Luận văn thạc sĩ Quản lý kinh tế: Tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

Trong quá trình thực hiện, ngoài những kết quả tích cực đã đạt được, cũng có những bất cập xuất hiện, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất từng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC HẢI PHÒNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC HẢI PHÒNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn "Tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng" là công trình do chính tôi nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng Nếu có bất kỳ một sự vi phạm nào, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên./

Hải Phòng, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Đỗ Thùy Dương

LỜI CẢM ƠN

Với tình cảm và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin cảm ơn TS Nguyễn Thị Thanh Nhàn, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học và tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các giảng viên ngành Kinh tế - Quản trị kinh doanh, trường Đại học Hải Phòng, đã trực tiếp hướng dẫn và hỗ trợ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các lãnh đạo và các phòng ban chuyên môn tại UBND huyện An Lão, bao gồm Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện

An Lão và Trung tâm Đấu giá tài sản thành phố Hải Phòng, đã cung cấp cho tôi dữ liệu thực tế và thông tin cần thiết để hoàn thành luận văn này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến các đồng nghiệp, bạn bè và gia đình cùng những người thân đã động viên, chia sẻ và giúp đỡ tôi trong quá trình công tác, học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Tuy nhiên, vì thời gian nghiên cứu có hạn và kinh nghiệm nghiên cứu của tôi còn hạn chế, luận văn không tránh khỏi những thiếu sót Tôi rất mong được nhận ý kiến đóng góp từ các thầy cô giáo tại trường Đại học Hải Phòng

để có thể hoàn thiện luận văn của mình

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hải Phòng, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Đỗ Thùy Dương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.1 Các khái niệm cơ bản 7

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 8

1.1.3 Khái niệm quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 9

1.2 Nguyên tắc, quy trình, yêu cầu quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Nguyên tắc quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.2.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 17

1.3 Nội dung quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 20

1.3.1 Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý nhà nước trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 20

1.3.2 Xây dựng và ban hành các quy hoạch, kế hoạch quản lý và phát triển quỹ đất để đấu giá 21

1.3.3 Thành lập và kiểm soát hệ thống tư vấn bán hồ sơ đấu giá cho khách hàng, quản lý danh sách khách hàng tham gia đấu giá QSDĐ 23

1.3.4 Quản lý tài chính nguồn ngân sách từ đấu giá 25

1.3.5 Thanh tra, kiểm tra trong và sau đấu giá 25

1.3.6 Kết quả quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất 26

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 26

1.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan 26

1.4.2 Nhóm nhân tố khách quan 31

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI HUYỆN AN LÃO 32

2.1 Đặc điểm kinh tế, xã hội huyện An Lão, các nhân tố khách quan, chủ quan ảnh hưởng đến quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 32

2.1.1 Đặc điểm kinh tế, xã hội huyện An Lão 32

2.1.2 Các nhân tố chủ quan, khách quan ảnh hưởng đến quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 35

2.2 Thực trạng quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 43

2.2.1 Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện 43

2.2.2 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ 46

2.2.3 Lập quy hoạch, kế hoạch quản lý và phát triển quỹ đất để đấu giá 50

2.2.4 Thực hiện quản lý các quy trình đấu giá QSDĐ 52

2.2.5 Quản lý tài chính trong đấu giá quyền sử dụng đất 54

2.2.6 Quá trình thanh kiểm tra trong và sau đấu giá 57

2.2.7 Kết quả của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 58

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ ÐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT TRÊN ÐỊA BÀN HUYỆN AN LÃO THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 78

3.1 Ðịnh hướng và mục tiêu quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão 78

3.1.1 Ðịnh hướng về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão 78

3.2 Một số giải pháp tăng cường công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão 81

3.2.2 Tăng cường công tác lập kế hoạch quản lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão 83

3.2.3 Tăng cường công tác tổ chức thực hiện hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão 84

3.2.4 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

huyện An Lão 88

3.2.5 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực quản lý đấu giá QSD đất 90

3.2.6 Giải pháp tăng cường cơ sở vật chất phục vụ công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 92

3.3 Kiến nghị nhằm tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão 94

3.3.1 Ðối với UBND huyện An Lão 94

3.3.2 Kiến nghị đối với Bộ, ngành 95

KẾT LUẬN 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

DANH MỤC BẢNG

2.1 Chất lượng đội ngũ cán bộ quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 36 2.2 Quy trình thực hiện thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất ở 38

2.3 Đánh giá của cán bộ quản lý, người sử dụng đất về quy chế đấu giá

2.8 Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSDĐ để đầu

tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân 53 2.9 Bảng thu phí đấu giá đối với các trường hợp khác 53

2.10 Bảng tổng hợp thu, chi đấu giá quyền sử dụng đất ở các dự án từ

2.11 Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở năm 2018 60 2.12 Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở năm 2019 61 2.13 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án năm 2020 62 2.14 Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở năm 2021 63 2.15 Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở năm 2022 64 2.16 Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 69 2.17 Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 70 2.18 Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2020 71 2.19 Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2021 72 2.20 Bảng phân bổ ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022 73 3.1 Nội dung và lợi ích dự kiến của đề xuất 85

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ xưa đến nay, đất đai luôn được coi là một nguồn tài nguyên quan trọng không thể thiếu đối với mỗi quốc gia Nó cung cấp môi trường cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và được coi là một nguyên liệu đặc biệt quan trọng đối với quá trình sản xuất Phát triển tốt nguồn lực đất đai giúp phục vụ công cuộc xây dựng đất nước Đây cũng là chủ trương lớn của các nước Ở Việt Nam, có nhiều cách để tận dụng nguồn lực từ đất đai, và một trong số đó là đấu giá quyền sử dụng đất Phương thức này mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước và tạo động lực cho việc phát triển cơ sở hạ tầng tại nhiều địa phương Đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay đã trở thành một hướng phát triển mới và tiềm năng trong thị trường bất động sản

Các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện đã được triển khai trên toàn quốc Các văn bản quy định về đất đai bao gồm Luật Đất đai 2013, Luật Dân sự 2005, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã tạo ra cơ chế và điều kiện cho các hoạt động liên quan Tuy nhiên, hiện tại Việt Nam chưa có Luật Đấu giá quyền sử dụng đất riêng cũng như văn bản quy định chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo nguồn vốn để đầu tư vào cơ sở

hạ tầng ở một số địa phương Phương pháp này đã mang lại kết quả khá tốt và giải quyết nhược điểm và hạn chế trong việc giao đất có thu tiền sử dụng Luật Đất đai được kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lực thi hành từ 01 tháng 7 năm 2014) Luật này quy định về sở hữu đất đai, quyền

và trách nhiệm của Nhà nước, quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Luật cũng quy định rõ việc sử dụng thu nhập từ đấu giá đất để đầu tư vào cơ sở hạ tầng và cung cấp cơ chế tài chính cho quỹ đất được đấu giá

Theo các quy định đưa ra tại Luật Đất đai năm 2013, giá đất được đảm bảo sẽ bám sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế so với thị trường trên cả nước Phương pháp giao đất bằng đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn mới và đang dần hoàn thiện, nhưng các địa phương đã thực hiện khá tốt, đem lại hiệu quả nhất định cho địa phương Trong quá trình thực hiện, ngoài những kết quả tích cực đã đạt được, cũng có những bất cập xuất hiện, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất từng địa phương

An Lão là một huyện ngoại ô của thành phố Hải Phòng, đang trải qua quá trình phát triển mạnh mẽ, công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa Để đạt được mục tiêu, chiến lược và quy hoạch kiến trúc, và đảm bảo sự bền vững của môi trường sống, An Lão cần có một nguồn kinh phí lớn để đầu tư vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như hệ thống giao thông, điện, nước, bưu chính, viễn thông, các cơ sở y tế, giáo dục, văn hóa Thêm vào đó, quá trình đô thị hóa nông thôn cũng đã làm gia tăng đáng kể thị trường bất động sản, trong khi việc lấn chiếm đất và thay đổi mục đích sử dụng đất đã diễn ra một cách không quản lí và gây ra tình trạng mua bán, chia tách đất không rõ ràng

Để giải quyết các khó khăn và vấn đề được đề cập trên, huyện An Lão đã thực hiện Quyết định số 216/2005/QĐ/TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ Huyện đã tự đề xuất và trình UBND thành phố Hải Phòng để được phép đấu giá quyền sử dụng đất (QSD) nhằm tạo nguồn kinh phí phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng địa phương và đáp ứng nhu cầu đất của cá nhân, tổ chức, đặc biệt là nhu cầu đất ở Đồng thời, việc đấu giá QSD tại các khu đất nhỏ, lẻ cũng đóng góp quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội địa phương, đồng thời thúc đẩy quá trình đô thị hóa nông thôn và xây dựng nông thôn mới

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã nảy sinh một số vấn đề bất cập

trong quản lý Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất như:

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật không được đặt ra một cách chặt chẽ, và cơ chế chính sách thường có sự biến đổi không nhỏ, đặc biệt là khi đề

cập đến các cơ chế chính sách liên quan đến việc giải phóng mặt bằng, điều này dẫn đến nhiều khó khăn trong việc thực hiện

Bộ máy thực hiện nhiệm vụ đấu giá QSD đất không mang tính chuyên môn hóa cao và không được đầu tư đúng mức Cơ sở vật chất không đảm bảo,

do kinh phí hạn chế (do đang áp dụng cơ chế bao cấp về kinh phí hoạt động)

Đa số cán bộ và nhân viên làm việc tại cơ quan là lao động hợp đồng ngắn hạn, do đó họ không có sự cam kết và động lực cao trong công việc

Phân bổ nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất (QSD) giữa các cấp (Thành phố - huyện - xã) chưa phù hợp và chưa thực sự tập trung về cơ sở Ví

dụ, ngân sách cấp xã (nơi có đất đấu giá) nhận được ít kinh phí, trong khi công việc mà cấp xã cần thực hiện lớn và đòi hỏi nỗ lực và phức tạp Do đó, các đơn vị không muốn thực hiện công tác đấu giá QSD đất

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, đồng thời với hy vọng góp phần từng bước hoàn thiện công tác quản lý đất đai nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất

tại huyện nói riêng, tôi chọn nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Tăng cường quản

lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão - thành phố Hải Phòng”

2 Lịch sử vấn đề nghiên cứu

Trong thời gian gần đây, việc tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất đã nhận được nhiều sự quan tâm từ cả nhà nghiên cứu và những người tham gia vào công tác thực tiễn Mặc dù đã có một số nghiên cứu liên quan đến đề tài đất đai tại huyện An Lão, nhưng chưa có bất kỳ nghiên cứu khoa học nào đi vào chi tiết về việc tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất Qua công trình nghiên cứu này, tôi hy vọng có thể đóng góp một số biện pháp nhằm tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn của huyện

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác đấu giá QSD đất

- Phân tích, đánh giá tình hình thực hiện đấu giá QSD đất ở huyện An

Lão để nhận thức rõ hơn về các kết quả đã đạt được và những hạn chế, khó khăn về quản lý nhà nước trong quá trình đấu giá này

- Đề xuất các phương án cụ thể và phù hợp với điều kiện địa phương để thúc đẩy quản lý đấu giá quyền sử dụng đất, và tăng cường hiệu quả trong việc hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

An Lão trong thời gian tới

- Đánh giá tình trạng quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão thông qua việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong huyện Các yếu tố này bao gồm tự nhiên, văn hóa,

xã hội và tình trạng quản lý đất đai của Nhà nước tại huyện Nghiên cứu cũng tập trung vào thực trạng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và tổ chức bộ máy liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như kế hoạch đấu giá trong giai đoạn từ năm 2018 đến năm 2022 Dựa trên đánh giá này, sẽ đưa

ra đánh giá về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão trong thời gian vừa qua

- Đề xuất một số biện pháp giúp tăng cường công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả, hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý và đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, xem xét từ góc độ quản lý của hai đơn vị liên

quan, bao gồm Trung tâm Phát triển Quỹ đất thuộc thành phố Hải Phòng

và Ủy ban Nhân dân huyện An Lão

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đánh giá hiệu quả tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất thông qua một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng đã tiến hành từ năm 2018 đến năm 2022, trong đó tập trung phân tích một số đợt đấu giá tiêu biểu từ năm 2018-2022

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài

5.1 Phương pháp luận

Luận văn này dựa trên cơ sở phương pháp biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin, cùng các phương pháp luận triết học của Hồ Chí Minh để nghiên cứu về hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất), trong sự kết hợp với chủ trương và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam

5.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan:

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, tôi đã thực hiện việc tìm hiểu, thống kê và thu thập các tài liệu liên quan từ các nguồn đã được nghiên cứu trước đó Tôi cũng đã tiếp cận và sử dụng nguồn dữ liệu và thông tin từ các cơ quan Trung ương, viện nghiên cứu, trường đại học, cũng như các cơ quan địa phương trong thành phố Hải Phòng và các quận, huyện trực thuộc thành phố Hải Phòng

- Phương pháp điều tra thống kê:

Tiến hành phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra và thu thập tài liệu liên quan đến các vấn đề điều tra như nguồn gốc đất, quy hoạch, và các bước để xây dựng giá khởi điểm Đồng thời phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và người sử dụng đất để hiểu rõ tình hình sử dụng đất và nguyện vọng của những đối tượng này

- Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính: Phân tích số liệu và đánh giá thuộc tính bằng phần mềm Excel

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Là sự kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, so sánh, mô tả và đánh giá quy trình, kết quả của công tác đấu giá QSD đất

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến tư vấn của các nhà quản

lý về các lĩnh vực bất động sản, xây dựng, quy hoạch, tài chính và quản lý sử dụng đất

6 Kết cấu của luận văn

Bên cạnh phần mở đầu nói về tính cấp thiết, đối tượng nghiên cứu, mục tiêu, nhiệm vụ, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu của đề tài; cũng như phần kết luận tóm tắt giá trị và các kiến nghị, đề xuất tới các bộ, ngành liên quan, luận văn được tổ chức thành ba chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về việc quản lý đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện

An Lão

Chương 3: Biện pháp tăng cường quản lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền của các chủ thể được phép khai thác giá trị sử dụng hoặc thu hưởng lợi ích từ quyền sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển nhượng bởi các chủ thể khác thông qua việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, kế thừa hoặc tặng Đây là một trong những quyền quan trọng được công nhận bởi Nhà nước

Theo quy định tại Điều 53 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam năm 2013, được nêu rõ như sau: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”

Pháp luật Dân sự và Luật đất đai đã định rõ về quyền sở hữu đất đai, làm chủ sở hữu của toàn dân thông qua các quy định Theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của toàn dân và Nhà nước

là chủ sở hữu Nhà nước cung cấp quyền sử dụng đất cho các cá nhân thông qua giao đất hoặc cho thuê đất Pháp luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Luật đất đai mặc dù không có quy định về giá trị QSDĐ tuy nhiên luật cũng bổ sung thêm định nghĩa về giá trị QSDĐ là khoản tiền quy đổi trên một đơn vị diện tích đất đai do Nhà nước quy định được hình thành thông qua giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Còn giá trị QSDĐ là giá trị quy đổi ra tiền mặt của QSDĐ trên đơn vị diện tích đất trong một thời hạn sử dụng nhất định

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất hoặc được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các đơn vị

diện tích tương ứng, tuân thủ các nghĩa vụ cần thực hiện đối với Nhà nước

Căn cứ theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng được chia thành các loại sau đây:

+ Quyền sử dụng đất đai căn cứ theo chủ thể (tổ chức, hộ gia đình hay

cá nhân):

Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích như thế nào là tùy theo chủ thể quyết định Những quyết định trên cần phải nằm trong phạm vi được cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Quyền sử dụng đất căn cứ theo đối tượng (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng):

Là loại đất đã được cho phép sử dụng với mục đích như thế nào thì người sử dụng đất phải thực hiện đúng theo mục đích đó Nếu có những điều chỉnh đối với mục đích sử dụng đất phải thông báo cho cơ quan chức năng có thẩm quyền và phải được chấp thuận rồi mới tiến hành

+ Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian:

Thời gian sử dụng đất có thể được xác định là ngắn hạn hoặc dài hơn tùy thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền Dựa trên đó, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng sẽ được xác định là ngắn hạn hoặc lâu dài

+ Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý:

Để xác định mục đích sử dụng đất và quyết định việc sử dụng đất ban đầu của tổ chức, pháp nhân hoặc hộ dân, cần tuân theo quyết định của cấp có thẩm quyền về giao đất hoặc cho thuê đất Đồng thời, cần dựa vào quyết định hoặc công nhận quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho tặng lại hoặc thừa kế

1.1.2 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện sau khi Nhà nước thừa nhận Quyền Sử Dụng Đất (QSDĐ) là một loại tài sản và cho phép tham gia trên

thị trường bất động sản QSDĐ được coi là một loại hàng hóa đặc biệt Tuy QSDĐ cũng được xem là tài sản và việc đấu giá QSDĐ cũng chính là việc đấu giá tài sản, nhưng vì QSDĐ phát sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn liên quan đến đất đai

Trong thực tế, đấu giá QSDÐ cũng chỉ là quá trình mua bán tài sản Trong quá trình này, QSDÐ được chào bán và mua bán Người bán có thể là

cá nhân, tổ chức sở hữu QSDÐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất, trong khi người mua có thể là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất cho việc xây nhà hoặc kinh doanh Trong quá trình mua bán, mọi người tham gia cạnh tranh với nhau để đưa ra giá Cuộc đấu giá được tổ chức công khai tại một địa điểm cụ thể, trong đó người bán đưa ra một giá khởi điểm và những người mua có quyền tự do đấu giá để đưa ra giá theo ý muốn và cạnh tranh với nhau để mua QSDÐ theo nhu cầu của mình Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người có giá trị đề nghị cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm

Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: Đấu giá QSDÐ là một hình thức đặc biệt của mua bán tài sản, được Nhà nước tổ chức công khai giữa người có nhu cầu sử dụng đất Trong quá trình này, người mua cạnh tranh với nhau bằng cách đưa ra các mức giá tăng dần, tuân thủ các quy định

và thủ tục pháp luật Cuối cùng, người mua đưa ra giá cao nhất và không thấp hơn giá khởi điểm sẽ nhận được QSDÐ được đấu giá

1.1.3 Khái niệm quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất là một quy trình đòi hỏi tuân thủ nhiều bước và thủ tục như xác định giá khởi điểm, thông báo, niêm yết, đóng phí, đặt trước tiền, tổ chức và phê duyệt kết quả đấu giá Trong quá trình này, nhiều chủ thể tham gia với các vị trí và vai trò khác nhau Cá nhân, tổ chức,

và hộ gia đình có quyền sử dụng đất đưa ra các lô đất để đấu giá, trong khi Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý và là chủ thể sở hữu đất ở đô thị

Các doanh nghiệp đấu giá và Trung tâm phát triển quỹ đất huyện An Lão cũng tham gia tổ chức và điều hành quá trình đấu giá Đối tượng tham gia đấu giá bao gồm cá nhân và tổ chức có nhu cầu sử dụng đất ở đô thị

Để quản lý đấu giá quyền sử dụng đất, các chủ thể tuân theo các quy định của pháp luật liên quan như luật về đấu giá tài sản, luật dân sự, luật đất

và các quy định khác Ví dụ, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện An Lão tuân thủ Nghị định 17/2010/NÐ-CP và Quyết định 216/2005/QÐ-TTg khi điều hành đấu giá quyền sử dụng đất Kết quả đấu giá được Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt dựa trên kết quả cuộc đấu giá Các cán bộ và công chức được Nhà nước ủy quyền tuân thủ các quy định pháp luật để kiểm tra và xử lý

vi phạm trong quá trình đấu giá đất Các trình tự và thủ tục liên quan đến các chủ thể trên được pháp luật quy định một cách rõ ràng, và các chủ thể cần tuân thủ đúng quy trình khi thực hiện

Dựa vào phân tích trên, có thể kết luận rằng hoạt động quản lý đấu giá quyền sử dụng đất là mục tiêu của các cơ quan hành chính Nhà nước, tổ chức pháp nhân, cá nhân và hộ gia đình tham gia đấu giá Điều này giúp đưa những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất vào cuộc sống và tạo ra những hành động thực tế và hợp pháp của các chủ thể trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất

1.2 Nguyên tắc, quy trình, yêu cầu quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Nguyên tắc quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục tiêu cung cấp nguồn kinh phí phục vụ lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân Đặc biệt, ưu tiên đầu tư vào xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu vực mất đất được thu hồi để đấu giá Đồng thời, đấu giá cũng giúp mở rộng diện tích nhà ở, đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân và kiềm chế sự tăng giá và ổn định thị trường bất động sản Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất cũng nhằm lựa chọn những chủ đầu tư có khả năng và từng

bước thực hiện quy hoạch, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Quản

lý đấu giá quyền sử dụng đất cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất cần tuân thủ các nguyên tắc công khai, dân chủ, liên tục, trung thực và bình đẳng, nhằm bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của những người tham gia đấu giá Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất yêu cầu người tổ chức đấu giá phải công khai thông tin, thực hiện một cách liên tục, không phân biệt các bên tham gia nhằm đảm bảo sự bình đẳng và trung thực của quá trình đấu giá

Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt Các quyết định quản lý phải thực hiện với từng ô đất, lô đất, thửa đất Ủy ban nhân dân huyện phải ban hành quyết định quản lý đấu giá quyền sử dụng đất cho cả

dự án hoặc lô đất có nhiều thửa đất với công năng sử dụng khác nhau

Việc quản lý đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản Quy trình phải được hiểu cả về mặt hình thức và nội dung thực hiện đấu giá, các đối tượng, đơn vị tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá

1.2.1.1 Căn cứ xây dựng khung giá đất

a, Khái niệm về giá đất

Giá quyền sử dụng đất là số tiền được tính trên một đơn vị diện tích đất theo quy định của Nhà nước hoặc được hình thành thông qua giao dịch quyền

b, Căn cứ xây dựng khung giá đất

Theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013, đất đai là một nguồn tài nguyên tự nhiên quý giá và được coi là tài sản Giá đất đai phản ánh vai trò của nó trong hoạt động kinh tế, và nó thể hiện giá trị trong quá trình mua bán Nói cách khác, giá đất đai có thể cao hoặc thấp tùy thuộc vào khả năng tạo ra lợi nhuận trong một khoảng thời gian cụ thể Giá trị của đất đai được đánh giá dựa trên quyền lợi mà nó mang lại, và có các yếu tố giá tương ứng như giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cho thuê, giá thế chấp và các loại giá khác Trong hầu hết các nền kinh tế thị trường, giá đất đai được hiểu là một chỉ số của giá trị quyền sở hữu đất đai Tổng quát, giá đất đai là giá bán quyền

sở hữu đất, đó là giá trị được gán cho quyền sở hữu một mảnh đất cụ thể trong không gian và thời gian xác định

Nguyên tắc định giá đất nhằm ban hành khung giá từng loại đất theo nghị định của Chính phủ

Trong thời điểm hiện tại, việc xác định giá đất và định giá đất là một vấn đề đáng quan tâm và được chú trọng bởi nhiều ngành Việc xác định cơ

sở hình thành giá đất là cực kỳ quan trọng để định giá đất một cách chính xác

và cụ thể Giá trị của đất hình thành thông qua quá trình lao động, sản xuất và đầu tư của con người vào tài nguyên thiên nhiên Cơ sở để hình thành giá đất bao gồm các yếu tố như địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Nguyễn Thị Hà Thu, 2010)

c, Địa tô

Địa tô là tài sản thặng dư sinh ra bởi người lao động trong nông nghiệp

và được giao lại cho chủ sở hữu đất Địa tô liên quan chặt chẽ đến sự tồn tại

và phát triển của chế độ tư bản sở hữu đất Trong hệ thống sở hữu đất, địa tô được tạo ra bởi lao động nô lệ và các chủ nhân ruộng đất tự do nhỏ Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là những hàng hóa thặng dư mà nông dân tạo ra và bị địa chủ phong kiến tước đoạt Trong chế độ tư bản, địa tô vẫn tồn tại do sự tồn tại của chế độ sở hữu ruộng đất trong nông nghiệp Địa tô trong chủ nghĩa

tư bản phản ánh mối quan hệ giữa ba tầng lớp xã hội: địa chủ, tư sản kinh doanh nông nghiệp và lao động nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô như địa tô chênh lệch, địa tô toàn phần và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa tư bản, nếu ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước, không thuộc sở hữu của địa chủ hoặc nhà tư bản, thì điều kiện kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền sẽ bị loại bỏ Tuy nhiên, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại và thuộc sở hữu của Nhà nước, chỉ khác biệt về tính chất so với địa

tô chênh lệch trong chủ nghĩa tư bản Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I thu được từ các ruộng đất có chất phì nhiêu trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch II thu được từ đầu tư hoặc canh tác trên mảnh đất đó Địa tô chênh lệch I thuộc sở hữu của người sở hữu đất đai và được tính vào giá trị của đất đai hoặc thuê đất hàng năm, trong khi địa tô chênh lệch II thuộc sở hữu của những người đầu tư hoặc canh tác trên mảnh đất đó

d, Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng có vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến giá đất tăng hay giảm Vì địa tô và giá đất hoạt động độc lập với nhau, cho phép chúng ta phân biệt được yếu tố nào đang ảnh hưởng đến giá đất Nếu lãi suất ngân hàng tăng cao, giá đất sẽ giảm vì việc để tiền gửi trong ngân hàng sẽ có lợi hơn so với mua đất để có địa tô Ngược lại, nếu lãi suất giảm, giá đất sẽ tăng

vì người bán sẽ không chấp nhận bán với giá thấp Họ có lợi nhiều hơn khi để đất thu về địa tô cao hơn số tiền từ việc bán đất gửi trong ngân hàng Điều này yêu cầu nhà kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải chấp nhận giá cao Trong tình hình tăng trưởng kinh tế toàn cầu, lãi suất có xu hướng giảm, dẫn đến tăng giá đất và tạo điều kiện lợi nhuận trong kinh doanh đất đai Người bán quyền

sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để tính giá đất Thường thì sẽ tính trung bình trong một khoảng thời gian dài để loại trừ ảnh hưởng cá nhân Trên quy mô kinh tế toàn quốc, lãi suất ngân hàng được coi là đồng nhất, không phân biệt giữa nông thôn và thành thị Nếu có sự chênh lệch, nó cũng không

đáng kể Vì vậy, lãi suất ngân hàng chỉ ảnh hưởng đến giá đất nói chung, không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

e, Quan hệ cung – cầu

Trong thị trường tự do toàn bộ giá cả của hàng hóa thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao

và ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ thấp, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Giá đất cũng được quyết định bởi quan hệ cung cầu nhưng khác với các loại hàng hóa khác vì nó bao gồm cả yếu tố tự nhiên và nhân văn Nguyên tắc cung cầu cho đất không hoạt động hoàn toàn theo cách thông thường, mà có những nguyên tắc riêng

Vì đặc điểm tự nhiên của đất đai như tính ổn định về địa lý, không thay đổi và tính đặc thù cao, cung và cầu đều bị giới hạn trong từng khu vực có tính đặc thù Nguồn cung có hạn, vì vậy cạnh tranh lớn diễn ra phía cầu

Cung-cầu của thị trường đất đai cũng có sự khác biệt với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa nói chung Giá của đất tại một khu vực cụ thể tùy thuộc vào điều kiện sau: mật độ dân số và tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, thu thập và mức thu nhập trung bình của dân cư tại địa phương, mức lãi suất vay ngân hàng

Mặc dù lượng cung của đất đai là cố định, tuy nhiên lượng cung của một diện tích đất đai cụ thể dành vào một mục tiêu sử dụng nhất định lại có thể tăng thêm hoặc bớt đi qua sự thay đổi cơ cấu giữa từng nhóm đất Có thể thấy nếu đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp hoặc đất không sử dụng ở trong một đô thị được cải tạo theo quy hoạch để có số lượng nhiều diện tích đất hơn để làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị cũng từ vậy mà tăng theo Khi diện tích đất trong đô thị tăng lên, giá đất cũng có xu hướng giảm Đồng thời, sự phát triển và tăng trưởng kinh tế của một khu vực cũng tăng nhu cầu sử dụng đất cho các ngành kinh tế, dẫn đến tăng giá đất Bằng chứng là các khu đất ở bị phân chia ngày càng nhiều hơn và thay thế các khu

đất trống là các ngôi nhà riêng biệt theo từng hộ Đất là tài sản có nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất thì vô tận, do đó giá đất có xu hướng tăng cao theo biến động Giá trị đất có sự chênh lệch đáng kể giữa các khu vực đô thị và nông thôn, cũng như giữa các vùng ven đô và đặc biệt giữa các vùng đô thị khác nhau trong cùng một thành phố Đất đai vốn dĩ là bất biến nên giá trị của đất đai biến động lớn hơn những hàng hóa bình thường khác

Một vấn đề khác cũng làm tác động lên cán cân cung cầu đối với đất đai hiện nay đó là đất chưa qua sử dụng thực sự trở thành hàng hóa Luật đất đai quy định các tổ chức, cá nhân và chủ hộ gia đình sử dụng đất có những quyền: thừa kế, thế chấp, cho tặng, cầm cố và góp vốn bằng giá trị QSDĐ Nhưng khi thực thi các quyền trên thì bị hạn chế về các điều kiện cần thiết nên không dẫn đến tích lũy đất và đảm bảo cho người dân luôn có đất để sản xuất và có đất để sinh sống

1.2.1.2 Mục đích của việc xây dụng khung giá.

Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân với diện tích đất ở vượt quá giới hạn hoặc đất nông nghiệp được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác ngoài nông nghiệp, không tính là đất ở với diện tích vượt quá giới hạn giao đất thì sẽ tính tiền sử dụng đất Nếu đất nông nghiệp vượt quá giới hạn giao đất hoặc vượt quá giới hạn công nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình hoặc cá nhân, thì sẽ tính tiền thuê đất

Tính tiền sử dụng đất từ việc giao đất của Nhà nước không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

Tính tiền thuê đất từ việc cho thuê đất của Nhà nước không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

"Đánh giá giá trị sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, khi doanh nghiệp cổ phần đã sử dụng đất được chuyển

nhượng từ Nhà nước theo hình thức thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê Đồng thời, tính toán tiền thuê đất trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm." (Nguyễn Mạnh Tuấn, 2015).

Trong xây dựng, giá đất được xác định theo khung giá từng loại đất theo quy định của pháp luật

Phương pháp so sánh trực tiếp là việc xác định giá đất bằng cách so sánh giá trị của các lô đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, hạ tầng, diện tích, hình thể và tính pháp lý của quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá

Phương pháp chiết trừ là việc xác định giá đất cho mảnh đất có tài sản gắn liền bằng cách loại bỏ giá trị tài sản gắn liền khỏi tổng giá trị tài sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền)

Phương pháp định giá đất theo thu nhập là việc tính giá đất dựa trên mức thu nhập thuần trung bình hàng năm trên một diện tích đất so sánh với lãi suất tiền gửi tiết kiệm hàng năm của ngân hàng thương mại nhà nước với mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực cấp huyện

Phương pháp thặng dư là cách định giá đất cho mảnh đất có khả năng

sử dụng cao nhất và tối ưu theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, bằng cách loại trừ các chi phí thực tế ngoài tổng doanh thu giả định của bất động sản

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là việc sử dụng hệ số điều chỉnh nhân với giá đất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc Trung ương ban hành, để định giá đất (theo Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

Nguyên tắc xác định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất ở

Việc định giá đất phải tuân thủ những quy định sau đây:

Theo mục đích sử dụng đất thực tế vào thời điểm định giá;

Theo thời hạn sử dụng đất

Phù hợp theo giá trị trung bình của loại đất tương tự đã được chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở các khu vực có quyền sử dụng đất đấu giá hoặc thu nhập hợp pháp từ việc sử dụng đất;

Theo Điều 112 của Luật đất đai 2013 quy định: "Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau"

1.2.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai..Những người tham gia đấu giá sẽ bỏ phiếu tại thùng bỏ phiếu theo quy định và được giám sát bởi các thành viên dự đấu giá Kết quả đấu giá sẽ được công khai ngay sau việc bỏ phiếu, và người có mức giá cao nhất sẽ được xem

là người trúng đấu giá

Trong trường hợp đấu giá lô đất với cùng một thửa đất đã có nhà ở, người trúng giá sẽ được xác định dựa trên nguyên tắc chọn lựa từ cao xuống thấp, sau khi đã đủ số lượng lô đất Địa điểm đấu giá sẽ được chọn sau khi đã

có đủ số lượng lô đất Trường hợp 1 mảnh đất có nhiều người đặt giá khác nhau phải tổ chức lần lượt từng người tham gia bỏ phiếu nhằm lựa chọn được người trúng giá

1.2.2.2 Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng.

Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá vào hộp phiếu theo thời gian quy định dưới sự giám sát riêng của từng người dự đấu giá Kết quả đấu giá được công khai ngay sau khi việc gửi phiếu đấu giá kết thúc

Sau vòng đấu đầu tiên, Hội đồng thông báo kết thúc vòng đấu và mức giá cao nhất của vòng đấu này, cũng như công bố vòng đấu tiếp theo để xác định số lượng người tiếp theo tham gia đấu giá và giá tối thiểu của vòng đấu tiếp theo, là mức giá cao nhất của vòng đấu trước đó

Hình thức đấu giá này phải trải qua ít nhất 3 vòng đấu giá bắt buộc Các vòng đấu sau được diễn ra giống với những vòng đấu trước đó Cuộc đấu giá

sẽ kết thúc khi xác định được mức giá mà trả cao nhất và không có người tiếp tục đăng kí tham gia đấu giá

Trong trường hợp không công bố công khai giá bán, Hội đồng chỉ công

bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất.

Nếu tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất không đưa ra mức giá cao hơn giá khởi điểm, Hội đồng sẽ tuyên bố cuộc đấu giá không thành Mức giá khởi điểm sẽ được điều chỉnh và cuộc đấu giá sẽ được

tổ chức lại trong lần tiếp theo do quyết định của Chủ tịch Hội đồng đấu giá

Sau 3 vòng đấu, tất cả người tham gia từ chối tiếp tục tham gia, Hội đồng đấu giá sẽ xác định người chiến thắng dựa trên mức giá cao nhất trong vòng đấu trước Giá chiến thắng là mức giá cao nhất của vòng liền kề

1.2.2.3 Đấu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời

Hội đồng chỉ được công bố mức giá sàn khi phiên giao dịch bắt đầu Người tham gia có thể ra lời liên tục để trả giá cho tới khi không còn ai muốn tiếp tục Người có mức giá cao nhất sẽ được coi là người chiến thắng

Nếu tất cả những người tham gia phiên đấu giá đều đặt ra mức giá thấp hơn giá sàn, Hội đồng quyết định đình chỉ phiên đấu giá và báo cáo cơ quan chức năng để điều chỉnh giá sàn

1.2.2.4 Quy trình tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở

Lập danh mục kế hoạch sử dụng đất

Lập dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá

Giao đất để GPMB, thực hiện dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật

phục vụ đấu giá

Thành lập hội đồng đấu giá QSDĐ

Xây dựng quy chế đấu giá, thiết lập mức giá sàn và bước giá Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ đấu giá Đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá

Xác định tư cách người tham gia đấu giá

Mở phiên đấu giá và xét giá

Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất

Nộp tiền sử dụng đất

Giao đất, cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá

Hình 1.1 Sơ đồ Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện An Lão

1.3 Nội dung quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý nhà nước trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Đối với nhà nước, để thực hiện vai trò quản lý của mình, họ phải tạo ra và thực thi một chế tài phù hợp Những chế tài này tạo tiền đề cho lĩnh vực áp dụng Không có quốc gia nào có thể quản lý hiệu quả mà không cần sử dụng các chế tài Trong nước ta, có một hệ thống văn bản pháp quy điều chỉnh các quan hệ đất đai nói chung và quyền đấu giá sử dụng đất nói riêng Đây là các công cụ giúp nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình

Dựa trên Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai được ban hành vào năm 1993 với mục tiêu hệ thống hóa các chính sách đất đai và đáp ứng từng bước các yêu cầu quản lý của nhà nước Luật Đất đai cũng đã được sửa đổi và bổ sung vào các năm 2003, 2005 và 2013 để cải thiện phù hợp với tình hình sử dụng đất và chế

độ sở hữu đất của quốc gia

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trong Luật đấu giá

2016 số 01/2016/QH14, nơi quy định rõ về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và trình tự thủ tục đấu giá tài sản

Các quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất được hướng dẫn trong Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp cung cấp hướng dẫn chi tiết về việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính cũng hướng dẫn sửa đổi và bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012, quy định việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, và việc thu phí dịch vụ đấu giá tài sản sau khi Luật về phí và

lệ phí có hiệu lực (được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2015)

1.3.2 Xây dựng và ban hành các quy hoạch, kế hoạch quản lý và phát triển quỹ đất để đấu giá

Bất kể quốc gia nào cũng cần có kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch quản lý và phát triển quỹ đất để đấu giá

Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và quỹ đất để đấu giá đóng vai trò quan trọng Chính nhà nước là người thực hiện việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cho các khu vực, vùng lãnh thổ và ngành trong quốc gia Việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có thể áp dụng cho quận, huyện, thành phố, vùng hoặc cả nước, tùy theo phạm vi của quy hoạch

Quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được ghi rõ và chi tiết trong Luật Đất đai năm 2013 từ điều 21 đến điều 30 Điều 21 quy định nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, điều 23 quy định nội dung của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Điều 22 quy định căn cứ để lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Điều 24 quy định về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điều 25 quy định thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nội dung của quy hoạch sử dụng đất:

+ Nó bao gồm việc điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện

tự nhiên và kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, đánh giá tiềm năng đất đai

+ Xác định mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch,

+ Phân bổ diện tích các loại đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh,

+ Xác định biện pháp sử dụng và bảo vệ môi trường

+ Xác định phần diện tích đất cần thu hồi đề thực hiện các công trình,

+ Kế hoạch chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp có mục tiêu chuyển diện tích đất trồng lúa và đất rừng sang sử dụng vào mục đích khác

+ Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp dịch vụ, phát triển thành thị, khu dân cư nông thôn và an ninh, quốc phòng

+ Kế hoạch cũng bao gồm việc mở rộng diện tích đất để sử dụng cho các mục tiêu khác

+ Cụ thể hóa kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm

+ Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất (Trích luật Đất đai năm 2013)

Quy hoạch sử dụng đất thường được lập cho một khoảng thời gian dài (kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm) và có tính linh hoạt để điều chỉnh theo yêu cầu của xã hội và có tính linh hoạt để điều chỉnh theo yêu cầu của xã hội

Xã hội liên tục biến đổi và phát triển theo quy luật riêng của nó, do đó các yếu

tố như ngành công nghiệp, lĩnh vực kinh tế và vùng miền có xu hướng thay đổi liên tục Đối với đất nông nghiệp cũng vậy Chính vì vậy mà quy hoạch sử dụng đất mang tính khả biến, nó phải được điều chỉnh, sửa đổi phù hợp với nhu cầu đất nước, sự phát triển của địa phương

Kế hoạch sử dụng quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất được lập theo

kỳ kế hoạch và phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đã được công bố Kế hoạch này cần phù hợp với tiến bộ khoa học công nghệ và có thể điều chỉnh

để phù hợp với phương hướng phát triển kinh tế-xã hội của địa phương

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nói chung, đặc biệt là quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất để đấu giá, đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý quỹ đất để đấu giá của nhà nước Qua việc quy hoạch và kế hoạch, chính phủ

sẽ điều chỉnh, phân bổ, xác định và thay đổi mục đích sử dụng đất trong cả ngắn hạn và dài hạn, xác định cơ cấu đất cho các khu vực và lãnh thổ khác nhau Chính phủ cũng quyết định về việc phân bổ và thu hồi đất, đặc biệt là đất nhỏ lẻ, đất lẫn lộn và đất tập trung được sử dụng sai mục đích nhằm tăng

cường hiệu quả sử dụng đất Quy hoạch và kế hoạch cần được lập một cách

có khoa học, có tổ chức và gắn liền với thực tế Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần tuân theo pháp luật

1.3.3 Thành lập và kiểm soát hệ thống tư vấn bán hồ sơ đấu giá cho khách hàng, quản lý danh sách khách hàng tham gia đấu giá QSDĐ

Mỗi dự án Đấu giá Quyền sử dụng đất (QSDĐ) yêu cầu thành lập Ban chỉ đạo Đấu giá QSDĐ và ban hành quy chế đấu giá QSDĐ Quy chế này phải chi tiết quy định về đơn vị tổ chức đấu giá QSDĐ, đơn vị thực hiện phiên đấu giá QSDĐ và các đối tượng tham gia đấu giá:

Ban chỉ đạo đấu giá QSDĐ có trách nhiệm:

Thực hiện hiệu quả QĐ số 29/2011/QĐ- UBND ngày 14/9/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá Quyền sử dụng đất (QSDĐ), cùng các văn bản hiện hành liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, chúng tôi tiến hành chỉ đạo, đôn đốc và tổ chức thực hiện

Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, giám sát và tổ chức giao ban đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quản lý tốt công tác đấu giá QSDĐ

Đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất: Trung tâm phát triển quỹ đất cấp quận, huyện hoặc Trung tâm quỹ đất trực thuộc Tỉnh, thành phố Đơn vị này có quyền và trách nhiệm như sau:

Quyền: Đề xuất đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức việc đấu giá quyền

sử dụng đất

Tham gia giám sát và quản lý thu phí hồ sơ đấu giá, thu tiền đặt cọc đấu giá Tham gia giám sát phiên đấu giá

Yêu cầu dừng phiên đấu giá nếu phát hiện có vi phạm

Tham gia xử lý những trường hợp vi phạm Quy chế đấu giá

Trách nhiệm: Lập và quy định phí hồ sơ mời đấu giá

Lập hồ sơ hoàn công khu đất đấu giá sau khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng

kỹ thuật, xác định chính xác diện tích đất đấu giá

Đề xuất giá khởi điểm và bước giá trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tổ chức xác định điều kiện tham gia phiên đấu giá

Trong 5 ngày sau khi Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, cần thông báo bằng văn bản cho người trúng đấu giá về việc nộp tiền trúng đấu giá

Phối hợp với các cơ quan có liên quan để giải quyết và hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất; chuyển giao đất cho người chiến thắng trong đấu giá và giải quyết các vấn đề khác liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất

Tiền thu được từ đấu giá và các khoản phạt của những người vi phạm quy chế sẽ được đóng góp vào ngân sách Nhà nước

Trong vòng tối đa 02 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá, tiền thu được từ đấu giá sẽ được hoàn trả cho những người tham gia đấu giá không trúng và không vi phạm quy chế đấu giá

Thông tin đầy đủ về quyền lợi của những người tham gia đấu giá và tài liệu liên quan đến khu đất được đấu giá sẽ được cung cấp

Được thanh toán phí thực hiện đấu giá theo đúng quy định của pháp luật Trách nhiệm: Ban hành nội quy phiên đấu giá Nội quy phiên đấu giá phải được chấp thuận của Đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ

Niêm yết, thông báo việc đấu giá; Thu hồ sơ, phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước và có trách nhiệm nộp ngay tiền thu được vào tài khoản của Đơn vị tổ chức phiên đấu giá

Tư vấn cho khách hàng về quy chế đấu giá QSDĐ và hồ sơ đấu giá QSDĐ cho khách hàng

Tham gia xác định điều kiện tham gia đấu giá

Quản lý hồ sơ và danh sách khách hàng tham gia đấu giá QSDĐ

Thực hiện phiên đấu giá, xét giá và lập biên bản kết quả phiên đấu giá làm cơ sở trình cấp có thẩm quyền (UBND quận, huyện) phê duyệt kết quả đấu giá

Xử lý những trường hợp vi phạm quy chế đấu giá

Phối hợp với Đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ hoàn trả lại tiền đặt trước cho người tham gia đấu giá không trúng giá và không vi phạm quy chế đấu giá

Thực hiện các nội dung của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.4 Quản lý tài chính nguồn ngân sách từ đấu giá

Công cụ tài chính là một biện pháp Nhà nước sử dụng để phân phối lợi ích cho các bên liên quan đến đất đai Để thực hiện công cụ tài chính trong quản lý đấu giá QSDĐ, cần bổ sung ngân sách Nhà nước để cải thiện quản lý

và sử dụng đất hiệu quả, khuyến khích người sử dụng đất xây dựng nhận thức

và duy trì vai trò quản lý của Nhà nước trong kinh tế thị trường, và tăng cường nguồn thu ngân sách từ đấu giá QSDĐ

1.3.5 Thanh tra, kiểm tra trong và sau đấu giá

Đây là nội dung thể hiện chức năng kiểm tra và giám sát của Nhà nước đối với quản lý sử dụng đất

Thanh tra kiểm tra trong và sau đấu giá nhằm đảm bảo cho việc quản lý,giám sát đấu giá được tuân thủ theo đúng pháp luật, công khai, minh bạch, đem lại hiệu quả kinh tế cao, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách từ đấu giá QSDĐ Quá trình thanh tra, kiểm tra không chỉ nhằm phát hiện các sai phạm

để xử lý mà còn có tác dụng điều chỉnh hoạt động không đúng với quy định

và ngăn chặn những hành vi sai phạm tiềm ẩn Ngoài ra, nó cũng giúp phát hiện những vấn đề không hợp lý trong chủ trương chính sách, pháp luật để đề xuất bổ sung hoặc điều chỉnh kịp thời Công tác thanh tra, kiểm tra có thể được tiến hành theo hình thức đột xuất hoặc định kỳ, bất kể có hoặc không có dấu hiệu vi phạm

Xử lý vi phạm là biện pháp giải quyết của cơ quan nhà nước khi phát hiện hành vi vi phạm trong quản lý và thực hiện đấu giá Quyền sử dụng đất (QSDĐ) Xử lý vi phạm có thể đưa ra biện pháp hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự

Thành lập Ban chỉ đạo công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.6 Kết quả quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất

Công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý nhà nước trong đấu giá Quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng đã được tập trung triển khai thi hành các chính sách, pháp luật, theo dõi, đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thực hiện công tác đấu giá QSDĐ ở các địa phương, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc khó khăn

Chính phủ cũng đã ban hành 5 thông tư, thông tư liên tịch để hướng dẫn việc thi hành Luật và các nghị định quy định chi tiết Đồng thời, chúng tôi

đã kịp thời ban hành các quyết định về xây dựng giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ và tiến hành kiểm tra việc triển khai thi hành Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan

Các văn bản của địa phương tập trung vào các lĩnh vực như giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; quy định về hạn mức sử dụng đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa; quy định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định về trình tự thủ tục đấu giá QSDĐ

Công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai nói chung và quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ nói riêng đã có sự thay đổi đáng kể; đã thành công trong việc xây dựng văn bản pháp luật liên quan đến đất đai để tạo ra một hệ thống pháp lý đầy đủ, giúp cho việc triển khai và thi hành Luật hiệu quả hơn Trong việc thi hành Luật Đất Đai, đã có sự theo dõi chặt chẽ và hướng dẫn kịp thời để loại bỏ các khó khăn và rào cản cho doanh nghiệp và người dân Việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đã tuân thủ theo quy định của Luật Đất Đai, hạn chế việc giao đất cho những chủ đầu

tư không có năng lực và tránh lãng phí trong việc sử dụng đất

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan

Tổ chức bộ máy quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

UBND huyện ra Quyết định thành lập ban chỉ đạo công tác đấu giá

quyền sử dụng đất ở huyện gồm các đồng chí là Chủ tịch, phó chủ tịch UBND huyện làm trưởng và phó ban; các đồng chí là Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất, Trưởng – phó Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Tài chính kế hoạch, Phòng Tư pháp, Phòng Thanh Tra, Phòng Kinh tế, Phòng Quản lý đô thị, Chánh Thanh tra, Chánh Văn phòng HĐND & UBND huyện làm Ủy viên

có nhiệm vụ chỉ đạo, giám sát, thanh kiểm tra công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện An Lão:

+ Chỉ đạo, đôn đốc và tổ chức thực hiện có hiệu quả Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 của UBND thành phố Hải Phòng về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng và các văn bản hiện hành về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

+ Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, tổ chức giao ban và đánh giá kết quả thực hiện định kỳ báo cáo UBND huyện, UBND thành phố và các sở ngành liên quan

+ Các thành viên ban chỉ đạo theo chức năng nhiệm vụ ngành có trách nhiệm tham mưu cho UBND huyện thực hiện nhiệm vụ liên quan đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện

+ Ban chỉ đạo hoạt động theo hình thức kiêm nhiệm, được sử dụng con dấu của UBND huyện để giao dịch

+ Ngoài ra Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện là đơn vị trực tiếp tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện;

Trung tâm Phát triển Quỹ đất phối hợp với các phòng ban chuyên môn trao đổi thông tin tạo sự thống nhất trong các khâu tổ chức thực hiện và tạo điều kiện để UBND huyện quản lý tốt các dự án đấu giá quyền sử dụng đất Song do các đồng chí trong Ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất phần lớn hoạt động theo hình thức kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác nhau do đó việc chỉ đạo, quản lý, giám sát đôi lúc không được kịp thời và sát sao Ngoài ra nhân lực trong việc tổ chức thực hiện và giám sát trong công tác quản lý đấu

giá còn thiếu nên đôi khi cũng xảy ra sai sót Nhân lực chung của Trung tâm Phát triển quỹ đất vẫn chưa đáp ứng đủ lượng trong công tác thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Tóm cơ cấu bộ máy tổ chức cũng ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, đây là nhân tố quan trọng quyết định sự thành công của mỗi dự án đấu giá QSDĐ nói riêng và sự thành công chung trong công tác quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Với đặc thù là một huyện nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn, nguồn thu từ đấu giá QSDĐ ở đóng góp một phần không nhỏ cho việc đầu tư xây dựng hạ tầng cơ bản để phát triển kinh tế của huyện Do đó quản lý tốt công tác đấu giá QSDĐ ở là một nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của huyện An Lão nói riêng và của thành phố Hải Phòng nói chung trong giai đoạn sắp tới

- Hiện tượng các nhà đầu cơ đất, tiến hành thông đồng trong đấu giá để dìm giá đấu sát với giá khởi điểm để rồi có cơ hội bán lại cho các cá nhân có nhu cầu, hay đẩy giá tạo ra giá đất ảo làm ảnh hưởng lớn đến nguồn thu từ nguồn đấu giá quyền sử dụng đất và tạo tâm lý e ngại với các nhà đầu tư thực

sự có nhu cầu khác, làm mất ổn định xã hội và gây tâm lý hoài nghi trong dư luận xã hội về cách thức tổ chức đấu giá và giảm hiệu quả quản lý nhà nước trong thu chi ngân sách từ đấu giá Điều này ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ ở do vẫn chưa có chế tài cụ thể xử lý các trường hợp vi phạm

Năng lực, trình độ của bộ máy quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở

Chất lượng cán bộ chuyên môn của Ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất nhìn chung đã đáp ứng được yêu cầu về trình độ (chuyên môn, đào tạo)

Như vậy trình độ cán bộ quản lý tương đối cao về cơ bản đã đáp ứng yêu cầu công tác, nhưng cũng còn bộc lộ hạn chế như: Độ tuổi chưa đồng đều giữa các cấp, giữa các địa phương trong huyện; kỹ năng nghiệp vụ tổ chức thực hiện công việc của cán bộ còn thấp đây là những yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất của

huyện Cán bộ thực hiện công tác quản lý và tổ chức đều là cán bộ kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ chuyên môn, độ nhạy bén về thị trường bất động sản cũng thấp, hơn nữa không được đào tạo bài bản về đấu giá chuyên nghiệp nên

kỹ năng nghiệp vụ còn kém Điều này ảnh hưởng lớn đến quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở

Nguồn lực cho công tác quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ

Trong các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất thì yếu tố nguồn lực là yếu tố quan trọng nhất

Nguồn lực cho công tác quản lý trước tiên phải nói đến là con người Lực lượng công chức, viên chức chuyên môn trong Phòng Tài nguyên & Môi trường và Trung tâm Phát triển quỹ đất có vai trò to lớn trong việc giúp UBND huyện quản lý đất đấu giá nói riêng và đất đai nói chung thông qua các công việc cụ thể: đo đạc địa chính phân định ranh giới đất giữa các hộ gia đình, tổ chức, cơ quan đất công, tập hợp các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt, khu đất trống, đất nông nghiệp canh tác kém hiệu quả, các khu đất tập trung để xin quy hoạch lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện công tác đấu giá QSDĐ Để đáp ứng được yêu cầu của công việc quản lý của mình thì trước hết cơ quan quản lý phải có nhân lực đáp ứng được số lượng công việc cần phải làm

Về số lượng đội ngũ cán bộ quản lý đất đai của huyện cho thấy tình hình số lượng cán bộ quản lý đất đai của huyện nhìn chung không có nhiều biến động Hiện nay mỗi xã có một đến hai cán bộ địa chính phụ trách mảng quản lý đất đai, ở cấp huyện biên chế 10 cán bộ, ngoài Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường quản lý chung, còn lại mỗi cán bộ phòng có trách nhiệm quản lý các xã theo từng cụm từ 3-4 xã, tùy địa giới hành chính của từng khu vực Trung tâm quỹ đất có 12 cán bộ biên chế và ban giám đốc gồm

3 đồng chí được phân công phụ trách từng mảng riêng trong công tác lập quy hoạch và tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Với số lượng công việc cũng như dự án khá nhiều trong giai đoạn vừa qua, số lượng cán bộ, công

chức, viên chức của hai phòng ban trên chưa đáp ứng được nhu cầu công việc Tình trạng làm thêm giờ, làm việc vào thứ bảy, chủ nhật diễn ra thường xuyên Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng công việc, khi mà cán

bộ công chức thường xuyên bị quá tải và phụ trách nhiều dự án cùng một lúc

Hiểu biết và ý thức của người dân và các tổ chức trong quá trình tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và sử dụng quỹ đất sau đấu giá

Trong thời đại kinh tế thị trường mở cửa hiện nay thì trình độ của người dân đã được nâng cao, đặc biệt với hệ thống mạng internet phủ rộng rãi thì số người tiếp cận với pháp luật ngày càng nhiều nên việc quản lý có nhiều thuận lợi Điều này là một điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý trên mọi lĩnh vực nói chung và lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng Khi người dân có hiểu biết và ý thức tốt sẽ biết được quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất giảm tỷ lệ vi phạm pháp luật trong sử dụng đất Trình độ hiểu biết và ý thức của người sử dụng cao thì công tác tuyên truyền vận động trong quản lý sẽ đạt kết quả tốt và ngược lại

Bên cạnh đó xu hướng đô thị hóa ngày càng diễn ra một cách mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp làm kho bãi, nhà xưởng, công ty ngày càng tăng cao Kéo theo một số lượng lớn dân

cư từ thành thị cũng như các địa phương khác cư trú trên địa bàn, với những đặc điểm vùng miền khác nhau gây nên trở ngại trong công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý đất đấu giá nói riêng

Sự phối hợp giữa các tổ chức chính trị - xã hội

Trong quá trình đô thị hóa công nghiệp hóa diễn ra với một tốc độ chóng mặt như hiện nay thì quỹ đất càng ngày càng được khai thác một cách triệt để Việc quản lý tốt các khâu trước, trong và sau trong công tác đấu giá quyền sử dụng tốt từ công tác lập quy hoạch đến công tác lập phương án xây dựng hạ tầng, phương án đấu giá và quản lý thu chi sau đấu giá là một nhiệm

vụ hết sức quan trọng, góp phần tránh thất thoát lãng phí trong việc sử dụng vốn ngân sách từ đấu giá và tạo ra những khu đô đất đẹp đúng quy hoạch phát

triển của huyện cũng như của thành phố Do đó, sự phối hợp giữa chính quyền địa phương và các tổ chức chính trị xã hội và người dân đóng vai trò quan trọng và ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất Các đoàn thể từ cấp cơ sở đóng vai trò quan trọng trong công tác tuyên truyền và vận động người dân tuân thủ nghiêm chỉnh các luật về đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất Đây là lực lượng nòng cốt, gần gũi với người dân nhất, là cánh tay đắc lực của bộ máy chính quyền trong công tác quản lý nhà nước về đấu giá nói riêng và quản lý đất đai nói chung

1.4.2 Nhóm nhân tố khách quan

*Chính sách của nhà nước

Luật đất đai có nhiều lần sửa đổi và bổ sung để phù hợp với tình hình thực tế, tuy vậy vẫn chưa có một văn bản cụ thể hướng dẫn chi tiết về thủ tục, trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở, do đó việc quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ ở đôi khi còn gặp phải những hạn chế nhất định

Trong những năm qua cơ chế chính sách của nhà nước về đất đai đã có nhiều lần sửa đổi bổ sung theo từng giai đoạn, nên có ảnh hưởng tích cực đến công tác quản lý cho phù hợp với yêu cầu của phát triển kinh tế của huyện

Quan hệ cung cầu đất đai trên thị trường

Trong những năm qua, kinh tế nước ta phát triển vượt bậc, kéo theo đó nhu cầu về bất động sản cũng tăng đáng kể, điều đó đòi hỏi nhà nước phải lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại nhiều vị trí đất hơn để đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất Do đó công tác quản lý nhà nước trong đấu giá QSDĐ gặp phải những khó khăn và bất cập nhất định Từ việc các nhà đầu tư thông đồng giá trả dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước từ đấu giá đến công tác giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch đấu giá cũng gây cản trở không nhỏ đến quản lý nhà nước trong đấu giá Bên cạnh đó ở mỗi địa phương, với đặc thù khác nhau, nhu cầu sử dụng đất cũng khác nhau, việc đầu tư hạ tầng cho những khu đất đấu giá với từng vị trí khác nhau, với những khu đất được đầu

tư hạ tầng đưa ra đấu giá mà bán không hết làm cho hiệu quả quản lý sử dụng đất kém hiệu quả