BÀI GIẢNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG – TÁI ĐỊNH CƯ Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai là Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.. Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường hợp sau:. Nhìn chung có 3 nhóm:

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI

PHÓNG MẶT BẰNG – TÁI ĐỊNH CƯ 1.1 Những vấn đề cơ bản

1.1.1 Một số khái niệm có liên quan

- Thu hồi đất: Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử

dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác

Hay: Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sửdụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lýtheo quy định của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003)

thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được

Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạmpháp luật về đất đai (Điều 3 LĐĐ 2013)

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị

quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4LĐĐ 2003) Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tàisản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sửdụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức tráchnhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hạinhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay củaNhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trongquá trình phát triển đô thị và kinh tế – xã hội

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu

hồi thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địađiểm mới

- Tái định cư và phân loại tái định cư: Tái định cư là một khái niệm mang

nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của ngườidân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất

kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sốngcủa họ Như vậy tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệthại khi thu hồi đất Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dânđến nơi ở mới

Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang pháttriển trong những trường hợp điển hình như x

ây đập, làm đường, phát triển đô thị

* Phân loại tái định cư

1/ Về hình thức, việc tái định cư có các dạng

- Di dân vào vùng đô thị hóa

- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trìnhcải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân

- Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư

2/ Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ

- Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theoquy hoạch Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nênnhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các

dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở

- Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và ngườidân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ

ở mới ở các dự án phát triển nhà

- Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở chonhững người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ Nhiều trường hợp khôngkiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển

3/ Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:

- Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung Nhìnchung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việcthu hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia

- Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy

mô nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án

1.1.2 Các trường hợp thực hiện tái định cư

Tại các quốc gia đang phát triển và tại Việt Nam, tái định cư thường đểthực hiện các loại dự án:

- Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi Đây là dạng điển hình

về ảnh hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dờithường rất lớn

- Các công trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mới hoặc mở rộngđường hiện hữu; phát triển kênh, rạnh; hành lang các tuyến tải điện; mở các tuyếncấp thoát nước v.v…

- Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khácnhư công viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa, thể thao,nghiên cứu khoa học v.v…

- Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hóa; cải tạo các khudân dân cư lụp xụp trong nội thành; xây dựng các công trình công ích của cộngđồng dân cư nông thôn

- Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xínghiệp mới, các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại

1.1.3 Bản chất của việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sởhữu và thống nhất quản lý Về nguyên tắc, Nhà nước có đầy đủ các quyền sửdụng, hưởng lợi, quản lý và định đoạt đối với đất Quyền định đoạt bao gồm 2 loạiquyền cơ bản: (1): Giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sửdụng; (2): Quyền thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê để sử dụng theo mục đích quyhoạch và quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định (còn gọi làquyền tiên mãi) để sử dụng vì lợi ích chung

Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước đã giao cho các tổ chức, hộ giađình, cá nhân sử dụng và đã được đầu tư trên đất ở các mức độ khác nhau Các chủ

sử dụng đất cũng tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh trên mảnh đấtthuộc quyền sử dụng của họ Do đó khi thu hồi đất sẽ gây ra xáo trộn lớn về đờisống hoạt động cùng với những thiệt hại về vật chất và tinh thần cho người sửdụng đất Việc bồi thường các thiệt hại này và sắp xếp đời sống người dân bị thuhồi đất là một trách nhiệm đương nhiên của Nhà nước và chủ đầu tư Giải quyếttốt vấn đề này, trong đó chủ yếu là hài hòa lợi ích của các bên liên quan sẽ tạo ra

sự phát triển bền vững và ổn định xã hội Tái định cư và bồi thường thiệt hại khithu hồi đất trở thành một vấn đề xã hội lớn, chứ không đơn thuần là vấn đề pháttriển kinh tế hoặc quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản

Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ muabán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào Thựcchất nhà nước có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổnđịnh và nâng cao đời sống người dân khi bị thu hồi đất Thu hồi và bồi thườngthiệt hại về đất mang ý nghĩa của việc thực hiện quyền của nhà nước chứ khôngphải đơn thuần là một quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá Trong tổ chứcthực hiện, Nhà nước có thể trực tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưngcũng có thể giao cho các tổ chức khác thực hiện quyền này, theo những quy định

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa Đây cũng làquá trình phát triển đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước Toàn bộ quá trìnhnày có 4 tiến trình song hành:

Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị và vùng kinh tế mới Hiện

nay mức độ đô thị hóa của nước ta mới đạt 25% Khi việc công nghiệp hóa thànhcông (vào khoảng năm 2020), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 – 45%, lúc ấydân sống trong các đô thị sẽ tăng lên đến khoảng 40 triệu người Đây là quá trìnhtái định cư vào đô thị theo nhu cầu phát triển đất nước Ngoài di dân vào đô thị,việc khai hoang mở các nông trại, các lâm trường cũng là một khâu quan trọngtrong việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệmôi trường sinh thái

Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch Việc quy

hoạch cải tạo và phát triển các đô thị để phục vụ quá trình công nghiệp hóa hiện

đại hóa là một công việc tất yếu Tiến trình này ở đô thị có 2 nội dung: cải tạochỉnh trang đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới Khi thực hiện cácquy hoạch này không tránh khỏi việc di dời tái định cư.

Ba là tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng cao

khả năng cạnh tranh của nền kinh tế vì năng suất lao động công nghiệp cao hơnnăng suất lao động nông nghiệp giản đơn Quá trình công nghiệp hóa đòi hỏi đàotạo và đào tạo lại lao động Việc tái định cư phải đảm bảo việc này để phục vụcông nghiệp hóa đất nước

Bốn là tiến trình cải thiện đời sống nhân dân Nâng cao mọi mặt đời sống

của nhân dân là mục tiêu cơ bản của phát triển Phương châm chỉ đạo cơ bản củacông tác bồi thường tái định cư là đảm bảo cuộc sống của người dân bằng hoặc tốthơn nơi ở cũ Mỗi người dân sẽ được hưởng lợi từ 2 nguồn: từ sự bồi thường táiđịnh cư trực tiếp khi thực hiện dự án và từ sự phát triển chung của đô thị do dự ánmang lại Đời sống của người dân không ngừng nâng cao là biểu hiện của pháttriển

Như vậy, thực chất của quá trình phát triển đô thị là quá trình tái định cư.Phát triển kinh tế – xã hội gồm rất nhiều lĩnh vực: công – nông nghiệp, thương mại– dịch vụ, giáo dục đào tạo, vui chơi giải trí Thực chất các công việc ấy là tạothêm công ăn việc làm, tạo thêm chỗ ở và các dịch vụ phục vụ nhân dân ngày mộtđông hơn của đô thị Đó là quá trình cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị cũ, xâydựng mới các khu công nghiệp và dân cư ở khu vực đô thị hóa Nếu đứng về mụctiêu con người thì quá trình phát triển đô thị này chính là quá trình tái định cư.Việc phát triển các khu đô thị mới, phát trển nhà ở kéo theo nhiều ngành kinh tếphát triển

Việc tái định cư có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay các chính sáchtrong lĩnh vực này còn thiếu và rời rạc Chính sách tái định cư không thể chỉ làchính sách giải tỏa bồi thường mà nó nằm trong tất cả các chính sách và pháp luậtliên quan đến cải tạo và phát triển đô thị từ khâu quy hoạch đến đầu tư xây dựng,tới quản lý các khu dân cư mới

Do một thời gian dài vấn đề tái định cư chỉ được quan tâm như là một biệnpháp hỗ trợ bồi thường giải tỏa nên đã để lại một số hậu quả xấu cho phát triển thểhiện ở một số vấn đề sau:

- Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng.Hiện tượng đầu cơ đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư Các khu dân cư mớikhông được hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến ở (thiếu cơ sở hạtầng)

- Về tài chính đô thị, có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộngđồng Biểu hiện ở chỗ nhà ở của tư nhân đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị(đầu tư của cộng đồng) quá thiếu

- Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn, lẽ ra phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi ởsau Quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại

- Thiếu quan tâm đến chỗ ở cho công nhân, sinh viên (số đông là nhập cư)

và người có thu nhập thấp

- Thiếu quan tâm đến các điều kiện sống khác ngồi chỗ ở, đặc biệt là việclàm.

- Thiếu sự quan tâm của người dân và cộng đồng dân cư vào quá trình cảitạo và phát triển đơ thị Việc tuyên truyền các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy độngnguồn lực từ cộng đồng để phục vụ lại họ cịn yếu

Từ các cách tiếp cận như trên, cĩ thể rút ra được một số kết luận về chính sách tái định cư như sau:

1) Tái định cư khơng phải là một cơng việc hỗ trợ bồi thường giải tỏa mà là một lĩnh vực phát triển đơ thị Trong lĩnh vực đĩ phải lấy mục tiêu phát triển đồng

bộ của các khu dân cư, tăng số lượng và chủng loại của quỹ nhà để đáp ứng mọi nhu cầu về tái định cư.

2) Việc cải tạo tại chỗ đơ thị cũng thuộc lĩnh vực tái định cư, việc cải tạo này vừa cĩ lợi cho cộng đồng vừa cĩ lợi cho cư dân Do đĩ các dự án cải tạo đơ thị

là các dự án đa ngành do cộng đồng dân cư tại chỗ trực tiếp tham gia ra quyết định.

3) Phát triển đơ thị thực chất là quá trình tái định cư, việc quản lý phát triển các khu đơ thị mới cĩ ý nghĩa quyết định tới chính sách tái định cư

4) Cĩ chính sách tài chính thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo

và phát triển đơ thị

1.3 Tái định cư là một quá trình phức tạp

Tái định cư là di chuyển và thay đổi cuộc sống của con người, đây khơngchỉ là quá trình chuyển dịch vật chất mà cịn là quá trình cắt bỏ các quan hệ cũ vàtạo lập các quan hệ mới

Tái định cư thường là di dời tái định cư các căn hộ, nghĩa là bên cạnh sựràng buộc giữa các thành viên trong gia đình, cịn cĩ sự ràng buộc giữa mỗi ngườitrong đĩ với mơi trường xung quanh:

- Cơng ăn việc làm

1.4 Sự khác biệt giữa nguyên tắc tái định cư của các tổ chức quốc tế (WB, ADB) với chính sách của Việt Nam.

Về cơ bản, các chính sách bồi thường thiệt hại khi giải phĩng mặt bằng củaViệt Nam đang dần được hồn thiện theo hướng quan tâm nhiều hơn đến quyền vàlợi ích hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng bởi việc thực hiện các dự án Tuynhiên, vẫn cịn những sự khác biệt so với chính sách của các tổ chức quốc tế

Bảng So sánh chính sách tái định cư của tổ chức quốc tế và Việt nam

STT Những yêu cầu trong chính sách

TĐC của quốc tế

Chính sách hiện hành của Việt Nam

1 Cần tránh tái định cư bắt buộc, tối

thiểu hóa việc di dân Không có quy định nhưng được xemxét trên thực tế

2 Đảm bảo tương lai kinh tế và xã

hội của người tái định cư bắt buộc

duy trì ở mức như trước khi có dự

án

Đảm bảo nơi ở mới có điều kiện bằnghoặc tốt hơn nơi ở cũ

3 Những người bị ảnh hưởng phải

được thông tin đầy đủ và được

tham gia tư vấn đối với các vấn đề

tái định cư và bồi thường

Có thông báo nhưng không đầy đủ

4 Các thể chế văn hóa và xã hội hiện

hành của người di chuyển và cộng

đồng nơi họ đến được hỗ trợ và

phát huy ở mức cao nhất, và người

di chuyển được hòa nhập với cộng

6 Tái định cư bắt buộc phải được coi

và thực hiện như là một phần của

dự án, phái lập kế hoạch tái định cư

cho dự án có tái định cư bắt buộc

Đã quy định tái định cư là một dự ánthành phần bắt buộc phải thực hiện,nhưng chưa thật sự được chú trọng

7 Việc tính toán chi phí và lợi ích của

dự án bao gồm cho cả chi phí tái

định cư và bồi thường

Nghị định 22, Nghị định 197 đã quyđịnh

8 Bồi thường phải trên cơ sở giá trị

thay thế cho các tài sản đã mất

Bồi thường thiệt hại nhưng chưa đủ

để tái tạo tài sản đã mất

9 Bồi thường và tái định cư phải thực Vừa thực hiện dự án vừa tái định cư

hiện trước khi bắt đầu dự án và bồi thường thiệt hại

10 Xây dựng chương trình phục hồi

thu nhập thích hợp Quy định chung chung, chưa đượcchú trọng

11 Có sự tham gia của người có liên

quan trong việc lập và thực hiện kế

hoạch tái định cư

Hội đồng bồi thường có đại diệnnhững người bị ảnh hưởng

12 Cơ chế giải quyết khiếu nại rõ ràng Giải quyết theo Luật Đất đai và Luật

Khiếu nạo, Tố cáo

13 Cần thiết có giám sát độc lập việc

thực hiện kế hoạch tái định cư

(5) Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” (khía cạnh KT – XH) cho các hộcần được chú trọng nhiều hơn so với bằng tiền hoặc vật chất;

(6) Những hộ cư trú bất hợp pháp vẫn nhận được bồi thường

1.5 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất

1.5.1 Cơ sơ pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

a Thu hồi đất – quyền định đoạt đất đai của Nhà nước

Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu,

sử dụng và định đoạt đất đai Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối vớiđất đai theo khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai là Quyết định thu hồi đất, trưng dụngđất Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường hợp sau:.Nhìn chung có 3 nhóm:

Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh

tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Quỹ đất cả nước hiện nay đều đã giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể Do vậy muốn có quỹ đất để giaohoặc cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của người đang sử dụng như Điều 53

Luật Đất Đai: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang

có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước cóthẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiệnxong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối vớitrường hợp phải giải phóng mặt bằng.”

Nhóm 2: Thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai

Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, hoặc không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất.,thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụ tàichính đối với Nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12tháng liền đối với cây hàng năm, 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối vớiđất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các dự án đầu tư không được sử dụng trong

12 tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất được giao)

Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai, như giao đất không đúng thẩmquyền, không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm

Nhóm 3: Thu hồi đất của những người không còn nhu cầu sử dụng

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền

sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm khi bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng

- Cá nhân sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

b Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Theo các Điều 39, 41 Luật Đất Đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗtrợ tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào các mụcđích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Phát triển kinh tế

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với ngườiđang sử dụng đất, nếu họ có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhànước xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

c Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phòng, an ninh, lợi íchquốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất Đai và theothẩm quyền được Quốc Hội giao, Chính Phủ quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợtái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.5.2 Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

(1) Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư

Việc thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtvào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triểnkinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước – vừa là người chủ sở hữu vừa là ngườiquản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhàđầu tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất Các lợi ích này phải đượcgiải quyết một cách hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả,đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất lợi ích của từng đối tượng được xử lýnhư sau:

a Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết địnhchính sách bồi thường , hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tínhbồi thường Đây vừa là quyền định đọat của nhà nước vừa là biện pháp xử lý hàihòa lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư

b Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong cácquyền của người sử dụng đất Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồnthu nhập từ quyền sử dụng đất của mình Do vậy khi Nhà nước thu hồi đất củangười đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảolợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng thể hiện ở những điểm sauđây:

- Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụngvới đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sửdụng đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (K2, Đ6,NĐ197)

- Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ dichuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất

- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ

sở hạ tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ởcũ

c Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng với chi phí sửdụng hợp lý nhất Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển,Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuêđất mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bịthu hồi đất, với mức cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họphải nộp cho Nhà nước (K1, Đ6, Đ3 NĐ 197; K4 Đ5; K3 Đ6 NĐ 198) Như vậy,Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bịthu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiệnquyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước

(2) Đảm bảo công khai , dân chủ trong thực hiện

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giaodịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự canthiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thịtrường Tuy nhiên người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất

của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đấtđai và được thực hiện cơng khai, người dân được bàn bạc dân chủ Nguyên tắc nàyđược thể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nơng

nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nơng nghiệp, cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyềnphải thơng báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch dichuyển, phương án tổng thể về bồ thường, giải phĩng mặt bằng, tái định cư (K2,Đ34, Luật ĐĐ)

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia

hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng củanhững người bị thu hồi đất đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết địnhcủa Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗtrợ và tái định cư được niêm yết cơng khai tại trụ sở làm việc của tổ chức đượcgiao nhiệm vụ thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã,phường, thị trấn nơi cĩ đất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi đất cĩ quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết

định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết Nếukhơng đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại cĩ quyền khởikiện tại Tịa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh làcấp cĩ quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất.Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi, bồi thường, hỗtrợ và tái định cư trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phảichấp hành quyết định thu hồi đất (Đ49 – NĐ 197)

1.5.3 Những căn cứ chủ yếu xây dựng và tổ chức thực hiện bồi thường

1- Hiến pháp 1992

a/ Điều 17: “ Đất đai, rừng nuối, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợivùng biển, thềm lục địa, vùng trời… công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinhtế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh…”.Điều này khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

b/ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâudài…” Tổ chức, cá nhân … được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giaotheo quy định của pháp luật.” Điều này khẳng định

Một là giao sử dụng ổn định lâu dài là nguyên tắc

Hai là người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất

c/ Điều 23:… “ Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợiích quốc gia, Nhà nước trưng thu mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sảncủa cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường, Thể thực trưng mua, trưngdụng theo luật định” Điều này khẳng định quyền hạn của Nhà nước trong việcthu hồi đất đang có người sử dụng, quyền trưng mua, trưng dụng các tài sản

không thuộc sở hữu nhà nước để phục vụ lợi ích quốc phòng, an ninh và lợi íchquốc gia.

d/ Điều 58 quy định quyền sở hữu về tài sản của công dân, về thu nhập, về nhà

ở, tư liệu sản xuất, tư liệu sinh họat và quyền sử dụng đất được giao theo Điều

17 và Điều 18 ở trên Đồng thời điều này còn khẳng định: Nhà nước bảo hộquyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân

e/ Điều 68 quy định quyền khiếu nại, quyền tố cáo của công dân và tráchnhiệm giải quyết của cơ quan nhà nước

2- Luật Đất Đai năm 2003 gồm các nội dung cơ bản sau:

a/ Khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sởhữu”

- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai

- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông quacác chính sách tài chính về đất đai

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức: giao đất, chothuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định,nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác Người sử dụng đất khi đượcNhà nước trao quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định Tinhthần trên đây đòi hỏi:

+ Khi Nhà nước thu hồi đất, phải tuân thủ nguyên tắc được giao sử dụnglâu dài của người có đất bị thu hồi cũng như khi bồi thường và tổ chức tái định

cư cho họ

+ Sử dụng đất lâu dài được thực hiện bằng các quyền; Hơn nữa đất nôngnghiệp được giao hết cho hộ gia đình, cá nhân và khi giao đất ở, Nhà nước thutiền sử dụng đất thì việc muốn đảm bảo nguyên tắc sử dụng ổn định lâu dài,khi thu hồi đất Nhà nước phải đảm bảo có đất ở và đất dùng vào sản xuất nôngnghiệp hoặc sử dụng vào các mục đích khác cho tương đương với nơi ở cũ hoặc

ít nhất phải được họ chấp nhận Trường hợp không có đất phì phải bồi thườngbằng tiền tương đương trị giá của đất bị thu hồi

b/ Khẳng định nguyên tắc đảm bảo sử dụng đất ổn định lâu dài đối với hộ giađình, cá nhân như sau:

“ Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất;đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạoviệc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sửdụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hóa,hiện đại hóa (K3, Đ10, LĐĐ 2003)

“ Đất ở được sử dụng ổn định lâu dài (K3, Đ66 LĐĐ)

Như vậy: đất ở và đất sản xuất nông nghiệp là 2 loại đất cần phải có đốivới mỗi hộ gia đình, cá nhân đảm bảo nhu cầu sản xuất và đời sống tối thiểucủa họ Khi Nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất đang sử dụng, họ phảiđược giao đất mới hoặc bồi thường tương đương với đất bị thu hồi, nếu thu hồiđất ở thì Nhà nước phải lo chỗ ở mới cho họ Như vậy chính sách bồi thường vàtái định cư luôn gắn với nguyên tắc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở.Tuy nhiên có một thực tế phải tính đến khi thực hiện nguyên tắc này là: Nhànước muốn có đất để bồi thường và lập khu tái định cư thì Nhà nước phải sửdụng quỹ đất trống, nhưng phổ biến là Nhà nước phải thu hồi đất của ngườikhác đang sử dụng Ở đây phức tạp lại tăng lên gấp bội do quỹ đất có hạn lạivừa phải đảm bảo bồi thường thiệt hại đủ vừa phải thực hiện nhất quán nguyêntắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài như đã nêu ở trên.

c/ Giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm được sử dụng để bồi thường khiNhà nước thu hồi đất

Quy định này chỉ rõ cho dù bồi thường theo phương thức, biện pháp nào,giá đất áp dụng để tính bồi thường là giá nào cũng đều phải do Nhà nước quyđịnh, không thỏa thuận đối với từng người bị thu hồi đất, đó là nguyên tắc Tuynhiên, giá đất thực hiện bồi thường và tái định cư phải là giá đất đảm bảo chongười được bồi thường có thể “ mua” một diện tích đất có tiêu chuẩn về diệntích và khả năng sinh lợi tương đương với đất bị thu hồi và phù hợp với Điều 23của Hiến Pháp

3/ Bộ Luật Dân Sự

Bộ Luật Dân Sự quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và cácchủ thể khác, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan hệthân nhân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xửcủa các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự Khuôn khổ pháp lý của Luật nàytrực tiếp quyết định chính sách bồi thường gồm những nội dung sau:

a Căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản của thể nhân và pháp nhân

b Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản

c Quyền sở hữu tài sản

d Xác lập quyền sở hữu

4 Bộ Luật Lao Động

Bộ Luật Lao Động điều chỉnh quan hệ lao động giữa người lao động làmcông ăn lương với người sử dụng lao động và các quan hệ xã hội liên quan trựctiếp tới quan hệ lao động Khuôn khổ pháp lý của luật này trực tiếp ảnh hưởngđến chính sách bồi thường gồm những nội dung sau:

a Quyền được làm việc, quyền lao động và sự bình đẳng trong làm việc,trong lao động ( Đ5, Đ7)

b Quy định về quyền và trách nhiệm của người sử dụng lao động ( Đ8)

- Xử lý các trường hợp thay đổi

- Các quy định về hợp đồng lao động, trong đó một vấn đề có tínhnguyên tắc phải đảm bảo đó là 2 bên tôn trọng đảm bảo việc làm theo hợpđồng lao động cho người lao động

- Quy định về việc trả lương trong thời gian ngừng việc

1.6 Lược sử về cơng tác bồi thường và giải phĩng mặt bằng

* Thời kỳ phong kiến

Đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, việc ban phát hay tịch thu đất đai phụthuộc hồn tồn vào ý muốn của vua chúa do đĩ cơng tác đền bù giải tỏa khơngxảy ra trong giai đoạn này

* Trước năm 1975

Giai đoạn này, nước ta cịn bị chia cắt thành hai miền Nam – Bắc, miềnnam nằm dưới sự thống trị của chính quyền Mỹ – Ngụy, ruộng đất chủ yếu nằmtrong tay của các điền chủ, miền Bắc đã giành lại chủ quyền, tự do cho nhân dân

và lập ra nền dân chủ cộng hịa, bước đầu thiết lập quan hệ sản xuất xã hội chùnghĩa Đảng và Nhà nước rất quan tâm đến chính sách ruộng đất Ngay sau Cáchmạng tháng 8 thành cơng, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tơ; Đảng cĩchủ trương thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân, xĩa bỏ chế độ phongkiến chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nơngdân Ngày 04/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hịa khĩa IIIthơng qua Luật Cải Cách Ruộng Đất Nhà nước tịch thu ruộng đất của địa chủ chiacho dân nghèo khơng cĩ ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất

Ngày 31/12/ 1959 Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hịa thơng quaHiến Pháp năm 1959 Tại điều 12 cĩ quy định: “ Các hầm mỏ, sơng ngịi, vànhững rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhànước, đều thuộc sở hữu của tồn dân”

* Từ 1975 đến năm 1988

Từ khi đất nước thống nhất, cả nước đi theo con đường xã hội chủ nghĩavới nền kinh tế tập trung bao cấp nên đất đai chưa cĩ giá trị cao, do đĩ chính sáchpháp luật phục vụ cho cơng tác bồi thường giải tỏa chưa được chú trọng Tuy vậyvẫn cĩ những chính sách về đền bù thiệt hại được ban hành để phục vụ cho việclấy đất xây dựng cơng trình của Nhà nước, cụ thể: Nghị Định 151/CP ngày14/01/1959 của Hội Đồng Chính Phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Quyếtđịnh số 188/CP ngày 25/1976 về chính sách xĩa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữuruộng đất ở miền Bắc và hình thức bĩc lột thực dân phong kiến ở miền nam;Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính Phủ về việc thống nhấtquản lý ruộng đất và tăng cường cơng tác quản lý ruộng đất trong cả nước quyđịnh người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần phải

cĩ đất để sử dụng thì được cấp đất khác Giai đoạn này hầu như khung pháp lý vềgiải tỏa đền bù khơng đặt ra mà do thương lượng hoặc thỏa thuận, khi Nhà nướcthu hồi đất thì nhà nước giao đất khác hoặc đền bù theo thực tế đối với đất ở, cịn

đất nông nghiệp thì hoán đổi đất khác hoặc đền bù từ 3 – 5 lần giá trị sản lượngmảnh đất đó Còn hầu hết đất xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, điệnkhí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận động tự nguyện theophương thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”

* Giai đoạn 1988 - 1993

Luật Đất Đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong lĩnhvực quản lý nhà nước về đất đai Vấn đề bồi thường thiệt hại về đất khi người sửdụng đất bị thu hồi được quy định rất chung tại Điều 49: “ Khi đất đang sử dụng bịthu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế vàđược giao đất khác” Người nhận đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sửdụng đất bị thu hồi giao lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động nhữngnăm đầu tư làm tăng giá trị đất đó Đây chỉ là sự thỏa thuận giữa người được nhậnđất và người có đất bị thu hồi mà nhà nước không can thiệp Đối với đất nôngnghiệp và đất rừng Hội đồng Bộ trưởng có quyết định số 186 – HĐBT ngày 31 – 5– 1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụngvào mục đích khác Tuy nhiên người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường tài sảntrên đất Tiền bồi thường về đất được nộp vào ngân sách nhà nước Điều đó chothấy quyền lợi của người sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức

* Giai đoạn 1993 đến 2003

Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nướcthu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất đượcđền bù thiệt hại” (Điều 27)

Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc đền bùthiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công công cộng Nghị định này là cơ sở pháp lý quantrọng,là chính sách cơ bản cho việc đền bù trong giai đoạn từ 1994 – 1998 Tuynhiên qua quá trình thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưabao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai,tài sản chưa tương xứng với với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về cácbiện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư đểphục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v Nghị định số 22/1998/NĐ – CP ngày24/4/1998 của Chính Phủ thay thế cho Nghị định số 90/CP Chính sách đền bùthiệt hại về đất đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách đền bù, hỗ trợ

và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài sản v.v… phù hợp vớimức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thuhồi đất với Nhà nước và các Với việc ban hành Nghị định 22, Nhà nước đã thựchiện đổi mới một bước chính sách đền bù và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, tồn tại như:

Thứ nhất, việc đền bù đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật

Đất đai 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện cònnhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện

Thứ hai, giá đất để tính đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 8 Nghị định

số 22/1998/NĐ – CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ởnước ta Tuy nhiên quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướngmắc cho tổ chức thực hiện đó là việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinhlợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc xác định hệ số k.Không ít địa phương đền bù theo giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đền bù đấtquá thấp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Với số tiền đền bù đó, người dân không

đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất tương đương về cả diệntích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi Chính vì vậy ảnh hưởng đến khả năng tạolập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất, từ đó dẫn đến tìnhtrạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù, không di chuyển làm chậm tiến độ giảiphóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư v.v

Thứ ba, Quy định điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt

hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai,song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện đượcđền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnhhưởng đến thời gian thực hiện dự án

Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền

sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dungđất cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất Đai 1993 Nhiều trường hợp đủ điềukiện được dền bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thìngười có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20%hoặc 40% tiền sử dụng đất Do đó khi thực hiện đền bù, mỗi địa phương có cách

xử lý khác nhau gây nhiều tranh cãi Có địa phương thực hiện đền bù 100%, có địaphương thực hiện đền bù 80% hoặc 60% tùy theo thời điểm sử dụng đất hoặc khấutrừ tiền sử dụng đất còn thiếu vào tiền đền bù

Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn

của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấptrong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đấtphải di chuyển chỗ ở, các biện pháp phải khôi phục sản xuất và đời sống tại cáckhu tái định cư

Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu

hồi đất, quyết định đền bù đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫnđến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳkhông chịu cho Hội đồng đền bù tiến hành đo đạc, kiểm kê; không nhận tiền đền

bù, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhànước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn

Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí đền bù, giải phóng

mặt mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trảtiền đền bù cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếuvốn, nên phương án đền bù đã được phê duyệt nhưng không đảm bảo tiền chi trảđền bù để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng

không có vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian đền bù,giải phóng mặt bằng

* Từ khi có Luật Đất Đai 2003 đến nay

Theo quy định của Luật Đất Đai 2003 và Nghị Định 197/2004/NĐ-CP ngày3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất thì Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với nhữngtrường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại điều 36 Nghịđịnh 181/2004/NĐ-CP

Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nênngười sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiệngiảm đi

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có dự án đầu tư để giao hoặc chothuê thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thuhồi theo quy định được giao cho UBND cấp huyện; trường hợp thu hồi đất màchưa có dự án đầu tư thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường chongười có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất.Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đãđược xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc chothuê thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận gópvốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Với cácquy định mới này nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc lựa chọn địa bàn để đầu

tư sản xuất kinh doanh (Bổ sung thêm Nghị định 69 và thông tư 14 hướng dẫn tựchiện Nghị định 69)

1.7 Kinh nghiệm bồi thường giải phóng mặt bằng của một số quốc gia và vùng lãnh thổ Châu Á

1.7.1 Kinh nghiệm của Đà Nẵng

1 Quan điểm chung về bồi thường giải tỏa

Ngoài những quy định chung , Đà Nẵng còn vận dụng nhiều chủ trươngmới nhằm khắc phục những bất cập hiện hành Trong đó sự nhất quán về chủtrương, từ lãnh đạo thành phố cho đến từng người dân là vấn đề cốt yếu Để đạtđược sự nhất quán này, chính sách phải công bằng, hợp lý, đảm bảo lợi ích của cácbên liên quan: Nhà nước – nhà đầu tư – người sử dụng đất Quan điểm xuyên suốtcủa chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là: có thiệt hại mới bồi thường;bồi thường thỏa đáng; thiểu số phục tùng đa số

2 Có 2 phương thức giải tỏa bồi thường

a Bồi thường đầy đủ theo quy định của nhà nước và thành phố Đà Nẵng ban hành:đối với các dự án giao thông mới, khu dân cư mới, chỉnh trang khu dân cư cũ cókhai thác quỹ đất; dự án đầu tư hoàn toàn bằng nguồn vốn ngân sách, ODA vàcác dự án của các đơn vị, công ty TW đầu tư trên địa bàn…

b Hình thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”

Đối với việc cải tạo mở rộng các tuyến đường nội thị, kết hợp hoàn chỉnh

hệ thống cấp thoát nước, bưu chính viễn thông, điện dân dụng theo nguyên tắc:nhà nước chịu trách nhiệm về đầu tư hạ tầng, người dân đóng góp bằng việc khôngnhận tiền bồi thường đối với phần diện tích bị thu hồi, nhất là phần sân, tường rào,cổng ngõ…Căn cứ của việc vận động đóng góp tự nguyện này là sau khi tuyếnđường được cải tạo, mở rộng, giá trị của nhà cửa, bất động sản tăng lên Cách làmnhư sau:

- Vận động được 80% dân đồng tình thì tiến hành

- Thuyết phục 20% còn lại

- Hộ không chịu thực hiện thì bồi thường đúng quy định và chuyển đến nơi

hạ tầng như ở chỗ cũ (sẽ không được hưởng giá trị tăng thêm)

3 Khai thác quỹ đất đô thị tại các tuyến đường mới

Khai thác biên chỉnh trang nhằm khai thác tối đa lợi thế thương mại và giátrị gia tăng của đất đô thị, bù đắp một phần vốn đầu tư đồng thời tạo ra bộ mặt đôthị thống nhất Nội dung và giải pháp thực hiện:

1/ Phải có chủ trương thống nhất của lãnh đạo tỉnh và được tuyên tuyềnrộng rãi triển khai thí điểm tại một số tuyến đường, dự án, sau đó rút kinh nghiệm

mở rộng mô hình

2/ Trong quy hoạch , xác định luôn ranh giới biên chỉnh trang, ngoài phạm

vi lộ giới Cùng với dự án chính kèm theo dự án khai thác biên chỉnh trang Ví dụ:

lộ giới là 40m, ranh giới biên chỉnh trang xác định là 30m, tổng cộng phải giải tỏachiều rộng toàn tuyến là là 100m Công bố ranh giới và giải tỏa toàn bộ các hộnằm trong biên chỉnh trang (100m), bồi thường theo giá hiện tại, không bồi thườngtheo giá trong tương lai

3/ Các hộ bị giải tỏa trắng được bố trí tái định cư Các hộ còn lại dọc biênchỉnh trang, Nhà nước mở một con đường dân sinh song song với tuyến đườngchính (chiều rộng 5,5m) để các hộ sử dụng Việc mở đường dân sinh có tác dụngtránh tùy tiện mở đường ngang tuyến đường chính, đảm bảo an toàn giao thông và

mỹ quan đô thị

4/ Nhà nước quy hoạch chi tiết việc sử dụng đất của biên chỉnh trang theoquy hoạch chung (khu dân cư hay thương mại), quy định chiều rộng mặt tiền vàchiều cao xây dựng, kiểu kiến trúc, màu sắc để tạo mỹ quan đô thị Nhà nước tiếnhành bán đấu giá các lô đất này cho các nhà đầu tư hoặc cho những người có khảnăng về tài chính để khai thác hoặc sử dụng, với điều kiện khi xây dựng phải tuânthủ theo quy hoạch chi tiết

Với chính sách này, nhà nước thu tiền của người có khả năng tài chínhmuốn mua nhà mặt tiền với giá cao, để đầu tư lại công trình và bổ sung ngân sách

hỗ trợ các dự án lỗ hoặc không thu hồi vốn Hòa vốn trong việc đầu tư cho hạtầng là thành công vì kết quả thu được là cải thiện đô thị ngày càng phát triển vàđời sống người dân được cải thiện

Việc khai thác tốt biên chỉnh trang sẽ mang lại những lợi ích như:

- Bù đắp vốn đầu tư tuyến đường

- Góp phần tạo nguồn vốn cho ngân sách

- Tạo cảnh quan và kiến trúc đồng nhất, theo đúng quy hoạch

- Tạo ra sự công bằng trong điều tiết giá trị gia tăng của đất

4 Chính sách về giá bồi thường

Quan điểm: bồi thường giải tỏa không phải là mua bán, nên không có yếu

tố thị trường, giá bồi thường do nhà nước quy định Giá bồi thường liên quan chặtchẽ với giá đất được hưởng khi bố trí tái định cư Nghĩa là nếu người dân muốnnâng giá bồi thường thì Nhà nước sẽ tăng giá bán nền tái định cư, như vậy họ sẽkhông được hưởng lợi Bảng giá đất được điều chỉnh và cập nhật khá nhanh, việcđiều chỉnh giá thuận lợi (do quy mô thành phố nhỏ) Chính sách một giá được ápdụng thành công với 2 điều kiện tiên quyết: (1) Nhà nước kiểm soát giá đất không

để biến động lớn; (2)Giá do nhà nước quy định được điều chỉnh khá linh hoạt,không quá cách xa giá thị trường

5.Áp dụng linh hoạt chính sách bồi thường, chú trọng quyền lợi người nghèo

- Xây dựng một số khu tái định cư cho người có thu nhập thấp, với diện tíchtối thiểu căn hộ chỉ là 30m2, đảm bảo các điều kiện cơ bản, giảm giá thành và đápứng yêu cầu của một bộ phận người dân có hoàn cảnh khó khăn (tại thành phồHCM các khu tái định cư diện tích tối thiểu khoảng 50 – 60m2, có cơ sở hạ tầngkhá hoàn chỉnh, do đó chỉ đáp ứng với những người có khả năng tài chính và trởthành mục tiêu của tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại chứ không đáp ứng được nhucầu của người nghèo

- Có một số ưu đãi riêng như giảm giá đất 30% đối với những hộ giải tỏakhi nhận đất tại khu tái định cư; đối với những hộ có nhiều nhân khẩu (từ 8 trởlên) được tăng diện tích ở được bồi thường và bố trí thêm lô đất phụ; hộ sản xuấtnông nghiệp được hỗ trợ tiền chuyển đổi ngành nghề tính trên diện tích đất thuhồi

- Các hộ nghèo được quan tâm như sau:

+ Nếu tiền bồi thường < 20 triệu được bố trí tại chung cư cho người thunhập thấp không lấy tiền trong 3 năm, chủ trương hiện nay là cho luôn

+ Tiền bồi thường từ 20-30 triệu, được bán một lô đất trên đường 3,75 –5,5m, cho nợ 100% trong 5 – 10 năm

+ tiền bồi thường > 30 triệu, tùy theo giá trị bồi thường và diện tích đấtđược bố trí theo từng loại đường cụ thể, được nợ đến 70% trong 5 năm và đượcgiữ lại tối thiểu 30 triệu

Như vậy, các hộ nghèo này được giữ một khoản tiền bồi thường để lấy vốn làmăn

6 Phương thức triển khai đồng bộ, thống nhất

- Công bố rộng rãi quy hoạch chi tiết 1/500 Trước khi triển khai thực hiện,tiến hành quay phim, chụp hình từng căn nhà để lưu hồ sơ hiện trạng khu vực dự

án để làm căn cứ giải quyết khiếu nại Nếu sau khi công bố, tự cơi nới, xây dựngthêm không xin phép sẽ không được bồi thường (đã có bằng chứng) Điều kiệnthực hiện tốt bước này là quy hoạch phải được triển khai nhanh, không có quyhoạch treo

- Trình tự thực hiện:

+ Đo đạc sơ đồ cho từng hộ

+ Ra Quyết định thu hồi đất từng hộ

+ Kiểm định, đề xuất mức bồi thường, gửi xuống UBND phường và từng

hộ để kiểm tra xác định khối lượng bồi thường (công khai); sau khi chủ hộ xácđịnh đúng, có khối lượng cụ thể lắp bảng giá bồi thường, gửi lại cho người dân;Tổng hợp trình UBND thành phố duyệt mức bồi thường ( Sở Tài Chính quyết địnhgiá trị bồi thường dưới 3 tỷ, trên 3 tỷ do UBND thành phố phê duyệt)

+ Tổ chức chi trả tiền bồi thường

- Cách thức thực hiện:

+ Chỉ tổ chức bồi thường giải tỏa khi đã có khu tái định cư Việc xây dựngkhu tái định cư phải tiến hành song song với dự án chính ( hiện có khoảng 100 khutái định cư giải quyết chỗ ở cho trên 15.000 hộ dân di dời)

+ Trước khi thực hiện bồi thường giải tỏa phải đảm bảo hoàn thành các thủtục pháp lý như: quyết định phê duyệt dự án, thiết kế dự toán, công nhận trúngthầu; quyết định thu hồi đất, giao đất của toàn bộ dự án và của từng cá nhân; quyếtđịnh phân công ban quản lý điều hành dự án; quyết định thành lập Hội đồng giảiphóng mặt bằng; quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải tỏa cho từng dựán

+ Giải quyết khiếu nại: thực hiện tại chỗ, theo từng cấp, hạn chế vượt cấp,lãnh đạo không ngại tiếp dân

+ Về tổ chức thực hiện: không thành lập các ban quản lý cho từng dự án,

mà lập 11 ban quản lý chuyên nghiệp cho các lĩnh vực khác nhau, các ban quản lýnày được các chủ đầu tư ủy quyền

- Thu hồi đất bắt buộc để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúclợi xã hội và chỉnh trang đô thị

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi thực sự khi cần thiết

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi chính phủ và các thànhviên trong nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báotrước cho người dân 2 – 3 năm

Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chếhoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công

2 Chính sách bồi thường

Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản, các chi phí tháo

dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới…Nếu

người dân không tin tưởng nhà nước, có thể thuê tổ chức định giá tư nhân định giálại và chi phí do nhà nước chi trả Giá bồi thường thường thấp hơn giá hiện tại, vìgiá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng,

do đó nhà nước đã điều tiết một phần giá trị đầu tư Nhà nước không thể đáp ứngyêu cầu bồi thường theo giá trong tương lai Ngoài ra các yếu tố sau đây cũngđược xem xét khi bồi thường: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng

đi ngang qua, nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại công trình công cộng làm ảnh hưởngxấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhànước sẽ tăng tiền bồi thường; công trình cắt manh mún đất; chi phí để hoàn tất thủtục cho mảnh đất còn lại

Những yếu tố không được chấp nhận khi tính mức bồi thường:

- Đòi được thưởng để di dời sớm

- Đòi tăng tiền bồi thường mới chịu đi

- Đòi bồi thường việc đầu tư thêm sau khi có quết định giải tỏa (trừ trườnghợp thật cần thiết)

- Cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi bồi thường trong vòng 2 năm công bốgiải tỏa

- Đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất)

- Hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp

ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra còn có các chính sách khác để hỗ trợ đảm bảo quyền lợi của người

di dời Trong quá trình bồi thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trịbồi thường Hội đồng bồi thường quyết định giá trị bồi thường đối với người khởikiện Nếu vẫn không đồng ý, có thể đưa vụ việc lên tòa thượng thẩm

Chính sách bồi thường được tiến hành thận trọng, có văn bản luật quy địnhchặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách bồi thường công bằng đối với mọi

tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội Tỷ lệ cưỡng chếchiếm tỷ lệ không đáng kể (dưới 1%)

- Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đấtnước nhỏ)

- Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu

tư để xây dựng các khu dân cư như ở Việt Nam Lý do là thời gian sử dụng đấtkhác nhau và nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổimục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước Nhà nước đóng vai trò trunggian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc bồithường giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quyhoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung

- Tính bình quân, tiền bồi thường chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một

dự án (tỷ lệ ở Việt Nam có thể đến 70 – 80%) Kiểm soát tốt giá bồi thường là mộttrong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và công trình phúc lợithành công

3 Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công

Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nướcxây dựng và cung cấp với giá rẻ kèm theo một số điều kiện Singapore thiết lậpCục Phát triển nhà (HDB) tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho ngườidân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư Được thành lập từ năm 1960, cho đếnnay với khoảng 8000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore,trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001)

a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư

- Tiến hành điều tra xã hội học về hộ gia đình trước khi triển khai việc táiđịnh cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái;nguồn thu nhập, nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản…Các đơn vị, tổ chưc khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp, thương mại…đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư Việc điều tra tỉ mỉ, thậntrọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, côngbằng

b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp

Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các

hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của HDB với nhiều khoản ưuđãi; ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,…, chính sách nhà ở công củaHDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore.Nếu không sử dụng nhà HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng1.200 đôla Singapore)

c/ Cung ứng nhiều loại nhà để đỏp ứng nhu cầu đa dạng của người dõn

Cú nhiều loại nhà phự hợp với nhu cầu đa dạng của người dõn HDB chủyếu cung cấp cỏc căn hộ trong cỏc tũa nhà cao tầng Cú 5 loại căn hộ cơ bản là:

Loại căn hộ Diện tớch (m 2 ) Giỏ bỏn hoặc cho thuờ

Ngoài ra cũn cú cỏc căn hộ hạng sang hoặc cỏc căn hộ cho người già Nhưvậy chương trỡnh cung cấp nhà ở do HDB triển khai đỏp ứng nhu cầu đa dạng vềnhà ở của hầu hết mọi người dõn Singgapore, kể cả những người cú thu nhập thấp

Để hạn chế tỡnh trạng mua đi bỏn lại và đầu cơ Chớnh phủ quy định khimua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bỏn và sau 10 năm (kể từ khi bỏn cănnhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB

d/ Chớnh sỏch về tài chớnh

Cung cấp nhà ở cụng với giỏ ưu đói là một đặc điểm riờng của Singapore,

do đú Nhà nước cú chớnh sỏch về tài chớnh tương ứng để hỗ trợ chương trỡnh này

Cú 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, cỏc ngõn hàng hoặc phỏthành trỏi phiếu để phỏt triển cỏc khu dõn cư, bỏn cho người dõn và thu hồi vốn đểhoàn trả vốn vay; (2) Chớnh phủ hỗ trợ vốn cho người dõn mua nhà trả gúp củaHDB (cú thế chấp nhà), thụng qua phỏt hành trỏi phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệmTrung ương Ngoài ra HDB cũn vay mượn từ thị trường vốn (trỏi phiếu trung hạn)

và cỏc thể chế tài chớnh khỏc

1.7.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Thực hiện và thi hành chế độ đất đai công hữu, tức là chính sách sở hữutoàn dân (đối với đất đô thị) và chính sách sở hữu tập thể (đất ở nông thôn, ngoại ô

đô thị ngoài phần sở hữu Nhà nớc do pháp luật quy định), đất tự canh tác (đồi núi)

Đối với đất thuộc sở hữu Nhà nớc, căn cứ quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội vànhu cầu sử dụng đất, sau khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý về đất đai

và đợc chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì đợc thu hồi đất Vềnguyên tắc bồi thờng khi thu hồi đất là chỉ bồi thờng cho các loại đất sử dụng chomục đích công cộng và thực hiện quy hoạch chỉnh trang đô thị; việc tính toán bồithờng bảo đảm yêu cầu “thoả đáng” theo quy định của pháp luật; giá tính bồi thờngcăn cứ theo “cơ quan định giá” đợc Chính phủ kiểm tra chặt chẽ; xây dựng và ban

bố phơng án bồi thờng có lắng nghe ý kiến nhân dân nhng không “mặc cả kiểumua, bán với dân” Đồng thời có chính sách thu hồi đất riêng đối với đất sở hữu tậpthể, đất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh…

1.7.4 Vựng lónh thổ Đài loan

Ở Đài Loan, mặc dù là vùng lãnh thổ nhng xét về mặt nhà nớc, có thể coi

Đài Loan là một nhà nớc có chế độ chính trị độc lập Đài Loan tồn tại 2 hình thức

sở hữu đất đai gồm sở hữu của Nhà nớc (còn gọi là công hữu) chiếm 69% so vớitổng diện tích tự nhiên, sở hữu t nhân chiếm 31% (bao gồm đất ở, đất sản xuấtnông nghiệp của nông dân và đất của các tổ chức t nhân khác) Đối với đất đaithuộc sở hữu t nhân, pháp luật đất đai Đài Loan quy định cụ thể các trờng hợp tựtriệt tiêu quyền sở hữu Khi trng thu Nhà nớc sẽ trả tiền đất cho chủ sở hữu theogiá trị thực tế của đất và cộng thêm khoảng 40 - 45% tổng giá trị bồi th ờng chitrả cho ngời bị thu hồi đất đai, nhà ở để đảm bảo cho ngời bị ảnh hởng có nơi ở

và cuộc sống tốt hơn trớc đó Đối với đất đai thuộc công hữu, khi nhà nớc muốn mởrộng diện tích đất thuộc sở hữu của mình thì chính nhà nớc phải bỏ tiền ra mua đấtcủa các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không đồng ý bán thì lúc đó Nhà nớc mớitrng thu và đảm bảo nguyên tắc nếu phải di chuyển đi nơi khác ngời dân vẫn mua

đợc đất và xây dựng đợc nhà ở

Khi Nhà nớc cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng,quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sáchkinh tế thì nhà nớc đợc phép trng thu đất đai t hữu trong giới hạn quy định củapháp luật theo hai hình thức: Trng thu từng khu, đoạn để thực thi các chính sáchkinh tế, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trng thu bảo lu dùng cho sựnghiệp xây dựng trong tơng lai (thời hạn bảo lu không quá 3 đến 5 năm), tuỳ theotính chất từng loại công trình, quá thời hạn quy định trên, trng thu bảo lu khôngcòn hiệu lực

* Những kinh nghiệm rút ra từ việc nghiên cứu chính sách quản lý, sử dụng đất

đai và chính sách thu hồi đất ở một số quốc gia

- Mặc dù chế độ sở hữu đất đai khác nhau nhng chính sách, phỏp lý về thu hồi

đất là yếu tố khụng thể thiếu trong quá trình phát triển;

Cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế

-xã hội, vừa tạo sự phỏt triển bền vững Việc xõy dựng quy hoạch được tiến hành từngbước, khoa học, thận trọng mang tính chiến lợc lâu dài thể hiện rõ vai trò, vị trí của

đất đai trong nền kinh tế thị trờng;

- Hầu hết ở các quốc gia, Nhà nước vừa là người tạo dựng mụi trường phỏp

lý, mụi trường kinh tế - xó hội, vừa là ‘’bà đỡ’’ cho ngời sử dụng đất khi họ bịthu hồi đất với quan điểm không chỉ đủ diện tích đất bị thu hồi, đảm bảo tốt nhất

điều kiện sống cho ngời có đất, có nhà ở bị mất mát mà còn đạt đợc mục tiêu tốthơn về mọi điều kiện so với trớc khi bị thu hồi đất

- Để có quỹ đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, công cộng lợi

ích của quốc gia, chớnh quyền chịu trỏch nhiệm thu hồi đất thông qua hoạt độngcủa các tổ chức (đợc hiểu là tổ chức phát triển quỹ đất) để cho cỏc đơn vị thực hiện

dự ỏn theo quy hoạch có đợc quỹ đất, quỹ nhà đầy đủ bồi thờng cho ngời bị thu hồi

đất, giảm thiểu tỡnh trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quỏ trỡnh đền bựGPMB Khụng cú hiện tượng tư nhõn thương lượng với người dõn để mua lại đấtxõy dựng cỏc cụng trỡnh nhà ở, cơ sở thương mại để kinh doanh

- Về giá đất và giá bồi thờng ở các nớc này đợc Nhà nớc đặc biệt quan tâm.

Việc xây dựng giá đất đợc dựa trên từng loại đất theo hình thức sở hữu, việc tínhtoán bồi thờng bảo đảm yêu cầu và ở mức thỏa đáng theo quy định của pháp luật;giá tính bồi thờng căn cứ theo giá của cơ quan định giá dới sự kiểm tra, giám sátcủa Chính phủ (ở Trung Quốc); chính phủ bồi thờng cho ngời bị thu hồi đất mứcgiá cao theo giá thị trờng (giá thực tế mua bán) và ngời dân không phải nộp thuếgiá trị gia tăng (Đài Loan)

- Điều kiện tốt nhất để thực hiện hiệu quả thu hồi đất là trớc khi lập phơng án

thu hồi đất và tái định c phải tiến hành điều tra, khảo sát kỹ lỡng để thu thập đầy

đủ các thông tin Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng cũng nh việc công bố công khaiphơng án thu hồi đất, phơng án bồi thờng thiệt hại sẽ tạo bằng chứng chắc chắncho việc bồi thờng, hỗ trợ và tỏi định cư chớnh xỏc, cụng bằng, giảm thiểu đợc khókhăn cho ngời có đất bị thu hồi

CHƯƠNG 2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 2.1 Những quy định chung

2.1.1 Phạm vi ỏp dụng

Khi Nhà nước thu hồi đất để dựng vào cỏc mục đớch sau đõy thỡ ỏp dụngchớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư cho người bị thu hồi đất

a- Đất dựng vào mục đớch quốc phũng, an ninh

Đất dựng cho mục đớch quốc phũng, an ninh bao gồm cỏc loại đất sau đõy:

- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

- Xây dựng căn cứ quân sự;

- Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt vềquốc phòng, an ninh;

- Xây dựng ga, cảng quân sự;

- Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thểthao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

- Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

- Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡngcủa lực lượng vũ trang nhân dân;

- Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

- Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công anquản lý

b- Đất dùng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủtrương đầu tư mà phải thu hồi đất;

- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu

tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinhtế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức(ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

-xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; côngtrình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên,quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi,cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khíđốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

- Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phảithu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

-xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng,công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp côngcấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủylợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trìnhthu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự

án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng côngtrình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ côngcộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị,khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản,thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trườnghợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoángsản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoángsản

1 Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thườngphải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi

2 Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khithanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường,

hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phêduyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mứctiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả vàthời gian chậm trả

3 Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theophương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thìtiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước

4 Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thựchiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thìphải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồithường để hoàn trả ngân sách nhà nước

Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiềnđược bồi thường được quy định như sau: (Được hướng dẫn chi tiết tại Đ 30 NĐ 43)a) Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụngđất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưanộp;

b) Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định tại Điểm a Khoản này đượcxác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất,thuê mặt nước

Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm có quyết địnhthu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tụcđược ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cưthì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ởtại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tàichính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó;

c) Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồmtiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại(nếu có) Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thườngthiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiềnđược hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

2 Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở táiđịnh cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đóđược thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tạikhu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;

b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở táiđịnh cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợpquy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này.

3 Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất màchưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đangtranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước

có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất

4 Việc ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy địnhsau đây:

a) Quỹ phát triển đất thực hiện ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Quychế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất;

b) Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quyđịnh của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ,tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thìđược ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất phải nộp Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đấtphải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án

Trường hợp người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà đượcmiễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xétduyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu tư của dựán

2 Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không

đủ điều kiện để ở hoặc xây dựng nhà ở theo quy định của UBND cấp tỉnh màkhông có chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp xã

3 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở thuộc hành lang an toàn phải di chuyển chỗ

ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp xã

4 Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chungsống, đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01

thửa đất ở bị thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địaphương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư.

2.1.5 Quy định về bồi thường, hỗ trợ

1 Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi

2 Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu

- Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước

- Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn

* Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

2.2.2 Những trường hợp thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất

(Điều 82 Luật Đất đai)

1 Các trường hợp chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quyđịnh tại khoản 1 Điều 76 của Luật Đất đai (Những trường hợp không được bồithường về đất do không đủ điều kiện quy định tại Điều 75 – LĐĐ);

2 Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3 Đất thu hồi trong cỏc trường hợp quy định tại Điều 64 (thu hồi đất do vi phạmphỏp luật đất đai) và cỏc điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai; Baogồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất, được Nhà nướcgiao đất cú thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất cú nguồn gốc từ ngõn sỏchnhà nước bị giải thể, phỏ sản, chuyển đi nơi khỏc, giảm hoặc khụng cũn nhu cầu

sử dụng đất; người sử dụng đất thuờ của Nhà nước trả tiền thuờ đất hàng năm bịgiải thể, phỏ sản, chuyển đi nơi khỏc, giảm hoặc khụng cũn nhu cầu sử dụng đất;b) Cỏ nhõn sử dụng đất chết mà khụng cú người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuờ cú thời hạn nhưng khụng được gia hạn;

4 Trường hợp khụng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừtrường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai (Đối với đất nụngnghiệp đó sử dụng trước ngày 01 thỏng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộgia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp nhưng khụng cú Giấy chứng nhậnhoặc khụng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất theo quy định của Luật này thỡ đượcbồi thường đối với diện tớch đất thực tế đang sử dụng, diện tớch được bồi thườngkhụng vượt quỏ hạn mức giao đất nụng nghiệp)

2.2.3 Điều kiện được bồi thường đất (Điều 75 Luật Đất đai)

1 Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất khụng phải là đất thuờ trả tiền thuờ đấthàng năm, cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất (sau đõy gọi chung là Giấy chứng nhận)hoặc cú đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưađược cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người ViệtNam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam mà cú Giấy chứng nhận hoặc cú đủ điều kiện được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liềnvới đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

2 Cộng đồng dõn cư, cơ sở tụn giỏo, tớn ngưỡng đang sử dụng đất mà khụng phải

là đất do Nhà nước giao, cho thuờ và cú Giấy chứng nhận hoặc cú đủ điều kiện đểđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏcgắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4 Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyểnnhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhậnhoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa đượccấp

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điềukiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

6 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiệncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

2.2.4 Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

1 Giá đất để tính bồi thường:

- Theo mục đích đang sử dụng;

- Không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích;

- Giá đất bồi thường là giá đất cụ thể

2 Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 76 Luật Đất đai 2013; Đ 3

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đấtnhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộgia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có côngvới cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu

tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhànước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết Chi phí đầu tưvào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất

- Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất Trường hợp chi phí đầu tưvào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứtình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất cònlại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trườngtại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

2 1

4 3 2

1

xT T

P P P

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giaođất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vàođất

2.2.5 Chính sách bồi thường cụ thể

A ĐỐI VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1 Bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Đ77 Luật Đất đai)

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thìđược bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mứctheo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhậnthừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luậtnày thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vàođất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạnmức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ đượcthực hiện theo quy định của Chính phủ (Điều 4 NĐ 47) Cụ thể như sau:

c1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhậnchuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặngcho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định củapháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diệntích thực tế mà Nhà nước thu hồi (Khoản 1 Đ 47)

c2 Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệpquy định tại Khoản 1 Điều này nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đaithì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp.Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thìkhông được bồi thường về đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều

25 của Nghị định này

c3 Thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường đối với đất nông nghiệp do hộgia đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sử dụngvào mục đích sản xuất nông nghiệp, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được áp dụng như đốivới trường hợp đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài.

2 Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không cóGiấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tíchđược bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều

129 của Luật này

2 Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo (Điều 78 Luật Đất đai 2013)

1 Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiệnđược bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất;mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại

2 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đấtnông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thuhồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tưvào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ,đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ giađình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình,

cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phíđầu tư vào đất còn lại

3 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nướcthu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đấtđai thì được bồi thường về đất (K 1 Đ 5 NĐ 47) Cụ thể như sau:

a) Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày LuậtĐất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) có nguồn gốc không phải là đất do đượcNhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất do được Nhà nước cho thuê trả tiềnthuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện đểđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai thì đượcbồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai;

b) Đối với đất nông nghiệp sử dụng có nguồn gốc do được Nhà nước giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không đượcbồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để tính bồi thường thực hiện theo quyđịnh tại Điều 3 của Nghị định này.

B ĐỐI VỚI ĐẤT Ở

Điều 79 Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điềukiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đấtthì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấnnơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không cónhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thuhồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ởthì được xem xét để bồi thường bằng đất ở

Cụ thể như sau: (Khoản 1 Điều 6 NĐ 47)

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không

đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cánhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất

ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồikhông đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ giađình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ởthu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất

ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở

Ngoài ra Nghị định 47 còn hướng dẫn đối với trường hợp hộ gia đình cónhiều thế hệ cùng chung sống; trường hợp không có nhu cầu được bồi thường vềđất hoặc nhà ở tái định cư như sau:

- Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ

có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồinếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật

về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ởthu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và

tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ giađình (Khoản 2 Đ 6 NĐ 47)

- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc cáctrường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằngđất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền (Khoản

3 Điều 6 NĐ 47)

2 Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyểnchỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nàokhác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thutiền sử dụng đất Cụ thể như sau (Khoản 4 Đ6 NĐ 47):

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắnliền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiệnđược bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường,thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ởhoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giáđất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyđịnh

3 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhànước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 củaLuật này thì được bồi thường về đất

Cụ thể như sau (Khoản 6 Điều 6 NĐ 47)

a) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủđiều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phầndiện tích đất thu hồi;

b) Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đấtcủa dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì đượcbồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;

c) Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồithường bằng tiền

Lưu ý:

Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp khôngđược công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mụcđích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ởtại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sangđất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phảithực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất;thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Khoản 5 Điều 6 NĐ 47)

C ĐỐI VỚI ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP KHÔNG PHẢI LÀ ĐẤT Ở

1

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân (Điều 80 Luật đất đai; Đ 7 NĐ 47)

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khiNhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợpkhông có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụngđất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ởkhi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều

75 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất, cụ thể như sau: (K 1 Đ 7 NĐ 47)a) Đối với đất sử dụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích

sử dụng với đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời hạn sử dụngcòn lại của đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằngtiền và được xác định như sau:

Tbt: Số tiền được bồi thường;

G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất được Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếuđất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì G là giá đất