chuyên đề một số biện pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư nói riêng tại công ty hà đô

Trang 1

CHUONG I

TONG QUAN VE CONG TY HA DO

1.1 KHAI QUAT QUA TRINH HINH THANH, PHAT TRIEN CUA CONG TY

Công ty Hà Đô là một doanh nghiệp trực thuộc bộ quốc phòng hoạt động theo chế độ tự chủ về tài chính Công ty ngày nay là kết quả của sự hình thành và sát

nhập thay đổi & phát triển không ngừng

Được thành lập ngày 10/9/1990 theo quyết định số 323 BTTM ngày 10/10/1990 của bộ trưởng bộ quốc phòng, đúng vào lúc nền kinh tế nước ta đang trong bước đầu công cuộc đổi mới Do vậy khó khăn càng nặng nê hơn đối với một doanh nghiệp non trẻ Tất cả cơ sở vật chất, kỹ thuật,vốn liếng mà công ty có được trong ngày đầu thành lập hầu như chỉ là con số không Tổng trị giá tài sản :600 triệu đồng.trong đó bao gồm cả nguồn vốn của Nhà nước và vốn huy động từ bên ngồi

Cơng ty có các cơ quan chủ quản là liên hiệp khoa học sản xuất I trực thuộc viện kỹ thuật quân sự _ nay là Trung Tâm khoa học quân sự _ Bộ quốc phòng

Từ những ngày đầu thành lập, hoạt động kinh doanh, do cơ sở vật chất ban đầu còn thiếu thốn điều kiện sản xuất khó khăn nên phạm vi và lĩnh vực hoạt động của công ty có phần bị hạn chế

Theo giấy phép kinh doanh số 496 BXD/QLXD mà bộ xây dựng cấp ngày 17/11/1990 thì phạm vi và lĩnh vực hoạt động của công ty như sau :

*Về phạm vi hoạt động :Chỉ từ Thừa Thiên Huế trở ra

*Lĩnh vực hoạt động các công việc thuộc ngành xây dựng như : nề, mộc, bê tông, sản xuất kết cấu xây dựng, lắp đặt điện nước, hoàn thiện công trình xây dựng.Thi công các công trình đến cấp 2(từ I đến 5 tầng ) các công trình bao che quy mô vừa và nhỏ, sửa chữa trang trí nội thất các công trình xây dựng

Qua hai năm hoạt động 1991-1992:hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty đã đạt được những tiến bộ đáng kể Công ty đã mở rộng phạm vi hoạt động thông qua việc mở thêm chi nhánh phía Nam Tổng số vốn của công ty tăng lên

Trang 2

Một mốc thời gian quan trọng đối vối công ty là ngày 18/4/1996 bộ trưởng bộ quốc phòng ký quyết định 514/ QĐÐ BQP thành lập

Công ty xây dựng Hà Đô

Công ty Hà Đô được thành lập trên cơ sở sát nhập hai công ty *Cong ty xay dung Ha Do

*Céng ty Thiét bi co dién

Với tổng vốn kinh doanh 3592 triệu đồng.Việc thành lập công ty xây dựng Hà Đô xuất phát từ chủ trương nhằm thực hiện mục đích quan trọng giải quyết một phần bức bách của viện kỹ thuật quân sự đang dư dôi lao động Đời sống của cán bộ,sĩ quan ,chiến sĩ gặp nhiều khó khăn Vì vậy công ty ra đời bước đầu tiên là tìm kiếm việc làm nâng cao đời sống cho một lực lượng cán bộ quân nhân biên chế cũ của viện kỹ thuật quân sự Công ty xây dựng Hà Đô đã trở nên quen thuộc trên thị trường xây dựng Việt nam, đặc biệt là ở các tỉnh phía Bắc với chất lượng và tiến độ thi công luôn đảm bảo kịp thời đối với mọi công trình Quốc phòng cũng như dân sự

Tính đến tháng 3 năm 2003, Cơ cấu tổ chức của công ty ngày càng được mở rộng với 7 xí nghiệp thành viên trực thuộc công ty, l trung tâm thiết bị công nghiệp, l xí nghiệp thi công cơ giới, l trung tâm tư vấn thiết kế vv Vào cuối năm 1996 công ty đã mở thêm một chi nhánh tại thành phố Đà Nắng với mục tiêu tìm kiếm thị trường tại các địa phương đang ở giai đoạn đầu của công cuộc xây dựng và cải tạo cơ sở hạ tầng tiến tới mở rộng thị trường ra cả nước

Dưới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thời gian hoạt động quy mô về vốn và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh Trong quá trình hoạt động công ty Hà Đô không ngừng phát huy tính tự chủ trong kinh doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, thủ trưởng các đơn vị cấp trên để ln hồn thành nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ quốc phòng và Công ty đề ra

Giai đoạn 1996-2000 mặc dù có cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu Á 1997 sảy ra đã ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế thế giới, trong khu vực nói chung mà nền kinh tế nước ta cũng khơng nằm ngồi sự ảnh hưởng ấy

Trang 3

Trong suốt thời gian hoạt động công ty không ngừng mở rộng lĩnh vực hoạt động của mình Trong lĩnh vực xây dựng công ty không chỉ xây dựng đường xá nhà ở mà bổ xung thêm xây dựng các công trình thuỷ lợi, kè đập khai thác và xử lý nước sinh hoạt, lắp đặt và xây dựng đường dây trạm biến áp đến 35 KV

Ngoài hoạt động chính là sản xuất kinh doanh trong ngành xây dựng công ty Hà Đô còn tham gia vào thị trường kinh doanh thiết bị công nghệ, làm dịch vụ tư vấn thiết kế, chuyển giao công nghệ máy móc thiết bị với tỉnh thần trách nhiệm cao giá cả hợp lý

Chính từ sự mở rộng ngành nghề và lĩnh vực hoạt động kinh doanh đó nên đến ngày 12/5/1999 Bộ trưởng bộ quốc phòng đã ký quyết định 646/1999/QD-

BQP đổi tên Công ty xây dựng Hà Đô thành “Công ty Hà Đô” để phù hợp hơn

với tình hình hoạt động của công ty

Đây không phải là một quyết định hình thức mà là sự đánh giá cao năng lực và khả năng hoạt động của chính mình với định hướng của công ty trong tương lai là: giảm dần tỷ trọng xây dựng đơn thuần, đẩy mạnh ứng dụng vật liệu mới vào thi công, nâng dần tỷ trọng xây dựng và thi công các công trình có hàm lượng công nghệ cao Tuy nhiên đi đôi với sự phát triển không ngừng về trình độ thi công, trình độ nhân lực công ty vẫn phải giữ vững những đặc thù, truyền thống của riêng mình đã được hình thành và củng cố qua nhiều năm

Cùng với sự trưởng thành của nên công nghiệp sản xuất xây dựng, các doanh nghiệp cũng ngày một lớn mạnh mà công ty Hà Đô cũng không nằm ngồi vịng xốy đó Để có một công ty Hà Đô lớn mạnh như ngày nay, công ty trải qua nhiều lần thay đổi tuy nhiên một số mốc son đánh dấu bước ngoặt đáng lưu ý:

Ban đầu công ty chỉ có một địa điểm duy nhất đặt tại Nghĩa Đô- Cầu Giấy đến nay công ty đã có các chi nhánh trên toàn quốc Với 3 chi nhánh chính :

se Cơ sở l là trụ sở chính của công ty đặt tại số 8 Láng Hạ -Ba Đình -Hà Nội e Cơsở2 tại 18 đường Phan văn Trị -phường 7 quận Gò Vấp thành phố Hồ Chí Minh

e Cơsở3 chi nhánh miền Trung 114 đường Lê Duẩn thành phố Đà Nẵng Giai đoạn từ năm 1990-1907

Công ty hoạt dộng chủ yếu trong các lĩnh vực xây dựng nhỏ như thi công xây lắp công trình, xây dựng công nghiệp, lắp đặt và sửa chữa máy móc vv

Trang 4

Giai đoạn từ năm 1997 đến nay

Công ty bổ xung thêm ngành nghề kinh doanh tư vấn xây dựng (ngày 26/5/1997) và 2 năm sau đó 30/6/1999 theo quyết định 976/1999 QĐ-BQP đổi tên và bổ xung một số thêm một số hoạt động xây dựng khác như xây dựng đường dây, trạm biến áp đến 35 KW, xuất nhập khẩu vật tư trang thiết bị công nghiệp phục vụ sản xuất , mở rộng lĩnh vực xây dựng các công trình thuỷ lợi VV

Tháng II năm 2002 do nhu cầu của thị trường dịch vụ tư vấn thiết kế ngày càng phát triển công ty đã quyết định tách hoạt động tư vấn thiết kế khỏi phòng kinh doanh của Công ty để đứng ra hoạt động riêng và XN tư vấn thiết kế chính thức được thành lập XN tư vấn thiết kế ra đời đánh dấu một bước phát triển trưởng thành của công ty Hà Đô cả về quy mô và chất lượng Bởi Công ty đã tạo được uy tín đối với khách hàng không chỉ trong lĩnh vực xây lắp mà cả trong lĩnh vực tư vấn thiết kế

Như vậy qua nhiều lần thay đổi hiện nay quy mô doanh nghiệp đã lên tới 7 XN thành viên, 3 ban quản lí dự án, 5 phòng chức năng trực thuộc với một lực lượng lao động lên đến 1700 người

Trang 5

Giám đốc Pgđ khkt Pgđ thường trưc Kttc an phòng phòng Phòng Phòng toàn KHKD tckt Tc lđ udkqne XN XN XN XN XN XN XN Tu tecg S61 S62 S63 S64 S65 van Thuyết minh sơ đồ Thành phần cơ cấu tổ chức Gồm 2 Phó giám đốc giúp việc cho giám đốc : Pgd khoa học kĩ thuật và Pgđ thường trực 5 Phòng chức năng

= Phong Kí thuật thi cơng an tồn (kttc an toàn ) = Phòng kế hoạch kinh doanh (KHKD)

= Phòng tài chính kế toán (tckt)

= Phòng tổ chức lao động (tc-lđ)

" Phòng ứng dụng kết quả khoa học Kĩ thuật (ưdkqkhkt)

Các phòng ban chức năng có nhiệm vụ giúp giám đốc soạn thảo tổ chức thực thi các quyết định của giám đốc theo dõi hoạt động của các xí nghiệp trực thuộc báo cáo tổng kết hoạt động của Công ty

L2.2 Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ của phòng kế hoạch kinh doanh

Trang 6

Trưởng phòng Phó phòng

Bộ phận Bộ phận lập Theo doi dia chat Tổng hợp

thiết kế KH hđ các XNÑ điện nước

Phòng kế hoạch kinh doanh

Là phòng chịu trách nhiệm chính trong việc tổ chức lập kế hoạch kinh doanh cho toàn doanh nghiệp trong năm cho từng tháng từng kì, duyệt kế hoạch cho các xí nghiệp dưới cơ sở, điều chỉnh, theo dõi việc thực hiện kế hoạch , tổ chức

công tác thống kê, kiểm tra dự toán, chuẩn bị hồ sơ thủ tục ký hợp đồng, chuẩn

bị, soạn thảo hồ sơ đấu thầu cho tồn cơng ty chỉ đạo thực hiện đến từng xí nghiệp cơ sở kết hợp với các phòng khác làm thủ tục thanh quyết toán hợp đồng Lập dự án, các báo cáo nghiên cứu cơ hội đầu tư nghiên cứu tiên khả thi và nghiên cứu khả thi

Trưởng phòng kinh doanh có trách nhiệm phân công chỉ đạo nhân viên trong

phòng, tổ chức thực hiện các công việc trên đồng thời có thể thâm gia giám sát

việc thi công các công trình xây dựng Có trách nhiệm liên kết với các phòng khác cùng thực hiện để hoàn thành nhiện vụ

Phó phòng và các nhân viên trong phòng có trách nhiệm giúp đỡ trưởng phòng hoàn thành nhiệm vụ

Năm 2002 phòng kinh doanh gồm có 14 thành viên đảm nhận hầu hết các công việc như lập kế hoạch, đảm nhận thực hiện dịch vụ thiết kế vv tuy nhiên trong quá trình thực hiện tổ chức quản lý với quân số quá đông việc lượng công việc tập trung vào phòng kế hoạch lớn nên nhiều khi gây ra sự quá tải trong nhân viên làm chất lượng thực hiện công việc không đảm bảo, tiến độ hoàn thành chậm trễ, hơn thế nữa nhu cầu về dịch vụ tư vấn ngày càng phát triển nên một bộ phận ở phòng kinh doanh không thể đáp ứng được yêu cầu Nhận thấy được điều này ban lãnh đạo công ty đã quyết định tách hoạt động thiết kế ra khỏi phòng

Trang 7

kinh doanh, thành lập nên xí nghiệp tư vấn thiết kế Vì vậy năm 2003 cơ cấu tổ chức của phòng có sự thay đổi số thành viên giảm xuống còn 7 người

Phân công nhiệm vụ của từng thành viên trong phòng như sau:

1 Trưởng phòng có trách nhiệm nhận chỉ đạo từ cấp trên (ban lãnh đạo, Giám đốc ) và chỉ đạo nhân viên dưới quyền thực hiện công việc được giao

1 Phó phòng có nhiệm vụ giúp việc cho trưởng phòng và thực hiện tiếp những công việc trong phòng khi trưởng phòng vắng mặt

1 Kĩ sư kinh tế đảm nhận việc làm dự toán cho các công trình và lập dự án Chuyên lập dự án đầu tư cho tồn cơng ty khi Công ty có ý định đầu tư hoặc khi Công ty làm dịch vụ tư vấn đầu tư cho công ty khác

1 Kĩ sư điện nước đảm nhận việc thiết kế đưa ra phương án cấp điện, nước cho thi công hoặc cho công trình

1 Kĩ sư thiết kế và I kĩ sư mỏ địa chất

Công tác lập dự án đầu tư vẫn thuộc trách nhiệm của phòng kế hoạch kinh doanh Phòng có nhiệm vụ thực hiện toàn bộ khâu chuẩn bị đầu tư cho một dự án

bao gồm khảo sát, lập báo cáo tiền khả thi và báo cáo khả thi 1.3 Một số đặc điểm kinh tế kỹ thuật của Công ty 1.3.1 Đặc điểm về Công ty

Công ty Hà Đô là Công ty loại I trực thuộc bộ quốc phòng Do đó mang đầy đủ những tính chất đặc điểm của Công ty nhà nước như chịu sự quản lí của cơ quan nhà nước, hoạt động theo luật quy định cho Công ty nhà nước Bên cạnh đó do là một đơn vị trực thuộc bộ quốc phòng vì vậy nó không chỉ chịu sự quản lí điều tiết của nhà nước mà còn chịu sự quản lí của bộ quốc phòng cụ thể là các van bản quy định do bộ đề ra mà cơ quan chủ quản trực tiếp hiện nay của Công ty là Trung tâm KHKT Công nghệ

Hình thức kinh doanh chủ yếu là cung cấp dịch vụ thiết kế, thi công, xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu xây dựng của các thành phần tổ chức và cá nhân trong nền kinh tế Hoạt động trong ngành xây dựng là một ngành kinh doanh có rất nhiều đặc điểm khác biệt với các ngành khác:

Trang 8

Sản phẩm là sản phẩm đơn chiếc, thời gian thi công kéo dài, vốn đầu tư ban đầu lớn Do vậy việc đầu tư này không thể mạo hiểm đầu tư tràn lan Để tránh

những nguy cơ, rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện đầu tư buộc các nhà đầu tư phải tiến hành bước chuẩn bị đầu tư mà công việc chính và chủ yếu của giai đoạn này là lập các báo cáo khảo sát nghiên cứu đầu tư Báo cáo này có thể là NCTKT hoặc NCKT Thông qua bước này chủ đầu tư sẽ dự tính được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai của dự án như : Thời gian thực hiện đầu tư kéo dài dự án sẽ phải chịu sự biến động của nền kinh tế trong suốt thời gian xây dựng việc lập dự án sẽ lường hết những biến động đó ( lạm phat , ty xuất lãi vay, giá cả tăng , chính sách nhà nước thay đổi vv )

Quy mô và vốn đầu tư ban đầu ảnh hưởng trực tiếp đến việc lập dự án Với quy mô vốn đầu tư nhỏ thì công tác lập dự án được tiến hành với những thủ tục đơn giản hơn nhưng ngược lại với quy mô vốn lớn thì việc lập dự án cần chỉ tiết tỉ mỉ và chính xác

Hơn nữa đầu tư xây dựng thường ảnh hưởng và có liên quan đến nhiều ngành kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội khác do vậy lập báo cáo NCKT trước khi tiến hành đầu tư phải dự tính đến ảnh hưởng của dự án đối với các ngành lĩnh vực có liên quan giúp chủ đầu tư có được phương án liên hệ trước chuẩn bị cho công tác

đầu tư thuận lợi

L3.3 Đặc điểm về thị trường tiêu thụ

Thị trường tiêu thụ sản phẩm xây dựng thông qua hình thức mua bán đặc biệt -đấu thầu - do vậy báo cáo NCKT là một căn cứ để chủ đầu tư đưa ra mức giá đấu thầu hợp lý

1.4 MOT SO KET QUẢ CÔNG TY ĐÃ ĐẠT ĐƯỢC TRONG THỜI GIAN QUA , KẾ HOẠCH CHO THỜI GIAN TỚI

1.4.1 Tình hình hoạt động của Công ty

Trang 9

Theo số liệu thống kê mới nhất về tình hình máy móc của phòng cung ứng thiết bị vật tư tại Công ty Hà Đô thì hầu hết số máy móc của Công ty còn mới tỷ lệ còn lại từ 75 đến 95% vào cuối năm 2001 đầu năm 2002 Công ty mới trang bị thêm một số máy móc mới phục vụ cho thi công như

Tháng 10/2001 công ty mua máy đào bánh lốp

Thang 12/2001 mua may lu tinh Nhat KD1032214,KD7610vwv

Máy móc thiết bị mà công ty hiện có tổng số 428 máy và dược chia làm 2 nhóm chính: Nhóm thiết bị thi công trình và Nhóm thiết bị khảo sát thiết kế vật tư xây dựng: A.Nhóm thiết bị thi công xây dưng công trình

Stt Loai thiét bi Số lượng

1 Xây dựng giao thông thuỷ lợi 325

2 Phương tiện vận tải 26 Tổng 351 B.Nhóm thiết bị khảo sát thiết kế tư vấn xây dựng

Stt Loai thiét bi Số lượng

1 Thiét bi van phong 14

2 Thiét bi do dac 9

3 Thiét bi thi cong khao sat 12

4 Phòng thí nghiệm địa kỹ thuật 42

Tổng 71

Trang 10

Ngoài những trang thiết bị hiện có công ty Hà Đô còn hợp tác với cán bộ và thiết bị của phòng thí nghiệm đa ngành của trung tâm khoa học công nghệ bộ quốc phòng

Về tình hình trang bị máy vi tính trong các phòng ban quản lý bình quân 3người /1 máy Điều này giúp cho quá trình sử lý công việc trong công ty nhanh hơn hiệu quả và chính xác hơn

Mặc dù trong những năm gần đây doanh nghiệp đã mua mới bổ sung thêm nhiều máy móc trang thiết bị mới đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh của công ty.Song hiện tại máy móc thiết bị ở công ty vẫn còn thiếu chưa đáp ứng đủ nhu cầu, tình trạng máy móc bị sử dụng quá tải là không thể tránh khỏi

1.4.1.2 Tinh hình sử dụng vốn

Hàng năm công ty không ngừng bổ sung mở rộng nguồn vốn kinh doanh

Quy mô vốn tăng lên đáng kể.So sánh tình hình phát triển doanh nghiệp thông

qua các chỉ tiêu về doanh thu vàt nguồn vốn chủ sở hữu qua 3 năm gần đây

Chỉ tiêu Năm 1999 Năm 2000 Nam 2001

Tăng giảm Tăng

Số tuyệt đổi Số tuyệt đối so với 1999 Sốtuyệtđối | SHIM So 1 Tong 34.030.815.298 50.787.509.308 49.29% | 62.691.446.747 23.4% 2.Nợ „| 28.441.349.136 43.435.464.306 52.7% | 54.310.613.259 25.03% phải trả an 5.589.466.162 7.352.037.002 32.5% | 8.380.833.488 13.99% ¢>r 83.453.724.267 | 103.435.628.979 23.9% 115.796.681.722 | 11.95% thuan 5.Ln 1.088.305.396 1.204.623.278 10.7% 1.575.206.254 13.7% rong

Nhìn bảng trên ta thấy chỉ tiêu tài sản tăng tương đương với tổng số nợ phải trả trong cả 3 năm Hệ số tài trợ cho tài sản là:1.15 như vậy tài sản cố định của công ty tăng lên chủ yếu là do nguồn vốn vay từ các ngân hàng để đầu tư vào

mua sắm máy móc

L4.2 Kết quả hoạt động kinh doanh

Trang 11

2 năm gần đây (2001,2002) công ty Hà Đô đã đạt được nhiều kết quả đáng mừng sản lượng tăng lên đáng kể đặc biệt là doanh thu từ hoạt động xây lắp và

đầu tư nhà kinh doanh để bán hoặc cho thuê cụ thể Năm Giá trị sản lượng eso với năm trước Tăng trưởng 6 2000 103.5 105% 5% 2001 119.9 115% 15% 2002 174 130% 30% Du kién nam 2003 242 135% 35%

Nhìn chung trong năm 2002 vừa qua công ty đã thực hiện tương đối tốt kế hoạch đặt ra tồn cơng ty đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 72 công trình và hạng mục công trình Hầu hết các đơn vị đã hoàn thành kế hoạch sản lượng công ty giao

Cu thé thé hiện rõ trong công tác :

Trang 12

XNI 30.65 29 9? 91 (1.65) (18) XN 2 28.42 28 10 13 (0.42) (88.73) 2 27 XNÑ4 29.24 31 et 89 1.76 (8.5) XN TCCG 9.84 15 No 7 5.16 (526) đội 3 34 13 42 10 9.6 57.5 5 0 đội 5 10.47 9 Bb 19 (1.47) (112) TT TBCN 5.19 6 37 98 0.81 (75)

(a) thé hiện giá trị giảm âm Như vậy mặc dù vẫn còn một số tồn tại trong việc thanh quyết tốn nghiệm thu các cơng trình song sản lượng của toàn doanh nghiệp năm 2002 so với năm 2001 là cao hơn tuy nhiên tiến độ thanh toán của năm 2002 kém hơn Các xí nghiệp vẫn còn để tồn đọng dở dang nhiều hầu hết cơng tác thanh tốn, quyết

tốn ở các xí nghiệp đều giảm thậm chí giảm nhiều như XN TCCG, XN 2 và

đội 5 việc thanh toán, quyết toán nghiêm thu công trình là rất kém để lại sản phẩm dở dang nhiều mà nguyên nhân chủ yếu là do công tác tổ chức lập thủ tục nghiệm thu, hồn cơng thiếu kinh nghiệm vv

1.4.2.2 Két qua thu hồi vốn

Trang 13

Don vị Nợ tồn đọng % so với KH Tăng (giảm) | Tăng giảm

tuyết di Tương đối 2001 2002 2001 2002 XN | 12.8 4 10.48 12 10 (2.316) (2)% XN 2 13.3 5 18.66 24 28 5.365 4% XN4 13.7 1 18.83 10 17 5.131 7% XN TCCG 3.9 7.581 18 24 3.681 6% Đội 3 0.24 2.136 15 19 1.896 4% Đội 5 3.36 2.241 16 14.9 (1.119) (1.1) Téng 47.3 8 59.93 12.638 Như vậy hầu hết các đơn vị đều bị bên A nợ đọng vốn quá chỉ số cho phép, nhất là XN 2 chỉ số nợ là 0.28, XN TCCG là 0.24 Tổng số nợ đọng của năm

2002 ở các xí nghiệp đều tăng so với năm 2001 tăng nhiều nhất là XN 2 và XN4 ta thấy 2 XN vừa nêu cả 2 năm 2001,2002_ đều là những đơn vị đứng đầu về nợ

tồn đọng vì vậy để thu hồi vốn trong năm 2003 đúng theo kế hoạch của toàn doanh nghiệp thì công ty phải xem xét công tác thu hồi vốn tại các xí nghiệp

trên

Trang 14

L4.2.3 Kết quả các công tác khác

Công tác tiếp thị, marketing, quảng bá hình ảnh doanh nghiệp trong mấy năm gần đây đã được ban giám đốc công ty quan tâm chỉ đạo thực hiện nhưng ở dưới các xí nghệp vẫn chưa thực hiện nghiêm túc coi nhẹ việc quảng bá hình ảnh thương hiệu của doanh nghiệp Việc tìm kiếm, tiếp thị vẫn là điểm yếu của các đơn vị thành viên, chỉ tập chung chủ yếu ở ban lãnh đạo công ty, xí nghiệp Tuy nhiên phạm vi tiếp thị vẫn hẹp hầu hết chỉ tập trung vào các khu vực phía Bắc là chủ yếu

Nhìn lại chặng đường vừa qua, với sự phấn đấu không mệt mỏi của tập thể CBCNV tồn Cơng ty cùng với sự dẫn dắt của ban lãnh đạo những năm qua đặc biệt là 2 năm đầu kế hoạch 5 năm 2001-2005 Công ty đã vượt qua nhiều sóng gió trong cơ chế thị trường có nhiều cơ hội nhưng cũng không ít rủi ro, trong sự cạnh tranh ngày càng gay gắt và quyết liệt để đến hôm nay công ty đã bước đầu

đạt được những thành tựu đáng kể làm nền tảng để công ty tiếp tục thực hiện mục tiêu của chặng đường sắp tới

1.4.3 Kế hoạch sản xuất kinh doanh cho thời gian tới ( năm 2003)

Bước sang năm 2003 là năm thứ ba của kế hoạch 5 năm Chặng đường tiếp theo có rất nhiều cơ hội nhưng cũng không ít khó khăn vì vậy năm 2003 ban lãnh đạo công ty đã nhận định rằng: năm 2003 công ty tiến hành sản xuất kinh doanh trong sự hội nhập kinh tế giữa các nước ASEAN có hiệu lực, với một nền tảng vững chắc sẵn có, với đà tăng trưởng bình quân 15% năm vì vậy một số chỉ tiêu kinh tế cần phải đạt được năm 2003 như sau

L.4.3.1Kế hoạch về giá trị sản lượng e Tồn cơng ty :

Lĩnh vực KD Giá trị sản Số vốn sẽ cấp "Thanh toán Thu hồi vốn

Trang 15

Chỉ tiêu giao cho các đơn vị xí nghiệp thành viên Don vi Sản lượng KH Thanh tốn %hồn thành | Thu hồi vốn bên Quyết toán KH A XN | 45 42.75 95 39.6 XN2 37 35.2 95.13 33.8 Đội 3 28.5 27 94.74 26.5 XN4 65 61.75 95 65.3 Đội 5 15 14.25 95 14.55 XN TCCG 20 19 95 19.4 XN TVXD 2 1.9 95 1.54 TT TBCN 12,23 11.5 94 11.25 Tong 224.73 213.35 211.94 L4.3.2 Kế hoạch chỉ tiêu cấp vốn

Trang 16

L4.3.3 Kế hoạch cho các chỉ tiêu khác

Năm 2003 công ty mở trang web để thực hiện việc trao đổi kinh doanh trên

mạng quảng cáo tên biểu tượng công ty trên trang web trang bị phương tiện kĩ thuật cần thiết cho các công trường bổ sung máy móc trang bị hiện đại cho thi công nhằm nâng cao chất lượng thi công các công trình đảm bảo uy tín cho cơng ty hồn thiện cơng tác báo cáo, thực hiện nghiêm chỉnh công tác thu hồi nợ Ww

Dịch vụ xây dựng ngày càng phát triển tạo nhiều cơ hội cho các doanh

nghiệp xây dựng nói chung và công ty Hà Đô nói riêng Nhận thức nắm bắt được

điều đó ban lãnh đạo công ty có những biện pháp chỉ đạo cho toàn thể CBCNV bắt tay vào sản xuất ngay từ những ngày đầu năm, tích cực tìm kiếm kí kết các hợp đồng để đảm bảo cho không những đủ sản lượng năm 2003 mà còn có sản

Trang 17

CHUONG II

THUC TRANG CONG TAC LAP DU AN DAU TU KINH DOANH NHA TAI CÔNG TY HÀ ĐÔ

TH.1 KHÁI QUÁT CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CƠNG TY

Cơng tác lập dự án đóng vai trò quan trọng trong quá trình đầu tư Làm tốt công tác này sẽ là cơ sở để lãnh đạo đưa ra những quyết định đúng đắn nên đầu tư hay không vào một dự án nào đó Công tác lập dự án tại công ty Hà đô được giao cho phòng kế hoạch kinh doanh đảm nhận

Việc lập dự án đầu tư được tiến hành dựa trên cơ sở các quy định của nghị

định 52 quy chế đầu tư và nghị định 12 sửa đổi bổ sung một số điều trong nghị

định 52

11.1.1 Quy trình lập dự án đầu tư

Trang 19

Thuyết mình quy trình lập dự án

Để lập được một dự án Phòng Kinh doanh phải thực hiện thành lập một ban quản lí dự án sẽ chịu trách nhiệm điều hành việc lập dự án Số lượng thành viên ban quản lí dự án tuỳ thuộc vào khối lượng công việc hoặc quy mô của dự án sẽ mà phòng KHKD sẽ cử ra bao nhiêu người thông thường là từ 6 đến 10 người (số lượng các thành viên không nhất thiết phải là nhân viên trong phòng kinh doanh mà có thể điều từ các phòng khác đến nếu thấy cần thiết )

Công việc chính chủ yếu cho lập một dự án là thăm dò khảo sát, thiết kế và lập dự toán ( việc này chủ yếu do bộ phận thiết kế đảm trách toàn bộ các công việc có liên quan đến dự án như : điều tra, khảo sát, thăm dò hiện trường, thiết kế

sơ bộ các công trình được bố trí trên tổng mặt bằng xây dựng, tính toán các

khoản chỉ phí cho công trình( khái toán kinh phí đầu tư .) trong đó khâu khảo

sát và thiết kế là quan trọng nhất vì vậy ban quản lí dự án sẽ đề cử chủ nhiệm đồ

án (CNĐA) CNĐA có thể là trưởng ban quản lí dự án hoặc chỉ là thành viên trong ban quản lí nhưng CNĐA phải là người có chuyên môn đúng với dự án ( dự án xây dựng cầu đường thì CNĐA phải là ki sư có chuyên môn về cầu đường ) CNĐA sau khi nhận định hình thức đầu tư ( khôi phục, xây mới, hay cải tạo tuy nhiên đối với một dự án về nhà ở khu chung cư thì các hạng mục công trình có thể có cả 3 loại trên) căn cứ loại công trình nhà ở bình dân, biệt thự, nhà cao tầng tập hợp nhân viên trong bộ phận thiết kế và thành viên của

ban quản lí dự án để phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng người, có kế hoạch

Trang 20

Đối với các dự án mà Công ty Hà đô nói riêng và các Công ty xây dựng khác đầu tư nói chung bước đầu tiên và đóng vai trò quyết định mà kết quả của nó ảnh hưởng đến các công việc sau là khảo sát thực tế, thăm dò địa hình, địa chất

Sau khi các phương án ki thuật được thiết kế kèm theo tổng dự toán CNĐA sẽ hoàn tất hoàn chỉnh BCNCKT và trình lên phòng KHKD thẩm định nội bộ lại một lần nữa rồi thông qua một cơ quan có tư cách pháp nhân thẩm định đây là bước thẩm định nhằm đảm bảo tính khách quan và chứng minh tính khả thi của dự án đối với các cơ quan ban ngành có liên quan đến tiến trình thực hiện dự án như tổ chức cho vay vốn, chính quyền địa phương nơi đặt dự án

II.1.2 Công tác lập dự án nhà ở tại Công ty Ha Do

IL1.2.1 Kết quả công tác lập dự án nhà của Công ty trong những năm vừa

qua

Thời gian vừa qua Phòng KHKD đã tiến hành lập nhiều dự án bao gồm dự án

nhà ở, dự án về đường giao thông vv cụ thể những dự án điển hình mà Công ty đã và đang được thực hiện : stt | Tên dự án Thời gian lập Giá trị (tỷ đồng) 1 Dự án nhà ở Đồng Đăng lạng sơn 10/2000 5.6 2 Dự án chung cư Dịch vọng 12/2001 757 3 Khu chung cư cục Quân khí 6/2001 116 4 TTTM nhà ở Cát linh 10/2002 200 5 Chung cư QLXM 1/2003 6 Nhà ở mới tại Mai hắc đế 4/2003

Trong hơn 100 dự án được lập rất nhiều dự án đã thi công đưa vào sử dụng đã mang lại kết quả tốt Bên cạnh đó vẫn còn một số dự án không được cấp vốn đầu tư vì vậy tiến độ thực hiện

Trang 21

ILI1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án (dự án nhà ở chung cư )

Trong quá trình lập dự án có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp đến chất lượng công tác này Tuy nhiên những nhân tố ảnh chủ yếu là

+ Nhân tố chủ quan từ phía nội bộ Công ty

Do phương pháp phân tích trong khi lập dự án tuỳ theo doanh nghiệp có thể sẽ lựa chọn một phương pháp phân tích khác nhau Mỗi một phương pháp phân tích phù hợp với mỗi dự án, có ưu nhược điểm riêng vì vậy việc chọn lựa phương pháp phân tích cho từng dự án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của dự án được lập

v Chọn lựa các chỉ tiêu tính toán:

Trong quá trình tính toán người lập dự án chọn lựa được các chỉ tiêu tính toán đánh giá sát thực, chính xác thì việc căn cứ vào các chỉ tiêu đó để đánh giá hiệu quả mang lại từ dự án sẽ có tính chính xác hơn, dự án có tính khả thi cao hơn Ví dụ đối với dự án nào thì phải sử dụng hệ số NPV, IRR, ÑNVA,vv còn dự án nào

thì không cần đánh giá qua các chỉ tiêu đó Và dự án nào thì cần đánh giá sâu về

hiệu quả kinh tế còn dự án nào thì lại cần hiệu quả cho xã hội nhiều hơn

Trình độ tổng hợp, phân tích nhận định của cán bộ lập dự án và sự trợ giúp của người khác trong quá trình lập dự án

v Trách nhiệm, ý thức của người làm dự án

Các thông tin mà Công ty thu thập phục vụ cho lập dự án Thông tin có chính xác, cập nhật thì dự án mới mang tính khả thi cao, kế hoạch đầu tư mới đảm bảo phù hợp với tình hình phát triển và yêu cầu của xã hội

+ Nhân tố khách quan

Nhân tố về kinh tế chủ yếu là sự ổn định của nên kinh tế Bởi nếu kinh tế

ổn định trong thời gian dài thì việc lập dự án sẽ không chịu ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng ít vì tất cả các chỉ tiêu về chi phí đầu tư tính trong báo cáo NCKT được lập theo chỉ số giá thanh toán tại thời điểm dự án được lập

Nhân tố về luật pháp cụ thể là các quy định về lập dự án và các quy định

mà từng dự án đầu tư phải tuân theo và làm căn cứ trong khi lập dự án

Trang 22

Sự can thiệp của cơ quan nhà nước hoặc chính phủ (việc trình duyệt dự án

và xin cấp giấy phép để đầu tư )

1I.1.2.3 Sự khác nhau giữa DAĐTKD nhà với DAĐTKD khác 1I.1.2.3.1 Đặc điểm về sản phẩm mà dự án sẽ cung cấp

Sản phẩm là một loại công trình chuyên dùng có những đặc điểm chu yếu sau

+ Trên thị trường nhà ở cầu thường tăng nhanh hơn cung Khác với các loại hàng hoá khác nhà ở đối với người dân bao giờ cũng trong tình trạng thiếu thốn

+ Giá đất và giá nhà ở thường rất cao so với thu nhập của người dân, nhất là các khu đô thị

+ Chất lượng nhà ngày càng cao và nhu cầu thị hiếu của người sử dụng thay đổi nhanh chóng Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng nhà ở còn tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà ở

+ Ở nước ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán và kinh doanh nhà Điều đó làm cho thị trường nhà đất ngày càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến Xu hướng tiêu dùng nhà chung cư tăng

+Sản phẩm là những căn hộ cố định được xây trên diện tích đất đã được quy hoạch

+Sản phẩm có giá trị lớn là tài sản của cả gia đình Chính vì vậy việc tiêu dùng sản phẩm này là quyết định quan trọng phải suy nghĩ, lựa chọn kĩ lưỡng trước khi tiêu dùng, phải có sự bàn bạc của cả gia đình Chất lượng sản phẩm có ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả mọi thành viên sống trong căn hộ (ngôi nhà ) đó

+Việc thiết kế sản phẩm phải tuân theo những tiêu chuẩn, quy chuẩn nhất

định thoả mãn điều kiện cơ bản về yêu cầu cho một căn hộ ở do bộ xây dựng quy định Vì vậy phần nào đó sản phẩm mang một khuôn mẫu có sẵn

+Thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án đầu tư kinh doanh nhà là thị trường nhỏ hẹp lượng người tiêu dùng biết trước cụ thể số lượng bao nhiêu căn cứ vào số phòng, căn hộ được xây dựng trên địa điểm đầu tư

Trang 23

1L1.2.3.2 Sự khác biệt giữa DAĐTKD nhà với DAĐTKD khác

Từ sự khác biệt về sản phẩm và thị trường tiêu thụ đã làm cho dự án đầu tư kinh doanh nhà ở mang nhiều nét khác biệt so với các dự án đầu tư kinh doanh

các sản phẩm khác

- Quảng cáo và bán sản phẩm ngay ttrong thời gian tiến hành chuẩn bị đầu tư ( thông thường đối với dự án xây dựng nhà ở để bán đặc biệt là xây dựng các khu chung cư thì vốn đóng góp để đầu tư xây dựng từ khách hàng chiếm tỷ trọng lớn ví dụ như DA khu chung cư Dịch Vọng vốn huy động khách hàng ứng trước là

47.897.966.000 (đồng)

- Qua trinh đầu tư vào thực hiện dự án cũng chính là quá trình sản xuất ra

sản phẩm.Vì với 1 dự án SXKD san phẩm khác thì quá trình đầu tư xây dựng chỉ là bước đầu để tạo dựng cơ sở vật chất kĩ thuật còn sản xuất ra sản phẩm lại nằm

trong giai đoạn vận hành va sử dụng kết quả đầu tư Hai giai đoạn này tách rời nhau

-_ Dự án đầu tư kinh doanh nhà không có phần trình bầy riêng về thị trường hay khảo sát thị trường, đối thủ cạnh tranh hay nhu cầu thị trường vì việc này chỉ

được dự tín trong quá trình chuẩn bị đầu tư để đưa đến quyết định đầu tư Hơn

nữa lượng khách hàng đã biết chính xác trước là những ai

- DAKD nhà chỉ cung cấp 1 số lượng sản phẩm có hạn trên thị trường, mỗi dự án chỉ cung cấp trong thời gian ngắn Không có sản phẩm dự trữ khi nhu cầu tăng cao, không có chỉ tiêu công suất khai thác dự án

-_ Doanh thu và chỉ phí của dự án chỉ được tính và thu về một lần Chi phí cho sản xuất sản phẩm (chỉ phí xây lắp) là chi phí cố định và được tính hết một

lần vào giá bán sản phẩm Còn đối với sản phẩm khác chỉ phí biến đổi và chi phí

cố định tách biệt Trong đó chi phí cố định (đầu tư xây lắp ) được tính và phân

bổ dần vào giá bán

II.1.2.4 Quy trình thực hiện lập dự án đầu tư kinh doanh nhà ở tại Công ty Hà Đô

Dự án đầu tư nhà ở chung cư là một dự án đầu tư xây dựng vì vậy quy trình để lập một dự án này không có gì khác biệt so với các dự án xây dựng khác đã được lập tại Công ty Hà Đô Tuy nhiên, chỉ khác một việc là trong khi lập dự án

Trang 24

Công ty phải có sự thông qua quy hoạch xây dựng nhà ở của địa phương mà cụ thể ở đây là Thành phố Hà nội

I2 NỘI DUNG CÁC BƯỚC SOẠN THẢO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỤNG NHÀ Ở TẠI

CÔNG TY HÀ ĐÔ

Chu kì một dự án đầu tư các công trình xây dựng nói chung và xây dựng nhà ở nói riêng bao giờ cũng gồm 3 phần: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và đưa vào khai thác sử dụng Đối với dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng (DA nhà ở) nói riêng khâu chuẩn bị đầu tư giữ vai trò quyết định đến chất lượng và hiệu quả hoạt động của DA trong tương lai Do vậy muốn dự án thành công thì khâu chuẩn bị đầu tư phải được thực hiện thật tốt, nghiên cứu kĩ mọi khía cạnh có thể ảnh hưởng đến dự án và hoạt động của dự án sau này

Các bước soạn thảo dự án đầu tư xây dựng: nghiên cứu cơ hội đầu tư, báo cáo NCTKT, báo cáo NCKT Tuy nhiên đối với các công trình xây dựng nhà ở do quy mô không lớn do vậy thường công ty chỉ tiến hành lập báo cáo nghiên cứu khả thi là chủ yếu, nghiên cứu cơ hội đầu tư được tiến hành song song với báo cáo NCKT

11.2.1 Nghiên cứu cơ hội đầu tư

Nhằm mục đích tìm kiếm những cơ hội thuận lợi để ra quyết định đầu tư vào dự án Đối với các dự án lớn thường do ban lãnh đạo công ty thực hiện Bước này nhằm tìm kiếm những thông tin chủ yếu sau:

Xem xét tình hình kinh tế nói chung của cả nước và của địa phương nơi đặt dự án Mức sống thu nhập của dân cư(trong hiện tại và xu hướng phát triển trong tương lai) Những chỉ tiêu này có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến nhu cầu xây dựng hoặc mua nhà ở

Xem xét chiến lược phát triển đất nước trong từng thời kì, chính sách đầu tư cho phát triển nhà ở của đảng, nhà nước và của địa phương ( hiện nay đây là một trong những chính sách được ưu tiên khuyến khích phát triển của nhà nước đặc biệt đối với thành phố Hà Nội thì chính sách ưu tiên xây dựng khu chung cư, tập thể, để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân là một trong những mục tiêu chiến lược được ưu tiên hàng đầu, bởi nhu cầu chỗ ở hiện đang là một nhu cầu bức thiết cần được đáp ứng nhằm đảm bảo mục tiêu nâng cao hơn nữa đời sống của người dân thủ đô, mà nhu cầu tối thiểu là có đủ chỗ ở và diện tích sinh hoạt

Trang 25

Qua một số tư liệu cùng với kinh nghiệm nắm bắt dự báo tình hình, xu hướng phát triển công ty có thể rút ra kết luận dự án này cơ hội đầu tư có nhiều hay ít

có thuận lợi hay không khi công ty tiến hành tiếp tục đầu tư 11.2.2 N6i dung BCNCTKT, BCNCKT

Báo cáo NCTKT chỉ nghiên cứu sơ bộ về dự án như phương án bố trí tổng thể

mặt bằng các công trình xây dựng vv bước nghiên cứu này chưa phải tính khái toán về tổng mức đầu tư Nó sẽ được hoàn chỉnh chỉ tiết hơn trong báo cáo

NCKT Bước này nhằm khẳng định lại tính đúng đắn của dự án, nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư, phương án giải pháp kĩ thuật, tổng mức chí phí đầu tư ,

phương án tổ chức thi công vv Mọi kết luận của bước này sẽ là tiền đề cơ sở

để công ty quyết định rót vốn cho thực thi dự án có thực sự mang lại hiệu quả hay không Đây cũng là căn cứ để xin cấp giấy phép đầu tư do cơ quan hành chính có thẩm quyên tại địa phương phê duyệt

Bước _1 Điều tra khảo sát thu thập thông tin cần thiết

e Điều tra thu thập khảo sát số liệu về KTXH

Mục đích cung cấp số liệu về kinh tế, tình hình phát triển nhà ở khu vực

xung quanh nhằm

+ Lầm căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư

+ Dự báo nhu cầu thị trường (nhu cầu nhà ở )

+ Xem xét các tác động của dự án đến các nghành kinh tế liên quan

Các chỉ tiêu cần điều tra thu thập

+ Các chỉ tiêu chung về phát triển KTXH trước khi lập dự án (lấy từ báo cáo tổng kết điều tra cuả địa phương (thành phố Hà Nội )

+ Các quy hoạch chính sách có liên quan đến dự án (quy hoạch diện tích dành cho nhà ở của thành phố, chính sách ưu tiên .)

+ thu nhập bình quân của người dân tại địa phương và so với cả nước e_ Điều tra diện tích nhu cầu nhà ở

Mục đích nhằm xác định một cách tương đối chính xác lượng nhu cầu nhà ở Các chỉ tiêu cần điều tra

Trang 26

+ Số hộ trong một nhà, số người trong một hộ

+ Diện tích đất ở bình quân (của cả nước và của địa phương )

+ Diện tích dùng vào phục vụ nhu cầu khác như vui chơi giải trí vv

e_ khảo sát về điều kiện tự nhiên môi trường xung quanh

Nhằm mục đích có được những số liệu dự kiến bố trí quy hoạch xây dựng

công trình trên tổng thể mặt bằng xây dựng cho hợp lý với cảnh quan xung

quanh, chọn giải pháp xây dựng bảo vệ công trình đồng thời ngăn chặn những ảnh hưởng xấu tới quá trình thi công và trong quá trình sử dụng

+ Điều tra khảo sát địa hình

Các công trình xây dựng hiện có trên diện tích xây dựng có thể lợi dụng những lợi thế sẵn có vào việc phục vụ cho thi công công trình Ví dụ như các trục đường giao thông đi qua, các công trình nhà ở của dân, diện tích đất canh tác, mạng lưới cung cấp điện, nước sinh hoạt cho dự án và dân cư sau này Những yếu tố này là cần thiết trong lập dự án xây dựng nhà ở Bởi nó ảnh hưởng

trực tiếp đến phương án giải toả mặt bằng , đền bù, di dân , xây dựng phương án

cung cấp điện nước sinh hoạt cho dân khi công trình nhà ở được khánh thành và đưa vào sử dụng

+ Điều tra khảo sát địa chất

Với mục đích biết được cấu tạo địa hình địa chất của khu đất từ đó có những phương án thiết kế xây dựng thích hợp với điều kiện ở đó Các cán bộ thiết kế phải dựa vào căn cứ này để đưa ra phương án xây dựng cơng trình.Ngồi ra còn phải dựa vào bản đồ vẽ địa hình sắn có như phân tích các bình đồ, bản đồ quy hoạch đất kiểm tra xem xét giữa các bản vẽ thu thập được có trùng nhau không

có trùng hợp với thực tế Kết quả bước này là thu thập được trắc địa mặt bằng độ

cao, toạ độ các lớp đất đá cấu tạo của từng lớp

Bước 2 Xây dựng các giải pháp kĩ thuật và lập tổng mức đầu tư e_ Xây dựng các giải pháp kĩ thuật

- Các giải pháp về giải phóng mặt bằng dự kiến phương án giải toả và đền

bù bao gồm đền bù về đất ở, đất canh tác các thiệt hại về nhà cửa tài san wv

- Xem xét về tổng thể diện tích dùng để xây dựng từ đó có kế hoạch quy

hoạch cụ thể, các phương án bố trí cấu trúc công trình xây dựng trên diện tích

Trang 27

quy hoạch của dự án về quy mô, đưa ra bản thiết kế sơ bộ về bố trí công trình như nhà ở chính, công trình công cộng siêu thị cửa hàng sân vui chơi hệ thống đường giao thơng nội vv

- Ngồi ra còn có các phương án về cấu trúc bên trong của các căn hộ, diện tích trung bình của mỗi căn hộ đảm bảo diện tích sinh hoạt tối thiểu cho từng người

Để đảm bảo cho việc sinh hoạt của dân sống trong khu chung cư thì công ty đầu tư cũng phải đặc biệt quan tâm chú ý đến việc bố trí phương án cung cấp điện, nước , thông tin liên lạc cơ sở vật chất đáp ứng nhu cầu của cộng đồng dân cư như trường học, bệnh xá, nhà trẻ, bãi đỗ xe và các nhu cầu khác

- Giải pháp về phương án xử lý rác thải, nước sinh hoạt hàng ngày, hệ thống cơng rãnh thốt nước ( không chỉ đảm bảo cho sinh hoạt mà còn đảm bảo trong quá trình thi công xây dựng )

- Các phương án đảm bảo an toàn trong khi thi công và khi công trình được đưa vào sử dụng (phương án phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự )

Phương án bố trí tạo cảnh quan cho toàn công trình và cho người dân sống ở đó :

điện tích trồng cây xanh khuôn viên cây xanh wv

Các phương án kết cấu công trình dựa vào cơ sở số liệu báo cáo khảo sát địa chất để đưa ra các giải pháp thi công kết cấu móng cọc phù hợp với từng loại lớp

đất

Sau khi đã xây dựng dự kiến các phương án giải pháp về kĩ thuật, trên cơ sở tính toán các hạng mục công trình, bản thiết kế, phòng kinh doanh sẽ xác định

được phương án tổ chức thi công và lập tổng mức đầu tư Tuy nhiên khi thiết kế

các phương án kĩ thuật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cần phải đảm bảo các yêu cầu sau :

Đảm bảo diện tích tối thiểu, thông thoáng, mĩ quan vv

Ảnh hưởng của vấn đề thiết kế, thi công đến mức độ an toàn cho người sử dụng khai thác dự án nhà ở thường rất lớn Song nó không thấy ngay mà chỉ đưa vào sử dụng và khi khai thác thì mới thấy hết được vì vậy vấn đề thiết kế và thi công đảm bảo đúng Kĩ thuật và phải được quan tâm hàng đầu

Trang 28

Trong quá trình nghiên cứu để lập dự án đầu tư bất kể công trình gì đều phải

nghiên cứu và đưa ra hai phương án để so sánh và lựa chọn đồng thời phải tiến hành thiết kế bản vẽ chỉ tiết kĩ thuật để làm căn cứ tính chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế, xã hội

e_ Lập tổng mức dự toán đầu tư và chi phí đầu tư

Có rất nhiều phương pháp và nhiều mức độ chính xác để soạn ra các dự toán

về chi phí cho một dự án xây dựng Mỗi phương pháp có những phạm vi ứng dụng thích hợp và những hạn chế riêng của nó, nhưng điều quan trọng cần phải công nhận và nhấn mạnh là tất cả các dự toán chỉ là những con số gần đúng dựa theo phán đoán kinh nghiệm Các dự toán chi tiết có thể kể là các căn cứ khoa học

Dự toán chi phí xây dựng cho công trình dựa trên một tập đồ án và chỉ tiết kĩ thuật tương đối hoàn chỉnh Vì vậy thực tế một dự toán chỉ tiết, chính xác và hoàn hảo đặc biệt trong các dự án có quy mô lớn như ( dự án khu chung cư, biệt thự Dịch Vọng ) thì để tính được chi phí người lập dự toán phải xây dựng một cách thực tế trên giấy tờ Tuy nhiên những căn cứ chủ yếu thường dựa vào như khối lượng xây dựng tính trên cơ sở khảo sát hiện trạng & thuyết minh bản vẽ trong báo cáo NCKT, đơn giá xây dựng cơ bản theo quy định chung của nhà

nước và của riêng từng địa phương ( địa điểm dự án ) tại thời điểm Công ty tiến

hành lập dự án , các quy định khác của chính phủ & ban nghành có liên quan

như quy định về đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất

Đối với dự án nhà ở cũng giống như các dự án xây dựng khác chi phí bao

gồm

* Chi phí chuẩn bị đầu tư * Chi phí thực hiện đầu tư

+ Các chi phí khác: chi phí lập dự án, khảo sát thiết kế, thẩm định, giám sát thi công vv

+ Chi phí dự phòng

Yêu cầu của việc tính toán tổng mức đầu tư phải tương đối chính xác đầy đủ để làm căn cứ cho các cơ quan ban nghành có liên quan xét duyệt và cấp vốn đầu

tư

Thành phần chỉ phí tính trong tổng vốn đầu tư bao gồm:

Trang 29

+ Chi phí khác cho chuẩn bị đầu tư

Chỉ phí lập báo cáo NCKT

Thẩm định báo cáo NCKT

Đo đạc khảo sát hiện trạng

Khoan khảo sát địa chất công trình

SNK Chỉ phí thoả thuận cho các công tác khác như PCCC, cấp điện nước

- Chi phí cho giai đoạn thực hiện đầu tư Thiết kế kĩ thuật thi công

Thẩm định thiết kế kĩ thuật thi công Thẩm định tổng dự toán

Chi phí giám sát thi công

Chỉ phí quản lí điều hành thực hiện dự án

NS

NN

NNR

Chỉ phí giải phóng mặt bằng

v Chi phí xây lắp bao gồm : chi phí phá dỡ các công trình, vật kiến trúc cũ, san lấp mặt bằng xây dựng , xây công trình phụ tạm, xây dựng các hạng mục công trình,

v Chi phí ở giai đoạn kết thúc đầu tư : hồn cơng, quyết tốn, duy tu bảo dưỡng

+ Các chi phí khác :

v Cho giai doan thuc hién dau tu : chi phi khao sat thiét ké, lap thiét

kế Kĩ thuật, thiết kế bản vẽ thi công , lệ phí thẩm định thiết kế kĩ thuật và tổng dự

toán

v Cho giai đoạn kêt thúc xây dựng : chi phí thẩm tra phê duyệt quyết tốn cơng trình, chi phí thu dọn vệ sinh công trường, khánh thành bàn giao

e Chi phí cho dự phòng : được tình bằng tỷ lệ % so với mức tổng chi phí chuẩn bị đầu tư và chi phí thực hiện đầu tư ( tỷ lệ này hiện nay Công ty đang áp dụng theo quy định của bộ xây dựng là 5% )

Trang 30

Ngoài ra nếu Công ty huy động vốn từ các tổ chức tài chính như Ngân hàng thi chi phi trong tổng dự toán còn bao gồm cả chỉ phí lãi vay tại thời điểm lập dự án

Với sự trợ giúp của các phương tiện kĩ thuật hiện đại (máy tính ) cơng tác tính tốn tổng mức đâù tại Công ty Hà Đô ngày càng hoàn thiện và chính xác hơn

Bước 3 Nghiên cứu phương án tổ chức thi công bố trí phương án giải phóng

mặt bằng

Căn cứ vào khối lượng xây lắp, nhu cầu nguyên vật liệu, kĩ thuật xây lắp

mà phương án thiết kế đã xây dựng cần phải lập sơ đồ Gantt bố trí kế hoạch thời gian thực hiện các công việc, trình tự xây dựng các hạng mục công trình Hạng mục nào cần xây dựng trước hạng mục nào nên xây dựng sau Đồng thời phải lập kế hoạch cung cấp đưa vật liệu vào công trường đảm bảo đúng tiến độ thi công

Giải phóng mặt bằng luôn là một vấn dé mà Công ty gặp nhiều khó khăn vì

vậy cần phải có phương án đền bù thoả đáng hợp lí để đảm bảo tiến độ thi công Bước 4 đánh giá hiệu quả về mặt kinh tế

Trên cơ sở hạch toán chi phí tổng mức đầu tư cho dự án ta có thể tính toán

được các chỉ tiêu kinh tế Đây là bước không thể thiếu được trong bất kì dự án đầu tư nào bởi thông qua các chỉ tiêu kinh tế này Công ty (chủ đầu tư) có thể biết dự đoán có căn cứ là dự án này có mang lại hiệu quả kinh tế không Từ đó Công ty quyết định có nên tiếp tục đầu tư nữa hay không

Phân tích hiệu quả kinh tế là việc đứng trên góc độ nên kinh tế để xem xét các chi phí lợi ích mà toàn xã hội phải bỏ ra Nó bao gồm chỉ phí và lợi ích của chủ đầu tư ( Công ty Hà Đô ), của người sử dụng công trình của toàn xã hội

Trên thực tế hiện nay cũng như các dự án đầu tư khác thì các dự án đầu tư xây

dựng nhà ở để bán tại Công ty Hà Đô do dự án mang tính chất đầu tư để kinh

doanh vì vậy chỉ tiêu kinh tế được xem xét kĩ bên cạnh đó các chỉ tiêu về xã hội

cũng được đề cập đến

Để tính được các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế như NPV, IRR, FV thì Công ty phải dựa vào các chi phí đã dự tính trong phần trước

oe

+» Xác định các chỉ phí của dự án và tính các chỉ tiêu kinh tế

Trang 31

Chi phí của dự án bao gồm chi phí vốn đầu tư cần thiết để thực hiện dự án Chủ yếu là chi phí của chủ đầu tư (Công ty Hà Đô ) bỏ ra và của các đối tác cùng góp vốn

- cdc chi tiêu đánh giá

Cũng như các dự án đầu tư khác dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán được thực hiện tại Công ty Hà Đô các chỉ tiêu chủ yếu mà hiện nay Công ty đang dùng phổ biến nhất là NPV, IRR, thời gian hoàn vốn Các công thức này được xác định theo quy định của bộ xây dựng và bộ tài chính ban hành

Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng NPV A 1 " B,-C SV NPV = : + : T+ 2 (l+r)‘ , (+r) +r)" Trong đó :

NPV là giá trị hiện tai ròng của dự án

B,, € là lợi ích và chi phí của dự án trong năm t 1, chi phí hàng năm trong giai đoạn đầu tư

SV giá trị còn lại của các tài sản cố định thuộc dự án ở thời điểm kết thúc dự

án

m_ là số năm đầu tư

n là tuổi kinh tế của dự án

r là tỷ xuất chiết khấu

Chỉ tiêu này được xem là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá dự án đầu tư Nó ảnh hưởng tới quyết định của chủ đầu tư nên đầu tư nữa hay không

Dự án sẽ đạt hiệu quả khi NPV > 0 Khi đó doanh thu từ dự án > tổng các khoản chi phí đầu tư xây dựng dự án sau khi đã đưa về cùng một mặt bằng hiện tại

Ngược lại, dự án sẽ không hiệu quả ( bác bỏ quyết định đầu tư) khi NPV<0 Khi đó tổng thu của dự án không bù đắp đủ chỉ phí bỏ ra

Trang 32

Chỉ tiêu hoàn vốn nội bộ IRR ( còn được gọi là tỷ xuất lợi nhuận vốn đầu tư) Hệ số hoàn vốn nói lên mức độ thu hồi vốn ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm chỉ tiêu này được tính theo công thức sau

5 4 WC, 4

St, (14 IRR) (1+ IRR)! -

IRR 1a mot chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính dự án Nó cho biết mức lãi suất mà dự án có thể đạt được Bởi vậy đây cũng là chỉ tiêu được sử dụng trong đánh giá dự án

Dự án là hiệu quả khi TRR > r „„ ,„„ Dự án không hiệu quả khi IRR<r giới hạn *

r giới hạn thường được sử dụng trong các dự án do Công ty lập là lãi suất của ngân

hàng hoặc lãi suất mà Công ty phải thanh toán hàng tháng Thời gian thu hồi vốn đầu tr (T)

Là thời gian mà mọi lợi ích thu được từ dự án vừa đủ bằng số vốn đầu tư đã bỏ ra Theo công thức

98-6) 6 7 „ÿ8-6)

om (Èr (0+ Sm (+r)!

Chi tiêu T càng nhỏ thì dự án càng có tính khả thi cao

Trên đây là một số chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án xây dựng

cụ thể là dự án xây dựng nhà ở để bán mà Công ty Hà Đô thường dùng Tuy

nhiên tuỳ từng dự án mà Công ty có thể tính thêm một vài chỉ tiêu khác như chỉ tiêu lợi ích - chi phí (B/C)

Sau khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế, người lập dự án sẽ tiến hành đánh giá dự án Với mỗi phương án kĩ thuật đề xuất có giá trị chỉ tiêu khác nhau, cách chọn đơn giản nhất là lấy phương án nào có NPV lớn nhất

Phân tích hiệu quả kinh tế là một yêu cầu bắt buộc trong quá trình xây dựng cũng như thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án xây dựng nhà ở nói riêng

Kết quả phân tích kinh tế được xem như điểm mấu chốt ảnh hưởng trực tiếp

đến quyết định của chủ đầu tư về dự án có nên đầu tư hay không Vì vậy phân

tích hiệu quả kinh tế của dự án phải được tiến hành đầy đủ chính xác ngay từ những hành động đầu tiên

Trang 33

Toàn bộ nội dung thực hiện trong bước NCTKT và NCKT được trình bầy ở trên sẽ được tập hợp thành bản báo cáo NCTKT và NCKT' Báo cáo NCKT bao

giờ cũng chỉ tiết và cụ thể hơn báo cáo NCTKT

Trong hầu hết các dự án đầu tư về nhà ở khu chung cư do quy mô về vốn và chính sách ưu tiên cho đầu tư phát triển quỹ nhà ở theo chủ trương của Đảng đặc biệt là ở các thành phố lớn tập trung đông dân cư (Hà nội, Hải phòng, Hồ Chí Minh ) chính vì thế mà dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư luôn được khuyến khích đầu tư xây dựng Với mục đích phần nào đáp ứng được nhu cầu của người dân Thủ đô

11.2.3 Vi du: Du án đầu tư xây dựng khu chung cư, biệt thự Dịch Vọng Phần này giới thiệu quy trình lập báo cáo NCKT dự án đầu tư cho khu đô thị mới Dịch Vọng Dự án do Công ty lập tháng 12/2001.Đây là dự án có quy mô tương đối lớn tuy nhiên dự án này nằm trong diện chính sách ưu tiên phát triển quỹ nhà cho thành phố Hà Nội do vậy không phải lập báo cáo NCTKT mà lập ngay báo cáo NCKT

Dự án là một ví dụ cụ thể về quá trình lập dự án tại Công ty Hà Đô hiện nay Qua ví dụ chúng ta có thể hình dung rõ hơn về công tác lập dự án mà CBCNV của Công ty Hà Đô đã và đang tiến hành

Quy mô dự án rất lớn vì vậy công trình này do nhiều chủ đầu tư cùng góp vốn trong đó:

Chủ đầu tư chính là Công ty đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà Từ Liêm Chủ đầu tư thứ phát là : Công ty Hà Đô và Công ty TNHH Hoàng Hà Với tổng vốn đầu tư là : 757,518,954,000 đồng

Dự án khu đô thị mới Dịch Vọng nằm trong điều chỉnh quy hoạch và định

hướng phát triển không gian thành phố Hà Nội đến năm 2020 đã được thủ tướng chính phủ phê duyệt năm 1998 và quy hoạch tỷ lệ 1/2000 của quận Cầu Giấy đã được uỷ ban thành phố phê duyệt năm 1999,

Nam trong chương trình phát triển đô thị về phía Tây —- Tây nam cũng như chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 của thành phố, cùng với hàng loạt các dự án khác trong khu vực phía Tây sông Tô Lịch như dự án khu đô thị mới Trung hoà Nhân chính, khu đô thị mới Trung yên vv dự án khu đô thị mới dịch vọng sẽ góp phần mở rộng thành phố theo quy hoạch định hướng, tạo quỹ

Trang 34

nhà ở để cải thiện điều kiện ở của nhân dân Thủ đô đồng thời giảm sức ép đô thị

hoá ở trung tâm thành phố

Dự án cũng được tiến hành theo 5 bước cơ bản như đã nêu ở phần trước

H.2.3.1 Bước 1: Tìm hiểu những căn cứ để lập dự án và điều tra khảo sát hiện trạng địa điểm đặt dự án

Trước khi tiến hành lập báo cáo NCKT Công ty phải xem xét xem dự án đầu tư phải dựa vào những căn cứ nào về mặt pháp lý, kĩ thuật nhằm xác định được vị trí của dự án đối với chính sách phát triển thành phố & sự cân thiết phải đầu tư cho dự án

+ Các căn cứ về pháp lý :các quy định về định hướng phát triển không gian

thành phố, quy hoạch chỉ tiết quận Cầu Giấy, khu đô thị mới Dịch Vong wy + Các căn cứ kinh tế Kĩ thuật :

° quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Dịch Vọng quận Cầu Giấy tỷ lệ

1/500 đã được UBND thành phố phê duyệt

° Bản đồ đo đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty khảo sát đo đạc, sở địa chính nhà đất Hà Nội lập tháng 10/1998

° Báo cáo khảo sát địa chất do trường đại học Mỏ địa chất lập tháng 11/2001

° Kế hoạch đầu tư kinh doanh nhà của chủ đầu tư + Và các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố

Đó là những cơ sở để cán bộ lập dự án có hướng lập dự án chính xác và đúng

quy định điều chỉnh của luật

Với dự án này phòng kinh doanh đã cử người đến tận địa điểm đặt dự án để

thăm dò khảo sát hiện trạng khu vực đầu tư cụ thể

e_ Xác định vị trí địa lý của khu vực đối với thành phố và khu vực phía Tây Hà nội

Vị trí khu đô thị mới Dịch vọng được xác định nằm trong địa giới hành chính của hai phường Dịch vọng và Yên hoà quận Cầu giấy Hà nội

Ranh giới phía bắc giáp khu dân cư thôn Trung phường Dịch vọng ; phía đông giáp ruộng canh tác và khu dân cư phường Dịch vọng và phường Yên hoà;

Trang 35

phía tây giáp ruộng canh tác của phường Dịch vọng; phía nam giáp ruộng canh tác của phường n hồ

Quy mơ tổng diện tích là 225.174m”; dân số theo quy hoạch là 4580 người e_ Điều kiện tự nhiên

+ Về địa hình : Phía bắc bằng phẳng, thấp dần từ bắc xuống nam, cao

độ trung bình 4.5m đến 5.0m, riêng khu vực phía nam có một số khu trũng cao độ 3.2 đến 4 m do đào đất lấy gạch, khu vực nhà ở tập thể Đại học tài chính có cao độ trung bình 6.1m

+ Về khí hậu cũng trùng với điều kiện khí hậu của thành phố Hà nội vì vậy từ tháng 4 đến tháng 10, gió đông nam là chủ yếu, nhiệt độ trung bình cao nhất 28 đến 30°C Mùa nóng đồng thời là mùa mưa, tập trung từ tháng 7 đến tháng 9 trong mùa mưa thường hay có bão xuất hiện vào 2 tháng 7 và 8 Mùa

lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 Gió đông bắc là chủ yếu, nhiệt độ thấp nhất trung bình 13-15°C Lượng mưa trung bình 1500 đến 2000 mm Độ ẩm

trung bình trong năm từ 80 đến 85% cá biệt có những tháng lên đến 100% (tháng 1,2,3)

(các số liệu trên Công ty lấy trực tiếp từ trạm khí tượng thuỷ văn của thành phố và dựa vào sự quan sát thực tế )

+ Địa chất : theo báo cáo khảo sát địa chất công trình do Công ty TV, TKCN & XD mỏ địa chất Trường Đại học mỏ địa chất cung cấp tháng 11/2001, địa chất của khu vực dự án có tới 12 lớp đất 6 lớp phía trên tới độ sâu 20 m bố trí không đều xen kẽ Lớp trên cùng tới độ sâu 2m không có khả năng chịu lực Lớp 2 tới độ sâu 9m có thể chịu tải trung bình, các lớp 3 và 4 đến độ sâu 11m là đất yếu Các lớp 5,6,7 tới độ sâu 22m có khả năng chịu lực trung bình Các đất 8,9,10,11 tới độ sâu 40m là lứop đất khá tốt Riêng lớp 12 từ độ sâu 40m là lớp cuội sỏi lẫn cát hạt trung, có khả năng chịu tải lớn phù hợp cho các công trình cao tầng

Với số liệu điều tra khá kĩ về cấu tạo địa chất như trên sẽ là cơ sở tốt cho kỹ

sư chọn lựa những giải pháp thiết kế dầm móng cho phù hợp đảm bảo kĩ thuật và

độ bền của công trình xây dựng e Hiện trạng địa điểm đầu tư

+ Hiện trạng về hệ thống cung cấp điện nước

Trang 36

Khu vực xây dựng khu đô thị hiện tại chưa có nguồn nước của thành phố khu tập thể Đại học Tài chính có đường ống ø50 dài 90m dẫn nước từ đường ống phân phối ở Câu giấy vào Ở phía tây, cách khu đô thị khoảng 500m và ở phía nam cách khu đô thị khoảng 100m có thể nối với nguồn nước của đường ống truyền dẫn ø600 đưa nước từ nhà máy nước Mai dịch về nội thành Đây là nguồn nước đáng tin cậy Công trình thoát nước hiện có dọc theo ranh giới phía tây khu đô thị có tuyến rãnh có nắp đan B = 0.5m; H = 0.6m xả vào rãnh tưới

nước Bắc để giải quyết nước cho khu tập thể này

Về lưới điện khu vực

Khu đô thị mới Dịch vọng nằm trên địa bàn huyện Từ Liêm, khu vực này hiện đang được cung cấp điện bởi 2 bộ 10KV973-E9 và 975 -E9 Nghĩa đô Trạm trung gian 110KV mang tải khoảng 34 MW, nằm cách khu đô thị mới

Dịch vọng khoảng 2km ở phía bắc

+ Hiện trạng sử dụng đất

( theo quy hoạch chỉ tiết tỷ lệ 1/500 do viện quy hoạch Hà nội khảo sát điều tra năm 2001 đã được thành phố phê duyệt )

- _ Tổng diện tích đất : 225.174 m?

-_ Gồm có

Đất ở : Đất ở của dân khu tập thể Đại học Tài chính, khu tập thể phòng cảnh

sát phòng chống ma tuý và khu tập thể Viện 354 và làng xóm

Đất làm gạch, than, đất đường, nghĩa địa, đất nông nghiệp và đất khác (đất hoang hoá, đường ra đồng, đường ven mương )

+ Tình hình dân cư chủ yếu là dân của khu tập thể Tổng số 680 người

+ Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật đô thị

Các công trình hạ tầng kĩ thuật hầu như chưa có Đường giao thông, hệ thống thông tin bưu điện nhìn chung mới chỉ có tập thể Đại học TCKT từ đường Cầu giấy vào Còn lại đều manh mún tự phát thông qua khu vực làng xóm kề cận Do khu vực chủ yếu là ruộng canh tác nên có hệ thống tưới tiêu thuỷ lợi nhỏ phục vụ nông nghiệp, chủ yếu là mương tưới, rãnh đất phục vụ tưới tiêu kết hợp Khu vực dân cư kề cận cũng thoát nước ra hệ thống mương này

Trang 37

+ Hiện trạng công trình kiến trúc : các khu tập thể hầu hết chất lượng các công trình xây dựng còn tốt còn một số hộ dân khu vực làng xóm nhà một tầng chất lượng công trình tạm bợ

1.2.3.2 Bước 2 (do nhóm kĩ sư thiết kế đảm nhiệm )

Từ những căn cứ khảo sát thiết hiện trạng thực tế Công ty đưa ra các phương án giải pháp về kĩ thuật như sau:

+ Giải pháp về phương án GPMB & đền bù tái định cư cho dân:

- Quy định về mức đền bù giải phóng mặt bằng cho từng loại đất, phân loại theo cách thức sử dụng:

+ Về diện tích đất ở phải đên bù diẹn tích đất của Viện 354, khu dân cư làng

Cót và thôn Trung Đất lấn chiếm không được đền bù Các phương án cụ thể như

sau

Đối với khu dân cư thôn Trung và làng Cót phải giải phóng mặt bằng sẽ được đền bù bằng tiền Giá đất tại khu vực này được xác định là đất loại 4, mức B vị trí 4: 225.000 d/m?

+ Về diện tích đất làm gạch và phần đất nông nghiệp

Thực hiện theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP của chính phủ và Quyết định

20/1998/QĐ- UB của UBND Thanh phố Hà nội, Trong dự án này giá đền bù

theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong đô thị của khu vực liền kê với giá đất đền bù đất nông nghiệp

+ Đền bù về thiệt hại tài sản

Nhà cấp 4 được đền bù theo đơn giá xây dựng mới, diện tích nhà cấp 3 trở lên

được đền bù 70% giá xây dựng mới

-_ Phương án tái định cư : dự án ưu tiên cho các hộ nằm trong diện giải toả đang cư trú trong phần đất của dự án được tái định cư vào các chung cư cao tầng của dự án nếu có nguyện vọng

Để việc tái định cư diễn ra thuận lợi giảm thiểu những chỉ phí và thiệt hại cho

các hộ thì dự án sẽ bố trí xây dựng các nhà chung cư trên đất của dự án trước để di dời dần các hộ theo phương thức cuốn chiếu

+» Giải pháp về quy hoạch kiến trúc

Trang 38

( Hoàn toàn tuân thủ các chỉ tiêu KTKT và các chỉ giới mà quy hoạch chỉ tiết 1/500 đã xác định )

Giải pháp về kiến trúc và quy hoạch bao giờ cũng được đưa ra 2 phương án để lựa chọn

Phương án l1 : các hạng mục công trình về cơ bản giống như sơ đồ tổ chức của quy hoạch chỉ tiết (1/500)

Phuong án 2 : có một số điều chỉnh nhỏ so với quy hoạch sẵn có như sau -_ trường học cơ sở: Xoay lại lối vào từ đường hướng đông để thuận lợi cho việc bố trí lớp học, sân tập trung và dây truyền trường học đúng với tiêu chuẩn quy phạm

-_ các nhà trẻ : sắp xếp chi tiết lại các khối hiệu bộ và nhóm trẻ để tạo sự

phong phú không gian bên trong mỗi nhà trẻ

-_ công trình nhà ở cao 9 tầng ở phía đông ô số VII và 12 tầng ở góc đông nam ô số IX đề xuất tạo thành các cụm nhà điểm để tạo độ rỗng đặc của không gian trục đường 50m liên khu vực tránh được tinh trang cdc day nha bam mat phố liên tục như tường chắn, đồng thời tạo độ thoáng tầm nhìn dẫn không gian vào vào khu biệt thự sân vườn phía trong

- _ Khối công trình hỗn hợp ở ô số X: đây là một điểm nhấn đo thị quan trọng nhất là cho tầm nhìn từ trục đường nối với đường Láng Thiết kế sơ bộ đề xuất điểm nhấn gồm 3 khối tháp cao tầng, trong đó có khối ở giữa cao từ 15 tầng trở lên, hai khối bên cao khoảng 12 tầng tạo thế vòng cung ôm lấy góc lượn của trục đường đồng thời tạo tàam nhìn tốt cho trục đường từ đường Láng đi lại

Qua phân tích, nghiên cứu khả thi chọn phương án 2 để phát triển các hang mục công trình vì lí do sau đây

- Hoàn toàn phù hợp với quy hoạch chỉ tiết về các chỉ tiêu KTKT tâng cao và chỉ giới

- Tạo điêu kiện bố trí dây chuyên sử dụng bên trong các hạng mục công trình hợp lí và thuận lợi hơn

- Tạo được cảnh quan đô thị phía trục đường SUm phong phú hơn, đặc biệt là công trình I5 tâng làm điểm nhấn tại góc ngã 3

Các công trình được bố trí như sau:

Trang 39

Quy hoạch tổng diện tích đất ở là 89079 m? bao gồm 12 6 dat nha ở Các loại

công trình nhà ở là chung cư cao tầng, bệt thự và nhà ở thấp tầng có sân vườn Các chỉ tiêu cụ thể cho từng ô đất như sau:

Bảng chỉ tiêu sử dụng đất xây mới của dự án đầu tư xây dựng

Kí Kí hiệu Loại Diện Diện Diên Mật Số tầng

hiệu ô| cộn nhà ở tịch tich tich | độ XD

Trong đó các thể loại nhà ở được nghiên cứu chỉ tiết như sau

+ Các công trình chung cư cao tầng

Năm 1998 đề tài nghiên cứu cấp bộ xây dựng “Nghiên cứu các kiểu nhà ở đô thị sau năm 2000” đã đi sâu nghiên cứu về nhà ở chung cư cao tầng cho đô thị

Trang 40

hiện đại trong đó đã đề xuất tiêu chuẩn diện tích sàn cho một căn hộ 4 người

khoảng từ 70- 90m?

Đối với việc kinh doanh nhà ở cần có nhiều loại căn hộ để đáp ứng sức mua phong phú của thị trường kể cả những người có thu nhập thấp trung bình và khá cao Vì vậy dự án phân ra một số khu vực

> Khu vực là các khu chung cư

-_ Khu vực chung cư phục vụ GPMB cơ cấu căn hộ phục vụ GPMB không chỉ tương đương với diện tích hộ đang ở (phần lớn đối tượng này có diện tích ở hẹp ) mà còn là dịp để họ nâng cao điều kiện và tiêu chuẩn ở Theo kinh nghiệm các dự án tái định cư hiện nay quy mô phù hợp nhất cho các đối tượng này là 50-

60m” mỗi hộ ít nhất có hai buồng ngủ

- _ Khu vực chung cư kinh doanh cho đối tượng trung bình: theo kinh nghiệm từ các dự án chung cư đã có như Linh đàm, Định công quy mô căn hộ bán chạy nhất là từ 65- 70m” Tính đền khi dự án được thực hiện quy mô này sẽ tăng lên

một chút Vì vậy các căn hộ có quy mô 75 — 80m? với 3 buồng ngủ sẽ là nhiều nhất Ngoài ra sẽ có một phần căn hộ khoảng 55m” - 60m? mot phần căn hộ 80 đến 100m”

- Khu vuc chung cu cao cap dé kinh doanh sẽ được đầu tư xây dựng trong một số cụm nhà riêng chứ không xen kế với các loại chung cư nói trên để thuận lợi cho việc cung cấp dịch vụ tương ứng Quy mô cho loại căn hộ này sẽ là 90 —

130m?

Trên đây là những tính toán dựa trên tình hình nhu cầu nhà ở trên thị trường và xu hướng phát triển các loại nhà ở trong những năm gần đây và dự báo cho một vài năm tới Khi thực hiện dự án sẽ có khảo sát đánh giá tình hình tại thời

điểm đó để có sự điều chỉnh cho phù hợp

Chiều cao dự tính cho mỗi căn hộ là: 3.3m/1 tầng ở

Mỗi chung cư cao tầng đều có những phương án giải quyết thu gom rác thải từ các hộ dân Có một phòng đổ rác theo ống đứng từ trên tầng xuống phòng chứa rác tầng 1 ( đây là cách thức dự án chung cư ở các nước phát triển đã và đang tiến hành ) vì vậy để vận dụng một cách có hiệu quả hệ thống xử lí rác này thì dân cư sống trong các căn hộ phải triệt để nghiêm túc thực hiện các quy định của việc xử lí rác thải trong khu chung cư

Định dạng
Số trang	74
Dung lượng	10,47 MB