CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNGCHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DNNVV TẠI HỆ THỐNG NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM
3.3. Đánh giá chung về hiệu quả hoạt động cho vay dự án bất động sản đối với
3.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế
Thứ nhất, PVCB chưa xây dựng được chiến lược khách hàng phù hợp đối với DNNVV thực hiện dự án BĐS.
Chính sách khách hàng của ngân hàng bao gồm các chính sách tiếp thị, phân loại khách hàng, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng và đa dạng hóa sản phẩm nhằm tối đa hóa lợi ích mà một khách hàng mang lại. Hiện nay, mặc dù có quan tâm đến nhóm khách hàng DNNVV thực hiện dự án BĐS nhưng chưa thực sự trở thành chiến lược, nên hoạt động Marketing thu hút khách hàng còn nhiều hạn chế.
66
Chính sách lãi suất chưa thể hiện sự ưu đãi đối với hoạt động cho vay này. Tâm lý chung của ngân hàng khi cho vay DNNVV là các khoản tín dụng có mức rủi ro cao hơn so với doanh nghiệp lớn cũng như là sản phẩm BĐS vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, mức lãi suất áp dụng cao hơn so với doanh nghiệp lớn và các hình thức cho vay khác.
Thứ hai, quy trình cho vay còn phức tạp, hệ thống văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, nhất là nghiệp vụ thẩm định, kiểm soát sau cho vay chưa hoàn thiện và đầy đủ.
Quy trình cho vay của PVCB tuy tương đồng với các NHTM khác nhưng thủ tục giấy tờ liên quan còn khá phức tạp, gây khó khăn cho khách hàng tỏng quá trình tiếp cận và cho vay vốn, nhất là những khách hàng mới quan hệ lần đầu với ngân hàng.
Tính đến nay, do mới thành lập từ năm 2013, PVCB mới chỉ xây dựng quy trình và quy định về thẩm định dự án BĐS trong đó nêu ra các yêu cầu về mặt tiêu chuẩn, hình thức mà chưa có các hướng dẫn, biểu mẫu cụ thể và chi tiết khi thẩm định từng mục, từng chỉ tiêu trong dự án BĐS như: hướng dẫn hệ thống văn bản pháp lý BĐS, hướng dẫn lập bảng tính hiệu quả dự án, hướng dẫn cách tính các chỉ tiêu NPV, IRR. Ngoài ra, việc quản lý dự án sau vay bao gồm theo dõi dòng tiền, giám sát tiến độ thi công, đánh giá kế hoạch sử dụng vốn của khách hàng đều chưa có văn bản hướng dẫn đầy đủ cho cán bộ QHKH để kiểm soát chặt chẽ quá trình triển khai dự án và sử dụng vốn của CĐT.
Thứ ba, sự phối hợp giữa các bộ phận tại ĐVKD và hội sở chưa chặt chẽ và liên tục.
Chuyên viên QHKH là người trực tiếp tiếp nhận, xử lý hồ sơ và thẩm định khoản vay, sau đó chuyển hồ sơ TSĐB lên trung tâm thẩm định giá rồi luân chuyển lên Trung tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng. Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ và liên tục để thời gian thẩm định được rút ngắn, đồng thời kết quả thẩm định thống nhất và chính xác. Thực trạng hiện tại cho thấy, do báo cáo thẩm định sơ bộ dưới ĐVKD chưa đầy đủ, chi tiết, đồng thời cũng chưa có sự liên hệ trao đổi thường xuyên giữa chuyên viên QHKH và cán bộ thẩm định nên thường xuyên xảy ra sự bất cân xứng trong quan điểm, dẫn đến thời gian kéo dài. Bên cạnh đó, các dự án BĐS phải tái thẩm định khiến chuyên viên QHKH phải đi thực địa và tiếp xúc với khách hàng để đánh giá lại.
67
Thứ tư, trình độ chuyên viên QHKH chưa đáp ứng yêu cầu, cần được cải thiện và nâng cao.
Cán bộ nhân viên tại PVCB nói chung và chuyên viên QHKH nói riêng về cơ bản còn nhiều hạn chế, với tuổi nghề non trẻ, tuy có một số chuyển từ ngân hàng khác sang nhưng số lượng nắm bắt và hiểu sản phẩm còn ít. Bên cạnh đó, PVCB chưa có sự độc lập giữa chức năng bán hàng, tác nghiệp và quản trị rủi ro. Một chuyên viên QHKH hiện nay phải làm thực hiện nhiều chức nay, bao gồm: bán hàng (tiếp xúc khách hàng, đàm phán, tiếp thị,….), chức năng quản trị rủi ro (phân tích, thẩm định, dự báo, đo lường, đánh giá lại theo định kì,…) và tác nghiệp (xử lí, theo dõi giám sát khoản vay, thu hồi nợ lãi,….).
3.3.3.2. Nguyên nhân khách quan
• Nguyên nhân từ phía DNNVV
Thứ nhất, việc tiếp cận nguồn vốn gặp khó khăn do nhiều nguyên nhân. Trước hết, năng lực tài chính của các DNNVV còn thấp khi phải đảm bảo dòng tiền ổn định và doanh thu tốt trong năm. Hơn nữa, quy định kế toán, kiểm toán thuế chưa được các DNNVV tuân thủ nghiêm ngặt. Hiện nay, quy định của NHNN, các ngân hàng chỉ nhận BCTC thuế hoặc BCTC đã kiểm toán của các DNNVV để làm cơ sở xét cung cấp tín dụng. Với tính chất của hai loại BCTC trên, một số DNNVV để mức lợi nhuận thấp, thậm chí là âm khiến cho ngân hàng gặp khó khăn trong thiết kế phương án vay vốn phù hợp. Hơn nữa, tài sản dùng để đảm bảo vốn vay chiếm tỷ lệ nhỏ so với nhu cầu vốn, nhiều tài sản không có giấy tờ hợp lệ. Điều này khiến cho các DNNVV không thể đảm bảo yêu cầu vốn tham gia 30% hay không được vay quá 70% giá trị TSĐB theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, trình độ và năng lực của người quản lý, lãnh đạo DNNVV còn nhiều hạn chế, thiếu sự năng động và tính linh hoạt trong điều hành dẫn đến sự thiếu tin tưởng từ phía ngân hàng.
• Nguyên nhân từ môi trường bên ngoài
Thứ nhất, ảnh hưởng từ biến động của thị trường BĐS, nhất là tại khu vực thành phố và khu vực trung tâm.
68
Thị trường BĐS có xu thế biến động theo chu kì nền kinh tế, bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Trong đó, khu vực thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh có những dự án quy hoạch mới khu đô thị, quy hoạch mở đường cao ốc, quy hoạch cơ sở hạ tầng quy mô lớn cũng như những tác động từ môi trường kinh tế chính trị. Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường BĐS có đà phục hồi và phát triển, đặc biệt năm 2015 là năm mà thị trường đạt đỉnh cao sau suy thoái kinh tế giai đoạn 2008 – 2009. Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn nhiều rủi ro như hiện tượng bất cân xứng cung cầu, chủ yếu về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; có xu hướng lệch vào các doanh nghiệp lớn và sự tham gia của nhiều nhà đầu tư thứ cấp.
Tại các khu vực này, tình trạng bất cân xứng thông tin trên thị trường dẫn đến giá BĐS tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực cũng như cá giao dịch không chính thức trên thị trường có thời điểm tăng khá cao, chiếm đến 80% lượng giao dịch trên thị trường.
Đây là khuyết tật lớn nhất của thị trường BĐS ở các khu vực thành thị. Sự thay đổi này hiện đang có xu hướng lan rộng sang các khu vực lân cận.
Thứ hai, hạn chế về quy định pháp lý liên quan đến hoạt động cho vay dự án BĐS với DNNVV.
Hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường BĐS bước đầu đã được đổi mới, có nhiều tiến bộ nhưng vẫn chưa thực sự hoàn chỉnh để tạo hành lang pháp lý minh bạch, bình đẳng và theo kịp nhu cầu phát sinh liên quan đến BĐS. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước được ban hành với khối lượng lớn, thường xuyên thay đổi, bổ sung khiến việc điều chỉnh thị trường BĐS còn có độ trễ, không đồng bộ dẫn đến việc thực hiện còn chồng chéo giữa các cơ quan công quyền như Sở tài nguyên môi trường và Sở xây dựng và chưa giải quyết hết các vướng mắc liên quan đến BĐS phải chờ văn bản hướng dẫn của các cơ quan quản lý đất đai.
Thứ ba, PVCB phải chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ cả các NHTM khác. ACB, Techcombank, Sacombank, … đều là những ngân hàng có vị thế cạnh tranh rất lớn với các chính sách ưu đãi về lãi suất, thời hạn.
69
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Chương 3 của khóa luận đã giới thiệu khái quát về lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam – PVcomBank. Hơn nữa, trong chương này, khóa luận còn phân tích khái quát tình hình hoạt động của PVCB trong giai đoạn 2013 – 2016 để có đánh giá tổng quát về ngân hàng.
Khóa luận tập trung làm rõ thực trạng cho vay của PVCB căn cứ trên các chỉ số đưa ra ở chương 2, từ đó nếu ra những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó. Trên cơ sở này, trong chương 4, khóa luận đưa ra những khuyến nghị và giải pháp để nâng cao hiệu quả cho vay của ngân hàng.
70