Kê biên tài sản là bất Động sản Để thi hành Án dân sự theo pháp luật việt nam

Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được Quốc hội sửa đổi, bổ sung năm 2014 đã có nhiều quy định về mới về xử lý, kê biên tài sản là bất động sản, tuy nhiên trong thực tiễn áp dụng, vẫn còn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ VĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS Lê Vĩnh Châu Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong những công trình nào khác và những số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Tôi xin chân thành được cảm ơn!

TÁC GIẢ

NGUYỄN KIM PHỤNG

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1 Bộ luật dân sự năm 2015 (Bộ luật số

91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 BLDS năm 2015

3 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi,

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

5 Phương pháp nghiên cứu 7

6 Kết cấu luận văn 8

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 9

1.1 Khái niệm về kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự 9

1.2 Đặc điểm kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự 16

1.3 Đặc điểm chung của biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là bất động sản trong thi hành án dân sự 17

1.4 Đặc điểm riêng của kê biên tài sản là bất động sản trong thi hành án dân sự 20

1.5 Ý nghĩa của qui định kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự 21

1.6 Sự phát triển của pháp luật Việt Nam về kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 31 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ BẤT

2.1 Nguyên tắc khi kê biên tài sản là bất động sản 33 2.2 Các yêu cầu chung khi kê biên tài sản là bất động sản 35 2.3 Thủ tục kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự 37

2.3.1 Lập hồ sơ, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết định cưỡng chế kê biên 37 2.3.2 Lập kế hoạch cưỡng chế kê biên 38

2.4 Bất cập, vướng mắc về kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân

sự và giải pháp hoàn thiện 40

2.4.1 Bất cập, vướng mắc trong hoạt động kê biên tài sản là bất động sản của người phải thi hành án trong khối tài sản chung với người khác để thi hành án dân sự và giải pháp hoàn thiện 40 2.4.1.1 Khái quát sở hữu chung trong BLDS 2015 40 2.4.1.2 Bất cập, vướng mắc và kiến nghị trong hoạt động kê biên tài sản là bất động sản của người phải thi hành án trong khối tài sản chung với người khác để thi hành

án dân sự 43 2.4.2 Bất cập, vướng mắc trong hoạt động kê biên tài sản là bất động sản đang thế chấp và giải pháp hoàn thiện 58

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 66 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC BẢN ÁN, QUYẾT ĐỊNH, HỒ SƠ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự là một trong những biện pháp cưỡng chế của pháp luật thi hành án dân sự được quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật thi hành án dân sự Đây là một biện pháp quan trọng trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự, thể hiện quyền lực nhà nước, được đảm bảo bằng sức mạnh của nhà nước Chấp hành viên áp dụng biện pháp này trong trường hợp người phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền được xác định trong bản án, quyết định được thi hành, họ có điều kiện để thực hiện nghĩa vụ, nhưng không tự nguyện thực hiện

Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được Quốc hội sửa đổi, bổ sung năm

2014 đã có nhiều quy định về mới về xử lý, kê biên tài sản là bất động sản, tuy nhiên trong thực tiễn áp dụng, vẫn còn nhiều điểm bất cập, vướng mắc, như:

- Qui định thẩm quyền của Chấp hành viên trong xác định, phân chia, xử lý tài sản của người phải thi hành án trong tài sản chung với người khác để tiến hành việc kê biên;

- Qui định về việc khởi kiện của Chấp hành viên yêu cầu Toà án xác định phần tài sản của người phải thi hành án để kê biên;

- Kê biên tài sản của người phải thi hành án là bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng; hay trường hợp kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, nhưng trên đất lại có tài sản của người khác…

- Một số qui định mâu thuẫn với quy định pháp luật Nhà ở, pháp luật đất đai…dẫn đến quá trình áp dụng nhiều vướng mắc, dễ sai phạm

Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu về pháp luật thi hành án dân sự nhưng vẫn chưa thực sự phản ánh một cách toàn diện và đầy đủ các vấn đề lý luận cũng như thực tiễn áp dụng biện pháp kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án

Vì vậy kê biên tài sản là bất động sản cần phải có các công trình nghiên cứu toàn

diện các vấn đề lý luận cũng như thực tiễn áp dụng biện pháp kê biên tài sản nói chung và kê biên tài sản là bất động sản của người phải thi hành án nói riêng

Thực tiễn cho thấy vấn đề kê biên tài sản là bất động sản được diễn ra ngày càng nhiều đã góp phần giảm tỷ lệ án tồn đọng của cơ quan thi hành án, qua đó bảo

vệ tính nghiêm minh của pháp luật, bảo đảm cho phán quyết của Tòa án có khả năng thực thi trên thực tế Tuy nhiên bên cạnh kết quả đạt được, vấn đề kê biên tài sản là bất động sản của người phải thi hành án vẫn còn gặp phải những vướng mắc, bất cập, nhiều bản án có hiệu lực pháp luật nhưng còn chậm tổ chức thi hành, việc

áp dụng biện pháp kê biên tài sản là bất động sản còn tồn tại những khó khăn…nguyên nhân liên quan đến các vấn đề này xuất phát từ những bất cập của pháp luật về kê biên bất động sản của người phải thi hành án vẫn chưa thực sự được chính quyền địa phương và cơ quan, ban ngành có liên quan chú trọng hỗ trợ trên thực tế

Từ thực trạng lý luận và thực tiễn áp dụng biện pháp kê biên tài sản là bất động sản của người phải thi hành án nêu trên, cần phải có những phân tích, đánh giá nhằm khắc phục những bất cập và nâng cao hiệu quả công tác kê biên tài sản là bất động sản của người phải thi hành án theo pháp luật thi hành án dân sự Vì vậy tác

giả lựa chọn đề tài “Kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam” để làm luận văn Thạc sĩ

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đã có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến cưỡng chế thi hành án bằng biện pháp kê biên tài sản để thi hành Bản án, quyết định của Tòa án được công bố, trong đó có một số công trình đáng chú ý gồm các nhóm nghiên cứu chủ yếu như sau:

Giáo trình, sách chuyên khảo:

Nguyễn Công Bình (chủ biên) (2007), “Luật Thi hành án dân sự Việt Nam - Những vấn đề lí luận và thực tiễn”, Sách chuyên khảo, Hà Nội, Nxb Công an nhân dân Trong sách chuyên khảo này, các tác giả nghiên cứu về lý luận và thực tiễn

trong quá trình áp dụng Luật thi hành án dân sự ở Việt Nam Tuy nhiên công trình được nghiên cứu từ trước khi Luật THADS năm 2008 có hiệu lực, hiện nay khi Việt Nam đang áp dụng Luật THADS năm 2014, vì vậy cần thiết phải được nghiên cứu trên cơ sở các qui định của pháp luật hiện hành

Nhóm các luận văn, luận án:

Các công trình nghiên cứu tiêu biểu trong lĩnh vực này có thể kể đến như sau:

Nguyễn Công Long, “Các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự, thực

tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện”, Luận văn thạc sĩ Luật học , Đại học luật Hà

Nội Công trình này không tập trung nghiên cứu chuyên sâu về kê biên tài sản là bất động sản, mà chủ yếu phân tích các biện pháp cưỡng chế và thực tiễn áp dụng, giải pháp hoàn thiện các bất cập, vướng mắt trong thực tế Hơn nữa công trình được thực hiện trước khi có Luật THADS năm 2014, vì vậy trong nghiên cứu của mình, trên cơ sở kế thừa một số vấn đề lý luận của công trình trên, tác giả cần tiếp tục triển khai nghiên cứu trên nền tảng pháp luật THADS hiện hành

Trần Thị Lan Hương (2012), “Hoàn thiện pháp luật về kê biên tài sản thi

hành án dân sự ở Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật, Học viện Hành chính

quốc gia Luận văn tập trung bàn về điều kiện kê biên tài sản thi hành án và giải pháp hoàn pháp luật về kê biên tài sản thi hành án Công trình này giúp

cho tác giả khái quát lý luận về kê biên tài sản, về sự hình thành và phát triển của pháp luật THADS về kê biên tài sản Mặc dù vậy, công trình cũng được thực hiện trước khi có Luật THADS năm 2014, do vậy tác giả phải tiếp tục nghiên cứu về kê biên tài sản của người phải thi hành án là bất động sản để thi hành án theo qui định của pháp luật THADS hiện hành

Nguyễn Thanh Thủy (2010), “Hoàn thiện pháp luật về thi hành án dân sự ở

Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ Luật, Học viện chính trị Hành chính quốc gia

Hồ Chí Minh Công trình tập trung nghiên cứu về sự phát triển của pháp luật THADS Việt Nam qua từng thời kỳ, trên cơ sở đó tác giả tập trung phân tích, đánh

giá những hạn chế, tồn tại của pháp luật THADS năm 2008, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật THADS năm 2008 Đây là công trình phân tích, đánh giá một cách toàn diện, chi tiết về thực trạng áp dụng pháp luật THADS năm

2008, vì thế công trình là nguồn tài liệu quan trọng, giúp tác giả trong nghiên cứu,

so sánh, đối chiếu khi nghiên cứu về pháp luật kê biên tài sản của người phải thi hành án là bất động sản qua từng giai đoạn, cũng như giúp tác giả nhận thức sâu hơn khi đánh giá, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kê biên tài sản của người phải thi hành án là bất động sản

Nguyễn Văn Tiến (2015) “Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án

dân sự qua thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên”, Luận văn thạc sỹ,

Trường Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn này tập trung nghiên cứu các vấn đề pháp lý về kê biên quyền sử dụng đất nói chung và cũng như chỉ ra những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất

Bài viết tạp chí:

Bùi Văn Tấn (2014), “Một số vướng mắc trong việc kê biên, bán đấu giá

quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Đồng Tháp”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số

3 Nội dung cốt lõi của bài viết là về những khó khăn, vướng mắc trong công tác

kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp ở tỉnh Đồng Tháp, nêu lên thực trạng công tác kê biên quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay ở phạm vi

là một địa phương

Phạm Công Ý (2017), “Áp dụng điều luật nào trong kê biên, xử lý tài sản

của người phải thi hành án trong khối tài sản chung với người khác để thi hành án”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số 9 Bài viết đã chỉ ra được sự chưa

thống nhất, hợp lý giữa các luật và nghị định hướng dẫn về vấn đề kê biên, xử lý tài sản của người phải THA trong khối tài sản chung và khó khăn trong quá trình

áp dụng vào thực tiễn

Hồ Quân Chính, Hoàng Thị Thanh Hoa (2018), “Kê biên, xử lý tài sản

thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án - Một số vấn đề từ thực tiễn”,

Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 8 Nội dung của bài tạp chí đã chỉ ra những vấn đề đáng lưu ý khi kê biên, xử lý tài sản chung của người phải Thi hành án và phân tích làm rõ một số bất cập của quy định pháp luật hiện hành

về vấn đề đó, và đưa ra các giải pháp khắc phục

Như vậy, với các tài liệu được nghiên cứu nêu trên, có thể khẳng định: Các công trình nghiên cứu khoa học trên đã làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về thi hành án dân sự nói chung, kê biên tài sản thi hành án nói riêng nhưng điểm chung của các công trình trên là phần lớn chỉ nghiên cứu phân tích những vấn đề chung của

kê biên tài sản thi hành án chứ chưa đi sâu phân tích kê biên tài sản là bất động sản của người phải thi hành án Đồng thời cũng chưa có dẫn chiếu một cách tổng thể, toàn diện các khía cạnh của việc kê biên tài sản là bất động sàn của người phải thi hành án Vì vậy, công trình của mình tác giả sẽ phân tích một cách chuyên sâu vào vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện việc kê biên tài sản là bất động sản để thi hành

án dân sự Do vậy các công trình nghiên cứu trên so với đề tài của luận văn này là hoàn toàn không có sự trùng lắp

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận cũng như quy định của pháp luật

về kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp và hậu quả pháp lý của việc kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân

sự trong giai đoạn hiện nay Từ đó phát hiện những quy định còn bất cập, chưa cụ thể, những vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật và trong hoạt động thực tiễn, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong điều kiện thực tế hiện nay

Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích đề ra, tác giả xác định những vấn đề cần nghiên cứu

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

Trong phần này tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận chung về việc kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự, quy định của pháp luật về việc kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự; tác giả cũng nghiên cứu những công trình cụ thể, các bài báo khoa học bình luận về đề tài này và một số vụ việc cụ thể việc kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự mà cơ quan thi hành án giải quyết

trong luận văn

Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về việc kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự tại các cơ quan thi hành án Trong đó tác giả tập trung nghiên cứu một số vấn đề khó khăn vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn, từ đó phân tích và đánh giá nguyên nhân làm giảm hiệu suất khi áp dụng vào trong thực tiễn

Trong phạm vi luận văn này tác giả sẽ chỉ tìm hiểu những quy định của pháp luật về kê biên tài sản là bất động sản của người phải thi hành án

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác – Lênin với phép duy vật lịch sử và duy vật biện chứng, gắn với thực tiễn Việt Nam, trên cơ sở tư tưởng Hồ Chí Minh và các quan điểm, đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam về Nhà nước và pháp luật

Ngoài ra trong quá trình nghiên cứu đề tài tác giả cũng sử dụng một số phương pháp sau:

Phương pháp so sánh: Được sử dụng chủ yếu ở mục 1.1 và mục 1.2 của Chương 1 để so sánh và làm rõ vấn đề về kê biên tài sản là bất động sản để Thi hành án dân sự được quy định trong các văn bản pháp luật

Phương pháp phân tích, phương pháp logic: Được sử dụng chủ yếu ở mục 1.1, mục 1.2 của Chương 1 và mục 2.1, mục 2.2 của Chương 2 nhằm làm rõ các quy định còn bất cập, chưa rõ ràng

Phương pháp chứng minh: Được sử dụng để chứng minh cho từng nhận định của tác giả

Phương pháp tổng hợp được tác giả sử dụng để rút lại vấn đề, đưa ra quan điểm cá nhân về từng vấn đề, phương pháp này được sử dụng ở tiểu mục, ở phần kết luận của từng chương và kết luận của Luận văn

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, nội dung của luận văn được kết cấu gồm hai chương như sau:

Chương 1: Khái quát những vấn đề về kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự

Chương 2: Thực trạng pháp luật về kê biên tài sản là bất động sản để thi hành

án dân sự

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1 Khái niệm về kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự

- Khái niệm về thi hành án dân sự

Thi hành án dân sự là một hoạt động của ngành thi hành án Do đó, trước khi làm rõ khái niệm thi hành án dân sự là gì, chúng ta cần hiểu thế nào là thi hành án Theo Đại từ điển Tiếng Việt, thi hành nghĩa là “Thực hiện điều đã chính thức quyết định”1 Theo từ điển Luật học thì thi hành án là “giai đoạn kết thúc trình

tự tố tụng, là khâu cuối cùng kết thúc một vụ án được xét xử nhằm làm cho phán quyết của tòa án nhất định có hiệu lực pháp luật”2 Như vậy, thi hành án có thể được hiểu là hiện thực hóa các bản án, quyết định của Tòa án trên thực tế

Có nhiều quan điểm về những lập luận và cách tiếp cận khác nhau về thi hành

án Cụ thể: thứ nhất, thi hành án là giai đoạn cuối cùng của tố tụng; thứ hai, thi hành

án là một hoạt động hành chính – tư pháp; thứ ba, thi hành án là hoạt động tư pháp; thứ tư, thi hành án là một thủ tục tố tụng tư pháp

Các quan điểm trên đều có hạt nhân hợp lý và đều dựa trên những luận cứ khoa học nhất định Tuy nhiên, có thể thấy quan điểm thứ nhất coi thi hành án là giai đoạn cuối cùng của quá trình tố tụng là có nhiều điểm hợp lý nhất “Bởi nếu tách ra thì sẽ không thực hiện được mục tiêu chung của toàn bộ quá trình tố tụng Khi chân lý được làm sáng tỏ thể hiện trong bản án, quyết định của Tòa án, thì mới dừng lại ở việc làm rõ đúng hay sai, phải hay trái trên văn bản giấy tờ Muốn nó

được thực hiện trên thực tế, cần phải chờ ở hiệu quả của công tác thi hành án Vì vậy, thi hành án là giai đoạn tiếp theo của quá trình xét xử Ở giai đoạn này, cơ quan thi hành án áp dụng các biện pháp được pháp luật quy định để đưa chân lý trở thành hiện thực trong đời sống thực tế”3

“Hoạt động thi hành án gắn liền với quá trình xét xử, tiếp theo quá trình xét

xử Thi hành án là hoạt động bảo vệ pháp luật khác về bản chất với các hoạt động hành chính là tổ chức và quản lý Thi hành án là nhằm mục đích thực thi các phán quyết của Tòa án, đảm bảo các phán quyết của Tòa án được thi hành và thi hành có hiệu quả trên thực tế Hoạt động thi hành án này gắn liền với quá trình xét xử, chịu

sự chi phối của quá trình xét xử”4

Cần khẳng định: Một là, khi có tranh chấp dân sự phát sinh, để bảo vệ quyền

lợi hợp pháp của mình, các đương sự phải nhờ đến sự can thiệp của Nhà nước mà cụ thể là Tòa án Sau khi thụ lý vụ việc, Tòa án tiến hành điều tra, hòa giải, xét xử để đưa ra phán quyết của mình Việc giải quyết vụ việc là giai đoạn đầu của tố tụng Trong giai đoạn này, Tòa án giải quyết nội dung của vụ án, phân định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, sau đó đưa ra phán quyết cuối cùng có hiệu lực pháp luật Nếu phán quyết đó không được đưa ra thi hành trên thực tế thì quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự thực chất chưa được bảo vệ; hiệu lực bản án, quyết định của Tòa án trở nên vô nghĩa Chỉ khi nào tiến hành xong giai đoạn thi hành án trên thực tế thì quá trình bảo vệ quyền lợi của đương sự mới thực sự được coi là hoàn thành Khi đó, việc tố tụng mới thể hiện được hết ý nghĩa của nó là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân được ghi nhận bằng những quy định cụ thể ở các

3 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý: Chuyên đề Một số vấn đề về tổ chức và hoạt động thi hành án hiện nay, Thông tin khoa học pháp lý số 6/2002, Nxb.Viện nghiên cứu Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Hà Nội, 2002, tr.8

4 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý: Chuyên đề Một số vấn đề về tổ chức và hoạt động thi hành án hiện nay, Thông tin khoa học pháp lý số 6/2002, Nxb.Viện nghiên cứu Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Hà Nội, 2002, tr.9

ngành luật nội dung

Hai là, hoạt động thi hành án phụ thuộc và chịu sự chi phối của hoạt động

xét xử, bởi vì hoạt động thi hành án được tiến hành dựa trên các bản án, quyết định

đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án Nói cách khác, căn cứ pháp lý để đưa ra thi hành án là những bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm ra quyết định thi hành án và thực hiện đúng theo phán quyết của Tòa án, không được suy diễn hay làm sai lệch các phán quyết của Tòa án trong các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật Ngoài sự phụ thuộc nói trên, việc thi hành án còn chịu sự chi phối của hoạt động xét xử ở chỗ: Nếu bản

án, quyết định của Tòa án chưa rõ ràng, cơ quan thi hành án dân sự có thể đề nghị các cơ quan xét xử có thẩm quyền giải thích bản án, quyết định đó Trong giai đoạn đưa các bản án, quyết định ra thi hành, Tòa án có thẩm quyền tạm hoãn thi hành

án theo luật định hoặc kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, mà hậu quả pháp lý của nó có thể làm thay đổi kết quả thi hành án, cách thức thi hành

án hay cách thức tiến hành thi hành án của cơ quan thi hành án Do đó, giai đoạn thi hành án và quá trình xét xử có mối quan hệ mật thiết, chặt chẽ với nhau, nó là hai khâu thống nhất của quá trình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự

Ba là, các vụ việc dân sự chủ yếu là giải quyết những vấn đề liên quan đến

tài sản và nhân thân giữa các đương sự Vì thế, nếu trong quá trình xét xử, mà Tòa

án chưa đưa ra bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, đương sự tự nguyện thi hành án thì đây được xem là quan hệ dân sự thông thường chứ không có sự can thiệp của cơ quan Nhà nước Nên không thể coi thi hành án là thủ tục hành chính được Hơn nữa, nếu cho rằng trong tố tụng dân sự chỉ có Tòa án mới là chủ thể tiến hành tố tụng còn cơ quan thi hành án không phải là chủ thể được phép tiến hành các hoạt động tố tụng thì chưa thỏa đáng Bởi lẽ, việc giải quyết vụ án dân sự là quá trình khó khăn và phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề, nhiều lĩnh vực khác nhau Mỗi lĩnh vực đó đều được một cơ quan chuyên môn đảm nhiệm Và để giải quyết tốt một vụ việc dân sự thì phải có sự phối hợp nhịp nhàng và chặt chẽ giữa các cơ quan chuyên môn với nhau Kết quả hoạt động của cơ quan này là cở sở, tiền đề cho

hoạt động của cơ quan khác và góp phần cho nhiệm vụ chung là giải quyết vụ việc được nhanh chóng, chính xác, kịp thời, đúng pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức Do đó, hoạt động của thi hành án được xem là một thủ tục tố tụng dân sự và là một bộ phận không thể thiếu của ngành tố tụng Đến nay, điều này được khẳng định trong Bộ luật tố tụng dân sự 2015

- Khái niệm về tài sản là bất động sản

Thuật ngữ “tài sản” có thể được hiểu theo hai cách:

- Thứ nhất, về phương diện pháp lý, tài sản là của cải được con người sử

dụng Theo đó thì tài sản luôn biến đổi và phát triển cùng với sự thay đổi của thời gian, của điều kiện xã hội, của sự nhận thức con người về giá trị vật chất nên đặc điểm, tính chất của tài sản qua mỗi thời kì lại được nhìn nhận ở một góc độ khác nhau Ở xã hội La Mã cổ xưa, khi nhắc đến tài sản, người ta liên tưởng ngay đến những của cải trong gia đình như ruộng đất, nhà cửa, gia súc Ngày nay, trong xã hội hiện đại, ngoài tài sản mang ý nghĩa là các của cải, vật chất trong gia đình, thì chúng ta còn có một số loại tài sản đặc biệt, như năng lượng mặt trời, thủy năng, sóng vô tuyến, phần mềm máy tính,

- Thứ hai, tài sản là một vật cụ thể mà có thể nhận biết bằng các giác quan

được con người sử dụng phục vụ trong đời sống hàng ngày Dù được hiểu theo cách nào, tài sản cũng có hai loại, tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình Hay nói khác đi, các tài sản là hữu hình hoặc có thể hữu hình hóa Bởi lẽ, một quyền gắn với tài sản – gọi là tài sản vô hình – có thể trở thành tài sản hữu hình khi quyền đó được thực hiện bằng việc sử dụng nó làm một vật thay thế trong một giao dịch, hoặc khi quyền đó được định giá bằng tiền hay được chuyển nhượng có đền bù, Của cải hay vật chất có giá trị được xem là tài sản khi chúng được sở hữu, nghĩa là thuộc về một người nào đó hay chính xác hơn là thuộc về một chủ thể của quan hệ pháp luật

dân sự5

Tài sản đóng một vai trò quan trọng, là vấn đề trọng tâm của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Trong đó, việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…

và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm:

+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là

nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất

- Khái niệm về kê biên tài sản là bất động sản trong thi hành án dân sự

Theo từ điển Tiếng việt của Viện ngôn ngữ học do Nhà giáo dục xuất bản năm 1994 viết: “Kê là viết ra theo thứ tự từng tên, từng nhóm để ghi nhớ hoặc thông báo”, còn “biên là viết lên trang giấy” Trong lĩnh vực THADS, theo khoản 3 Điều

71 Luật THADS 2008 (được sửa đổi, bổ sung 2014) thì kê biên được hiểu là một trong những biện pháp cưỡng chế THADS do CHV áp dụng trong trường hợp người phải THA có nghĩa vụ phải thanh toán khoản tiền nào đó theo bản án, quyết định của Tòa án nhưng hết thời gian tự nguyện theo qui định của luật THADS mà không

tự nguyện thi hành án thì CHV tiến hành trinh tự thủ tục để kê biên.Trong các loại tài sản được kê biên để đảm bảo thực hiện các án kiện dân sự thì tài sản là bất động sản là tài sản được kê biên chiếm số lượng lớn nhất

Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ 3 giữ là một trong sáu biện pháp cưỡng chế được quy định tại Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008, được áp dụng khi người phải thi hành án có nghĩa vụ thanh toán tiền theo bản án, quyết định của Tòa án, tuy có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành án trong thời hạn luật định, hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án chuyển dịch tài sản cho người khác, tẩu tán, hủy hoại tài sản

Biện pháp này gồm ba giai đoạn kế tiếp nhau, gồm: kê biên tài sản, định giá tài sản và xử lý tài sản đã kê biên Đây là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự có tính nghiêm khắc nhất trong tất cả các biện pháp cưỡng chế Trình tự thủ tục để thực hiện biện pháp này đòi hỏi phải có sự chặt chẽ, đúng theo quy định của pháp luật Trong thực tế, hoạt động kê biên, xử lý tài sản của người

phải thi hành án vô cùng phức tạp, đòi hỏi các CHV phải nghiên cứu kỹ các quy định về thi hành án dân sự và pháp luật có liên quan như: pháp luật doanh nghiệp, thương mại, dân sự, đất đai, nhà ở nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các sai sót trong quá trình thi hành án

Biện pháp cưỡng chế kê biên bất động sản áp dụng đối với người phải thi hành án có nghĩa vụ về tài sản đối với người được thi hành án Nghĩa là biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản BĐS không được áp dụng đối với nghĩa vụ phải thi hành án là hành vi

Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là BĐS trong thi hành án dân sự cần được phân biệt với kê biên tài sản của cơ quan điều tra và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án như kê biên tài sản đang tranh chấp nếu trong quá trình giải quyết án có căn cứ cho thấy có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản Biện pháp kê biên của cơ quan điều tra và của Tòa án nhằm mục đích ngăn chặn đương sự có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản để tránh trách nhiệm nghĩa vụ tài sản về sau Còn biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là của cơ quan THADS ngoài mục đích ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy hoại tài sản mà còn có mục đích là căn cứ pháp

lý để xử lý tài sản của người phải thi hành án để thanh toán tiền cho người được thi hành án, trong trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa

vụ của mình mà bản án, quyết định của Tòa án đã xác định

Cũng như kê biên tài sản, kê biên tài sản là BĐS phải đáp ứng đủ các điều kiện như: Theo bản án, quyết định của Tòa án, người phải thi hành án phải có nghĩa vụ trả tiền cho người được thi hành án Tài sản bị kê biên có thể là tài sản thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng của người phải thi hành án, tài sản này có thể do người phải thi hành án hoặc do người thứ ba quản lý, sử dụng; đã hết thời gian tự nguyện do CHV ấn định nhưng người phải thi hành án không tự nguyện thi hành

án hoặc chưa hết thời gian tự nguyện, nhưng cần phải ngăn chặn việc tẩu tán, hủy hoại tài sản Ngoài ra kê biên tài sản là BĐS cần phải lưu ý một số điểm như:

- Trước khi kê biên BĐS phải thông báo với Phòng đăng ký QSDĐ biết

Đồng thời CHV yêu cầu Phòng đăng ký QSDĐ cung cấp thông tin về BĐS bị kê biên để làm cơ sở xử lý theo quy định pháp luật

- CHV chỉ được kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai

- Khi kê biên BĐS, CHV yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về BĐS phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS

- Trường hợp kê biên QSDĐ có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì CHV kê biên cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc sở hữu của người phải thi hành án thì CHV chỉ kê biên QSDĐ và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất biết

để tháo dỡ, di rời

Kê biên tài sản là BĐS là một trong nhiều biện pháp kê biên tài sản của người phải thi hành án trong THADS như: kê biên hoa lợi, kê biên phương tiện giao thông, kê biên vốn góp, kê biên tài sản là đồ vật đang bị khóa hay đóng gói… tuy nhiên kê biên tài sản là BĐS hiện nay là một trong những biện pháp kê biên thực hiện phổ biến nhưng vẫn còn sự khó khăn và phức tạp nhất trong các biện pháp kê biên, cưỡng chế THADS

Từ những phân tích nêu trên, theo tác giả, “kê biên tài sản là BĐS để thi hành

án dân sự là biện pháp cưỡng chế THADS, có đối tượng kê biên là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do CHV thực hiện để buộc người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ về tiền theo bản án, quyết định của Tòa án, trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành

án, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người được THA và thể hiện tính quyền lực của Nhà nước.”

1.2 Đặc điểm kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự

Kê biên tài sản là BĐS trong thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự Vì vậy, biện pháp này vừa có những đặc điểm chung

của biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự, vừa có những đặc điểm riêng của nó

1.3 Đặc điểm chung của biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là bất động sản trong thi hành án dân sự

- Thứ nhất, cưỡng chế thi hành án dân sự thể hiện quyền năng đặc biệt của

Nhà nước và được đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh của Nhà nước

Cưỡng chế thi hành án dân sự nói chung, hoạt động kê biên, xử lý tài sản nói riêng được đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh của Nhà nước Khi một bản án, quyết định của Tòa án được đưa ra thi hành, người phải thi hành án được quyền tự nguyện thi hành án trong thời hạn được ấn định Hết thời hạn đó, nếu người phải thi hành án vẫn không tự nguyện thi hành án thì Chấp hành viên sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án, tức là tước bỏ quyền tự định đoạt tài sản của người phải thi hành án Quyền định đoạt là một trong những nội dung của quyền sở hữu Chỉ có chủ sở hữu của ta mới được phép định đoạt tài sản Những người không phải chủ sở hữu chỉ có quyền này khi được chủ sở hữu ủy quyền hoặc theo pháp luật quy định, nhưng phải phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu6 Điều đó có nghĩa là: khi bị áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản, người phải thi hành án sẽ bị mất

đi quyền định đoạt tài sản do chính mình sở hữu; dù người phải thi hành án có muốn hay không, thì Chấp hành viên vẫn sẽ tiến hành cưỡng chế theo luật định Và nếu người phải thi hành án có hành vi chống đối, Chấp hành viên có quyền dùng sức mạnh nhà nước (phạt hành chính, khởi tố vụ án hình sự) để bắt buộc người phải thi hành án tuân thủ và chấp hành Không chỉ có người phải thi hành án, các cơ quan,

tổ chức, cá nhân có liên quan khác cũng phải tôn trọng bản án, quyết định của Tòa án nhân danh Nhà nước Có trách nhiệm phối hợp và nghiêm chỉnh thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình để bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa, quyền làm chủ của nhân dân, bảo vệ tài sản, quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tập thể, công dân như Hiến pháp quy định

6 Điều 195 Bộ luật Dân sự 2015

- Thứ hai, hoạt động cưỡng chế trong thi hành án dân sự phải tuân thủ những trình tự, thủ tục chặt chẽ theo quy định của pháp luật

Khi tiến hành cưỡng chế, Chấp hành viên phải tuân thủ các trình tự, thủ tục

mà pháp luật quy định Xuất phát từ tính chất khó khăn, phức tạp và tầm quan trọng cũng như ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của đương sự, Luật thi hành án dân sự

2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định hết sức chặt chẽ về điều kiện, trình tự, thủ tục áp dụng các biện pháp cưỡng chế Tránh tình trạng cưỡng chế một cách bừa bãi, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, gây mất lòng tin của nhân dân đối với cơ quan Nhà nước và ảnh hưởng đến trật

tự xã hội chung

Trình tự, thủ tục của hoạt động cưỡng chế gồm có xác minh điều kiện để thi hành án, ra quyết định kê biên, xử lý tài sản và tiến hành kê biên, xử lý tài sản Việc tuân theo các trình tự này đảm bảo tính dân chủ, quyền lực thuộc về nhân dân, làm cho kết quả của hoạt động thi hành án dân sự đạt hiệu quả và thi hành tốt các bản án quyết định của Tòa án Nếu vi phạm các nguyên tắc, trình tự, thủ tục thi hành án dân sự được pháp luật quy định, trong đa số trường hợp, đều dẫn đến sai lầm nghiêm trọng, phức tạp hóa quá trình thi hành án, tốn kém kinh phí, không kịp thời hoặc không bảo đảm được lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, dẫn đến khiếu kiện bức xúc, kéo dài Mặt khác, do cơ quan thi hành án là một bộ phận trong bộ máy nhà nước nên phải tuân theo nguyên tắc tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước nói chung và sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về thi hành án dân sự và rộng hơn là của cả hệ thống pháp luật

- Thứ ba, biện pháp cưỡng chế được Chấp hành viên áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án nhằm buộc họ phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo bản án, quyết định của Tòa án

CHV chỉ áp dụng biện pháp cưỡng chế khi người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của họ Pháp luật luôn khuyến khích ý thức tự giác thực hiện của công dân Do đó, khi một bản án, quyết định có hiệu lực thi hành,

pháp luật thi hành án luôn cho người phải thi hành án một khoảng thời gian để tự nguyện thi hành án Tại Điều 9 Luật Thi hành án quy định về tự nguyện và cưỡng chế thi hành án: “Nhà nước khuyến khích đương sự tự nguyện thi hành án; người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành thì bị cưỡng chế thi hành án theo quy định của Luật này” Quy định này thể hiện tính nhân văn của pháp luật, tôn trọng quyền tự quyết của đương sự, khuyến khích sự tự giác

Do đó, về mặt lý luận, khi chưa hết thời hạn tự nguyện thi hành án, Chấp hành viên không được phép áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án mà giai đoạn này phải giáo dục, thuyết phục người phải thi hành án, giúp họ nhận thức được trách nhiệm, nghĩa vụ của mình mà tự nguyện thi hành Tuy nhiên, khi biện pháp tự nguyện không đạt kết quả thì việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án là cần thiết để vừa giải quyết dứt điểm vụ việc, vừa giáo dục, răn đe những đối tượng phải thi hành án khác có điều kiện thi hành mà cố tình chây ỳ

- Thứ tư, thẩm quyền của Chấp hành viên quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản để thi hành án

CHV có thẩm quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế khi phân công tổ chức thi hành án Đây là quyền mà chỉ có CHV phụ trách hồ sơ mới có, dù là Thủ trưởng hay Phó thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự thì khi áp dụng biện pháp cưỡng chế đều phải thực hiện với tư cách là CHV Việc pháp luật quy định rõ như vậy

để tránh tình trạng các đối tượng khác lạm dụng việc thi hành án để làm sai hoặc gây áp lực cho người phải thi hành án, mặt khác tăng cường tính trách nhiệm cá nhân của CHV khi tổ chức hoạt động này Là người được Nhà nước giao trách nhiệm thi hành các bản án, quyết định dân sự của Tòa án, khi thực hiện nhiệm vụ CHV chỉ tuân theo pháp luật, chịu trách nhiệm trước pháp luật và được pháp luật bảo vệ CHV khi tiến hành hoạt động thi hành án chỉ được thực hiện những gì pháp luật cho phép và phải tuân theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thi hành

1.4 Đặc điểm riêng của kê biên tài sản là bất động sản trong thi hành

án dân sự

- Kê biên tài sản là BĐS là biện pháp cưỡng chế có tính chất phức tạp không giống như kê biên các loại tài sản khác Thông thường khi kê biên là tài sản hiện hữu, tài sản đặc định, đã được định dạng rõ ràng từ ban đầu và không thay đổi trong suốt quá trình kể từ khi tài sản thuộc phạm vi thỏa thuận là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cho đến khi CHV thực hiện lệnh kê biên để thực hiện nghĩa vụ dân

sự Song kê biên bất động sản, đặc biệt là QSDĐ lại có những sự khác biệt: tài sản

kê biên có thể chỉ thuần túy là QSDĐ song cũng có thể bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất như: nhà ở, vật kiến trúc, các công trinh xây dựng khác, vườn cây… QSDĐ kê biên cũng có thể không thay đổi kể từ khi xác lập quan hệ, cho đến khi CHV thực hiện lệnh kê biên, song QSDĐ cũng có thể thay đổi về tình trạng hiện hữu như: tại một thời điểm thiết lập một giao dịch mới chỉ là QSDĐ, song trong quá trinh thực hiện giao dịch có thêm tài sản khác được hình thành trên đất (tài sản là nhà ở, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai) Sự khác biệt này cũng

là một trong những yếu tố buộc các CHV lưu ý và phân định rất rõ khi kê biên

để đảm bảo công tác THA được chính xác, trung thực, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên

- Việc thực hiện kê biên BĐS trong thi hành án dân sự phải dựa trên những căn cứ nhất định, rõ ràng và cụ thể

Căn cứ để CHV cưỡng chế THADS nói chung và cưỡng chế kê biên tài sản

là BĐS nói riêng là Bản án, quyết định; Quyết định THA; Quyết định cưỡng chế THA, trừ trường hợp bản án, quyết định đã tuyên kê biên, phong tỏa tài sản, tài khoản, và trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực, nhưng người phải THA có điều kiện THA, có tài sản là BĐS thuộc sở hữu của mình mà không tự nguyện thi hành thì CHV tiến hành áp dụng biện pháp kê biên tài sản là BĐS để đảm bảo cho việc thanh toán khoản tiền phải thi hành theo Bản án, quyết định của Tòa án tuyên

Khi BĐS bị kê biên thì người phải thi hành án bị hạn chế một số quyền sử dụng đất như không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho tặng, góp vốn và cho người khác thừa kế Những quyền này bị hạn chế cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán khoản tiền phải thi hành án Nếu không thực hiện thì tài sản là BĐS đã được kê biên sẽ được xử lí theo qui định pháp luật Đây

là điểm quan trọng để CHV giải thích rõ cho người có BĐS phải THA biết khi thực hiện kê biên để tránh tình trạng tẩu tán tài sản thông qua các giao dịch nêu trên khi BĐS thuộc trường hợp phải kê biên Bên cạnh đó, để đảm bảo tài sản là BĐS được kê biên để THA nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cho Nhà nước, cho người bị hại

và các chủ thể khác có liên quan thì đòi hỏi CHV phải nâng cao vai trò, ý thức trách nhiệm cao trong việc thực hiện hoạt động kê biên; cách thức thực hiện vừa mềm đẻo, linh hoạt, vừa cương quyết, khôn khéo để phòng ngừa và ngăn chặn các biểu hiện của sự tẩu tán tài sản là BĐS nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa trước Nhà nước và người có liên quan

1.5 Ý nghĩa của qui định kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự

Không phải bất kỳ bản án, quyết định nào của Tòa án cũng được thi hành triệt để trên tinh thần tự nguyện Trên thực tế còn nhiều Bản án, Quyết định của Tòa

án chưa được thi hành vì có nhiều nguyên nhân như không có điều kiện thi hành, người đang kết án tù không có tài sản v.v.v …, tuy nhiên cũng có nhiều trường hợp đương sự có tài sản nhưng chây ỳ, khiếu nại, tố cáo cố tình kéo dài thời gian thi hành án BĐS thường là các loại tài sản có giá trị lớn, vì vậy khi CHV ra quyết định

kê biên BĐS có nghĩa các khoản nợ phải thanh toán bảo đảm được thi hành, bảo đảm cho lợi ích cả hai bên và nhằm tránh trường hợp lợi dụng sơ hở của pháp luật nhằm tẩu tán tài sản, hủy hại tài sản, trốn tránh việc thi hành án làm ảnh hưởng đến lợi ích của người được THA Vì vậy, cưỡng chế thi hành án nói chung và kê biên tài sản là BĐS trong THADS nói riêng có vai trò rất quan trọng trong việc bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa, duy trì ổn định, trật tự kỉ cương xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế thị

trường theo đúng định hướng xã hội chủ nghĩa

- Thứ nhất, bảo đảm những phán quyết của Tòa án được thực hiện một cách nghiêm minh

Kê biên tài sản là BĐS trong THADS thể hiện tính răn đe, nâng cao ý thức trách nhiệm của nhân dân, đảm bảo tính quyền lực của Nhà nước đối với những người xem nhẹ pháp luật, góp phần nâng cao ý thức pháp luật của nhân dân Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương, đoàn thể xã hội và mọi thành viên trong cộng đồng tạo nên sức mạnh cộng đồng để đưa những phán quyết của Tòa án được thực thi một cách triệt để

- Thứ hai, biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là bất động sản góp phần giữ gìn trật tự, kỷ cương an toàn xã hội, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

Cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là BĐS nói riêng, thi hành án dân sự nói chung là một trong những hoạt động quan trọng, nhằm khôi phục và bảo vệ các quan hệ xã hội bị xâm hại Do đó, thi hành dứt điểm các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật hoặc chưa có hiệu lực pháp luật nhưng được thi hành ngay trên thực tế có ý nghĩa đặc biệt trong việc đảm bảo trật tự, an toàn xã hội Thông qua việc áp dụng biện pháp kê biên, xử lý tài sản, những bản án, quyết định của Tòa án nhân danh Nhà nước, thể hiện ý chí của Nhà nước được trở thành hiện thực, công lý

xã hội được thực hiện Quá trình giải quyết một vụ án chỉ kết thúc khi bản án, quyết định của Tòa án được thi hành kịp thời và đầy đủ Nếu việc thi hành bản án, quyết định ấy không được quan tâm và không có hiệu quả thì sẽ ảnh hưởng tiêu cực, tác động đếu toàn bộ hoạt động tố tụng trước đó, trật tự kỷ cương xã hội bị vi phạm, quyền lực Nhà nước bị xem thường, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân

bị xâm hại Việc bản án, quyết định của Tòa án được đảm bảo thi hành trên thực tế đạt hiệu quả sẽ mang lại niềm tin cho nhân dân đối với tính nghiêm minh của pháp luật, góp phần lập lại kỷ cương, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Ngược lại, một bản án, quyết định có hiệu lực mà không được thi hành trên thực tế cho thấy sự thiếu nghiêm minh của pháp luật, dễ gây mất sự đoàn kết, xung đột kéo

dài trong nhân dân, gây chia rẽ trong nội bộ nhân dân

- Thứ ba, biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là bất động sản góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự

Tự nguyện thi hành án của các đương sự được coi là biện pháp quan trọng nhất trong hoạt động thi hành án dân sự Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp người phải thi hành án có đủ điều kiện thi hành án nhưng vẫn không tự nguyện thi hành trong thời hạn cơ quan thi hành án ấn định, tìm cách trì hoãn, trốn tránh việc thi hành án Trong trường hợp này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án, cơ quan thi hành án sẽ áp dụng các biện pháp cưỡng chế, đặc biệt là biện pháp kê biên tài sản

Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế trong thi hành án là giải pháp có hiệu quả nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án, đảm bảo được hiệu lực của bản án, quyết định và thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật trước thái độ không chấp hành án của người phải thi hành án Trong thực tiễn cho thấy rằng trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án nếu không áp dụng biện pháp cưỡng chế thì sẽ không thể thi hành án được Mặt khác, đây cũng là công cụ quan trọng để bảo vệ triệt để lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án

- Thứ tư, biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là BĐS góp phần ổn định xã hội, ổn định nền kinh tế

Kê biên, xử lý tài sản trong thi hành án dân sự đảm bảo việc thực hiện các phán quyết của Tòa án trở thành hiện thực Nếu không được đảm bảo thi hành án, thì toàn bộ kết quả của cả quá trình tố tụng trước đó trở nên vô nghĩa, dẫn đến kỷ cương phép nước bị coi thường Thông qua việc áp dụng biện pháp kê biên, xử lý tài sản khi người phải thi hành án không tự nguyện thi hành, các mối quan hệ xã hội

bị xâm hại sẽ được khôi phục, trật tự pháp luật được lập lại Bản án có hiệu lực pháp luật được thi hành một cách triệt để sẽ có tác động đến ý thức chấp hành pháp luật của người được thi hành án, người phải thi hành án nói riêng và nhân dân nói chung Từ đó nâng cao ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân, làm cho mọi

người hiểu và làm theo pháp luật Góp phần tạo ra một môi trường sống lành mạnh,

an toàn cho mọi người an cư lạc nghiệp, hăng hái công tác, phát minh sáng tạo, phát triển sản xuất kinh doanh, giải quyết tốt các mối quan hệ trong hành lang pháp luật, thúc đẩy nền kinh tế ngày càng phát triển trong một môi trường lành mạnh Nội dung của bản án dân sự là bảo vệ quyền và lợi ích của Nhà nước, của tổ chức, cá nhân bị xâm hại Nghĩa vụ dân sự thường là nghĩa vụ bồi thường tài sản Tài sản có

ý nghĩa rất lớn trong đời sống, sinh hoạt và sản xuất kinh doanh của các đương sự

Do đó, quá trình giải quyết một vụ án sẽ chỉ được coi là kết thúc khi bản án, quyết định của Tòa án được thi hành đầy đủ và kịp thời “Các đương sự khi tham gia tố tụng kinh tế - dân sự không chỉ quan tâm đến kết quả xét xử là bản án, quyết định của Tòa án; ý nguyện và lợi ích của họ còn là ở chỗ: quyền và lợi ích hợp pháp của

họ được công nhận và bảo đảm thi hành trên thực tế bằng con đường cưỡng chế của Nhà nước trong trường hợp cần thiết”77 Nếu bản án, quyết định của Tòa án chỉ nằm trên giấy, không được thực hiện trên thực tế, thì không những thể hiện pháp luật không nghiêm minh, còn ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức và công dân Từ đó dẫn đến khiếu nại, tố cáo gay gắt, bức xúc kéo dài của đương sự Vì vậy, việc thực hiện tốt pháp luật thi hành án dân sự được góp phần đảm bảo trật tự, an toàn xã hội, ổn định nền kinh tế, tạo điều kiện phát triển kinh tế -

và phát triển của pháp luật thi hành án dân sự, thể hiện qua từng thời kỳ như sau:

Thứ nhất, giai đoạn trước năm 1993 Thẩm quyền thi hành án dân sự trong

7 Trần Đình Hảo: “Về cải cách tư pháp và vấn đề thi hành án xét xử góc độ của luật kinh tế dân sự”, Nhà nước và Pháp luật, số 7, 2003, tr.23

giai đoạn này thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân và được coi là một giai đoạn của thủ tục tố tụng Có thể được chia thành các giai đoạn sau:

Từ năm 1945 đến trước năm 1960

Sau cách mạng tháng Tám, trong những ngày đầu của Nhà nước dân chủ nhân dân, với những quyết sách “mạnh mẽ và sáng suốt” theo tinh thần Hiến pháp năm 1946, hoạt động thi hành án dân sự đã sớm được khẳng định là công cụ quan trọng tham gia bảo vệ chính quyền nhân dân ngay tại Sắc lệnh số 13 ngày 24/01/1946 do Chủ tịch Hồ Chí Minh ký, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Vũ trọng Khánh tiếp ký quy định cách tổ chức tòa án và các ngạch thẩm phán trong nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, một trong những văn bản đầu tiên đặt nền móng cho việc hình thành nền tư pháp xét xử của chế độ mới và Sắc lệnh số 130/SL ngày 19/7/1946 do Quyền Chủ tịch Chính phủ Huỳnh Thúc Kháng ký, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Vũ Đình Hòe ký Phó thự quy định về thể thức thi hành mệnh lệnh hoặc bản án của Tòa án Đến năm 1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/5/1950, nội dung của Sắc lệnh này quy định rõ ràng hơn về thẩm quyền của Thẩm phán Tại Điều 19 của Sắc lệnh số 85 đã quy định: Thẩm phán huyện dưới sự kiểm soát của Biện lý có nhiệm vụ đem chấp hành các án hình về khoản bồi thường hay bồi hoàn và các án hộ, mà chính Toà án huyện hoặc Toà án trên đã tuyên; Việc phát mại bất động sản và phân phối tiền bán được cũng do Toà án huyện phụ trách Trong trường hợp có nhiều bất động sản rải rác ở nhiều huyện khác nhau thì Biện lý

sẽ chỉ định một Thẩm phán huyện để việc phát mại đó vừa có lợi cho chủ nợ lẫn người mắc nợ

Nhìn chung trong giai đoàn này chưa có văn bản nào quy định về biện pháp cưỡng chế nói chung và biên pháp kê biên tài sản là BĐS nói riêng

Từ năm 1960 đến trước năm 1993

Từ năm 1960, cách mạng Việt Nam chuyển sang một tình thế mới Hiến pháp năm 1959 quy định thành lập hệ thống cơ quan xét xử của Nhà nước đứng đầu là Tòa án nhân dân tối cao và hệ thống cơ quan kiểm sát đứng đầu là Viện kiểm sát

nhân dân tối cao Để bảo vệ tốt hơn nền kinh tế quốc dân, các giá trị tập thể và quyền làm chủ tập thể của người lao động trước yêu cầu của cách mạng giai đoạn mới, Điều 24 Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 1960 đã chuyên nghiệp hóa hoạt động thi hành án dân sự thông qua việc xác lập chức danh “nhân viên chấp hành án”

và phân định trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến thi hành án dân sự “tại các Tòa án nhân dân địa phương có nhân viên chấp hành án làm nhiệm vụ thi hành những bản án và quyết định về dân sự Trên cơ sở đó, ngày 13/10/1972, Chánh án tòa án nhân dân tối cao đã ban hành quyết định số 186/TC về tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn của chấp hành viên, tên gọi “Chấp hành viên” đã ra đời và tồn tại từ đó cho đến nay Nhà nước không tổ chức cơ quan thi hành án dân sự riêng mà chỉ đặt Chấp hành viên tại các TAND địa phương để thực hiện chuyên trách việc THADS Chấp hành viên có nhiệm vụ thi hành những bản án, quyết định về dân sự, những khoản xử phạt tiền, tịch thu tài sản, bồi thường, hoàn trả lại tài sản trong các bản án, quyết định hình sự; giúp Chánh án TAND đôn đốc, kiểm tra công tác THA tại các TAND cấp dưới Chấp hành viên thực thi nhiệm vụ dưới sự chỉ đạo của Chánh án TAND nơi mình công tác, không có quyền trực tiếp chỉ đạo công tác của Chấp hành viên TAND cấp dưới mà chỉ có trách nhiệm giúp Chánh án nắm tình hình, theo dõi kiểm tra, đôn đốc công tác THA của các Chấp hành viên tại các TAND cấp dưới, của Ban tư pháp xã, tổng kết rút kinh nghiệm về công tác THA tại địa phương

Để đưa công tác thi hành án từng bước đi vào nề nếp, TAND tối cao đã ban hành Điều lệ tạm thời về công tác thi hành án (kèm theo công văn số 827/CV ngày 23/10/1979) quy định khá chi tiết, cụ thể về trình tự, thủ tục THA Tại Điều 6 của bản Điều lệ nêu trên có quy định: "Khi bản án hoặc quyết định của TA đã có hiệu lực pháp luật hoặc theo pháp luật phải chấp hành khẩn cấp, TA đã xét xử bản án đó phải trích lục án cho CHV nơi phải chấp hành án và VKSND cùng cấp chậm nhất là trong ba ngày Sau khi nhận được trích lục bản án, chậm nhất là ba ngày CHV phải tống đạt trích lục án cho những người phải chấp hành án, những người được chấp hành án và những người có quyền lợi liên quan; hướng dẫn cho họ cách tự nguyện

chấp hành án và ấn định cho họ một thời gian để họ tự nguyện thi hành"

Đến năm 1989, Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh thi hành án dân sự năm

1989 (có hiệu lực thi hành ngày 01/01/1990), tạo bước phát triển mới trong pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam Đây là văn bản đầu tiên có giá trị pháp lý cao được Nhà nước ban hành quy định các vấn đề về kê biên về THA Pháp lệnh đã dành 6 Điều từ Điều 23 đến Điều 28 để quy định về kê biên, quy định về trình tự, thủ tục kê biên cũng khá rõ ràng

Lần đầu tiên, các nguyên tắc, trình tự, thủ tục THA; quyền, nghĩa vụ của các bên đương sự; các biện pháp cưỡng chế THA v.v… đã được quy định một cách khá chặt chẽ, cụ thể, dưới hình thức văn bản pháp lý có hiệu lực cao là Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước (nay là Uỷ ban Thường vụ Quốc hội) Tiếp đó, hàng loạt văn bản pháp luật đã được ban hành nhằm cụ thể hoá, hướng dẫn thực hiện một số quy định của pháp lệnh, đảm bảo cho Pháp lệnh được thi hành nghiêm chỉnh như Thông tư liên ngành số 06-89/TTLN ngày 07/12/1989 của TAND tối cao, VKSND tối cao, Bộ Tư pháp; Thông tư liên ngành số 07- 89/TTLN ngày 10/12/1989 của TAND tối cao, Bộ Nội vụ hướng dẫn việc bảo vệ cưỡng chế THA v.v Đây là một bước phát triển mới trong quá trình xây dựng, hoàn thiện pháp luật của Nhà nước ta nói chung và trong lĩnh vực THADS nói riêng, đặt cơ sở pháp lý cho việc tăng cường, hoàn thiện tổ chức và hoạt động THA

Có thể thấy rằng, trong giai đoạn này, vấn đề thi hành án cũng được chú trọng, kê biên tài sản là BĐS cũng được quy định rõ ràng Tuy nhiên pháp luật về

kê biên tài sản là quyền sử dụng đất ở giai đoạn này cũng chưa được quy định

Thứ hai là, giai đoạn từ năm 1993 đến trước 2004 Từ ngày 01/7/1993,

nhiệm vụ thi hành án được chuyển từ Tòa án nhân dân sang cho hệ thống cơ quan thi hành án dân sự thuộc BTP Pháp lệnh thi hành án đã ra đời Điều này thể hiện sự phát triển của pháp luật thi hành án dân sự đã sang một giai đoạn mới, cụ thể:

Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1993 được ban hành ngày 21/4/1993 Trong đó, vấn đề kê biên được quy định khá rõ ràng từ Điều 29 đến Điều 36 của

PLTHADS 1993 Nghị định của Chính phủ số 69-CP ngày 18/10/1993 qui định thủ tục thi hành án dân sự, theo đó từ Điều 15 đến Điều 20 chương III quy định về các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự Nghị định của chính phủ số 30-CP ngày 02/6/1993 về tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan quản lý công tác thi hành án, cơ quan thi hành án dân sự và CHV Thông tư liên ngành số 02- TTLN ngày 17/9/1993 của BTP, Bộ Nội vụ, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn về việc bảo vệ cưỡng chế thi hành án Thông tư liên tịch số 01/1997 hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản

Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1993 tiếp tục tạo bước ngoặt về tổ chức

và hoạt động của công tác thi hành án dân sự Đều này đã khẳng định công tác thi hành án đã được chú trọng nhiều hơn Nhiều văn bản pháp luật về thi hành án dân

sự mà cụ thể về vấn đề kê biên tài sản là quyền sử dụng đất được ban hành Những quy định về kê biên tài sản trong thi hành án dân sự ở giai đoạn này tiến bộ hơn so với những quy định của giai đoạn trước năm 1993 Tuy nhiên vấn đề kê biên tài sản

là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự cũng chưa quy định rõ ràng, cụ thể

Thứ ba là, giai đoạn từ 2004 trở về sau Pháp lệnh thi hành án dân sự năm

2004 được ban hành ngày 14/01/2004 PLTHADS năm 2004, vấn đề kê biên tài sản

là BĐS đã được quan tâm đúng mức, còn có các văn bản pháp luật khác quy định về

kê biên như:

Nghị định số 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 về kê biên và bán đấu giá QSDĐ để đảm bảo thi hành án Nghị định số 173/2004/NĐ-CP ngày 30/9/2004 của Chính phủ quy định về thủ tục cưỡng chế và xử phạt vi phạm hành chính trong thi hành án dân sự Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Thông tư số 07/2007/TT- BTP hướng dẫn về việc thông báo kê biên tài sản thi hành án và cung cấp thông tin về kê biên tài sản tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của cục đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc BTP

Có thể thấy biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản trong thời kỳ này đã được vận dụng phổ biến Rất nhiều văn bản pháp luật quy định về vấn đề đó tạo điều kiện cho các cơ quan có thẩm quyền cũng như các đương sự thi hành đúng chức năng, nhiệm vụ và bảo vệ được lợi ích cho chính mình Tuy nhiên, tất cả những Pháp lệnh trên vẫn còn bộc lộ những hạn chế như không quy định rõ các hình thức

kê biên cụ thể cho từng loại tài sản nói chung và tải sản là bất động sản nói riêng, dẫn đến trong quá trình kê biên tài sản là bất động sản còn gặp nhiều khó khăn Từ

đó các loại tài sản khác nhau sẽ được kê biên trong cùng một trình tự giống nhau, như vậy là không phù hợp, dẫn đến tình trạng kê biên kéo dài hoặc không thể tiến hành kê biên được

Từ những bất cập trong thực tiễn khi áp dụng các biện pháp kê biên nói chung và kê biên tài sản là bất động sản nói riêng, Luật thi hành án dân sự 2008

ra đời nhằm củng cố kiện toàn tổ chức bộ máy các cơ quan thi hành án dân sự đồng thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng về cải cách tư pháp trong lĩnh vực thi hành án nói chung và pháp luật kê biên tài sản là BĐS nói riêng được chú trọng hơn Bên cạnh đó còn có Nghị định số 58/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự về thủ tục thi hành án dân sự, cùng với Nghị quyết số 49/NQ-TW đã khẳng định mạnh mẽ vai trò của hoạt động thi hành án dân sự trong thực thi công lý mục đích là xây dựng cơ chế bảo đảm mọi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật phải được thi hành, các cơ quan hành chính vi phạm bị xử lý theo phán quyết của Tòa án phải nghiêm chỉnh chấp hành, đồng thời nhấn mạnh chủ trương xã hội hóa và quy định những hình thức, thủ tục để giao cho tổ chức không phải là cơ quan thi hành án thông qua chế định Thừa phát lại để hỗ trợ tốt hơn cho hoạt động thi hành án dân

sự

Triển khai đường lối trên, nằm trong tổng thể lý luận xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, Đảng ta đã lãnh đạo việc thể chế hóa hoạt động bảo vệ công lý tại các văn bản pháp lý quan trọng cao nhất của nước ta đó là Hiến pháp năm 2013, Luật Tổ chức Quốc hội năm 2014, Luật tổ chức Tòa án Nhân dân

năm 2014, Luật Tổ chức Viện kiểm sát nhân dân năm 2014, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013 v.v.v , trên tinh thần

đó, để phù hợp với tình hình đất nước ngày 25/11/2014 Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự và để cụ thể hóa những điều đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự, ngày 18/7/2015 đã ban hành Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự

Nhìn tổng thể quá trình hình thành của pháp luật thi hành án dân sự nói chung và pháp luật về kê biên bất động sản trong thi hành án dân sự nói riêng trong những thời kỳ đầu chưa được chú trọng, vì trong những thời kỳ đầu quyền của con người chưa thật sự được bảo vệ một cách chính đáng, đến những năm gần đây và nhất là trong thời kỳ này nhận thức của người dân về quyền lợi chính đáng của mình ngày càng sâu rộng hơn, đa số người dân tin tưởng vào pháp luật ngày càng nhiều Tuy nhiên với một đất nước đang phát triển thì tình hình an ninh, chính trị ngày càng phức tạp, nhất là những vụ án có liên quan đến tranh chấp đất đai, đòi lại BĐS ngày càng nhiều, càng phức tạp, nhiều vụ án khiếu nại kéo dài nhưng nhờ có một hệ thống pháp luật thi hành án dân sự nói chung và pháp luật về kê biên bất động sản trong thi hành án dân sự nói riêng trong giai đoạn này là rất quan trọng

Với hệ thống pháp luật thi hành án dân sự nói chung và pháp luật về kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án dân sự nói riêng trong giai đoạn hiện nay đã tương đối hoàn chính, trình tự thủ tục của pháp luật kê biên bất động sản trong thi hành án dân sự đã quy định rõ ràng, cụ thể giúp các CHV áp dụng một cách thống nhất, đồng bộ hạn chế sai sót

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Kê biên tài sản là bất động sản để thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế cưỡng chế THA nhằm đảm bảo hiệu lực thi hành các bản án, quyết định của Tòa án Kê biên tài sản, đặc biệt là đối với bất động sản là một biện pháp cưỡng chế kê biên phức tạp đòi hỏi Chấp hành viên phụ trách hồ sơ thi hành án phải có kỹ năng toàn diện mới có thể thực hiện được công việc này Việc đảm bảo, tuân thủ đúng theo trình tự thủ tục luật định về việc xác minh tài sản là vô cùng quan trọng, bởi lẽ một bản án sẽ không được xem là hoàn thành khi không được thi hành trên thực tế

Hơn nữa, thực tế khi cơ quan thi hành án khi áp dụng các biện pháp để cưỡng chế thi hành án dân sự trên thực tế thì quy định pháp luật về cưỡng chế thi hành án nói chung và cưỡng chế kê biên đối với bất động sản còn nhiều bất cập và gây khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

Theo quy định tại Điều 70 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì căn cứ để áp dụng biện pháp cưỡng chế nói chung và kê biên tài sản là BĐS nói riêng gồm có 3 căn cứ sau:

Thứ nhất, bản án, quyết định:

Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là BĐS phải căn cứ vào nội dung của Bản án, quyết định và những bản án, quyết định đó được quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung 2014, cụ thể là căn cứ vào những bản án, quyết định đã có hiệu lực sau:

Bản án, quyết định hoặc phần bản án, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm; Bản án, quyết định của Toà án cấp phúc thẩm; Quyết định giám đốc thẩm hoặc tái thẩm của Toà án; Bản

án, quyết định dân sự của Toà án nước ngoài, quyết định của Trọng tài nước ngoài đã được Toà án Việt Nam công nhận và cho thi hành tại Việt Nam; Quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh mà sau 30 ngày kể từ ngày có hiệu lực pháp luật đương sự không tự nguyện thi hành, không khởi kiện tại Toà án; Phán quyết, quyết định của Trọng tài thương mại; Quyết định của Tòa án giải quyết phá sản

Những bản án, quyết định sau đây của Toà án cấp sơ thẩm được thi hành ngay, mặc dù có thể bị kháng cáo, kháng nghị: Bản án, quyết định về cấp dưỡng, trả lương, trả công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động hoặc bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, tổn thất về tinh

th n, nhận người lao động trở lại làm việc; Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Thứ hai, quyết định thi hành án

Thủ trưởng cơ quan thi hành án có thẩm quyền ra quyết định thi hành án được quy định tại điều 36 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm

2014 Những quyết định này mang tính bắt buộc chấp hành đối với tất cả các chủ thể có trách nhiệm và nghĩa vụ liên quan đến việc thi hành án Các cơ quan, tổ chức, công dân, trong phạm vi trách nhiệm của mình có nghĩa vụ chấp hành và phối hợp thực hiện để thi hành án đạt hiệu quả

Thứ ba, quyết định cưỡng chế thi hành

Chấp hành viên là người ra quyết định cưỡng chế kê biên được quy định tại khoản 5 Điều 20 của Luật thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung năm

2014 Trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án đã tuyên kê biên, phong tỏa tài khoản và trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

2.1 Nguyên tắc khi kê biên tài sản là bất động sản

Khi áp dụng biện pháp cưỡng chế nói chung cưỡng chế kê biên tài sản là bất động sản phải tuân thủ những nguyên tắc chung như sau:

Thứ nhất, phải dựa vào nội dung bản án, tính chất, mức độ nghĩa vụ phải

thi hành án, điều kiện của người phải thi hành án, đề nghị của đương sự và tình hình thực tế ở địa phương

Thứ hai, phải hết thời gian tự nguyện thi hành án trừ trường hợp cần ngăn

chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án thì CHV có quyền áp dụng ngay các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án

Thứ ba, chỉ kê biên, xử lý tài sản là BĐS của người phải thi hành án khi đã

có căn cứ xác minh khẳng định BĐS đó thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành

án, người phải thi hành án đang quản lý hoặc đo người thứ ba giữ

Thứ tư, chỉ kê biên tài sản là BĐS tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi

hành án và các chi phí phải trả khác như chi phí kê biên, định giá

Thứ năm, không được kê biên những tài sản mà pháp luật quy định không

được kê biên Trước khi kê biên phải xác định rõ nguồn gốc của BĐS, những loại đất đai mà Nhà nước giao cho các tổ chức quản lý, sử dụng vì mục đích phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, tài sản do ngân sách Nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức hoạt động thì không được cưỡng chế kê biên

Thứ sáu, không tổ chức cưỡng chế trong thời gian từ 22 giờ đến 06 giờ sáng

ngày hôm sau, các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật và các trường hợp đặc biệt khác do Chính phủ quy định như các ngày truyền thống đối với các đội tượng chính sách khi họ là người phải thi hành án Nguyên tắc này thể hiện tính nhân đạo trong hoạt động quản lý của Nhà nước

Thứ bảy, về thông báo việc cưỡng chế thi hành án: Bảo đảm thực hiện đúng

quy định về thông báo thi hành án dân sự nói chung, với hình thức thông báo phù hợp với từng vụ việc cụ thể Thông báo cho tất cả các đối tượng được thông báo, nhưng đặc biệt chú ý đối với người phải thi hành án, đồng sở hữu và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc thi hành án Các văn bản liên quan đến việc cưỡng chế thi hành án được thông báo theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 39,40,41,42,43 Luật THADS năm 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014, Điều 12 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015, Điều 2 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 01/8/2016

Lưu ý do tính chất đặc định của BĐS nên khi kê biên tài sản là BĐS phải tuân thủ theo nguyên tắc sau88:

Thứ nhất, chỉ kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thuộc trường hợp

được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó

8 Điều 111 Luật thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014