tổng quan về định giá tài sản

TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1Định giá tài sản (Asset Valuation) Nội dung 1. Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá 2. Các cách tiếp cận và phương pháp định giá cơ bản 3. Giới thiệu hoạt động định giá tài sản trên thế giới Định giá tài sản (Asset Valuation)2 Nguyên tắc sử dụng cao nhất & tốt nhất Cung - cầu Thay đổi Thay thế Cân bằng Thu nhập tăng/giảm Phân phối thu nhập Đóng góp Phù hợp Cạnh tranh Dự tính lợi ích tương lai Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá Định giá tài sản (Asset Valuation)3 Nguyên tắc định giá (tt) • Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất – Khái niệm – Ví dụ ? – Áp dụng: tiếp cận chi phí, so sánh, thu nhập • Nguyên tắc thay thế – Khái niệm – Ví dụ ? • Nguyên tắc đóng góp – Khái niệm – Ví dụ ? Định giá tài sản (Asset Valuation)4 Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cạnh tranh Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc định giá (tt) Định giá tài sản (Asset Valuation)5 THỊ TRƯỜNG Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm Thu nhập/Đầu tư (R) Đầu tư 0 I1 I2 Ioptimal Rmax Định giá tài sản (Asset Valuation)6 Quản lý Đất đaiLao độngVốn Nguyên tắc phân phối thu nhập Định giá tài sản (Asset Valuation)7 Nguyên tắc định giá tài sản (tt) • Nguyên tắc cân bằng • Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Định giá tài sản (Asset Valuation)8 Các cách tiếp cận định giá cơ bản • Cách tiếp cận định giá là cách thức, kỹ thuật được sử dụng để định giá một loại tài sản cụ thể. • Căn cứ xác định và lựa chọn cách tiếp cận định giá thích hợp: 1. Đặc điểm kỹ thuật của tài sản. 2. Mục đích của thẩm định giá. 3. Mức độ tin cậy của thông tin và khả năng sử dụng các dữ liệu trên thị trường. Định giá tài sản (Asset Valuation)9 Các cách tiếp cận cơ bản Tiếp cận so sánh (Comparison approach) Tiếp cận chi phí (cost approach) Tiếp cận thu nhập (Income approach) Các cách tiếp cận định giá cơ bản Định giá tài sản (Asset Valuation)10 [...]... Nội dung: dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá • Cơ sở: giá trị các tài sản tương tự đã/đang giao dịch trên thị trường • Điều kiện thực hiện: – Các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến... định giá Định giá tài sản (Asset 13 Cách tiếp cận chi phí • Nội dung: dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá • Cơ sở: – Cách tiếp cận này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế Cách tiếp cận chi phí (tt) • Các bước thực hiện: – Ước tính chi phí tái tạo/thay thế để sản xuất và đưa tài sản vào sử dụng – Ước tính giá. .. trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá • Cơ sở: – Giá trị tài sản = giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai từ ts có thể nhận được; – Dựa trên nguyên... suất vốn hóa: • Mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị ts • Lợi tức mong đợi/năm trên tổng giá trị ts • Các yếu tố tác động: rủi ro; lạm phát/giảm phát; tỷ suất hoàn vốn;cung cầu quỹ đầu tư;thuế • Ứng dụng thực tiễn – chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá... thay thế tài sản tương tự Thu nhập dự tính tạo ra trong tương lai từ tài sản • Tài sản giao dịch phổ biến trên thị trường • Thị trường ổn định • Chất lượng thông tin cao • Tài sản có • Tài sản có khả mục đích sử năng mang lại dụng đặc thu nhập trong biệt/chuyên tương lai dùng/ts không • Bất động sản đủ thông tin để có tiềm năng áp dụng pp so phát triển sánh So sánhTiếp cận các cách tiếp cận định giá Tiếp... giá trị TS thẩm định giá • Công thức tính: – chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường – không có công thức/mô hình cố định Định giá tài sản (Asset 12 • Cách tiếp cận so sánh (tt) Trường hợp áp dụng: – Các tài sản có giao dịch, mua bán phổ biến trên thị trường (căn hộ chung cư; máy móc, thiết bị thông thuờng;…) • Ưu nhược điểm – Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, dựa vào chứng cứ giá trị thị trường... trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng cách tiếp cận so sánh – Ví dụ: • Sử dụng để bổ sung/kiểm tra đối với các pp định giá khác • Là pp của người đấu thầu/kiểm tra đấu thầu • Ưu điểm: Áp dụng với ts không có cơ sở so sánh trên thị trường • Nhược điểm: – – – – Chi phí không luôn luôn bằng giá trị; Phải có dữ liệu từ thị trường; Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên... giản, dễ sử dụng – Dựa trên cơ sở tài chính => tính toán khoa học • Nhược điểm – Tỷ suất vốn hoá khó xác định chính xác  Các nhà đầu tư tập đoàn lớn đã phát triển phương pháp này thành dạng tính toán dòng tiền chiết khấu So sánh các cách tiếp cận định giá Tiêu chí Cơ sở định giá Trường hợp áp dụng Tiếp cận So sánh Tiếp cận Chi phí Tiếp cận Thu nhập Giá trị của tài sản tương tự trên thị trường Chi phí... trường ổn định Cách tiếp cận so sánh (tt) • Các bước thực hiện: – Tìm hiểu thông tin về TS tương tự được giao dịch gần nhất có thể với TS cần thẩm định giá – Kiểm tra thông tin thu thập được để đảm bảo có thể sử dụng cho việc so sánh (chọn 1 vài TS thích hợp nhất) – Phân tích giá và sự khác nhau về giữa TS được bán và TS cần thẩm định giá => điều chỉnh? (kiểm chứng lại từ thị trường?) – Ước tính giá trị... giá trị thị trường => có cơ sở vững chắc • Áp dụng được với các tài sản không có cơ sở so sánh trên thị trường • Đơn giản, dễ sử dụng • Dựa trên cơ sở tài chính => tính toán khoa học • Bắt buộc phải có thông tin từ thị trường, • Dữ liệu mang tính lịch sử, • Khó tìm 1 ts đang được mua bán trên thị trường GiỐNG HOÀN TOÀN với ts thẩm định giá • Chi phí không luôn luôn • Khó xác định tỉ bằng giá trị; giá . TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1Định giá tài sản (Asset Valuation) Nội dung 1. Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá 2. Các cách tiếp cận và phương pháp định giá cơ bản 3 trong định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. Định giá tài sản. cách tiếp cận định giá cơ bản Định giá tài sản (Asset Valuation)10 Cách tiếp cận so sánh • Nội dung: dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao