CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNGCHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DNNVV TẠI HỆ THỐNG NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM
3.2. Hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại
3.2.3. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay cho vay dự án BĐS đối với
Nguồn: Báo cáo tài chính PVCB 2016 Tài trợ dự án là hoạt động được PVCB chú ý ngay từ khi thành lập, chiếm tỷ trọng tương đối cao trong các hình thức tài trợ (chiếm 21% vào năm 2016) (hình 3.9).
Cho vay dự án BĐS là nhóm ngành có tỷ trọng cho vay đứng thứ ba sau nhóm ngành dầu khí và thương mại (bảng 3.5) nhưng có đóng góp quan trọng trong việc đạt mục đích tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Trong giai đoạn 2013 – 2016, PVCB thực hiện thẩm định hơn 700 dự án thuộc thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như thương mại, nông – lâm – ngư nghiệp, sản xuất và chế biến, dầu khí, kinh doanh BĐS, công nghiệp khai khoán, giao thông vận tải … Đặc biệt, hoạt động tài trợ dự án BĐS đối với DNNVV chiếm 10% số lượng các dự án được thẩm định.
26%
3%
21%
6%
44%
Cho vay bổ sung vốn kinh doanh Cho vay cầm cố GTCG
Cho vay tài trợ dự án Cho vay ưu đãi tín dụng Cho vay khác
46
Bảng 3.5. Tỷ trọng dư nợ theo nhóm ngành tại PVCB (%)
Nhóm ngành 2013 2014 2015 2016
Thương mại 27.4 29.8 33.4 35.7
Nông – lâm – ngư nghiệp 1.9 2.74 3.3 3.76
Sản xuất và chế biến 4.9 7.5 5.1 8.3
Dầu khí 24.4 26.9 24.6 17.6
Cho vay dự án BĐS 0 1.96 5.73 8.84
Công nghiệp khai khoáng 10.9 7.9 5.6 4.9
Giao thông vận tải 2.6 3.8 4.77 5.8
Các ngành khác 27.9 19.4 17.5 15.3
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của PVCB 2013-2016 3.2.3.1. Thực trạng các DNNVV được cung ứng vốn cho dự án BĐS
Khóa luận thực hiện khảo sát thực trạng hoạt động của 49 DNNVV được cung ứng vốn thực hiện dự án BĐS để nghiên cứu về hình thức, cơ cấu DNNVV theo khẩu vị rủi ro của PVCB.
• Theo quy mô vốn
Hình 3.10. Tỷ trọng DNNVV theo quy mô vốn đã và đang được cấp vốn thực hiện dự án BĐS
Nguồn: Theo thống kê của tác giả Trong số các DNNVV được cung ứng vốn thực hiện dự án BĐS, doanh nghiệp vừa (có doanh thu từ 50 – 100 tỷ đồng/năm) là nhóm doanh nghiệp chiếm đa số, với 33 doanh nghiệp tương ứng với 66%. Vì đây là nhóm doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng thực hiện được những dự án lớn, dự án với chủ đầu tư có nguồn vốn ngân sách. Doanh nghiệp nhỏ chiếm tỷ trọng 26% trong số các doanh nghiệp đã được cho vay, ứng với 12 doanh nghiệp. Chiếm tỷ trọng thấp nhất (8% tương dương 4 doanh
8%
26%
66%
< 20 tỷ - DN siêu nhỏ Từ 20 tỷ - 50 tỷ - DN nhỏ Từ 50 tỷ - 100 tỷ - DN vừa
47
nghiệp) là nhóm doanh nghiệp siêu nhỏ. Nhóm doanh nghiệp này thường là các nhà thầu phụ của dự án BĐS, cung cấp các thiết bị, văn phòng phẩm, linh kiện,… (hình 3.10).
• Theo loại hình doanh nghiệp
CTCP là loại hình được được PVCB cho vay dự án BĐS nhiều nhất, chiếm 49% tổng các doanh nghiệp được cấp vốn, tương ứng với 24 doanh nghiệp (hình 3.11), có thể kể tới CTCP Ngôi sao An Bình (ABSC) chiếm 15,99% tổng dư nợ6, CTCP TID chiếm 11,94% tổng dư nợ, CTCP Coma 18 chiếm 3,2% tổng dư nợ. Loại hình công ty này thường được thành lập bởi các cá nhân có kinh nghiệm nhiều năm trong việc thực hiện dự án BĐS cũng như kinh nghiệm quản lý. Những cá nhân này cũng góp vốn, phân chia mảng công việc thế mạnh để phụ trách. Mối quan hệ với nhà cung cấp cũng như chủ đầu tư đã được xây dựng ở mức độ nhất định.
Hình 3.11. Loại hình DNNVV được cung ứng vốn cho dự án BĐS
Nguồn: Theo thống kê của tác giả Công ty TNHH 2 TV trở lên là loại hình thứ hai được PVCB cấp vốn (tương ứng 33%). Trong đó, nổi bật là Công ty TNHH Chí Thành ở khu vực miền Nam là một công ty có kinh nghiệm lâu năm trong việc thực hiện dự án BĐS, với dư nợ tính đến thời điểm 31/12/2014 chiếm 6,48% tổng dư nợ cho vay BĐS. Bên cạnh hai loại hình doanh nghiệp chiếm tỷ trọng lớn, PVCB còn cho vay dự án BĐS với công ty TNHH MTV, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, TCTD nhưng không có hình thức hợp tác xã và doanh nghiệp tư nhân.
6Tính đến 31/12/2014, theo Báo cáo định hướng kinh doanh năm 2015. 4%
10%
2%2%
49%
33%
Doanh nghiệp nhà nước Công ty TNHH MTV
DN có vốn đầu tư nước ngoài Tổ chức tín dụng
Công ty cổ phần
Công ty TNHH 2 TV trở lên
48
• Theo năm kinh nghiệm
Bên cạnh việc xem xét năng lực trước đây của chủ doanh nghiệp, số năm kinh nghiệm của DNNVV cũng là một trong những yếu tố quan trọng khi PVCB xem xét cấp vốn thực hiện dự án BĐS.
Hình 3.12. Số năm kinh nghiệm của DNNVV được cung ứng vốn thực hiện dự án BĐS tại PVCB
Nguồn: Theo thống kê của tác giả Xét về số năm kinh nghiệm, doanh nghiệp có thời gian hoạt động dưới 3 năm trong lĩnh vực BĐS chiếm đa số (27 doanh nghiệp) (hình 3.12). Nguyên nhân là các doanh nghiệp này được đánh giá là những doanh nghiệp mới, số liệu trên BCTC chưa đảm bảo, kinh nghiệm thực hiện dự án còn ít nên rất khó tiếp cận nguồn vốn vay giá rẻ từ các ngân hàng khác (như Vietinbank, BIDV, VCB,…). Kể cả trường hợp doanh nghiệp được thành lập dưới hình thức công ty mẹ (doanh nghiệp lớn) - công ty con thì vẫn không đủ đảm bảo đáp ứng được khẩu vị rủi ro của các ngân hàng kể trên. Điều này không có nghĩa là PVCB chấp nhận những doanh nghiệp rủi ro. Những doanh nghiệp này được PVCB đánh giá là có khả năng phát triển, dự án khả thi và phần lãi suất cho vay cao (do lãi suất huy động cao) được coi là cách mà ngân hàng bù đắp rủi ro.
Hơn nữa, PVCB còn cho 14 doanh nghiệp có kinh nghiệm hoạt động từ 3 – 5 năm vay thực hiện dự án. Đối với trường hợp của những doanh nghiệp có trên 5 năm kinh nghiệm, họ đa số là những doanh nghiệp đến từ Tập đoàn Dầu khí Việt Nam.
0 5 10 15 20 25 30
Dưới 3 năm Từ 3 – 5 năm Từ 5 -10 năm Trên 10 năm 27
14
5
3
49
3.2.3.2. Tình hình dư nợ cho vay dự án BĐS đối với DNNVV
Dư nợ cho vay dự án BĐS đối với DNNVV không ngừng tăng trưởng qua các năm, góp phần cung ứng một lượng vốn lớn cho thị trường BĐS, là điều kiện để PVCB đạt được kế hoạch tăng trưởng tín dụng hàng năm.
Bảng 3.6.Tỷ trọng dư nợ cho vay dự án BĐS với DNNVV tại PVcomBank Đơn vị: tỷ đồng
2014 2015 2016
So sánh 2015/2014
So sánh 2016/2015
+/- % +/- %
Dư nợ tín dụng đối với cho
vay dự án BĐS với DNNVV 830 2.300 4.400 1470 177,11 2100 91,30 Tổng dư nợ cho vay 42.383 40.169 49.765 (2214) (5,22) 9596 23,89
Tỷ trọng (%) 1,96 5,73 8,84
Nguồn: Khối SME - PVCB Qua bảng 3.6, dư nợ tín dụng đối với cho vay dự án BĐS với DNNVV tăng đều hàng năm. Năm 2014, dư nợ cho vay dự án BĐS với DNNVV đạt 830 tỷ đồng chiếm 1,96% tổng dư nợ của PVCB. Sang đến năm 2015, mặc dù tổng dư nợ cho vay toàn hệ thống giảm do sự biến động của thị trường dầu thế giới làm ảnh hưởng đến bộ phận khách hàng lớn nhưng với sự hồi phục của thị trường BĐS, dư nợ cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tăng cao, đạt 2.300 tỷ đồng, tăng 1.470 tỷ đồng so với năm 2014 với tỷ lệ tăng trưởng dư nợ là 177,11%. Tiếp tục đà phát triển của thị trường và sự khẳng định vị thế của mình, PVCB đã tăng dư nợ hoạt động này lên 2100 tỷ đồng so với năm 2015, đạt 4.440 tỷ đồng với tốc độ tăng là 91,30%.
Hoạt động tài trợ dự án BĐS đối với DNNVV này không chỉ được tài trợ riêng lẻ mà còn được đồng tài trợ bởi nhiều ngân hàng khác. Theo khảo sát 49 doanh nghiệp đã và đang tham gia thẩm định hoạt động cho vay dự án BĐS, chỉ có 7 doanh nghiệp được PVCB tài trợ hoàn toàn giá trị dự án còn lại đều được đồng tài trợ bởi các ngân hàng lớn như Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam….
Trong đó, đa số các dự án đều được tài trợ vốn bởi 3 ngân hàng (hình 3.13).
50
Hình 3.13. Số lượng ngân hàng đồng tài trợ dự án BĐS đối với DNNVV ngoài PVCB
Nguồn: Thống kê của tác giả Để có thể đánh giá một cách chính xác và khách quan hơn hoạt động cho vay dự án BĐS với DNNVV, khóa luận xem xét dựa trên các chỉ tiêu như: dư nợ cho vay phân theo thời hạn, nhu cầu vốn và địa bàn.
• Dư nợ cho vay phân theo thời hạn cho vay
Hình 3.14. Dư nợ cho vay dự án BĐS với DNNVV phân theo thời hạn cho vay Đơn vị: tỷ đồng
Nguồn: Báo cáo nội bộ v/v triển khai sản phẩm cho vay dự án BĐS PVCB Phân theo thời hạn cho vay, dư nợ cho vay dự án BĐS chủ yếu là dư nợ trung dài hạn, dư nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Điều này phản ánh đúng bản chất của cho vay dự án BĐS là những khoản cho vay trung dài hạn do đặc điểm đầu tư vào
0 1 2 Trên 2
7
21
13
8
34.69
112.93
175.12
794.59
2187.07
4224.88
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
2014 2015 2016
- Ngắn hạn - Trung, dài hạn
51
BĐS là đầu tư trong thời gian dài. Dư nợ ngắn hạn cho vay dự án BĐS tăng trong giai đoạn 2014 – 2016 nhưng tỷ trọng được duy trì ở mức dưới 5% (hình 3.14), cụ thể: nếu năm 2014 là 34,69 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 4,18% tổng dư nợ, năm 2015 là 112,93 tỷ đồng, chiếm 4,91% năm 2016 đạt 175,12 tỷ đồng, chiếm 3,98%. Tỷ trọng dư nợ dài hạn được duy trì ổn định ở mức trên 95%, trong năm 2016, dư nợ trung hạn là 4224,88 tỷ đồng, chiếm 96,02%.
Hình 3.15. Số lượng các doanh nghiệp vay trung dài hạn tại PVCB đã được cấp vốn
Nguồn: Thống kê của tác giả Chi tiết khi nghiên cứu 49 DNNVV từng được cấp vốn cho vay dự án BĐS tại PVCB, đa số khách hàng vay dài hạn trong vòng từ 5 – 10 năm (27 DNNVV), 15 khách hàng đã vay ở thời hạn từ 1 – 5 năm nhằm bổ sung thêm vốn vào công trình và chỉ có 8 khách hàng vay dài hạn trên 10 năm (hình 3.15). Các doanh nghiệp vay ở thời hạn dài trên 10 năm ít như vậy là do thời hạn này chứa đựng nhiều rủi ro cho ngân hàng trong việc kiểm soát khoản vay, kiểm soát TSĐB, nguồn tài trợ cho khách hàng,... Một nguyên nhân khác là do rủi ro lớn như vậy, lãi suất cho vay cũng lớn hơn vượt ngoài khả năng chi trả của DNNVV.
• Dư nợ phân theo nhu cầu vốn vay dự án BĐS
Theo nhu cầu vốn vay, cho vay dự án BĐS được chia thành 6 mục đích, gồm - Dự án văn phòng, cao ốc cho thuê
- Dự án khu đô thị, chung cư, nhà ở - Dự án trung tâm thương mại
- Dự án nhà hàng, khách sạn, khu du lịch - Dự án khu công nghiệp, chế xuất - Dự án kết hợp loại hình trên 1 - 5 năm 5 - 10 năm Trên 10 năm
15
27
7
52
Bảng 3.7. Dư nợ cho vay dự án BĐS tại PVcomBank phân theo nhu cầu vay vốn Đơn vị: tỷ đồng
2014 2015 2016
Phân theo nhu cầu vốn vay 830 2300 4400
- Dự án văn phòng, cao ốc cho thuê 208,56 575,00 1.116,28 - Dự án khu đô thị, chung cư, nhà ở 219,81 629,74 1.171,72 - Dự án trung tâm thương mại 193,44 556,83 1.021,24 - Dự án nhà hàng, khách sạn, khu du lịch 143,60 406,87 792,00 - Dự án khu công nghiệp, chế xuất 50,65 104,19 233,2 - Dự án kết hợp loại hình trên 13,94 27,37 65,56
Nguồn: Báo cáo nội bộ v/v triển khai sản phẩm cho vay dự án BĐS PVCB PVCB xây dựng hình ảnh là “Ngân hàng không khoảng cách”, hướng tới việc xây dựng hình ảnh một Ngân hàng gần gũi, thân thiện, tận tụy, vì sự thành công của khách hàng. Vì vậy, trong tổng dư nợ cho vay dự án BĐS, dư nợ cho vay vào mục đích xây dựng dự án khu đô thị, chung cư, nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất (trên 26%) (bảng 3.7). Tỷ trọng cho vay xây dựng dự án văn phòng, cao ốc cho thuê và dự án trung tâm thương mại cũng chiếm tỷ trọng rất cao (từ 25% - 26% và từ 23% - 25%).
Các dự án còn lại chiếm tỷ trọng nhỏ hơn trong tổng cơ cấu dư nợ cho vay dự án BĐS.
• Dư nợ cho vay dự án BĐS phân theo địa bàn kinh doanh
Phân theo địa bàn kinh doanh, dư nợ cho vay dự án BĐS đối với DNNVV chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn, các đô thị lớn, nơi có thị trường BĐS phát triển.
Bảng 3.8. Dư nợ cho vay dự án BĐS với DNNVV phân theo địa bàn kinh doanh Đơn vị: tỷ đồng
2014 2015 2016
Phân theo địa bàn cho vay dự án BĐS
(thống kê theo địa bàn có BĐS) 830 2.300 4.400
- Hà Nội 179,53 503,01 967,56
- Hải Phòng 10,51 27,37 528,00
- Đà Nẵng 79,28 229,77 425,04
- TP, Hồ Chí Minh 176,02 479,32 923,12
- Cần Thơ 105,26 281,29 552,64
- Khác 279,41 779,24 1.003,64
Nguồn: Báo cáo nội bộ v/v triển khai sản phẩm cho vay dự án BĐS PVCB
53
Bảng 3.8 cho thấy dư nợ cho vay dự án BĐS của PVCB tập trung chủ yếu tại 3 địa bàn thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM và Cần Thơ, với dư nợ tính đến 31/12/2016 ba tỉnh nay đạt 2.443,32 tỷ đồng, tương ứng với 55,53% tổng dư nợ. Cụ thể, đối với Hà Nội, trong năm 2016, dư nợ cho vay dự án BĐS với DNNVV chiếm 21,99%, còn TP.HCM chiếm 20,98%. Bên cạnh đó, Đà Nẵng (9,66%) và Hải Phòng (12%) cũng là hai khu vực có dư nợ lớn trong hoạt động này.
3.2.3.3. Tình hình nợ quá hạn – nợ xấu và tỷ lệ trích lập dự phòng trong cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại PVCB
Theo Thông tư 02/TT-NHNN, nợ xấu là các khoản nợ thuộc nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn), nợ nhóm 4 (nợ nghi ngờ), nợ nhóm 5 (nợ có khả năng bất vốn).
Bảng 3.9. Nợ quá hạn và nợ xấu trong cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại PVCB Đơn vị: tỷ đồng
2014 2015 2016
Dư nợ cho vay dự án BĐS 830 2300 4400
Nợ nhóm 1 358,64 741,52 1234,20
Nợ nhóm 2 28,48 46,62 43,01
Nợ nhóm 3 0 0 0
Nợ nhóm 4,5 0 0 0
Dư nợ quá hạn = Nợ nhóm 2 + Nợ nhóm 3,4,5 28,48 46,62 43,01 Tỷ lệ nợ quá hạn = Dư nợ quá hạn/ Dư nợ cho vay 3,43% 2,03% 0,98%
Dư nợ xấu = Nợ nhóm 3,4,5 0 0 0
Tỷ lệ nợ xấu = Dư nợ xấu/ Dư nợ cho vay 0 0 0 Nguồn: Báo cáo phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro PVCB năm 2014 – 2016
Nhìn vào bảng 3.9, ta có thể thấy rằng, PVCB kể từ khi thành lập, PVCB không có nợ thuộc nhóm 3, nhóm 4 và nhóm 5 đối với cho vay dự án BĐS với DNNVV. Hay nói cách khác, các khoản nợ chủ yếu thuộc nhóm 1 và nhóm 2. Các khoản nợ đủ tiêu chuẩn (nợ nhóm 1) trong hoạt động cho vay dự án BĐS với DNNVV tăng tỷ lệ thuận với sự tăng trưởng của dư nợ nhưng với tốc độ thấp hơn. Trong năm 2015, nợ nhóm 1 là 741,52 tỷ dồng, tăng với tốc độ 106,76% nhỏ tốc độ tăng trưởng dư nợ là 177,11%.
Năm 2016, với tốc độ tăng 66,44% thấp hơn tốc độ tăng trưởng dư nợ là 91,3%, nợ nhóm 1 đạt mức 1234,2 tỷ đồng. Nguyên nhân của sự chênh lệch tốc độ này là do PVCB triển khai tốt hơn hoạt động quản trị rủi ro trong quy trình cho vay dự án BĐS với DNNVV. PVCB đã thực hiện nâng cấp hệ thống quản trị rủi ro thông qua việc
54
hiện đại hóa công nghệ thông tin (cụ thể áp dụng hệ thống Core Banking T24 trong việc kiểm soát khoản vay), thiết lập phần mềm quản lý, đồng bộ hóa hệ thống và xây dựng các tuyến phòng thủ chặt chẽ.
• Tình hình nợ quá hạn cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại PVCB
Xét tỷ lệ nợ quá hạn, tỷ lệ này có dấu hiệu giảm dần trong giai đoạn 2014 – 2016.
Do dư nợ hoạt động cho vay dự án BĐS với DNNVV tăng đều qua các năm nên nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này là bởi tác động của dư nợ quá hạn. So với năm 2014, dư nợ quá hạn của PVCB tăng mạnh năm 2015, đạt mức 46,62 tỷ đồng, tăng 63,69%.
Việc tăng mạnh như vậy là hệ quả một thời gian dài thị trường quá “nóng”, xuất hiện hiện tượng đầu cơ dẫn đến không đảm bảo đầu ra cho dự án kết hợp với sự tham gia của chủ thể kinh tế nước ngoài trong thị trường làm giảm sự cạnh tranh trong nước. Sự tăng mạnh nợ quá hạn này không những không làm tăng tỷ lệ nợ quá hạn mà ngược lại làm giảm tỷ lệ này (giảm từ 3,43% xuống còn 2,03%) là bởi tốc độ tăng nợ quá hạn nhỏ hơn nhiều so với tốc độ tăng tổng dư nợ cho vay dự án BĐS với DNNVV.
Năm 2016, khi áp dụng Hệ thống Cảnh báo nợ sớm và Quản lý nợ, PVCB chủ động hơn trong việc nhắc nợ và đưa ra các biện pháp phòng tránh chuyển nhóm nợ. Hệ thống Cảnh báo nợ sớm và Quản lý nợ là việc các chuyên viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp ở các ĐVKD thực hiện đánh giá khoản vay đầu ngày (trước 8h30 sáng) trên hệ thống mạng nội bộ, từ đó, các chuyên viên quản lý nợ tại Hội sở chính thống kê số liệu, phân vào vùng Xanh – Vàng – Đỏ. Căn cứ vào việc phân vùng này, các khoản vay sẽ được áp dụng các biện pháp xử lí đặc thù (nếu thuộc vùng Xanh – Vàng) hoặc chuyển bộ phận Quản lý nợ (vùng Đỏ) để các chuyên viên quản lý nợ trực tiếp hỗ trợ ĐVKD trong việc xử lý khoản nợ quán hạn. Chính vì vậy, dư nợ quá hạn năm 2016 giảm xuống còn 43,01 tỷ đồng, tương ứng giảm 7,74%. Điều này làm cho tỷ lệ nợ quá hạn giảm xuống còn 0,98%.
Xét về nhóm số lượng dự án hoạt động không hiệu quả, phát sinh nợ quá hạn phải cơ cấu là 03 dự án (chiếm tỷ lệ 6,12%) với tổng dư nợ cơ cấu, nợ không đạt tiêu chuyển là khoảng 350 tỷ đồng. Nguyên nhân của 03 dự án không hiệu quả chủ yếu do yếu tố thị trường và yếu tố nội tại của chủ đầu tư. Hai trong ba dự án là do thị trường BĐS khu vực trong trạng thái bão hòa, thừa nguồn cung và tiến độ bán hàng của dự án