Tiểu luận bình luận bản Án số 1402019ds pt về Điều kiện phát sinh Đối với phạt vi phạm chậm bàn giao nhà

Ngoài ra, tại Điều 165 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể hơn, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; các bên có thể thỏa thuận

KHOA QUẢN TRỊ

TIỂU LUẬN BÌNH LUẬN BẢN ÁN SỐ 140/2019/DS-PT VỀ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH ĐỐI VỚI

PHẠT VI PHẠM CHẬM BÀN GIAO NHÀ

MÔN: KỸ NĂNG THỰC HÀNH PHÁP LUẬT

GVHD: Ths Trần Quang Thuận Lớp: 119 – QTL45A Nhóm: 04

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 10 năm 2024

I MỞ BÀI 1

1 Giới thiệu đề tài (sơ lược vấn đề pháp lý và nêu tầm quan trọng của vấn đề): 1 1.1 Tầm quan trọng của hợp đồng mua bán nhà và phạt vi phạm chậm bàn giao nhà 1

1.2 Giới thiệu sơ lược về Bản án số 140/2019/DS-PT 1

2 Mục đích nghiên cứu: 2

II NỘI DUNG BÌNH LUẬN 3

1 Tóm tắt bản án: 3

2 Quy định của pháp luật: 4

2.1 Điều kiện phát sinh phạt vi phạm chậm bàn giao nhà (Quy định pháp luật) 4

2.2 Các điều khoản cụ thể trong Bộ luật Dân sự 2015, VBQPPL liên quan đến phạt vi phạm hợp đồng 4

2.3 Điều kiện cần thiết để phát sinh nghĩa vụ phạt vi phạm nghĩa vụ bàn giao 5 3 Thực tiễn xét xử: 7

3.1 Trình tự thủ tục tố tụng (Phúc thẩm) 7

3.2 Nội dung và hướng giải quyết về điều kiện phát sinh phạt vi phạm chậm bàn giao nhà 8

4 Quan điểm khoa học pháp lý: 11

4.1 Tính hợp lý và cần thiết của việc phạt vi phạm trong bảo vệ quyền lợi hợp pháp 11

4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phạt vi phạm 12

4.3 Ưu điểm của quy định pháp lý đối với bản án 13

4.4 Nhược điểm của quy định pháp lý trong bản án 14

5 Kinh nghiệm nước ngoài: 15

5.1 Quy định pháp luật của các quốc gia trên thế giới 15

5.2 Những vấn đề cần tiếp thu 17

6 Quan điểm cá nhân: 18

6.1 Đánh giá về bản án và quy định pháp luật hiện hành 18

6.2 Đề xuất cải tiến 19

III KẾT BÀI 21

I MỞ BÀI

1 Giới thiệu đề tài (sơ lược vấn đề pháp lý và nêu tầm quan trọng của vấn đề):

1.1 Tầm quan trọng của hợp đồng mua bán nhà và phạt vi phạm chậm bàn giao nhà

Hợp đồng mua bán nhà đóng vai trò thiết yếu trong giao dịch bất động sản, giúp bảo

vệ quyền lợi và nghĩa vụ của cả bên mua và bên bán Nó không chỉ xác định rõ ràng các điều khoản thanh toán, quyền sở hữu và trách nhiệm của mỗi bên, mà còn là căn cứ pháp

lý vững chắc trong trường hợp xảy ra tranh chấp Hợp đồng chi tiết và minh bạch giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, tạo sự tin tưởng giữa các bên và đảm bảo rằng giao dịch diễn ra suôn sẻ

Tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Và Điều 455 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định rằng hợp đồng trao đổi tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau; hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định; mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về Ngoài

ra, tại Điều 165 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể hơn, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; các bên có thể thỏa thuận theo quy định tại khoản 2 Điều này về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua

Việc quy định mức phạt vi phạm chậm bàn giao nhà trong hợp đồng cũng rất quan trọng Điều này không chỉ khuyến khích bên bán thực hiện đúng cam kết mà còn bảo vệ quyền lợi của bên mua trước những thiệt hại phát sinh Khi bên bán không bàn giao đúng hạn, bên mua có thể yêu cầu bồi thường cho những bất tiện và chi phí phát sinh Nhờ đó, việc quy định rõ ràng về phạt vi phạm không chỉ tạo sự công bằng mà còn giúp duy trì sự minh bạch và trách nhiệm trong các giao dịch bất động sản

1.2 Giới thiệu sơ lược về Bản án số 140/2019/DS-PT

Bản án số 140/2019/DS-PT của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội là vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, trong đó có điều khoản về phạt vi phạm chậm bàn giao nhà

Trong vụ án, bà Nguyễn Thị N.L (bên mua) và Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S (bên bán) đã ký hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng có quy định về thời hạn bàn giao nhà và các điều khoản phạt vi phạm nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn Xảy ra tranh chấp và bà L khởi kiện công ty M.S khi công ty không bàn giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng, nên bà L yêu cầu công ty bồi thường thiệt hại theo quy định trong hợp đồng Tại bản án sơ thẩm, Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L,

buộc Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị N.L số tiền phạt do chậm bàn giao nhà theo hợp đồng

Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm hủy bản

án sơ thẩm

2 Mục đích nghiên cứu:

Mục đích nghiên cứu bản án này nhằm phân tích những yếu tố pháp lý liên quan đến việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đặc biệt trong trường hợp bên bán không tuân thủ thời hạn bàn giao Nghiên cứu này không chỉ phân tích các điều khoản cụ thể trong hợp đồng mà còn xem xét sự áp dụng của pháp luật vào thực tiễn, mà còn đánh giá tác động của các quy định về phạt vi phạm đối với quyền lợi của bên mua Qua đó, việc nghiên cứu

về bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và đồng thời đề xuất các cải tiến cần thiết cho

hệ thống pháp luật hiện hành để giúp tăng cường tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản

II NỘI DUNG BÌNH LUẬN

1 Tóm tắt bản án:

Bản án số 140/2019/DS-PT năm 2019 về vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư về phạt chậm bàn giao nhà

Đương sự: nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

− Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị N.L, sinh năm 1983

Địa chỉ: Số X, phường N, quận Thanh Xuân, Hà Nội

− Bị đơn: Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S

Địa chỉ: Số S phố N, quận Thanh Xuân, Hà Nội

− Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ông Huỳnh H.N

Địa chỉ: Số X, phường N, quận Thanh Xuân, Hà Nội

+ Hợp tác xã công nghiệp Phương Đông

Địa chỉ: Số 89 phố Nguyễn Khuyến, phường Văn Miếu, quận Đống Đa, Hà Nội

Nội dung: Ngày 20/6/2014, bà Nguyễn Thị N.L và Công ty cổ phần đầu tư và xuất

nhập khẩu M.S (sau đây gọi tắt là Công ty M.S) đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư, chia thành 7 đợt thanh toán Tổng số tiền bà Nguyễn Thị N.L đóng tương đương nộp xong đợt 5 của hợp đồng Ngày 14 tháng 01 năm 2018, bà Nguyễn Thị N.L có đơn khởi kiện Công ty M.S, yêu cầu Công ty phải thanh toán tiền phạt chậm trả bàn giao căn hộ đến ngày xét xử sơ thẩm Phía bị đơn, Công ty M.S cho cho rằng mình không vi phạm thời hạn bàn giao nhà, vì bà N.L chưa thanh toán đầy đủ các đợt theo hợp đồng Do đó, công ty không chấp nhận trách nhiệm bồi thường Tại bản án dân sự sơ thẩm số 21/2018/ST-DS ngày 28/11/2018, Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị N.L, buộc Công ty M.S phải thanh toán tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ Công ty M.S kháng cáo, cho rằng bà N.L đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, chỉ nộp 70% giá trị hợp đồng, không đủ điều kiện yêu cầu phạt vi phạm Phía bị đơn cũng nêu ra các trở ngại khách quan liên quan đến quy định pháp luật Ngược lại, bà N.L khẳng định Công ty M.S chưa hoàn thành các hạng mục cần thiết để bàn giao nhà Viện kiểm sát nhận định Công ty M.S chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao và đề nghị sửa bản án sơ thẩm

đơn là không phù hợp Tòa án phúc thẩm đã chấp nhận kháng cáo của Công ty M.S, sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N.L Về án phí, Công ty M.S không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được hoàn lại tiền tạm ứng án phí, trong khi

bà N.L phải chịu án phí sơ thẩm là 35.468.123 đồng

Quyết định của tòa án (PT):

− Tòa án phúc thẩm đã quyết định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị N.L đối với Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S về việc thanh toán khoản tiền phạt là 786.703.086đ do chậm bàn giao nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

số B6-20 tầng 20 Tòa B thuộc dự án chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) tại địa chỉ: Số S phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố

Hà Nội

− Về án phí, bà N.L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, tổng cộng 35.468.123 đồng, trong khi Công ty M.S không phải chịu án phí Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành ngay sau khi tuyên án và nhấn mạnh trách nhiệm của nguyên đơn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng

2 Quy định của pháp luật:

2.1 Điều kiện phát sinh phạt vi phạm chậm bàn giao nhà (Quy định pháp luật)

Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao

Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:

− Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015

− Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015

2.2 Các điều khoản cụ thể trong Bộ luật Dân sự 2015, VBQPPL liên quan đến phạt vi phạm hợp đồng

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm:

“1 Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa

vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm

2 Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác

3 Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”

Theo Luật Thương mại 2005:

− Điều 300 Phạt vi phạm

“Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này.”

− Điều 301 Mức phạt vi phạm

“Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm

do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.”

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 146 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi tại Luật Xây dựng

sửa đổi 2020) quy định thưởng, phạt hợp đồng xây dựng như sau:

“1 Thưởng, phạt hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng

2 Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm Ngoài mức phạt theo thỏa thuận, bên vi phạm hợp đồng còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và pháp luật có liên quan khác.”

2.3 Điều kiện cần thiết để phát sinh nghĩa vụ phạt vi phạm nghĩa vụ bàn giao

Điều 300 Luật thương mại năm 2005 quy định về phạt vi phạm như sau: “Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này.”

Khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.”

Các quy định này cho thấy rõ các yêu cầu để áp dụng phạt vi phạm như sau:

− Hợp đồng phải có hiệu lực: Điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất trong việc xử

lý vi phạm hợp đồng là hợp đồng phải có hiệu lực pháp luật Chỉ khi hợp đồng có hiệu lực, các quyền và nghĩa vụ tương ứng giữa các bên tham gia ký kết hợp đồng, bao gồm cả việc phạt vi phạm hợp đồng, mới được phát sinh Vì vậy, chế định phạt vi phạm hợp đồng chỉ được áp dụng khi hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật

Điều này được đảm bảo khi bản án nêu rõ: “Ngày 13/6/2014, bà Nguyễn Thị N.L và Công ty M.S đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số B6-20 tầng 20 Tòa B thuộc

dự án chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) tại địa chỉ: Số S phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Việc Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S ký hợp đồng mua bán căn hộ với bà Nguyễn Thị N.L là đúng pháp luật Hai bên xác nhận việc ký hợp đồng là trung thực, tự nguyện Do vậy, hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà Nguyễn Thị N.L và Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S là hợp pháp, các bên có nghĩa vụ thực hiện.”

− Phải có hành vi vi phạm hợp đồng: Hành vi vi phạm hợp đồng là cơ sở pháp lý

quan trọng để áp dụng các hình thức chế tài liên quan đến vi phạm hợp đồng, bao gồm cả việc phạt vi phạm hợp đồng Cụ thể, hành vi vi phạm hợp đồng được định nghĩa là hành vi

“không thực hiện”, “thực hiện không đầy đủ” hoặc “thực hiện không đúng” theo nội dung

của hợp đồng Việc xác định hành vi vi phạm hợp đồng là điều cần thiết, vì đây là cơ sở pháp lý không thể thiếu để áp dụng các hình thức chế tài trong lĩnh vực hợp đồng thương mại nói chung, cũng như chế tài buộc thực hiện hợp đồng nói riêng Nếu không có hành vi

vi phạm hợp đồng, thì việc áp dụng chế tài phạt vi phạm hợp đồng sẽ không thể thực hiện Yêu cầu này cũng thỏa mãn khi Công ty M.S vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ vì có hành vi chậm bàn giao nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số B6-20 tầng 20 Tòa

B thuộc dự án chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) tại địa chỉ: Số S phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

Bản án nêu rõ:

“Tại Điều 2, mục 1, điểm đ của hợp đồng ghi năm hoàn thành công trình là năm 2016 Tại điểm 2 Điều 8 hợp đồng ghi: Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào quý 1 năm 2016

Đến nay (Tức Ngày 14 tháng 01 năm 2018 cho đến thời điểm nguyên đơn nộp đơn khởi kiện) , Công ty M.S chưa bàn giao nhà cho bà Nguyễn Thị N.L theo hợp đồng mua bán căn

hộ trên.”

− Phải có thỏa thuận áp dụng thi hành phạt vi phạm: Không giống như các chế tài

khác, chế tài phạt vi phạm hợp đồng chỉ có thể được thực hiện khi các bên đã có thỏa thuận

về việc phạt vi phạm trong hợp đồng Vì việc phạt vi phạm là một phần của hợp đồng, nên các thỏa thuận liên quan cần phải được ghi rõ ràng trong hợp đồng để làm cơ sở cho việc giải quyết sau này giữa các bên Phạt vi phạm không còn chỉ là vấn đề do pháp luật quy định, mà là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng Điều này có nghĩa là việc phạt vi phạm không phải là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các hợp đồng dân sự và thương mại Nếu các bên có thỏa thuận về việc phạt vi phạm, Tòa án sẽ xem xét và giải quyết; ngược lại, nếu không có thỏa thuận, Tòa án sẽ không can thiệp

Yêu cầu này được đảm bảo khi bản án có đề cập đến tại Điểm a Khoản 2 Điều 12 của

Hợp đồng quy định: “Nếu bên mua đã thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng này nhưng quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày bên bán phải bàn giao căn

hộ theo thỏa thuận tại Điều 8 của hợp đồng mà bên bán chưa bàn giao căn hộ cho bên mua thì bên bán phải thanh toán cho bên mua khoản tiền phạt vi phạm với lãi suất là 0,05%/ngày trên tổng số tiền mà bên mua đã thanh toán cho bên bán và được tính từ ngày thứ 181 kể từ ngày phải bàn giao đến ngày bên bán bàn giao căn hộ thực tế cho bên mua.”

3 Thực tiễn xét xử:

3.1 Trình tự thủ tục tố tụng (Phúc thẩm)

3.1.1 Điều kiện kháng cáo

Căn cứ theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: Kể từ khi có quyết định của Tòa dân sự sơ thẩm số 21/2018/ST-DS ngày 28/11/2018 thì sau thời hạn 15 ngày các bên có quyền kháng cáo

Ngày 06/12/2018 Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S có đơn kháng cáo toàn bộ bản án Như vậy, đơn kháng cáo của bị đơn Công ty M.S về thời hạn và hình thức

là hoàn toàn hợp lệ Tòa án cấp Phúc thẩm thụ lý và giải quyết là đúng theo quy định của pháp luật

3.1.2 Yêu cầu

Trong đơn kháng cáo, Bị đơn yêu cầu Tòa phúc thẩm xem xét và hủy bản án sơ thẩm với lý do không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm Công ty M.S vẫn cho rằng mình không vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ với lý do bên mua chưa phát sinh quyền được yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại

Căn cứ Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm, hủy một phần bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

− Việc thu thập chứng cứ và chứng minh không theo đúng quy định tại Chương VII của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 hoặc chưa được thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được

− Thành phần của Hội đồng xét xử sơ thẩm không đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

− Có vi phạm nghiêm trọng khác về thủ tục tố tụng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự

Như vậy, yêu cầu hủy bản án sơ thẩm trong đơn kháng cáo của Bị đơn là chưa hợp

lý sau khi xét các trường hợp trong Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân sự

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, Bị đơn đã thay đổi yêu cầu kháng cáo thành đề nghị Hội đồng xét xử sửa bán án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

3.1.3 Chứng cứ bổ sung

Trong đơn khởi kiện của Nguyên đơn bao gồm các tài liệu, chứng cứ sau:

− Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

− Các biên lai nộp tiền;

− Bản photo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S;

− Bản sao chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu của người khởi kiện

Trong đơn kháng cáo của Bị đơn không đi kèm tài liệu, chứng cứ bổ sung

3.2 Nội dung và hướng giải quyết về điều kiện phát sinh phạt vi phạm chậm bàn giao nhà

3.2.2 Phúc thẩm

3.2.2.1 Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội

Viện kiểm sát đồng ý với quan điểm của bản án sơ thẩm với các lý do:

− Công ty M.S chưa hoàn thành các hạng mục công trình để đủ điều kiện bàn giao nhà theo Điều 13 Luật Kinh doanh Bất động sản

− Nguyên đơn đã thực hiện nộp số tiền tương ứng 70% giá trị của hợp đồng theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản

− Công ty M.S không bàn giao nhà đúng thời hạn theo quy định của Hợp đồng

Từ đó, đề nghị Tòa phúc thẩm áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự

2015 để sửa bản án sơ thẩm về điều luật áp dụng

3.2.2.2 Tòa án phúc thẩm

Tòa án nhận định Nguyên đơn và bị đơn đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

số B6-20 tầng 20 Tòa B thuộc dự án chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) hoàn toàn trung thực, tự nguyện và đúng quy định của pháp luật Từ đó, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp pháp và các bên có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng

Việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng của Tòa án là hoàn toàn có cơ sở bởi các bên đã hoàn toàn tự nguyện ký kết hợp đồng , không có sự ép buộc nào Do đó, các bên đã nghiên cứu và hoàn toàn nắm được các điều khoản trong hợp đồng và chấp nhận thực hiện các điều khoản trong hợp đồng mua bán trên Các bên được tự do thỏa thuận các điều khoản miễn không trái với quy định của pháp luật nên khi xem xét phải xem xét các điều khoản trong hợp đồng trước tiên

Tòa án khẳng định quá trình thực hiện hợp đồng ngày 15/4/2016 nguyên đơn đã thanh toán đến hết đợt 5 với tổng sốtiền là 1.994.177.658 theo quy định tại Phụ lục II của Hợp đồng Bị đơn không có ý kiến về việc nguyên đơn chậm thanh toán theo tiến độ nên xác định nguyên đơn nộp tiền đến đợt 5 là đúng tiến độ Điều này chưa hợp lý bởi vì việc xác định đúng hay chậm tiến độ thanh toán phải căn cứ vào quy định của hợp đồng và quy định của pháp luật Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì việc thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà Căn

cứ theo quy định của pháp luật thì việc nguyên đơn đã thanh toán số tiền 1.994.177.658 trên tổng số tiền là 2.848.517.717 đồng là tương ứng với 70% giá trị hợp đồng do đó việc thanh toán của nguyên đơn là đúng pháp luật, đúng tiến độ vì bị đơn chưa bàn giao nhà cho nguyên đơn

Việc chưa bàn giao nhà có nguyên nhân khách quan do thay đổi quy định pháp luật

về phòng cháy, chữa cháy Tại công văn số 711/UBND ngày 05.9.2018 của Ủy ban nhân dân phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội đã yêu cầu chủ đầu

tư là Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S, Hợp tác xã công nghiệp Phương Đông

4 không được cho các hộ gia đình vào sinh sống trong các căn hộ của dự án tại địa chỉ Số phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội khi chưa đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy và các quy định về nghiệm thu công trình thuộc dự án phát triển nhà ở Như vậy, đủ căn cứ xác định đến thời điểm xét xử sơ thẩm, Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S chưa bàn giao nhà cho bà Nguyễn Thị N.L là có cơ sở Tuy nhiên không thể cho rằng việc không bàn giao nhà đúng tiến độ là do nguyên nhân khách quan, bởi vì trong hợp đồng thời hạn bàn giao căn hộ được hai bên thỏa thuận tại khoản 2 Điều 8 của Hợp đồng mua bán Như vậy nếu chậm trễ nhất thì đến năm 2017 Công ty M.S

đã phải bàn giao nhà cho nguyên đơn nhưng đến thời điểm xét xử lại chưa bàn giao nhà vì nguyên nhân khách quan do thay đổi quy định pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và công văn số 711/UBND ngày 05.9.2018 của Ủy ban nhân dân phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội đã yêu cầu chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S, Hợp tác xã công nghiệp Phương Đông 4 không được cho các hộ gia đình vào sinh sống trong các căn hộ của dự án tại địa chỉ Số S phố N, phường Thanh Xuân