Đề tài pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất

khoản 15 điều 3 Luật Đất đai năm 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

VNU-UL

BAI TAP NHOM GIUA KY

Bộ môn: Pháp luật đất đai và môi trường

Giảng viên: TS Lê Kim Nguyệt

Đề tài: Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhóm 2 Phạm Thị Minh Tâm 21062075

Nguyễn T Minh Thủy 21062083

Hà Nội, thắng 4 năm 2024

2

1 Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1 Các khái niệm có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (khoản 1 điều 3 Luật Đất đai năm 2013)

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi

nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (khoản 15

điều 3 Luật Đất đai năm 2013)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (khoản 16 điều 3

Luật Đất đai năm 2013)

Trong quy định của Luật Đất đai năm 2024, được Quốc hội thông qua 18/01/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, đã có sự rút ngắn tên gọi của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ còn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Đồng thời, trong luật mới có quy định thêm về một số tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tải sản gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gan liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gan liền với đất Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật nay có 214 tri pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này (Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024) Như vậy, các khái niệm giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024: không có sự

thay đỗi nhiều về nội hàm của các khái niệm

1.2 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của điều 98 Luật Đất đai năm 2013, nhìn chung, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được phát sinh khi chu thé

sử dụng đất có yêu cầu và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp

luật Như vậy, so sánh với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất dai năm 2024 có một số

sự sửa đổi và bô sung một số nội dung mới trong nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, sửa nội dung “quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thành “quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” Thứ bai, sửa nội dung “Thửa đất có nhi`âi người chung quy sử dụng đất, nhi `âi người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn li & với đất thì Giấy chứng nhận quy &n sử dụng đất, quy sở hữu nhà ở va tai sản khác gắn li&n với đất phải ghi đ% đủ tên của những người có chung quy sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận” thành “Thửa đất có nhi ầi người chung quy`ã sử dụng đất, nhi `âI người sở hữu chung tài sản gắn liên với đất thì cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận quy sử dụng đất, quy sở hữu tài sản gắn liền với đất” tại Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 Thứ ba, Sửa nội dung “Giấy chứng nhận đã cấp” thành

“Giấy chứng nhận quy sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quy`& sở hữu nhà ở và quy 8i sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quy 8 sử dụng đất, quy `ân sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li với đất hoặc Giấy chứng nhận quy `& sử dụng đất, quy ân sở hữu

tài sản gắn liên với đất đã cấp” tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 Trong Luật Đất đai năm 2024 đã tiến hành bãi quy định nghĩa vụ tài chính đối với phần diện dích chênh lệch so với Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất không phải nộp ti & sử dụng đất đối với phẦn diện tích chênh lệch nhi`âi hơn nếu có” tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 Đồng thời, nhằm phù hợp hơn với thực tiễn pháp luật đất đai, Luật Đất đai năm 2024 đã tiến hành bô sung thêm một số quy định mới có liên quan đến trường hợp tặng quyền sử dụng đất vì mục đích công — xây dựng nhà tình thương, mở rộng đường giao thông Đồng thời, bỗ sung thêm quy định về giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất của hộ gia đình và rà soát, cấp đôi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng với vị trí được cấp

1.3 Phân loại các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tồn tại

nhận quyền nhận quyền dat lam đoạn mại quyền sở hữu

sử dụng đât sở hữu nhàở nghiệp bâtdộng nhac va tài

và quyền sử san, Bang sản khác gắn

dụng đất ở khoản liền voi dat

én , trường cấp thuậncủa lập VPĐKĐĐ

- Doi voi dp chưa lập VPDKDD

14 Tầm quan trong/ vai tro cua giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyén so

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận sử dụng đề làm căn cứ xác định loại đất

Là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất Đồng thời, là căn cứ pháp lý chứng thực quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, ai là chủ sớ hữu tải sản khác gắn liền với đất theo thông tin được ghi tại trang biến động

Là điều kiện để thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu theo quy định của Luật Pháp Việt Nam như: quyền chuyên đối, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chap, góp vốn quyền sử dụng đất,

Là điều kiện chứng thực để người sử dụng đất được Nhà nước bôi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước

2 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

2.1 Căn cứ làm phát sinh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền so

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất lần đầu

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là trường hợp người sử dụng đất đã xác lập quyên trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tải sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các trường hợp sau:

Thứ nhất, cấp cho người sử dung đất khi đã có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (được quy định tại điểm a khoản 1 điều 99) Bên cạnh những trường hợp giao đất đúng thâm quyền của cơ quan/ cá nhân có thâm quyền giao đất vẫn còn những trường hợp giao đất không đúng thâm quyền được giao

Đối với trường hợp giao đất đúng thấm quyền giao đất Để được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện dé cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia dinh và cá nhân tuy nhiên có sự khác biệt về quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ sử dụng đất (được quy định

tại Điều 100 Luật Đất đai 2013) và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (được quy định tại điều 101 Luật Đất đai 2013) Căn cứ để cá nhân và hộ gia đình không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp tiến hành sản xuất trên đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn Đồng thời, được UBND cấp xã xác nhận là sử

dụng đất ôn định - là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kê từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất (được quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014 NĐ-CP) trong quá trình sử dụng đất không xảy ra các tranh chấp liên quan đến đất

Đối với trường hợp giao đất không đúng Đề được cấp giấy chứng nhận q.uyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất không đúng thấm quyền thì đất phải

được sử dụng ôn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, trên đất đang sử dụng không

xảy ra tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất (theo quy định của khoản 2 Điều 23 Nghị định 43/2014 NĐ-CP) Căn cứ vào

khoảng thời gian sử dụng ôn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và sử dụng ôn định trong khoảng thời gian ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 Nếu dat được sử dụng ôn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 việc cấp

giay sẽ được giải quyết theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014 NĐ-CP hoặc nếu đất

được sử dụng ôn định trong khoảng thời gian ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, việc cấp đất sẽ được giải quyết theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014 NĐ-CP

Thứ hai, cấp cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Nhà nước

giao hoặc cho thuê từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp số đỏ

thi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu Trong trường hợp chưa thực

hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện nộp tiền thì mới được cấp sô.

Thứ ba, dựa vào kết quả của giải quyết tranh chấp đất đai cần lưu ý một vấn đề là khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nếu chưa

thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tiền

2.1.2 Cấp lai/ cap mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Cấp lại/ cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất yêu cầu cơ quan có thắm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do một số

lý đo nhất định (mắt, hỏng, .) Sau quá trình xác minh của cơ quan có thấm quyên sẽ tiến hành sửa đôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dung dat

Thứ nhất, một trong những căn cứ để cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chuyền quyền sử dụng đất: trên thực tế căn cứ vào các chủ thể sử dụng đất có thê chia ra làm hai chủ thể là chủ thể sử dụng đất là chủ thể công (cơ quan nhà nước)

và chủ thể sử dụng đất là chủ thể tư (cá nhân, hộ gia đình) Bởi lẽ đó, có hai chủ

thể có thé tiến hành chuyên quyền sử dụng đất là:

Chuyển quyền sử dụng đất do chủ thể tư thực hiện Chuyên quyền sử dụng đất là việc chuyên giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyền đôi, chuyên nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất do chủ thể công thực hiện thông qua việc đấu giá quyên sử dụng đất, thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Thứ hai, Cấp lại, cấp đỗi theo yêu cầu của người sử dụng đất Người sử dụng đất yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cá nhân, hộ gia đình làm

mất Trong khi cấp đôi được áp dụng trong trường hợp đôi từ giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất mẫu cũ sang mẫu mới (mẫu hiện hành) hoặc số đỏ bị nhòe, rách, hư hỏng

Sơ đồ1: Các trưởng hợp được cấp giấy chứng nhận quy`ã sử dụng đất, quy sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li `& với đất

2.2 Căn cứ chấm dứt giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sử hữu nhà ở

và tài sản khác gắn lien voi dat

Thứ nhất, nhà nước thu hồi lại đất trong trường hợp vì mục đích quốc phòng,

an ninh (điều 61 Luật Đất đai 2013); vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích cộng đồng (điều 62 Luật Đất đai 2013) - người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi nhận được tiền bồi thường hỗ trợ theo quy

định của pháp luật đất đai (khoản 1 điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) thu hồi đất trong trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai (điều 64); chấm đứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (điều 65)

- người sử dụng đất nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp lại giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao lại cho nhà nước, trong trường hợp này người sử dụng đất không được nhận tiền bồi thường

Thứ hai, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất làm mắt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất yêu cầu cơ quan có thấm quyên cấp lại giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất theo thủ tục, quy định của điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Khi người sử

dụng đất làm mắt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần tiến hành đăng thông tin lên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, sau ngày niêm yết 30 ngày, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận

Thứ ba, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyền giao quyền sử dụng đất Hiệu lực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bên chuyên nhượng sẽ chấm đứt khi hoàn thành việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên chuyển giao Tương tự, khi việc chuyên nhượng được hoàn thành, hiệu lực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ phát sinh đối với bên nhận chuyền giao Việc tiến hành cấp mới giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không, tùy theo nhu cầu của bên nhận chuyên nhượng khi tiến hành thủ tục đăng ký biến động

Sơ đ `2: Các trưởng hợp hủy giấy chứng nhận quy ` sử dụng đất, quy ê sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn li`&n với đất 2.3 Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 19 Nghị định 43/2017 NĐ-CP Trường hợp không cap đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chia làm hai trường hợp: Không cấp giấy chứng nhận quyền đối với đất công trong trường hợp người nhận đất theo chính sách khoán của nhà nước, những người trực tiếp quản lý sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công của nhà nước và đất được sử dụng vào mục đích công như mở rộng đường giao thông, xây dựng công trình công cộng như công viên, khu vui chơi, ; Không cấp giấy chứng

nhận quyên sử dụng đất đối với đất thuộc sử dụng tư nhân phát sinh trong trường hợp người sử dụng đất đã thuê lại đất của một người khác, những trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc những trường hợp đã đủ điều kiện cấp hoặc những trường hợp đã đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng có quyết định thu hồi hoặc thông báo thu hồi của cơ quan có thâm quyên

Sơ đ3: Các trưởng hợp không cấp giấy chứng nhận quy & str dung dat, quy & sở

hữu nhà ở và tài sản khác gấn li ` với đất

3 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản gắn liền với đất

3.1 Tham quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyén sở hữu nhà ở

và tài sản gan liền với đất

Một là, đối với thấm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gan lién voi dat do Uy ban nhan dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Ủy ban nhân dân cap tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trong các trường hợp có liên quan đến yếu tô nước ngoài như người Việt định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (khoản 1 điều 105 Luật Đất đai năm 2013); Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia

đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gan liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 2 điều 105 Luật Đất đai năm 2013)

Hai là, đối với thấm quyền cấp lại, cấp đỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền

SỞ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trinh xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đôi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thi do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ, cụ thể như sau: Đối với các địa phương đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai - cấp lại/ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp: người sử dụng đất, chủ sở hữu quyền sử dụng đất thực hiện quyền (chuyên nhượng, tặng cho ) cần phải cấp mới giấy chứng nhận quyên sử dụng đất; cấp lại/ cấp đôi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng; Đối với các địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai - việc cấp giấy chứng nhận sẽ thực hiện như sau: Sở Tài nguyên và môi trường thực hiện cấp giấy trong trường hợp chủ sử dụng đất mang yếu tố nước ngoài - tô chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các chủ thê là hộ gia đình, cá nhân, cộng

đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở găn liên với quyên sử dụng đât ở tại Việt Nam

Sơ đ `4: Thẩm quy ân cấp giấy chứng nhận quy & sử dụng đất, quy ân sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn li ân với đất 3.2 Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại

khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ÐK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18

của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải

có sơ đồ nhà ở, công trình xây đựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà

ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phủ hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây

dựng);

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2004 theo Mẫu số 08a/DK va 08b/DK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); - Trường hợp có đăng

ký quyên sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liên kề được quyên sử dụng hạn chế

Sơ đ5: H ồsơ cấp giấy chứng nhận quy`ã sử dụng đất, quy & sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li với đất lần đi (theo khoản 1 Đi`âi 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) 3.3 Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất

Bước 1 Nộp hồ sơ

Căn cứ theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị làm thủ

tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp hỗ sơ tại UBND xã, phường, thị tran

nơi có đất nếu có nhu cầu

Trường hợp 2: Cá nhân, hộ gia đình không nộp tại UBND xã, phường, thi tran nơi có đất

- Dia phương có bộ phận một cửa thi nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa

13

- Dia phương chưa thành lập một bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại CƠ quan đăng ký đất đai (Chí nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nêu chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa nộp lệ phí thì trong thời gian tôi đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bố sung và hoàn chỉnh hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hỗ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Số tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Trong giai đoạn này, khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, người nộp hồ sơ nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ chứng từ thực hiện nghia vu tài chính để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận

Bước 4: Trả kết quả

Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người dân trong thời hạn 03 ngày làm việc

kế từ ngảy thực hiện xong thủ tục

Thời gian thực hiện: Không quá 30 ngày kế từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế -

xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần

đầu được tăng thêm 15 ngày

Sơ đ6: Trình tự cấp giấy chứng nhận quy ân sử dụng đất, quy ồ sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn l¡ ân với đất

4 Bắt cập trong quy định và thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4.1 Bất cập trong quy định pháp luật

4.1.1 Đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất - khoản 1 Điều 95 Luật Đắt đai 2013

14 Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gan liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chú sở hữu Như vậy, đối với đất đai người sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký, còn tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất có thể đăng ký hoặc không (tùy thuộc vào y chi của chủ sở hữu) Quy định này đã và đang gây nhiều cản trở, vướng mắc trong thực tế thực hiện các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai Theo đó, việc thực hiện các giao dich vé chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở song nhà ở chưa đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng công chứng chỉ công chứng được phần đất, không công chứng cho phần nhà hoặc các tài sản khác gắn liền với đất trong giao dịch, mặc dù giao địch bao gồm

cả hai

Từ đó, thực tế đã có trường hợp tranh chấp xảy ra với nội dung “bán đất mà không bán nhà” gây khó khăn nhiều cho cơ quan, Tòa án trong giải quyết tranh chấp Quy định nêu trên cũng khiến cho việc xác định tải sản gitta cha me va con cai, gitra

vợ và chồng trong trường hợp giải quyết tranh chấp về chia di sản thừa kế, chia tài sản

là quyên sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi vợ chồng ly hôn khi ma tai san trong các mối quan hệ đó mới chỉ xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với đất, song quyền

sở hữu nhà, công trình xây dựng lại chưa thực hiện việc đăng ký do pháp luật không quy định là yêu cầu bắt buộc

4.1.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng — khoản 4 Điều 98

Luật Đắt đai 2013

Quy định của Luật Đất đai hiện hành cho thấy, về nguyên tắc, quyền sử dụng đất hoặc quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thi phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây là quy định được kế thừa

trong Luật Đất đai 2003 Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 làm rõ hơn trường hợp vợ và

chồng có thỏa thuận ghi tên một người thì giấy chứng nhận ghi tên một người Quy

định bố sung này trong Luật Đất đai 2013 thể hiện xu hướng hiện đại trên tính thần tôn

trọng tối đa quyền tự do ý chí của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản, ngay cả trong trường hợp tài sản đó là của vợ chồng: quy định đó cũng hướng tới việc quản lý

và khai thắc quyền sử dụng đất và tài sản trên đất một cách thuận lợi, chủ động và linh hoạt hon trong trường hợp giao dịch tài sản đó trên thị trường

Ở một khía cạnh khác, khi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tai san trên đất là tài sản chung của vợ và chồng song thỏa thuận việc đứng tên một người cũng có

ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp, bất đồng về kinh tế trong thực tế một cách minh bạch, đễ dàng trong trường hợp tranh chấp, bất đồng kinh

tế đó chỉ do một trong hai người vợ hoặc chồng gây ra Trong trường hợp nảy, giấy chứng nhận đứng tên một người sẽ là cơ sở đảm bảo quyền lợi cho người còn lại và các thành viên khác trong gia đình của họ Luật Đất đai 2013 cũng đã giải quyết triệt

để, rõ ràng về những giấy chứng nhận trước đây cấp cho một người hoặc vợ hoặc chồng, nay họ có nhu cầu ghi nhận đầy đủ tên của cả vợ và chồng thì Nhà nước cũng phúc đáp yêu cầu và nguyện vọng đó của vợ và chồng nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng và bình đẳng về tai san cho vợ và chồng trong các quan hệ nhà đất

Tuy nhiên, quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 cũng gây ra những

cách hiểu khác nhau, từ đó cũng là rào cản trong một số giao dịch phát sinh trên thực

tế Theo đó, quy định "trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người" hiện đã và đang øây nhiều cách hiểu không thống nhất

Cách hiểu thứ nhất, thỏa thuận shI tên một người chỉ là đại diện hoặc vợ, hoặc chồng đứng tên, song đó vẫn là tài sản chung của vợ chồng: Cách hiểu thứ hai, thỏa thuận đứng tên một người là người đứng tên có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp,

duy nhất đối với tài sản đó

Với cách hiểu khác nhau về quy định này cũng đã và đang tạo ra cách thức áp dụng pháp luật trên thực tế cũng rất khác nhau Cụ thẻ, nếu theo cách hiểu thứ nhất thì khi thực hiện các giao dich dinh đoạt đới quyền sử dụng đất, mặc dù đứng tên một người trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất song vẫn phải hai vợ chồng cùng ký tên mới đảm bảo giao dịch hợp pháp Song nếu hiểu theo cách thứ hai thì giao dịch chỉ cần người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký tên là đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch Việc áp dụng không thống nhất này rõ ràng ảnh hưởng và cản trở tới các ø1ao dịch về quyền sử dụng đất trên thực tế

4.1.3 Về điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gan lien voi dat Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng theo quy định của pháp luật Theo đó, những tải sản được chứng nhận quyền

sở hữu vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng và phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân Quy định này nhằm đảm bảo quyên quản lý tập trung, thống nhất đất đai, nhà ở và các tài sản được tạo ra và gắn liền với đất, tránh sự tản mạn, phân tán như trước đây; Đồng thời, đảm bảo quy về một đầu mối hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận cả đất và các tài sản trên đất

Tuy nhiên, quy định này cũng đã và đang gây nhiều tranh luận khác nhau, theo

đó, quy định nêu trên về đăng ký tài sản gắn liền với đất mới chỉ hướng tới việc bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu tài sản trên đất cũng đồng thời là chủ sử dụng đất hợp pháp

mà chưa bảo vệ được quyền sở hữu tải sản của những chủ thê không đồng thời là chủ

sở dụng đất Trên thực tế, rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản của cha

mẹ, song nhà và công trình xây dựng lại là do người con tạo lập; hoặc quyền sử dụng đất được tạo ra trước thời kỳ hôn nhân là tải sản riêng của vợ hoặc chồng, song tải sản trên đất lại do tiền của vợ tạo lập Trong trường hợp này nếu bố mẹ, con cái và vợ

chông không có sự đồng thuận về việc xác lập quyên sử dụng đất và quyên sở hữu tài sản trên đât chung thì quyên lợi được bảo đảm chỉ đôi với chủ thê có quyên sử dụng đât mà quyền lợi của người có tài sản trên đât sẽ không được bảo đảm

4.1.4 Về pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất chưa thực sự hiệu quả

Hình thức đăng ký điện tử đã được pháp luật quy định, nhưng trên thực tế chưa triển khai thực hiện được Người sử dụng đất không có trình độ về vi tính, không có khả năng kê khai theo mẫu đơn trong hệ thống đăng ký đất đai và không thẻ tìm hiểu các quy định của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất

Những bất cập nêu trên đã và đang trở thành những rào cản lớn cho quá trình thực thị pháp luật; làm cho thị trường về quyền sử dụng đất kém minh bạch công khai, các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất bị cản tro; là nguyên nhân gay nên những tắc trách, phiền hà trong hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; là hệ quả của những tranh chấp, khiếu nại xảy ra phố biến liên quan trực tiếp đến lĩnh vực nảy

4.2 Liên hệ vụ việc về bất cập thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt

4.2.1 Tóm tắt vụ án

Người khởi kiện Người bị kiện

Hanh vi Năm 1990, nhận tặng cho diện

pháp ly tích đất 3.157m2, tọa lạc tại

khu phố 4, phường V, thị xã T,

tỉnh Bình Dương, thời điểm nay

đất chưa được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất

Vợ chồng ông Nh trồng cao su

và hoa màu để làm nguồn thu

nhập chính cho gia đình

Đồng ý để UBND lây đất với Năm 1996, UBND phường V thông

điều kiện phải hoán đổi choông báo cho ông Nh về việc sẽ sử dụng

Nh mét phan đất khác có điện 01 phần diện tích đất của ông Nh dé

tích tương đương để gia đìnhcó xây trụ sở UBND do vị trí xây dựng

tư liệu sản xuất ôn định cuộc kế bên đất của ông Nh

sông

Làm đơn khiếu nại UBND ỦBND phường V không thực hiện

việc hoán đối đất, bồi thường giá trị cây trồng, mà chỉ xây dựng trụ sở UBND