Tiểu luận định giá đất TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả

I MỞ ĐẦU

Đất là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, đất là nơi diễn ra các quá trình biến đổi

và phân hủy các phế thải, khoáng và chất hữu cơ nơi cư trú cho các loại động thực vật và con người Đất còn phục vụ cho con người ở nhiều lĩnh vực như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, giao thông… Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của 1 tài sản: có giá trị sử dụng, khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán Đồng thời đất đai còn được coi là 1 tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động mà ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến đất đai từ trạng thái hoang hóa thành sử dụng vào nhiều mục đích Thị trường đất đai cũng từ đó được hình thành Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai cũng là 1 bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như

ở nước ta

Tuy nhiên hiện nay ở nước ta nói riêng và trên thế giới nói chung, tình hình trị trường đất đang diễn biến hết sức phức tạp Sự biến động của giá đất có ảnh hưởng và chi phối to lớn tới các ngành, các lĩnh vực khác trong cuộc sống Do đó việc hiểu biết, nắm rõ về giá đất cũng như quá trình định giá đất được coi là 1 điều tất yếu Việc nghiên cứu này sẽ đem lại cho chúng ta những bước đi đúng đắn trong việc qui hoạch sử dụng đất, cũng như đem lại những hiệu quả kinh tế thiết thực từ nguồn tài nguyên thiên nhiên này Tiểu luận

“ Tổng quan về giá đât” sẽ cung cấp các thông tin cơ bản về giá đất cũng nhưu các thoogn tin liên quan đến giá đất để có thể phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống

NỘI DUNG

1 KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai

mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó

có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

=> Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

2 ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

2 Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư

đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên những khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi

nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu.Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai

mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

* Nhân tố thông thường

3.1 Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

a) Mật độ nhân khẩu

Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17

~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ

lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh

tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

b) Tố chất nhân khẩu

Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên

c) Cấu thành nhân khẩu gia đình

Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà

ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng

3.2 Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

a) Trạng thái ổn định chính trị

Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thưởng, rủi ro ít,

vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

b) An ninh xã hội

Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

c) Đầu cơ nhà đất

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất

để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

d)Tiến trình đô thị hóa

Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

3.3 Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

a)Tình hình kinh tế thế giới

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ

Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại

b) Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

3.4 Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

a) Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát

triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

b) Mức độ dự trữ và đầu tư

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng

dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch

dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

c) Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng

ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số

ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu

về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

d) Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

e) Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

f) Mức lãi suất

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng

của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

3.5 Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất

Sự can thiệp này có ảnh hưởng đến giá đất

- Chế độ về đất đai và nhà ở

Chế độ đất đai bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất Chế độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất đai

Nghiêm cấm mua bán, cho thuê, phương thức lưu chuyển đất đai chỉ có cấp phát => không tồn tại giá đất

Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt => đất đai có giá

- Quy hoạch đô thị:

Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, suất dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá

+ Cùng một mảnh đất dung cho thương nghiệp, dung cho nhà ở và công

nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn

+ Suất dung tích là tỷ lệ giưa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng

- Chính sách về giá đất, thuế

Chính sách về giá đất cso ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất đai

+ Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính phủ dung nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất => làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ

+ Chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư vào nhà đất, từ

đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp

Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất đai ở đó tăng

Thay đổi hành chính thường phân thành 2 loại:

+ Nâng cấp

+ Chuyển quyền quản lý

* Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

a) Vị trí

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

b) Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi

và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

c) Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn

và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

d) Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện

* Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

a) Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

b) Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của ngườii sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh,thương mại và ngay cả đất

ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

c) Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

d) Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

đ) Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

e) Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

4 CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT

4.1 Giá cả, giá cả thị trường

Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa Số lượng lao động

đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền

tệ trong quá trình trao đổi Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên Lý do

là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu Trên thị trường khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả

phù hợp với giá trị Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả

sẽ cao hơn giá trị Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường)

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng

là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung-cầu Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa

và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị của chúng Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung

và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao

Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền có được thu nhập từ thửa đất ấy Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó có giá cả Giá cả đất đai được quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền Cụ thể là giá cả ruộng đất bằng số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của thửa đất ấy đem lại Ví dụ: một thửa đất hàng năm đem lại 300.000 đồng, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy

sẽ là:

( 300.000x100) : 4 = 7.500.000 đồng

4.2 Giá trị thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào

Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua

- Mục đích của người mua và bán đất

- Nhu cầu về đất đai của thị trường

- Tác động của môi trường sống và xã hội.

- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

4.3 Giá trị sử dụng

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị

sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo

ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng

4.4 Giá trị trao đổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể

Ví dụ: Người ta có thể xác định giá trị trao đổi của thửa đất A, nếu biết giá trị của thửa đất B với điều kiện sau đây:

- Thửa đất B có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất A

- Việc chuyển nhượng thửa đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị trường mở và cạnh tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trường

- Thời gian thửa đất B được trao đổi gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của thửa đất A

4.5 Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trườngcủa thửa đất do các bên bảo hiểm

và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

4.6 Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất đượcc xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do giàng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

4.7 Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

5 CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

5.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra

và nộp cho người chủ sử hữu ruộng đất

Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Địa tô tư bản chủ nghĩa là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và

do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ, nó phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ - tư bản kinh doanh nông nghiệp – công nhân nông nghiệp làm thuê

Trong chủ nghĩa xã hội, tồn tại 2 loại địa tô: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối + Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vụ trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư them có hiệu suất cao hơn

Địa tô chênh lệch I: là địa tô chênh ;ệch thu được trên những ruộng đâtc so độ màu

mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

Địa tô chênh lệch II: là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó

+ Địa tô tuyệt đối: là loại địa tô mà người sở hữu đất dựa vào sự lũng đoạn của quyền

sở hữu đất mà có Bất kể đất tốt hay đất xấu, người sở hữu đất đều yêu cầu người sử dụng phải trả cho họ một khoản lợi ích kinh tế nhất định, tức là địa tô

Sự khác nhau về vị trí đất đai quyết định:

+ Khả năng sử dụng đất – mục đíhc sử dụng

+ Khả năng sinh lợi

+ Sự vận chuyển, lưu thông hàng hóa

5.2 Lãi suất ngân hàng.

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi

+ Lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi

+ Lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền mua đất tăng lên

5.3 Quan hệ cung cầu.

Cung – cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vì, đất đai:

+ cố định về vị trí địa lý

+ Không sinh sôi

+ Mang tính cá biệt

+ Cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ

Giá của đất trong một khu vực nhất định được xác định bằng yếu tố cầu, như:

+ Mật độ dân cư

+ Mức tăng trưởng kinh tế

+ Mức thu nhập bình quân của dân tại địa phương

+ Khả năng của hệ thống giao thông

+ Tỷ lệ lãi suất của ngân hàng

6 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT.

- Phương pháp thu thập

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp phân tích hồi quy