CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DNNVV TẠI NHTM
2.2. Hiệu quả cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM
2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay dự án bất động sản đối với
2.2.4.1. Các nhân tố từ Ngân hàng
• Chính sách tín dụng
Chính sách tín dụng là hệ thống các biện pháp liên quan đến việc khuếch trương hay hạn chế tín dụng để đạt được mục tiêu đã định và hạn chế rủi ro, bảo đảm an toàn trong hoạt động kinh doanh ngân hàng. Chính sách tín dụng giúp ngân hàng hướng đến danh mục cho vay hiệu quả, đồng thời hướng dẫn cán bộ tín dụng các thủ tục cần thiết, các bước công việc cần làm để thực hiện hoạt động cho vay trong giới hạn trách nhiệm của họ, bao gồm giới hạn tín dụng, kì hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay, các phương thức cho vay, TSĐB, hướng giải quyết vượt thẩm quyền, các khoản vay có vấn đề,…
Chính sách cho vay BĐS mở rộng thì lợi nhuận thu được thường có giá trị lớn nhưng phải chú ý đến chất lượng khoản vay vì nếu khách hàng mở rộng nhanh khi thị trường suy thoái thì không có nguồn trả nợ phù hợp. Còn nếu chính sách thực hiện quá cứng nhắc thì ngân hàng khó để thực hiện hoạt động cho vay, giảm tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng. Một chính sách tín dụng hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của khách hàng sẽ là căn cứ để hoạt động cho vay BĐS phát triển.
2.70% 2.70%
3.54% 3.60%
4.11%
2.70% 2.84%
4.50%
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
3.50%
4.00%
4.50%
5.00%
VCB BIDV TECH ACB MBB VIB STB PVCB
29
• Quy trình cho vay
Quy trình cho vay là bảng tổng hợp mô tả công việc của ngân hàng từ khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng cho đến khi quyết định cho vay, giải ngân, thu nợ và thanh lý hợp đồng tín dụng. Quy trình cho vay hợp lí sẽ giúp ngân hàng nâng cao chất lượng cho vay và giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn có thể phát sinh.
Trong quy trình cho vay, công tác thẩm định được coi là khâu quan trọng nhất ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay. Việc này đòi hỏi tín chính xác, chặt chẽ nhưng phải rất linh hoạt, nhạy cảm nghề nghiệp để tránh đưa ra những quyết định sai lầm. Công tác kiểm soát sau vay cũng cần được chú ý khi giúp ngân hàng nắm bắt được tình hình hoạt động, theo dõi mục đích sử dụng và đánh giá hiệu quả của khoản vay trong mọi thường điểm để xử lí kịp thời.
• Nguồn lực tài chính - Vốn tự có
Vốn tự có là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc quyền sở hữu của ngân hàng. Dù chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn của ngân hàng nhưng vốn tự có lại có vai trò quan trọng, được xem là tấm đệm chống đỡ sự giảm giá trị của những tài sản Có của ngân hàng mà có thể đẩy ngân hàng đến tình trạng thiếu khả năng chi trả và phá sản.
Trong giai đoạn hiện nay, chủ trương của NHNN là kiểm soát chặt tín dụng BĐS để hạn chế rủi ro nợ xấu nhưng việc NHNN ban hành Thông tư số 06/2016/TT- NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD đã phần nào giúp BĐS có phần thoải mái hơn khi việc “siết” tín dụng được đi theo đúng lộ trình. Theo đó, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 50% từ ngày 01/01/2017 và giảm xuống còn 40% vào ngày 01/01/2018, so với dự thảo ban đầu, NHNN đã giãn lộ trình thực hiện giới hạn trên trong hơn 2 năm. Hơn nữa, thông tư 06 nâng hệ số rủi ro cho các khoản vay BĐS từ 150% lên 200% thay vì 250%.
- Khả năng huy động vốn: Việc huy động vốn là nguồn tạo lập chủ yếu nguồn vốn cung cấp cho khách hàng. Nguồn vốn huy động càng lớn và phát triển thì càng tạo
30
điều kiện cho hoạt động cho vay phát triển. Lãi suất huy động ảnh hưởng lớn đến lãi suất cho vay và biên lợi nhuận ngân hàng thu được. Bên cạnh đó, nếu ngân hàng không cân đối được lượng vốn huy động và vốn vay gây ra tình trạng ứ đọng vốn sẽ làm ngân hàng phát sinh thêm các chi phí khác. Vì thế, nguồn vốn huy động cũng tác động đến hiệu quả hoạt động cho vay của ngân hàng.
• Các nhân tố khác
- Cơ cấu tổ chức: Nếu ngân hàng có cơ cấu tổ chức rõ ràng, xây dựng phòng ban chuyên trách cụ thể sẽ làm tăng hiệu quả công việc, đáp ứng kịp thời nhu cầu khách hàng, theo dõi, quản lý tốt các khoản cho vay và huy động, từ đó tăng hiệu quả cho vay dự án BĐS đối với DNNVV của NHTM.
- Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ hoạt động cho vay cũng ảnh hưởng tới việc thu hút khách hàng cũng như mục tiêu mở rộng cho vay ngân hàng. Trước hết, phát triển công nghệ thể hiện trong các công cụ bán hàng như phần mềm soạn thảo làm rút ngắn thời gian xử lí các thủ tục giấy tờ, thiết bị thông minh giúp cho các chuyên viên ngân hàng dễ dàng thực hiện thao tác nghiệp vụ mà không cần di chuyển về trụ sở,…. từ đó, mang lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng. Bên cạnh đó, sự hỗ trợ của các phương tiện kĩ thuật giúp nhanh chóng thu thập các thông tin thị trường, phân tích, đánh giá nhằm nắm bắt chính xác nhu cầu thị trường.
- Chất lượng cán bộ nhân viên (CBNV): thể hiện ở trình độ nghiệp vụ, khả năng kiến thức tổng hợp (đặc biệt trong khâu thẩm định), trách nhiệm với công việc và cả đạo đức CBNV. Khả năng giao tiếp tốt tạo nên niềm tin và sự hài lòng của khách hàng, cạnh tranh với các tổ chức cung ứng khác.
2.2.4.2. Các nhân tố từ DNNVV
- Kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp: Chất lượng sử dụng vốn phụ thuộc lớn vào kế hoạch sản xuất kinh doanh của khách hàng và là một tiêu chí quyết định đến hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS của ngân hàng. Một dự án không khả thi, khả năng tạo lợi nhuận thấp thì khó được ngân hàng cấp vốn, còn nếu được cấp vốn thì việc sử dụng vốn vay đạt hiệu quả cao là rất khó. Ngược lại, dự án có kế hoạch rõ ràng không chỉ giúp cho DNNVV tạo ra lợi nhuận, trang trải các chi phí mà còn tăng khả năng tiếp cận vốn ngân hàng, đồng thời tái đầu tư dự án mới.
31
- Khả năng tài chính khách hàng: Khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ của khách hàng cho ngân hàng, đặc biệt là với hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV. Nếu khách hàng không có hoạt động ổn định để phát sinh dòng tiền và nguồn thu nhập theo đúng kế hoạch thì khả năng hoàn trả gốc lãi đúng hạn là vô cùng khó khăn. Thêm vào đó, giá trị của TSĐB đảm bảo cho nghĩa vụ của khoản vay cũng biến đổi theo thời gian. Khi một khoản vay phải xử lí TSĐB thì ngoài thủ tục pháp lý khiến số ngày quá hạn tăng thì ngân hàng còn phải chịu thêm các khoản chi phí phát sinh. Chính vì vậy, khả năng tài chính của khách hàng ổn định và có tiến triển tốt sẽ làm tăng hiệu quả cho vay dự án BĐS của NHTM.
- Tư cách đạo đức khách hàng: Đây là tiêu chí quan trọng, được ngân hàng xem xét nhiều mặt thông qua lịch sử quan hệ tín dụng, sự sẵn sàng hay thiện chí trả nợ của chủ thể đi vay. Do vậy, việc thiếu thông tin khách hàng là một khó khăn trong việc đưa ra quyết định.
- Năng lực quản lý, điều hành của chủ doanh nghiệp: Chủ doanh nghiệp là người quyết định thành bại của doanh nghiệp. Đối với DNNVV, ngân hàng chú trọng đánh giá ban lãnh đạo công ty như về cổ phần vốn góp trong công ty, thâm niên kinh nghiệm của mỗi thành viên trong việc thực hiện dự án BĐS, thâm niên quản làm cán bộ quản lý và các mối quan liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, ngân hàng dễ dàng đánh giá được mức độ rủi ro, đưa ra phương án vay phù hợp và đánh giá hiệu quả khoản vay sau này.
2.2.4.3. Các nhân tố từ môi trường hoạt động
NHTM là một trung gian tài chính – cầu nối giữa nền kinh tế trong nước và nền kinh tế thế giới. Do vậy, mọi sự biến động về kinh tế, chính trị, công nghệ, môi trường trong và ngoài nước đều ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại NHTM.
• Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng và hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV.
- Chu kì kinh tế (hay còn gọi là chu kì kinh doanh)
32
Chu kì kinh tế là sự tăng tự nhiên và giảm của tăng trưởng kinh tế diễn ra theo thời gian, là một công cụ hữu ích để phân tích và đưa ra những lựa chọn tài chính tốt hơn, bao gồm bốn chu kì là tăng trưởng chậm, tăng trưởng mạnh, bão hòa và suy thoái.
Sự biến động mang tính chu kì của nền kinh tế có tác động mạnh đến hoạt động cho vay dự án BĐS. Tăng trưởng kinh tế làm giảm tỷ lệ thất nghiệp, đặc biệt trong khu vực công nghiệp và chế tạo, làm cho cả con người và máy móc hoạt động hết công suất, thu nhập ổn định và tiết kiệm cũng tăng theo. Khoản tiết kiệm này được sử dụng vào kênh đầu tư khác như mua sắm nhà cửa, đất đai,…. Khi nhu cầu đầu tư vượt ngoài khả năng vốn, nhà đầu tư sẽ tìm đến ngân hàng để được tài trợ.
Ngược lại, khi kinh tế suy thoái, tỷ lệ thất nghiệp tăng lên, mức độ sử dụng các nguồn lực giảm đi, giá cả có thể dừng hoặc giảm xuống (giảm phát), từ đó thu hẹp khả năng cho vay dự án BĐS đối với DNNVV của ngân hàng.
- Sự phát triển của thị trường tài chính
Thị trường tài chính phát triển thúc đẩy dự án BĐS phát triển do chúng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Ví dụ như cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ giai đoạn 2007 – 2009 xuất phát từ bong bóng BĐS quá lớn, ảnh hưởng đến toàn bộ các quốc gia trên thế giới, khiến Chính phủ nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ỏn định tình hình, lấy lại lòng tin của nhà đầu tư và người dân.
- Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước
Chính sách kinh tế là một nhân tố nhạy cảm đến hoạt động cho vay dự án BĐS của DNNVV. Đối với những khu vực, đặc khu kinh tế được khuyến khích, hỗ trợ phát triển, làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh phụ trợ, gia tăng dân số, từ đó làm gia tăng về nhu cầu BĐS. Trái lại, với những khu vực không được hưởng những chính sách như trên, nhu cầu về dự BĐS không được kích thích, thị trường BĐS trầm lặng, các DNNVV đầu tư vào dự án sẽ không thu hồi được vốn và đạt lợi nhuận mong đợi. Do đó, làm giảm nhu cầu vay thực hiện dự án BĐS của các DNNVV.
Chính sách tài chính tiền tệ của Nhà nước có vai trò to lớn trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Khi Nhà nước áp dụng CSTT tiền tệ nới lỏng, lãi suất được cắt giảm ở mức thấp nhằm đưa tiền vào lưu thông. Điều này khuyến khích người dân vay
33
tiền để mua BĐS, đồng thời các DNNVV cũng hưởng lợi ích khi gia tăng được biên lợi nhuận kì vọng, tăng nhu cầu vay thực hiện dự án BĐS. Ngược lại, khi CSTT thắt chặt được đưa vào sử dụng, thị trường BĐS sẽ giảm và đóng băng, làm giảm nhu cầu vay vốn ngân hàng.
- Lãi suất trên thị trường: Những thay đổi về lãi suất dù là nhỏ nhất cũng ảnh hưởng đáng kể đến việc ra quyết định, đặc biệt với những doanh nghiệp quan tâm đến giá. Khi lãi suất giảm, biên lợi nhuận giữa chi phí vốn đầu vào và giá BĐS đầu ra lớn, thúc đẩy doanh nghiệp thực hiện các dự án để thu lợi. Ngược lại, khi lãi suất tăng, biên lợi nhuận sẽ nhỏ đi, nhu cầu vay giảm.
- Lạm phát: là sự tăng giá trung bình của hàng hóa và dịch vụ theo thời gian. Khi nền kinh tế ở trong tình trạng lạm phát cao, đồng tiền mất giá, thu nhập thực tế của người dân giảm xuống. Các DNNVV sẽ nắm giữ hàng hóa thay vì gửi tiền vào ngân hàng, nhu cầu chi tiêu về BĐS sẽ giảm xuống. Hoạt động huy động vốn của ngân hàng cũng gặp khó khăn, ảnh hưởng đến cho vay nói chung và hoạt động cho vay dự án BĐS nói riêng.
• Môi trường chính trị pháp luật
- Môi trường chính trị: Tình hình chính trị của một quốc gia có tác động nhất định không chỉ đối với hoạt động ngân hàng mà tác động đến cả hệ thống tài chính tiền tệ. Môi trường chính trị ổn định, không xảy ra xung đột sắc tộc, đảo chính,… sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh an toàn, lành mạnh, an toàn, tạo lòng tin ở nhân dân, khiến cho nhà đầu tư trong và ngoài nước sẵn sàng bỏ vốn vào thực hiện dự án BĐS. Mọi rủi ro chính trị như chiến tranh, cấm vận kinh tế,.. đều có ảnh hưởng đến hoạt động cho vay nói trên.
- Pháp luật: Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực hiện nay, vấn đề pháp luật cho hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay dự án BĐS với DNNVV nói riêng có vay trò vô cùng quan trọng. Hoạt động cho vay dự án BĐS chịu tác động của luật và quy định như sau: Luật các Tổ chức tín dụng, Luật Dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS,… với các văn bản được ban hành theo tỷ lệ như hình 2.2. Nếu các văn bản quy định không rõ ràng, chặt chẽ, không đồng bộ hay nới lỏng sẽ tạo ra khó khăn cho hoạt động cho vay dự án BĐS. Ngược lại, môi trường chặt chẽ, rõ ràng sẽ khuyến khích các nhà đầu tư, thúc
34
đẩy nhu cầu sử dụng dự án BĐS. Khi Chính phủ Việt Nam cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam đã tác động tích cực đến hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh BĐS, với số lượng căn hộ được giao dịch bởi người nước ngoài gấp năm lần so với trước đây ở Hồ Chí Minh (Nguyễn Lê Minh Nhật, 2017).
Hình 2.2. Một số chính sách ưu tiên thực hiện hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS (%)
Nguồn: Vietnam Report, 2017
• Môi trường tự nhiên
Đây là yếu tố gián tiếp ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV nói riêng. Nếu môi trường tự nhiên có biến động bất thường sẽ ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng, khiến nguồn thu nhập bất ổn định, nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ trở nên khó đánh giá và thẩm định.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trên cơ sở vận dụng các phương pháp nghiên cứu, bám sát mục tiêu, phạm vi nghiên cứu, nội dung chính của Chương 2 bao gồm các vấn đề sau
- Hệ thống hóa cơ sở lí luận về DNNVV, dự án BĐS.
- Làm rõ lí luận cơ bản về cho vay dự án BĐS, các nhân tố ảnh hưởng và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS với DNNVV.
Như vậy, những nghiên cứu mang tính lí luận được trình bày ở Chương 2 là cơ sở để khóa luận phân tích Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay dự án BĐS đối với DNNVV tại hệ thống Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam được trình bày ở Chương 3.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Khác Nới rộng hạn mức tín dụng đối với cho vay BĐS Tiếp tục tung ra thị trường các gói vay BĐS Hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường Hoàn thiện hệ thống pháp luật Tiếp tục hạ lãi suất tín dụng Cải thiện cơ sở hạ tầng, giao thông Ổn định kinh tế vĩ mô
35