấp ở các quận trung tâm và gần trung tâm cũng tăng phi mã

Hàng loạt dự án phân lô, căn hộ chưa hề có hạ tầng, cách xa các tiện ích tối thiểu

Hoàng Anh-Gia Lai vừa công bố tổng tài sản lên đến trên 25.000 tỷ đồng (khoảng 1,6 tỷ USD) mà hầu hết là do giá bán các dự án BĐS của họ tăng quá nhanh.

Hiện tượng nhà đầu tư (hay nhà đầu cơ) xếp hàng từ mờ sáng để được mua căn hộ ở The Vista, Sky Garden… hồi cuối năm 2007 là hình ảnh rõ nhất của “cơn sốt” nhà đất này

(Nguồn: http://www.nhadat24g.com/Tin_tuc_nha_dat/)

Giới kinh doanh BĐS thổi bong bóng đẩy giá nhà đất lên làm biến dạng méo mó thị trường BĐS không chỉ tác hại cho nền kinh tế, đầu tư trong và ngoài nước mà còn đẩy bất công xã hội cao hơn, nhà ở không nói là cho người nghèo mà ngay cả người có thu nhập trung bình, khá cũng ngày càng trở nên xa vời Ngay cả những chung cư được xây dựng với mục đích ban đầu là tái định cư cho những hộ dân bị giải tỏa như chung cư 18 tầng Nguyễn Ngọc Phương, phường 19, quận Bình Thạnh Chung cư này vốn được xây với mục đích tái định cư cho những hộ dân bị giải tỏa của một số dự án cải tạo kênh rạch trên địa bàn quận Bình Thạnh Nhưng thực tế những người chủ của các căn hộ ở đây là những ông chủ doanh nghiệp, những nhà đầu tư,… sở hữu căn hộ vì mục đích bán lại hoặc cho thuê lại nên dù xây dựng xong từ cuối năm 2007 nhưng đến nay số phòng sáng

đèn vẫn không bao nhiêu và phía trước chung cư treo rất nhiều bản “bán căn hộ” và “cho thuê căn hộ”.

Rõ ràng, hiện tượng “sốt” nhà, đất của thị trường trong thời gian qua chỉ là “sốt” do những người kinh doanh nhà, đất mua bán với nhau chứ rất ít người có nhu cầu mua nhà, đất để ở mua được với cái giá cao ngất ngưỡng như thế.

 Nguyên nhân tại sao “giá bong bóng” nhưng vẫn có nhiều người muốn mua nhà đất như vậy?

Nguồn cung đất đai là có giới hạn trong khi nhu cầu còn rất lớn Ngoài ra, còn có yếu tố đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam càng thu hút nhiều doanh nghiệp, cá nhân trong nước lao vào kinh doanh nhà đất.

Nguồn cung đất đai ngày càng trở nên khan hiếm trong khi cầu về đất đai lại còn rất lớn tất yếu giá cả đất đai chỉ luôn luôn tăng mà không bao giờ giảm xuống Người có tiền có nhiều sự lựa chọn trong đầu tư như: vàng, ngoại tệ, chứng khoán hay BĐS để “tiền lại đẻ ra tiền” Rõ ràng, BĐS là kênh kén chọn nhà đầu tư nhất đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian dài, rủi ro cũng không nhỏ nhưng lợi nhuận của nó mang lại là siêu lợi nhuận, nguồn cung hiện tại còn rất thiếu cộng với tâm lý của người Việt Nam đất đai, nhà cửa chỉ có tăng giá chứ không bao giờ giảm giá Cái chính là ai có khả năng tài chính để ghim hàng lại để chờ giá mà thôi.

Thêm vào đó, sự kiện Việt Nam gia nhập WTO, đã thu hút rất lớn nguồn vốn đầu tư nước ngoài và tất cả các lĩnh vực, nhu cầu về văn phòng cho thuê tại TPHCM tăng nhanh nên giá cho thuê được “đẩy” lên cao Do đó, các cá nhân, doanh nghiệp trong nước “lùng” mua những khu đất “đắc địa” để hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài (có nhiều vốn) xây cao ốc

Lĩnh vực BĐS cũng không nằm ngoài xu hướng đó khi mà càng ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhắm đến và xâm nhập vào thị trường BĐS Việt Nam Nhà đầu tư nước ngoài tranh nhau mua những khu đất có vị trí tốt, do đó, giá nhà, đất một số nơi ở TPHCM đã tăng lên Cứ thế, với lượng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào

địa ốc càng nhiều thì giá nhà, đất càng tăng - càng thu hút nhiều cá nhân, doanh nghiệp lao vào kinh doanh nhà, đất

Khi đầu tư tài chính đã trở thành xu thế của thời đại, những tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp lớn trong nhiều lĩnh vực “nhảy” vào đầu tư nhà, đất Nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực nhà, đất

Các cá nhân nhỏ lẻ cũng lao vào kinh doanh nhà, đất Tâm lý và thói quen đầu tư theo bầy đàn của người Việt Nam là hiện tượng khá phổ biến, trước đây với chứng khoán cũng vậy Nói chung, người Việt Nam thấy lĩnh vực nào có nhiều người đầu tư và có lời là tham gia vào ngay Hơn nữa, kênh tài trợ vốn từ các NHTM hiện nay đã khá dễ dàng, thông thoáng và tài trợ với số vốn lớn, thậm chí còn cạnh tranh cấp tín dụng cho thị trường BĐS với số tiền lớn và những điều kiện ưu đãi, nên các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể đầu tư vào BĐS bằng nguồn vốn vay NHTM dưới hình thức thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay Ví dụ một số chương trình điển hình như:

• Chương trình Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỷ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay

• ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo

• HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua Khách hàng của HDBank còn có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC.

Kết quả là chỉ có 10 - 20% vốn đã có thể mua được nhà Mọi người đổ xô đi mua nhà bằng tiền NH, dư nợ cho vay bất động sản tăng nóng Sự hỗ trợ đắc lực của nguồn tiền NH đã nhanh chóng tiếp sức cho giá nhà, đất leo thang

Thị trường nhà, đất nóng lên và lan tỏa từ trung tâm thành phố ra những vùng ven - nhưng thuận lợi về giao thông Và khi mà “nhà nhà kinh doanh nhà, đất” thì nhu cầu về

nhà đất tăng, kéo theo việc tăng giá là điều dễ hiểu Giá nhà, đất tăng liên tục thì người kinh doanh thu được siêu lợi nhuận trong thời gian ngắn lại kích thích nhiều người tham gia vào thị trường này…cũng là điều đương nhiên và có thể lý giải được.

2.1.2.2 Nhu cầu về cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp trong thị trường cho thuê còn rất lớn, hiện tại và hứa hẹn tiếp tục thu được siêu lợi nhuận trong thị trường này nên nhiều công ty, tập đoàn lớn trong và ngoài nước ráo riết săn lùng những khu đất đắc địa để thực hiện dự án góp phần đẩy giá BĐS lên cao:

Hiện nay, nhu cầu thuê mặt bằng để mở rộng quy mô kinh doanh là rất lớn Đó là lý do chính khiến giá thuê mặt bằng kinh doanh ngày càng đắt đỏ Trong cuộc khảo sát chi tiết lấy ý kiến của 66 khách thuê văn phòng tại Tp.HCM do tập đoàn dịch vụ tư vấn

Nam – Số 13 ngày 25/03/2008) cho kết quả như sau:

- Trong số 66 đối tượng được khảo sát, có 30 khách thuê đang sử dụng mặt bằng tại các cao ốc hạng A, số còn lại thuê cao ốc hạng B.

(Phân loại cao ốc văn phòng Tại các quốc gia phát triển, chất lượng cao ốc văn

phòng được phân biệt một cách rõ ràng qua xếp hạng A, B, C Tuy nhiên, theo đại diện tập đoàn dịch vụ địa ốc CBRE Việt Nam, sự phân biệt giữa các hạng cao ốc văn phòng ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng Nhưng nhìn chung có thể phân loại như sau: Cao ốc văn phòng hạng A thường có vị trí đắc địa như nằm ở quận trung tâm, khu vực trung tâm tài chính thương mại của một thành phố; Hạng B thường nằm ven quận trung tâm, khu vực trung tâm tài chính thương mại của thành phố; Hạng C là loại nằm xa trung tâm hơn nữa.)

- Khi được hỏi về kế hoạch phát triển quy mô hoạt động trong 3 năm tới, khách thuê cao ốc hạng A muốn:

Tăng lực lượng lao động g 62% Tăng diện tích sàn 55%

Khách thuê cao ốc hạng B muốn:

Tăng lực lượng lao động g 32%

Tăng diện tích sàn 53%

- Ý kiến của khách hàng về diện tích văn phòng mà họ đang thuê.

Rõ ràng, chỉ 6% khách thuê văn phòng trả lời là còn chổ khá thoải mái cho kế hoạch phát triển của họ, 41% cảm thấy tạm thời có thể chấp nhận được nhưng họ cũng phải thừa nhận rằng khi quy mô mở rộng, mặt bằng làm việc của họ sẽ trở nên chật hẹp Như vậy, 41% khách thuê này cộng với 51% khách thuê cho rằng diện tích họ đang sử dụng là quá chật hẹp, tức là có 91% doanh nghiệp cần mặt bằng rộng hơn trong tương lai Một điều đặc biệt nữa đó là những đối tượng khảo sát đều là những tập đoàn đa quốc gia gốc Bắc Mỹ và Châu Âu thuộc nhiều lĩnh vực và chiếm diện tích mặt bằng văn phòng lớn Ngoài ra, những đối tượng sắp gia nhập thị trường Việt Nam như Nga và Isarel, các công ty Châu Á đã hoạt động tại Việt Nam và nhiều công ty Việt Nam muốn bước lên đẳng cấp quốc tế Do vậy có thể thấy nhu cầu văn phòng là rất lớn trong tương lai.

Mặc dù, các công trình xây dựng mới liên tục xuất hiện tại Tp.HCM, Hà Nội đã cho thấy nguồn cung sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới Tuy nhiên, theo thống kê hiện

được đưa vào sử dụng trong năm 2007 và gần như không còn chổ trống Các dự án lớn đã hoạt động là E Town 2, Saigon Finance, Petro Vietnam Tower và Citilight Trong

Biểu đồ 1: Ý kiến của khách hàng về diện tích văn phòng đang thuê

2007 trong khi tổng cung tối đa chỉ có thể đáp ứng được 156.729 m2 và giá cho thuê vẫn tiếp tục tăng mạnh.

Bảng 1: Một số dự án cao ốc văn phòng sắp tung ra thị trường

Đơn vị tính: m2

1Golden TowerQuận 1Quý 1 - 20085,1702VP Bank TowerQuận 1Quý 2 - 200820,0783GemadeptQuận 1Quý 2 - 200816,5004Saigon Happiness SquareQuận 1Quý 3 - 200816,8785Sailing TowerQuận 1Quý 4 - 200814,6006Sovico BuildingQuận 1Quý 4 - 20083,8707A&B TowerQuận 1Quý 4 - 200825,0008CentexQuận 1Quý 3 - 200824,6339Asiana PlazaQuận 1Quý 3 - 200830,000

Tổng cộng 156,729

(Nguồn: CB Richard Ellis)

công trình là một vấn đề và hiếm khi thực hiện đúng kế hoạch Hơn nữa, chủ đầu tư của các dự án này cũng có nhu cầu sử dụng một phần lớn diện tích cao ốc, phần còn lại mới

cầu trên thị trường này còn rất lớn cho dù với tố độ xây dựng công trình mới tăng mạnh như hiện nay, đồng thời nhiều doanh nghiệp đã chuyển một số phòng ban hổ trợ trong bộ máy của mình rời trung tâm thành phố ra các vùng phụ cận để giảm chi phí đi nữa thì mức cầu về cao ốc văn phòng cho thuê trong vài năm tới vẫn rất nhiều.

Chính vì thấy được tiềm năng của thị trường này, nên các chủ đầu tư đối với các dự án đang thực hiện thì cố gắng đẩy nhanh tiến độ và tích cực tìm kiếm những địa điểm thích hợp để lập dự án mới Trên thực tế, để lập và triển khai thực hiện một dự án mất rất nhiều thời gian và chi phí từ khâu thiết kế, xin các loại giấy phép, giải phóng mặt bằng và xây dựng đến hoàn thành nên các chủ đầu tư phải khẩn trương thực hiện để đáp ứng kịp nhu cầu của thị trường Chính vì vậy tạo sức ép tăng giá mua quyền sử

dụng đất để giải phóng mặt bằng, “chạy” hồ sơ thủ tục để nhanh chóng thực hiện dự án Khi mà mức cầu mạnh và giá cả của tất cả các yếu tố đầu vào đều ở mức cao thì giá cả thành phẩm cũng bị đội lên cao là tất nhiên.

Ngoài cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp cũng “ăn theo” khi luồng đầu tư nước

ngoài hướng mạnh vào Việt Nam Các công ty, tập đoàn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sẽ kéo theo sự chuyển dịch về nhân sự từ nước ngoài vào Việt Nam, tức là số lượng người nước ngoài sinh sống và làm việc ở Việt Nam sẽ tăng lên Đây là những đối tượng có thu nhập rất cao đồng thời đòi hỏi những tiện ích tốt nhất cho cuộc sống và trước hết là những nhu cầu cơ bản ăn, ở, sinh hoạt, giải trí,…nên phân khúc thị trường căn hộ, chung cư cao cấp cho thuê còn rất nhiều tiềm năng.

Riêng đối với phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, ngoài yếu tố nước ngoài ra

thì nhu cầu trong nước vẫn còn rất lớn Đời sống kinh tế xã hội ở Việt Nam trong vài thập niên trở lại đây đã có những thay đổi và phát triển mạnh mẽ Thu nhập, mức sống của các tầng lớp dân cư đã được cải thiện đáng kể đặc biệt là tầng lớp dân cư ở thành thị, người giàu ngày càng nhiều và họ cũng đã có những thay đổi trong quan niệm sống, ăn, ở, sinh hoạt hàng ngày Thay vì ở những loại nhà truyền thống của nước ta gọi là nhà ống độc lập thì ngày càng có nhiều người lựa chọn ở chung cư, căn hộ nhiều tầng với đầy đủ những tiện ích hiện đại bên dưới (hồ bơi, sân thể thao, siêu thị, nhà sách, bãi đậu xe, ) và cả những tiện ích về mạng viễn thông, tiện lợi về giao thông,…

Hiện tại, nguồn cung của các dạng căn hộ cao cấp đáp ứng được nhu cầu vẫn còn rất thiếu Chính vì vậy, không ít chủ đầu tư đã và đang tham gia vào phân khúc thị trường này Tương tự như các dự án cao ốc văn phòng, cao cấp cũng góp phần tạo sức ép tăng giá yếu tố đầu vào cơ bản nhất là quyền sử dụng đất.

2.1.2.3 Những thực trạng khác trên thị trường BĐS Việt Nam xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan do cơ chế quản lý, điều hành nền kinh tế Việt Nam và thị trường BĐS.

 Thủ tục hành chính liên quan đến nhà đất còn rườm rà làm mất nhiều thời gian và chi phí của chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà đất thành phẩm lên cao.

Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS đang phải đối diện với nỗi khổ thủ tục hành chính bởi hầu hết các dự án được đầu tư trong thời gian qua đang giậm chân tại chỗ Chính khâu này đã “ngốn” của doanh nghiệp rất nhiều tiền nên giá “sản phẩm” bị đội lên cao là tất yếu Khó khăn cho chủ đầu tư hiện nay phải kể đến việc giải phóng mặt bằng quá khó khăn, thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng quá cao, khiến hàng trăm dự án đang rơi vào tình trạng “treo”, không thể triển khai Điều khó khăn nhất cho các nhà đầu tư hiện nay vẫn là khâu giải quyết thủ tục hành chính

 Cơ chế quy hoạch và quản lý quy hoạch của Nhà nước chưa tốt, còn manh mún chắp vá, thông tin quy hoạch thường bị rò rỉ, không minh bạch tạo điều kiện cho những người đầu cơ có khả năng tiếp cận thông tin được hưởng lợi và làm giá trên thị trường đẩy giá BĐS lên cao.

Những quyết định quy hoạch của Nhà nước tác động đến giá cả BĐS dễ thấy nhất đó là quy hoạch về hạ tầng giao thông và công trình xây dựng Rõ ràng, về nguyên tắc, việc quy hoạch cơ sở hạ tầng đặc biệt là hạ tầng giao thông có tác dụng thúc đẩy kinh tế phát triển, cải thiện đời sống người dân,… Việc biến những “khu ổ chuột” thành những mảnh đất vàng được là điều tốt, nhưng cái chính ở đây là quá trình thực hiện nó còn quá nhiều kẻ hở và sai sót nên đến cuối cùng người dân ở khu vực đó đôi khi được hưởng lợi rất ít trong khi các đại gia biết nắm bắt thời cơ đã giàu nay lại giàu thêm nhờ giá cả BĐS tăng cao.

Tiếp theo đó, khi mà các quy hoạch trên giấy được triển khai thành dự án thì thị trường BĐS đã trở thành sân chơi của các đại gia, những doanh nghiệp, công ty, tập đoàn lớn, những đối tượng khác rất khó chen chân vào thị trường này Trên thực tế, việc mua bán chuyển nhượng BĐS hiện nay có đến 80% là mua đất dự án, chỉ còn 20% là mua đất cá lẻ của dân.

(Nguồn: Cty TNHH Xây dựng – Thương mại – Địa Ốc Long Đằng)

Nhưng thị trường nhà đất cá lẻ trong dân giờ đây rất khó khai thác vì với giá cả BĐS tăng phi mã như hiện nay, người dân đã phần nào ý thức được rằng nhà đất dễ bán nhưng khó mua thậm chí không thể mua lại nữa, bản thân họ cũng không muốn trở thành những người vô gia cư Do vậy, trừ những trường hợp điều kiện kinh tế quá khó khăn không còn cách nào khác thì các hộ dân cá lẻ mới bán, đất bán nhà nên thị trường BĐS trên địa bàn Tp.HCM hiện nay chủ yếu do cung cầu đất dự án chi phối

 Chính phủ chưa hoàn thiện và sử dụng hiệu quả những công cụ thuế liên

quan đến tài sản để kiểm soát và can thiệp gián tiếp lên thị trường tài chính nói chung và thị trường BĐS nói riêng khi thị trường đó có dấu hiệu tăng trưởng nóng.

 Các cơ quan quản lý can thiệp, điều hành các bộ phận của thị trường tài chính không hiệu quả Siết chứng khoán quá mức khiến thị trường chứng khoán suy giảm mạnh, cả nhà đầu tư và nhà đầu cơ chuyển sang đổ tiền vào thị trường BĐS làm nóng quá mức thị trường BĐS.

Diễn biến trên thị trường chứng khoán từ cuối năm 2006 đến nay là minh chứng tốt nhất cho việc điều hành thị trường kém hiệu quả của chính phủ Việt Nam VN-Index giảm không phanh từ trên 1000 điểm xuống dưới móc 500 điểm Biết rằng thị trường chứng khoán Việt Nam còn non trẻ, tăng trưởng nóng và có nguy cơ không bền vững, sự quản lý và điều tiết thị trường của Chính phủ là cần thiết Nhưng phương pháp quản lý cứng nhắc, mạnh và gây sốt quá mức cho thị trường là điều không nên Đến nay, khi sự tuột dốc nằm ngoài mong đợi, Chính phủ có cố gắng tìm mọi cách vựt dậy thị trường chứng khoán nhưng vẫn không ăn thua gì Khi niềm tin và tiền của nhà đầu tư đã ra đi, họ không còn thiết tha với thị trường chứng khoán và tìm kiếm cho mình một kênh đầu tư mới Đó là BĐS Vì vậy khiến cho thị trường BĐS nóng sốt lên và chính phủ cũng đang có biện pháp can thiệp để giảm sốt Và nếu không thận trọng, linh hoạt trong điều hành thì nhà đầu tư lại chuyển sang một kênh đầu tư khác có thể là vàng.

2.1.2.4 Những thực trạng khác trên thị trường BĐS Việt Nam xuất phát từ những nguyên nhân khách quan:

 Tình trạng lạm phát cao ở Việt Nam cùng với mặt bằng giá cả thế giới tăng cao, nhiều mặt hàng đầu vào của các công trình xây dựng như: sắt, thép, xi măng, xăng, dầu, … đều tăng đột biến dẫn đến giá các sản phẩm BĐS cũng bị dội lên cao.

cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ Kinh tế Mỹ suy giảm mạnh trong năm 2007, để vựt dậy nền kinh tế, chính phủ Mỹ đã duy trì chính sách đồng USD yếu Trong khi VND đang bị đánh giá cao hơn giá trị thực tế của nó Tỷ giá USD/VND xuống thấp cũng góp phần làm các khoản thanh toán tiền mua nhà dự án hoặc tiền thuê căn hộ cao cấp, văn phòng được tính bằng USD hoặc được quy đổi ra VDN dựa trên USD cũng tăng đáng kể và tác động làm nóng thị trường.

phần làm thị trường BĐS đã sốt lại càng sốt thêm Giá trị BĐS (ngoài dự án) phần lớn được quy đổi ra vàng để rao bán và thanh toán, giá vàng tăng tạo ra một khoản tăng thêm nếu quy ra tiền mặt cũng gián tiếp làm tăng giá BĐS mặt dù thực chất là do chênh lệch giá vàng ở những thời điểm khác nhau.

2.1.3 Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS:

2.1.3.1 Các biện pháp thắt chặt tiền tệ của NHNN dẫn đến khan tiền đồng đẩy lãi suất liên ngân hàng lên cao buộc các NHTM tăng lãi suất huy động trong dân Đồng thời do mức dự trữ bắt buộc tăng lên 11% và các NHTM phải chuẩn bị tiền mua tín phiếu bắt buộc của NHNN theo đúng thời gian quy định nên các NHTM ưu tiên đảm bảo khả năng thanh khoản, hạn chế cho vay nói chung và cho vay đầu tư BĐS nói riêng.

Từ tháng 11/2007, thị trường tiền tệ Việt Nam đã xuất hiện tình trạng khan hiếm tiền đồng, thể hiện rõ nhất khi lãi suất liên ngân hàng có thời điểm cao kỷ lục 17%/năm (24/11/2007) Và tình hình này ngày càng trở nên căng thẳng khi trên thị trường liên ngân hàng chỉ có người vay mà không có người cho vay, trên thị trường tiền tệ các NHTM liên tục bám đuổi nhau tăng lãi suất huy động nội tệ.

Mở đầu cho cuộc đua tăng lãi suất huy động VND là Ngân hàng An Bình vào đầu tháng 1/2008, tiếp theo hàng loạt các NHTM nhập cuộc là Đông Á Bank, Eximbank, Techcombank, OCB, ACB, Sacombank,… kèm theo hàng loạt những ưu đãi để thu hút khách hàng

Nguồn: Tổng hợp

Khối các NHTM Nhà nước lãi suất huy động tiền gởi VND cũng tăng theo trong cuộc đua lãi suất nhưng mức độ tăng có phần nhẹ hơn khối các NHTM cổ phần tư nhân

AB BankĐông Á BankEximbankTechcombankOCBACBSacombankNavibank

Biểu đồ 2: Mức tăng lãi suất huy động bình quân 1 tháng

Mức tăng lãi suất huy động bình quân 1 tháng

Bảng 2: Biểu lãi suất huy động VND của Vietcombank Bình ThạnhGiai đoạn từ đầu năm 2008 đến nay

Cuộc đua tăng lãi suất giữa các NHTM bắt đầu từ đầu tháng 1/2008 và biến đổi kỷ lục trong tháng 2/2008 lãi suất biến động từng ngày và liên tục lập kỷ lục mới đã đẩy lãi suất đến mức cực kỳ nguy hiểm Một số NHTM còn đưa ra mức lãi suất thoả thuận tới 1,2% đến 1,3%/tháng đối với khách hàng gửi tiền với khối lượng lớn, hay giữ chân khách hàng rút tiền tới hàng tỷ đồng Chỉ trong 1 tuần một số NHTM điều chỉnh lãi suất đến 2 – 3 lần Chính vì vậy đã xảy ra hiện tượng khách hàng cũng chạy theo lãi suất tiền gởi rút tiền ở ngân hàng này để gởi vào ngân hàng có lãi suất cao hơn, hoặc đổi USD sang VND gởi tiết kiệm trong khi nguồn cung VND đang bị hạn chế làm thị trường tiền tệ càng thêm căng thẳng.

Bảng 3: Biểu lãi suất huy động VND của một số NHTM

Đơn vị tính: %/năm

Để bình ổn lãi suất huy động, Thống đốc NHNN đã có công điện khống chế trần lãi suất huy động là 12%/năm và sau đó Hiệp hội Ngân hàng cũng đã thỏa thuận ấn mức trần lãi suất huy động xuống 11%/năm, kết thúc cuộc đua tăng lãi suất Mất lợi thế từ lãi

Ngày Lãi suất huy động cao nhấtLãi suất của Ngân hàng

suất huy động một số Ngân hàng quy mô nhỏ vẫn khó khăn về thanh khoản và không đủ điều kiện vay của NHNN buộc lòng phải đi vay các ngân hàng bạn Vì vậy đã đẩy lãi suất liên ngân hàng tăng kỷ lục mới 43%/năm (19/02/2008) so với mức kỷ lục 17%/năm của tháng 11/2007 tăng gần gấp 4 lần Tuy nhiên, đó là chuyện của tháng 2/2008, đến tháng 3/2008 do mức dự trữ bắt buộc tăng 11% và các NHTM phải chuẩn bị cho đợt mua tín phiếu bắt buộc ngày 17/3/2008, các NHTM còn dư vốn khả dụng cũng không muốn cho vay thêm cho dù các NHTM cần vốn chào vay với lãi suất cao Nguồn cung trên thị trường liên ngân hàng lại càng hạn chế.

Vì vậy, có thể thấy mục tiêu ưu tiên hàng đầu của các NHTM hiện nay là đảm bảo khả năng thanh khoản, duy trì hoạt động mà thôi Hoạt động tín dụng nói chung bị hạn chế, hoạt động tín dụng BĐS lại càng bị siết chặt hơn khi dư nợ cho vay đầu tư BĐS của hầu hết các Ngân hàng đều chiếm từ 40% - 50% tổng dư nợ trở lên, thị trường BĐS cũng đang diễn biến hết sức phức tạp không kém gì thị trường tiền tệ, và các công cụ trong chính sách điều hành của NHNN cũng không nằm ngoài mục tiêu kiềm chế lạm phát và giảm sốt thị trường BĐS.

 Nguyên nhân dẫn đến khan tiền đồng và hạn chế cung tiền đồng:

ngoại tệ trong khi nền kinh tế Việt Nam chưa hấp thụ hiệu quả vốn FII Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến lạm phát cao ở nước ta hiện nay Để kiềm chế lạm phát, NHNN đã thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, hạn chế cung tiền bắt đầu từ thời điểm cuối năm 2007 Đây là thời điểm gần đến Tết nguyên đáng, nhu cầu chi tiêu của cá nhân, chi lương thưởng, nhu cầu vốn kinh doanh của doanh nghiệp,… tăng mạnh, NHNN lại hạn chế cung tiền để kiềm chế lạm phát khiến các NHTM gặp khó khăn.

BĐS với khối lượng lớn trong năm 2007 Phải thừa nhận rằng hoạt động tín dụng BĐS đem lại không ít lợi nhuận cho ngân hàng trong năm này, giá BĐS tăng cao góp phần vào sự tăng trưởng lợi nhuận của các NHTM Tuy nhiên, một lượng vốn tín dụng khủng

lồ của ngân hàng bị “kẹt” lại trong các khỏan vay đầu tư BĐS chưa đến hạn nên khi NHNN thắt chặt tiền tệ và có những chính sách gián tiếp can thiệp và thị trường BĐS để giảm sốt cho thị trường này thì ngay lập tức nhiều NHTM gặp khó khăn về thanh khoản

chế lạm phát tác động mạnh đến lượng cung tiền trong thời gian ngắn là ngoài khả năng và sự chuẩn bị của các NHTM quy mô nhỏ Các ngân hàng này phải xoay sở vốn liếng để đảm bảo thanh khoản và duy trì hoạt động và thực hiện nghĩa vụ với NHNN đã dẫn đến hệ quả là cuộc đua tăng lãi suất huy động và đẩy lãi suất liên ngân hàng lên mức kỷ lục trong lịch sử kinh tế Việt Nam.

(cuối quý I/2008) các khoản huy động ngắn hạn hồi đầu năm đã đến kỳ trả lãi và trả tiền gốc Trong khi một phần lớn vốn huy động được đưa vào két sắt của NHNN dưới hình thức dự trữ bắt buộc và tín phiếu bắt buộc và NHNN vẫn duy trì chính sách thắt chặt tiền tệ Các NHTM lại tiếp tục xoay sở để tìm lời giải cho bài toán thanh khoản.

2.1.3.2 Lãi suất cho vay được điều chỉnh liên tục trong tháng 2 và tháng 3/2008, đa số các NHTM rất hạn chế giải ngân, có những thời điểm ngừng cho vay hẳn.

Với tình trạng nhiều NHTM gặp khó khăn về thanh khỏan từ cuối năm 2007 đến nay, lãi suất huy động tăng liên tục trong tháng 2 và tháng 3, các NHTM càng phải tính toán thận trọng chi phí lãi đầu vào, đầu ra Do vậy, lãi suất cho vay cũng được điều chỉnh liên tục theo lãi suất huy động Lấy mức điều chỉnh lãi suất cho vay của

Nguồn: Vietcombank Bình Thạnh

Có thể thấy lãi suất cho vay trong suốt năm 2007 ổn định ở mức vừa phải cho đến ngày 19/02/2008 Từ 20/02 đến 31/03 trong vòng 40 ngày mà có đến 4 lần điều chỉnh lãi suất cho vay, không những vậy lãi suất điều chỉnh ở mức cao gần gấp đôi so với năm 2007 Lãi suất cho vay điều chỉnh ở mức cao nhất vào kỳ điều chỉnh ngày 06/03/2007, lãi suất cho vay ngắn hạn dưới 3 tháng 1.50%/tháng, lãi suất cho vay trung dài hạn là 1.7%/tháng tức là 20.4%/năm Đây là mức lãi suất “ngạt thở” đối với doanh nghiệp vì hiếm có hoạt động sản xuất, kinh doanh nào có tỷ suất sinh lời cao như vậy, đối với khách hàng cá nhân vay tiêu dùng trung dài hạn lại càng khốn khổ hơn Riêng đối với những người đầu tư và đầu cơ BĐS, cho dù kinh doanh BĐS mang lại siêu lợi nhuận đi nữa với mức lãi suất như vậy thì nhà đầu tư cũng phải “thở dài ngao ngán”.

Mặc dù lãi suất cho vay cao như thế nhưng trên thực tế các NHTM rất hạn chế cho vay, chỉ ưu tiên cho những khách hàng truyền thống của mình nhưng cũng ra sức thương lượng với khách hàng quản việc vay lại nếu nhu cầu chưa thật cấp thiết, còn đối với khách hàng mới chỉ tiếp nhận hồ sơ để đó Thậm chí có những thời điểm ngừng cho vay thì từ chối nhận hồ sơ của khách hàng luôn (ở Vietcombank Bình Thạnh trong khoảng từ 11/03/2008 đến 31/03/2008 ngưng cho vay hoàn toàn) Hầu hết các NHTM hiện nay đều cho vay theo lãi suất biến đổi Vì vậy với tình hình lãi suất biến động như hiện nay việc thông báo điều chính lãi suất với các khoản vay đã giải ngân rồi cũng đủ phiền Các ngân hàng biết rõ thỏa thuận lãi suất với khách hàng cho hợp đồng tín dụng mới ngày hôm nay có thể chưa kịp giải ngân thì lãi suất ngày mai đã tăng, cho vay ra biết chắc là thiệt nên các ngân hàng không dại gì làm.

Hơn nữa, một số NHTM đã sắp đạt kế hoạch tổng dư nợ của năm 2008 do hội sở giao nên không đẩy mạnh cho vay trong thời điểm nhạy cảm và nhiều rủi ro này Chẳng hạn lấy dư nợ thực tế Vietcombank Bình Thạnh làm dẫn chứng, con số chỉ tiêu kế hoạch tổng dư nợ cho vay hội sở giao cho chi nhánh năm 2007 là 290 tỷ đồng và 2008 là 600 tỷ đồng Đến cuối quý I/2008, tổng dư nợ của chi nhánh đã đạt khoảng 500 tỷ đồng nhưng

dư nợ thực tế tăng chủ yếu vào tháng 1, tháng 2/2008 còn thời điểm tháng 3, tháng 4 tăng không đáng kể Ba quý còn lại chỉ cần giải ngân 100 tỷ nữa là hoàn thành kế hoạch nên chi nhánh chờ tình hình thị trường ổn định hơn mới đẩy mạnh cho vay.

2.1.3.3 Thị trường BĐS sốt ảo, “giá bong bóng” do đầu cơ, các NHTM cấp tín dụng nhiều, tham gia sâu vào thị trường rủi ro tín dụng là rất lớn.

Thị trường BĐS thời gian qua giá cả sốt cao như vậy cũng có phần do các ngân hàng rất dễ dãi trong việc cho vay bất động sản Theo ông Huỳnh Nam Dũng, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long, có những ngân hàng huy động được có 8.000 tỷ đồng nhưng cho vay đến 15.000 – 16.000 tỷ đồng Nguồn tin từ NHNN cho biết, tổng vốn điều lệ của các NHTM chỉ có 102 ngàn tỷ đồng nhưng dư nợ cho vay bất động sản đã lên đến 116 ngàn tỷ đồng Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS ở hẩu hết các ngân hàng chiếm từ 40% - 50% tổng dư nợ trở lên.

Cho thấy vốn tín dụng tham gia vào thị trường BĐS rất lớn Trong điều kiện thị trường BĐS ở nước ta đang sốt nhưng có triệu chứng hạ nhiệt thì cơn sốt này càng đáng lo ngại hơn Trước đây, những người tham gia vào thị trường nhà đất chủ yếu họ dùng vốn tích lũy, nên khi thị trường có “đóng băng” họ vẫn có thể chịu đựng được và chờ tan băng, đầu tư bất động sản với tính chất đầu tư dài hạn Còn tình hình hiện nay hoàn toàn khác, đa số nhà đầu tư đi vay tiền ngân hàng mua nhà đất để đầu cơ, kinh doanh kiếm lời nhanh trong cơn sốt giá Và trong cơn sốt giá lần này có sự tham gia sâu của các NHTM (như đã trình bày trong phần Vì vậy, khi NHNN có biện pháp hạ nhiệt thị trường BĐS và siết hoạt động tín dụng BĐS thì vốn tín dụng của các NHTM nằm trong BĐS rất rủi ro Rủi ro nợ xấu và không thu hồi nợ được.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư mới, tham gia thị trường khi

giá nhà đất sốt cao nhất bằng vốn vay đến khi thị trường hạ nhiệt, giá giảm bị thiệt hại là điều đương nhiên Ngoài ra, giá giảm đến mức nào và có bán ra được không lại còn phụ thuộc vào tâm lý của người mua, thấy giá giảm tiếp tục chờ thị trường giảm thêm nên