tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn fdi vào việt nam

Phần I: Khái quát chung về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới nguồn vốn FDI ở Việt Nam Hình 1.8 thể hiện phân tích về bốn chỉ tiêu từ Chỉ số thành phần về đất đai: 1 Tỷ lệ doanh ng

LỜI NÓI ĐẦU

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (tiếng Anh: Foreign Direct Investment, viết tắt là FDI) là

hình thức đầu tư dài hạn của cá nhân hay công ty nước này vào nước khác bằng cách thiết lập cơ sở sản xuất, kinh doanh Cá nhân hay công ty nước ngoài đó sẽ nắm quyền quản lý cơ

sở sản xuất kinh doanh này Tổ chức Thương mại Thế giới đưa ra định nghĩa như sau về FDI: "Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó Phương diện quản lý là thứ để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác Trong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh Trong những trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay được gọi là "công

ty mẹ" và các tài sản được gọi là "công ty con" hay "chi nhánh công ty”

Đối với những nước đang và chậm phát triển (bao gồm Việt Nam) thì FDI là nguồn vốn đầu tư rất quan trọng và chủ yếu để xây dựng phát triển đất nước Các công trình công cộng, phúc lợi như: cầu, cống, đường, điện …, các công trình này có thể xây dựng được chủ yếu là nhờ nguồn vốn này

Nhưng khi nước ta ra nhập WTO thì các nhà đầu tư vào nước ta không chỉ đầu tư giúp nước

ta phát triển mà còn muốn tìm kiếm nguồn lợi nhuận kinh tế lớn của nước ta Với tình hình đất nước đang phát triển hiện nay, việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là vô cùng quan trọng Vậy trong thời gian qua tình hình FDI vào nước ta như thế nào? Có những nhân

tố nào ảnh hưởng đến FDI? Thực trạng FDI trong những năm gần đây? Đề xuất biện pháp giải quyết như thế nào?

Nhận thức được tầm quan trọng của nguồn vốn FDI, cùng với những kiến thức đã học, nghiên cứu ở lớp và kết hợp với nguồn thông tin thu thập được trên internet, báo,

đài…, nhóm em đã hoàn thành bài báo cáo: “Tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn FDI vào Việt Nam”

Phần I: Khái quát chung về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới nguồn vốn FDI ở Việt Nam

Phần II: Cơ sở lý luận về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn FDI vào Việt Nam

Phân III: Thực trạng, tồn tại về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn FDI vào Việt Nam

Phần IV: Nhận xét, góp ý về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn FDI vào Việt Nam

Kết luận

LỜI CẢM ƠN

“Tác động của chỉ số tiếp cận đất đai đến dòng vốn FDI vào Việt Nam” là thành quả

nỗ lực cố gắng của tất cả các thành viên của nhóm 7 lớp TC29C, trường Đại học Ngoại thương Tuy kết quả chưa được như sự mong đợi của nhóm nhưng cũng xin gửi những lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ để chúng tôi hoàn thành bài tiểu luận này:

Cô giáo hướng dẫn đề tài: Cao Thị Hồng Vinh đã cung cấp tài liệu và những góp ý đắt giá

Trưởng nhóm điều hành Bùi Minh Thắng, dù không có nhiều thời gian nhưng rất hết lòng vì công việc phụ trách tổng hợp tất cả các bài gửi của các thành viên và đưa ra nhận xét cuối cùng

Nhóm phó Nguyễn Thu Thảo phụ trách biên tập các bài viết đã được tổng hợp

Các thành viên còn lại trong nhóm đã tìm kiếm tài liệu cực kỳ đắt giá để giúp nhóm hoàn thành tốt bài tiểu luận này:

Nguyễn Thu Phương

Phạm Thị Bích Phương

Vũ Quản Minh Phương

Nguyễn Văn Quân

Trần Quốc Quân

Phạm Duy Sơn

Lê Thị Minh Tâm

Nguyễn Xuân Thắng

Nguyễn Minh Thắng

Vũ Trung Thành

Trần Thị Nghĩa

Hoàng Ngọc Thái Thanh

Phần I: Khái quát chung về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới nguồn vốn

FDI ở Việt Nam

Hình 1.8 thể hiện phân tích về bốn chỉ tiêu từ Chỉ số thành phần về đất đai:

1) Tỷ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

2) Đánh giá rủi ro bị chính quyền thu hồi mảnh đất mà doanh nghiệp đang sử dụng với điểm

số 5 thể hiện mức rủi ro nhất

3) Tỷ lệ doanh nghiệp tin tưởng rằng sau khi đất bị thu hồi sẽ được đền bù thỏa đáng

4) Tỷ lệ doanh nghiệp nhận định khung giá đất chính quyền tỉnh đưa ra phản ánh đúng mức giá thực tế trên thị trường

Theo Luật Đất đai năm 2006, khung giá đất cần phải được thường xuyên cập nhật để phản ánh sự biến động trên thị trường bất động sản Các chỉ tiêu về đất đai thể hiện các kết quả khác nhau Việc cấp GCNQSDĐ nhanh chóng hơn và hoạt động hiệu quả hơn của cơ quan địa chính giúp tỷ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đẫ tăng từ 55% năm 2006 lên 77% hiện nay Số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy sự cải thiện tương tự Năm 2006, chỉ 63% số thửa đất hợp lệ được cấp giấy chứng nhận Hiện nay, 80% đất ở tỉnh trung vị có GCNQSDĐ, tại Hà Nam và Hà Tĩnh, tỉ lệ này là 98% Tương tự như vậy, doanh nghiệp đã ít quan ngại hơn về khả năng bị thu hồi đất và đánh giá về độ ổn định trong sử dụng đất tăng 0.5 điểm so với năm 2008

Ngược lại, các thước đo về mức độ bồi thường thỏa đáng và định giá đúng không có sự thay đổi tích cực, thậm chí thực tế giảm một chút, kể từ khi chỉ tiêu này được đưa vào trong chỉ

số PCI năm 2009 Chỉ 36% (giảm từ 41% năm 2009) doanh nghiệp tham gia điều tra tin tưởng rằng các doanh nghiệp sẽ nhận được đền bù thỏa đáng khi đất của họ bị thu hồi phục

vụ cho các kế hoạch phát triển của nhà nước, như chuyển đổi đất, quy hoạch lại hay xây mới các công trình hạ tầng Sự khác nhau giữa các tỉnh về mức độ bồi thường thỏa đáng đã tăng theo thời gian Chỉ 15% doanh nghiệp ở Tiền Giang cho biết họ tin tưởng với mức độ bồi thường thỏa đáng so với số 62% tịa Phú Yên – tức là khoảng cách giữa các tỉnh đầu bảng và cuối bảng tăng 11% Đồng thời, chỉ 68% (giảm từ 70% năm 2009) doanh nghiệp ở tỉnh trung vị cho rằng sự thay đổi khung giá đất là phù hợp đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong tỉnh

Mặc dù có sự cải thiện về khả năng tiếp cận đất đai và rủi ro thu hồi, sự cải thiện hạn chế về mức đền bù thỏa đáng và định giá thị trường sẽ làm giảm đầu tư trong nước trong tương lai gần theo hai cách Trước tiên, tâm lý e ngại sự bồi thường không thỏa đáng sẽ khiến các

doanh nghiệp không có ý định đầu tư lớn vào tài sản của họ vì e ngại rằng họ sẽ mất một phần giá trị đáng kể do những thay đổi về quy hoạch và cơ sở hạ tầng trong tỉnh Sự đền bù không thỏa đáng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có mối quan hệ gần gũi với lãnh đạo địa phương và có được thông tin bên trong về các kế hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, đặc biệt là khi việc tiếp cận các tài liệu kế hoạch không được cải thiện theo thời gian

Thứ hai, nhà đầu tư muốn sử dụng GCNQSDĐ làm thế chấp để huy động vốn cho kế hoạch

mở rộng kinh doanh (theo dữ liệu PCI, 94% doanh nghiệp nhận được khoản vay phải thế chấp tài sản) có khả năng sẽ nhận được các khoản vay ít hơn nhu cầu, vì khung giá không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản

Phần II: Cơ sở lý luận về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn FDI

vào Việt Nam.

Thông tin tiếp cận đất đai được xây dựng với mục đích giúp cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và công dân tiếp cận các thông tin liên quan đến đất đai trên địa bàn tỉnh từng như: thông tin về quy hoạch; giải tỏa đền bù; bán đấu giá quyền sử dụng đất; các lĩnh vực, chính sách ưu đãi và hỗ trợ đầu tư tại các địa bàn trọng điểm; các khu kinh tế, khu công nghiệp; giá đất và các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai một cách kịp thời, nhanh chóng nhằm nâng cao tính minh bạch và tiếp cận thông tin, góp phần nâng cao chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) Thông tin tiếp cận đất đai cung cấp các nội dung chính sau:

1 Thông tin quy hoạch: cung cấp cho công dân, tổ chức về thông tin quy hoạch đô thị; quy hoạch KCN, cụm công nghiệp, khu kinh tế; quy hoạch ngành, lĩnh vực; quy hoạch

sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh, huyện

2 Thông tin giải tỏa, đền bù: cung cấp thông tin các chính sách hiện hành liên quan đến bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản; về hỗ trợ, tái định cư; về chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

3 Thông tin đấu giá quyền sử dụng đất: cung cấp thông tin các khu nhà, đất bán đấu giá thu tiền sử dụng đất; thông tin về bán đấu giá thu tiền sử dụng đất ở đơn lẻ, xen ghép

4 Ưu đãi đầu tư: nhằm cung cấp thông tin về lĩnh vực, chính sách ưu đãi và hỗ trợ đầu tư tại các địa bàn trọng điểm

5 Thông tin về các khu kinh tế - khu công nghiệp: giới thiệu các thông tin chung về các khu kinh tế, khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh như: vị trí, quy mô, diện tích, cơ sở hạ tầng, định hướng phát triển và các ngành ưu tiên kêu gọi đầu tư,

6 Văn bản pháp luật liên quan đến đất đai: cung cấp các văn bản liên quan đến chính sách đất đai từ Trung ương đến địa phương như: luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai số 13/2003/QH1; Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở số 56/2005/QH11 và Điều 121 của Luật đất đai số 13/2003/QH11; các chính sách quản lý nhà nước về đất đại, chính sách ưu đãi đất đai, giá đất hàng năm trên địa bàn từng tỉnh

Với thông tin tiếp cận đất đai, các tổ chức và công dân sẽ được tiếp cận với thông tin đất đai trên địa bàn từng tỉnh theo một hình thức đơn giản, rất nhanh chóng, đầy đủ, chính xác và hiệu quả Đồng thời, giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước thuận lợi hơn trong việc

tiếp cận, xử lý các yêu cầu liên quan đến đất đai để phục vụ tốt nhiệm vụ quản lý chuyên ngành như quản lý bất động sản, quản lý tài nguyên, quản lý đầu tư, quản lý quy hoạch, quản lý đô thị, quản lý môi trường Ngoài ra, với Trang thông tin tiếp cận đất đai, Nhà đầu

tư được giới thiệu công khai, minh bạch về địa điểm kêu gọi đầu tư, các chính sách ưu đãi đầu tư , góp phần rút ngắn thời gian tìm hiểu, nghiên cứu, triển khai dự án đầu tư tại từng tỉnh Từ đó, tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài Cung cấp cho nhà đầu tư những nguồn thông tin đáng tin cậy để tìm ra những ưu thế riêng biệt từng vùng miền Sau đó, nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và phù hợp với lĩnh vực định đầu tư Vì vậy thông tin về chỉ số tiếp cận đất đai đóng một phần vai trò quyết định số lượng nguồn vốn FDI nhiều hay ít

Phân III: Thực trạng, tồn tại về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn

FDI vào Việt Nam trong những năm gần đây.

1 Thực trạng tỉ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận sử dụng đất:

Theo VCCI năm 2011 thống kê được tỉ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận sử dụng đất đã tăng từ 55% năm 2006 đến 77% năm 2011 Số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2006 là 63% và hiện nay là 80% đất ở tỉnh trung vị có giấy chứng nhận sử dụng đất Thống kê trên cho chúng ta thấy tỉ lệ giấy chứng nhận sử dụng đất tăng lên sẽ thu hút nguồn vốn FDI tăng Khi tỉ lệ doanh nghiệp giấy chứng nhận sử dụng đất tăng sẽ nâng cao độ tin cậy về sử dụng quỹ đất, doanh nghiệp sẽ đỡ lo ngại về việc thu hồi đất và dược đánh giá có

độ ổn định cao Tâm lý của các nhà đầu tư và đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài họ rất quan tâm đến mức độ ổn định và tin cậy tới nơi mà họ đặt địa điểm đầu tư vì như chúng ta đều biết nguồn vốn mà họ đầu tư thường rất lớn, họ không hề muốn công việc của họ đang kinh doanh thì bị ảnh hưởng việc thu hồi đất hoặc xảy ra các tranh chấp về quyền sử dụng đất Nếu rủi ro từ quyền sử dụng đất gây ra họ sẽ phải chịu nhiều thiệt hại về thời gian tìm địa điểm mới, cong việc kinh doanh bị trì trệ, tổn thất sẽ không nhỏ

Chúng ta cùng lấy ví dụ về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) tỉnh Lào Cai năm 2010 xếp hạng thứ 2/63 tỉnh Để có được kết quả đó họ đã phải hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, tham mưu với tỉnh ban hành các văn bản quy phạm pháp luật kịp thời triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh Hàng năm đều thực hiện rà soát, sửa đổi bổ sung, ban hành mới các quy định về giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá, định giá đất… Hệ thống văn bản của tỉnh đồng bộ, thống nhất, tạo được lòng tin của doanh nghiệp với hệ thống pháp lý, yên tâm đầu tư kinh doanh cũng như thực hiện các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm đối với nhà nước, với tỉnh Lào Cai Nhiều tham mưu mang tính tiên phong như thực hiện đấu giá đất (được Chính phủ cho thực hiện thí điểm từ 2002), cấp GCN QSDĐ mang cả tên vợ và chồng, xây dựng bản đồ giá đất … Thực hiện thống kê, rà soát thủ tục hành chính, tham mưu với tỉnh ban hành bộ thủ tục hành chính gồm 82 thủ tục Thông qua công tác rà soát, phần lớn các thủ tục hành chính về đất đai đã được đơn giản hóa, đặc biệt, Sở đã xây dựng hoàn chỉnh hệ thống các quy trình ISO 9001 – 2008 phù hợp, đồng nhất với đề án 30, mỗi thủ tục hành chính trung bình rút ngắn được 1/3 thời gian so với quy định hiện hành, số lượng hồ sơ, giấy tờ được giảm bớt

Tỉnh Lào Cai đã tổ chức thực hiện tốt, đúng quy định về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Toàn tỉnh đã có quy hoạch sử dụng đất cả 3 cấp, định kỳ xây dựng, bổ sung, điều

chỉnh quy hoạch phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, khắc phục tình trạng quy hoạch “treo” Quy hoạch được duyệt đều được công bố công khai đến mọi đối tượng Định kỳ 5 năm kiểm kê, xây dựng bản đồ hiện trạng, hàng năm thực hiện thống kê

Rà soát, thống kê quỹ đất đấu giá, xây dựng quy hoạch vùng, khu vực trồng rừng, cây con, các khu vực phát triển công nghiệp, thủy lợi …

Để phục vụ tốt công tác quản lý, tỉnh Lào Cai đã tập trung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến năm 2002 đã cơ bản cấp xong giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, từ 2002 đến nay thực hiện chuẩn hóa bộ hồ sơ, cấp lại giấy đối với khu vực đo đạc địa chính Đối với tổ chức, đến nay toàn tỉnh đã cấp được 4.215 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 1.434.692.624 m2, trong đó có 2.664 giấy với 224.062.724 m2 giao cho các dự án đầu tư của các doanh nghiệp để hoạt động sản xuất kinh doanh Hầu hết các doanh nghiệp được giao đất, thuê đất để hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn tỉnh sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định và được bàn giao đất để thực hiện dự án Đặc biệt là các dự án lớn như thủy điện, khai thác khoáng sản, các dự án khu công nghiệp … đều được giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ngay sau khi hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng với quy mô quỹ đất phù hợp với nhu cầu và điều kiện sử dụng để triển khai thực hiện dự án Việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được thực hiện theo đúng trình tự quy định của Luật Đất đai và căn cứ theo quy hoạch được duyệt, rất ít các trường hợp phải thu hồi đất do điều chỉnh quy hoạch, trường hợp phải thu hồi đều được bồi thường thỏa đáng và bố trí di chuyển tái định cư tại vị trí mới phù hợp, hạn chế thấp nhất sự ảnh hưởng xấu đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Hầu hết các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh đã được UBND các huyện, thành phố chỉ đạo thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt là các dự án đầu tư trọng điểm như khu công nghiệp Tằng Loong, đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai, khu đô thị mới, mỏ sắt Quý Sa, các dự án thủy điện … đều được triển khai kịp thời Sở đã tích cực hỗ trợ, hướng dẫn các chủ đầu tư, các doanh nghiệp trong việc tiến

2 Đánh giá rủi ro bị chính quyền thu hồi mảnh đất mà doanh nghiệp đang sử dụng Theo quy định tại Điều 29 Luật Đất đai năm 2003, trường hợp quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc

hỗ trợ theo quy định của pháp luật Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Do đó, với quy định này, nhiều địa phương đã nghiêm cấm hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu quy hoạch hoặc việc thực hiện công chứng, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô cùng khó khăn Đồng thời, người sử dụng đất cũng không được tiến hành xây dựng nhà ở trên đất

Khi thu hồi đất, Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất (Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 5 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT)

Với những quy định nêu trên do nhà nước đề ra, chúng ta thấy sẽ thật rủi ro nếu doanh nghiệp nào không may rơi hoàn cảnh này Doanh nghiệp sẽ phải chịu một khoản lỗ khá lớn do giá đền bù sẽ khá xa so với nguồn vốn doanh nghiệp bỏ ra để đấu thầu lô đất của doanh nghiệp Sau đó Doanh nghiệp mất chi phí và thời tìm cơ sở mới, sản xuất bị gián đoạn Và càng nguy hiểm hơn đối với doanh nghiệp nào đang trong giai đoạn thành lập mà nắm bắt thông tin không chính xác mua phải đất đang tron diện quy hoạch thì gặp phải nhiều khó khăn hơn Do đó, các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng rất để ý đến vấn đề đánh giá rủi ro bị chính quyền thu hồi mảnh đất mà doanh nghiệp đang sử dụng Vậy đánh giá rủi ro bị chính quyền thu hồi mảnh đất mà doanh nghiệp đang sử dụng mà cao thì nguồn vốn FDI vào tỉnh đó hay nước đó sẽ thấp

3 Tỉ lệ doanh nghiệp tin tưởng rằng sau khi bị thu hồi đất sẽ được đền bù thỏa đáng