Tiểu luận định giá đất đai (hiếu an ân)

- Sau khi sơ lược về giá đất, từ đó có thể thấy định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai, trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và ngườ

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TIỂU LUÂ ̣N MÔN ĐI ̣NH GIÁ ĐẤT ĐAI

THẨM ĐI ̣NH GIÁ ĐẤT

(Tại: 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ

TP.Hồ Chí Minh, năm 2018

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 4

1 Lý do chọn đề tài - 4

2 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu - 5

2.1 Mục tiêu nghiên cứu - 5

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - 5

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - 6

3.1 Đối tượng nghiên cứu - 6

3.2 Phạm vi nghiên cứu - 6

4 Phương pháp nghiên cứu - 6

5 Ý nghĩa của nghiên cứu - 6

6 Kết cấu dự kiến của tiểu luận - 7

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 8

1 Cơ sở lý luận về định giá đất - 8

1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai - 8

1.1.1 Khái niệm - 8

1.1.2 Tính chất và đặc điểm của đất đai - 8

1.1.3 Vai trò của đất đai - 11

1.2 Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai - 11

1.2.1 Các quan điểm về giá trị của đất đai - 11

1.2.2 Các hình thái giá trị của đất đai - 14

1.2.3 Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai - 16

1.3 Khái niệm, tính chất, đặc điểm củ a Bất động sản (BĐS) - 18

1.3.1 Khái niệm - 18

1.3.2 Tính chất và đặc điểm của BĐS - 18

1.4 Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá - 21

1.4.1 Khái niệm thẩm định giá - 21

1.4.2 Khái niệm thẩm định giá đất - 21

1.4.3 Các mục đích thẩm định giá - 21

1.5 Phương pháp định giá đất đai - 22

1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp - 22

1.5.2 Phương pháp thu thập - 22

1.5.3 Phương pháp thặng dư - 23

1.5.4 Phương pháp chi phí - 23

2 Cơ sở pháp lý - 24

2.1 Nguyên tắc định giá trong luật đất đai 2013 - 24

2.2 Các nguyên tắc định giá đất theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - 24

2.3 Các phương pháp định giá đất theo quy định của bộ Tài nguyên – Môi trường - 29

2.4 Các phương pháp định giá BĐS theo quy định của bộ Tài chính - 30

2.5 Cơ sở pháp lý về đi ̣nh giá đất và BĐS - 34

CHƯƠNG 2: KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TẠI 486/9B KHA VẠN CÂN, KHU PHỐ 9, PHƯỜNG HIỆP BÌNH CHÁNH, QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HCM 37

1 Giớ i thiê ̣u tài sản tham gia đi ̣nh giá/ thẩm đi ̣nh giá - 37

1.1 Giớ i thiê ̣u về tình tra ̣ng pháp lý - 37

1.2 Mô tả về hiê ̣n tra ̣ng tài sản - 38

2 Phân tích thi ̣ trường BĐS trong khu vực - 41

2.1 Phân tích thông tin thi ̣ trường - 41

2.2 Thông tin tài sản so sánh thu thâ ̣p trên thi ̣ trường - 43

2.3 Phân tích thông tin tài sản so sánh thu thâ ̣p - 43

3 Kết quả thực hiê ̣n đi ̣nh giá/ thẩm đi ̣nh giá - 48

3.1 Phân tích thông tin đầu vào - 48

3.2 Tiến hành hiê ̣u chỉnh - 48

CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN 51

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

- Đầu tiên, đất đai mang tầm quan trọng rất lớn, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các ngành sản xuất, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái Đất, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai

- Tuy nhiên, ở Việt Nam nói riêng và trên thế giới nói chung, các vấn đề liên quan đến đất đai còn nhiều phức tạp, bất cập Ảnh hưởng to lớn bởi sự biến động của giá đất đến các ngành, lĩnh vực khác trong cuộc sống dẫn đến quá trình định giá đất là một điều tất yếu và cực kỳ quan trọng

- Trước khi tìm hiểu về định giá đất, chúng ta phải đặt ra câu hỏi: “Như vậy giá đất là gì? Có vai trò như thế nào mà phải đặc biệt quan tâm đến?” Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền

sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai Các trường hợp khác cần định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường, dựa vào hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất và hệ thống hội đồng hoặc cơ quan định giá đất thẩm định, quyết định giá đất Luật Đất đai (sửa đổi) cần

có quy định về quy trình định giá đất phù hợp với giá đất thị trường, trong đó có quy định về sự đồng thuận của các bên có lợi ích liên quan Xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai Bởi quản lý hành chính vể thửa đất chỉ là quản

lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai Mục tiêu quan trọng nhất là giảm được tham nhũng trong quản lý đất đai và giảm được khiếu kiện của dân về đất đai Thực tế cho thấy, định giá đất phù hợp theo

cơ chế thị trường là một yêu cầu rất quan trọng trong quản lý nhà nước về giá đất nói riêng, trong quản lý đất đai nói chung

- Sau khi sơ lược về giá đất, từ đó có thể thấy định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai, trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và

trong các giao dịch dân sự khác: Thứ nhất, cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất; thứ hai, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố; thứ ba, cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi; thứ tư, cơ sở cho việc sử

dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất Lưu ý, trong định giá đất, đất trở thành hàng hoá, và được coi là

tài sản Nó được xác định vị trí không chỉ trong bề mặt mà cả không gian và tầng sâu

- Từ đó, nhóm sẽ đi thu thập, điều tra thực tế để tìm hiểu thực trạng còn nhiều bất cập

trong công tác định giá đất vì vậy việc thực hiện nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác định giá đất đai” là thực sự cần thiết (cụ thể tại 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM)

2 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Vận du ̣ng và ứng du ̣ng các lý thuyết đi ̣nh giá vào thực tế ta ̣i 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của định giá đất đai

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ta ̣i486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM

- Xác đi ̣nh giá thi ̣ trường của thửa đất tại 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá trị và các hình thức biểu hiện của giá trị đất đai

- Các yếu tố và các tiêu chí phản ánh các đặc điểm đất đai cấu thành giá trị đất đai

- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp xác định giá trị đất đai

4 Phương pháp nghiên cứu

Nhóm đã phối hợp kiến thức đã học với tự tìm hiểu các phương pháp nghiên cứu hỗ trợ cho việc thẩm định giá đất đai/bất động sản:

- Phương pháp điều tra (điều tra trực tiếp tài sản định giá và các tài sản so sánh)

- Phương pháp thống kê (xác định các yếu tố ảnh hưởng, tác động đến địa bàn, thông kê các yếu tố giống và khác nhau giữa các tài sản so sánh so với tài sản cần định giá)

- Phương pháp so sánh (so sánh các tài sản với nhau để tiến hành hiệu chỉnh)

- Phương pháp phân tích tổng hợp (tổng hợp các số liệu thu thập được trên địa bàn để tiến hành xử lý số liệu)

- Phương pháp chuyên gia (thảm khảo ý kiến của giảng viên Nguyễn Văn Cương)

- Phương pháp toán kinh tế (hiệu chỉnh để có được giá cho tài sản cần định giá)

- Phương pháp đối chứng (so sánh giữa nội dung thông tin đã được công bố chính thức với thực tế của nguồn thông tin ấy)

5 Ý nghĩa của nghiên cứu

- Ứng dụng phương pháp so sánh để định giá đất, lựa chọn được giá đất phù hợp với đặc điểm của từng khu vực; xây dựng một hệ thống định giá đất có cơ sở khoa học rõ ràng,

độ chính xác cao góp phần hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, trong

xu hướng hội nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới

- Thông qua việc xác định giá đất trên thị trường một cách công khai minh bạch là cơ

sở tham khảo cho các giao dịch trên thị trường, hạn chế tối đa việc thiếu thông tin về bất động sản, gây ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi, lợi ích của các bên tham gia giao dịch

- Góp phần hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất Nhà nước một cách phù hợp với tình hình thị trường hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính đảm bảo được thực hiện quyển và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả, là tiền đề để xây dựng bảng giá đất Nhà nước, phục vụ cho hoạt động thu thuế, đền bù, giải phóng mặt bằng cũng như các vấn đề liên quan đến tranh chấp, mâu thuẫn quyền lợi, lợi ích đất đai, góp phần tăng hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

6 Kết cấu dự kiến của tiểu luâ ̣n

Bài tiểu luận có cấu trúc gồm 3 chương:

- Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Chương 2: Kết quả thẩm định giá BĐS tại 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM

- Chương 3: Kết luận

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN

VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1 Cơ sở lý luận về định giá đất

1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai

1.1.1 Khái niệm

- Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng Đất đai là điều kiện vật chất

mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện Trong quá trình phát triển của xã hội loài người,

sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai

- Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất

và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và

có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết [1]

1.1.2 Tính chất và đặc điểm của đất đai

a Tính chất của đất đai

Đất đai có tính chất tự nhiên và tính chất xã hội:

- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai

- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa-xã hội và kinh tế của con người

b Đặc điểm của đất đai

- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội tạo ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người:

+ Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai + Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường

• Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan

hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch

vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác…Cường độ quan

hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo

sự tăng dần của khoảng cách

• Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật cấu thành giá đất Vị thế đất đai được phản ánh thông qua các đặc

điểm kinh tế - xã hội và pháp luật của đất đai Các thửa đất có các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật như nhau thì có cùng một mức vị thế xã hội

• Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn

vị trí là thuộc tính không gian của nó Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên Khái niệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”

• Vị trí địa lý của đất đai là bất biến, nhưng khả năng sinh lời của đất đai thay đổi theo sự thay đổi của các điều kiện kinh tế, xã hội và pháp luật

• Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí trong không gian kinh tế - xã hội Ở đây, có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, lợi ích so sánh của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau

• Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

- Ngoài 2 đặc điểm trên, đất đai còn có các đặc điểm sau:

+ Tính cố định về vị trí: Đất đai là hàng hóa bất động sản dù được chuyển nhượng

nhưng chỉ là các quyền sử dụng khai thác lợi ích từ đất đai, mà không thể di chuyển thửa đất đó đến vị trí mong muốn Vị trí đất đai là cố định, nên lợi ích và giá trị của đất đai gắn liền với từng vị trí cụ thể, chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:

• Những yếu tố tự nhiên

• Điều kiện kinh tế

• Tính chất xã hội

• Điều kiện môi trường

+ Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, diện tích, hình thể, cảnh

quan,… khác nhau về các đặc tính chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội làm cho mỗi thửa đất đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của đất đai Vì tính dị biệt mà mỗi thửa đất đai là một loại sản phẩm hàng hóa riêng biệt, nên việc xác định cung, cầu và giá cả thị trường đất đai trở nên phức tạp hơn

+ Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai

không thể hủy hoại nếu được sử dụng hợp lý trong quá trình tái sản xuất xã hội, vì vậy đất đai có thời hạn sử dụng vật lý và kinh tế vĩnh viễn

+Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu Tuy

nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính không gian và thời gian, vì có nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần, có thời gian khan hiếm nhưng cũng có khi dư thừa

+ Tính thích ứng: Xuất phát từ sự thay đổi về nhu cầu mà đất đai có thể chuyển đổi

từ hình thức sử dụng này sang hình thức sử dụng khác Đất đai có thể sử dụng vào các mục đích khác nhau: nông lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ phụ thuộc vào nhu cầu cụ thể của con người về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên

+ Tính tăng trị: Tức là sự gia tăng giá trị đất đai Giá trị của đất đai có xu hưóng tăng

dần do giá trị đầu tư vào đất đai và nhu cầu về đất đai ngày càng tăng

[2]

1.1.3 Vai trò của đất đai

- Đất đai có vai trò và ý nghĩa quan trọng cả về mặt kinh tế lẫn mặt chính trị - xã hội, đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay

- “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” – Các Mác [3]

- “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được đất đai như ngày nay” (Luật Đất đai năm 1993) [4]

1.2 Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai

1.2.1 Các quan điểm về giá trị của đất đai

- Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn

- Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức: P = PT x U

- Khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp các quan điểm khác nhau về giá trị

- Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiện nay:

+ Quan điểm kinh tế học chính trị Mác-xít;

+ Quan điển kinh tế thị trường;

+ Quan điểm của marketing hiện đại

- Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác-xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng

- Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị

- Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai

- Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu

- Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá

và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak

- Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường thì có giá trị trao đổi

- Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995)

- “Giá trị đất là giá trị sử dụng thể hiện bằng giá cả”

- Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình

- Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

- Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai

- Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì, ), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai

- Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung

- Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế

- Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai

- Có thể nói hai quan điểm đầu tiên về giá trị là trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế

- Chất lượng

- Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, tại mức giá đất đai thấp hơn, chất lượng của đất đai là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá đất cao hơn, vị thế của đất đai chiếm ưu thế

- Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi

[5]

1.2.2 Các hình thái giá trị của đất đai

- Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó

- Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao đổi, giá trị thị trường Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường,

- Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài chính

- Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của

- Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,

- Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó

- Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi

- Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị

- Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường này giá trị tài chính (tại các điểm PA, PD, PE trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”

- Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua, giá mua bán

[6]

1.2.3 Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai

- Đất đai là hàng hóa đặc biệt, nên giá cả đất đai có một số điểm khác biệt so với giá cả của hàng hóa thông thường

- Yếu tố chi phối giá cả đất đai trong khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó

- Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa

- Tương ứng với một mức vị thế cụ thể thì có một mức giá trị trao đổi xác định Giá cả mua bán trên thị trường dao động xoay quanh mức giá trị này

- Giá cả đất đai mang tính ngưỡng

- Khi vị thế tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm, gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa Có nghĩa là, tập trung những người có vị thế và thu nhập cao thì giá cả đất đai sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B

- Bên cạnh tính ngưỡng, do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến

- Giá cả đất đai phụ thuộc vào vị thế của người mua và người bán, vào các yếu tố vị thế khách quan và chủ quan, vì vậy giá cả đất đai không thể xác định bằng một mức giá cụ thể, mà nằm trong một miền xác định

- Giá cả đất đai phụ thuộc vào vị thế của người mua và người bán, vào các yếu tố vị thế khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào lợi ích cảm nhận của đất đai được đánh giá theo cảm tính nhiều hơn lý tính

- Giá cả đất đai không xác định bằng một mức giá cụ thể, mà trong một miền giá thấp nhất hoặc cao nhất

a Ca ́ c đặc điểm của BĐS

- Các đă ̣c điểm vâ ̣t chất BĐS: kích cỡ, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bi ̣, tiê ̣n nghi

- Tính pháp lý BĐS: bất đô ̣ng sản có mức đô ̣ hoàn chỉnh các tài liê ̣u pháp lý càng cao thì giá tri ̣ càng cao Vì thế khi đi ̣nh giá cần phải xem xét giấy tờ, về quy hoa ̣ch, viê ̣c hoàn thiê ̣n thủ tu ̣c pháp lý, nghĩa vu ̣ tài chính hoàn thành, thời gian sử du ̣ng BĐS,

- Đặc điểm mă ̣t bằng: các đă ̣c tính về mă ̣t bằng gồm kích thước bề rô ̣ng mă ̣t tiền, hình

dáng và các nét đă ̣c trưng đi ̣a lý

- Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình tra ̣ng giao thông, các công trình công cô ̣ng gần

kề, tình tra ̣ng ô nhiễm, hê ̣ thống cấp thoát nước và các đă ̣c tính đi ̣a hình Những đă ̣c trưng này là quan tro ̣ng trong viê ̣c xác đi ̣nh vi ̣ trí đi ̣a điểm đó có thể được coi là sử du ̣ng cao nhất và tốt nhất không

- Các công trình xây dựng liên quan: đến hình dáng và cấu trúc (sự trang trí, cách xây

dựng, trang thiết bi ̣ tiê ̣n nghi và thiết kế, ) Thời gian và điều kiê ̣n giao di ̣ch: ảnh hưởng quan trọng tới giá giao di ̣ch thi ̣ trường BĐS

[9]

b Ca ́ c tính chất cơ bản của BĐS

- Tính cố định về vị trí: BĐS không thể di dời được, từ đó đặt ra vấn đề:

+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi xem xét BĐS cần phải tính đến khoảng cách của BĐS đó đến các trung tâm, cũng như khả năng tiếp cận BĐS Bởi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và định giá BĐS Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư các công trình BĐS cần đi đôi vói việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm;

+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường; nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động như thế nào đến BĐS

- Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên

+ Trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng, cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh

- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về

vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau vể quyền đối với BĐS; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh,…Từ đó đặt ra vấn đề:

+ Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng Xã hội càng phát triển thì nhu cầu về tính dị biệt càng tăng;

+ Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh lập khuôn giữa các BĐS với nhau;

+ Chú ý trong quản lý nhà nước nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt gây ra

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên

có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,…Từ đó đặt ra vấn đề: Quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiếu hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ vể lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có

xu huớng tăng lên

- Tính có giá trị lớn: Thường giá trị của BĐS rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đắt ra vấn đề: + Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn;

+ Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh;

+ Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán;…

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các công trình BĐS thường có tác động qua lại đối với nhau

và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:

+ Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS;

+ Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác;

+ Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời;

[10]

1.4 Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá

1.4.1 Khái niệm thẩm định giá

- Theo Luật giá năm 2013, Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.[11]

- Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (VN): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu

tư lựa chọn [12]

1.4.2 Khái niệm thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình

thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm xác định 1.4.3 Các mục đích thẩm định giá

Các mục đích của hoạt động thẩm định giá bao gồm:

- Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu;

- Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;

- Hạch toán kế toán, tính thuế, đánh giá, khấu hao tài sản;

- Tư vấn, lập dự án đầu tư, cổ phần hóa;

- Thế chấp, bảo lãnh, vay vốn ngân hàng;

- Thanh lý tài sản, bảo hiểm, đền bù, giải tỏa, khiếu nại;

- Thẩm định tài sản phục vụ điều tra, xét xử, phân chia, tranh chấp tài sản;

- Góp vốn liên doanh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thể doanh nghiệp;

- Chứng minh tài sản để du học, du lịch, định cư, hợp tác, góp vốn;

1.5 Phương pháp định giá đất đai

1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

- Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố Tuy nhiên người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động sản cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh

- Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành

từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

[13]

1.5.2 Phương pháp thu thập

- Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất,

nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác

- Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

- Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu

tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau

- Công thức: P = ∑ 𝑃𝐿𝑡

(1+𝑟𝑡)𝑡

𝑛 𝑡=1

(t = 1 ÷ n)

+ P là giá cả của đất đai;

+ PLt là thu nhập đất đai ở năm thứ t;

+ t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập;

+ rt là suất lợi tức hoàn vốn đất đai năm thứ t

[14]

1.5.3 Phương pháp thặng dư

- Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn

bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định

- Công thức tính như sau: Giá trị ước tính TĐ = Tổng giá trị PT – Tổng chi phí PT

+ Tổng giá trị phát triển = ∑ 𝑇𝑅𝑖

(1 + r)𝑖

𝑛 𝑖=0

+ Tổng chi phí phát triển = ∑ 𝐶𝑖

(1+ r)𝑖

𝑛 𝑖=0

Trong đó:

• TRi là doanh thu năm thứ i của dự án;

• Ci là chi phí năm thứ i của dự án;

• r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại;

- Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:

+ Giá BĐS = Giá đất + Chi phí XDM – Lượng KHTL

+ Phương pháp chi phí được xem là sự kết hợp của phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất, còn phương pháp chi phí được áp dụng để định giá đối với các tài sản gắn liền với đất + Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất, thì thửa đất chủ thể được coi là đất trống (không có tài sản gắn liền đất), lúc đó việc định giá đất sẽ trở nên đơn giản hơn bởi trên thực tế có rất nhiều thửa đất tương tự trên thị trường đã được chuyển nhượng

[16]

2 Cơ sở pháp lý

2.1 Nguyên tắc định giá trong luật đất đai 2013

Luật đất đai 2013 quy định 4 nguyên tắc định giá đất:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau [17]

2.2 Các nguyên tắc định giá đất theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản, vì vậy hoạt động định giá đất cũng phải tuân thủ các nguyên tắc chung của định giá và thẩm định giá bất động sản nói chung

- Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế

và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường

- Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được

về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

- Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp

lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

- Sử dụng cao nhất và tốt nhất là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng

- Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:

+ Sử dụng hợp pháp: Như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ

+ Đặc tính vật lý có thể thõa mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất,…

+ Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả năng

có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai

+ Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiện trên

và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước gọi là “sử dụng cao nhất

và tốt nhất”

- Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động

sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó

b Nguyên tắc thay thế

- Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản

- Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh ta có

độ mong muốn và thỏa mãn tương tự

- Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: Phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập

c Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại

d Nguyên tắc thay đổi

- Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai

- Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định

e Nguyên tắc lường trước/dự báo trước

- Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

- Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại

- Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị đât đai ở thời điểm hiện tại

f Nguyên tắc phù hợp

- Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định

g Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất

- Khả năng sinh lợi của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

- Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện

về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai

h Nguyên tắc cạnh tranh

- Cạnh tranh là làm giảm hoặc tăng giá thị trường

- Các thửa đất khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một mức độ nhất định

và điều này là yếu tố tạo nên cạnh tranh

- Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo

- Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là:

+ Cạnh tranh về vị trí; về mức độ phù hợp thị hiếu;

+ Cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước);

+ Cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu

j Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau

đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

- Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

k Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này

- Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

l/ Nguyên tắc đóng góp

- Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

- Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

- Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư

bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

[18]

2.3 Các phương pháp định giá đất theo quy định của bộ Tài nguyên – Môi trường

a Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích

mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

b Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn

liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

c Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức

thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

d Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng

phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính

ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

e Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử

dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

2.4 Các phương pháp định giá BĐS theo quy định của bộ Tài chính

a Cách tiếp cận từ thị trường

- Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường

- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường

- Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá

- Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định giá

- Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá

có giao dịch phổ biến trên thị trường

- Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh