Tiểu luận định giá đất đai (hiếu an ân)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀ I NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TIỂU LUẬN MÔN ĐINH GIÁ ĐẤT ĐAI ̣ THẨM ĐINH GIÁ ĐẤT ̣ (Tại: 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM) Sinh viên thực hiện: Võ Phước An MSSV: 0450040004 Phạm Minh Hiếu MSSV: 0450040066 Dương Thiên Ân MSSV: 0450040017 Chun ngành: Địa Niên khóa: 2015-2019 Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Văn Cương TP.Hờ Chí Minh, năm 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu - 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu -6 Ý nghĩa nghiên cứu -6 Kết cấu dự kiến tiể u luâ ̣n CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Cơ sở lý luận định giá đất - 1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm vai trò đất đai 1.1.1 Khái niệm -8 1.1.2 Tính chất đặc điểm đất đai -8 1.1.3 Vai trò đất đai - 11 1.2 Giá trị hình thái biểu giá trị đất đai - 11 1.2.1 Các quan điểm giá trị đất đai 11 1.2.2 Các hình thái giá trị đất đai 14 1.2.3 Đặc điểm thay đổi giá đất đai 16 1.3 Khái niệm, tính chất, đặc điểm của Bất động sản (BĐS) - 18 1.3.1 Khái niệm - 18 1.3.2 Tính chất đặc điểm BĐS - 18 1.4 Khái niệm mục đích thẩm định giá - 21 1.4.1 Khái niệm thẩm định giá 21 1.4.2 Khái niệm thẩm định giá đất - 21 1.4.3 Các mục đích thẩm định giá 21 1.5 Phương pháp định giá đất đai - 22 1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp - 22 1.5.2 Phương pháp thu thập - 22 1.5.3 Phương pháp thặng dư 23 1.5.4 Phương pháp chi phí - 23 Cơ sở pháp lý 24 2.1 Nguyên tắc định giá luật đất đai 2013 24 2.2 Các nguyên tắc định giá đất theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 24 2.3 Các phương pháp định giá đất theo quy định Tài nguyên – Môi trường 29 2.4 Các phương pháp định giá BĐS theo quy định Tài chính 30 2.5 Cơ sở pháp lý về đinh ̣ giá đấ t và BĐS - 34 CHƯƠNG 2: KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TẠI 486/9B KHA VẠN CÂN, KHU PHỐ 9, PHƯỜNG HIỆP BÌNH CHÁNH, QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HCM .37 Giới thiê ̣u tài sản tham gia đinh ̣ giá/ thẩ m đinh ̣ giá - 37 1.1 Giới thiê ̣u về tình tra ̣ng pháp lý - 37 1.2 Mô tả về hiê ̣n tra ̣ng tài sản 38 Phân tích thi ̣trường BĐS khu vực - 41 2.1 Phân tić h thông tin thi ̣trường - 41 2.2 Thông tin tài sản so sánh thu thâ ̣p thi ̣trường 43 2.3 Phân tić h thông tin tài sản so sánh thu thâ ̣p - 43 Kế t quả thực hiê ̣n đinh ̣ giá/ thẩ m đinh ̣ giá - 48 3.1 Phân tích thông tin đầ u vào - 48 3.2 Tiế n hành hiê ̣u chỉnh - 48 CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN 51 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài - Đầu tiên, đất đai mang tầm quan trọng lớn, đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất ngành sản xuất, nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nông nghiệp quốc gia nói riêng chiến lược phát triển kinh tế nói chung Nó mơi trường sống, sở tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh, người, đất đai có vị trí vơ quan trọng, tố mang tính định tồn phát triển người sinh vật khác Trái Đất, người tồn khơng có đất đai, hoạt động lại, sống làm việc gắn với đất đai - Tuy nhiên, Việt Nam nói riêng giới nói chung, vấn đề liên quan đến đất đai nhiều phức tạp, bất cập Ảnh hưởng to lớn biến động giá đất đến ngành, lĩnh vực khác sống dẫn đến trình định giá đất điều tất yếu quan trọng - Trước tìm hiểu định giá đất, phải đặt câu hỏi: “Như giá đất gì? Có vai trò mà phải đặc biệt quan tâm đến?” Giá đất nhà nước xác lập khung giá đất, giá đất giáp ranh địa phương cấp tỉnh áp dụng trường hợp không gây nguy tham nhũng khiếu kiện người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; tính khoản thuế liên quan đến đất đai phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Các trường hợp khác cần định giá đất phù hợp với chế thị trường, dựa vào hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất hệ thống hội đồng quan định giá đất thẩm định, định giá đất Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định quy trình định giá đất phù hợp với giá đất thị trường, có quy định đồng thuận bên có lợi ích liên quan Xác định giá đất đai đóng vai trò quan trọng quản lý đất đai Bởi quản lý hành vể đất quản lý “phần xác” đất đai, quản lý giá trị đất quản lý “phần hồn” đất đai Mục tiêu quan trọng giảm tham nhũng quản lý đất đai giảm khiếu kiện dân đất đai Thực tế cho thấy, định giá đất phù hợp theo chế thị trường yêu cầu quan trọng quản lý nhà nước giá đất nói riêng, quản lý đất đai nói chung - Sau sơ lược giá đất, từ thấy định giá đất đóng vai trò quan trọng quản lý đất đai, kinh tế, thông qua kết định giá giúp cho Nhà nước người sử dụng đất có định đắn quản lý, kinh doanh giao dịch dân khác: Thứ nhất, sở phục vụ cho mua bán, trao đổi chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất; thứ hai, sở cho số sách quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, chấp, cầm cố; thứ ba, sở để đền bù đất Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản thu hồi; thứ tư, sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Định giá đất đóng góp vào việc đảm bảo cơng xã hội đặc biệt giải tranh chấp đất, xây dựng thực luật pháp đất Lưu ý, định giá đất, đất trở thành hàng hoá, coi tài sản Nó xác định vị trí khơng bề mặt mà khơng gian tầng sâu - Từ đó, nhóm thu thập, điều tra thực tế để tìm hiểu thực trạng nhiều bất cập cơng tác định giá đất việc thực nghiên cứu đề tài “Hồn thiện cơng tác định giá đất đai” thực cần thiết (cụ thể 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM) Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu Vâ ̣n du ̣ng và ứng du ̣ng các lý thuyế t đinh ̣ giá vào thực tế ta ̣i 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý định giá đất đai - Phân tích các ́ u tớ ảnh hưởng đế n giá đấ t ta ̣i486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM - Xác đinh ̣ giá thi trươ ̣ ̀ ng của thửa đấ t 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá trị hình thức biểu giá trị đất đai - Các yếu tố tiêu chí phản ánh đặc điểm đất đai cấu thành giá trị đất đai - Nguyên tắc, quy trình phương pháp xác định giá trị đất đai 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đề tài thực khu vực phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM - Thời gian: 12/01/2018 đến ngày với nội dung nghiên cứu tập trung xác đinh ̣ giá đấ t đai/BĐS Phương pháp nghiên cứu Nhóm phối hợp kiến thức học với tự tìm hiểu phương pháp nghiên cứu hỗ trợ cho việc thẩm định giá đất đai/bất động sản: - Phương pháp điều tra (điều tra trực tiếp tài sản định giá tài sản so sánh) - Phương pháp thống kê (xác định yếu tố ảnh hưởng, tác động đến địa bàn, thông kê yếu tố giống khác tài sản so sánh so với tài sản cần định giá) - Phương pháp so sánh (so sánh tài sản với để tiến hành hiệu chỉnh) - Phương pháp phân tích tổng hợp (tổng hợp số liệu thu thập địa bàn để tiến hành xử lý số liệu) - Phương pháp chuyên gia (thảm khảo ý kiến giảng viên Nguyễn Văn Cương) - Phương pháp toán kinh tế (hiệu chỉnh để có giá cho tài sản cần định giá) - Phương pháp đối chứng (so sánh nội dung thông tin cơng bố thức với thực tế nguồn thông tin ấy) Ý nghĩa nghiên cứu - Ứng dụng phương pháp so sánh để định giá đất, lựa chọn giá đất phù hợp với đặc điểm khu vực; xây dựng hệ thống định giá đất có sở khoa học rõ ràng, độ xác cao góp phần hồn thiện phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, xu hướng hội nhập với nước khu vực giới - Thông qua việc xác định giá đất thị trường cách công khai minh bạch sở tham khảo cho giao dịch thị trường, hạn chế tối đa việc thiếu thông tin bất động sản, gây ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi, lợi ích bên tham gia giao dịch - Góp phần hồn thiện cơng tác xây dựng bảng giá đất Nhà nước cách phù hợp với tình hình thị trường phạm vi ranh giới hành đảm bảo thực nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu quả, tiền đề để xây dựng bảng giá đất Nhà nước, phục vụ cho hoạt động thu thuế, đền bù, giải phóng mặt vấn đề liên quan đến tranh chấp, mâu thuẫn quyền lợi, lợi ích đất đai, góp phần tăng hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai Kết cấu dự kiến tiể u luâ ̣n Bài tiểu luận có cấu trúc gồm chương: - Chương 1: Những vấn đề lý luận liên quan đến vấn đề nghiên cứu - Chương 2: Kết thẩm định giá BĐS 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM - Chương 3: Kết luận CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Cơ sở lý luận định giá đất 1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm vai trò đất đai 1.1.1 Khái niệm - Trong sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng Đất đai điều kiện vật chất mà sản xuất sinh hoạt cần tới Đất đai khởi điểm tiếp xúc sử dụng tự nhiên sau nhân loại xuất Trong q trình phát triển xã hội lồi người, hình thành phát triển văn minh vật chất văn minh tinh thần, tất kỹ thuật vật chất văn hóa khoa học xây dựng tảng sử dụng đất đai - Luật đất đai hành khẳng định “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai điều kiện chung trình sản xuất hoạt động người Nói cách khác, khơng có đất khơng có sản xuất khơng có tồn người Do vậy, để sử dụng đúng, hợp lý có hiệu tồn quỹ đất việc hiểu rõ khái niệm đất đai vô cần thiết [1] 1.1.2 Tính chất đặc điểm đất đai a Tính chất đất đai Đất đai có tính chất tự nhiên tính chất xã hội: - Tính chất tự nhiên đặc điểm khơng gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn đặc điểm lý hóa sinh mơi trường đất, đặc điểm kỹ thuật hạ tầng đất đai - Tính chất xã hội đất đai đặc điểm văn hóa-xã hội kinh tế người b Đặc điểm đất đai - Đất đai vật địa lý - kinh tế nên có hai thuộc tính tự nhiên xã hội tạo khả đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội người: + Thuộc tính tự nhiên bao gồm đặc tính khơng gian diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng vị trí với đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo tính chất sinh lý hóa đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai + Thuộc tính xã hội đất đai vị đất đai - hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với đất đai vị trí định, thuộc tính phi vật thể Vị hiểu tổng hòa quan hệ xã hội, hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường • Vị đất đai xác định thơng qua số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập cho người sử dụng đất đai nhiều hay mối quan hệ với nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với người láng giềng với đối tác khác…Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo tăng dần khoảng cách • Vị xã hội đất đai phạm trù tổng hợp điều kiện kinh tế - xã hội pháp luật cấu thành giá đất Vị đất đai phản ánh thông qua đặc điểm kinh tế - xã hội pháp luật đất đai Các đất có điều kiện kinh tế - xã hội pháp luật có mức vị xã hội • Vị đất đai khác với vị trí đất đai Vị thuộc tính xã hội đất đai, vị trí thuộc tính khơng gian Vị đất đai thuộc tính khơng gian tâm lý người, vị trí đất đai thuộc tính khơng gian địa lý tự nhiên Khái niệm vị không đồng với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị mộng” • Vị trí địa lý đất đai bất biến, khả sinh lời đất đai thay đổi theo thay đổi điều kiện kinh tế, xã hội pháp luật • Thuộc tính vị trí đất đai mà nhà định giá muốn nói đến vị trí khơng gian kinh tế - xã hội Ở đây, nói, vị trí địa lý bao phủ thuộc tính kinh tế - xã hội đất đai, vị thế, thuộc tính tạo “khả sinh lời vị trí”, lợi ích so sánh đơn vị diện tích đất đai vị trí khác • Đất đai có khả tái tạo nâng cao chất lượng mặt tự nhiên vị xã hội thông qua hoạt động đầu tư người - Ngoài đặc điểm trên, đất đai có đặc điểm sau: + Tính cố định vị trí: Đất đai hàng hóa bất động sản dù chuyển nhượng quyền sử dụng khai thác lợi ích từ đất đai, mà khơng thể di chuyển đất đến vị trí mong muốn Vị trí đất đai cố định, nên lợi ích giá trị đất đai gắn liền với vị trí cụ thể, chịu tác động yếu tố vùng khu vực như: • Những yếu tố tự nhiên • Điều kiện kinh tế • Tính chất xã hội • Điều kiện mơi trường + Tính dị biệt: Những điểm khác vị trí đất, diện tích, hình thể, cảnh quan,… khác đặc tính chất lượng tự nhiên vị xã hội làm cho đất có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt đất đai Vì tính dị biệt mà đất đai loại sản phẩm hàng hóa riêng biệt, nên việc xác định cung, cầu giá thị trường đất đai trở nên phức tạp + Tính lâu bền (về vật lý kinh tế): Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai hủy hoại sử dụng hợp lý trình tái sản xuất xã hội, đất đai có thời hạn sử dụng vật lý kinh tế vĩnh viễn +Tính khan hiếm: Khái niệm khan gắn liền với phạm trù nhu cầu cầu Tuy nhiên tính khan tương đối mang tính khơng gian thời gian, có nơi khan nhu cầu nhiều có nơi khơng cần, có thời gian khan có dư thừa + Tính thích ứng: Xuất phát từ thay đổi nhu cầu mà đất đai chuyển đổi từ hình thức sử dụng sang hình thức sử dụng khác Đất đai sử dụng vào mục đích khác nhau: nơng lâm nghiệp, cơng nghiệp, thương mại dịch vụ phụ thuộc vào nhu cầu cụ thể người vị xã hội chất lượng tự nhiên + Tính tăng trị: Tức gia tăng giá trị đất đai Giá trị đất đai có xu hưóng tăng dần giá trị đầu tư vào đất đai nhu cầu đất đai ngày tăng 10 (triệu đồng/m2) * Giá trị nhà xây (triệu) * Giá trị nhà lại 6.2 Cây trồng * Loại * Tuổi * Đơn giá * Số lượng * Giá trị trồng Trình trạng pháp lý quyền sử dụng đất Các yếu tố hạ tầng khắc 8.1 Yếu tố hạ tầng kỹ thuật 8.2 Yếu tố hạ tầng xã hội 10 Giá trị đất chuyển nhượng(triệu đồng/thửa) Giá đất chuyển nhượng(triệu đồng/m2) 124 620 416 320 128 49.6 372.0 291.2 312.0 89.6 Không Không Không Khơng Khơng Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đường bê tơng, cấp nước tốt, đầy đủ hệ thống internet,… Gần trường học, bệnh viện, công viên, chợ Đường nhựa, cấp thoát nước tốt, đầy đủ hệ thống internet,… Đường bê tơng, cấp nước tốt, đầy đủ hệ thống internet,… Gần trường học, bệnh viện, cơng viên, chợ Đường bê tơng, cấp nước tốt, đầy đủ hệ thống internet,… Gần trường học, bệnh viện, cơng viên, chợ Đường bê tơng, cấp nước tốt, đầy đủ hệ thống internet,… 78,00 7,800 11,900 6,108.1 1,701 39 39 34 34.47 34 Gần trường học, bệnh viện, cơng viên, chợ Bảng 3: Phân tích thơng tin đất F, G, H, I, J 47 Gần trường học, bệnh viện, công viên, chợ Kế t quả thực hiêṇ đinh ̣ giá/ thẩ m đinh ̣ giá 3.1 Phân ti ́ c h thông tin đầ u và o Kết phân tích cho thấy đất cần định giá 10 đất so sánh: - Đối với đất A, B, C, D, E có 04 yếu tố giống (mục đích sử dụng, khơng có tài sản gắn liền đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yếu tố sở hạ tầng) có 03 yếu tố khác (giao thơng, diện tích, kích thước) - Đối với đất F, G, H, I, J có 03 yếu tố giống (mục đích sử dụng, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yếu tố hạ tầng) có 04 yếu tố khác (giao thơng, diện tích, kích thước, có tài sản gắn liền đất) 3.2 Tiế n hà nh hiê ̣u chi ̉ n h - Thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 9m đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 6m (D) 5%; đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 7m (G) 4% đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m (E) 1% - Thửa đất có kích thước mặt tiền 9m đất có kích thước mặt tiền 4m 4%, đất có kích thước mặt tiền 6m 3% đất có kích thước mặt tiền 10m 1% - Thửa đất có chiều sâu 21m đất có chiều sâu 24m 3%, đất có chiều sâu 27m 5% đất có chiều sâu 50m 8% 48 TT Yếu tố so sánh Diện tích Giá trị đất chuyển nhượng Giá đất chuyển nhượng Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Vị trí 4.1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giao thông 4.2 Tỷ lệ Thửa đất X 191.6 Thửa đất D 143.8 Thửa đất E 279.5 Thửa đất G 200 39 39 39 Hai đường nhựa, mặt cắt(bao gồm vỉa hè) rộng 9m Tiếp giáp đường Phạm Văn Đồng Kha Vạn Cân, cách đất A 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư 100% 0.00% Hai đường nhựa, mặt cắt(bao gồm vỉa hè) rộng 6m Tiếp giáp đường Phạm Văn Đồng Kha Vạn Cân, cách đất A 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư 100% 0.00% Hai đường nhựa, mặt cắt(bao gồm vỉa hè) rộng 10m Tiếp giáp đường Phạm Văn Đồng Kha Vạn Cân, cách đất A 150m, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư 100% 0.00% Hai đường nhựa, mặt cắt(bao gồm vỉa hè) rộng 7m 100% 95% 101% 96% 5.26% -0.99% 4.17% 2.05 -0.39 1.63 21 100% 24 94% 6.4% 2.49 10 27 96% 4.2% 1.63 50 88% 13.6% 5.32 Tốt Tốt Tốt Tốt 100% 100% 0% 100% 0% 100% 0% 43.54 40.24 45.94 -0.69% 7.46% -5.88% Tiếp giáp đường Phạm Văn Đồng Kha Vạn Cân, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư 100% Tỷ lệ điều chỉnh 4.3 4.4 Mức điều chỉnh Diện tích, kích thước - Mặt tiền - Chiều sâu Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Các yếu tố hạ tầng Cấp nước Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá đất ước tính đất cần định giá theo đất so sánh Tỷ lệ Bảng 4: Hiệu chỉnh giá D, E, G 49 - Tính giá trị X cách lấy giá trị trung binh 10 sau hiệu chỉnh: 43.54 + 40.24 + 45.94 Giá đất cần định = giá X 43.24 = triệu đồng/m2 - Tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá X với giá đất ước tính theo đất so sánh A là: 43.24 – 43.54 Tỷ lệ chênh lệch X/D = x 100%= - 0.69% 43.54 - Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá X với giá đất ước tính theo đất E, G 7.46%, - 5.88% - Do đó, giá đất đất cần định giá X bảo đảm chênh lệch với giá đất ước tính khơng 10% * Kết luận: Giá đất đất cần định giá X 43.24 triệu đồng/m2  Giá đất đất X 8.285 triệu đồng 50 CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN - Hoàn thiện đề tài nghiên cứu thẩm định giá đất “486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức” thấy tầm quan trọng khu vực Thủ Đức, khu vực tập trung đầu tư cao hạ tầng giao thông, nằm vùng quy hoạch khu Đơng Thành phố Hồ Chí Minh, thu hút dân cư tính kết nối với trung tâm thành phố yếu tố kinh tế - xã hội khác (như khu công nghiệp, khu thương mại – dịch vụ,…) - Qua việc học tập môn Định giá đất đai thu thập tài liệu khảo sát thực tế, thấy tầm quan trọng khơng thể thiếu công tác Thẩm định giá đất.Trong giao dịch kinh tế, dân ngày nay, thẩm định giá tài sản, đặc biệt có thẩm định giá đất, giá bất động sản có vai trò vơ quan trọng Thẩm định giá giúp cho chủ tài sản tránh rủi ro tăng tính hiệu giao dịch Xác định vấn đề tồn đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất đai để giá đất xác định có hài hồ lợi ích bên có liên quan - Công tác thu thập thông tin thực tế tập trung đầu tư chuẩn bị Tuy nhiên, nguyên nhân chủ quan nhóm sinh viên chưa có kinh nghiệm việc tiếp cận thị trường bất động sản, "vào vai" người mua đất để lấy thông tin khảo sát nên chưa đánh vào tâm lý người khảo sát Ngoài ra, khách quan tính an ninh khu vực khảo sát nên vài trường hợp người khảo sát chưa cung cấp tồn thơng tin cho nhóm khảo sát (một số trường hợp khảo sát bị thiếu GCN) Nhưng với tích cực thành viên đầu tư cho sản phẩm chung nhóm nên cuối cho sản phẩm "Tiểu luận Định giá Đất Đai Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM" hồn chỉnh nhóm tồn nội dung Nhóm rút kinh nghiệm áp dụng từ lý thuyết học vào điều tra thực tiễn mà cách tiếp cận thị trường, thu thập thông tin khảo sát tính tốn hiệu chỉnh số liệu - Từ tiểu luận, nhìn khái qt quy trình cơng tác việc thẩm định giá đất đai/bất động sản khu vực, rút kinh nghiệm cần thiết cho thân, nâng cao kỹ cho thân điều tra thực tế 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO - [1], [4] Luật đất đai 1993 - [2] Giáo trình môn kinh tế đất đai trường đại học Tài nguyên Môi trường - [3] Theo – Các Mác - [5], [6], [7], [13], [14], [15], [16], [18] Giáo trình định giá đất giảng viên Nguyên Văn Cương - [8], [9], [10] Bộ luật dân - [11], [17] Luật đất đai 2013 - [12] Đại học kinh tế quốc dân (VN) - [19] Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 Bộ trưởng Bộ Tài Chính 52 PHỤ LỤC - Bài tiểu luận vào Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định, Nghị sau: + Luật Đất đai, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 + Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất + Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, ngày 27 tháng 01 năm 2015 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP + Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ, quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai + Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ, quy định giá đất + Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND, ngày 15/10/2007 UBND Thành phố Hồ Chí Minh Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019 + Nghị số 29/2014/NQ-HĐND ngày 30 tháng 12 năm 2014 Hội đồng nhân dân Thành phố Bảng giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Thơng tin tà i sả n so sá nh thu thâ ̣p thi ̣ trườ ng Hình 6: Thửa A Hình 7: Thửa B Hình 8: Thửa C Hình 9a: Thửa D Hình 9b: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đất D (Bản sao) Hình 10a: Thửa E Hình 11: Thửa F Hình 10b: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đất E (Bản sao) Hình 12: Thửa G Hình 13: Thửa H Hình 14a: Thửa I Hình 15: Thửa J Hình 14b: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đất I (Bản sao)