Khóa luận tốt nghiệp Ngân hàng: Hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa tại hệ thống Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu: Với hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV, Khóa luận tập trung nghiên cứu việc nâng cao hiệu quả trên khía cạnh NHTM về quy mô và chất lượng, cụ thể là

HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY

DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP NHỎ VÀ VỪA TẠI HỆ THỐNG NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : PGS.TS NGUYỄN THÙY DƯƠNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : LÂM THỊ MỸ HOA

MÃ SINH VIÊN : 17A4000205

CHUYÊN NGÀNH : NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Hà Nội - 2018

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

- -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài:

HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY

DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP NHỎ VÀ VỪA TẠI HỆ THỐNG NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : PGS.TS NGUYỄN THÙY DƯƠNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : LÂM THỊ MỸ HOA

MÃ SINH VIÊN : 17A4000205

CHUYÊN NGÀNH : NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Hà Nội - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp này dựa trên công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu khóa luận là hoàn toàn có thật, không trùng lặp với bất kì đề tài nghiên cứu nào

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Sinh viên

Lâm Thị Mỹ Hoa

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được nội dung khóa luận “Hiệu quả hoạt động cho vay dự án Bất động sản đố với Doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam”, tôi xin cảm ơn giảng viên, PGS.TS Nguyễn Thùy Dương, sự giúp đỡ của

các thầy cô trong Khoa Ngân hàng trong quá trình học tập, thực tập và hoàn thiện khóa luận này

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các anh chị cán bộ tại Khối Khách hàng Doanh nghiệp (SME) – PvcomBank đã tận tình giúp đỡ em hoàn thiện bài khóa luận này

Trân trọng cảm ơn!

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

Chữ

viết tắt Tên đầy đủ bằng tiếng Việt Tên đầy đủ bằng tiếng Anh

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Tiêu chí xác định DNNVV của một số tổ chức trên thế giới 15

Bảng 2.2 Tiêu chí xác định DNNVV tại Việt Nam 16

Bảng 2.3 Tỷ lệ trích lập dự phòng cụ thể các khoản nợ 26

Bảng 3.1 Sự tăng trưởng huy động vốn PVCB giai đoạn 2013 – 2016 38

Bảng 3.2 Bảng cơ cấu dư nợ cho vay PVCB giai đoạn 2013 – 2016 40

Bảng 3.3 Thu nhập từ hoạt động dịch vụ PVCB giai đoạn 2013 – 2016 43

Bảng 3.4 Tình hình cho vay dự án bất động sản tại PVcomBank 44

Bảng 3.5 Tỷ trọng dư nợ theo nhóm ngành tại PVCB (%) 46

Bảng 3.6.Tỷ trọng dư nợ cho vay dự án BĐS với DNNVV tại PVcomBank 49

Bảng 3.7 Dư nợ cho vay dự án BĐS tại PVcomBank phân theo nhu cầu vay vốn 52

Bảng 3.8 Dư nợ cho vay dự án BĐS với DNNVV phân theo địa bàn kinh doanh 52

Bảng 3.9 Nợ quá hạn và nợ xấu trong cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại PVCB 53

Bảng 3.10 Thu nhập từ hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại PVCB 56

Bảng 3.11 Thông tin cơ bản dự án Vinafor 56

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1 NIM các NHTM năm 2016 28

Hình 2.2 Một số chính sách ưu tiên thực hiện hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS (%) 34

Hình 3.1 Cơ cấu cổ đông PVcomBank 35

Hình 3.2 Giá trị cốt lõi PVcomBank 36

Hình 3.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy Ngân hàng Đại chúng Việt Nam 37

Hình 3.4 Tốc độ tăng trưởng vốn huy động hệ thống ngân hàng PVCB giai đoạn 2013 – 2016 39 Hình 3.5 Cơ cấu huy động vốn theo đối tượng khách hàng PVCB giai đoạn 2013 – 2016 39

Hình 3.6 Cơ cấu tín dụng KHCN PVCB năm 2016 41

Hình 3.7 Cơ cấu dư nợ tín dụng theo đối tượng khách hàng giai đoạn 2013 - 2016 41

Hình 3.8 Cơ cấu dư nợ tín dụng theo kì hạn giai đoạn 2013 - 2016 42

Hình 3.9 Cơ cấu tín dụng theo danh mục sản phẩm năm 2016 45

Hình 3.10 Tỷ trọng DNNVV theo quy mô vốn đã và đang được cấp vốn thực hiện dự án BĐS 46

Hình 3.11 Loại hình DNNVV được cung ứng vốn cho dự án BĐS 47

Hình 3.12 Số năm kinh nghiệm của DNNVV được cung ứng vốn thực hiện dự án BĐS tại PVCB 48

Hình 3.13 Số lượng ngân hàng đồng tài trợ dự án BĐS đối với DNNVV ngoài PVCB 50

Hình 3.14 Dư nợ cho vay dự án BĐS với DNNVV phân theo thời hạn cho vay 50

Hình 3.15 Số lượng các doanh nghiệp vay trung dài hạn tại PVCB đã được cấp vốn 51

Hình 3.16 Tình hình trích lập dự phòng rủi ro hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại PVCB 55

Hình 3.17 NIM tín dụng dự án BĐS và dự án khác tại PVcomBank 57

Hình 3.18 Đánh giá của KH về tiếp cận thông tin sản phẩm 58

Hình 3.19 Đánh giá của KH về quy mô khoản vay dự án BĐS 58

Hình 3.20 Đánh giá của KH về thời hạn khoản vay dự án BĐS 58

Hình 3.21 Đánh giá của KH về yêu cầu TSĐB đối với dự án BĐS 58

Hình 3.22 Đánh giá của KH về thủ tục vay vốn dự án BĐS 59

Hình 3.23 Đánh giá của KH về thời gian phê duyệt hồ sơ cho vay dự án BĐS 59

Hình 3.24 Đánh giá của CBTD về tiếp cận thông tin sản phẩm 60

Hình 3.25 Đánh giá của CBTD về quy mô khoản vay dự án BĐS 60

Hình 3.26 Đánh giác của CBTD về thời hạn khoản vay dự án BĐS 61

Hình 3.27 Đánh giá của CBTD về yêu cầu TSĐB đối với dự án BĐS 61

Hình 3.28 Đánh giá của CBTD về thủ tục vay vốn dự án BĐS 61

Hình 4.1 Mục tiêu phát triển chi tiết giai đoạn 2016 - 2020 70

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VỚI DNNVV 4

1.1 Các công trình nghiên cứu 4

1.1.1 Nhóm nghiên cứu về hoạt động cho vay DNNVV 4

1.1.2 Nhóm nghiên cứu về hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại NHTM 9

1.2 Khoảng trống nghiên cứu 13

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 14

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DNNVV TẠI NHTM 15

2.1 Hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM 15

2.1.1 Khái niệm cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM 15

2.1.2 Đặc điểm cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM 19

2.2 Hiệu quả cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM 21

2.2.1 Khái niệm hiệu quả cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM 21

2.2.2 Sự cần thiết trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM 22

2.2.3 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM 24

2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 34

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNGCHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DNNVV TẠI HỆ THỐNG NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM 35

3.1 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam – PVcomBank 35

3.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 35

3.1.2 Bộ máy tổ chức 37

3.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của PVCB 38

3.2 Hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại PVCB giai đoạn 2013 – 2016 43

3.2.1 Phương pháp thẩm định cho vay dự án BĐS đối với DNNVV 43

3.2.2 Phương thức cho vay cho vay dự án BĐS đối với DNNVV 44

3.2.3 Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay cho vay dự án BĐS đối với DNNVV 45

3.3 Đánh giá chung về hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại PVCB 62

3.3.1 Kết quả đạt được 62

3.3.2 Tồn tại, hạn chế 63

3.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế 65

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 69

CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VỚI DNNVV TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM 70

4.1 Định hướng nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV của NHTMCP PVCB 70

4.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh giai đoạn 2016 – 2020 70

4.1.2 Định hướng nâng cao hiệu quả cho vay BĐS giai đoạn 2016 – 2020 71

4.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại NHTMCP PVCB 72

4.2.1 Xây dựng chiến lược khách hàng phù hợp 72

4.2.2 Cải thiện và phát triển cơ chế cho vay dự án BĐS đối với DNNVV 74

4.2.3 Nâng cao hiệu quả công tác thẩm định dự án 74

4.2.4 Quản lý chặt chẽ trong và sau khi cho vay dự án BĐS 75

4.2.5 Xây dựng chính sách phòng ngừa và quản lý rủi ro hiệu quả 77

4.2.6 Xây dựng đội ngũ cán bộ chất lượng 77

4.3 Kiến nghị và đề xuất 79

4.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và các cơ quan Nhà nước 79

4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 80

4.3.3 Kiến nghị với NHTM khác 81

4.3.4 Kiến nghị với Chủ đầu tư/ Khách hàng vay vốn 82

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 82

KẾT LUẬN 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

PHỤ LỤC 88

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong thời kì hội nhập kinh tế quốc tế, với xu thế của Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, nền kinh tế Việt Nam đang phát triển ngày càng nhanh không chỉ về số lượng mà còn về chất lượng Đặc biệt, các Ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng trong việc vận hành nền kinh tế NHTM là trung gian tài chính hoạt động trên lĩnh vực tiền tệ1, có quan hệ mật thiết tới sự phát triển của tất cả các thành phần khác thông qua việc cung ứng tiền tệ và các dịch vụ tài chính, trong đó, hoạt động tín dụng chiếm tỷ trọng lớn nhất (thu nhập lãi thuần từ hoạt động tín dụng chiếm trên 75% tổng thu nhập2) Điều này là do nhu cầu vay vốn trong nền kinh tế rất lớn với

tỷ lệ tăng trưởng dư nợ của các NHTM luôn đạt mức cao qua các năm Xét về nhu cầu vay vốn, nhu cầu vay vốn thực hiện dự án bất động sản chiếm một tỷ lệ không nhỏ nhằm phục vụ hoạt động mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, quy hoạch hóa các khu vực địa lý cũng như phục vụ công cuộc đổi mới và phát triển đất nước

Hoạt động cho vay dự án BĐS thường mang lại tỷ suất thu nhập trên mỗi đồng vốn vay cao hơn các hình thức cho vay khác của ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động này hiện đang thuộc khu vực hạn chế cho vay do tính thanh khoản chưa cao và phát sinh

nợ xấu cho ngân hàng Điều này chứng tỏ các ngân hàng chưa khai thác hết tiềm năng thị trường BĐS – vốn là một thị trường đóng vai trò quan trọng và ảnh hưởng sâu sắc đến sự phát triển và ổn định kinh tế với các quốc gia đang phát triển như Việt Nam Bên cạnh đó, đối tượng khách hàng chủ yếu là DNNVV (chiếm 97% tổng số doanh nghiệp tại Việt Nam3) – ngoài những thế mạnh còn tồn tại nhiều vấn đề cần được hỗ trợ và giải quyết

Tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam – PVcomBank, tuy là một ngân hàng còn non trẻ (thành lập vào tháng 10/2013) nhưng đã tài trợ cho nhiều dự án bất động sản Theo số liệu năm 2016, tổng dư nợ tài trợ cho lĩnh vực bất động sản lên tới hơn 8.000 tỷ đồng (chiếm 16,3% tổng dư nợ toàn ngân hàng), riêng mảng cho vay dự

1 Theo Giáo trình Ngân hàng thương mại, Học viện Ngân hàng

2 Thống kê BCTC các NHTM của NHNN năm 2017

3 Theo Báo cáo Tổng cục Thống kê 2017

án bất động sản là hơn 7.500 tỷ đồng chiếm tới 93%”dư nợ tài trợ lĩnh vực bất động sản (đã giải ngân trong năm là 4.400 tỷ đồng) Dù vậy, số lượng dự án được cấp vốn còn chưa cao, vẫn còn một số vướng mắc cần tháo gỡ về thủ tục, quy trình cũng như công tác thẩm định để giảm thiểu rủi ro trong việc cho vay và mang”lại hiệu quả cao hơn cho hoạt động tín dụng của các ngân”hàng

Từ những vấn đề nêu trên cùng với những kiến thức đã học và quá trình thực

tập tại ngân hàng, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động cho vay dự án Bất động sản đối với Doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam” để nghiên cứu

2 Mục đích nghiên cứu

- Tổng hợp phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính và kết quả nghiên cứu

về hoạt động cho vay dự án BĐS ở trong nước và nước ngoài làm cơ sở cho nghiên

cứu tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam

- Nghiên cứu những lý luận cơ bản về hoạt động cho vay dự án BĐS tại NHTM

- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV

tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam

- Đề xuất những giải pháp và khuyến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động

cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng chính của khóa luận là hoạt động cho vay dự

án BĐS đối với DNNVV tại NHTM và thực trạng vấn đề nêu trên tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu: Với hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với

DNNVV, Khóa luận tập trung nghiên cứu việc nâng cao hiệu quả trên khía cạnh NHTM về quy mô và chất lượng, cụ thể là Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam,

với giới hạn trong giai đoạn 2013 – 2016

4 Phương pháp nghiên cứu

Ngoài phương pháp triết học biện chứng và duy vật lịch sử được sử dụng trong nghiên cứu nói chung, khóa luận vận dụng các phương pháp khảo sát, thống kê, phân tích – tổng hợp, diễn dịch, quy nạp

Bên cạnh các bảng, đồ thị, khóa luận thu thập số liệu sơ cấp thong qua việc phát bảng hỏi tới đối tượng phỏng vấn trong thời gian từ ngày 01/03/2018 đến ngày 30/04/2018 Kết quả thu nhận được phân tích thông qua phương pháp định tính (nên không cần tuân thủ quy luật Likert: số mẫu tỷ lệ tương ứng với số câu hỏi), chia làm

từ 2 năm đến 5 năm kinh nghiệm, 36,99% từ 05 năm đến 08 năm kinh nghiệm và 24,66% trên 8 năm kinh nghiệm

5 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục bài nghiên cứu bao gồm bốn chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu về Hiệu quả hoạt động cho vay

dự án Bất động sản với DNNVV

Chương 2: Cơ sở lí luận về Hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với

DNNVV tại NHTM

Chương 3: Thực trạng Hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với

DNNVV tại Hệ thống NHTMCP Đại chúng Việt Nam

Chương 4: Định hướng và một số giải pháp và kiến nghị nâng cao Hiệu quả

hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại Hệ thống NHTMCP Đại chúng

Việt Nam

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ

HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VỚI DNNVV

Hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản với DNNVV được phân tích và nghiên cứu trên nhiều khía cạnh khác nhau, bao gồm: khái niệm, phân loại, những yếu

tố tác động, diễn biến của thị trường nghiên cứu Những bài nghiên cứu trên có thể được chia thành hai nhóm: (i) nhóm nghiên cứu về hoạt động cho vay DNNVV và (ii) nhóm nghiên cứu về hiệu quả hoạt động cho vay DNNVV tại NHTMCP Đại chúng Việt Nam Từ đó, khóa luận chỉ ra những khoảng trống để nghiên cứu triển khai

1.1 Các công trình nghiên cứu

1.1.1 Nhóm nghiên cứu về hoạt động cho vay DNNVV

• Đối với nghiên cứu nước ngoài

Thống kê của World Bank năm 2015 cho thấy có khoảng 50% các DNNVV không thể tiếp cận được nguồn vốn chính thức (nguồn vốn từ Chính phủ, ngân hàng và các nguồn khác) Thông qua từng bài nghiên cứu trong từng thời kì, các tác giả đã phân tích hoạt động cho vay DNNVV cũng như nhận xét những nhân tố tác động đến hoạt động này của mỗi quốc gia

Bài nghiên cứu của Haron, Said, Jayaraman, Ismail (2013) đưa ra ba chỉ tiêu ảnh hưởng đáng kể đến khả năng tạo lập và phê duyệt khoản vay đối với DNNVV của TCTC, bao gồm: đặc điểm doanh nghiệp, khả năng tài chính và tài sản thế chấp được

đo bằng công thức của Hệ thống Thông tin Tín dụng Trung ương (CCRIS - Central Credit Reference Information System) cũng như xây dựng bảng hỏi gửi cho 63 nhà quản lý ngân hàng và nhân viên ở khu vực phía Bắc bán đảo Malaysia

Đối với việc xác định khả năng tài chính, Kitindi, Magembe và Sethibe (2007) cho rằng các chủ nợ, ngân hàng và các tổ chức cung ứng vốn sử dụng BCTC do doanh nghiệp cung cấp (BCTC nội bộ, thuế) để phân tích hiệu quả hoạt động trong quá khứ, hiện tại và dự đoán kết quả tương lai Tuy nhiên, việc thiếu thông tin đáng tin cậy (cụ thể một số đơn vị sử dụng thông tin phi tài chính) làm cho lãi suất cho vay cao hơn, ngay cả khi DNNVV đã có mối quan hệ lâu dài với ngân hàng (Bass và Schrooten, 2005) Việc cho vay dựa trên mối quan hệ không phải là yếu tố duy nhất mà ngân hàng

cân nhắc khi mở rộng giới hạn cho vay đối với DNNVV (Berger và Udell, 2006) Để khắc phục tình trạng thiếu thông tin nói trên, Berry và cộng sự (1993) chứng tỏ các thông tin được cung cấp trên BCTC kiểm toán sẽ tăng mức độ tin cậy và giảm rủi ro cho các bên trong quá trình xem xét tín dụng, do các thông tin này đã được tổ chức kiểm toán đứng ra kiểm tra theo quy chuẩn Xét trên một khía cạnh khác, nhiều DNNVV thiếu thông tin nhưng với sức mạnh đàm phán cũng như uy tín và kinh nghiệm của chủ doanh nghiệp vẫn có thể được hưởng khoản vay ưu đãi hơn các doanh nghiệp khác Kết luận này được Grunet và Norden trong bài nghiên cứu năm 2011, sau khi khảo sát 1062 khoản vay đến từ 240 khách hàng do sáu ngân hàng lớn từ Đức cung cấp trong giai đoạn 1992 – 1996 và nhu cầu của 1761 DNNVV ở Mỹ năm 2003 Bên cạnh đó, thiếu thông tin không phải là lí do duy nhất khiến lãi suất cho vay DNNVV tăng Lãi suất cho vay ở các nước đang phát triển cao hơn so với các nước phát triển do khác biệt về môi trường kinh tế, thể chế và pháp lý (Beck và cộng sự, 2009)

Hơn nữa, việc xác định khả năng tiếp cận tín dụng còn dựa trên số năm hoạt động, ngành ưu tiên hay các chỉ tiêu định lượng của DNNVV

Thứ nhất, khả năng tiếp cận tín dụng tương quan thuận với số năm kinh nghiệm

của doanh nghiệp (Pandula, 2001) Hoạt động kinh doanh trong nhiều năm cho thấy các công ty đã có vị thế nhất định trên thị trường và thiết lập nền tảng đầu ra, đầu vào vững chắc Mặt khác, các doanh nghiệp mới thành lập không có khả năng đáp ứng đầy

đủ các yêu cầu cho vay từ các TCTC vì thiếu thông tin về hồ sơ tài chính Những điều này đã tạo nên khó khăn cho ngân hàng trong việc thiết kế phương án phù hợp cho doanh nghiệp

Thứ hai, đối với mỗi quốc gia, các ngân hàng thường ưu tiên một số ngành

trọng điểm trong từng thời kì Theo nghiên cứu khác của Pandula (2011), các DNNVV trong lĩnh vực nhất định, ví dụ như xây lắp sẽ cần vay nhiều hơn để đầu tư và trang thiết bị, máy móc, nhà xưởng, lao động và nguyên liệu thô hơn là các ngành khác

Thứ ba, mặc dù rất khó xây dựng quy chuẩn để đánh giá hoạt động của

DNNVV nhưng nhiều nghiên cứu chứng minh rằng doanh thu và lợi nhuận lớn sẽ làm tăng tỷ lệ tiếp cận thành công khoản vay của doanh nghiệp (Bigsten và cộng sự, 2000) Luận điểm này cũng được Topalova đồng tình và ủng hộ trong bài nghiên cứu năm

2004 Ngoài ra, doanh số bán hàng và tỷ lệ doanh thu bán hàng tăng sẽ làm giảm bớt các giới hạn tín dụng (Pandula, 2011)

Bên cạnh đó, tài sản thế chấp cũng là một yếu tố quan trọng cho DNNVV tiếp cận khoản vay (Bougheas và cộng sự, 2005) Tài sản thế chấp làm giảm rủi ro của khoản vay bằng cách trao cho TCTC một yêu cầu bồi thường đối với tài sản hữu hình

mà không làm giảm yêu cầu bồi thường đối với khoản nợ chưa thanh toán

Xét trên một khía cạnh khác, Canales, Nanda và Som (2011) đã đưa ra kết luận khi nghiên cứu tổng hợp sự ảnh hưởng của việc cạnh tranh trong ngành ngân hàng đến điều kiện cấp tín dụng cho các DNNVV cũng như sự ảnh hưởng của mô hình tổ chức ngân hàng đến hiệu quả cho vay Các ngân hàng nhỏ và theo mô hình phân tán dễ chấp nhận cho vay các DNNVV có tính rủi ro cao hơn (Mian, 2008), có thể khai thác tốt hơn sức mạnh thị trường bằng cách đưa ra các điều kiện giới hạn tín dụng phù hợp hoặc tính lãi suất cho vay cao hơn (Rajan, 1992) và có xu hướng sử dụng nhiều thông tin phi tài chính trong việc thiết lập các khoản vay (như ngành dịch vụ - khó cung cấp thông tin hơn cho ngân hàng và ít tài sản thế chấp) (Berger và các cộng sự, 2005) Hơn nữa, mô hình phân tán giúp các chi nhánh ngân hàng có quyền tự chủ lớn hơn so với mô hình tập trung (Stein, 2002) Nhằm làm rõ hơn luận điểm nêu trên, tác giả đã

sử dụng số liệu về khoản vay DNNVV ở Mexico giai đoạn 2002 – 2006 để chỉ ra rằng những người quản lý ngân hàng phân tán nhạy cảm với môi trường địa phương hơn so với các nhà quản lý ngân hàng tập trung Họ cung cấp các điều khoản tín dụng hấp dẫn hơn và sẽ chọn lựa những lĩnh vực mà họ có kinh nghiệm Việc giảm bớt điều kiện cấp tín dụng cũng vì thế mà phụ thuộc rất nhiều vào sự cạnh tranh của các ngân hàng với nhau Kết quả nghiên cứu này củng cố thêm công trình thực nghiệm của Sapienza (2002) và Berger và cộng sự (2005) – những nghiên cứu cho thấy mô hình tổ chức ngân hàng có tác động quan trọng trong việc tìm kiếm DNNVV phù hợp để cho vay Cũng nghiên cứu về thị trường Mexico, Fisman và Love (2003) chỉ ra rằng các DNNVV thường phải dựa vào những khoản tín dụng có giá đắt hoặc lấy vốn từ thẻ tín dụng cá nhân của chủ sở hữu để tài trợ cho hoạt động của mình

Để hiểu rõ hơn về mô hình cho vay, Phan Quốc Đông, Trần Hải Yến, Phạm Hà

My trong bài nghiên cứu “Mô hình cho vay đối với DNNVV: Kinh nghiệm châu Phi

và bài học cho Việt Nam” năm 2015 đã tìm hiểu ba mô hình cho vay của Root Capital, E+Co và GroFin đối với các DNNVV ở châu Phi, góp phần giải quyết thành công bài toán về vốn cho DNNVV, đồng thời gắn với mục tiêu phát triển bền vững Các mô hình này đã kết hợp với hoạt động cho vay thuần túy, khai thác triệt để các dịch vụ tư vấn, hỗ trợ doanh nghiệp để nâng cao năng lực quản lý kinh doanh của doanh nghiệp,

từ đó đảm bảo dự án vay vốn thành công và đảm bảo khả năng trả nợ Kinh nghiệm thực tiễn này hoàn toàn có thể áp dụng cho DNNVV ở Việt Nam, đặc biệt là các doanh nghiệp đang lúng túng trong việc tìm kiếm cơ hội kinh doanh và quản lý tài chính, hướng tới phát triển bền vững

• Đối với nghiên cứu trong nước

DNNVV được xác định là động lực phát triển kinh tế quốc dân, là một trong những lĩnh vực ưu tiên cần đầu tư vốn để phát triển Các bài nghiên cứu về việc tiếp cận vốn thông qua hoạt động cho vay đối với DNNVV tại Việt Nam tập trung phân tích tình hình khi nền kinh tế khó khăn và trong điều kiện nền kinh tế tăng trưởng

TS Nguyễn Văn Lê (2014) đánh giá khả năng tiếp cận tín dụng của DNNVV khi nền kinh tế khó khăn, mất ổn định và nêu lên một số tiêu chí đánh giá cũng như nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động này Bằng việc nghiên cứu kinh nghiệm của Đài Loan, Hàn Quốc và Ireland về tăng trưởng tín dụng ngân hàng khi các nước đang đối mặt với bất

ổn kinh tế vĩ mô nhằm rút ra một số bài học cho NHTM Việt Nam Từ những cơ sở lí luận nên trên, tác giả tiếp cận vấn đề theo phương pháp định tính và định lượng để kết luận rằng hoạt động của các DNNVV có thể bị ảnh hưởng nhưng nhu cầu đối với dịch

vụ ngân hàng sẽ tiếp tục gia tăng trong tương lai khi nền kinh tế ổn định hơn Cụ thể, với thực trạng cho vay DNNVV của ngân hàng VPBank chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2006 –

2008 để thấy được rằng, mặc dù, trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế thế giới, nhưng doanh số cho vay và số lượng khách hàng mới vẫn được duy trì tăng ổn định hàng năm (Vũ Thị Thúy Vân, 2008) Quy mô cho vay DNNVV chiếm 93%, chủ yếu cung ứng nguồn vốn nội tệ cho các doanh nghiệp thương mại dịch vụ (chiếm 79% cơ cấu ngành) Chất lượng các khoản vay được đảm bảo khi tỷ lệ nợ xấu giảm từ 1,5% xuống còn 1,3% Tuy nhiên, trong nghiên cứu này, tác giả chưa đi sâu vào phân tích sự tác động

của các nhân tố đến việc mở rộng hoạt động cho vay mà mới chỉ phân tích được nhóm chỉ tiêu tín dụng

Trong điều kiện nền kinh tế tăng trưởng những năm gần đây, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú chỉ ra rằng dư nợ tín dụng đối với DNNVV đạt 1.292.182 tỷ đồng, tăng 7,49% so với cuối năm 2016, cao hơn mức tăng cùng kỳ năm 2016 và chiếm tỷ trọng 21,14% tổng dư nợ tín dụng toàn bộ nền kinh tế Tỷ trọng dư nợ cho vay DNNVV trên tổng dư nợ đạt gần 22%, cao hơn khá nhiều nước nhưng vẫn thấp hơn Trung Quốc, Hàn Quốc hay Thái Lan (Thanh Thủy, 2017) Lãi suất cho vay ở mức trung bình, cao hơn nhiều nước trong khu vực Tuy vậy, TS Cấn Văn Lực (2017) chỉ ra rằng, khi so sánh lãi suất cho vay cần xét thêm yếu tố lạm phát, điều này làm cho lãi suất thực của Việt Nam thấp hơn Thái Lan, Singapore hay Indonesia,… Mặc

dù lãi suất ưu đãi như vậy, các DNNVV ở Việt Nam hiện gặp khó khăn rất nhiều trong việc tiếp cận vốn vay từ ngân hàng

TS Phạm Xuân Giang (2010) phân tích khó khăn từ hai phía: từ doanh nghiệp

và từ phía ngân hàng Đối với doanh nghiệp, do những hạn chế về nhân lực và chưa có chiến lược rõ ràng, việc đề ra kế hoạch cụ thể cho các dự án còn khó khăn Do đó, các phương án vay vốn để sản xuất kinh doanh được tạo nên từ các phương án đó có chất lượng không tốt, khó thuyết phục ngân hàng tài trợ vốn Hơn nữa, DNNVV có ít tài sản đủ điều kiện làm TSĐB cho khoản vay Hệ thống sổ sách kế toán, nội dung và phương pháp hạch toán kế toán của doanh nghiệp không đầy đủ, chính xác và thiếu minh bạch Đối với ngân hàng, việc tài trợ cho các dự án nhỏ sẽ khiến mức lợi nhuận thu được không nhiều do chi phí cho thủ tục, thẩm định cao và rủi ro lớn Mặt khác, các sản phẩm cho vay dành cho DNNVV chưa phong phú và phù hợp (Thùy Linh và Việt Anh, 2014)

Chính vì vậy, có rất nhiều nghiên cứu trong nước tìm giải pháp để phát triển hoạt động cho vay Bằng việc nghiên cứu thực trạng mở rộng cho vay của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thông Việt Nam đối với DNNVV, Ths Phạm Xuân Hải (2014) đề xuất một số giải pháp mới có tính thuyết phục và tính khả thi cao nhằm hoàn thiện công tác này Trước hết, cần xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với sự phát triển của DNNVV như áp dụng lãi suất cho vay hợp lý, xác định thời hạn cho vay

phù hợp, cải tiến quy trình phù hợp với đặc thù từng địa phương… Bên cạnh đó, tác giả cũng nhấn mạnh việc thẩm định trước khi cho vay để quyết định chất lượng khoản vay hay xây dựng và hoàn thiện chính sách ưu đãi, ưu tiên đối với các DNNVV trong những lĩnh vực cụ thể Bên cạnh đó, Ths Nguyễn Văn Hưng và Ths Phạm Hùng Thắng (2013) cho biết một số NHTM cổ phần (Techcombank, An Bình Bank, VPBank, SHB) có tỷ trọng cho vay DNNVV lớn do đã áp dụng các biện pháp nâng cao vai trò tư vấn và kiểm soát trước khi cho vay DNNVV; quan tâm nhiều đến thẩm định định tính khả năng kinh doanh, năng lực tài chính, quan hệ tín dụng; mở rộng đối tượng tài sản đảm bảo như các khoản phải thu từ các bên mua hàng (thông thường là khách hàng có uy tín), quyền đòi nợ, hàng tồn kho bình quân, cho vay tín chấp trên cơ

sở hiểu khách hàng, tài khoản thanh toán tập trung để quản lý dòng tiền, chuyên môn hóa khách hàng theo ngành nghề; cung cấp nhiều sản phẩm trọn gói liên kết giữa huy động và tín dụng dựa trên cơ sở luân chuyển thực tế của dòng tiền

1.1.2 Nhóm nghiên cứu về hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại NHTM

• Đối với nghiên cứu nước ngoài

Tài trợ BĐS là một hoạt động kinh doanh quan trọng cho ngành ngân hàng và hiệu quả các hoạt động tài trợ này đóng góp đáng kể cho nền kinh tế các nước Về cơ bản, có nhiều tổ chức khách nhau tham gia vào việc cung ứng vốn cho các dự án BĐS gồm: NHTM, các công ty tài chính thế chấp, các hợp tác xã tiết kiệm và cho vay, các công ty bảo hiểm, cơ quan Chính phủ, các quỹ lương hưu, các quỹ ủy thác và tổ chức đầu tư thực tế khác (Lwaii, 2008) Đối với việc nghiên cứu các bài viết nước ngoài, khóa luận chỉ đánh giá hiệu quả cho vay đối của NHTM đối với dự án BĐS ở một số nước

Igan, Pinheiro (2009) thực hiện quy trình ba bước để đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay BĐS của các NHTM tại Mỹ trong giai đoạn từ năm 1987 – 2006 Thứ nhất, các tác giả điều tra các yếu tố quyết định nợ quá hạn đối với các khoản cho vay BĐS Sự thay đổi về lãi suất và thu nhập là lí do chính quyết định tỷ lệ này Trong bước thứ hai, các tác giả tiếp cận kiểm tra áp lực để tính toán tác động tiềm tàng lên vị thế các ngân hàng đối với những bất lợi trong các yếu tố quyết định này Những tính toán này cho thấy lãi suất việc thế chấp chính BĐS hình thành từ phương án vay đó

tăng 1,3% dẫn đến sự sụt giảm 20% trong việc hình thành khả năng vỡ nợ của ngân hàng Cuối cùng là đánh giá sự khác biệt chéo để xác định các ngân hàng dễ bị tổn thương – đó là các ngân hàng tăng trưởng tín dụng nhanh cùng với tỷ lệ chi phí – thu nhập cao – có thể hiểu, trong các trường hợp kinh tế khủng hoảng, tăng trưởng càng nhanh, hiệu quả hoạt động cho vay BĐS càng giảm

Để hiểu rõ hơn việc đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay BĐS ở Mỹ cũng như đặc điểm từng quốc gia, Otto (2015) nghiên cứu sự khác biệt giữa gia tăng cho vay dự

án BĐS ở Brazil với Mỹ Phần trăm nhận BĐS hình thành từ phương án cho vay dự án BĐS thấp mặc dù đã có những tiến bộ trong việc đổi mới hình thức tài trợ nhưng vẫn còn rất hạn chế so với Mỹ Các biện pháp khuyến khích và hỗ trợ hoạt động này vẫn còn rất thận trọng, phản ánh ở mức lãi suất cao và lượng vốn khả dụng tương đối so với GDP Thị trường vốn ở Brazil không có quy mô và sự đa dạng như thị trường Mỹ

Xét ở Kenya, các nguồn tài chính cho BĐS bao gồm cho vay thế chấp bằng BĐS hình thành trong tương lai, tiết kiệm, đầu tư mạo hiểm và tài trợ vốn cổ phẩn (Joseph, 2013) Thông qua việc phân tích số liệu bằng Bộ thống kê SPSS, tác giả cho thấy rằng hoạt động cho vay thế chấp bằng BĐS chiếm tỷ trọng lớn và được áp dụng nhiều nhất và chỉ ra mối quan hệ tích cực giữa hoạt động này và thị trường BĐS Hay nói cách khác, các NHTM đều dựa vào doanh thu từ hoạt động kinh doanh BĐS để phát triển và thịnh vượng (Bienert, 2006) Tuy nhiên, việc thiếu thận trọng và quản lý rủi ro không hiệu quả, đặc biệt là trong thời kì tăng trưởng kinh tế nhanh, có thể dẫn tới những thiệt hại đáng kể Việc kinh doanh BĐS có thể ảnh hưởng lớn đến hiệu quả các NHTM thông qua bản chất chu kì của thị trường BĐS, khi thị trường đạt định rồi đột ngột giảm mạnh, các ngân hàng có khối lượng các khoản vay BĐS lỗ nặng và hiệu suất kém (Kibirige (2006), Ball và cộng sự (1996), Ball và Wood (1999)) Ojiambo (2014) đã nghiên cứu thực tế các khoản vay này ở 11 ngân hàng tại Kenya trong vòng

10 năm để cho thấy rằng, các nhân tố có tác động tích cực làm tăng hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS bao gồm: sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài, cơ cấu thị trường tài chính tại thời điểm đánh giá Thêm vào đó là những nhân tố tiêu cực như: lạm phát, thanh khoản, khả năng cung ứng vốn cho các DNNVV mới thành lập,…

Ezimuo, Onyejiaka, Emoh (2014) nghiên cứu số liệu của 50 TCTD tại thành phố Lagos, Nigeria để xác định hiệu quả và tác động của hoạt động cho vay với việc phát triển dự án BĐS Nghiên cứu chỉ ra rằng các TCTD có ảnh hưởng tích cực đến phát triển dự án BĐS, đồng thời đề cập đến việc có sẵn những khoản vay thế chấp mang lại cho chủ thể vay vốn như: khả năng đáp ứng đủ vốn và lãi suất ổn định Mức lãi suất ổn định là kết quả của chính sách tiền tệ nước này thay vì mức lãi suất thay vì cao rất đến không đáp ứng được nhu cầu về vốn như trước đây (Ogendengbe và Adesop, 2003) Đồng thời, đối với những tác động tiêu cực hiện có, các tác giả đưa ra một số giải pháp như giảm độ trễ trong thời gian cung ứng vốn để người đi vay nhận tiền đúng thời hạn,

từ đó giảm tỷ lệ nợ xấu và tăng thời gian giao hàng; Chính phủ cần trợ giá cho nguôn vật liệu đầu vào; thực hiện bảo hiểm tiền gửi cầm cố…

• Đối với nghiên cứu trong nước

Trước hết, để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với NHTM, cần xác định rõ các yếu tố ảnh hưởng ThS Nguyễn Thị Cúc (2016) xác định nâng cao hiệu quả cho vay DNNVV là nâng cao khả năng tiếp cận năm kênh dẫn vốn chính, bao gồm: (i) nguồn vốn từ chủ sở hữu và người thân (ii) vốn từ các TCTD; (iii) vốn từ Quỹ

hỗ trợ của Chính phủ; (iv) vốn từ các tổ chức quốc tế và (v) vốn từ các doanh nghiệp đối tác Đặc biệt trong số các nguồn vốn này, việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng (là một TCTD) được nghiên cứu nhiều nhất Có nhiều nguyên nhân khiến DNNVV khó tiếp cận với nguồn vốn này, song tựu chung lại gồm 8 nguyên nhân chính: (i) Ảnh hưởng của bối cảnh kinh tế trong và ngoài nước; (ii) Nguồn lực ngân sách còn hạn chế, một số chương trình, gói hỗ trợ chưa phát huy được hiệu quả; (iii) Thông tin về DNNVV và quy định minh bạch hóa thông tin còn chưa được chú trọng; (iv) Hoạt động bảo lãnh DNNVV vay vốn chưa được đẩy mạnh; (v) Nợ xấu vẫn có nguy cơ tiềm

ẩn quay trở lại; (vi) Dịch vụ hỗ trợ DN như đào tạo, tư vấn, thông tin… còn hạn chế; (vii) Thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, tài chính vi mô) còn chưa phát triển; (viii) Môi trường kinh doanh mặc dù đã cải thiện song các chi phí không chính thức vẫn còn cao (TS Nguyễn Thị Hiền, 2017) Mặt khác, nhằm đánh giá những nhân

tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay tỉnh Cần Thơ, Nguyễn Quốc Nghi và Mai Văn Nam (2011) áp dụng phương pháp thống kê mô tả và phân tích hồi quy tuyến tính đa biến với cỡ mẫu là 389 DNNVV Kết quả cho thấy, các nhân tố mức độ tiếp cận chính

sách hỗ trợ của Chính phủ, trình độ học vấn của chủ doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp, các mối quan hệ xã hội và tốc độ tăng doanh thu ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay DNNVV trên địa bàn này Từ đó, các tác giả triển khai những khuyến nghị để giải quyết vướng mắc trong từng nhân tố nêu trên

Đối với dự án BĐS cụ thể, TS Phạm Thị Hồng Vân (2017) phân tích, đánh giá vai trò của tín dụng BĐS tại các NHTM Việt Nam, phân tích mức độ phù hợp của các sản phẩm tín dụng BĐS được cung cấp bởi ngân hàng đồng thời đánh giá nhu cầu của khách hàng về các sản phẩm để đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển sản phẩm tín dụng BĐS trong giai đoạn 2017 – 2020 Bên cạnh đó, tác giả cũng phân tích kinh nghiệm của các ngân hàng nước ngoài để làm bài học cho Việt Nam Đây cũng là cơ sở để nâng cao hiệu quả và phát triển bền vững hoạt động tín dụng BĐS của NHTM Cụ thể hơn, TS Lê Tấn Phước (2013) nghiên cứu các biện pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS đối với DNNVV thông qua việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS (thông tin và niềm tin, yếu tố pháp lý và tài chính, các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô khác) tác động đến tình hình tín dụng dự án BĐS của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Dư nợ tín dụng, mức phí, lợi nhuận

kì vọng hay thực trạng nợ xấu đều là tiêu chí chịu ảnh hưởng nhất, do đó, các giải pháp được đưa ra đều tập trung vào xử lý những tác động tiêu cực đến các tiêu chí này Bên cạnh các bài nghiên cứu về địa bàn nhất định như trên, Ths Nguyễn Ngọc Trân tập trung nghiên cứu hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay BĐS của ngân hàng TMCP

Á Châu thông phương pháp phân tích tổng hợp số liệu và áp dụng bảng hỏi trong giai đoạn 2008 đến tháng 06/2012 để đưa ra giải pháp cụ thể trong từng khâu cho vay BĐS đối với DNNVV Hơn nữa, đối với ngân hàng VietinBank chi nhánh Hà Nội, Ths Ngô Phương Linh (2015) đã nghiên cứu kinh nghiệm ở Mỹ và Singapore để rút ra bài học kinh nghiệm cho ngân hàng đồng thời đánh giá hoạt động cho vay BĐS trong vòng ba năm, từ năm 2011 đến năm 2014 thông qua việc phân tích các chỉ tiêu hiệu quả

Đối với ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam – PVcomBank, mới chỉ có nghiên cứu của Ths Nguyễn Hoàng Anh năm 2016 đề cập đến dự án BĐS Tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật lịch sử, so sánh đối chiếu, phân tích đánh giá thông tin trong báo cáo của các dự án bất động sản đã được ngân hàng PVcomBank tài trợ trong giai đoạn 2013 – 2016 Bài viết khẳng định vai trò công tác thẩm định trong việc nâng

cao hiệu quả khoản vay đồng thời phân tích điểm ba dự án bất động sản trong giai đoạn này, đó là dự án Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor;dự án Tổ hợp công trình nhà ở, dịch vụ công cộng, văn phòng và trường học Imperial Plaza và

dự án Xây dựng khu nhà ở để bán kết hợp văn phòng và dịch vụ Riverside Garden

1.2 Khoảng trống nghiên cứu

Căn cứ vào việc nghiên cứu tổng quan các tài liệu tham khảo trong và ngoài nước, khóa luận đã tìm ra một số khoảng trống chưa được làm rõ, cụ thể như sau:

Thứ nhất, chưa lí giải rõ ràng nguyên nhân cần phát triển hoạt động cho vay

dự án BĐS khi đây là lĩnh vực hạn chế cho vay theo định hướng của NHNN

Ngày 23/01/2018, NHNN đã có công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản; thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và TSBĐ để có biện pháp xử lý thích hợp Như vậy, có thể hiểu rằng, lí do chính có hạn chế này là bởi NHNN muốn đảm bảo không phát sinh nợ xấu BĐS tại các NHTM và thực hiện điều tiết, quản lý ngách thị trường thường xuyên biến động cũng như có tác động lớn đến sự ổn định nền kinh tế vĩ mô

Xét trên khía cạnh khác, thị trường BĐS vốn là thị trường tiềm năng, có giá trị lớn nên NHTM có thể cung cấp đa dịch vụ cho các đối tượng có liên quan (như Bảo lãnh, Thanh toán quốc tế đối với Doanh nghiệp xây lắp; hỗ trợ cung ứng dịch vụ đối với

Cá nhân) Chính vì thế, việc nghiên cứu về hiệu quả cho vay dự án BĐS đối với DNNVV

tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam là cần thiết Việc này sẽ giúp thu lợi nhuận

lớn hơn khi khai thác tối đa tệp khách hàng thuộc ngách thị trường mà các NHTM khác giảm bớt sự cạnh tranh, nhất là với ngân hàng mới như PVCB

Thứ hai, bài nghiên cứu trước chưa đưa ra được phương pháp nghiên cứu cụ

thể, chưa mang tính thực tế cao, mới chỉ đơn thuần dựa trên việc tổng hợp, so sánh,

phân tích dữ liệu thứ cấp

Thứ ba, đối với PVCB, các bài viết trước đây nghiên cứu các khía cạnh huy

động vốn, hiệu quả hoạt động, thẩm định dự án nhưng ở cấp độ chi nhánh, chưa có bài

nghiên cứu nào về hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV cũng như

về vấn đề này trên góc độ toàn hệ thống

Từ đó, dựa trên cơ sở nghiên cứu về lý thuyết về hiệu quả hoạt động cho vay, khóa luận sẽ đứng trên góc độ Hội sở tổng kết, phân tích, đánh giá các chỉ tiêu về hiệu quả cho vay, so sánh các năm trên toàn hệ thống, đồng thời so sánh với các ngân hàng

có cùng quy mô nhằm đánh giá hiệu quả cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại PVCB Đối với phương pháp nghiên cứu, khóa luận áp dụng bảng hỏi (Survey) đối với hai nhóm đối tượng là các DNNVV đã và đang được cung ứng vốn thực hiện dự án BĐS và cán bộ thực hiên Khóa luận cũng sẽ đưa ra những giải pháp để phát triển hoạt động này và một số đề xuất với các cấp có thẩm quyền

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Qua việc nghiên cứu những bài nghiên cứu về hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV, khóa luận đã chỉ ra những kết luận lí thuyết về hoạt động cho vay, các nhân tố ảnh hưởng đối với từng quốc gia, vùng lãnh thổ; những thành tựu và hạn chế của bài nghiên cứu Từ đó, khóa luận tìm ra khoảng trống nghiên cứu để triển khai

làm rõ trong Chương 2, Chương 3 và Chương 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG

CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DNNVV TẠI NHTM

2.1 Hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

2.1.1 Khái niệm cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

2.1.1.1 Khái niệm DNNVV

Hiện nay, chưa có một định nghĩa chung thống nhất giữa các quốc gia trên thế giới về DNNVV Tùy thuộc vào môi trường kinh doanh, đặc điểm thể chế, trình độ phát triển, mặt bằng lao động, giá trị tài sản hay mục đích sử dụng mà những khái niệm về DNNVV được đưa ra

• Theo quan niệm các tổ chức trên thế giới

Ngân hàng Thế giới dựa trên tiêu chí về vốn, lao động hay doanh thu để đưa ra khái niệm về DNNVV DNNVV chia thành ba loại cũng căn cứ vào quy mô là doanh nghiệp siêu nhỏ (micro - MSMEs), doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp vừa

Bảng 2.1 Tiêu chí xác định DNNVV của một số tổ chức trên thế giới

Ngân hàng Thế giới World Bank (WB) và Công ty tài chính Quốc tế (IFC)

STT Phân loại Số người lao động

(Người)

Nguồn vốn (USD)

Doanh thu (USD)

2 DN nhỏ < 50 < 3.000.000 < 3.000.000

3 DN vừa < 300 < 15.000.000 < 15.000.000 Liên minh châu Âu (EU)

STT Phân loại Số người lao động

1 DN cực nhỏ <10 < 2 tỷ € < 2 tỷ €

Nguồn: Recommendation 2003/361/EC

• Theo hệ thống pháp luật Việt Nam

Tại Việt Nam, theo Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa Số 04/2017/QH14 ngày 12/06/2017 và Nghị định 56/2009/NĐ-CP ngày 30/06/2009 về trợ giúp phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp nhỏ và vừa là các cơ sở đã đăng kí kinh doanh

theo quy định của pháp luật, được chia thành ba cấp: siêu nhỏ, nhỏ và vừa theo quy mô tổng nguồn vốn (tổng nguồn vốn tương đương tổng tài sản được xác định trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp) hoặc số lao động bình quân năm (tổng nguồn vốn là tiêu chí ưu tiên), cụ thể như sau

Bảng 2.2 Tiêu chí xác định DNNVV tại Việt Nam Doanh nghiệp

siêu nhỏ Doanh nghiệp nhỏ Doanh nghiệp vừa

Số lao động Tổng

nguồn vốn

Số lao động

Tổng nguồn vốn

Số lao động

1,Nông, lâm

nghiệp và

thủy sản

10 người trở xuống

20 tỷ đồng trở xuống

Từ trên 10 người đến

20 tỷ đồng trở xuống

Từ trên 10 người đến

10 tỷ đồng trở xuống

Từ trên 10 người đến

án đầu tư”, “Đầu tư Bất động sản” và “Kinh doanh Bất động sản” để đưa ra khái niệm

“Dự án Bất động sản” được nghiên cứu trong khóa luận này

Khái niệm dự án Bất động sản được xây dựng trên nền tảng khái niệm hoạt động

đầu tư Theo PGS.TS Tô Ngọc Hưng (2014), “Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực

nhằm đạt được mục tiêu xác định trong thời gian xác định” Tương tự như vậy, theo

PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2014), “Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn

lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phương, của ngành, của cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý nhà nước và xã hội nói riêng”

Điều 3, Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 đưa ra định nghĩa về

dự án đầu tư Dựa trên cơ sở này, “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn

hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”

Theo Điều 3, Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày

25/11/2014, “Kinh doanh Bất động sản là doanh nghiệp đầu tư vốn để thực hiện hoạt

động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lời”

Đầu”tư BĐS là một hình thức đầu tư trong lĩnh vực BĐS (gồm nhà đất, chung

cư, condontel4, hometel5…), là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS nhằm thu được những lợi ích lớn hơn (thông qua việc tiêu dùng, cho thuê hoặc bán lại) trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận)

Từ những khái niệm trên, khóa luận đưa ra cách hiểu về dự án bất động sản như sau

“Dự án” BĐS là một tập hợp các phương án sử dụng vốn trung và dài hạn để xây dựng mới, mở rộng, cải tạo những công trình BĐS nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời gian nhất định thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội”

Dựa trên mục đích sử dụng của các dự án BĐS, người ta phân chia ra sáu loại

dự án BĐS, bao gồm

- Dự án xây dựng văn phòng cho thuê;

- Dự án xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở;

- Dự án trung tâm thương mại;

- Dự án nhà hàng, khách sạn, khu du lịch;

- Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất;

- Dự án kết hợp với các loại hình dịch vụ trên

4 Condo & Hotel có ý nghĩa là Khách sạn dạng căn hộ, là xu hướng của BĐS nghỉ dưỡng

5 Là sự kết hợp giữa căn hộ để ở (Home) và khách sạn (Hotel) tạo nên dạng căn hộ được sở hữu lâu dài có chất lượng dịch vụ như khách sạn

Mỗi dự án BĐS dù được xem xét dưới góc độ nào, cũng phải đảm bảo tính khoa học, tính thực tiễn, tính pháp lý, tính thống nhất và số liệu được dự tính tương đối chính xác Từ đó, các thành phần chính cần xác định trong dự án BĐS bao gồm

- Các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án Việc thực hiện dự án BĐS mang

lại nhiều lợi ích cho đất nước nói chung và bản thân chủ đầu tư nói riêng Những mục tiêu này cần được biểu hiện bằng kết quả cụ thể như tạo nguồn thu cho ngân sách, giải quyết việc làm cho người lao động, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư,…

- Các hoạt động của dự án Dự án phải nêu rõ những hành động cụ thể phải thực

hiện, địa điểm diễn ra các hoạt động đó, thời gian cần thiết để hoàn thành và các bộ phận

có trách nhiệm thực hiện những hành động này Cần lưu ý rằng, các hoạt động phải có mối liện hệ với nhau vì tất cả đều hướng tới sự thành công của dự án và các hoạt động

đó diễn ra trong môi trường không chắc chắn Môi trường dự án không phải môi trường hiện tại mà là môi trường trong tương lai

- Các nguồn lực Cần nêu rõ những nguồn lực về vật chất, tài chính, con người, vì

nguồn lực là hạn chế Tổng hợp các nguồn lực này là vốn đầu tư cho dự án

2.1.1.3 Khái niệm cho vay dự án bất động sản với DNNVV tại NHTM

Theo Richmond, Baltimore, Charlotte (2017), cho vay dự án bất động sản là

cho vay loại hình BĐS để phục vụ cho mục đích xây dựng các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh (như trung tâm bán lẻ, tổ hợp văn phòng, khách sản, căn hộ), cho thuê không gian,… Phần vốn được tài trợ này cụ thể để thanh toán cho các đối tác

cung cấp vật liệu xây dựng, trả tiền công cho công nhân viên và thanh toán các chi phí hợp lí liên quan đến dự án (theo USbank)

Tại Việt Nam, cho vay là một trong các nghiệp vụ tín dụng ngân hàng Trong

đó, cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và các DNNVV liên quan đến lĩnh vực BĐS Ngân hàng sẽ cung cấp vốn cho DNNVV căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS như: xây dựng nhà chung cư đế bán, sửa chữa nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tâng các dự án, xây dựng các văn phòng cho thuê,…

Để đảm bảo hiệu quả cho vay và giảm thiểu rủi ro có thể phát sinh, cho vay dự

án BĐS đối với DNNVV cũng cần tuân theo các yêu cầu tín dụng chung là vốn vay

được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi như đã cam kết Thêm vào đó, các ngân hàng sẽ xem xét lịch sử hoạt động của DNNVV để đánh giá tổng quan khả năng duy trì phát triển của doanh nghiệp và thiện chí trả nợ đối với vốn vay Hơn nữa, việc thực hiện đảm bảo bằng tài sản đảm bảo cũng là cơ sở để xem xét cho vay

2.1.2 Đặc điểm cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

Hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV mang những đặc điểm chung của nghiệp vụ cho vay trung dài hạn, bao gồm:

Thứ nhất, thời gian hoàn vốn chậm Việc phân định cho vay ngắn hạn và trung

dài hạn bên cạnh việc dựa vào thời gian cung cấp tín dụng còn dựa vào tính chất các tài sản hình thành từ vốn vay Hoạt động cho vay dự án BĐS với DNNVV thường có thời gian từ lúc bắt đầu thực hiện đến khi bàn giao lớn hơn một năm Thời hạn này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: tính chất dự án, thời gian thi công thực hiện xây dựng công tình, quy mô và độ phức tạp của công trình Theo các chuyên gia BĐS, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 05 năm đến 30 năm vì đối tượng được tài trợ - các dự án BĐS, căn hộ,… là những sản phẩm có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn là không khả thi

Hơn nữa, không giống với cho vay ngắn hạn, tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn thường trải qua nhiều giai đoạn, nguồn vốn để trả nợ căn bản không được tạo nên trên cơ sở sự vận động của tài sản Vì vậy, thời hạn hoàn vốn thường rất dài

Thứ hai, lãi suất cao Như đã đề cập ở trên, do dự án BĐS diễn ra trong thời

gian dài nên bị ảnh hưởng và chi phối bởi nhiều yếu tố: tình hình chính trị, tình hình kinh tế - xã hội, các yếu tố môi trường tự nhiên… Sự biến động bất thường của các yếu tố này dù được ước tính trước nhưng khi xảy ra sẽ làm kế hoạch đi theo chiều hướng khác so với dự tính ban đầu Vì vậy, nó có thể tác động và gây nên những hậu quả, tổn thất, thiệt hại cho DNNVV cũng như ngân hàng Hay nói cách khác, rủi ro cao khiến phần bù rủi ro các sản phẩm tín dụng BĐS cao hơn (theo công thức), từ đó làm lãi suất cao hơn

Lãi suất cho vay = Chi phí cận biên huy động vốn cho vay + Chi phí hoạt động

+ Phần bù rủi ro + Mức lợi nhuận biên dự tính

Việc thỏa mãn nhu cầu vay đối với dự án BĐS trong trung dài hạn khó khăn phúc tạp hơn so với cho vay ngắn hạn Việc này lên quan đến điều kiện diễn biến kinh

tế trong tương lai, các chi phí phát sinh trong việc tạo vốn của ngân hàng, quá trình tái thẩm định, xem xét, thực hiện và giám sát khoản vay nhiều hơn Kì hạn cho vay dài hơn cũng làm ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của dự án

Thứ ba, giá trị khoản vay lớn Dự án BĐS là một hoạt động liên quan đến nhiều

ngành nghề, lĩnh vực bao gồm hợp tác với nhà cung cấp, đối tượng hỗ trợ thực hiện dự

án với khối lượng lớn nhỏ khác nhau Việc một DNNVV cần lượng vốn lớn nhằm thực hiện những công việc là một trong những mục tiêu quan trọng nhất

Ngoài những đặc điểm chung của cho vay thông thường, hoạt động cho vay dự

án BĐS với DNNVV còn có những tính chất nổi bật như sau:

Thứ nhất, các ngân hàng thường cho vay theo tiến độ thay vì thực hiện cho vay

theo món Điều này là do các dự án BĐS trải qua nhiều giai đoạn: đền bù giải phóng

mặt bằng; xây dựng hạ tầng; xây thô và hoàn thiện… Cho vay theo tiến độ sẽ giúp ngân hàng kiểm soát việc sử dụng vốn đúng mục đích và giúp DNNVV hạn chế lãi suất phải chi trả cho khoản vốn dư thừa

Thứ hai, rủi ro trong cho vay dự án BĐS đối với DNNVV thường lớn Đầu tiên,

dự án BĐS tuy có TSĐB hình thành dễ hình thấy, có tính bất động, dễ thẩm định nhưng lại phụ thuộc vào biến động thị trường (bất cân xứng cung cầu, đầu cơ, tăng giá ảo…) Đặc biệt, nếu trường hợp thị trường chuyển từ tăng trưởng mạnh sang đóng băng như giai đoạn 2007 – 2009, lợi ích ước tính thu được trong tương lai sẽ bị điều chỉnh giảm với biên độ dao động mạnh, nguồn vốn tự có của chủ đầu tư cũng biến động xấu Thị trường BĐS vốn là thị trường biến động mang tính chất chu kì khiến giá trị BĐS cũng biến động theo chu kì Khi thị tường BĐS biến động tiêu cực, tính khả mại tài sản thấp, ngân hàng khó thu hồi vốn cho vay Hơn nữa, do tính chất là dự án trung dài hạn nên với các DNNVV sẽ dễ xảy ra nợ xấu hay mất thanh khoản tạm thời

Thứ ba, đây là hình thức cho vay mà ràng buộc của ngân hàng chặt chẽ hơn so

với hình thức cho vay khác Đối với cho vay dự án BĐS, ngân hàng quy định DNNVV

phải có lượng vốn tự có xác định hoặc các nguồn vốn huy động khác tham gia vào dự

án Quy định này vừa để giảm số lượng vốn cho vay của ngân hàng, vừa chứng minh

được doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính, ràng buộc rõ ràng trách nhiệm của chủ thầu trong đầu tư dự án Bên cạnh đó, quy định về tài sản thế chấp trong trường hợp này là BĐS khá chặt chẽ Các DNNVV thường phải bổ sung thêm các TSĐB khác để làm cơ

sở xét hạn mức cho vay

Thứ tư, dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của DNNVV là yếu tố quan trọng

để ngân hàng quyết định cho vay hay không Dòng tiền này giúp ngân hàng đánh giá

được khả năng trả nợ từng kì của khách hàng, từ đó đưa ra kế hoạch trả nợ, lãi suất phù hợp Đồng thời, nó cũng đánh giá được thiện chí trả nợ của khách hàng khi chuyển toàn

bộ doanh thu về ngân hàng thay vì san sẻ ra nhiều ngân hàng khác nhau

Thứ năm, cho vay BĐS đối với DNNVV là sản phẩm đặc biệt chịu ảnh hưởng

từ yếu tố tâm linh Điều này xuất phát từ đặc điểm của hàng hóa BĐS như hướng BĐS,

vị trí phong thủy,… Nhu cầu, quan niệm của mỗi vùng miền, khu vực rất khác nhau, phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm linh của người dân sinh sống Do đó, khi nghiên cứu khoản vay, cần xem xét thêm yếu tố này để ra quyết định

2.2 Hiệu quả cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

2.2.1 Khái niệm hiệu quả cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

Hiệu quả là khái niệm được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực kinh tế, được xác định bởi sự tương quan giữa biến số đầu ra thu được (outputs) so với các biến số đầu vào khan hiếm (lao động, vốn, máy móc, ) đã được sử dụng để tạo ra những kết quả

đó (Võ Đình Quyết, 2015) Cụ thể hơn, trong ngân hàng, hiệu quả cho vay được hiểu

là mối quan hệ giữa tổng lợi ích mà khoản vay đem lại với toàn bộ chi phí bỏ ra để đạt được lợi ích đó, trong đó

- Lợi nhuận khoản vay đem lại (TOI – Total Operating Income) là tổng hòa lợi ích phát sinh từ khoản vay của khách hàng như tiền gửi (tiền gửi thanh toán, tiền gửi

có kì hạn/không kì hạn), lợi nhuận thuần từ khoản vay, phí dịch vụ phát sinh thêm Những lợi ích này được các NHTM phân chia theo từng tỷ trọng khác nhau để tính toán TOI chung mà ngân hàng có thể khai thác tối đa từ một quan hệ cho vay ban đầu

- Chi phí bỏ ra bao gồm toàn bộ các chi phí hoạt đọng, chi phí trả lãi và những khoản chi phí hợp lí khác mà ngân hàng bỏ ra để thu được lợi ích mong muốn

Hiệu quả cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại NHTM được hiểu là sự đáp ứng yêu cầu hợp lý của khách hàng trong việc tạo lập, phát triển dự án BĐS nhưng vẫn đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng Đối với khẩu vị của mỗi ngân hàng, hiệu quả cho vay dự án BĐS thể hiện ở phạm vi, mức độ, giới hạn tín dụng sao cho phù hợp với khả năng, thực lực để đảm bảo sự cạnh tranh trên thị trường cũng như tuân thủ các nguyên tắc cho vay thông thường Chính vì vậy, hiệu quả cho vay dự án BĐS được coi là một chỉ tiêu bao quát, tổng hợp phản ánh mối quan hệ giữa khả năng sinh lời và rủi ro, phản ánh mức độ thích nghi của ngân hàng trước thay đổi của thị trường Nói cách khác, hiệu quả cho vay dự án BĐS được đo lường bằng cách so sánh yếu tố đầu vào và đầu ra thiết yếu của kì này với kì trước từ đó so sánh với mặt bằng chung của ngành hoặc với mức kế hoạch

2.2.2 Sự cần thiết trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

Việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại NHTM

có ý nghĩa trong sự phát triển của ngân hàng, các doanh nghiệp và nền kinh tế

2.2.2.1 Đối với nền kinh tế

Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, vì thị trường này liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn về cả quy mô, tính chất và giá trị Do vậy, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc

tế, đồng thời góp phần thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các quốc gia tuy có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế (Tạp chí Chứng khoán 6/2017) Theo kết quả nghiên cứu của Ths Lê Hà Diễm Chi, về mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng (hoạt động cho vay đóng vai trò chủ yếu) với thị trường BĐS Việt Nam đã đưa ra kết

luận “có mối quan hệ hai chiều giữa tín dụng ngân hàng (hoạt động cho vay đóng vai

trò chủ yếu) và thị trường BĐS Việt Nam Một mặt, tín dụng BĐS làm thay đổi cung, cầu BĐS; tăng trưởng tín dụng BĐS làm gia tăng giá cả BĐS Mặt khác, khi thị trường BĐS chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (nợ xấu BĐS, khối lượng giao dịch

thấp ) sẽ làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này Ngoài ra, thị trường BĐS cũng khiến cho cầu tín dụng BĐS thay đổi theo”

Ngân hàng cho vay thực hiện các dự án BĐS giúp thị trường BĐS được lưu thông, tránh ứ đọng vốn, giúp các nhà đầu tư có nguồn vốn để tái đầu tư Sự khủng hoảng của thị trường BĐS giai đoạn 2012 – 2015 đã kìm hãm sự phát triển kinh tế, cụ thể hàng tồn kho BĐS lớn, nợ xấu đối với các khoản cho vay BĐS tăng cao, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí cho giải thể… Để tháo gỡ khó khăn này, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường

Hơn nữa, hiệu quả khoản vay dự án BĐS của DNNVV còn được đánh giá trong việc tạo ra công ăn việc làm, lợi ích xã hội,… hoặc thực hiện các chính sách của Nhà nước như thay đổi cơ cấu ngành, vùng hay quy hoạch địa bàn

2.2.2.2 Đối với ngân hàng

Cho vay dự án BĐS là một sản phẩm phổ biến ở các ngân hàng, giúp ngân hàng hoàn thành mục tiêu trong từng thời kì, có thể thu lãi, tăng thị phần, đa dạng hóa danh mục tín dụng hoặc cơ cấu lại cấu trúc các khoản tín dụng Tuy nhiên, trước khi xét đến các ý nghĩa trên, các khoản vay này vẫn phải đảm bảo hoàn trả cả gốc lãi đúng hạn để tránh phát sinh nợ quá hạn, đảm bảo an toàn cho khoản vay

Bên cạnh các lợi ích nêu trên, cho vay dự án BĐS đối với DNNVV còn hỗ trợ các ngân hàng trong việc bán chéo sản phẩm, gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu từ

ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ dự án đầu tư, mở tài khoản thanh toán tiền mua bán qua ngân hàng, tạo nguồn thu phí dịch vụ, gia tăng nguồn vốn huy động hay

có thêm dữ liệu từ nguồn khách đầu ra đầu vào

2.2.2.3 Đối với DNNVV

Cho vay dự án BĐS giúp các DNNVV đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và chất lượng vốn trong hoạt động Với các ưu điểm như an toàn, thuận tiện, nhanh chóng, dễ tiếp cận và có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn lớn, cho vay dự án BĐS thỏa mãn các nhu cầu đa dạng của DNNVV Từ đó, giúp chủ đầu tư chủ động về vốn và lên

kế hoạch đầu từ vào các dự án nâng cấp hạ tầng, trung tâm thương mại, chung cư lớn, Lê Ngọc Điền (2012) chỉ ra rằng có tới 89% vốn đầu tư vào BĐS là lấy từ hoạt động cho vay của ngân hàng

Trong bài khóa luận, tôi tập trung nghiên cứu việc nâng cao số lượng và chất lượng khoản vay dự án BĐS đối với DNNVV và những lợi ích khoản vay mang lại cho ngân hàng

2.2.3 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

2.2.3.1 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

Dư nợ được hiểu là những khoản vay chưa đến kì trả và các khoản đến hạn trả mà chưa được thanh toán Đây là một trong những chỉ tiêu tổng hợp để phản ánh quy mô tín dụng của ngân hàng Tỷ lệ tăng trường dư nợ cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại NHTM được xây dựng trên cơ sở so sánh quy mô cho vay qua các thời kì

Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay= Dư nợ cho vay năm nay−Dư nợ cho vay năm trước

Dư nợ cho vay năm trước x 100% (1)

Tỷ lệ này so sánh sự tăng trưởng tín dụng dự án BĐS qua các năm để đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và tình hình thực hiện so với kế hoạch cho vay

dự án BĐS đối với DNNVV của ngân hàng Tỷ lệ này càng cao thì mức độ hoạt động của ngân hàng càng ổn định và hiệu quả Ngược lại, tỷ lệ này thấp cho thấy ngân hàng đang gặp khó khăn, nhất là trong khâu tìm kiếm khách hàng và thể hiện việc thực hiện

kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả

2.2.3.2 Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

Chỉ tiêu này cho biết hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV của NHTM Nếu tỷ lệ nợ quá hạn thấp chứng tỏ ngân hàng hoạt động hiệu quả, độ an toàn cao và ngược lại

Tỷ lệ nợ quá hạn = Dư nợ quá hạn

Tổng dư nợ cho vay x 100% (2)

Trong đó:

Nợ quá hạn được Điều 20 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng

quy định: “Tổ chức tín dụng chuyển nợ quá hạn đối với số dư nợ gốc mà khách hàng

không trả được nợ đúng hạn theo thỏa thuận và không được tổ chức tín dụng chấp thuận cơ cấu lại thời hạn trả nợ; thông báo cho khách hàng về việc chuyển nợ quá

hạn Nội dung thông báo tối thiểu bao gồm số dư nợ gốc bị quá hạn, thời điểm chuyển

nợ quá hạn và lãi suất áp dụng đối với dư nợ gốc bị quá hạn”

Theo Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 về việc ban hành quy định

về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng phân loại các nhóm nợ như sau (Nợ quá hạn là các khoản nợ thuộc nhóm 2,3,4,5)

- Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn): là các khoản nợ trong hạn hoặc quá hạn dưới 10 ngày mà

các TCTD đánh giá là có đủ khả năng thu hồi đầy đủ cả gốc và lãi đúng thời hạn

- Nhóm 2 (Nợ cần chú ý): gồm các khoản nợ quá hạn từ 10 ngày đến dưới 90 ngày

và các khoản nợ điều chỉnh thời hạn trả nợ trong hạn theo thời hạn đã cơ cấu lại

- Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn): gồm các khoản nợ quá hạn từ 91 ngày đến 180

ngày và các khoản nợ được gia hạn lại lần đầu

- Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ): gồm các khoản nợ quá hạn từ 181 ngày đến 360 ngày và các

khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ quá hạn dưới 90 ngày theo thời hạn đã cơ cấu lại

- Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn): gồm các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày, các

khoản nợ đã cơ cấu lại thời hạn trả nợ quá hạn trên 90 ngày theo thời hạn đã cơ cấu lại

2.2.3.3 Tỷ lệ nợ xấu cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

Tỷ lệ này là chỉ tiêu quan trọng và trực quan khi đánh giá chất lượng tín dụng của NHTM Các NHTM tồn tại nợ xấu là điều không thể tránh khỏi, tuy nhiên tỷ lệ này càng được duy trì thấp thì càng đảm bảo chất lượng tín dụng tại ngân hàng hiện nay Theo Ngân hàng Thế giới, tỷ lệ này ở mức dưới 5% là có thể chấp nhân được và tốt nhất ở mức từ 1% đến 3%

Tỷ lệ nợ xấu = Dư nợ xấu

Tổng dư nợ cho vay x 100% (3) Trong đó, dư nợ xấu được xét đến là nợ nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5

2.2.3.4 Trích lập quỹ phòng ngừa rủi ro trong cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

Việc đánh giá trích lập dự phòng với khoản nợ quá hạn cũng được xem xét bởi các khoản vay có chất lượng càng thấp thì giá trị trích lập càng cao (bảng 2.3) Tỷ lệ trích lập dự phòng phản ánh khả năng bù đắp rủi ro cho các khoản tổn thất của hoạt

động cho vay Tỷ lệ này càng cao thì ngân hàng càng có khả năng chống đỡ rủi ro và ngược lại Việc trích lập nợ xấu tuân thủ theo Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài

Bảng 2.3 Tỷ lệ trích lập dự phòng cụ thể các khoản nợ

(Nguồn: Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013)

Dự phòng chung được trích lập theo công thức

Dự phòng chung = 0,75% x (Dư nợ nhóm 1 đến dư nợ nhóm 4)

2.2.3.5 Chi phí phát sinh liên quan đến cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

Đây là toàn bộ những chi phí phát sinh từ khâu huy động vốn đầu vào, vận hành, cho vay và khi thu hồi được nguồn vốn tài trợ, bao gồm

- Chi phí hoạt động kinh doanh: Chi trả lãi gửi tiết kiệm, chi trả lãi tiền vay, các loại lệ phí hoa hồng và nghiệp vụ ủy nhiệm Ngoài ra ngân hàng còn các khoản chi khác phát sinh trong quá trình kinh doanh như chi phí điều chuyển vốn,

- Chi phí quản lý: Là các khoản phí đảm bảo các hoạt động của bộ máy ngân hàng Chi cho nhân viên trong việc quản trị các khoản vay, bao gồm các khoản lương, phụ cấp cho cán bộ công nhân viên ngân hàng, bảo hiểm xã hội và công tác xã hội, các khoản chi khác Khoản chi này tuy không lớn nhưng nó rất quan trọng, nó ảnh hưởng nhiều đến kết quả kinh doanh của từng ngân hàng Các khoản chi phụ cấp, bảo hiểm

xã hội phụ thuộc rất nhiều vào qui mô hoạt động và chế độ đãi ngộ từng ngân hàng Hơn nữa, việc thẩm định tài sản, phương án, tái thẩm định các dự án trung dài hạn như vậy làm phát sinh thêm nhiều chi phí Bên cạnh đó, chi phí về lưu kho, kiểm đếm TSĐB của phương án cho vay, chi phí thu hồi nợ,…

- Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay dự án BĐS

2.2.3.6 Tỷ lệ thu lãi từ cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM

Thu nhập từ lãi vay là thu nhập lớn nhất của NHTM hiện nay Nguồn thu này phải đảm bảo bù đắp các chi phí của hoạt động cho vay mà vẫn mang lại mức lợi nhuận kỳ vọng cho ngân hàng

Khi xét đến tỷ lệ thu lãi từ hoạt động cho vay dự án BĐS, khóa luận xét đến hai

tỷ lệ là tỷ lệ thu lãi từ tổng thu nhập cho vay và tỷ lệ thu lãi cho vay dự án BĐS so với các hình thức cho vay khác

Tỷ lệ thu lãi từ tổng thu nhập = Thu lãi từ cho vay dự án BĐS đối với DNNVV

Tổng thu nhập lãi từ hoạt động cho vay 𝑥 100% (4)

Tỷ lệ này đánh giá tỷ trọng lãi mà hoạt động cho vay mang lại so với tổng lãi từ hoạt động cho vay của ngân hàng, nghĩa là xét 100đ lãi cho vay thu được có bao nhiêu đồng lãi đến từ cho vay dự án BĐS đối với DNNVV

Tỷ lệ thu lãi cho vay dự án BĐS so

với các hình thức cho vay khác

= Thu lãi từ cho vay dự án BĐS đối với DNNVV

Thu lãi các hình thức cho vay khác 𝑥 100% (5)

Tỷ lệ này dùng để so sánh hiệu quả thu lãi từ các hoạt động cho vay của ngân hàng để đưa ra các chiến lược phù hợp

2.2.3.7 Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên - NIM

Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên hay (NIM) là tỷ lệ dùng để xác định chênh lệch giữa thu nhập lãi và chi phí trả lãi của ngân hàng, cho biết hiện ngân hàng được hưởng sự chênh lệch bao nhiêu giữa hoạt động huy động và hoạt động tín dụng

NIM = Thu nhập lãi thuần

Tổng tài sản sinh lời từ lãi 𝑥 100% (6)

Trong đó: Tổng tài sản sinh lời từ lãi bao gồm tiền gửi tại NHTW, tiền gửi và cho vay từ các TCTD khác, cho vay khách hàng và chứng khoán đầu tư

Đối với hoạt động cho vay, NIM được xem xét là NIM điều chuyển vốn nội bộ giữa Hội sở với các ĐVKD Nếu gọi lãi suất DVKD cho khách hàng vay là a, lãi suất mua vốn từ Hội sở là b thì NIM = (a – b) Mức NIM này là phần lợi nhuận mà các ĐVKD được hưởng khi thực hiện hoạt động cho vay Hiện nay, các NHTM đang có mức NIM từ 2% đến 5% (hình 2.1) Chỉ số NIM kết hợp với TOI sẽ là hai yếu tố được

xem xét khi xây dựng lãi suất cho vay Doanh nghiệp có TOI thấp (chỉ thuần dư nợ) thì lãi suất cho vay cao hơn mức sàn chung, TOI cao có thể đặt lãi suất cho vay ở mức sàn chung để đảm bảo lợi ích cho ngân hàng

Chính sách cho vay BĐS mở rộng thì lợi nhuận thu được thường có giá trị lớn nhưng phải chú ý đến chất lượng khoản vay vì nếu khách hàng mở rộng nhanh khi thị trường suy thoái thì không có nguồn trả nợ phù hợp Còn nếu chính sách thực hiện quá cứng nhắc thì ngân hàng khó để thực hiện hoạt động cho vay, giảm tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng Một chính sách tín dụng hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của khách hàng sẽ là căn cứ để hoạt động cho vay BĐS phát triển

• Quy trình cho vay

Quy trình cho vay là bảng tổng hợp mô tả công việc của ngân hàng từ khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng cho đến khi quyết định cho vay, giải ngân, thu nợ

và thanh lý hợp đồng tín dụng Quy trình cho vay hợp lí sẽ giúp ngân hàng nâng cao chất lượng cho vay và giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn có thể phát sinh

Trong quy trình cho vay, công tác thẩm định được coi là khâu quan trọng nhất ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay Việc này đòi hỏi tín chính xác, chặt chẽ nhưng phải rất linh hoạt, nhạy cảm nghề nghiệp để tránh đưa ra những quyết định sai lầm Công tác kiểm soát sau vay cũng cần được chú ý khi giúp ngân hàng nắm bắt được tình hình hoạt động, theo dõi mục đích sử dụng và đánh giá hiệu quả của khoản vay trong mọi thường điểm để xử lí kịp thời

• Nguồn lực tài chính

- Vốn tự có

Vốn tự có là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc quyền sở hữu của ngân hàng Dù chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn của ngân hàng nhưng vốn tự có lại có vai trò quan trọng, được xem là tấm đệm chống đỡ sự giảm giá trị của những tài sản Có của ngân hàng mà có thể đẩy ngân hàng đến tình trạng thiếu khả năng chi trả và phá sản

Trong giai đoạn hiện nay, chủ trương của NHNN là kiểm soát chặt tín dụng BĐS để hạn chế rủi ro nợ xấu nhưng việc NHNN ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD

đã phần nào giúp BĐS có phần thoải mái hơn khi việc “siết” tín dụng được đi theo đúng lộ trình Theo đó, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 50% từ ngày 01/01/2017 và giảm xuống còn 40% vào ngày 01/01/2018, so với dự thảo ban đầu, NHNN đã giãn lộ trình thực hiện giới hạn trên trong hơn 2 năm Hơn nữa, thông

tư 06 nâng hệ số rủi ro cho các khoản vay BĐS từ 150% lên 200% thay vì 250%

- Khả năng huy động vốn: Việc huy động vốn là nguồn tạo lập chủ yếu nguồn

vốn cung cấp cho khách hàng Nguồn vốn huy động càng lớn và phát triển thì càng tạo

điều kiện cho hoạt động cho vay phát triển Lãi suất huy động ảnh hưởng lớn đến lãi suất cho vay và biên lợi nhuận ngân hàng thu được Bên cạnh đó, nếu ngân hàng không cân đối được lượng vốn huy động và vốn vay gây ra tình trạng ứ đọng vốn sẽ làm ngân hàng phát sinh thêm các chi phí khác Vì thế, nguồn vốn huy động cũng tác động đến hiệu quả hoạt động cho vay của ngân hàng

• Các nhân tố khác

- Cơ cấu tổ chức: Nếu ngân hàng có cơ cấu tổ chức rõ ràng, xây dựng phòng ban

chuyên trách cụ thể sẽ làm tăng hiệu quả công việc, đáp ứng kịp thời nhu cầu khách hàng, theo dõi, quản lý tốt các khoản cho vay và huy động, từ đó tăng hiệu quả cho vay dự án BĐS đối với DNNVV của NHTM

- Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ hoạt động cho vay cũng ảnh hưởng tới việc thu

hút khách hàng cũng như mục tiêu mở rộng cho vay ngân hàng Trước hết, phát triển công nghệ thể hiện trong các công cụ bán hàng như phần mềm soạn thảo làm rút ngắn thời gian xử lí các thủ tục giấy tờ, thiết bị thông minh giúp cho các chuyên viên ngân hàng dễ dàng thực hiện thao tác nghiệp vụ mà không cần di chuyển về trụ sở,… từ đó, mang lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng Bên cạnh đó, sự hỗ trợ của các phương tiện kĩ thuật giúp nhanh chóng thu thập các thông tin thị trường, phân tích, đánh giá nhằm nắm bắt chính xác nhu cầu thị trường

- Chất lượng cán bộ nhân viên (CBNV): thể hiện ở trình độ nghiệp vụ, khả năng

kiến thức tổng hợp (đặc biệt trong khâu thẩm định), trách nhiệm với công việc và cả đạo đức CBNV Khả năng giao tiếp tốt tạo nên niềm tin và sự hài lòng của khách hàng, cạnh tranh với các tổ chức cung ứng khác

2.2.4.2 Các nhân tố từ DNNVV

- Kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp: Chất lượng sử dụng vốn phụ

thuộc lớn vào kế hoạch sản xuất kinh doanh của khách hàng và là một tiêu chí quyết định đến hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS của ngân hàng Một dự án không khả thi, khả năng tạo lợi nhuận thấp thì khó được ngân hàng cấp vốn, còn nếu được cấp vốn thì việc sử dụng vốn vay đạt hiệu quả cao là rất khó Ngược lại, dự án có kế hoạch rõ ràng không chỉ giúp cho DNNVV tạo ra lợi nhuận, trang trải các chi phí mà còn tăng khả năng tiếp cận vốn ngân hàng, đồng thời tái đầu tư dự án mới

- Khả năng tài chính khách hàng: Khả năng tài chính của khách hàng quyết định

đến khả năng trả nợ của khách hàng cho ngân hàng, đặc biệt là với hoạt động cho vay dự

án BĐS đối với DNNVV Nếu khách hàng không có hoạt động ổn định để phát sinh dòng tiền và nguồn thu nhập theo đúng kế hoạch thì khả năng hoàn trả gốc lãi đúng hạn

là vô cùng khó khăn Thêm vào đó, giá trị của TSĐB đảm bảo cho nghĩa vụ của khoản vay cũng biến đổi theo thời gian Khi một khoản vay phải xử lí TSĐB thì ngoài thủ tục pháp lý khiến số ngày quá hạn tăng thì ngân hàng còn phải chịu thêm các khoản chi phí phát sinh Chính vì vậy, khả năng tài chính của khách hàng ổn định và có tiến triển tốt sẽ làm tăng hiệu quả cho vay dự án BĐS của NHTM

- Tư cách đạo đức khách hàng: Đây là tiêu chí quan trọng, được ngân hàng xem

xét nhiều mặt thông qua lịch sử quan hệ tín dụng, sự sẵn sàng hay thiện chí trả nợ của chủ thể đi vay Do vậy, việc thiếu thông tin khách hàng là một khó khăn trong việc đưa

ra quyết định

- Năng lực quản lý, điều hành của chủ doanh nghiệp: Chủ doanh nghiệp là người

quyết định thành bại của doanh nghiệp Đối với DNNVV, ngân hàng chú trọng đánh giá ban lãnh đạo công ty như về cổ phần vốn góp trong công ty, thâm niên kinh nghiệm của mỗi thành viên trong việc thực hiện dự án BĐS, thâm niên quản làm cán

bộ quản lý và các mối quan liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp Từ đó, ngân hàng dễ dàng đánh giá được mức độ rủi ro, đưa ra phương án vay phù hợp và đánh giá hiệu quả khoản vay sau này

2.2.4.3 Các nhân tố từ môi trường hoạt động

NHTM là một trung gian tài chính – cầu nối giữa nền kinh tế trong nước và nền kinh tế thế giới Do vậy, mọi sự biến động về kinh tế, chính trị, công nghệ, môi trường trong và ngoài nước đều ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại NHTM

• Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng và hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV

- Chu kì kinh tế (hay còn gọi là chu kì kinh doanh)