thẩm định giá trị doanh nghiệp

Khái niệm thẩm định giá Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm

Môn học:

THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Nguyên lý chung định giá tài

nghiệp vụ TĐG tại VN

NỘI DUNG CHÍNH MÔN HỌC

Chuyên đề 1 Tổng quan về DN và thẩm định giá trị DN Chuyên đề 2 Thẩm định giá BĐS

Chuyên đề 3 Thẩm định giá máy móc thiết bị

Chuyên đề 4 Thẩm định giá trị DN

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

TRỊ DOANH NGHIỆP

I Một số khái niệm về doanh nghiệp và thẩm định giá trị doanh nghiệp

II Vai trò, mục đích, ý nghĩa của thẩm định giá trị doanh nghiệp

III.Các nguyên tắc thẩm định giá

IV Những cơ sở giá trị để thẩm định giá

V Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp

VI.Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp

CHƯƠNG II THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I Tổng quan về bất động sản

II Phương pháp thẩm định giá bất động sản

CHƯƠNG III THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

I Tổng quan về máy móc thiết bị

II Các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị

CHƯƠNG IV THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

I Các phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp

II Cổ phần hóa DNNN

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ

DOANH NGHIỆP

I MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ DOANH NGHIỆP VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Khái niệm doanh nghiệp

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 thì doanh nghiệp: là một tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ và đầu tư đang theo đuổi một lợi ích kinh tế Các doanh nghiệp là các đơn vị sinh lợi, hoạt động và cung cấp sản phẩm hay dịch

vụ cho người tiêu dùng

2 Khái niệm thẩm định giá

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam:

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 – Pháp lệnh giá)

3 Khái niệm thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá trị doanh nghiệp là quá trình ước tính giá trị của doanh nghiệp phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

II VAI TRÒ, MỤC ĐÍCH, Ý NGHĨA CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

1 Vai trò của thẩm định giá doanh nghiệp

+ Nó cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp

+ Là cơ sở quan trọng phục vụ cho quá trình đưa ra quyết định đầu tư, tín dụng

+ Công cụ tích cực hỗ trợ sự vận hành nền kinh tế theo xu hướng thị trường

+ Chống thất thoát lãng phí tài sản nhà nước

+ Là nhịp cầu vững chắc cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài

2 Mục đích thẩm định giá doanh nghiệp

3 Ý nghĩa của việc thẩm định giá doanh nghiệp

Một trong những nguyên nhân thúc đẩy các hoạt động thẩm định giá trị doanh nghiệp phát triển mạnh

mẽ là do những lợi ích mà chúng đem lại cho nền kinh

tế, các doanh nghiệp và nhóm có quyền lợi trong doanh nghiệp Ngoài ra, thẩm định giá trị doanh nghiệp cũng mang lại lợi ích cho Chính phủ

III CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản

là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt

tự nhiên, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

2 Nguyên tắc thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất tài sản đó sẽ được bán trước

Hệ quả của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

3 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan

hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và

tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

4 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

5 Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất

6 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó

7 Nguyên tắc dự báo

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần

dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá

8 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

9 Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng

để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất

10 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận

11 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai

IV NHỮNG CƠ SỞ GIÁ TRỊ ĐỂ TĐG

Thẩm định giá trị doanh nghiệp dựa trên cơ sở giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.

1 Cơ sở giá trị thị trường (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1)

“Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai

mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách

tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên một thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập.”

2 Cơ sở giá trị phi thị trường

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường…”

2.1 Giá trị trong sử dụng (Value in Use):

Là giá trị một tài sản khi nó đang được một người

cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, và

do đó, tài sản này không liên quan tới thị trường

2.2 Tài sản có thị trường hạn chế (Limited Market Property):

Là những tài sản do tính đơn chiết, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tại một thời điểm nào đó chúng ít có khách hàng tìm mua

2.4 Giá trị doanh nghiệp:

Là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường

2.5 Giá trị thanh lý

Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính

2.6 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

Là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

2.7 Giá trị đặc biệt

Là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường

2.8 Giá trị đầu tƣ

Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

2.9 Giá trị bảo hiểm

Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm.

2.10 Giá trị để tính thuế

Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

2.11 Giá trị thuế chấp của tài sản

Để cho vay được thẩm định viên ước tính sau khi thực hiện việc đánh giá một cách thận trọng về khả năng của thị trường tương lai của tài sản

1 Xác định vấn đề

2 Lập kế hoạch thẩm định giá DN

3 Tìm hiểu DN và thu thập tài liệu

4 Phân tích thông tin

5 Xác định phương pháp thẩm định, ước tính giá trị

DN

6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

V QUY TRÌNH THẨM ĐINH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

- Xác định cơ sở giá trị của TĐG

- Xác định tài liệu cần thiết cho việc TĐG

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

- Xác lập thời điểm đến khảo sát trực tiếp tại DN

- Lên kế hoạch các bước công việc phải thực hiện, thời gian? Ai thực hiện?

Bước 3 Tìm hiểu doanh nghiệp và thu thập thông tin

- Khảo sát thực tế tại DN

- Thu thập thông tin từ nội bộ DN

- Thu thập thông tin bên ngoài

Bước 4: Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến GTDN cần thẩm định Đánh giá các điểm mạnh và điểm yếu của DN trên các mặt: SXKD, thiết bị công nghệ, tay nghề người lao động, bộ máy quản lý và năng lực quản

lý, vốn nợ, các chỉ tiêu tài chính, thị trường, môi trường

KD

Bước 5: Xác định phương pháp thẩm định giá, phân tích số liệu, tư liệu, và ước tính giá trị doanh nghiệ

TĐV phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng

để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá

TĐV GTDN dựa vào ý kiến, kết quả công việc của TĐV khác hay các nhà chuyên môn khác là điều bình thường trong thẩm định GTDN.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Trên cơ sở đó thẩm định viên sẽ tiến hành lập báo cáo và ra chứng thư thẩm định giá

VI CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ DN

1 Các yếu tố ngoại vi

2 Môi trường ngành

3 Các yếu tố nội vi

1 Các yếu tố ngoại vi

1.1 Môi trường kinh tế

1.2 Môi trường chính trị - pháp luật 1.3 Môi trường văn hóa, xã hội

1.4 Môi trường tự nhiên

1.5 Môi trường khoa học – công nghệ

Tăng trưởng kinh tế là sự mở rộng tiềm năng kinh tế để sản xuất ra nhiều sản phẩm hơn, nhằm phục vụ cho tiêu dùng trực tiếp và tái sản xuất mở rộng

Nếu cho phép mở rộng quy mô thị trường thì

có thể đánh giá tốt và nếu làm thu hẹp quy mô thị trường của DN thì có thể đánh giá là xấu

- Tăng trưởng kinh tế

Lãi suất và xu hướng lãi suất trong nền kinh tế có ảnh hưởng tới xu thế của tiết kiệm, tiêu dùng và đầu tư,

do đó sẽ ảnh hưởng tới hoạt động của các DN

 Lãi suất trên thị trường tài chính có thể có những tác

động trực tiếp đến mức cầu đối với sản phẩm của DN

 Lãi suất cũng thể hiện chi phí sử dụng vốn của DN

- Lãi suất

Sự biến động của TGHĐ làm thay đổi những điều kiện kinh doanh nói chung, tạo ra những cơ hội đe dọa khác nhau đối với các DN, đặc biệt có những tác động điều chỉnh quan hệ XNK

TGHĐ có tác động đến DN trên cả 2 giác độ là môi trường tài chính và chính các hoạt động kinh doanh của DN

- Tỷ giá hối đoái

Lạm phát gây rối loạn, làm giảm tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, lãi suất tăng và gây ra nhiều biến động về TGHĐ

Tiêu thức Triển vọng đối với các DN

Rất tốt Tốt Trung bình Xấu Rất xấu

Mở rộng thị trường

Ổn định thị trường

Thu hẹp thị trường

Thu hẹp mạnh thị trường

2 Lãi suất EBIT/Tổng

Biến động rất mạnh

Đầu vào >

Đầu ra

Đầu vào >> Đầu ra

-Tính đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của hệ thống LP

- Quan điểm của Nhà nước đối với SXKD thông qua

hệ thống các văn bản pháp quy như: quan điểm bảo

vệ sx, đầu tư, tiêu dùng… thể hiện trong luật thuế, luật cạnh tranh, luật sở hữu trí tuệ…

- Năng lực hành pháp của Chính phủ và ý thức chấp hành pháp luật của các công dân và các tổ chức sx

1.2 Môi trường chính trị - pháp luật

Khi đánh giá môi trường hoạt động của DN cần xem xét các yếu tố: cơ cấu dân cư, tuổi thọ, mức sống, phong cách sống, phong cách tiêu dùng và những tác động hoặc các giá trị xã hội, các nhân tố văn hóa đối với các hoạt động kinh doanh của DN

Thông qua nghiên cứu những tiêu thức này, có thể xác định tiềm năng phát triển của DN

Những thay đổi trong môi trường văn hóa xã hội có thể tạo ra những cơ hội và nguy cơ đối với DN

1.3 Môi trường văn hóa, xã hội

1.4 Môi trường tự nhiên

Các vấn đề ô nhiễm môi trường, sản phẩm kém chất lượng, lãng phí tài nguyên thiên nhiên cũng với nhu cầu ngày càng lớn đối với các nguồn lực có hạn khiến các

doanh nghiệp phải thay đổi các quyết định

và biện pháp hoạt động sản xuất kinh doanh

Môi trường công nghệ diễn ra theo khuynh hướng sau:

 Chu kỳ đổi mới công nghệ ngày càng ngắn hơn, nên tốc độ biến các ý tưởng mới thành các sp thương mại ngày càng nhanh hơn

 Vòng đời sp ngày càng ngắn hơn nên các DN có thể liên tục tung ra thị trường những sp mới, sp cải tiến Do

đó, ngày nay các sp có thể bị lạc hậu rất nhanh chóng

Khi đánh giá một DN, cần xem xét những tác động, những đe dọa do sự thay đổi môi trường công nghệ đối với DN

1.5 Môi trường khoa học – công nghệ

2.1 Xu hướng phát triển của ngành

2.2 Thị trường các yếu tố đầu vào

2.3 Phân tích về cạnh tranh trong ngành 2.4 Áp lực cạnh tranh tiềm tàng

2.5 Môi trường công nghệ

2 Môi trường ngành

Các đối thủ cạnh tranh trong ngành

Sự tranh đua giữa các DN hiện có trong

ngành

Các đối thủ mới dạng tiềm ẩn

Người mua

Nguy cơ có các đối thủ mới cạnh tranh Khả năng

ép giá của người cung cấp hàng

Nguy cơ do các sp

và dv mới thay thế Hàng thay thế

Khả năng ép giá của người mua

Sơ đồ: Môi trường tác nghiệp trong ngành

Người

cung cấp

Một ngành có triển vọng tăng trưởng mạnh có thể đem lại cho các DN trong ngành những cơ hội thuận lợi: tiềm năng mở rộng thị trường, khả năng cải thiện vị thế tài chính của các DN…

2.1 Xu hướng phát triển của ngành

DN khách hàng sẽ bị lệ thuộc vào nhà cung ứng:

-Khi sp mua – bán có ít hay không có sp thay thế và

nó có vai trò rất quan trọng đối với người mua

-Khi DN không phải là khách hàng quan trọng của nhà cung ứng

-Khi sp có tính chuyên biệt hóa cao và việc thay đổi nhà cung ứng sẽ gây tốn kém cho khách hàng

2.2 Thị trường các yếu tố đầu vào

DN khách hàng sẽ có lợi thế:

-Khi DN là một người mua có ưu thế độc quyền mua

do thị trường có ít người mua và chỉ có những nhà cung ứng nhỏ

-Khi DN thường mua hàng với số lượng lớn

-Khi số đơn đặt hàng của DN chiếm phần lớn đơn đặt hàng của nhà cung ứng

-Khi DN có thể thay đổi nhà cung ứng với chi phí thấp

Sự cạnh tranh giữa các DN chủ yếu diễn ra trên 2 phương diện là giá cả và chất lượng sản phẩm

Tình hình cạnh tranh trong một ngành liên quan trực tiếp đến cơ cấu thị trường, số lượng các đối thủ cạnh tranh của ngành đó và chính sách định giá linh hoạt

2.3 Phân tích về cạnh tranh trong ngành