BÀI GIẢNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG – TÁI ĐỊNH CƯ Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai là Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.. Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường hợp sau:. Nhìn chung có 3 nhóm:

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG – TÁI ĐỊNH CƯ 1.1. Những vấn đề cơ bản 1.1.1. Một số khái niệm có liên quan - Thu hồi đất: Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác Hay: Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003). thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. (Điều 3 LĐĐ 2013) - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003). Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong quá trình phát triển đô thị và kinh tế – xã hội. - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. - Tái định cư và phân loại tái định cư: Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Như vậy tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới. Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển trong những trường hợp điển hình như x ây đập, làm đường, phát triển đô thị * Phân loại tái định cư 1/ Về hình thức, việc tái định cư có các dạng - Di dân vào vùng đô thị hóa - Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân - Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư 2/ Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ - Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở. - Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở các dự án phát triển nhà - Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển. 3/ Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng: - Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia. - Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án. 1.1.2. Các trường hợp thực hiện tái định cư Tại các quốc gia đang phát triển và tại Việt Nam, tái định cư thường để thực hiện các loại dự án: - Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi. Đây là dạng điển hình về ảnh hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dời thường rất lớn. - Các công trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mới hoặc mở rộng đường hiện hữu; phát triển kênh, rạnh; hành lang các tuyến tải điện; mở các tuyến cấp thoát nước. v.v… - Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khác như công viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu khoa học. v.v… - Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hóa; cải tạo các khu dân dân cư lụp xụp trong nội thành; xây dựng các công trình công ích của cộng đồng dân cư nông thôn - Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xí nghiệp mới, các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại. 1.1.3. Bản chất của việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Về nguyên tắc, Nhà nước có đầy đủ các quyền sử dụng, hưởng lợi, quản lý và định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt bao gồm 2 loại quyền cơ bản: (1): Giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; (2): Quyền thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê để sử dụng theo mục đích quy hoạch và quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định (còn gọi là quyền tiên mãi) để sử dụng vì lợi ích chung. Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và đã được đầu tư trên đất ở các mức độ khác nhau. Các chủ sử dụng đất cũng tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng của họ. Do đó khi thu hồi đất sẽ gây ra xáo trộn lớn về đời sống hoạt động cùng với những thiệt hại về vật chất và tinh thần cho người sử dụng đất . Việc bồi thường các thiệt hại này và sắp xếp đời sống người dân bị thu hồi đất là một trách nhiệm đương nhiên của Nhà nước và chủ đầu tư. Giải quyết tốt vấn đề này, trong đó chủ yếu là hài hòa lợi ích của các bên liên quan sẽ tạo ra sự phát triển bền vững và ổn định xã hội. Tái định cư và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất trở thành một vấn đề xã hội lớn, chứ không đơn thuần là vấn đề phát triển kinh tế hoặc quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản. Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ mua bán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào. Thực chất nhà nước có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định và nâng cao đời sống người dân khi bị thu hồi đất. Thu hồi và bồi thường thiệt hại về đất mang ý nghĩa của việc thực hiện quyền của nhà nước chứ không phải đơn thuần là một quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá. Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước có thể trực tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưng cũng có thể giao cho các tổ chức khác thực hiện quyền này, theo những quy định mà nhà nước đã ban hành. 1.2. Tính tất yếu của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Công việc bồi thường giải phóng mặt bằng thường là những việc nặng nề nhất của các dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp do không chuẩn bị tốt việc tái định cư, không xác định giá cả bồi thường hợp lý, không kiên quyết thực hiện cưỡng chế giải phóng mặt bằng đã làm nhiều công trình bị ách tắc. Từ đó nhiều người đã ngộ nhận rằng việc bồi thường giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển. Quan niệm không đúng này dễ dẫn đến các giải pháp sai lầm khi thực hiện giải phóng mặt bằng để cải tạo và phát triển đô thị. Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa. Đây cũng là quá trình phát triển đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước. Toàn bộ quá trình này có 4 tiến trình song hành: Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị và vùng kinh tế mới. Hiện nay mức độ đô thị hóa của nước ta mới đạt 25%. Khi việc công nghiệp hóa thành công (vào khoảng năm 2020), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 – 45%, lúc ấy dân sống trong các đô thị sẽ tăng lên đến khoảng 40 triệu người. Đây là quá trình tái định cư vào đô thị theo nhu cầu phát triển đất nước. Ngoài di dân vào đô thị, việc khai hoang mở các nông trại, các lâm trường cũng là một khâu quan trọng trong việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ môi trường sinh thái. Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Việc quy hoạch cải tạo và phát triển các đô thị để phục vụ quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa là một công việc tất yếu. Tiến trình này ở đô thị có 2 nội dung: cải tạo chỉnh trang đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới. Khi thực hiện các quy hoạch này không tránh khỏi việc di dời tái định cư. Ba là tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế vì năng suất lao động công nghiệp cao hơn năng suất lao động nông nghiệp giản đơn. Quá trình công nghiệp hóa đòi hỏi đào tạo và đào tạo lại lao động. Việc tái định cư phải đảm bảo việc này để phục vụ công nghiệp hóa đất nước. Bốn là tiến trình cải thiện đời sống nhân dân. Nâng cao mọi mặt đời sống của nhân dân là mục tiêu cơ bản của phát triển. Phương châm chỉ đạo cơ bản của công tác bồi thường tái định cư là đảm bảo cuộc sống của người dân bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Mỗi người dân sẽ được hưởng lợi từ 2 nguồn: từ sự bồi thường tái định cư trực tiếp khi thực hiện dự án và từ sự phát triển chung của đô thị do dự án mang lại. Đời sống của người dân không ngừng nâng cao là biểu hiện của phát triển. Như vậy, thực chất của quá trình phát triển đô thị là quá trình tái định cư. Phát triển kinh tế – xã hội gồm rất nhiều lĩnh vực: công – nông nghiệp, thương mại – dịch vụ, giáo dục đào tạo, vui chơi giải trí. Thực chất các công việc ấy là tạo thêm công ăn việc làm, tạo thêm chỗ ở và các dịch vụ phục vụ nhân dân ngày một đông hơn của đô thị. Đó là quá trình cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị cũ, xây dựng mới các khu công nghiệp và dân cư ở khu vực đô thị hóa. Nếu đứng về mục tiêu con người thì quá trình phát triển đô thị này chính là quá trình tái định cư. Việc phát triển các khu đô thị mới, phát trển nhà ở kéo theo nhiều ngành kinh tế phát triển. Việc tái định cư có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay các chính sách trong lĩnh vực này còn thiếu và rời rạc. Chính sách tái định cư không thể chỉ là chính sách giải tỏa bồi thường mà nó nằm trong tất cả các chính sách và pháp luật liên quan đến cải tạo và phát triển đô thị từ khâu quy hoạch đến đầu tư xây dựng, tới quản lý các khu dân cư mới. Do một thời gian dài vấn đề tái định cư chỉ được quan tâm như là một biện pháp hỗ trợ bồi thường giải tỏa nên đã để lại một số hậu quả xấu cho phát triển thể hiện ở một số vấn đề sau: - Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng. Hiện tượng đầu cơ đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư. Các khu dân cư mới không được hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến ở (thiếu cơ sở hạ tầng). - Về tài chính đô thị, có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộng đồng. Biểu hiện ở chỗ nhà ở của tư nhân đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị (đầu tư của cộng đồng) quá thiếu. - Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn, lẽ ra phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi ở sau. Quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại. - Thiếu quan tâm đến chỗ ở cho công nhân, sinh viên (số đông là nhập cư) và người có thu nhập thấp. - Thiếu quan tâm đến các điều kiện sống khác ngồi chỗ ở, đặc biệt là việc làm. - Thiếu sự quan tâm của người dân và cộng đồng dân cư vào q trình cải tạo và phát triển đơ thị. Việc tun truyền các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động nguồn lực từ cộng đồng để phục vụ lại họ còn yếu. Từ các cách tiếp cận như trên, có thể rút ra được một số kết luận về chính sách tái định cư như sau: 1) Tái định cư khơng phải là một cơng việc hỗ trợ bồi thường giải tỏa mà là một lĩnh vực phát triển đơ thị. Trong lĩnh vực đó phải lấy mục tiêu phát triển đồng bộ của các khu dân cư, tăng số lượng và chủng loại của quỹ nhà để đáp ứng mọi nhu cầu về tái định cư. 2) Việc cải tạo tại chỗ đơ thị cũng thuộc lĩnh vực tái định cư, việc cải tạo này vừa có lợi cho cộng đồng vừa có lợi cho cư dân. Do đó các dự án cải tạo đơ thị là các dự án đa ngành do cộng đồng dân cư tại chỗ trực tiếp tham gia ra quyết định. 3) Phát triển đơ thị thực chất là q trình tái định cư, việc quản lý phát triển các khu đơ thị mới có ý nghĩa quyết định tới chính sách tái định cư 4) Có chính sách tài chính thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo và phát triển đơ thị. 1.3. Tái định cư là một q trình phức tạp Tái định cư là di chuyển và thay đổi cuộc sống của con người, đây khơng chỉ là q trình chuyển dịch vật chất mà còn là q trình cắt bỏ các quan hệ cũ và tạo lập các quan hệ mới. Tái định cư thường là di dời tái định cư các căn hộ, nghĩa là bên cạnh sự ràng buộc giữa các thành viên trong gia đình, còn có sự ràng buộc giữa mỗi người trong đó với mơi trường xung quanh: - Cơng ăn việc làm - Chỗ ở - Nơi học hành - Điều kiện đi lại và sự tiếp cận với các dịch vụ - Quan hệ láng giềng Trong các mối ràng buộc này, việc làm và thu nhập là nhu cầu cơ bản. Giải quyết một lúc các mối quan hệ đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân với lợi ích chung là một cơng việc phức tạp. 1.4. Sự khác biệt giữa nguyên tắc tái đònh cư của các tổ chức quốc tế (WB, ADB) với chính sách của Việt Nam. Về cơ bản, các chính sách bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Việt Nam đang dần được hồn thiện theo hướng quan tâm nhiều hơn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng bởi việc thực hiện các dự án. Tuy nhiên, vẫn còn những sự khác biệt so với chính sách của các tổ chức quốc tế. Bảng. So sánh chính sách tái định cư của tổ chức quốc tế và Việt nam STT Những yêu cầu trong chính sách TĐC của quốc tế Chính sách hiện hành của Việt Nam 1 Cần tránh tái định cư bắt buộc, tối thiểu hóa việc di dân Không có quy định nhưng được xem xét trên thực tế 2 Đảm bảo tương lai kinh tế và xã hội của người tái định cư bắt buộc duy trì ở mức như trước khi có dự án Đảm bảo nơi ở mới có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ 3 Những người bị ảnh hưởng phải được thông tin đầy đủ và được tham gia tư vấn đối với các vấn đề tái định cư và bồi thường Có thông báo nhưng không đầy đủ 4 Các thể chế văn hóa và xã hội hiện hành của người di chuyển và cộng đồng nơi họ đến được hỗ trợ và phát huy ở mức cao nhất, và người di chuyển được hòa nhập với cộng đồng mới Không quy định 5 Thiếu chứng từ hợp pháp về đất đối với một số nhóm người bị ảnh hưởng (nhất là hộ gia đình chủ hộ là phụ nũ, người bản xứ, dân tộc thiểu số) không là vật cản để được bồi thường. Chỉ được xem xét hỗ trợ, tùy theo mốc thời gian chiếm đất 6 Tái định cư bắt buộc phải được coi và thực hiện như là một phần của dự án, phái lập kế hoạch tái định cư cho dự án có tái định cư bắt buộc Đã quy định tái định cư là một dự án thành phần bắt buộc phải thực hiện, nhưng chưa thật sự được chú trọng 7 Việc tính toán chi phí và lợi ích của dự án bao gồm cho cả chi phí tái định cư và bồi thường Nghị định 22, Nghị định 197 đã quy định 8 Bồi thường phải trên cơ sở giá trị thay thế cho các tài sản đã mất Bồi thường thiệt hại nhưng chưa đủ để tái tạo tài sản đã mất 9 Bồi thường và tái định cư phải thực Vừa thực hiện dự án vừa tái định cư hiện trước khi bắt đầu dự án và bồi thường thiệt hại 10 Xây dựng chương trình phục hồi thu nhập thích hợp Quy định chung chung, chưa được chú trọng 11 Có sự tham gia của người có liên quan trong việc lập và thực hiện kế hoạch tái định cư Hội đồng bồi thường có đại diện những người bị ảnh hưởng 12 Cơ chế giải quyết khiếu nại rõ ràng Giải quyết theo Luật Đất đai và Luật Khiếu nạo, Tố cáo 13 Cần thiết có giám sát độc lập việc thực hiện kế hoạch tái định cư Không quy định Ngoài ra, theo nguồn Dự án UNDP – VIE/95/051, có 6 nguyên tắc được đặt ra trong chính sách tái định cư thực hiện dự án ODA: (1) Tránh di dời những nơi có thể tránh được, hay giảm thiểu tối đa giải tỏa, di dời; (2) Khi buộc di dời, phải có kế hoạch hoạt động và quản lý để đảm bảo những hộ di dời có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng với nơi ở trước đây; (3) Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh hưởng trong suốt quá trình di dời, có sự tham gia của cộng đồng; (4) Bên được hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn bộ chi phí bồi thường, kể cả chi phí phục hồi cuộc sống của những người di dời; (5) Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” (khía cạnh KT – XH) cho các hộ cần được chú trọng nhiều hơn so với bằng tiền hoặc vật chất; (6) Những hộ cư trú bất hợp pháp vẫn nhận được bồi thường. 1.5. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất 1.5.1. Cơ sơ pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất a. Thu hồi đất – quyền định đoạt đất đai của Nhà nước Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai là Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường hợp sau:. Nhìn chung có 3 nhóm: Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Quỹ đất cả nước hiện nay đều đã giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể. Do vậy muốn có quỹ đất để giao hoặc cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của người đang sử dụng như Điều 53 Luật Đất Đai: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.” Nhóm 2: Thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, hoặc không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất., thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12 tháng liền đối với cây hàng năm, 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với đất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất được giao). Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai, như giao đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm. Nhóm 3: Thu hồi đất của những người không còn nhu cầu sử dụng - Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng - Cá nhân sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất b. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Theo các Điều 39, 41 Luật Đất Đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào các mục đích sau: - Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng - Phát triển kinh tế Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người đang sử dụng đất, nếu họ có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c. Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất Đai và theo thẩm quyền được Quốc Hội giao, Chính Phủ quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.5.2. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (1) Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư Việc thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước – vừa là người chủ sở hữu vừa là người quản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Các lợi ích này phải được giải quyết một cách hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất lợi ích của từng đối tượng được xử lý như sau: a. Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định chính sách bồi thường , hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường. Đây vừa là quyền định đọat của nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hòa lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư. b. Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình. Do vậy khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng thể hiện ở những điểm sau đây: - Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (K2, Đ6, NĐ197) - Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất. - Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ. c. Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng với chi phí sử dụng hợp lý nhất. Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước (K1, Đ6, Đ3 NĐ 197; K4 Đ5; K3 Đ6 NĐ 198). Như vậy, Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước. (2) Đảm bảo công khai , dân chủ trong thực hiện Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy nhiên người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và được thực hiện cơng khai, người dân được bàn bạc dân chủ. Ngun tắc này được thể hiện ở những điểm sau: Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nơng nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nơng nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thơng báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồ thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (K2, Đ34, Luật ĐĐ). Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng của những người bị thu hồi đất đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết cơng khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết. Nếu khơng đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp có quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất (Đ49 – NĐ 197). 1.5.3. Những căn cứ chủ yếu xây dựng và tổ chức thực hiện bồi thường 1- Hiến pháp 1992 a/ Điều 17: “ Đất đai, rừng nuối, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục đòa, vùng trời… công trình thuộc các ngành và lónh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh…”. Điều này khẳng đònh đất đai thuộc sở hữu toàn dân. b/ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn đònh lâu dài…” Tổ chức, cá nhân … được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo quy đònh của pháp luật.” Điều này khẳng đònh Một là giao sử dụng ổn đònh lâu dài là nguyên tắc Hai là người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất c/ Điều 23:… “ Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng thu mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thò trường, Thể thực trưng mua, trưng dụng theo luật đònh”. Điều này khẳng đònh quyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất đang có người sử dụng, quyền trưng mua, trưng dụng các tài sản [...]... sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 2.2 Bồi thường 2.2.1 Ngun tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74 Luật Đất đai 2013) 1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường 2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường. .. phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp khơng có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền; b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở Cụ thể như sau: (Khoản 1 Điều... được cấp 2.2.4 Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại 1 Giá đất để tính bồi thường: - Theo mục đích đang sử dụng; - Khơng bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích; - Giá đất bồi thường là giá đất cụ thể 2 Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 76 Luật Đất đai 2013; Đ 3 NĐ 47) - Các trường hợp khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất... mức bồi thường: - Đòi được thưởng để di dời sớm - Đòi tăng tiền bồi thường mới chịu đi - Đòi bồi thường việc đầu tư thêm sau khi có quết định giải tỏa (trừ trường hợp thật cần thiết) - Cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi bồi thường trong vòng 2 năm cơng bố giải tỏa - Đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất) - Hoạt động kinh doanh nhưng khơng có giấy phép, khơng có căn cứ pháp lý để bồi thường. .. dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí đền bù, giải phóng mặt mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền đền bù cho người bị thu hồi đất khơng đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án đền bù đã được phê duyệt nhưng khơng đảm bảo tiền chi trả đền bù để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng khơng có vốn để thi cơng để dân... kiểm tra xác định khối lượng bồi thường (cơng khai); sau khi chủ hộ xác định đúng, có khối lượng cụ thể lắp bảng giá bồi thường, gửi lại cho người dân; Tổng hợp trình UBND thành phố duyệt mức bồi thường ( Sở Tài Chính quyết định giá trị bồi thường dưới 3 tỷ, trên 3 tỷ do UBND thành phố phê duyệt) + Tổ chức chi trả tiền bồi thường - Cách thức thực hiện: + Chỉ tổ chức bồi thường giải tỏa khi đã có khu tái... cốt yếu Để đạt được sự nhất qn này, chính sách phải cơng bằng, hợp lý, đảm bảo lợi ích của các bên liên quan: Nhà nước – nhà đầu tư – người sử dụng đất Quan điểm xun suốt của chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là: có thiệt hại mới bồi thường; bồi thường thỏa đáng; thiểu số phục tùng đa số 2 Có 2 phương thức giải tỏa bồi thường a Bồi thường đầy đủ theo quy định của nhà nước và thành phố Đà... nhất, theo đúng quy hoạch - Tạo ra sự cơng bằng trong điều tiết giá trị gia tăng của đất 4 Chính sách về giá bồi thường Quan điểm: bồi thường giải tỏa khơng phải là mua bán, nên khơng có yếu tố thị trường, giá bồi thường do nhà nước quy định Giá bồi thường liên quan chặt chẽ với giá đất được hưởng khi bố trí tái định cư Nghĩa là nếu người dân muốn nâng giá bồi thường thì Nhà nước sẽ tăng giá bán nền tái... gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; c) Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) Khơng trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được hỗ trợ vào khoản... chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất 4 Việc ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định sau đây: a) Quỹ phát triển đất thực hiện ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt . chi trả đền bù để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng. * Từ khi. nước Công việc bồi thường giải phóng mặt bằng thường là những việc nặng nề nhất của các dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp do không chuẩn bị tốt việc tái định cư, không xác định giá cả bồi thường hợp. định 69) 1.7. Kinh nghiệm bồi thường giải phóng mặt bằng của một số quốc gia và vùng lãnh thổ Châu Á 1.7.1. Kinh nghiệm của Đà Nẵng 1. Quan điểm chung về bồi thường giải tỏa Ngoài những quy định