Bài giảng Thẩm định giá ( combo full slides 8 chương )

Chương 1. Tổng quan về thẩm định giá Chương 2. Tiêu chuẩn thẩm định giá Chương 3. Cơ sở thẩm định giá Chương 4. Các nguyên tắc thẩm định giá Chương 5. Ứng dụng toán tài chính trong thẩm định giá. Chương 6. Các phương pháp thẩm định giá Chương 7. Quy trình thẩm định giá Chương 8. Báo cáo thẩm định giá Chương 1. Tổng quan về thẩm định giá Chương 2. Tiêu chuẩn thẩm định giá Chương 3. Cơ sở thẩm định giá Chương 4. Các nguyên tắc thẩm định giá Chương 5. Ứng dụng toán tài chính trong thẩm định giá. Chương 6. Các phương pháp thẩm định giá Chương 7. Quy trình thẩm định giá Chương 8. Báo cáo thẩm định giá

NỘI DUNG MÔN HỌC

 Chương 1 Tổng quan về thẩm định giá

 Chương 2 Tiêu chuẩn thẩm định giá

 Chương 3 Cơ sở thẩm định giá

 Chương 4 Các nguyên tắc thẩm định giá

 Chương 5 Ứng dụng toán tài chính trong thẩm định giá.

 Chương 6 Các phương pháp thẩm định giá

 Chương 7 Quy trình thẩm định giá

 Chương 8 Báo cáo thẩm định giá

Kết quả đạt được sau khi học

 Sau khi học xong, sinh viên sẽ nắm được các kiến thức căn bản về nghiệp vụ thẩm định giá, bao gồm:

 Vai trò của thẩm định giá trong các hoạt độngMua bán, Thuê mướn, Báo cáo tài chính, Kiểm toán, Thuế, Bảo hiểm, Cầm cố, Đầu tư….

 Các Tiêu chuẩn thẩm định giá của quốc tế và việt nam

 Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá

 Các phương pháp thẩm định giá

 Quy trình thẩm định giá

 Báo cáo thẩm định giá

Giáo trình và tài liệu tham khảo

Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản – Đoàn Văn Trường – Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật HN, 2006

Pháp lệnh giá - NXB Chính trị quốc gia, 2002

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - Trường

ĐH BC Marketing - NXB Tài chính, 2006

Valuation - Leo Gough – Capstone Publishing 2002

1.5 Một số tổ chức thẩm định giá chuyênnghiệp trên thế giới

1.1 Một số khái niệm

1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu tài sản

1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập

1.1.3 Giá trị

1.1.4 Quan hệ cung cầu

1.1.5 Một số khái niệm khác

1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu TS

 Khái niệm tài sản :

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) : Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.

VD: xe máy, các vật dụng các em đang mang theo thuộc quyền sở hữu của các em, …

Q: không khí có được xem là tài sản không ?

1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu TS

Phân loại tài sản :

- Theo hình thái biểu hiện : tài sản hữu hình

1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu TS

* Tài sản hữu hình – tài sản vô hình

• Tài sản hữu hình: Là những tài sản hữu

hình, mang thuộc tính vật chất, có thể nhìn thấy, sờ thấy được như máy móc thiết bị, nhà xưởng đồ đạc, dụng cụ…

• Tài sản vô hình: Không có hình thái vật

chất, thường có đặc tính là tạo ra quyền lợi và ưu thế, lợi ích kinh tế cho người sở hữu nó

Q: SV nêu ví dụ

1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu TS

* Phân biệt động sản và bất động sản

Theo IVSC : bất động sản (real estate) bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình

Động sản (moveable personal estate) là những tài sản không phải là bất động sản Động sản có thể là những tài sản hữu hình hoặc vô hình Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời được (SV nêu ví dụ)

1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu TS

* Tài sản cố định – tài sản lưu động

• Tài sản cố định: Bao gồm BĐS, nhà xưởng

thiết bị và những TS sử dụng lâu dài khác

• Tài sản lưu động: TS không nằm trong chu

kỳ sử dụng lâu dài của DN (Hàng trong kho, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong NH…)

Q: SV nêu ví dụ

1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu TS

Quyền sở hữu tài sản : là khái niệm pháp

lý chỉ những quyền, lợi ích và các nguồn lực liên quan đến quyền sở hữu một vật

Ví dụ: Quyền bán, quyền mua, quyền cho thuê…

Quyền sở hữu gồm : quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Q: các quyền trên là gì ? Ví dụ ?

1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập

 Giá cả :

+ Khái niệm : số tiền được yêu cầu, được đưa ra

hoặc được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định.

+ Đặc điểm: Là sự ước tính bằng tiền của giá trị, có

thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

VD: trong điều kiện bình thường 2 tài sản giống nhau về tất cả các mặt, đều có giá trị 100, mỗi tài sản được bán theo điều khoản khác nhau A : bán trả tiền mặt 100; B : bán trả chậm 1 năm 120 Vậy giá cả là giá nào ? Trong Đk lạm phát ?

1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập

 Chi phí :

+ Khái niệm: Là những phí tổn(tính bằng tiền) phải

bỏ ra để tạo ra một tài sản

+ Đặc điểm: Chi phí có thể được sử dụng như 1

thước đo để đo lường giá trị tài sản.

+ Điểm khác biệt căn bản giữa chi phí và giá trị:

Chi phí được xác định bởi gía trị lao động và nguyên vật liệu đã chi ra, còn giá trị hiện tại thì được xác định bởi các quyền và lợi ích phát sinh trong tương lai của tài sản.

1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập

Thu nhập

+ Khái niệm: Là các khoản nhận được từ

việc sở hữu và sử dụng, vận hành tài sản

+ Đặc điểm:

- Thu nhập phụ thuộc vào doanh thu và chi phí;

- Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập;

- Thu nhập là cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản (vốn hoá thu nhập)

1.1.3 Giá trị

* Khái niệm giá trị

• Giá trị là một ước định mức giá có khả

năng nhiều nhất sẽ được thanh tóan cho một tài sản được mua bán tại một thời điểm nhất định

• Đặc điểm: Giá trị là một phạm trù trừu

tượng, chỉ có thể ước lượng chứ không thể tính toán chính xác

1.1.3 Giá trị

* Các loại giá trị

Giá trị thực Giá trị thiệt hại

Giá trị sổ sách Giá trị tiềm năng Giá trị trao đổi Giá trị tái sản xuất Giá trị tiềm năng Giá trị tiền mặt

Giá trị đầu tư Giá trị bán

Giá trị cầm cố Giá trị thu hồi

Giá trị thanh lý Giá trị tính thuế

Giá trị sử dụng Giá trị bảo đảm

1.1.3 Giá trị

* Ý nghĩa của giá trị

• Có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, mang tính cốt lõi của Khoa học Thẩm định giá

• Ý nghĩa chủ quan: Tùy thuộc vào sự đánh

giá cá nhân, mục đích sử dụng

• Ý nghĩa kinh tế: Là sự công nhận của thị

trường về giá trị tài sản, là cơ sở của sự trao đổi và giao dịch

1.1.3 Giá trị

- Tính hữu ích : khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn nhu cầu VD: SV nêu 1 tài sản, đồng thời nêu tính hữu ích của sán phẩm.

- Tính khan hiếm : là một khái niệm có tính tương đối, phải được xem xét trong mối quan hệ cung – cầu và các sử dụng – hiện tại và tương lai mà các hàng hóa và dịch vụ có thể được đặt ra VD: không khí không phải là hàng hóa hay dịch vụ Tại sao ? SV tìm ví dụ về tính khan hiếm của hàng hóa – dịch vụ khác

1.1.3 Giá trị

- Tính yêu cầu : là một khái niệm kinh tế chỉ

sự cần thiết hiện có mà cũng ám chỉ khả năng tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó

- Có thể chuyển giao : là một khái niệm pháp lý cũng cần phải được xem xét đến trong việc xác định giá trị tài sản

1.1.4 Quan hệ cung cầu

• Mối quan hệ giữa cung và cầu: Cung và cầu cân bằng ở bất cứ một thời điểm cụ thể nào với một mức giá nào đó

• Tác động qua lại giữa quan hệ cung cầu và giá cả : Nếu các điều kiện khác không thay đổi, ở một thời điểm nào đó, nhu cầu tăng hoặc cung giảm sẽ làm giá cả tăng lên và ngược lại

1.1.5 Một số khái niệm khác

• Tính hữu ích (Hữu dụng): Tính hữu ích của tài

sản là đại lượng được đo lường bằng những tiêu chí cụ thể đối với mỗi loại tài sản tùy thuộc vào hoàn cảnh và môi trường sử dụng tài sản đó Tính hữu ích có vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định giá tài sản

• Khấu hao tích tụ: Khác với khấu hao tích lũy

dùng trong kế toán, khấu hao tích tụ dùng trong TĐG bao gồm toàn bộ những hao mòn vật chất,

sự lạc hậu về tính năng kỹ thuật hoặc kinh tế.

1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá

Theo Pháp lệnh giá Việt nam: Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam hoặc theo thông

lệ quốc tế

Về mục lục

VD: so sánh giá bán của 2 căn hộ

có thể nhận được từ tài sản.

Các nhà đầu tư đã phát triển phương pháp thành dạng tính toán dòng tiền chiết khấu (DCF)

Q: DCF là gì ?

VD: người mua sẽ không trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí mà anh ta mua một diện tích đất và xây dựng một công trình tương ứng

Phương pháp này được sử dụng trong những trường hợp tài sản không có sẵn trên thị trường như bệnh viện, trường học, …

VD: giá trị nhà kho hoàn thành 8 tỷ, chi phí xây dựng 5 tỷ, lợi nhuận yêu cầu 1,3 tỷ Khi đó, nhà đầu tư có thể chi khoản tiền vào đất đai là :

8 tỷ - ( 5 tỷ + 1,3 tỷ ) = 1,7 tỷ

Khi đó giá trị đất là 1,7 tỷ, giá trị này thể hiện phần còn dư lại Đây gọi là PP thặng dư

1.2.3 Các phương pháp thẩm định

giá

* Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư

ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản

VD: phân tích doanh thu, chi phí hợp lý của hoạt động kinh doanh khách sạn, rạp chiếu phim

1.2.4 Quy trình thẩm định giá

Xác định vấn đề

Lập kế hoạch thẩm định giá

Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

Phân tích tài liệu

Xác định giá trị tài sản

Báo cáo Thẩm định giá

Chương 1 : Tổng quan về thẩm định

giá

1.3 Quy tắc hành nghề thẩm định giá

1.4 Thực trạng ngành nghề thẩm định giáViệt Nam

1.5 Một số tổ chức thẩm định giá chuyênnghiệp trên thế giới

(SV tự nghiên cứu)

Câu hỏi ôn tập chương

Cho biết vai trò của công tác thẩm định giá trong các hoạt động kinh tế xã hội

Phân biệt các khái niệm giá trị sử dụng trong Thẩm định giá

Giá trị của tài sản chịu ảnh hưởng của những yếu tố nào?

Đánh giá

Điểm thứ 1: 10% - làm bài kiểm tra viết hoặc tham gia thuyết trình, thảo luận trên lớp

Điểm thứ 2: 20% - làm bài kiểm tra viết hoặc tham gia thuyết trình, thảo luận trên lớp

Điểm thứ 3: 70% - thi viết cuối kỳ hoặc thực hiện bài tập tình huống

Chương 2: Tiêu chuẩn thẩm định

giá

• 2.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

• 2.2 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

2.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế

• Tiêu chuẩn số 01 (IVS1): Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

• Tiêu chuẩn số 02 (IVS2): Cơ sở giá trị

khác giá trị thị trường của thẩm định giá

• Tiêu chuẩn số 03 (IVS3): Báo cáo thẩm

định giá

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

a Giới thiệu :

Mục đích của tiêu chuẩn này là cung cấp

định nghĩa chung về giá trị thị trường

Tiêu chuẩn này cũng giải thích những vấn

đề chung liên quan đến định nghĩa này và

áp dụng của nó trong thẩm định tài sản liên quan khi mục đích thẩm định yêu cầu

ước tính theo giá trị thị trường.

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

c Định nghĩa :

Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

d Quan hệ với chuẩn mực kế toán

- Thẩm định giá phục vụ cho báo cáo tài

chính, cung cấp các hướng dẫn cho thẩm định viên, kế toán viên và công chúng quan tâm đến tiêu chuẩn thẩm định giá

ảnh hưởng đến hoạt động kế toán Giá trị

thực của tài sản cố định thường dùng là giá trị thị trường.

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

e Nội dung tiêu chuẩn

Để thực hiện thẩm định tuân theo những tiêu chuẩn này và nguyên tắc thẩm định

đã được chấp nhận (GAVP), thẩm định viên phải tuân thủ quy tắc hành nghề đề cập đến đạo đức, năng lực, công khai và thực hiện báo cáo

Trong thực hiện và báo cáo việc ước tính

giá trị thị trường, thẩm định viên phải :

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

- Đưa ra kết quả thẩm định đầy đủ và dễ hiểu

không gây nên hiểu lầm

- Đảm bảo việc ước tính giá trị thị trường

được dựa trên dữ liệu có nguồn gốc từ thị trường

- Đảm bảo việc ước tính giá trị thị trường

được thực hiện bằng cách sử dụng các phương pháp và kỹ thuật thích hợp

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

- Cung cấp thông tin đầy đủ cho người đọc

và sử dụng báo cáo hiểu đầy đủ những

dữ liệu, lập luận, phân tích và kết luận

- Tuân thủ yêu cầu của IVS3 trong việc thực

hiện báo cáo thẩm định

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

f Thảo luận

- Giá trị thị trường mở ? Giá trị thị trường

cạnh tranh ?

- Khi những dữ liệu thị trường bị hạn chế hay

không tồn tại (tài sản chuyên dùng) TĐV

phải làm gì để xác định giá trị thị trường ?

- Giá giao dịch riêng lẻ có được xem là

chứng cứ thị trường hay không ?

- Trong thị trường suy thoái, TĐV xác định

giá trị thị trường như thế nào ?

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

- Thị trường tài sản cố định khác so với thị

trường cổ phiếu, trái phiếu và tài sản lưu

động khác ? Xác định giá trị thị trường

TSCĐ phải dựa trên giả thiết nào ?

- Giá trị thị trường có thể được thể hiện là

một số âm hay không ? Tại sao ?

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

g Yêu cầu công khai

- Báo cáo thẩm định không được nhẫm lẫn;

kết quả thẩm định thể hiện mục đích đánh giá và báo cáo theo giá trị thị trường đáp

ứng những yêu cầu ở mục e trên.

- Khi thực hiện ước tính giá trị thị trường,

thẩm định viên phải nêu rõ ngày hiệu lực của thẩm định giá, mục đích và dự tính

sử dụng kết quả thẩm định

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

- Giá trị thay thế có thể phù hợp trong một số

tình huống nhất định, thẩm định viên phải đảm bảo rằng nếu những giá trị thay thế

đó được ước tính và báo cáo, thì chúng không được xây dựng và tiêu biểu cho giá trị thị trường

- Nếu việc thẩm định được thực hiện bởi

TĐV nội bộ, người làm việc cho công ty đang sở hữu tài sản thì phải công khai trong chứng thư và báo cáo thẩm định về

sự tồn tại và tính chất MQH này

2.1.1 Tiêu chuẩn 1 : Cơ sở thị trường

của thẩm định giá

h Điều khoản vận dụng :

Theo tiêu chuẩn này, bất cứ sự khác biệt nào phải phù hợp với những hướng dẫn trong IVS3, Báo cáo thẩm định

2.1.2 Tiêu chuẩn 2 : Cơ sở giá trị

khác giá trị thị trường của TĐG

a Giới thiệu :

Mục đích của tiêu chuẩn 2 (IVS2) bao

gồm : thứ nhất, định nghĩa và giải thích những cơ sở của giá trị khác giá trị thị

trường và thiết lập những tiêu chuẩn để

vận dụng chúng; thứ hai, nhằm phân biệt chúng với giá trị thị trường.

2.1.2 Tiêu chuẩn 2 : Cơ sở giá trị

khác giá trị thị trường của TĐG

b Phạm vi :

Tiêu chuẩn này trình bày và giải thích

những cơ sở thẩm định dựa trên giá trị

khác giá trị thị trường.

2.1.2 Tiêu chuẩn 2 : Cơ sở giá trị

khác giá trị thị trường của TĐG

c Định nghĩa :

c1 Giá trị trong sử dụng : là giá trị của tài sản chuyên biệt có công dụng chuyên biệt cho một người sử dụng chuyên biệt và do đó nó không liên quan đến thị trường

Ví dụ :

c2 Giá trị đầu tư hay tài sản đáng giá : là giá trị của tài sản đối với một hay một nhóm nhà đầu

tư cụ thể, cho một mục đích đầu tư xác định Ví

dụ : tranh vẽ của họa sỹ nổi tiếng, các tác phẩm nghệ thuật, …