THỰC TRẠNG VỀ LỢI NHUẬN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI TBC

THỰC TRẠNG VỀ LỢI NHUẬN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI TBC

Khóa luận tốt nghiệp MC LC DANH MC CH VIT TT BS : Bt ng sn TMCP : Thng mi c phn TSB : Ti sn bo m CVKH : Chuyờn viờn khỏch hng CVG : Chuyờn viờn nh giỏ CVKS & HTKD : Chuyờn viờn kim soỏt v h tr kinh doanh GTS : nh giỏ ti sn GTSB : nh giỏ ti sn bo m MB : Mu biu CCA : Trung tõm kim soỏt v h tr kinh doanh CV QLCT : Chuyờn viờn qun lý chng t KSV : Kim soỏt viờn VN : Vit Nam ng QSD : Quyn s dng QSH : Quyn s hu GCNQSD : Giy chng nhn quyn s dng GCNQSH : Giy chng nhn quyn s hu UBND : y ban nhõn dõn ROA : T sut li nhun trờn tng ti sn ROE : T sut li nhun trờn vn ch s hu Techcombank : Ngõn hng TMCP K thng Vit Nam Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Khóa luận tốt nghiệp DANH MC S , BNG BIU Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Khóa luận tốt nghiệp LI NểI U Cựng vi s phỏt trin ca nn kinh t núi chung v h thng ngõn hng núi riờng, vic s dng bt ng sn (BS) lm ti sn th chp ti cỏc ngõn hng ngy cng gia tng. Cỏc tỏc nhõn trong nn kinh t mun y mnh sn xut, m rng hot ng sn xut kinh doanh thỡ nhu cu vn l rt ln. Lng vn ny ch yu c vay ti cỏc ngõn hng. cú th vay c vn, cỏc cỏ nhõn, t chc kinh doanh u cn cú ti sn th chp ti ngõn hng m bo cho cỏc khon vay ca mỡnh. Cht lng, giỏ tr ca cỏc ti sn th chp s quyt nh vic ngõn hng s cho vay hay khụng v mc cho vay ti a l bao nhiờu. cú th lm c iu ny, cụng tỏc nh giỏ ti sn th chp ti cỏc ngõn hng cú vai trũ vụ cựng quan trng. Trong cỏc ti sn c th chp ti ngõn hng, BS l ti sn c th chp nhiu nht. Vic nh giỏ ỳng giỏ tr ca BS s l c s ngõn hng quyt nh mc cho vay. Hin nay, hot ng nh giỏ ti sn th chp ó c trin khai khỏ bi bn ti nhiu ngõn hng. Ri ro tớn dng trong hot ng ca cỏc ngõn hng l iu khụng th trỏnh khi, nh hng n hiu qu cng nh kt qu kinh doanh ca cỏc ngõn hng. Vỡ vy, qun tr ri ro l cụng tỏc cú tm quan trng hng u i vi hot ng kinh doanh ca cỏc ngõn hng v c bit l ti Ngõn hng Thng mi c phn (TMCP) K thng Vit Nam - Techcombank. Vi vic thnh lp Khi tớn dng v qun tr ri ro, cụng tỏc qun tr ri ro v nh giỏ ti sn ca Techcombank c v tm vi mụ v v mụ ó c c lp hon ton vi mng kinh doanh, giỳp cho ban iu hnh cú cỏi nhỡn khỏch quan, m bo an ton kinh doanh v nõng cao hiu qu hot ng chung ca ngõn hng. Tuy nhiờn, mt thc t l vic nh giỏ BS th chp vn thng din ra tỡnh trng bt cp trong cụng tỏc t chc nh giỏ khin cho vic xỏc nh giỏ tr ca BS, vic xõy dng khung giỏ t th trng thng khụng sỏt vi giỏ tr thc ca BS bờn cnh ú vic ỏp dng v m rng cỏc phng phỏp nh giỏ ụi khi cng cha c linh hot, iu ú ó gõy ra tỡnh trng khiu ni ca khỏch hng cỏ nhõn v doanh nghip yờu cu tỏi thm nh Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 1 Khóa luận tốt nghiệp ngy cng ph bin khi m nhu cu s dng vn ngy cng ln ỏp ng nhu cu u t v tiờu dựng. T s bt cp trong cụng tỏc t chc nh giỏ, vic ỏp dng cỏc phng phỏp thm nh cũn cha c linh hot, vic khiu ni yờu cu tỏi thm nh cũn ph bin chớnh vỡ vy vic nghiờn cu v phõn tớch cụng tỏc nh giỏ BS th chp ti Techcombank l cn thit. Trong thi gian thc tp ti Techcombank em ó chn ti: Nõng cao cht lng hot ng nh giỏ bt ng sn th chp ti Ngõn hng Thng mi c phn K thng Vit Nam - Techcombank lm khúa lun nghip. Mc tiờu nghiờn cu: V mt lý thuyt, khúa lun lm rừ c s khoa hc v hot ng nh giỏ BS th chp ti ngõn hng. Trờn c s ú, nghiờn cu v phõn tớch thc trng hot ng nh giỏ BS th chp ti Ngõn hng Thng mi c phn K thng Vit Nam Techcombank nhm thy c nhng mt mnh v cng nh nhng mt cũn hn ch ca cụng tỏc nh giỏ BS th chp. T ú, xut mt s gii phỏp gúp phn nõng cao cht lng hot ng nh giỏ BS th chp. Phm vi nghiờn cu: ti tp trung vo nghiờn cu hot ng nh giỏ BS th chp ca Techcombank ti khu vc H Ni. Phng phỏp nghiờn cu: Phng phỏp phõn tớch, phng phỏp thng kờ, phng phỏp tng hp, phng phỏp so sỏnh Ngoi ra, khúa lun cũn xem xột hot ng thc tin ca cụng tỏc nh giỏ BS v tham kho thờm mt s cụng trỡnh ó nghiờn cu trong lnh vc ny. Kt cu khúa lun: Ngoi li núi u, kt lun, danh mc ti liu tham kho, khúa lun bao gm 3 chng: Chng 1: C s khoa hc v nh giỏ bt ng sn th chp Chng 2: Thc trng hot ng nh giỏ bt ng sn th chp ti Ngõn hng Thng mi c phn K thng Vit Nam - Techcombank Chng 3: Gii phỏp nõng cao cht lng hot ng nh giỏ bt ng th chp ti Ngõn hng Thng mi c phn K thng Vit Nam - Techcombank Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 2 Khóa luận tốt nghiệp Do phm vi nghiờn cu v trỡnh cú hn nờn bi vit ca em khụng trỏnh khi nhng thiu sút. Em rt mong s gúp ý ca cỏc thy, cụ giỏo trong khoa v cỏc bn sinh viờn bi vit ca em c hon thin hn. Em xin cm n Th.S V Th Tho ó to iu kin thun li v giỳp em hon thnh khúa lun ny. Em xin cm n cỏc anh ch trong phũng nh giỏ v qun lý ti sn - Ngõn hng Thng mi c phn K thng Vit Nam - Techcombank ó to iu kin thun li giỳp em hon thnh tt ti ny. Em xin trõn thnh cm n! Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 3 Khóa luận tốt nghiệp CHNG 1 C S KHOA HC V NH GI BT NG SN TH CHP 1.1. Bt ng sn v th chp bt ng sn 1.1.1. Khỏi nim bt ng sn Ti sn l ca ci vt cht dựng vo mc ớch sn xut hoc tiờu dựng. Ti sn bao gm vt cú thc, tin, giy t giỏ tr v cỏc quyn ti sn. Ti sn c phõn loi cỏch chung nht bao gm ng sn v bt ng sn. Vic phõn loi thnh bt ng sn v ng sn cú ngun gc t Lut c La Mó, theo ú BS khụng ch l t ai, ca ci trong lũng t m cũn l tt c nhng gỡ c to ra do sc lao ng ca con ngi trờn mnh t. BS bao gm cỏc cụng trỡnh xõy dng, mựa mng, cõy trng v tt c nhng gỡ liờn quan n t ai hay gn lin vi t ai, nhng vt trờn mt t cựng vi nhng b phn cu thnh lónh th. Phỏp lut ca nhiu nc trờn th gii u thng nht ch coi BS gm t ai v nhng ti sn gn lin vi t ai. Tuy nhiờn, h thng phỏp lut ca mi nc cng cú nhng nột c thự riờng th hin quan im phõn loi v tiờu chớ phõn loi, to ra khu vc giỏp ranh gia hai khỏi nim BS v ng sn. Hu ht cỏc nc u coi BS l t ai v nhng ti sn cú liờn quan n t ai, khụng tỏch ri vi t ai, c xỏc nh bi v trớ t ai (iu 517, 518 Lut dõn s Cng hũa Phỏp, iu 86 Lut dõn s Nht Bn, iu 130 Lut dõn s Cng hũa Liờn bang Nga, iu 94, 96 Lut dõn s Cng hũa Liờn bang c) Tuy nhiờn Nga quy nh c th BS l mnh t ch khụng phi l t ai núi chung. Mi nc li cú quan nim rt khỏc nhau v nhng ti sn gn lin vi t ai c coi l BS. iu 520 Lut Dõn s Phỏp quy nh mựa mng cha gt, trỏi cõy cha bt khi cõy l BS, nu ó bt khi cõy thỡ c coi l ng sn. Tng t, quy nh ny cng c th hin Lut Dõn s Nht Bn, B Lut Dõn s Bc K v Si Gũn c. Trong khi ú, iu 100 Lut Dõn s Thỏi Lan quy nh: BS l t ai v Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 4 Khóa luận tốt nghiệp nhng vt gn lin vi t ai, bao gm c nhng quyn gn vi vic s hu t ai. Lut Dõn s c a ra khỏi nim BS bao gm t ai v cỏc ti sn gn vi t ai. nc ta, iu 181 ca B Lut Dõn s quy nh: BS bao gm: t ai, nh , cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh , cụng trỡnh xõy dng ú; cỏc ti sn gn lin vi t ai; cỏc ti sn khỏc do phỏp lut quy nh. 1.1.2. Khỏi nim th chp bt ng sn Th chp BS l mt b phn trong qun lý v kinh doanh ti sn núi chung v BS núi riờng. cú vn kinh doanh ca cỏc cỏ nhõn, t chc, h phi th chp BS ti cỏc t chc tớn dng vay vn, do vy trong nn kinh t cnh tranh nh hin nay th chp BS vay vn ti cỏc t chc tớn dng cú vai trũ rt quan trng, giỳp thỳc y sn xut kinh doanh phỏt trin, rỳt ngn thi gian sn xut, tit kim chi phớ, tng cng cụng tỏc qun lý Nh nc v BS núi chung v nh t núi riờng. Khụng ch cú vy, nh th chp BS m cỏc t chc tớn dng trỏnh khi c ri ro khi cho vay v hot ng cú hiu qu hn. T ú cú th coi th chp BS vay vn l vic bờn vay vn (gi l bờn th chp) dựng ti sn l BS thuc s hu hay qun lý hp phỏp ca mỡnh bo m ngha v tr n (gm n gc, lói vay v pht lói quỏ hn) i vi bờn cho vay (bờn nhn th chp). Tt c cỏc BS thuc s hu ca cỏ nhõn hay t chc u cú th th chp vay vn. Khi th chp, hai bờn ngõn hng v khỏch hng phi tha thun nh giỏ BS th chp v ký kt hp ng th chp cú chng nhn ca Phũng cụng chng. Vit Nam, t ai thuc s hu ton dõn v do Nh nc thng nht qun lý. Nh nc thc hin vic giao t, cho thuờ t i vi cỏc cỏ nhõn, h gia ỡnh, cỏc t chc kinh t, cỏc n v v trang, c quan Nh nc, t chc chớnh tr - xó hi s dng n nh lõu di. Trong cỏc ch th c giao t hoc cho thuờ t núi trờn, ch cú cỏ nhõn, h gia ỡnh v cỏc t chc kinh t mi cú th s dng quyn s dng (QSD) t lm ti sn th chp vay vn cỏc ngõn hng. 1.2. Quy nh ca Ngõn hng v bt ng sn th chp Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 5 Khóa luận tốt nghiệp 1.2.1. Phõn loi bt ng sn th chp BS rt phong phỳ v chng loi, kớch c, tớnh nng Do vy ti sn th chp l BS cng rt a dng v phong phỳ. BS th chp bao gm: Nh , cụng trỡnh gn lin vi t, k c cỏc ti sn gn lin vi nh , cụng trỡnh xõy dng ú v cỏc ti sn khỏc gn lin vi t. QSD m phỏp lut v t ai quy nh c th chp. Trng hp th chp ton b BS cú vt ph, thỡ vt ph cng thuc ti sn th chp. Trong trng hp th chp mt phn BS cú vt ph, thỡ vt ph ch thuc ti sn th chp, nu cỏc bờn cú tha thun. Hoa li, li tc v cỏc quyn phỏt sinh t ti sn cng thuc ti sn th chp, nu cỏc bờn cú s tha thun hoc do phỏp lut quy nh v trng hp ti sn th chp c bo him thỡ khon tin th chp cng thuc ti sn th chp. Cỏc ti sn khỏc theo quy nh ca phỏp lut. 1.2.2. Cỏc hỡnh thc th chp bt ng sn Th chp phỏp lý v th chp cụng bng Th chp phỏp lý l hỡnh thc th chp m trong ú ngi i vay (ngi th chp) tha thun chuyn quyn s hu (QSH) cho ngõn hng khi khụng thc hin c ngha v tr n. Theo hỡnh thc ny, khi ngi i vay khụng thanh toỏn c n, ngõn hng c quyn bỏn BS hoc cho thuờ vi t cỏch l ngi ch s hu m khụng cn thc hin cỏc th tc t tng nh s can thip ca tũa ỏn. Th chp cụng bng (th chp thụng thng) l hỡnh thc th chp m trong ú ngõn hng ch nm gi giy chng nhn quyn s dng t (GCNQSD) hoc s hu ti sn m bo cho mún vay. Khi ngi i vay khụng thc hin c ngha v theo hp ng, vic x lý BS phi da trờn c s tha thun gia ngi i vay v ngi cho vay hoc phi nh n s can thip ca tũa ỏn nu cú tranh chp. Th chp th nht v th chp th hai Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 6 Khóa luận tốt nghiệp Th chp th nht l th chp ti sn m bo cho mún n th nht. iu ny ngha l ngi i vay s dng nhiu ti sn m bo cho nhiu khon vay v th chp cho khon vay u tiờn ang tn ti l th chp th nht. Th chp th nht cú hai trng hp: th chp cho mt bờn vay v th chp cho nhiu bờn vay di hỡnh thc hp ng vn (ng ti tr). Trong trng hp th chp cho khon vay hp vn, vic qun lý BS v giy t ca ti sn bo m (TSB) do mt ngõn hng i din. Th chp th hai l hỡnh thc th chp trong ú ngi i vay s dng phn giỏ tr chờnh lch gia giỏ tr ti sn th chp v khon n th nht c bo m bng ti sn ú bo m cho khon n th hai. Th chp trc tip v th chp giỏn tip Th chp trc tip l hỡnh thc th chp m ti sn th chp do chớnh vn vay to nờn. Vớ d nh ngõn hng cho vay mua cn h v khỏch hng s dng chớnh cn h ú th chp cho ngõn hng. Th chp giỏn tip l hỡnh thc th chp m trong ú ti sn th chp v ti sn dựng vn vay mua l hai ti sn khỏc nhau. Vớ d, ngi i vay th chp nh vay vn ngõn hng, sau ú dựng s tin vay c u t mua mt ti sn khỏc nh mua nguyờn liu sn xut, mỏy múc thit b Th chp ton b hoc mt phn bt ng sn Trong trng hp th chp ton b BS cú vt ph thỡ vt ph ca BS cng thuc ti sn th chp. Trong trng hp th chp mt phn BS cú vt ph thỡ vt ph ch thuc ti sn th chp nu cú tha thun. 1.2.3. iu kin bt ng sn cú th nhn th chp Khụng phi tt c cỏc BS u cú th th chp vay vn, mun th chp vay vn, ũi hi cỏc BS ú phi cú nhng iu kin nht nh. Nhng iu kin cn phi cú bao gm: Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 7 Khóa luận tốt nghiệp - BS ú thuc QSH ca khỏch hng vay, bờn bo lónh. i vi BS l nh , cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t, phi thuc QSD ca khỏch hng cho vay, bờn bo lónh vi QSD t. - BS ú phi c phộp giao dch hoc khụng cm mua, bỏn, tng, cho, chuyn nhng, chuyn i, cm c, th chp, bo lónh v cỏc giao dch khỏc. - BS ú khụng cú tranh chp tc l BS khụng cú tranh chp v quyn v ngha v hp phỏp trong quan h phỏp lut ti thi im ký kt hp ng bo m v phi chu trỏch nhim trc phỏp lut v nhng cam kt ca mỡnh. - BS ú phi m bo d chuyn nhng. 1.3. nh giỏ bt ng sn 1.3.1. Khỏi nim nh giỏ bt ng sn Theo ễng Greg Mc Namara, nguyờn ch tch hip hi nh giỏ ti sn Australia (AVO): nh giỏ giỏ tr BS l vic xỏc nh giỏ tr ca BS ti mt thi im cú tớnh n bn cht ca BS v mc ớch ca nh giỏ giỏ tr ca BS ú. Do ú, nh giỏ giỏ tr BS l ỏp dng cỏc d liu th trng so sỏnh m cỏc nh nh giỏ BS thu thp c v phõn tớch chỳng, sau ú so sỏnh vi ti sn c yờu cu nh giỏ hỡnh thnh giỏ tr ca chỳng 1 . Theo Giỏo s A.F. Milington - Ch nhim khoa kinh doanh v kinh t t ai, Trng Hawkerbury, New South Wales: nh giỏ cú th c nh ngha l ngh thut by t quan im di dng tớnh toỏn t c mt mi quan tõm c th v mt lnh vc nht nh BS mt thi im c th 2 . õy cng l giai on ngi nh giỏ a ra ý kin ca mỡnh trong cỏc mụ hỡnh toỏn, tỡm kim tt c cỏc s kin liờn quan n li ớch BS v cỏc lnh vc liờn quan, xem xột tt c cỏc s kin ny v sau cựng l a ra cỏc quan im cỏ nhõn. Theo Giỏo s Lim Lan Yuan, Ch tch hip hi nh giỏ giỏ tr ti sn Quc t v giỏm c cụng ty nh giỏ ti sn Singapore: nh giỏ giỏ tr BS l mt ngh thut 1 nh ngha c trớch dn t ti liu nh giỏ BS lp ngn hn Trng i hc Kinh t quc dõn 2 nh ngha c trớch dn t ti liu nh giỏ BS lp ngn hn Trng i hc Kinh t quc dõn Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 8 [...]... tại của công trình Giá trị công trình = Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) – tổng giảm giá tích lũy - Ước tính phần trăm giảm giá của các công trình xây dựng và các chi phí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình phụ) * Ưu nhược điểm của. .. rằng, giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của BĐS mà nó tham gia hợp thành Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có thể được đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư... quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi... trường thực tế, cho vay bằng 85% giá trị định giá NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47 Khãa luËn tèt nghiÖp 32 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM - TECHCOMBANK 2.1 Tổng quan về Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Tên doanh nghiệp phát hành: Ngân hàng TMCP Kỹ thương. .. động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại – dịch vụ Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại thì giá của BĐS sẽ cao hơn Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với BĐS là nhà ở hoặc các công trình xây dựng... tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất  Nguyên tắc ngoại ứng Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó Ngược lại, giá trị của BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS Có hai loại ngoại ứng tác động đến giá của BĐS Đó là ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực  Nguyên tắc thực tế Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự... nhất của BĐS  Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường và sẽ dẫn đến giảm lợi nhuận Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường Cạnh tranh giữa cung và cầu; trong nội bộ cung và nội bộ cầu Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với nhau và giữa BĐS này với BĐS khác Do đó, giá trị của. .. Ước tính giá trị của BĐS, đối tượng cần định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh * Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp Ưu điểm - Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không phải tính toán nhiều - Phương pháp này thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS - Là cơ... trường - Tính hữu dụng của BĐS - Nhu cầu loại BĐS trên thị trường - Điều kiện bán - Điều kiện thanh toán + Hình thức thanh toán + Thời gian thanh toán  Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản Tình trạng pháp lý của BĐS: xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của BĐS thế chấp, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị BĐS càng lớn, trước hết cần nắm vững những quy định của Nhà nước về nhà đất, đặc biệt... chung: quan niệm về giá thị trường trên cơ sở giá giao dịch thực tế đã được trừ đi phần rủi ro mà theo các cán bộ định giá cảm nhận (thường bằng 93-98% giá giao dịch thực tế, giá trị này phụ thuộc vào các yếu tố thuận lợi cho BĐS định giá như: mặt tiền, chiều rộng của ngõ ) Tùy thuộc vào chính sách định giá của mỗi ngân hàng mà mức cho vay được xác định Đối với đất ở, mức cho vay của các ngân hàng . Giỏo s Lim Lan Yuan, Ch tch hip hi nh giỏ giỏ tr ti sn Quc t v giỏm c cụng ty nh giỏ ti sn Singapore: nh giỏ giỏ tr BS l mt ngh thut 1 nh ngha c trớch