ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ- KỸ THUẬT TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ.
Trang 1A.GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN
Họ và tên: Lê Thị Hương Ly
Sinh ngày:20/10/1987
Tốt nghiệp đại học hệ chính quy chuyên ngành Quản lý đất đai- K50- Khoa Tài nguyên và Môi trường- Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội
B CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
Hà Nội, ngày28 tháng 07 năm2010
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Ông Nguyễn Văn Nam
Căn cứ theo hợp đồng dịch vụ thẩm định giá bất động sản ngày 15 tháng 06 năm 2010 giữa thẩm định giá viên Lê Thị Hương Ly và ông Nguyễn Văn Nam chủ dự án công trình xây dựng tại xã Phú Thụy huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội
1 Tài sản thẩm định giá
- Giá trị quyền sử dụng đất tại mảnh đất số 45 tờ bản đồ địa chính số 23 nằm trên địa bàn xã Phú Thụy huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội
2 Mục đích thẩm định giá
- Làm cơ sở để xác định giá bán mảnh đất xây dựng vào mục đích xây dựng nhà để ở
3 Thời điểm thẩm định giá
- Tháng 7 năm 2010
4 Cơ sở thẩm định giá
- Thẩm định giá trị mảnh đất theo giá thị trường
Trang 2- Căn cứ hóa đơn thu tiền thuế sử dụng đất hàng năm của mảnh đất do ông Nguyễn Văn Nam cung cấp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm cấp ngày 20 tháng 08 năm 2000
5 Thực trạng bất động sản
Vị trí: mảnh đất thuộc hướng Đông Nam, cách đường quốc lộ 5 Hà Nội- Hải Phòng 40m
Diện tích: tổng diện tích sử dụng là 2000m2 trong đó chiều rộng mặt tiền
là 27m2, chiều dài là 74,04m2
Tình trạng pháp lý: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm, chủ sử dụng đất nộp thuế sử dụng đất đầy
đủ Khu đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương
6 Phương pháp thẩm định giá
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thặng dư
7 Kết quả thẩm định giá
- Trên cơ sở các tài liệu do ông Nguyễn Văn Nam cung cấp, qua khảo sát thực tế hiện trạng của bất động sản, tham khảo đơn giá bán các khu đất tương tự trên thị trường, sử dụng phương pháp thẩm định giá được áp dụng trong tính toán, thẩm định giá viên thông báo kết quả thẩm định giá tài sản như sau:
Giá đất: 16,640 tỷ VNĐ hay 8,32 triệu VNĐ/m 2
Làm tròn: 16,640 tỷ VNĐ
(viết bằng chữ: mười sáu tỷ sáu trăm bốn mươi triệu đồng)
Thẩm định giá viên trả lời để ông Nguyễn Văn Nam có cơ sở để làm căn
cứ giao bán bất động sản sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành
Trang 38 Điều kiện ràng buộc
- Mức giá trên là giá trị thị trường quyền sử dụng đất tại mảnh đất số 45
tờ bản đồ địa chính số 23 xã Phú Thụy huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá phù hợp với đặc điểm pháp lý kinh tế- kỹ thuật của bất động sản
- Thẩm định giá được thực hiện trong thời điểm giá bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ít biến động, ổn định
- Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động
- Phương pháp thu nhập phụ thuộc vào các giá trị và độ tin cậy của các giả thuyết và dự kiến sử dụng, khó xác định được chính xác các biến động và rủi ro, tại kết quả thẩm định giá này phương pháp thu nhập được
sử dụng để đối chứng tham khảo thêm
- Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở tham khảo để đưa ra giá bán khu đất tại thời điểm hiện tại, không sử dụng kết quả thẩm định vào mục đích khác
Thẩm định giá viên
(chữ ký)
Lê Thị Hương Ly
Trang 4C BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản thẩm định: giá trị quyền sử dụng đất tại mảnh đất số 45 tờ
bản đồ địa chính 23 thuộc xã Phú Thụy huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội
Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn Nam- chủ sử dụng đất mảnh đất Địa chỉ: xã Phú Thụy- huyện Gia Lâm- thành phố Hà Nội.
Mục đích thẩm định: Làm cơ sở để tính giá giao bán mảnh đất
Thẩm định giá viên: Lê Thị Hương Ly
Địa chỉ: phố Minh Khai- quận Hai Bà Trưng- thành phố Hà Nội.
I CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH khóa 10
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Thông tư số 117/2001/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
Trang 5- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính
về thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng
bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(đợt 1)
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất xã Phú Thụy- huyện Gia Lâm-thành phố Hà Nội
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất 2010-2020 xã Phú Thụy- huyện Gia Lâm- thành phố Hà Nội
- Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá bất động sản giữa thẩm định giá viên Lê Thị Hương Ly và ông Nguyễn Văn Nam
II ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ- KỸ THUẬT TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
1 Vị trí
- Bất động sản nằm trên địa phận xã Phú Thụy huyện Gia Lâm được xác định như sau:
+ Phía Bắc giáp đường quốc lộ 5
+ Phía Đông giáp khu dân cư thôn Phú Minh
+ Phía Tây giáp xưởng cơ khí Hoàng An
+ Phía Nam giáp đường ngõ nhỏ
2 Diện tích
- Tổng diện tích là 2000m2
3 Hiện trạng
Trang 6- Hiện trạng sử dụng đất: Khu vực thẩm định giá bất động sản thuộc địa phận xã Phú Thụy chủ yếu là đất ở nông thôn, cùng với đất công cộng như: đất trường học, đất chợ, đất sản xuất kinh doanh
- Hiện trạng giao thông: hệ thống đường đi qua khu đất đều được bê tông hóa, tuyến đường chính tại khu vực đi qua khu đất xuống cấp, nhiều chỗ bị hư hỏng chưa được chính quyền địa phương sửa chữa
- Hiện trạng cấp điện: Đã có tuyến hạ thế cùng các trạm biến áp 6KV/0,4KW phục vụ cho khu dân cư
- Hiện trạng thoát nước: Có hệ thống cống thoát nước tuy nhiên hệ thống cống thoát nước, các tuyến đường trong ngõ tại khu vực mảnh đất khi mưa xuống nước chảy theo độ dốc tự nhiên, độ dốc nền hiện trạng tại khu vực
- Hiện trạng cấp nước: Hiện có các tuyến đường ống cấp nước phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân trong khu dân cư
- Hiện trạng công trình kiến trúc: Trong phạm vi định giá bất động sản thì các bất động sản xung quanh đều là nhà xây dựng kiên cố để ở, 1
số là xưởng cơ khí và bãi để xe ôtô
- Khu đất nằm trong khu vực thuận tiện giao thông đi lại, khu dân cư gần đó có trình độ dân trí cao, trật tự an ninh tốt
III CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ
“ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán rên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dich mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (TDDGVN01)
IV PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thặng dư
Trang 7V XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Tài sản so sánh là bất động sản có vị trí tương tự với bất động sản cần định giá
Kết quả khảo sát
Trong quá trình định giá mảnh đất số 45 tờ bản đồ số 23 thuộc xã Phú Thụy huyện Gia Lâm có diện tích 2000m2, thẩm định giá viên thu thập được thông tin về khu đất có vị trí và đặc điểm tương tự có diện tích là 2500m2 có thể so sánh được với khu đất đang chờ định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá đất tại khu đất đang chờ định giá Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất so sánh là 25 tỷ VNĐ,tính ra đơn giá 10triệu đồng/m2 Với tất cả thông tin thu thập được thẩm định giá viên tiến hành so sánh giữa khu đất đang chờ định giá( ký hiệu là khu đất B) và khu đất đưa ra so sánh đã được định giá(ký hiệu là khu đất A) như sau:
Các tiêu chí so
sánh
Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất B
1 Căn cứ pháp
lý
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2 Mục đích sử
dụng
Đất ở tại đô thị loại I
Đất ở tại đô thị loại I
3 Vị trí đất Vị trí 1: đất
có 1 mặt tiền liền cạnh với đường quốc
Vị trí 1: đất
có 1 mặt tiền liền cạnh với đường quốc
Trang 8lộ lộ
4 Loại đường
giao thông
Loại 2 Loại 2
5 Chiều rộng
mặt tiền(m)
6 Chiều sâu
đất(m)
7 Kết cấu hạ
tầng
- Đường giao
thông
- Thuận lợi (có 2 mặt tiếp giáp với đường lớn)
- Kém thuận lợi hơn
(có 1 mặt tiếp giáp với đường lớn)
8 Môi trường
- Độ ồn ào - Ồn ào - Ồn ào
9 Tài sản trên
đất
- Không - Không
10 Tính chất
của cuộc mua
bán
- Tự nguyện - Tự nguyện
Từ việc so sánh trên, thẩm định giá viên đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau Để xác định sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh giữa các khu đất để điều chỉnh mức giá, thẩm định giá viên áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương
Trang 9pháp thống kê các chứng cứ thị trường để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí
Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất( khi xét về vị trí nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10 hoặc khi xét loại đường giao thông nếu khu đất ở vị trí có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10) Các điểm dưới 10 áp dụng cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn Căn cứ tình hình cụ thể xây dựng thang điểm
để định giá cụ thể như sau:
Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B
Điểm Khu đất A Khu đất B Chiều rộng
mặt tiền của
khu đất
Chiều sâu
của khu đất
Giao thông - Thuận lợi - Kém thuận
lợi
Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh(A) Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường Với quy ước như vậy thì:
Trên cơ sở mức đấu giá thành công của khu đất A là 25 tỷ VNĐ so sánh
để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:
- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 2,5 tỷ VNĐ
- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 1,25 tỷ VNĐ
Trang 10- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 1,875 tỷ VNĐ
Như vậy tổng số giảm giá do khác biệt B kém A là : 5,625 tỷ VNĐ
Khu đất B sẽ được cộng thêm:
- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 1,25 tỷ VNĐ
Như vậy tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A là : 1,25 tỷ VNĐ
Giá khu đất A được điều chỉnh lại (ký hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như sau:
A’= 25 - 5,625 + 1,25 = 20,625 tỷ VNĐ Tính ra đơn giá một mét vuông là:
20625 triệu VNĐ : 2500m2 = 8,25 triệu VNĐ/m2
Tương tự như vậy, thẩm định giá viên lựa chọn được thêm 2 khu đất C
và D nữa để so sánh với khu đất B Kết quả phân tích, so sánh đã lựa chon được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 8,65 triệu VNĐ/m2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 8,05 triệu đồng/m2
Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:
(8,25 + 8,65 + 8,05) : 3 = 8,32 triệu VNĐ/m2
Vậy theo phương pháp so sánh trực tiếp thì giá trị của khu đất cần định giá là 16,640 tỷ VNĐ
Trang 11VI XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Theo điều tra thì thửa đất này là đất trống chờ phát triển vì vậy phù hợp với phương pháp thặng dư để định giá
Niên hạn sử dụng của mảnh đất này là 50 năm, xác định phương thức
sử dụng tốt nhất theo quy hoạch thành phố là xây dựng nhà chung cư Điều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu tư căn cứ vào điều tra thị trường của chủ xây dựng công trình trên đất và phân tích tính khả thi của các hạng mục này là 2 năm, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng được dự tính là 1,01 triệu VNĐ, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 5 triệu VNĐ, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất là 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại Trước mắt lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là 8%, chi phí pháp luật sử dụng đất là 1% giá đất, chủ xây dựng này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 33,33% tổng giá bất động sản được phát triển
Áp dụng cách tính trực tiếp tính toán lợi tức giá đất
Do thời hạn sử dụng đất là 50 năm, thời kỳ phát triển là 2 năm vì vậy niên hạn có thể cho thu nhập là 48 năm
Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản là:
1,01 × 2000 × 90% × (1- 25%) = 1365,15 triệu VNĐ
Tổng giá bất động sản:
% 8
15 , 1365
+
% 8 1
1
Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là
5 × 2000 = 10000 triệu VNĐ Tổng lợi tức là
Trang 12Giá đất × [ (1 + 12 %)^ 2 − 1]+ 10000 × 40% × [ (1 + 12 %)^ 1 5 − 1] + 10000
× 60% × [ (1 + 12 %)^ 0 5 − 1]
= Giá đất × 0,2544 + 1090,989 triệu VNĐ
Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết thì kết thúc Đầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tư cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi giả thiết là các năm đều
có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm tính theo bình quân nửa năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm
Lợi nhuận của thương nhân phát triển là
16640 × 33,33% = 5546,112 triệu VNĐ
Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất động sản
Áp dụng công thức tính toán giá đất:
Giá đất= Tổng giá bất động sản- Chi phí xây dựng- Chi phí nghiệp vụ- Lợi tức- Thuế- Lợi nhuận của thương nhân phát triển
Vậy ta có:
Giá đất = 16640- 10000- (0,2544 × giá đất + 1090,989) – 5546,112
= 8,32 triệu VNĐ/m2
Vậy giá trị của mảnh đất cần định giá là 8,32 triệu VNĐ/m2
Thẩm định giá viên Lê Thị Hương Ly thông báo kết quả thẩm định giá tới ông Nguyễn Văn Nam để phục vụ cho việc tính giá giao bán mảnh đất số 45 tờ bản đồ địa chính 23 thuộc xã Phú Thụy huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội