Phạm vi bảo đảm tiền vay của tài sản.doc

Phạm vi bảo đảm tiền vay của tài sản

I/ Các định nghĩa

- Bảo đảm TD : thiết lập các cơ sở kinh tế và pháp lý tạo điều kiện cho NH thoả mãn nhu cầu thu hồi tín

dụng đã cấp trong trường hợp người vay không thực hiện trả nợ theo quy định

- Tài sản bảo đảm tiền vay : là tsản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ trả nợ,bao gồm: tsản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; t sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp NN; tsản hình thành từ vốn vay

- Tài sản hình thành từ vốn vay: là t sản của khách hàng vay mà giá trị t sản được tạo nên bởi một phần

hoặc toàn bộ khoản vay của ngân hàng

- Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay: là việc khách hàng vay dùng t sản hình thành từ

vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng

- Bảo lãnh bằng tsản của bên thứ ba: (gọi là bên bảo lãnh) là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về

việc sử dụng tsản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp NN là tsản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ

II/ Mục đích

- Giúp ngân hàng có nguồn thu nợ thứ 2

- Gắn trách nhiệm vật chất của người đi vay trong quá trình sử dụng vốn

- Bổ sung điều kiện để khách hàng được vay vốn nhất là đối với những DN mới thành lập, chưa có kết quả kinh doanh trong 3 năm để phân tích thì ngân hàng phải nhìn vào TSĐB

=> Tuy nhiên ngân hàng không muốn thu nợ từ TSĐB

- NH luôn muốn đảm bảo uy tín cho cả ngân hàng và khách hàng NH mong muốn tư vấn, hướng dẫn cho khách hàng đạt kết quả tốt, để khách hàng tiếp tục vay tại ngân hàng Từ đó có thêm nhiều khách hàng khác đến vay tại ngân hàng Vì ngân hàng không chỉ kinh doanh trên 1 Dn mà là nhiều DN.

- Xử lý TSĐB liên quan đến pháp lý, nhiều thủ tục phức tạp Nh cũng không phải là người trực tiêp đứng ra bán tài sản Khi không thu hồi được nợ: 2 bên cùng ngồi lại bàn bạc xem có còn nguồn nào khác không, hay xử lý TSĐB ra sao Nếu như khách hàng tự bán không được thì tòa án hoặc ngân hàng sẽ bán.

III/ Đặc trưng của bảo đảm tín dụng

1 Giá trị của bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo 2 Tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ

3 Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền ưu tiên về xử lý tài sản

IV/ Hiệu lực của giao dịch bảo đảm (khoản 1 điều 10/NĐ163)

1 Giao dịch bảo đảm được giao kết có hợp pháp thì có hiệu lực từ thời điểm giao kết,trừ khi

- Các bên có thoả thuận khác

- Cần cố tài sản có hiệu lực từ khi chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất,rừng,rừng sản xuất là rừng trồng ,tàu bay,tàu biển có hiệu lực từ khi đăng ký thế chấp

- GDBD có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thửctong trường hợp pháp luật có quy định

2 Thời điểm giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba (điều 11/NĐ 163)

- Giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Việc thay đổi một hoặc các bên tham gia giao dịch bảo đảm không làm thay đổi thời điểm giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba.

3 Đăng ký giao dịch bảo đảm :

- Thế chấp quyền sử dụng đất

- Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng - Thế chấp tàu bay, tàu biển

- Thế chấp 1 tài sản để bảo đảm nhiều nghĩa vụ.

4 Thẩm quyền Đăng ký của các cơ quan ĐKGDBĐ :

- Trung tâm đăng ký thuộc bộ tư pháp : đăngký GDBĐ với các loại tài sản, trừ các trường hợp sau : - Cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực : đăng ký GDBĐ với tàu biển

- Cục hàng không dân dụng VN : đăng ký GDBĐ đối với tàu bay.

- Văn phòng đăng ký thuộc sở TN và MT : đăng ký GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất : trường hợp bên bảo đảm là tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, người nước ngoài.

- Văn phòng đăng ký thuộc sở TN và MT : đăng ký GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất : trường hợp bên bảo đảm là hộ gia đình , cá nhân.

V/ Tài sản bảo đảm

Việc lựa chọn tsản nào để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là theo thoả thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hỡnh thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đó được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.

Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp và có giá trị pháp lý đối với người thứ ba thì Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác không được kê biên tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

1/ Bđảm thực hiện nghĩa vụ = tsản hình thành trong tương lai: Điều 8/ND163

Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bờn bảo đảm chưa đăng ký thỡ bờn nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý

2/ Điều kiện đối với TSĐB

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh: Để chứng

minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh tài sản đó

- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch: tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà

pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết Hợp đồng bảo đảm: Để thoả mãn điều kiện này, chi nhánh

yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình

- Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định: Đối với các tài sản mà pháp luật qui định phải mua

bảo hiểm thì chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiền vay Trường hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng vay và bên bảo lãnh có thể xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn song phải có cam kết bằng văn bản về việc tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp theo cho đến khi hết thời hạn bảo đảm

Nhằm bảo đảm khả năng thu nợ an toàn, chi nhánh nên thoả thuận với khách hàng vay, bên bảo lãnh về việc chuyển tên người hưởng trong Hợp đồng bảo hiểm Ngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra Trường hợp không thoả thuận được điều này, chi nhánh buộc khách hàng phải cam kết bằng văn bản về việc chuyển toàn bộ số tiền được đền bù theo Hợp đồng bảo hiểm để thanh toán nợ gốc, nợ lãi và các chi phí khác tại NHNT

Ngoài các điều kiện nêu trên, nên xem xét thêm các điều kiện kinh tế sau đối với tài sản bảo đảm

- Giá trị TSĐB > giá trị khoản vay, tối đa = 80 % : tài sản bảo đảm không chỉ là nguồn thu nợ thứ hai

của ngân hàng mà còn có ý nghĩa thúc giục người đi vay phải trả nợ, nêú không họ sẽ mất tài sản Nếu giá trị tài sản bảo đảm < nghĩa vụ được bảo đảm thì người đi vay dễ có động cơ không trả nợ

- Tính dễ chuyển nhượng Nhằm bảo đảm khả năng thu nợ nhanh gọn, chi nhánh chỉ nên lựa chọn các

loại tài sản dễ chuyển nhượng, dễ bán trên thị trường để nhận làm tài sản bảo đảm Các ngôi nhà có giá trị nhỏ ở sâu trong ngõ, máy móc thiết bị chuyên dụng, hàng hoá đặc biệt là các loại tài sản cần hết sức thận trọng khi xem xét nhận thế chấp, cầm cố

- Tính chóng hỏng, giảm giá trị nhanh theo thời gian Về nguyên tắc chi nhánh không nên nhận các loại

tài sản chóng bị hỏng và giảm giá trị nhanh theo thời gian làm tài sản bảo đảm Riêng trường hợp bảo đảm tiền vay bằng các lô hàng hình thành bằng vốn vay, chi nhánh có thể xem xét chấp nhận với điều kiện quản lý, giám sát được lô hàng và lô hàng đó dễ bán trên thị trường trong trường hợp có rủi ro xảy ra

- Tính thị trường cao và có giá trị tương đối ổn định - Có đủ giá trị để bảo đảm

Một số TSBD không nên nhận

Nhằm bảo đảm khả năng thu hồi nợ an toàn, cẩn trọng,tạm thời không nhận hoặc hạn chế nhận một số tài sản sau để bảo đảm tiền vay:

- Các tsản cầm cố không đăng ký quyền sở hữu mà ngân hàng không thể nắm giữ t sản;

- Quyền tsản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền phát sinh từ hợp đồng; - Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp;

- Không nhận thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất một cách riêng rẽ

3/ Trường hợp tài sản bảo đảm không thuộc sở hứu của bên bảo đảm : Điều 13/ND 163:

- Trong trường hợp bên bảo đảm dùng tài sản không thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

dân sự thì chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản theo quy định tại các Điều 256, 257 và 258 Bộ luật Dân sự và

khoản 2 Điều này.

- Trong trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản mua trả chậm, trả dần, tài sản thuê có thời hạn từ một năm trở lên của doanh nghiệp, cá nhân có đăng ký kinh doanh gồm máy móc, thiết bị hoặc động sản khác không thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu và hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày giao kết hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê thì bên bán có bảo lưu quyền sở hữu, bên cho thuê có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý tài sản bảo đảm; nếu không đăng ký hoặc đăng ký sau thời hạn trên và sau thời điểm giao dịch bảo đảm đó đăng ký thỡ bờn nhận bảo đảm được coi là bên nhận bảo đảm ngay tỡnh và cú thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý tài sản bảo đảm

- Tổ chức, cá nhân nhận bảo đảm bằng tài sản mua trả chậm, trả dần, tài sản thuê sau thời điểm đăng ký

hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê không được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình

4/ Phạm vi bảo đảm tiền vay của tài sản ( Điều 324/LDS )

- Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm > tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm,trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pluật có quy định khác

- Trong trường hợp 1 tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

- Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện 1 nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưađến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm dều được tham gia xử lý tài sản

Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên nhận bảo đảm không có thoả thuận khác.

Trong trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn

VD: Ông T sở hữu 1 ngôi nhà trị giá khoảng 5 tỷ đồng Ông sử dung ngôi nhà đó để thế chấp vay 1,2 tỷ

tại NH nông nghiệp và vay 1 tỷ tại NH CT Khoản vay tại NH nông nghiệp sẽ đến hạn vào30/11/2007.Đến 30/11/2007, ông T không có khả năng trả nợ cho NH nông nghiệp, còn khoản vay 1 tỷ tại NH CT sẽ đến hạn vào 20/1/2008 Vậy khi NH NN xử lý tài sản thế chấp để thui hồi nợ thì khoản vay 1 tỷ tại NH CT có

được coi là đến hạn không và NH CT có được tham gia xử lý tài sản thế chấp đó không

=> theo khoản 3 điều 324 LDS thì khoản vay 1 tỷ tại NH CT có được coi là đến hạn và NH CT được tham gia

+ Thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm.

+ Thanh toán tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự ưu tiên thanh toán.

- Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ : Đ 61

+ Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, người xử lý tài sản phải thụng bỏo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

+ Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị, quyền đũi nợ, giấy tờ cú giỏ, thẻ tiết kiệm, vận đơn thỡ người xử lý tài sản cú quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó

+ Trong trường hợp người xử lý tài sản khụng thụng bảo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại cho các bên cùng nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đó được đăng ký thì phải bồi thường thiệt hại.

- Giá trị tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự ( Điều 5/NĐ 163 )

Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định

tại khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc

lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

5/ Thứ tự ưu tiên thanh toán :

- Trường hợp 1 tài sản được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự ,mà có giao dich bảo đảm có

đăng ký,có giao dịch bảo đảm không dăng ký,thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán

- Trường hợp có giao dịch đảm bảo có đăng ký, có giao dịch đảm bảo không đăng ký thì giao dịch có đang ký được ưu tiên thanh toán.

- Trường hợp 1 tài sản được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự ,mà các giao dich bảo đảm đều

không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm

=> NH nên đăng ký giao dịch TSĐB vì sau này ngân hàng mới có cơ sở để đòi từ KH, hoặc đối với TS đang có tranh chấp với người thứ 3.

VD : 3 ngân hàng A,B,C cùng cho vay 1 dự án, nhưng khách hàng chỉ có 1 TSĐB Nếu chỉ có NH B đăng ký

GD ĐB thì khi xử lý TSĐB, NHB được ưu tiên thanh toán trước., sau đó mới đến A và C Nếu sau khi thanh toán cho B xong mà không còn đủ tiền cho A và C, thì A và C được phân chia theo tỷ lệ đã cho vay

VD : Ông A có mảnh đất dùng để thế chấp vay vốn đồng thời tại cả NH X và NH Y.Khoản vay tại NH X ông

A có đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là mảnh đất nêu trên, nhưng với khoản vay tại NH Y thì không đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm.Vậy thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ thế nào khi cả 2 khoản vay cùng đến hạn tại 1 thời điểm và cả hai NH cùng phải xử lý tài sản bảo đảm dể thu hồi nợ?

=> NH X sẽ được ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm trước vì khoản vay tại NH X có đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, sau đó mới đến NH Y,vì khoản vay tại NH Y không đăng ký giao dịch bảo

đảm đối với tài sản bảo đảm (theo khoản 2 Điều 325/LDS)

- Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của

bên mà mình thế quyền.

- Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên

nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

- Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai ( Điều 69/NĐ 163 ) Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

trong tương lai thì nghĩa vụ trong tương lai có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảođảm đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ trong tương lai.

VI/ Các hình thức bảo đảm tín dụng 1/ Bảo đảm bằng tài sản

a/ Thế chấp

* K/n: (Điều 342/LDS) thế chấp ts là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình dể bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp,và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế

* Đặc điểm :

- Không có sự chuyển giao trạng thái của tài sản mà KH chỉ chuyển giao cho ngân hàng bộ giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu về tài sản đó

- Các tài sản thường nhận thế chấp:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tsản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các t sản khác gắn liền với đất;

+ Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đc thế chấp;

+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tsản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc t sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tsản thế chấp nếu có sự thoả thuận với khách hàng

+ tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, Tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp đc thế chấp;

+ Các tsản khác theo quy định của pháp luật Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tỡi sản thế chấp cũng thuộc tsản thế chấp, nếu chi nhánh và khách hàng có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tsản thế chấp.

* Các hình thức thế chấp :

- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng , điều 70(NĐ 163)

+ Thế chấp công bằng : Thay vì việc nắm giữ quyền sở hữu TSTC, ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu TS hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo cho món vay Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ theo HĐ, việc xử lý TS phải dựa trên thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay, hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.

 Ưu điểm : thủ tục đơn giản hơn , chi phí thấp hơn Một tài sản có thể thế chấp cho nhiều khoản vay  Nhược điểm : Nếu đến hạn khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng không thể tự mình phát mại tài sản thế chấp được mà phải có sự can thiệp của pháp luật ngoài ra còn bị các chủ nợ khác tham gia chia phần trên số tiền bán TS thế chấp.

+ Thế chấp pháp lý : Là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay phải chuyển nhượng quyền sở hữu TS cho NH (tức NH là chủ sở hữu TS) khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ Lúc đó ngân hàng có quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.

 Ưu điểm : Ngân hàng có thể nhanh chóng bán TSTC để thu hồi nợ mà không có sự can thiệp của pháp luật không bị các chủ nợ khác tham gia chia phần trên số tiền bán tSTC

 Nhược điểm : Mỗi lần sang tên phải làm thủ tục => tăng chi phí cho việc đăng ký và công chứng => tăng chi phí khoản vay => tăng giá của khoản vay Mỗi 1 hợp đồng vay lại phải lập 1 hợp đồng thế chấp mới - Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai : Bảo đảm cho món vay thứ nhất – bảo đảm cho món vay thứ 2 - Thế chấp toàn bộ và thế chấp 1 phần bất động sản

- Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

* Giữ giấy tờ của TSTC:

- Khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh được quyền giữ t sản thế chấp song có nghĩa vụ giao toàn bộ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý cho ngân hàng giữ

- T hợp tsản thế chấp là tsản có đăng ký quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất thì ngân hàng giữ bản

chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tỡi sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Trường hợp t sản cầm cố thế chấp là tàu bay, tàu biển tham gia hoạt động trên tuyến quốc tế, ngân hàng giữ bản sao giấy chứng nhận đăng ký có chứng nhận của công chứng Nhà nước

- Trường hợp cầm cố, thế chấp t sản cho khoản vay hợp vốn, các tổ chức tín dụng tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý t sản và giấy tờ của tsản bảo đảm tiền vay

* Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản: điều 348/LDS * Quyền của bên thế chấp tài sản: điều 349/LDS * Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản: Đ350/LDS * Quyền của bên nhận thế chấp tài sản: Đ 351/LDS

* Quyền của bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp : Điều 20/NĐ 163

- Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ các trường hợp sau đây:

+ Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình;

+ Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông cơ giới đó được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp không mô tả chính xác số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình.

- Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đó bỏn, trao đổi.

Đối với giao dịch bảo đảm đó đăng ký thì bên nhận thế chấp được chủ động yêu cầu đăng ký thay đổi về tài sản bảo đảm Việc đăng ký thay đổi tài sản bảo đảm trong trường hợp này không làm thay đổi thời điểm đăng ký.

- Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh trong phạm vi hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên thế chấp; bán, trao đổi tài sản thế chấp khác mà có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều này thì bên mua, bên nhận trao đổi có quyền sở hữu đối với tài sản đó.

* Nghĩa vụ của bên thứ 3 giữ tài sản thế chấp : Đ 352/LDS

* Trách nhiệm của bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp : Điều 25/NĐ 163:

- Trong trường hợp tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thỡ bờn thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và phải sửa chữa, bổ sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác, nếu không có thoả thuận khác.

- Trong trường hợp người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải bồi thường thiệt hại do làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 352 Bộ luật Dân sự thì số tiền bồi thường trở thành tài sản bảo đảm

- Người thứ ba giữ tài sản thế chấp không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp vật thế chấp bị hao mòn tự nhiên

* Quyền của người thứ 3 giữ tài sản thế chấp: Đ353/LDS

*Quyền của bên cầm giữ trong trường hợp cầm giữ tài sản đang được dùng để thế chấp : Điều

21/ NĐ 163 : Trong trường hợp bên có quyền cầm giữ tài sản theo quy định tại Điều 416 Bộ luật Dân sự mà

tài sản này đang được dùng để thế chấp thì quyền của bên cầm giữ được ưu tiên hơn so với quyền của bên nhận thế chấp.

* Thế chấp tài sản đang cho thuê : cho thuê trước khi thế chấp:

- Đ 345/LDS : Tài sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp Hoa lợi, lợi tức thu được từ

việc cho thuê tài sản thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận hoặc pluật quy định

VD : Ông N có nhu cầu vay vốn tại ngan hàng,tài sản thế chấp là ngôi nhà ở đang cho huê thuộc sở hứu

của ông Vậy hàng tháng ngân hàng có được thu tiền thuê nhà k? => NH không được thu tiền thuê nhà , trừ trường hợp có thoả thuận

- Điều 24/NĐ 163: Trong trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp thông báo về việc cho

thuê tài sản với bên nhận thế chấp; nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

* Cho thuê mượn ts thế chấp: thế chấp trước khi cho thuê : Điều 23/NĐ 163

- Trong trường hợp bên thế chấp cho thuê hoặc cho mượn tài sản thế chấp mà không thông báo cho bên thuê hoặc bên mượn về việc tài sản đang được dùng để thế chấp theo quy định tại khoản 5 Điều 349 Bộ luật Dân sự và gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thuê hoặc bên mượn.

- Hợp đồng cho thuê, cho mượn tài sản đang thế chấp chấm dứt khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ Bên thuê, bên mượn phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên thuê, bên mượn có thoả thuận khác

Thế chấp tài sản được bảo hiểm: Đ 346/LDS

Giám sát kiểm tra tài sản thế chấp hình thành trong tương lai : Đ26/NĐ 163 : Bên thế chấp có nghĩa

vụ tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản Việc giám sát, kiểm tra của bờn nhận thế chấp khụng được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hỡnh thành tài sản

* Đầu tư vào tài sản thế chấp: Đ27/NĐ 163

- Bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó

- Trong trường hợp bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp và dùng phần tài sản tăng thêm do đầu tư để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp và nhận thế chấp bằng chính phần tài sản tăng thêm do đầu tư thì giải quyết như sau:

+ Trường hợp phần tài sản tăng thêm có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi đầu tư thỡ cỏc bờn nhận bảo đảm có quyền tách phần tài sản mà mỡnh nhận bảo đảm để xử lý.

+ Trường hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tư không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp thỡ tài sản thế chấp được xử lý toàn bộ để thực hiện nghĩa vụ Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định theo thời điểm đăng ký

* Thế chấp quyền đòi nợ : Đ22/NĐ 163

- Bên có quyền đòi nợ được thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền đòi nợ, bao gồm cả quyền đòi nợ hình thành trong tương lai mà không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ trả nợ.

- Bên nhận thế chấp quyền đòi nợ có quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải thanh toán cho mình khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

+ Cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền đòi nợ, nếu bên có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu - Bên có nghĩa vụ trả nợ có quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Thanh toán cho bên nhận thế chấp theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

+ Yêu cầu bên nhận thế chấp cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền đòi nợ; nếu không cung cấp thông tin thì có quyền từ chối thanh toán cho bên nhận thế chấp.

- Trong trường hợp quyền đũi nợ được chuyển giao theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự thỡ thứ tự ưu tiên giữa bên nhận chuyển giao quyền đũi nợ và bờn nhận thế chấp quyền đũi nợ được xác định theo thời điểm đăng ký các giao dịch đó tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền.

* Giao lai GCNQSD đất,GCNQSH tài sản cho người đk yêu cầu thế chấp : Đ28/NĐ 163

- Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thỡ bờn nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thoả thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm

- Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm, người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba có quyền giữ giấy chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

* Thế chấp bất động sản : Đ342/LDS

- Thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vât phụ của bất động sản ,động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

- Trong trường hợp thế chấp 1 phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

* Thế chấp quyền sử dụng đất: Đ715 - Đ721/LDS ( Đ716/LDS)

- Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp 1 phần hoặc toàn bộ

- TH người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà,công trình xây dựng khác,rừng trồng vườn cây,và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận

VD : Ông T thế chấp quyền sử dụng đất tại NH CT để vay 100 tr ,đến hạn ông T không trả được nợ

cho NH CT,và bị nhân hàng phát mại tài sản bằng cách bán đấu giá để thu hồi nợ.Trên mảnh đất lại có 1 ngôi nhà không ghi là tài sản thế cháp.NH CT cho rằng: khi thế chấp quyền sủ dụng đất không cần thoả thuận thế chấp về nhà vì nhà phải theo đất.Quan diểm của NH là đúng hay sai?

- Quan điểm trên của NH CT là sai Vì theo khoản 2 Điều 716/LDS thì nhà,công trình xây dựng khác, rừng trồng vườn cây, và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.

Đ68/NĐ 163 :

Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý

- Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thỡ cỏc tài sản này được bán đấu giá.

- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

=> Nên thế chấp quyền sử dụng đất, không nên thế chấp nhà Khi lập hợp đồng thế chấp, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng thế chấp cả quyền sử dụng đất và tìa sản gắn liền với đất.

b/ Cầm cố: Đ326-Đ341/LDS

* K/n : (Đ326/LDS) cầm cố tài sản là việc bên cầm cố ( bên đi vay ) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của

mình cho bên nhận cầm cố (bên cho vay) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ

* Đặc điểm tài sản cầm cố:

- Dễ thực hiện việc chuyển giao

- Có thể lưu giữ được tại NH,hoặc 1 bên thứ 3

TSCC thường bao gồm (thường là động sản)

- Tài sản thực : xe cộ, máy móc,kim loại quý,

- hàng hóa : NVL, thành phẩm ,…phải thỏa mãn những điều kiện nhận cầm cố của ngân hàng.

+ Ưu điểm : Ngân hàng có thể dễ dàng bán hàng hóa đó hơn so với bán bất động sản khi khách hàng không thanh toán được nợ Giúp các DN thực hiện dữ trữ vật tư hàng hóa đó theo chu kỳ trong thời vụ nhằm ổn định sản xuất và đáp ứng nhu cầu của thị trường

+ Điều kiện : Hàng hóa đó phải có giá trị ổn định để tiêu thụ trong hiện tại và tương lai, hàng hó đó phải được phép lưu thông và khách hàng phải được phép kinh doanh loại hàng hóa đó

- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố;