thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch

I. Giới thiệu đôi nét về học viên Họ tên: Nguyễn Văn Nam Ngày sinh: 22-12-1989 Cơ quan công tác : Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chức vụ, nghề nghiệp : Sinh viên Mã sinh viên : CQ491867 Lớp chuyên ngành : Địa chính 49 Số điện thoại : 0988 34 8682 Địa chỉ mail : nam.neu.wto@gmail.com Nguyên quán : Hải Dương II. Giới thiệu về sàn giao dịch bất động sản Tên sàn giao dịch : Sàn giao dịch bất động sản Đông Thiên Phú Giám đốc sàn giao dịch : Nguyễn Hải Dũng Địa chỉ: Số 122 đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội Diện tích : 480m2 Quá trình thành lập Thành lập công ty TNHH Thiên Phú ngày 26/5/2003 1. Thành lập công ty TNHH Thiên Phú (tên giao dịch: Thien Phu co.,Ltd). Địa chỉ trụ sở chính: Xóm Chùa Đồng, xã Dương Liễu, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây với 02 thành viên sáng lập. 2. Vốn điều lệ đăng ký ban đầu: 500.000.000đ. 3. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu: - Xuất nhập khẩu các mặt hàng nông lâm thuỷ sản, sản xuất và buôn bán thức ăn, nguyên liệu thức ăn gia súc. Khai thác, chế biến, xuất nhập khẩu các loại khoáng sản. 1. Chuyển trụ sở chính công ty TNHH Thiên Phú từ Hà Tây về Hà Nội và đổi tên thành Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Đông Thiên Phú với 03 thành viên góp vốn. 1 2. Thành lập chi nhánh Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Đông Thiên Phú tại Hải Phòng: số 42, đường Trần Hưng Đạo, quận Hải An, thành phố Hải Phòng. 3. Vốn điều lệ: 800.000.000đồng. 4. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu: - Xuất nhập khẩu các mặt hàng nông lâm thuỷ sản, sản xuất và buôn bán thức ăn, nguyên liệu thức ăn gia súc. - Khai thác, chế biến, xuất nhập khẩu các loại khoáng sản. Kinh doanh các loại phế liệu. Thành lập chi nhánh HCM và chi nhánh Hà Tây năm 2005 1. Tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp từ 800.000.000đ lên 4.600.000.000đ 2. Thành lập 2 chi nhánh: - Chi nhánh Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Đông Thiên phú tại TP Hồ chí minh tại Số 30/1/14- Đường số 1- Phường 7- Quận Gò Vấp- TP Hồ Chí Minh - Chi nhánh Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Đông Thiên phú tại Tỉnh Hà Tây tại Thôn Tân Hội- Xã Trần Phú- Huyện Chương Mỹ- Tỉnh Hà Tây. 3. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu: Vẫn giữ nguyên ngành nghề kinh doanh truyền thống, đồng thời mở rộng thêm một số lĩnh vực kinh doanh thương mại như vận tải hàng hoá đường bộ, tái chế nhựa phế liệu, dịch vụ chuyển khẩu hàng hoá. Phát triển mạnh 2006 1.Tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp lên 15.000.000.000đồng. 2. Thay đổi địa chỉ chi nhánh Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Đông Thiên Phú tại Hải Phòng: số 34A, ngõ 384, đường Lạch Tray, phường Đằng Giang, quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng. Ngành nghề kinh doanh: bên cạnh những ngành nghề kinh doanh truyền thống, Công ty mở rộng và phát triển chuyên sâu về lĩnh vực kinh doanh bất 2 động sản bao gồm các hoạt động đầu tư, tái đầu tư, cho thuê, mua bán, trao đổi…. Công ty CP Tập đoàn Đông Thiên Phú ra đời 22/6/2007 1. Chuyển đổi loại hình doanh nghiệp từ Công ty TNHH TM & DV Đông Thiên Phú thành Công ty CP Tập đoàn Đông Thiên Phú. 2.Công ty CP Tập đoàn Đông Thiên Phú mua 50% cổ phần của Công ty CP Thương mại và Dịch vụ Tiến Thành (khu đô thị Việt Hưng, phường Đức Giang, quận Long Biên, thành phố Hà Nội), chính thức sát nhập Tiến Thành là thành viên của Tập đoàn Đông Thiên Phú.( Ngày 28/10/2007) Chuyển mình thành doanh nghiệp mạnh 07/03/2008 1. Tập đoàn Đông Thiên Phú mua 50% cổ phần của Công ty CP Thương mại và Sản xuất Lập Phương Thành (số 822 Lê Thanh Nghị, phường Hải Tân, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương). 2. Thành lập Công ty CP Đông Thiên Phú Miền Nam trong đó Tập đoàn Đông Thiên Phú sở hữu 87,03% cổ phần của doanh nghiệp này đồng thời giải thể chi nhánh Công ty CP tập đoàn Đông Thiên Phú tại thành phố Hồ Chí Minh. 3. Tính đến thời điểm hiện nay, tập đoàn Đông Thiên Phú bao gồm 01 công ty mẹ và 03 công ty thành viên (công ty CP Thương mại và Dịch vụ Tiến Thành, Công ty CP Thương mại và sản xuất Lập Phương Thành, Công ty CP Đông Thiên Phú Miền Nam, 01 chi nhánh (tại Hải Phòng). 4. Tính đến thời điểm hiện nay, Ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Tập đoàn gồm: 4.1. Kinh doanh thương mại. - Duy trì, phát triển thị trường kinh doanh truyền thống bao gồm: Kinh doanh than các loại, đồng Cathode, phế liệu 4.2 Kinh doanh bất động sản bao gồm: - Mua bán, cho thuê bất động sản - Đầu tư xây dựng công trình nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng cao cấp. - Đầu tư, tái đầu tư các dự án Bất động sản. 3 - Đầu tư xây dựng và cho thuê kho bãi. 4.3. Kinh doanh tài chính. - Cho thuê tài chính, cung cấp dịch vụ trên thị trường vốn. Sơ đồ tổ chức 4 III. Nội dung hoạt động: 1.Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Để hiểu được ý nghĩa, mục đích và vai trò của sàn giao dịch bất động, nhà nước đang xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn để từ đó đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Vậy có thể hiểu “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản” Còn các tiêu chí hoạt động của sàn, qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui định của nhà nước. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. (Điều 59 Luật KDBĐS). 2. Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh và dịch vụ bất động sản như : - Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. - Môi giới bất động sản. - Định giá bất động sản. - Tư vấn bất động sản. 5 - Quảng cáo bất động sản. - Đấu giá bất động sản. - Quản lý bất động sản. 2.1. Tư vấn bất động sản - Thực hiện theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này. -Nghiệp vụ tư vấn và các bước tiến hành nghiệp vụ tư vấn của sàn giao dịch Đông Thiên Phú +Khách hàng có nhu cầu tư vấn thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, nhu cầu về tư vấn BĐS từ khách hàng, xử lý yêu cầu tư vấn +Đối với khách hàng muốn thực hiện dịch vụ: Nhân viên tư vấn xem xét hồ sơ, khảo sát thực tế quy định tại địa phương. +Cập nhật và lưu trữ thông tin -Thực hiện dịch vụ theo hợp đồng +Bàn giao sản phẩm dịch vụ cho khách hàng ►Mô tả quy trình : Khách hàng Các hoạt động nghiệp vụ Xem xét hồ sơ và thực tế Ký hợp đồng dịch vụ Thực hiện tư vấn Trả hồ sơ ; Thanh lý hợp đồng ►Chú ý : Việc thực hiện xem xét hồ sơ và thực tế có thể xảy ra hai khả năng : +Nếu thông tin không phù hợp thì thực hiện trở lại tìm hiểu thông tin từ phía khách hàng +Nếu thông tin khách hàng cung cấp đã chính xác rồi thì thực hiện bước tiếp theo là kí hợp đồng dịch vụ - Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm : + Tư vấn pháp lý về bất động sản; + Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; 6 + Tư vấn về tài chính bất động sản; + Tư vấn về giá bất động sản; + Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; + Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản. - Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. - Tổ chức sàn, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản nghiêm chỉnh chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 2.2. Đấu giá bất động sản - Thực hiện theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này - Đấu giá BĐS đã được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên - Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm : + Trực tiếp bằng lời nói + Bỏ phiếu + Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. - Thực hiện công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp. - Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 7 ►Mô tả quy trình đấu giá bất động sản, hướng dẫn hoàn thành các thủ tục đăng ký đấu giá tài sản và nghiệp vụ đấu giá tài sản tài sàn giao dịch Đông Thiên Phú : Làm việc với khách hàng: +Ký kết hợp đồng đấu giá +Lập biên bản nhận hồ sơ pháp lý BĐS +Người có BĐS phải cung cấp giấy chứng nhận hợp lệ hoặc giấy tờ, bằng chứng có giá trị chứng minh quyền sở hữu BĐS hoặc quyền được bán BĐS +Khảo sát tại hiện trường bất động sản cần đấu giá +Lập hồ sơ đấu giá ( Thống nhất giá sàn với chủ tài sản, lập quy chế đấu giá, soạn thảo, thông báo và phát hành hồ sơ mời đấu giá. +Tổ chức Phiên đấu giá có sự chứng kiến của chủ đầu tư. -Hình thức đấu giá +Đấu giá trực tiếp bằng lời nói +Đấu giá trực tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín -Lập biên bản bán đấu giá +Bàn giao cho chủ đầu tư biên bản đấu giá thành công. +Mời người trúng đấu giá và chủ đầu tư tới ký hợp đồng mua bán. ►Quá trình được thể hiện như sau : Nhận yêu cầu của khách hàng Thực hiện nghiên cứu hồ sơ Xác định giá khởi điểm Đàm phán kí kết hợp đồng Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản Tiến hành các biện pháp tiến hành bán đấu giá tài sản Đấu giá tài sản Kí hợp đồng mua bất động sản ►Chú ý : -Việc thực hiện nghiên cứu hồ sơ là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng tới việc xác định giá khởi điểm và ảnh hưởng một cách đồng bộ tới các công đoạn sau.Do đó cần phải cập nhật và khai thác thông tin từ phía khách hàng một cách triệt để và thường xuyên giữ liên lạc với khách hàng. 8 -Nếu việc đấu giá bất động sản không thành thì sàn sẽ thực hiện lại công việc từ giai đoạn Đàm phán kí kết hợp đồng tới khi hoàn tất công việc đấu giá và kí kết hợp đồng mua bất động sản. 2.3 Quảng cáo bất động sản -Thực hiện theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này - Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác; - Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. - Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật về quảng cáo. ►Sơ đồ quy trình quảng cáo bất động sản : -Tiếp nhận yêu cầu -Chụp hình -Kí hợp đồng -Nhập dữ liệu -Tập hợp thông tin và truy -Thu phí quảng cáo -In tờ rơi, quảng cáo xuất cho sales Kết thúc, gia hạn Theo dõi bất động -Viết lời giao hoặc xóa bỏ sản cho tới -Đăng quảng cáo bất động sản khi hoàn tất -Theo dõi trên báo 9 ►Các bước thực hiện: Bước Nội dung thực hiện Thực hiện Kiểm tra Lưu thông tin Tiếp nhận yêu cầu Tiếp nhận các yêu cầu của khách hàng qua điện thoại hoặc đến trực tiếp sàn giao dịch về rao quảng cáo, ký gửi môi giới hoặc môi giới độc quyền - Tư vấn cho khách hàng về dịch vụ khách hàng có nhu cầu, chi phí đăng quảng cáo, số lượng, nội dung, hình thức đăng quảng cáo. - Khách hàng cung cấp thông tin và hồ sơ pháp lý về tài sản: tình trạng nhà, diện tích, vị trí, cấu trúc, quy hoạch, pháp lý - Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản - Ký hợp đồng đăng quảng cáo tài sản ( nếu tài sản đủ điều kiện giao dịch) - Xác nhận với khách hàng ngày đăng quảng cáo, số lượng. Nhân viên môi giới Nhân viên pháp lý Trưởng phòng Nhân viên môi giới Ký hợp đồng Sau khi đàm phán với khách hàng và kiểm tra tài sản giao dịch, tuỳ theo nhu cầu của khách hàng, nhân viên môi giới tiến hành thủ tục ký hợp đồng theo mẫu quy định của Sàn giao dịch Lưu giữ hồ sơ, chứng từ pháp lý của tài sản Hợp đồng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản để thực hiện Nhân viên môi giới Nhân viên pháp lý Trưởng phòng Nhân viên môi giới Thu phí quảng cáo theo đúng biểu phí quy định Nhân viên môi giới Nhân viên 10 [...]... của pháp luật, hoạt động có hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí của các cơ quan nhà nước 3 Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản a.Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn Sở dĩ phải thành lập các sàn giao dịch của nhà nước là vì hiện nay các sàn giao dịch trên cả nước đều do các doanh nghiệp... Sàn giao dịch theo thoả thuận tại hợp đồng dịch vụ ►Sơ đồ quy trình môi giới : • Khách hàng Các hoạt động nghiệp vụ Kí hợp đồng dịch vụ Giao dịch thành công Đi xem thực tế sản phẩm Kí kết hợp đồng Thu phí môi giới IV Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch 1 Sự ra đời và phát triển a Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008... trường bất động sản Căn cứ vào những thông tin do sàn cung cấp, nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình diễn biến của thị trường, kiểm soát được các hoạt động kinh doanh và tận thu được nguồn thuế 2.1 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các cơ quan nhà nước đối với hệ thống các sàn giao dịch bất động sản Bởi... để thu thuế từ các giao dịch bất động sản cho dù là các giao dịch này đã qua sàn 30 Chính vì những lẽ đó mà nhà nước cần phải thành lập các sàn giao dịch bất động sản Khi các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước được thành lập và phát triển thì vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc từ hai nguồn: sàn giao dịch của tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước Vì... trình phát triển 21 2 Kinh doanh bất động sản qua sàn Như vậy sàn giao dịch là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản Việc thực hiện các các giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí: minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng Việc kinh doanh bất động sản trên sàn phải công khai, minh bạch để giúp... cả các giao dịch BĐS qua sàn -Trước năm 2009: Số lượng các giao dịch bất động sản được qua sàn đăng kí chính thức chỉ chiếm khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường Số còn lại là các giao phi chính thức -Từ năm 2009 đến nay: Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao. .. cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước Tuy nhiên vấn đề thành lập các sàn giao dịch của nhà nước cần phải chú ý đến các quy định của pháp luật bảo đảm tính bình đẳng giữa các sàn không tạo lên những bất lợi cho các sàn giao dịch của tư nhân Vì mục đích thành lập sàn của nhà nước là tạo ra một công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin và... sàn giao dịch đã mang lại hiệu quả không như mong muốn.Bởi, những phương thức hoạt động của các sàn này vẫn không khác gì so với các trung tâm giao dịch bất động sản Kể từ khi có Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật khác bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải đưa sản phẩm hàng hoá lên sàn giao dịch Các trung tâm giao dịch này muốn tiếp tục hoạt động thì phải thành lập sàn giao. .. giao dịch nhằm mục đích đối phó với quy định của pháp luật Thực trạng trên đặt ra yêu cầu đối với cơ quan quản lí nhà nước là phải có biện pháp quản lí hệ thống các sàn giao dịch thật chặt chẽ, thống nhất và khoa học để ngăn chặn thực trạng hoạt động bát nháo của các sàn giao dịch trá hình Nhằm giúp cho sàn giao dịch thực hiện đúng chức năng, vai trò và hoạt 29 động có hiệu quả giúp cơ quan nhà nước thực. .. và nguồn cầu và khâu dịch vụ Đây là lí do giải thích rất dễ hiểu cho các cơn sốt nóng giả tạo do nhà đầu cơ tạo ra để nhằm đạt được mục đích lợi nhuận Những hoạt động này của các sàn giao dịch chẳng khác gì của các trung tâm giao dịch Như vậy sàn giao dịch đã bị các "cò đất" lợi dụng để hoạt động ► Lách luật -Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn và lách bằng cách huy động vốn sớm cho dự . trường bất động sản. Vậy có thể hiểu Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản” Còn các tiêu chí hoạt động của sàn, qui chế của sàn, . xem thực tế sản phẩm Kí hợp đồng dịch vụ Giao dịch thành công Kí kết hợp đồng Thu phí môi giới IV. Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch 1. Sự ra đời và phát triển a. Sự ra đời của sàn giao. động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. (Điều 59 Luật KDBĐS). 2. Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao