Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất

Hà nội 9/2010THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT Đề tài : Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất Gi áo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh Nhóm sinh viên thực hiện: Thái Thị Lan Anh Trần Bảo Vân Bùi

Hà nội 9/2010

THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đề tài : Ảnh hưởng của yếu tố vị trí

đến giá đất

Gi áo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh Nhóm sinh viên thực hiện: Thái Thị Lan Anh

Trần Bảo Vân Bùi Thị Thuý Vân Lớp : QLĐĐ52C

A MỞ ĐẦU

 Tại sao giá đất ở các khu vực khác nhau lại khác nhau?

 Tại sao giá đất ở quê bạn lại thấp hơn giá đất ở Hà Nội ?

 Miếng đất ở quê bạn mà đem ra Hà Nội được nhỉ?

 ……????

=>Yếu tố vị trí có sự quyết định đến giá đất

B NỘI DUNG

ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ

VỊ TRÍ ĐẾN GIÁ ĐẤT

YẾU

TỐ

VỊ

TRÍ

Vậy ví trí là gì????

Theo từ điển Tiếng Việt, vị trí có nghĩa:

 Là chỗ ngồi,chỗ đứng

 Là chỗ trong 1 thang giá trị nói về tầm quan trọng

Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 vị trí

 Vị trí tuyệt đối

 Vị trí tương đối

Các yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất

tâm thành phố, trung tâm

thương nghiệp hoặc đến các

trung tâm tập trung đông

PHÂN LOẠI VỊ TRÍ ĐẤT Ở VIỆT NAM

– Việc phân loại khu vực để xác định giá đất theo

nguyên tắc: Khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất,

có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, khu vực 2

và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

– Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác

định dựa vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc: Vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

– Đối với các thửa đất ở các vị trí đắc địa (ở ngã tư, ngã

ba, đất nhiều mặt tiền) hoặc các thửa đất có vị trí kém thuận lợi thì được áp dụng các hệ số tăng giảm

Bảng giá đất đường Ngô Xuân Quảng-TT Trâu

Quỳ-Gia Lâm-HN năm 2010

VT2 VT1

VÍ DỤ

Tuy nhiên, đây chỉ là giá đất đã được công bố,giá thực tế thị trường cao hơn rất nhiều.Các thửa đất gần cổng trường ĐH Nông nghiệp có giá cao hơn so với các thửa đất nằm trên cùng

 Khả năng tạo ra thu nhập từ đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

 Vị trí kinh tế của thửa đất là cơ sở để phân chia hạng đất,phân loại đô thị….=>định giá đất

 Vị trí kinh tế gắn liền với các tiện nghi như hệ thống điện, nước, vệ sinh, giao thông, thông tin liên lạc thuận lợi =>hệ thống tốt=>mang lại giá trị cao cho đất

VÍ DỤ

Khu phố cổ Hà Nội có giá đất phố cổ đắt thứ 3 thế giới:Hàng Đường, Đinh Tiên Hoàng, Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai, Lê Thái Tổ có mức giá dự kiến cao nhất là 65 - 67 triệu đồng/m2 (khoảng gần 4.000 USD/m2) nhưng khi đưa ra thị trường giá từ 35.000-40.000 USD/m2 Trong khi giá đất ở các khu vực ngoại thành chỉ dao động từ 5 – 20 triệu đồng/m2

Ảnh hưởng của các loại đô thị

Dựa vào phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất

• Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước

=>Như vậy, đất ở các đô thị đặc biệt, đô thị loại I (Hà Nội, Tp HCM) thì có giá trị càng cao

Ảnh hưởng của các loại trung tâm

Trung tâm

Trung tâm

Hành chính

Trung tâm Kinh tế

Trung tâm Văn hóa

Trung tâm hành chính

• Trung tâm hành chính là nơi tập trung các cơ quan hành chính đóng vai trò rất quan

trọng trong sự phát triển của khu vực và toàn quốc gia

• Giá đất trong khu vực gần trung tâm hành chính thường cao so với các khu vực khác do

có vị trí thuận lợi về giao thông, cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh sống, làm việc và học tập

Trung tâm kinh tế

• Trung tâm kinh tế có chức năng giải quyết các nhiệm vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của khu vực

• Đất đai trong các khu vực đô thị trung tâm kinh tế có tiềm năng và lợi thế để xây dựng phát triển các trung tâm buôn bán, giao dịch thương mại Có khả năng mang lại nhiều lợi ích về kinh tế cho các nhà đầu tư Vì vậy giá cả đất đai cũng thay đổi dựa vào tầm quan trọng và ảnh hưởng của trung tâm kinh tế

Trung tâm văn hóa-xã hội

• Trung tâm văn hóa có chức năng phục vụ các nhu cầu tinh thần như vui chơi, giải trí, du lịch, thể thao, văn hóa vv… của nhân dân

• Đất ở khu vực trung tâm văn hóa thường có ưu thế về chức năng nghỉ dưỡng, điều kiện sống và sinh hoạt thuận lợi Không gian sống thoáng đãng ,có nhiều hoạt động vui chơi giải trí cho nên giá đất ở các khu vực này cũng có xu hướng gia tăng theo nhu cầu của người dân

• Ví dụ:

Thành phố Đà Nẵng với các dự án phát triển du lịch hiện nay đang thu hút nhiều nhà đầu

tư trong và ngoài nước thúc đẩy sự nóng lên của thị trường bất động sản trong những năm gần đây

C KẾT LUẬN

Xác định vị trí BĐS là yếu tố vô cùng quan trọng, là cơ sở để xác định giá đất.Mỗi một thửa đất có một vị trí đặc thù riêng vì vậy mà giá đất của chúng cũng khác nhau.Khi nghiên cứu, thu thập thông tin về yếu tố vị trí BĐS, cần chú ý đến vị trí kinh tế,khoảng cách đến các trung tâm để từ đó có các căn cứ xác thực cho việc hoạch định giá đất