CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DNNVV TẠI NHTM
2.1. Hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM
2.1.1. Khái niệm cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV tại NHTM
Hiện nay, chưa có một định nghĩa chung thống nhất giữa các quốc gia trên thế giới về DNNVV. Tùy thuộc vào môi trường kinh doanh, đặc điểm thể chế, trình độ phát triển, mặt bằng lao động, giá trị tài sản hay mục đích sử dụng mà những khái niệm về DNNVV được đưa ra.
• Theo quan niệm các tổ chức trên thế giới
Ngân hàng Thế giới dựa trên tiêu chí về vốn, lao động hay doanh thu để đưa ra khái niệm về DNNVV. DNNVV chia thành ba loại cũng căn cứ vào quy mô là doanh nghiệp siêu nhỏ (micro - MSMEs), doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp vừa.
Bảng 2.1. Tiêu chí xác định DNNVV của một số tổ chức trên thế giới Ngân hàng Thế giới World Bank (WB) và Công ty tài chính Quốc tế (IFC)
STT Phân loại Số người lao động (Người)
Nguồn vốn (USD)
Doanh thu (USD)
1 DN cực nhỏ 10 < 100.000 < 100.000
2 DN nhỏ < 50 < 3.000.000 < 3.000.000 3 DN vừa < 300 < 15.000.000 < 15.000.000 Liên minh châu Âu (EU)
STT Phân loại Số người lao động
(Người) Tài sản Doanh số
1 DN cực nhỏ <10 < 2 tỷ € < 2 tỷ €
2 DN nhỏ < 50 < 10 tỷ € < 10 tỷ €
3 DN vừa < 250 < 43 tỷ € < 50 tỷ €
Nguồn: Recommendation 2003/361/EC
• Theo hệ thống pháp luật Việt Nam
Tại Việt Nam, theo Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa Số 04/2017/QH14 ngày 12/06/2017 và Nghị định 56/2009/NĐ-CP ngày 30/06/2009 về trợ giúp phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp nhỏ và vừa là các cơ sở đã đăng kí kinh doanh
16
theo quy định của pháp luật, được chia thành ba cấp: siêu nhỏ, nhỏ và vừa theo quy mô tổng nguồn vốn (tổng nguồn vốn tương đương tổng tài sản được xác định trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp) hoặc số lao động bình quân năm (tổng nguồn vốn là tiêu chí ưu tiên), cụ thể như sau
Bảng 2.2. Tiêu chí xác định DNNVV tại Việt Nam Doanh nghiệp
siêu nhỏ Doanh nghiệp nhỏ Doanh nghiệp vừa Số lao động Tổng
nguồn vốn
Số lao động
Tổng nguồn vốn
Số lao động 1,Nông, lâm
nghiệp và thủy sản
10 người trở xuống
20 tỷ đồng trở xuống
Từ trên 10 người đến 200 người
Từ trên 20 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng
Từ trên 200 người đến 300 người 2, Công
nghiệp và xây dựng
10 người trở xuống
20 tỷ đồng trở xuống
Từ trên 10 người đến 200 người
Từ trên 20 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng
Từ trên 200 người đến 300 người 3, Thương
mại và dịch vụ
10 người trở xuống
10 tỷ đồng trở xuống
Từ trên 10 người đến 50 người
Từ trên 10 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng
Từ trên 50 người đến 100 người Nguồn: Nghị định 56/2009/NĐ-CP 2.1.1.2. Khái niệm dự án bất động sản
Dự án bất động sản, tính đến thời điểm hiện nay, chưa quy định cụ thể và rõ ràng. Tuy nhiên, dự án BĐS là một dự án đầu tư và mang đầy đủ đặc trưng của dự án đầu tư. Do đó, tác giả căn cứ vào những khái niệm, quy định pháp luật có sẵn về “Dự án đầu tư”, “Đầu tư Bất động sản” và “Kinh doanh Bất động sản” để đưa ra khái niệm
“Dự án Bất động sản” được nghiên cứu trong khóa luận này.
Khái niệm dự án Bất động sản được xây dựng trên nền tảng khái niệm hoạt động đầu tư. Theo PGS.TS Tô Ngọc Hưng (2014), “Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực nhằm đạt được mục tiêu xác định trong thời gian xác định”. Tương tự như vậy, theo PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt (2014), “Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phương, của ngành, của cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý nhà nước và xã hội nói riêng”.
17
Điều 3, Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 đưa ra định nghĩa về dự án đầu tư. Dựa trên cơ sở này, “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
Theo Điều 3, Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, “Kinh doanh Bất động sản là doanh nghiệp đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS;
dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lời”.
Đầu”tư BĐS là một hình thức đầu tư trong lĩnh vực BĐS (gồm nhà đất, chung cư, condontel4, hometel5…), là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS nhằm thu được những lợi ích lớn hơn (thông qua việc tiêu dùng, cho thuê hoặc bán lại) trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận).
Từ những khái niệm trên, khóa luận đưa ra cách hiểu về dự án bất động sản như sau
“Dự án”BĐS là một tập hợp các phương án sử dụng vốn trung và dài hạn để xây dựng mới, mở rộng, cải tạo những công trình BĐS nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời gian nhất định thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội”.
Dựa trên mục đích sử dụng của các dự án BĐS, người ta phân chia ra sáu loại dự án BĐS, bao gồm
- Dự án xây dựng văn phòng cho thuê;
- Dự án xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án nhà hàng, khách sạn, khu du lịch;
- Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất;
- Dự án kết hợp với các loại hình dịch vụ trên.
4 Condo & Hotel có ý nghĩa là Khách sạn dạng căn hộ, là xu hướng của BĐS nghỉ dưỡng.
5 Là sự kết hợp giữa căn hộ để ở (Home) và khách sạn (Hotel) tạo nên dạng căn hộ được sở hữu lâu dài có chất lượng dịch vụ như khách sạn.
18
Mỗi dự án BĐS dù được xem xét dưới góc độ nào, cũng phải đảm bảo tính khoa học, tính thực tiễn, tính pháp lý, tính thống nhất và số liệu được dự tính tương đối chính xác. Từ đó, các thành phần chính cần xác định trong dự án BĐS bao gồm
- Các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án. Việc thực hiện dự án BĐS mang lại nhiều lợi ích cho đất nước nói chung và bản thân chủ đầu tư nói riêng. Những mục tiêu này cần được biểu hiện bằng kết quả cụ thể như tạo nguồn thu cho ngân sách, giải quyết việc làm cho người lao động, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư,…
- Các hoạt động của dự án. Dự án phải nêu rõ những hành động cụ thể phải thực hiện, địa điểm diễn ra các hoạt động đó, thời gian cần thiết để hoàn thành và các bộ phận có trách nhiệm thực hiện những hành động này. Cần lưu ý rằng, các hoạt động phải có mối liện hệ với nhau vì tất cả đều hướng tới sự thành công của dự án và các hoạt động đó diễn ra trong môi trường không chắc chắn. Môi trường dự án không phải môi trường hiện tại mà là môi trường trong tương lai.
- Các nguồn lực. Cần nêu rõ những nguồn lực về vật chất, tài chính, con người,... vì nguồn lực là hạn chế. Tổng hợp các nguồn lực này là vốn đầu tư cho dự án.
2.1.1.3. Khái niệm cho vay dự án bất động sản với DNNVV tại NHTM
Theo Richmond, Baltimore, Charlotte (2017), cho vay dự án bất động sản là cho vay loại hình BĐS để phục vụ cho mục đích xây dựng các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh (như trung tâm bán lẻ, tổ hợp văn phòng, khách sản, căn hộ), cho thuê không gian,… Phần vốn được tài trợ này cụ thể để thanh toán cho các đối tác cung cấp vật liệu xây dựng, trả tiền công cho công nhân viên và thanh toán các chi phí hợp lí liên quan đến dự án (theo USbank).
Tại Việt Nam, cho vay là một trong các nghiệp vụ tín dụng ngân hàng. Trong đó, cho vay dự án bất động sản đối với DNNVV là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và các DNNVV liên quan đến lĩnh vực BĐS. Ngân hàng sẽ cung cấp vốn cho DNNVV căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS như: xây dựng nhà chung cư đế bán, sửa chữa nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tâng các dự án, xây dựng các văn phòng cho thuê,…
Để đảm bảo hiệu quả cho vay và giảm thiểu rủi ro có thể phát sinh, cho vay dự án BĐS đối với DNNVV cũng cần tuân theo các yêu cầu tín dụng chung là vốn vay
19
được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi như đã cam kết. Thêm vào đó, các ngân hàng sẽ xem xét lịch sử hoạt động của DNNVV để đánh giá tổng quan khả năng duy trì phát triển của doanh nghiệp và thiện chí trả nợ đối với vốn vay. Hơn nữa, việc thực hiện đảm bảo bằng tài sản đảm bảo cũng là cơ sở để xem xét cho vay.