(Luận Văn Thạc Sĩ) Hợp Đồng Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Ở Theo Pháp Luật Việt Nam Hiện Nay

Luận văn đánh giá thực trạng cāa các quy đßnh pháp luật hián hành về chā thể; đối tượng; điều kián; hình thức; quyền và nghĩa vÿ cāa các bên khi tham gia xác lập, thực hián hợp đồng tặng

VIàN HÀN LÂM KHOA HàC XÃ HàI VIàT NAM

HâC VIàN KHOA HâC XÃ HÞI

VIàN HÀN LÂM KHOA HàC XÃ HàI VIàT NAM

HâC VIàN KHOA HâC XÃ HÞI

L âI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu này được thực hián bái bản thân tôi, các n ái dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa công b ố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây

Luận văn có sử dÿng mát số nhận xét, đánh giá cāa các cá nhân tác giả,

cơ quan tổ chức khác nhưng đều có trích dẫn, chú thích ghi rõ nguồn gốc

Tôi hoàn toàn trách nhi ám về công trình nghiên cứu này cāa mình

Tác giả luận văn

Error! Bookmark not defined

2.1 Thực trạng cāa pháp luật về thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất

á 29 2.2.Mát số hạn chế, vướng mắc cāa pháp luật thực đßnh khi xác lập, thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á 52

Ch°¡ng 3: ĐàNH H¯àNG, GIÀI PHÁP HOÀN THIàN PHÁP LU¾T VÀ

3.1.Đßnh hướng hoàn thián pháp luật, nâng cao hiáu quả thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á tại Viát Nam 67 3.2.Giải pháp hoàn thián pháp luật và nâng cao nâng cao hiáu quả cāa viác thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á theo pháp luật Viát Nam hián nay 69

M Þ ĐÄU

Đất đai có mát ý nghĩa kinh tế xã hái sâu sắc, gắn liền với mßi gia đình, cơ quan, tổ chức, đơn vß kinh tế, xã hái và nhà nước Dưới góc đá kinh tế quyền sử dÿng đất trá thành mát quyền tài sản đặc biát quan tráng cāa công dân Nhà nước ngày càng tạo thuận lợi cho công dân trong viác đưa quyền sử dÿng đất vào giao dßch trong dân sự góp phần thúc đẩy kinh tế gia đình và xã hái thông qua há thống pháp luật Do tính ổn đßnh cāa pháp luật đất đai cāa nước ta chưa cao, chưa có tính dài lâu, đặc biát

có thßi kỳ pháp luật đất đai chưa phù hợp với thực tißn đßi sống xã hái đã tạo ra các hoạt đáng ngầm trong lĩnh vực đất đai mà nhà nước không kiểm soát được Nhiều trưßng hợp có <xung đát= giữa pháp luật với thực tißn cuác sống Vì vậy sự điều chỉnh quan há đất đai cāa nhà nước qua từng thßi kỳ đều có tác đáng lên tất cả các chā thể trong xã hái&Hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á là mát trong những loại hợp đồng quan tráng cāa giao dßch dân sự, bái nó là mát quan há dân sự phổ biến trong cuác sống cāa nhân dân đồng thßi cũng là mát trong những phương thức pháp

lý hữu hiáu giúp cho các chā thể có quyền sử dÿng đất hợp pháp xác lập và thực hián viác chuyển quyền sử dÿng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất kinh doanh

và trong đßi sống sinh hoạt hàng ngày

Luật đất đai năm 2003(có hiáu lực từ ngày 01/07/2004); Bá luật dân sự năm 2005(có hiáu lực từ ngày 01/01/2007) đến Luật đất đai năm 2013(có hiáu lực từ ngày 01/07/2014) tiếp sau đó là Bá luật Dân sự Viát Nam năm 2015(có hiáu lực từ ngày 01/01/2017) đã có những quy đßnh cÿ thể chi tiết và tương đối hoàn thián về viác xác lập, thực hián cũng như các điều kián có hiáu lực cāa hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất Với những quy đßnh điều kián về chā thể cāa hợp đồng, đối tượng cāa hợp đồng, khi nào thì ngưßi sử dÿng đất hợp pháp được thực hián quyền cāa ngưßi sử dÿng đất &đã góp mát phần tạo nên sự ổn đßnh về quan há tặng cho quyền sử dÿng đất trong giai đoạn hián nay

Nhưng viác tặng cho quyền sử dÿng đất á nước ta từ trước cho tới nay dißn ra rất đa dạng phong phú và trải qua nhiều thßi kỳ khác nhau Thßi kỳ từ bản Hiến pháp năm 1980 tới Luật đất đai năm 1987; Thßi kỳ từ bản Hiến pháp năm 1992, Luật đất

đai năm 1993 tới Bá luật dân sự năm 1995; Thßi kỳ từ Luật đất đai năm 2003 đến Bá luật dân sự năm 2005 và đến nay là bản Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013

và Bá luật dân sự năm 2015 Trong mßi thßi kỳ lại có những kế thừa, thay đổi, bổ sung về pháp luật đất đai nhằm đßnh hướng và tạo đáng lực thúc đẩy sự phát triển không ngừng cāa đßi sống kinh tế xã hái Vì vậy viác nghiên cứu các quy đßnh cāa pháp luật về Hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á nước ta hián nay để làm rõ cơ

sá lý luận Đây là công trình chuyên khảo phân tích mát cách có há thống và toàn

dián về Hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á

Phần nhiều các nước trên thế giới đều công nhận sá hữu tư nhân về đất đai Vì vậy viác tặng cho quyền sử dÿng đất giữa các chā thể trong xã hái được quy đßnh tương tự như viác tặng cho tài sản thông thưßng khác giữa các chā thể này à nước

ta, tại các Bá luật Hồng Đức; Bá dân luật Nam kỳ; Bá dân luật Bắc kỳ thì viác tặng cho quyền sử dÿng đất giữa các chā thể trong xã hái là không cấm Khi Luật đất đai năm 1987 ra đßi thì đã có mát sự thay đổi lớn đó là quy đßnh đất đai thuác sá hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý được quy đßnh tại Điều 1 Nhưng lại không

có bất kỳ mát điều luật nào trong Luật đất đai năm 1987 quy đßnh về viác tặng cho quyền sử dÿng đất Đến Luật đất đai năm 1993 cũng không có điều luật nào quy đßnh

về tặng cho quyền sử dÿng đất; Bá luật dân sự năm 1995 ra đßi đã đặt nền móng đầu tiên và đã có quy đßnh về hợp đồng tặng cho bất đáng sản nhưng lại không nêu rõ chā thể nào; loại đất nào được phép tặng cho Cho đến khi Luật đất đai năm 2003 và Bá luật Dân sự năm 2005 ra đßi thì mới có những quy đßnh cÿ thể về viác tặng cho quyền

sử dÿng đất giữa các chā thể trong xã hái Trong đßi sống viác tặng cho bao gồm cả viác tặng cho tài sản giữa cá nhân với cá nhân và viác tặng cho ngưßi khác tài sản hợp pháp cāa mình là chuyán bình thưßng Nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương đối với cá nhân, gia đình ngưßi có công đối với đất nước trong công cuác bảo vá, xây dựng đất nước và đối với ngưßi có hoàn cảnh khó khăn đặc biát được thực hián hàng năm để tri ân đối với các gia đình, cá nhân được hưáng chính sách

ưu đãi cāa Nhà nước Cáng hòa xã hái chā nghĩa Viát Nam và để gắn bó tình đoàn kết

với ngưßi có hoàn cảnh khó khăn

Về hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất đã có mát số công trình nghiên cứu cāa các nhà khoa hác, các chuyên gia nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai và trong Ngành tòa án Các luận văn nghiên cứu sinh, luận văn thạc sĩ Các chuyên đề nghiên cứu được công bố trên các tạp chí cāa các chuyên gia đầu ngành như TS Nguyßn Hải

An (2011), <Cơ sá lý luận và thực tißn về tặng cho quyền sử dÿng đất=, Luận án tiến sĩ; Lê Xuân Bá: =Sự hình thành và phát triển cāa thß trưßng bất đáng sản trong công cuác đổi mới á Viát Nam=, Nxb Khoa hác kỹ thuật, 2003; Đß Văn Chỉnh (2008),

<Tặng cho quyền sử dÿng đất thực tißn và tồn tại=, Tạp chí tòa án nhân dân tháng 2008; Đß Văn Đại (2009), <Thßi điểm hợp đồng tặng cho có hiáu lực á Viát Nam=, Tạp chí Tòa án nhân dân kỳ II tháng 1 – 2009; Trần Thß Minh (2020), <Tặng cho quyền sử dÿng đất á theo pháp luật Viát Nam hián nay=, Luận án tiến sĩ&về cơ bản

2-đã làm rõ về mặt lí luận, thực tißn trong viác giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu về Hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á thì chưa có nhiều Vì vậy viác nghiên cứu khoa hác mát cách chuyên sâu về Hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á có ý nghĩa thiết thực về mặt lý lận, cũng như thực tißn áp dÿng đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thián các quy đßnh cāa loại hợp đồng này Tác giả chán đề tài <Hợp đồng tặng cho

quy ền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay= làm luận văn tốt nghiáp cũng

nhắm tới mÿc đích nêu trên

3.1 M ục đích:

Mÿc đích cāa viác nghiên cứu đề tài này là xây dựng cơ sá lý luận pháp luật

về hợp đồng tặng cho QSDĐ á Với cơ sá lý luận đó tác giả luận văn phân tích, đánh giá các quy đßnh cāa pháp luật thực đßnh cũng như những phát sinh dißn ra trong thực tißn khi áp dÿng pháp luật tặng cho QSDĐ á Nhận dián mối quan há giữa lý luận, pháp luật và viác áp dÿng pháp luật trong thực tißn cāa tặng cho QSDĐ á Nhận dián

những bất cập và những nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ á Từ đó xác đßnh được những bất cập trong thực tißn để đưa ra đề xuất, giải pháp tiếp tÿc hoàn thián trong thßi gian tới mÿc đích là nhằm nâng cao hiáu quả cāa

viác thực hián quyền tặng cho QSDĐ á cāa ngưßi sử dÿng đất; giải quyết các vấn đề

liên quan đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á cāa nước ta mát cách thống nhất, đồng bá, hiáu quả đồng thßi cũng nhằm đảm bảo tính khả thi khi áp dÿng pháp luật trong thực tißn đúng đßnh hướng cāa Đảng và Nhà nước về pháp luật đất đai trong giai đoạn hián nay

Luận văn đánh giá thực trạng cāa các quy đßnh pháp luật hián hành về chā thể; đối tượng; điều kián; hình thức; quyền và nghĩa vÿ cāa các bên khi tham gia xác lập, thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á; chỉ ra những bất cập, vướng mắc cāa pháp luật hián hành khi các bên xác lập, thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á và những khó khăn trong thực tế xét xử cāa cơ quan tòa án về tranh chấp

hợp đồng tặng cho QSDĐ á

Từ đó tác giả luận văn kiến nghß mát số giải pháp nhằm hoàn thián các quy đßnh cāa pháp luật phần giúp cho viác hướng dẫn thực hián các quy cāa luật về tặng cho QSDĐ á phù hợp với thực tế; viác giải quyết các vÿ án liên quan đến chế đßnh hợp đồng tặng cho QSDĐ á được thống nhất, đồng bá, có chất lượng hơn trong thßi gian tới

Đối tượng mà luận văn nghiên cứu là hợp đồng tặng cho QSDĐ á theo pháp

luật Viát Nam hián nay Tác giả tập trung nghiên cứu những quy đßnh cāa pháp luật thực đßnh về hợp đồng tặng cho QSDĐ á, không gian nghiên cứu là tại Viát Nam, thßi gian nghiên cứu là thßi gian hiánn nay Tuy nhiên trong quá trình nghiên cứu thì tác giả có nghiên cứu và đối chiếu luật thực đßnh về tặng cho QSDĐ á, trong mối

quan há tặng cho quyền sử dÿng các loại đất khác, tài sản khác từ khoảng thßi gian bản Hiến pháp năm 1980 có hiáu lực, Luật đất đai năm 1987 có hiáu lực cho đến hián nay

Phạm vi nghiên cứu tác giả luận văn nghiên cứu các quy đßnh về tặng cho tài

sản và tặng cho QSDĐ á được quy đßnh trong bản Hiến pháp năm 2013; Luật đất đai năm 2013; Bá luật dân sự năm 2015; các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 và Bá luật dân sự năm 2015; Các chế đßnh cāa mát số ngành luật khác có liên quan như Luật nhà á năm 2014; Luật công chứng năm 2014; Luật hôn nhân và gia đình năm 2000; Luật xây dựng năm 2014; Luật kinh doanh bất đáng sản năm

2014 với mÿc đích phân tích, so sánh, đối chiếu vấn đề luân văn đang nghiên cứu

5 C¡ sß lý lu¿n và ph°¡ng pháp nghiên cÿu

Luận văn được hoàn thành dựa trên nguyên lý cāa chā nghĩa duy vật bián chứng và duy vật lßch sử; cơ sá phương pháp luận trong nghiên cứu đề tài là triết hác Mác – Lê Nin, sự thống nhất giữa lý luận và thực tißn, lý luận bắt nguồn từ thực tißn, phản ánh khái quát những vấn đề cāa thực tißn Lý luận phải đi sâu nghiên cứu khai phá và làm rõ sự phát triển cāa thực tißn góp phần đßnh hướng, thúc đẩy thực tißn phát triển đúng hướng

Trong khi thực hián đề tài này tác giả luận văn cũng sử dÿng mát số phương pháp nghiên cứu như phương pháp há thống để tìm hiểu quá trình hình thành tặng cho quyền sử dÿng đất á theo quy đßnh cāa pháp luật Viát Nam từ bản Hiến pháp năm

1980, Luật đất đai năm 1987 cho đến nay; Phương pháp phân tích; tổng hợp để được

sử dÿng khi phân tích cơ sá lý luận và nái dung quy đßnh cāa pháp luật về tặng cho quyền sử dÿng đất á và khái quát những nái dung cơ bản cāa từng vấn đề nghiên cứu cāa Luận văn Phương pháp so sánh được sử dÿng để so sánh các quy đßnh cāa pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á trong từng thßi kỳ gắn liền với Luật đất đai và Bá luật dân sự mà cÿ thể là từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 2013; Bá luật dân sự năm 1995 đến Bá luật dân sự 2015

6 Ý ngh*a lý lu¿n và thāc tißn

Là công trình nghiên cứu khoa hác làm sáng tỏ và đầy đā sâu sắc hơn mát cách

có há thống lý luận pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ á từ đó đưa ra mát số kết

luận mang tính khoa hác về pháp luật về tặng cho QSDĐ á phần nào đó góp phần hoàn thián về mặt lý luận và thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ á nước ta trong giai đoạn hián nay

Luận văn nghiên cứu các quy đßnh pháp luật thực đßnh từ luật chung, luật chuyên ngành và luật có liên quan khác về giao dßch tặng cho QSDĐ á, tặng cho tài sản từ đó nhận ra những đặc điểm đặc thù cơ bản cāa giao dßch tặng cho QSDĐ á tại Viát Nam Nhận dián được những bất cập, chưa thống nhất cāa mát số quy đßnh cāa

luật nái dung về tặng cho QSDĐ á Chỉ ra mát số nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ á

Luận văn cũng đưa ra mát số kiến nghß giải pháp nhằm góp phần giúp cho viác hướng dẫn thực hián các quy cāa luật về tặng cho QSDĐ á phù hợp với thực tế; viác giải quyết các vÿ án liên quan đến chế đßnh hợp đồng tặng cho QSDĐ á được thống nhất và đồng bá

Ngoài phần Má đầu, Kết luận và Danh mÿc tài liáu tham khảo thì nái dung chính cāa luận văn có kết cấu gồm ba chương như sau:

Chương 1: Lý luận pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á Chương 2: Thực trạng pháp luật về đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á Chương 3: Đßnh hướng, giải pháp hoàn thián pháp luật và bảo đảm hiáu quả cāa viác thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á theo pháp luật Viát Nam hián nay

Ch°¡ng 1

LÝ LU ¾N PHÁP LU¾T VÀ HþP ĐàNG T¾NG CHO

QUY ÀN Sþ DĀNG ĐÂT Þ

Theo Từ điển Bách khoa Viát Nam năm 2010 do Nhà xuất bản Từ điểm Bách Khoa, Hà Nái xuất bản, tại trang 127 đßnh nghĩa về tài sản như sau: "Tài sản là cāa cải vật chất dùng vào mÿc đích sản xuất hoặc mÿc đích tiêu dùng" Tài sản đóng mát vai trò quan tráng trong Bá Luật dân sự cāa Viát Nam, là vấn đề trung tâm cāa mái quan há xã hái nói chung và quan há pháp luật nói riêng Theo quy đßnh tại Điều 105 BLDS năm 2015 thì tài sản được đßnh nghĩa như sau: <1) Tài sản là vật, tiền, giấy tß

có giá và quyền tài sản 2) Tài sản bao gồm bất đáng sản và đáng sản Bất đáng sản

và đáng sản có thể là tài sản hián có và tài sản hình thành trong tương lai= Căn cứ theo quy đßnh này thì tài sản được liát kê và tồn tại á mát trong bốn hình thái lần lượt là:

 Tài sản là vật

Vật là mát bá phận cāa thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con ngưßi có thể cảm nhận bằng các giác quan cāa mình Tuy nhiên, không phải vật nào cũng trá thành tài sản, vật chỉ trá thành tài sản khi nó trá thành đối tượng trong các quan há pháp luật và là đối tượng con ngưßi có thể kiểm soát và chiếm hữu Những vật mà con ngưßi không thể kiểm soát, chiếm hữu được nó thì cũng đồng nghĩa con ngưßi không thể tác đáng, đßnh đoạt và sử dÿng được nó, có thể lấy ví dÿ như: không khí, mặt trăng& Bên cạnh đó, pháp luật Viát Nam quy đßnh tài sản là <vật= mà không quy đßnh phải là <vật có thực= Điều này khiến má ráng khái niám tài sản là vật có thể đang tồn tại á hián thực hoặc vật chắc chắn được hình thành trong tương lai Theo quan điểm cāa tác giả luận văn, vật để trá thành tài sản trong quan há pháp luật thì

nó còn phải có khả năng lưu thông dân sự, theo đó nó phải xác đßnh được giá trß trao đổi cāa mình, được khai thác và sử dÿng để đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần cāa con ngưßi

 Tài sản là tiền

Tiền theo kinh tế chính trß hác là vật ngang giá chung được sử dÿng làm thước đo giá trß cāa các loại tài sản khác Mát tài sản được coi là tiền khi nó được Nhà nước thừa nhận có giá trß và cho phép lưu hành trên thức tế Tiền dùng để trao đổi lấy hàng hóa và dßch vÿ nhằm thỏa mãn bản thân và mang tính dß thu nhận (nghĩa là mái ngưßi đều sẵn sàng chấp nhận sử dÿng)[56]. Tiền khác với các loại vật là tài sản khác á mát

số đặc điểm như sau:

Đối với vật, con ngưßi có thể trực tiếp khai thác, sử dÿng và hưáng các lợi ích từ chính vật đó như dùng xe để đi lại, dùng quần áo để mặc& còn đối với tiền, con ngưßi không thể khai thác công dÿng trực tiếp từ chính bản thân tiền mà chỉ có thể

sử dÿng gián tiếp thông qua viác thanh toán, trao đổi Bên cạnh đó, tiền còn có tác dÿng tích lũy tài sản và là công cÿ giúp đßnh giá, đo lưßng các loại tài sản khác Vật có thể do nhiều chā thể khác nhau tạo ra nhưng tiền chỉ do Nhà nước đác quyền phát hành, thuác về quyền chā quyền cāa mßi quốc gia

Vật được xác đßnh bằng đơn vß đo lưßng số lượng còn tiền ngoài số lượng còn được xác đßnh thông qua mánh giá

Chā sá hữu vật có toàn quyền tiêu hāy, thay đổi về hình dáng, chức năng, cải tiến vật thuác sá hữu cāa mình nhưng đối với tiền thì không

 Tài sản là giấy tß có giá

Giấy tß có giá được hiểu là những loại giấy tß trß giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao dßch dân sự, Giấy tß có giá hián nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu& Cần lưu ý, các loại giấy tß xác nhận quyền sá hữu, quyền sử dÿng đối với tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dÿng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy đăng ký xe& không phải là giấy tß có giá

Do các loại giấy tß này chỉ là công cÿ để Nhà nước ghi nhận quyền sá hữu đối với tài sản nhằm quản lý và bảo đảm quyền cāa chā sá hữu, không nhằm mÿc đích thanh khoản Vì vậy, bản thận các loại giấy tß này không trß giá được bằng tiền, viác đơn thuần chuyển giao các loại giấy tß này mà không thực hián đăng ký sẽ không làm phát sinh viác chuyển giao quyền sá hữu đối với tài sản nó ghi nhận Qua đó có thể thấy, mát số thuác tính để phân biát giấy tß có giá với các loại tài sản khác bao gồm: Thứ nhất, về mặt hình thức, giấy tß có giá là mát chứng chỉ được lập theo hình thức,

trình tự luật đßnh; thứ hai, về nái dung, giấy tß có giá xác nhận quyền tài sản cāa mát chā thể xác đßnh và quyền này được pháp luật ghi nhận và bảo há; thứ ba, bản thân giấy tß có giá có tính thanh khoản và là công cÿ có thể chuyển nhượng trực tiếp quyền tài sản từ chā thể này sang chā thể khác Đây là thuác tính phân biát các loại giấy tß ghi nhận quyền tài sản khác với giấy tß có giá

 Tài sản là quyền tài sản

Được quy đßnh trong Bá luật dân sự năm 2015 tại Điều 115 như sau: <Quyền tài sản là quyền trß giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền

sá hữu trí tuá, quyền sử dÿng đất và các quyền tài sản khác.=.Theo đó, quyền tài sản

để trá thành tài sản phải trß giá được bằng tiền và có thể được chuyển giao trong giao dßch dân sự Quyền tài sản á đây là các quyền cāa chā thể hay các hành vi được phép cāa chā thể được xác đßnh trong quan há pháp luật nhất đßnh và được pháp luật ghi nhận và bảo vá Theo đó, chā thể có quyền tài sản được thực hián các hành vi nhất đßnh và viác được phép thực hián các hành vi này được phép chuyển nhượng và được đßnh giá được thành tiền

Tóm lại, tài sản là quyền sử dÿng đất, mát loại tài sản được biểu hián dưới dạng

"Quyền" được pháp luật Viát Nam bảo há, được trß giá thành tiền và hoàn toàn có quyền được chuyển giao trong giao lưu dân sự, thương mại; được quyền đßnh đoạt quyền tài sản này theo ý chí và mÿc đích cāa ngưßi có quyền tài sản, trong đó, tặng cho quyền sử dÿng đất á cũng là mát phương thức chuyển giao tài sản được biểu hián dưới dạng "quyền tài sản"

HĐTCTS là loại hợp đồng thông dÿng và phổ biến á Viát Nam cũng như trên thế giới; do đó, khái niám về HĐTCTS đã được luật hoá trong rất nhiều BLDS trên thế giới cũng như được đề cập trong nhiều công trình khoa hác pháp lý

Trong luận văn <Hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất – Mát số vấn đề lý luận

và thực tißn=, tác giả Trần Thß Minh đßnh nghĩa: <Hợp đồng tặng cho tài sản là mát quan há tặng cho được hình thành từ sự thoả thuận giữa các bên để thoả mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh hoặc các nhu cầu về sinh hoạt hằng ngày; còn pháp luật

về hợp đồng tặng cho tài sản là sự quy đßnh cāa Nhà nước đối với các bên trong viác

thoả thuận về tặng cho tài sản= [& , tr 10] Đßnh nghĩa đã lý giải HĐTCTS dưới góc

đá là mát quan há pháp luật dân sự và dưới góc đá là mát chế đßnh pháp luật Với cách tiếp cận tặng cho là mát quan há pháp luật, đßnh nghĩa trên đã làm sáng tỏ được

cơ sá hình thành HĐTCTS là thông qua sự thoả thuận Còn với nhận đßnh <tặng cho…

để thoả mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh hoặc các nhu cầu về sinh hoạt hằng ngày= thì tác giả luận văn lại có quan điểm khác Bái lẽ, mßi bên trong HĐTCTS có

mÿc đích khác nhau khi xác lập HĐTCTS Mÿc đích cāa bên tặng cho hướng tới không

phải nhằm thoả mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh hay các nhu cầu về sinh hoạt hằng ngày mà mÿc đích là nhằm chuyển giao tài sản và chuyển quyền sá hữu đối với tài sản cāa há cho bên được tặng cho Trên cơ sá kế thừa các điểm hợp lý được xây dựng trong đßnh nghĩa trên, theo quan điểm cāa tác giả luận văn khi tiếp cận tặng cho

là mát quan há pháp luật thì cần làm sáng tỏ hơn các yếu tố đặc trưng liên quan đến chā thể, khách thể và nái dung cāa quan há cũng như bản chất không có đền bù c āa loại quan há này

Cũng đưa ra đßnh nghĩa về HĐTCTS, tác giả Nguyßn Văn Hiến nhận đßnh:<Hợp

đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận của các bên theo đúng quy định của pháp luật

v ề tặng cho tài sản, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở

h ữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý

nh ận= [26, tr 96] Về cơ bản, đßnh nghĩa này được xây dựng theo quy đßnh tại Điều

465 BLDS năm 2005 và thêm cÿm từ <theo đúng quy định của pháp luật về tặng cho

tài s ản= Tác giả Nguyßn Văn Hiến muốn nhấn mạnh đến sự tuân thā pháp luật cāa bên

tặng cho và bên được tặng cho khi xác lập, thực hián HĐTCTS Đây là yếu tố bảo đảm cho pháp luật được thực thi nghiêm chỉnh và đúng đắn trên thực tế Tuy nhiên, tác giả luận văn lại tiếp cận HĐTCTS dưới mát cách nhìn khác, dù bên tặng cho và bên được tặng cho không tuân thā theo đúng quy đßnh cāa pháp luật thì bản chất giao dßch các bên xác lập vẫn là HĐTCTS Như bên tặng cho và bên được tặng xác lập không đúng với hình thức cāa HĐTCTS hay ý chí cāa các bên không tự nguyán khi xác lập HĐTCTS không làm thay đổi bản chất cāa giao dßch là HĐTCTS Thậm chí, trong những trưßng hợp này, HĐTCTS vẫn có hiáu lực thi hành đối với cả bên tặng cho và

bên được tặng cho Ví dụ: Trong lúc say rượu, A tặng cho B 20 triệu đồng Sau khi

t ỉnh rượu, A không yêu cầu toà án tuyên bố HĐTC A đã xác lập thực hiện với B là vô

hi ệu Do vậy, hợp đồng tặng cho này vẫn có hi ệu lực mặc dù không thoả mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 hay trường hợp cha m ẹ tặng cho nhà đất cho con cái, hợp đồng đã được lập văn bản nhưng chưa công ch ứng, chứng thực nhưng nếu các bên hoặc một trong hai bên đã thực hiện được

t ối thiểu 2/3 nghĩa vụ thì HĐTCTS được công nhận (Điều 129 BLDS năm 2015)

Ngoài ra, HĐTCTS còn được đßnh nghĩa <là sự thể hiện ý chí, sự tự nguyện, tự

do th ỏa thuận trong khuôn khổ quy định pháp luật của các bên, theo đó bên tặng cho chuy ển giao quyền sở hữu hoặc chuyển quyền sử dụng tài sản của mình theo quy định

c ủa pháp luật cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận= [& , tr.12] Cũng giống như đßnh nghĩa á trên, đßnh nghĩa này

khẳng đßnh hợp đồng tặng cho tài sản phải theo quy đßnh cāa pháp luật – Đây là vấn

đề mà tác giả luận văn có góc nhìn khác và đã được trình bày á trên Bên cạnh đó, đây

là đßnh nghĩa duy nhất ghi nhận <bên tặng cho chuyển giao quyền sở hữu hoặc chuyển

quy ền sử dụng tài sản của mình cho bên được tặng cho= Nái dung này gây ra rất

nhiều băn khoăn cho tác giả luận văn Theo các thuật ngữ được dùng trong đßnh nghĩa trên, tặng cho là <chuyển giao quyền sở hữu= hoặc <chuyển quyền sử dụng= đối với tài sản Tuy vậy, HĐTCTS luôn là hợp đồng chuyển giao quyền sá hữu tài sản đối với

mái loại tài sản nói chung gồm vật, tiền, giấy tß có giá và quyền tài sản mà không phải

là chuyển giao quyền sử dÿng tài sản Trưßng hợp tặng cho quyền tài sản như quyền

sử dÿng đất thì mÿc đích cāa hợp đồng chính là chuyển quyền sá hữu đối với QSDĐ

từ bên tặng cho sang cho bên được tặng cho

Để đưa ra được khái niám đầy đā, hoàn thián về HĐTCTS, trước hết, cần phải nghiên cứu bản chất cāa hợp đồng Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về viác xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vÿ dân sự (Điều 385 BLDS năm 2015) Tặng cho là mát trong các loại hợp đồng nên phải theo lý thuyết về sự hình thành hợp đồng;

cÿ thể, HĐTCTS là sự thoả thuận, thống nhất ý chí cāa bên tặng cho và bên được tặng cho tài sản Nếu thiếu đi yếu tố <thoả thuận= thì không thể hình thành được HĐTCTS Điều này cũng thể hián rất rõ trong đßnh nghĩa về HĐTCTS được ghi nhận tại Điều

457 BLDS năm 2015: <Hợp đồng tặng cho là sự thoả thuận giữa các bên…= và ngay

trong đßnh nghĩa cũng đã đưa ra điều kián về ý chí cāa bên được tặng cho <đồng ý

nh ận tài sản=

Trên cơ sá kế thừa các đßnh nghĩa về HĐTCTS đã được các nhà khoa hác xây dựng trước đó và cùng với sự phân tích, bình luận á trên, tác giả luận văn đưa ra đßnh nghĩa về HĐTCTS như sau:

<Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó khi còn sống, bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù; còn bên được tặng cho nhận chuyển giao tài s ản Hợp đồng tặng cho có thể kèm điều kiện tặng cho hoặc không=

Đối chiếu theo các yếu tố cần được sử dÿng khi xây dựng đßnh nghĩa về HĐTCTS thì đßnh nghĩa HĐTCTS được quy đßnh tại Điều 457 BLDS năm 2015 đã phản ánh và thể hián được các nái dung cơ bản trên cāa loại hợp đồng này:<Hợp đồng tặng cho tài

s ản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuy ển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận= So sánh giữa đßnh nghĩa tác giả luận văn xây dựng và đßnh nghĩa

về HĐTCTS được quy đßnh trong BLDS năm 2015 thì tác giả luận văn đã lược bỏ cÿm <bên được tặng cho đồng ý nhận= Bái lẽ, theo như phân tích á trên, hợp đồng tặng cho có thể được hình thành từ sự đề xuất cāa bên tặng cho hoặc cāa chính bên được tặng cho Trưßng hợp bên tặng cho đưa ra đề xuất tặng cho thì cần có sự đồng ý cāa bên được tặng cho Ngược lại, nếu bên được tặng cho đề nghß mát chā thể tặng tài sản cho há thì cần sự đồng ý cāa ngưßi đó Nếu vậy, đßnh nghĩa đang được ghi nhận trong BLDS năm 2015 đang chỉ hướng tới trưßng hợp bên tặng cho đưa ra đề nghß tặng cho và bên được tặng cho đồng ý nhận mà chưa bao quát được tình huống bên được tặng cho đề xuất bên tặng cho tặng tài sản cho mình

Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đßi, trong há thống pháp luật Viát Nam, khái niám <quyền sử dÿng đất= chưa được sử dÿng để chỉ những quyền năng cāa cá nhân, há gia đình, tổ chức đối với đất đai mà là khái niám <quyền sá hữu= được sử dÿng Ngày 18/12/1980, tại kỳ háp thứ 7, Quốc hái khoá VI đã thông qua Hiến pháp năm 1980 Mát chế đá sá hữu duy nhất đối với đất đai á nước ta đã được xác lập, đó

là chế đá công hữu dưới tên gái <sá hữu toàn dân= Trên cơ sá đó, Luật Đất đai năm

1987 được ban hành và khái niám <quyền sử dÿng đất= chính thức được sử dÿng Từ

đó cho đến nay, trải qua nhiều lần thay thế Hiến pháp và Luật Đất đai, chế đá sá hữu toàn dân về đất đai tiếp tÿc được duy trì và khái niám <quyền sử dÿng đất= vẫn được

sử dÿng Được ra đßi trong bối cảnh như vậy nên <quyền sử dÿng đất= là mát sự sáng tạo pháp lý nhằm thực hián sá hữu toàn dân về đất đai á nước ta và cũng như là mát công cÿ pháp lý để giúp Nhà nước thực hián được quyền năng chā sá hữu cāa mình

Từ điển Luật hác cāa Vián Khoa hác pháp lý - Bá tư pháp do Nhà xuất bản từ

điển bách khoa và Nhà xuất bản tư pháp xuất bản năm 2006 đßnh nghĩa: "Quyền sử

d ụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức

t ừ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những

ch ủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

k ế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất" Nái dung cāa khái niám

này xác đã đßnh rõ được nguồn gốc sử dÿng đất; xác đßnh được quan há giữa Nhà nước với ngưßi sử dÿng đất; xác đßnh được quyền khai thác lợi ích từ đất cāa ngưßi

sử dÿng đất

Quyền sử dÿng đất là bá phận cấu thành cāa quyền sá hữu đất đai Thông qua viác Nhà nước được đác quyền trong giao giao đất, cho thuê đất, đßnh giá đất, thu hồi đất Nhà nước trao cho ngưßi sử dÿng đất thực hián trong thßi hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vÿ nhất đßnh; trong đó có sự phân biát theo loại đất, theo đối tượng sử dÿng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất Đây là quan điểm cāa Tiến

sĩ Lê Xuân Bá Quan điểm này chỉ ra quyền sử dÿng đất là mát quyền phái sinh từ quyền sá hữu đất đai, nó xác đßnh quyền năng cāa chā sá hữu đại dián và phân rõ quyền hạn cāa từng loại chā thể sử dÿng đất Theo đó chỉ có nhà nước mới là ngưßi

sá hữu về đất đai mát cách toàn vẹn và đúng nghĩa Nhà nước thực hián quyền sá hữu đất đai thông qua viác đác quyền giao đất, cho thuê đất, đßnh giá đất, thu hồi đất đối

với ngưßi có nhu cầu sử dÿng đất Viác giao đất, cho thuê đất, đßnh giá đất, thu hồi đất cāa nhà nước đối với ngưßi có nhu cầu sử dÿng đất là có thßi hạn theo từng loại đất và đối tượng sử dÿng đất

Với các quan điểm trên thì quyền sử dÿng đất được nhìn nhận á hai góc đá đó

là góc đá về kinh tế và góc đá về pháp lý Nhìn á góc đá về pháp lý thì quyền sử dÿng đất là thuác về nhà nước, các quyền năng mà nhà nước thông qua công cÿ pháp lý để quy đßnh, công nhận cho chā thể sử dÿng đất được hưáng, được thực hián trong quá trình sử dÿng đất Còn nhìn á góc đá về kinh tế thì quyền sử dÿng đất là quyền khai thác các lợi ích kinh tế từ đất cāa các chā thể sử dÿng đất hợp pháp

Quan điểm về quyền sá hữu và quyền sử dÿng đất tiếp tÿc được khẳng đßnh

tại Nghß quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 cāa Hái nghß lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tÿc đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thßi kỳ đẩy mạnh toàn dián công cuác đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta

cơ bản trá thành nước công nghiáp theo hướng hián đại.Đảng ta khẳng đßnh quyền sử dÿng đất là <mát loại tài sản và hàng hoá đặc biát, nhưng không phải là quyền sá hữu= [3] Nhìn từ phương dián kinh tế thì mát hàng hoá thông thưßng bao giß cũng có giá trß và giá trß sử dÿng, trong đó giá trß cāa hàng hoá được xác đßnh bằng lao đáng kết tinh trong hàng hoá (lao đáng hao phí phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm), nhưng giá trß cāa quyền sử dÿng đất không được xác đßnh thông qua quy luật thông thưßng, không

có hao phí lao đáng nào được bỏ ra để hình thành nên đất (chỉ có lao đáng bỏ ra để cải tạo, tu bổ đất) Mặt khác đối tượng cāa quyền sử dÿng đất là đất đai, mát tài sản thuác quyền sá hữu toàn dân do Nhà nước đại dián chā sá hữu quản lý; Không giống với các hàng hoá thông thưßng mà chā sá hữu được toàn quyền đßnh đoạt, quyền sử dÿng đất là loại hàng hoá mà sự tồn tại phÿ thuác rất nhiều vào ý chí cāa Nhà nước (quyết đßnh giao đất, cho thuê đất; quyết đßnh thu hồi đất&) Qua đó, chúng ta có thể nhận thấy tính chất đặc biát cāa loại hàng hoá <quyền sử dÿng đất= trên thß trưßng, cũng như để quyền sử dÿng đất phát huy được vai trò là mát loại hàng hoá đặc biát trên thß trưßng thì Nhà nước phải xác lập cơ chế quản lý hữu hiáu, phù hợp nhằm trước hết là tôn tráng quyền cāa ngưßi có tài sản là quyền sử dÿng đất đã được Nhà nước xác lập và công nhận hợp pháp; theo đó, há được quyền chā đáng và linh hoạt trong viác khai thác, sử dÿng và đßnh đoạt tài sản ấy theo ý chí, nguyán váng và mong muốn cāa mình; cơ chế pháp lý ấy phải hướng tới mÿc đích tôn tráng và bảo vá quyền tài

sản cho ngưßi có quyền sử dÿng đất Mái sự can thiáp sâu, cấm đoán hay tạo ra những

rào cản pháp lý để gây khó khăn, cản trá cho viác khai thác, sử dÿng và thực hián các giao dßch về quyền tài sản này cũng đều dẫn đến nguy cơ xâm phạm tới quyền tài sản cāa ngưßi có quyền sử dÿng đất Tuy nhiên, như trên đã phân tích, cơ sá phát sinh và nguồn gốc để xác lập cho ngưßi có quyền tài sản này là Nhà nước với tư cách là chā

sá hữu đại dián đối với đất đai nên ý chí và mong muốn cāa Nhà nước luôn hướng tới sự chi phối, kiểm soát đối với các hành vi sử dÿng tài sản này Sự quản lý và kiểm soát đó mát mặt thể hián quyền lực cāa Nhà nước vừa với chức năng quản lý mái mặt đßi sống kinh tế, xã hái, vừa với chức năng đại dián chā sá hữu; song mặt khác còn với mong muốn đßnh hướng, "kiến tạo" cho quyền sử dÿng đất ấy được khai thác, sử dÿng có hiáu quả trên cơ sá quỹ đạo chung thống nhất, hài hòa lợi ích cāa Nhà nước, ngưßi có tài sản là quyền sử dÿng đất và cao hơn là lợi ích chung cāa xã hái à mát khía cạnh khác, sự quản lý và kiểm soát cāa Nhà nước còn giúp cho các giao dßch về quyền sử dÿng đất được bảo đảm thực thi mát cách hợp pháp, ngăn ngừa viác lợi dÿng sự má ráng cāa pháp luật về quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh để thực hián những mưu đồ bất hợp pháp, tư lợi cá nhân làm ảnh hưáng tới quyền và lợi ích hợp pháp cāa các chā thể khác

Có thể nhận thấy rằng thông qua mối quan há giữa Nhà nước với các tổ chức,

há gia đình, cá nhân sử dÿng đất, đặc biát là từ cách thức xử lý cāa pháp luật khi quy đßnh về các quyền cāa ngưßi không phải là chā sá hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dÿng đất và phương thức bảo vá các quyền đối với tài sản cāa ngưßi không phải là chā sá hữu đó cũng được thực hián như bảo vá đối với chā sá hữu tài sản, có thể nhận thấy rõ bản chất cāa quyền sử dÿng đất cāa ngưßi sử dÿng đất như sau: Quyền sử dÿng đất là quyền tài sản thuác sá hữu cāa tổ chức, há gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sá quyết đßnh giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dÿng đất cāa cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dßch nhận chuyển quyền

sử dÿng đất Viác chiếm hữu, sử dÿng, đßnh đoạt quyền sử dÿng đất phải tuân thā các điều kián, thā tÿc do pháp luật quy đßnh

Nhận dián được bản chất cāa quyền sử dÿng đất tồn tại trong chế đßnh sá hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đóng vai trò là chā sá hữu đại dián có ý nghĩa vô cùng quan tráng, là cơ sá tiền đề quan tráng trong viác nghiên cứu và đánh giá về

giới hạn cāa quyền tài sản là quyền sử dÿng đất cāa ngưßi có quyền tài sản trong các giao lưu dân sự, kinh tế trong đßi sống xã hái Đồng thßi, đó cũng là cơ sá để nghiên cứu giới hạn cāa sự chi phối và kiểm soát cāa Nhà nước với tư cách là đại dián chā

sá hữu đối với tài sản là đất đai quyền tài sản là quyền sử dÿng đất cāa các tổ chức,

cá nhân khi há thực hián các quyền đối với tài sản cāa mình Tặng cho quyền sử dÿng đất đối với ngưßi có quyền hợp pháp đối với tài sản này cũng là quyền vô cùng ý nghĩa á cả phương dián kinh tế và văn hóa; quyền này đã và đang được thực hián vô cùng ráng rãi trong đßi sống dân sự hián nay

Pháp luật hián hành không có khái niám về tặng cho QSDĐ, càng không có khái niám cÿ thể về tặng cho QSDĐ á Nái hàm cāa tặng cho QSDĐ chỉ được đề cập trong Giáo trình Luật Đất đai cāa Trưßng Đại hác Luật Hà nái, theo đó <Tặng cho quyền sử dÿng đất thực chất cũng chỉ là mát dạng đặc biát cāa chuyển nhượng quyền

sử dÿng đất, nhưng viác chuyển nhượng này có giá trß thanh toán bằng không= [51, tr.212]

Sá dĩ, giáo trình nêu trên cho rằng, tặng cho QSDĐ là mát dạng đặc biát cāa quan há chuyển nhượng QSDĐ bái nếu xét về hành vi thì chuyển nhượng hay tặng cho QSDĐ cũng đều là sự chuyển giao QSDĐ từ ngưßi có QSDĐ hợp pháp sang cho ngưßi khác và há quả pháp lý cāa hành vi chuyển giao trong hai trưßng hợp nêu trên cũng đều dẫn đến là: Chấm dứt QSDĐ cāa ngưßi chuyển giao và xác lập QSDĐ cho chā thể mới là chā thể nhận chuyển giao trên cơ sá được pháp luật cho phép Tuy nhiên, tính khác biát cāa hai phương thức giao dßch này thể hián á chß: trong quan há chuyển nhượng thì sự chuyển giao đó có đền bù mát khoản lợi ích vật chất trên cơ sá thỏa thuận cāa các bên và tùy thuác vào thß trưßng về quyền sử dÿng đất tại thßi điểm chuyển nhượng mà giá trß đền bù đó cao hay thấp Trong khi đó, trong quan há tặng cho, viác chuyển giao đó không được biểu hián bằng bất kỳ mát giá trß vật chất nào,

mà chỉ là sự tự nguyán cāa ngưßi có QSDĐ trao QSDĐ đó cho mát ngưßi khác mà

há mong muốn và được chā thể này chấp nhận Bái vậy, quan há tặng cho QSDĐ dißn ra cũng không phÿ thuác và chi phối bái tình hình thß trưßng QSĐĐ dißn ra như

thế nào tại thßi điểm thực hián quyền này Đây chính là sự khác biát căn bản cāa hai

giao dßch chuyển quyền sử dÿng đất: chuyển nhượng và tặng cho

Dưới góc đá pháp luật đất đai, tặng cho quyền sử dÿng là các quy phạm pháp luật cāa Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan há tặng cho phát sinh trong quá trình dßch chuyển quyền sử dÿng đất giữa các chā thể với nhau Đó là các quy đßnh về điều kián, nái dung, hình thức cāa hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho Theo đó, tặng cho quyền sử dÿng đất được hiểu là mát quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tế cāa thß trưßng bất đáng sản [1, tr.60 - tr.61] Đây là quyền tài sản được

Nhà nước – đại dián chā sá hữu – cho phép, thừa nhận và bảo vá

Dưới góc đá pháp luật dân sự, tặng cho quyền sử dÿng đất là mát giao dßch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về viác tặng cho quyền sử dÿng đất để làm phát sinh các quyền và nghĩa vÿ dân sự nhất đßnh nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dÿng đất Sự thỏa thuận về viác tặng cho quyền sử dÿng đất này là sự thống nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho Theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dÿng đất cāa mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi ích vật chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dÿng đất mà bên kia cho tặng Khi hợp đồng tặng cho quyền

sử dÿng đất có hiáu lực sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vÿ cāa các bên trong viác

tặng cho Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất không chỉ là sự thỏa thuận

để dßch chuyển quyền sử dÿng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn

là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vÿ cāa mßi bên [1, tr.58] Do đó, dưới góc đá pháp luật dân sự, có thể hiểu khái niám tặng cho quyền

sử dÿng đất là sự thỏa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa vÿ dân sự theo hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho

Nếu tặng cho quyền sử dÿng đất dưới góc đá dân sự hướng tới viác đßnh nghĩa

nó như mát quan há tặng cho tài sản hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên nhằm

phÿc vÿ nhu cầu sử dÿng đất thì tặng cho quyền sử dÿng dưới góc đá pháp luật đất đai là sự quy đßnh và yêu cầu cāa Nhà nước đối với ngưßi sử dÿng đất khi thực hián quyền tặng cho đối với quyền sử dÿng đất Theo đó, chỉ khi ngưßi sử dÿng đất thực

hián đúng các quy đßnh cāa pháp luật thì viác tặng cho quyền sử dÿng đất mới được

Nhà nước thừa nhận và hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất mới có hiáu lực; quyền

và nghĩa vÿ cāa các bên trong thỏa thuận mới được pháp luật công nhận và bảo vá

Pháp luật Viát Nam đã đưa ra khái niám hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất tại Điều 722 Bá luật dân sự năm 2005 như sau: <Hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dÿng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy đßnh cāa Bá luật này và pháp luật về đất đai= Khái niám này đã nêu được

mát số nét đặc trưng cāa tặng cho quyền sử dÿng đất nhưng vẫn chưa thể hián được tính đặc thù dưới góc đá cāa pháp luật đất đai Theo đó, tặng cho quyền sử dÿng đất không chỉ là sự thỏa thuận chuyển giao quyền sá hữu đối với quyền sử dÿng đất đơn thuần giữa bên tặng cho và bên được tặng cho theo đúng yêu cầu cāa pháp luật về dân sự và đất đai mà nó còn là công cÿ pháp lý thể hián quyền cāa chā sá hữu đất đai (Nhà nước) trao quyền cho các chā thể sử dÿng đất được quyền dßch chuyển quyền

sử dÿng đất (mát trong các quyền cāa chā sá hữu đất đai) nhằm đáp ứng các nhu cầu khai thác và sử dÿng đất đai

QSDĐ á cũng là mát trong các loại QSDĐ được Nhà nước trao cho các chā thể sử dÿng đất và theo đó, ngưßi được trao QSDĐ á được hưáng quyền và thực hián các nghĩa vÿ tuân theo pháp luật và ý chí cāa ngưßi có quyền sá hữu là Nhà nước Quy đßnh cāa pháp luật hián hành không có bất kỳ quy đßnh nào riêng cho tặng cho QSDĐ á mà chúng được thực hián trên cơ sá các quy đßnh chung cāa pháp luật dân

sự về tặng cho tài sản, tặng cho bất đáng sản và các quy đßnh về tặng cho QSDĐ nói chung trong pháp luật đất đai Tuy nhiên, như đã đề cập, QSDĐ á có những đặc điểm khác biát so với các tài sản khác về nguồn gốc hình thành, về các tài sản khác không phải là QSDĐ nhưng luôn luôn phải được xem xét và đặt ra khi thực hián các QSDĐ

á như: nhà á, công trình xây dựng, vưßn cây và các tài sản khác được hình thành trên đất á với tính cách là mát khối thống nhất không thể phân chia, không thể tách rßi,

hoặc trên thực tế có thể phân chia hoặc tách rßi nhưng chúng lại mất hoặc giảm đi tính năng và giá trß sử dÿng Mặt khác, QSDĐ á có thể thuác quyền sá hữu và sử dÿng hợp pháp, duy nhất cāa mát chā thể, song cũng có thể lại bao gồm nhiều chā

thể Vì vậy, nghiên cứu tặng cho QSDĐ á ngoài viác phải tuân thā cÿ thể các quy đßnh

cāa pháp luật dân sự, pháp luật đất đai về tặng cho tài sản, tặng cho quyền sử dÿng đất nói chung, còn phải xuất phát từ tính chất và đặc điểm riêng có cāa QSDĐ á nói riêng

để quan tâm và chú tráng khi thiết lập và thực hián giao dßch mát cách hợp pháp, bảo vá quyền và lợi ích hợp pháp cāa các bên, cāa các chā thể khác có liên quan và vì trật tự chung cāa Nhà nước và toàn xã hái

Từ quy đßnh về hợp đồng tặng cho QSDĐ được quy đßnh trong Bá luật dân sự năm 2005; căn cứ vào tính năng sử dÿng cāa từng loại đất theo quy đßnh cāa nhà nước có thể đßnh nghĩa <Hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên tặng cho giao quyền sử dÿng đất á cāa mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận tuân theo các quy đßnh cāa pháp luật đất

đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan"

Với những đặc tính đặc biát cāa tài sản là QSDĐ á, hợp đồng tặng cho QSDĐ

á có mát số đặc tính sau đây cần lưu ý:

 Những giao dịch tặng cho QSDĐ ở được thiếp lập hợp pháp, tuân thủ đầy đủ

các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan song chúng được biểu hiện ở hai loại tặng cho khác nhau: đó là, tặng cho QSDĐ ở thông thường và tặng cho QSDĐ ở có điều kiện

T ặng cho QSDĐ ở thông thường: được thực hián trong trưßng hợp bên tặng

cho và bên nhận tặng cho đáp ứng đā điều kián chung cāa pháp luật đất đai về điều

kián chuyển quyền sử dÿng đất nói chung và về tặng cho quyền sử dÿng đất nói riêng;

về hình thức và hiáu lực cāa hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng quy đßnh trong Luật Đất đai, Bá luật Dân sự và pháp luật khác có liên quan thì quan há tặng cho QSDĐ

là quan há hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo vá Tặng cho QSDĐ á thông thưßng cũng được nhìn nhận á trưßng hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ á được xác lập, thực hián giữa các bên nhưng trong nái dung cāa hợp đồng tặng cho không có bất kỳ điều khoản nào quy đßnh về bên được nhận tặng cho phải đền bù hoặc phải thực hián bất kỳ mát nghĩa vÿ nào

T ặng cho QSDĐ ở có điều kiện: được thực hián trong trưßng hợp mà bản thân

ngưßi có QSDĐ á hợp pháp với tư cách là ngưßi tặng cho và cả ngưßi được tặng cho phải đáp ứng các điều kián nghiêm ngặt cāa pháp luật Đó là QSDĐ á được quy hoạch

nằm trong các đßa bàn, khu vực được Nhà nước bảo vá nghiêm ngặt như: trong phân khu bảo vá rừng phòng há, rừng đặc dÿng; hay ngưßi nhận tặng cho là những chā thể

mà theo pháp luật hián hành đang bß hạn chế về QSDĐ á, quyền sá hữu nhà á tại Viát Nam như: ngưßi Viát Nam đßnh cư á nước ngoài, cá nhân ngưßi nước ngoài sá hữu nhà á gắn liền với QSDĐ á tại Viát Nam Tặng cho QSDĐ á có điều kián còn đặt ra trong trưßng hợp: QSDĐ khi đang thuác quyền sử dÿng hợp pháp ngưßi tặng cho thì chúng là QSDĐ á, song mát số chā thể nhận tặng cho đặc biát như: Nhà nước, cáng đồng dân cư thì liáu các chā thể này sau khi nhận tặng cho có bắt buác phải sử dÿng đất vào mÿc đích để á hay không? Thực tế cho thấy, viác giữ nguyên mÿc đích là QSDĐ á sau khi nhận tặng cho đối với chā thể như Nhà nước, cáng đồng dân cư là không phù hợp với tính chất, đặc điểm và mÿc đích sử dÿng cāa chā thể này Tặng cho QSDĐ á có điều kián còn đặt ra trong trưßng hợp trong nái dung cāa hợp đồng tặng cho QSDĐ á có điều khoản quy đßnh yêu cầu bên được nhận tặng cho phải đền

bù hoặc phải thực hián mát số nghĩa vÿ nhất đßnh và bên nhận tặng cho đồng ý thực hián nghĩa vÿ này

 Đối tượng tặng cho không chỉ là QSDĐ ở mà có cả tài sản trên đất

Cần lưu ý về cơ sá pháp lý xác lập đối với tài sản trên đất đó á mát số vấn đề như: QSDĐ á và tài sản trên đất như nhà á, công trình xây dựng có được xác lập đồng thßi cùng mát thßi điểm hay tách rßi? QSDĐ á và nhà, công trình xây dựng có đồng thßi cùng thuác sá hữu và sử dÿng hợp pháp cāa bên tặng cho hay thuác cāa nhiều chā thể.Điều này có ý nghĩa vô cùng quan tráng trong viác xác đßnh tính hợp pháp cāa chā thể tặng cho và xác đßnh cÿ thể đối tượng tặng cho trong hợp đồng tặng cho QSDĐ á

 Chủ thể tặng cho không chỉ là chủ thể duy nhất có QSDĐ ở mà thuộc quyền

s ử dụng của nhiều chủ thể khác

Về nguyên tắc, nếu tất cả các đồng sá hữu đều đồng ý tặng cho QSDĐ á đó thì không có vấn đề gì phải bàn cãi; tuy nhiên, vấn đề sẽ trá nên phức tạp hơn nếu mát hoặc mát số chā thể có quyền hợp pháp đối với QSDĐ á đó không đồng ý, tán

thành viác tặng cho QSDĐ á đó thì vấn đề tặng cho sẽ trá nên phức tạp hơn Đặc biát, QSDĐ á là tài sản chung hợp nhất cāa nhiều chā thể mà QSDĐ á đó lại không thể phân chia (QSDĐ á là nơi á duy nhất cāa tất cả các chā thể) thì viác tặng cho cāa mát hoặc mát số thành viên đối với tài sản đó cho ngưßi khác rất có thể sẽ ảnh hưáng tới quyền và lợi ích cāa các chā thể có QSDĐ á còn lại nhất là ngưßi được tặng cho lại không hề có mối quan há hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng hay thân thích thì viác sau khi nhận tặng cho há cùng chung sống với các chā thể khác có QSDĐ á đó là vấn

đề không đơn giản và dß dàng Vì vậy, vấn đề này cần phải được làm sáng tỏ trong quá trình thực thi tặng cho QSDĐ á trên thực tế

Đặc tính riêng có cāa tặng cho QSDĐ á cũng có thể được nhận dián rõ nét hơn khi chúng ta nghiên cứu trong mối quan há so sánh với thừa kế QSDĐ á theo di chúc Tặng cho QSDĐ á hay thừa kế QSDĐ á theo di chúc đều là mát dạng chuyển quyền

sử dÿng đất từ chā thể này sang chā thể khác không có đền bù Ngưßi chuyển quyền không đòi hỏi ngưßi nhận quyền phải thanh toán cho mình mát lượng giá trß tiền tương đương với giá trß tài sản chuyển giao Tuy nhiên, sự chuyển quyền trong quan

há tặng cho quyền sử dÿng đất được hình thành, thực hián và chấm dứt trên cơ sá quan há hợp đồng thể hián sự tự do ý chí cāa các bên để giao kết á bất kỳ thßi điểm nào Theo đó, viác chuyển giao quyền sá hữu và sử dÿng hợp pháp đối với QSDĐ á

và các tài sản gắn liền với đất á nếu có sẽ được thực hián theo sự thương lượng giữa các bên trong hợp đồng tặng cho Trong khi đó, di chúc dưới góc đá pháp lý là <sự thể hián ý chí cāa cá nhân nhằm chuyển tài sản cāa mình cho ngưßi khác sau khi chết= [48].Theo đó, di chúc chỉ có hiáu lực hay nói cách viác chuyển giao tài sản chỉ thực hián sau khi ngưßi lập di chúc chết, bất chấp viác di chúc có thể được hình thành

á bất kỳ thßi điểm nào.Khoa hác pháp lý nêu những đặc điểm cāa di chúc như sau:

<Di chúc là ý chí đơn phương cāa mát bên Di chúc là sự thể hián ý chí cāa mát cá nhân, là hình thức chứa đựng ý chí cāa bên lập di chúc= [53, tr.263], <Di chúc là hành

vi pháp lý đơn phương cāa ngưßi lập di chúc, do đó di chúc phải tuân thā các điều kián có hiáu lực cāa giao dßch dân sự nói chung và di chúc nói riêng= [52, tr.323]; hoặc <Di chúc là giao dßch pháp lý mát bên Di chúc được hình thành bái sự bày tỏ ý chí cāa ngưßi lập di chúc, chứ không phải bái sự gặp gỡ cāa hai hay nhiều ý chí tại

mát thßi điểm như trong quan há hợp đồng Nó là giao dßch pháp lý mát bên, theo đó ngưßi có tài sản quyết đßnh chuyển giao không có đền bù mát phần hoặc toàn bá tài sản cāa mình hay nhiều ngưßi khác mà không cần biết đến ý chí cāa ngưßi thÿ hưáng viác chuyển giao ấy= [21, tr.157] Theo các quan điểm này, có thể thấy giữa tặng cho QSDĐ á và thừa kế QSDĐ á có mát điểm khác biát như sau:

Thßi điểm viác chuyển giao QSDĐ á có hiáu lực trong tặng cho là kể từ thßi điểm đăng ký và vào sổ đßa chính, còn trong thừa kế theo di chúc là khi ngưßi lập di chúc chết;

Thừa kế theo di chúc là hành vi pháp lý đơn phương nên viác chuyển nhượng QSDĐ á không cần sự đồng ý cāa bên nhận di sản, tuy nhiên bên nhận di sản vẫn có quyền từ chối; đồng thßi ngưßi lập di chúc có quyền tự mình sửa đổi, bổ sung, thay thế di chúc cāa mình mát cách tự do Trong khi đó, tặng cho là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho dưới dạng hợp đồng.Vì thế, viác chuyển giao QSDĐ á chỉ có hiáu lực khi bên được tặng cho chấp thuận đồng ý nhận; đồng thßi ngưßi tặng cho không được quyền tự ý chỉnh sửa, thay thế, chấm dứt hợp đồng tặng cho mà không có sự đồng ý cāa bên nhận tặng cho Viác tự ý thực hián cāa bên tặng cho mà không có sự đồng ý cāa bên nhận tặng cho sẽ phải chßu các trách nhiám dân

sự theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy đßnh cāa pháp luật

Xét về điều kián cāa đối tượng tặng cho QSDĐ á là đối tượng trong hợp đồng tặng cho với điều kián tiên quyết là đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dÿng đất, quyền sá hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; trong khi đó, đối tượng QSDĐ á trong quan há thừa kế có thể đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ á, nhà á và tài sản trên đất, song cũng có thể không có loại giấy tß này mà là các loại giấy tß khác theo quy đßnh cāa pháp luật hoặc không có bất kỳ loại giấy tß nào nhưng đā điều kián để Nhà nước xét công nhận QSDĐ á

Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho QSDĐ á là mát tổng thể thống nhất các quy phạm pháp luật thuác nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau, có mối liên há nái tại hữu cơ với nhau, ràng buác lẫn nhau và cùng liên thông điều chỉnh Có

thể khẳng đßnh rằng, dù mßi quy phạm pháp luật thuác lĩnh vực pháp luật khác nhau,

song khi chúng được áp dÿng để điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp quan há tặng cho QSDĐ á thì chúng nhiều hoặc ít có mối quan há nái tại thống nhất và đan xen với nhau, cùng hướng tới viác bảo đảm cho giao dßch tặng cho QSDĐ á được vận hành, bảo đảm quyền và lợi ích cāa các bên tham gia quan há và vì lợi ích chung cāa nhà nước, cāa xã hái Tóm lại, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho QSDĐ á có cơ cấu gồm những nái dung cơ bản sau đây:

 Nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về chủ thể tham gia xác lập, thực hiện

h ợp đồng tặng cho QSDĐ ở

Chā thể tham gia xác lập, thực hián hợp đồng tặng cho QSDĐ á bao gồm: bên tặng cho và bên nhận tặng cho

Đối với bên tặng cho QSDĐ ở: Phải là chā thể có QSDĐ á hợp pháp và chā

thể này có mong muốn và nguyán váng chuyển giao QSDĐ á hợp pháp cāa mình cho mát chā thể khác và không yêu cầu bên được tặng cho phải trả mát khoản tiền nào hoặc phải thực hián mát nghĩa vÿ gì cho mình Đây cũng là điểm khác biát cāa chā thể tặng cho so với các chā thể khác trong quan há chuyển QSDĐ á như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn chúng đều có sự trao đổi lại cho bên chuyển QSDĐ á mát đại lượng vật chất nhất đßnh sau khi đất được chuyển giao cho bên nhận QSDĐ á, thậm chí ngay cả khi QSDĐ á đó chưa được chuyển giao mà mới đang á những thỏa thuận ban đầu như: thỏa thuận đặt các, biên bản thỏa thuận,

giấy nhận đặt các hay thỏa thuận nguyên tắc Sự khác biát này nằm á chß: Mÿc đích bên trong cāa mối quan há này chỉ thuần túy là thực hián mát quyền về tài sản cho những ngưßi thân, có mối quan há đặc biát ý nghĩa đối với chính bên tặng cho hoặc đối với cáng đồng, xã hái, mà không có mÿc đích thương mại, kiếm lßi

Đối với bên nhận tặng cho QSDĐ ở: Lẽ dĩ nhiên là chā thể mà được bên tặng

cho muốn nhắm tới, ấn đßnh trước để chuyển giao QSDĐ á đó cho mình Chā thể này

có thể là há gia đình, cá nhân trong nước, ngưßi Viát Nam đßnh cư á nước ngoài, cá nhân ngưßi nước ngoài nhưng phải đā điều kián để được xác lập QSDĐ á tại Viát Nam hoặc quyền sá hữu nhà á gắn liền với QSDĐ á Như đã đề cập trong phần bản chất cāa tặng cho QSDĐ á là ưng thuận nên ngay cả khi bên tặng cho không có bất

kỳ đòi hỏi gì về lợi ích vật chất đối với bên nhận tặng cho song giao dßch này chỉ có

sự chấp thuận và đồng ý cāa bên nhận tặng cho Thoạt đầu nghe như có vẻ hơi khiên cưỡng, hình thức song nếu nghiên cứu sâu về bản chất cāa giao dßch tặng cho sẽ nhận dián thấy sự hợp lý cāa quy đßnh này Theo đó, những chā thể nhận tặng cho được bên tặng cho nhắm tới chính là những ngưßi có quan há thân thuác như: huyết thống,

há hàng thân thích hoặc những ngưßi có mối quan há đặc biát đối với há Theo đó, viác thể hián sự đồng ý, ưng thuận cāa viác chuyển giao đó phải trên cơ sá tự nguyán, không có bất kỳ sự ràng buác, ép buác nào để bên nhận tặng cho há cảm thấy được thoải mái và há xứng đáng được nhận QSDĐ á - tài sản có giá trß lớn trong đßi sống

xã hái Điều đó sẽ là tiền đề để tiếp tÿc mối quan há lâu dài, bền vững và tốt đẹp cāa bên tặng cho và bên nhận tặng cho Triết lý Đạo Phật trong 14 lßi răn cāa Phật đã chỉ

ra rằng "Món nợ lớn nhất trong cuác đßi là món nợ tình cảm", bái thế, tặng cho dù không biểu hián cāa giá trß vật chất, song lại ràng buác há á những quan há tình cảm, khiến ngưßi được tặng cho phải lá thuác vào tình cảm, mối quan há mà há không mong muốn thì cũng không phản ánh đúng bản chất và mÿc đích cāa giao dßch tặng cho

à mát góc đá khác, viác đồng ý và ưng thuận nhận QSDĐ á cāa bên nhận tặng cho cũng là mát sự kiểm đßnh rõ ràng cāa chā thể tặng cho về viác có hay không các chā đích khác "ẩn phía sau" cāa viác tặng cho này Chẳng hạn: viác tặng cho cāa bên

tặng cho nhằm gây lòng tin về mát mối quan há tốt đẹp, tạo tiền đề để lôi kéo, dÿ dß

và thậm chí là yêu bên nhận tặng cho QSDĐ á phải thực hián những hành đáng trái pháp luật

 Nhóm quy phạm về đối tượng và điều kiện của hợp đồng tặng cho QSDĐ ở

Đối tượng cāa hợp đồng tặng cho QSDĐ á là QSDĐ á Nhóm quy phạm này bao gồm các quy đßnh hướng tới viác làm rõ các yêu cầu cāa pháp luật về từng loại tài sản đā điều kián để thiết lập quan há tặng cho Cÿ thể: (i) Điều kián đối với QSDĐ

á được phép tặng cho là đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bß kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thßi hạn sử dÿng đất; (2) Điều kián đối với nhà á, công trình trên đất, tài sản gắn liền với đất á với tính cách là mát thể thống nhất không thể tách rßi với QSDĐ á; (3) Điều kián đối với nhà á gắn liền với đất á hình thành trong tương lai Đây là điều khác biát so với các tài sản thông

thưßng khác bái lẽ QSDĐ á, tài sản là nhà, công trình xây dựng, kể cả hình thành trong tương lai là những tài sản có giá trß lớn, được Nhà nước quản lý chặt chẽ, là đối tượng điều chỉnh cāa nhiều văn bản pháp luật Vì thế, viác quy đßnh rõ QSDĐ á và các tài sản gắn liền trên đất á với điều kián nào thì đā điều kián được tặng cho là cần thiết, đảm bảo không làm ảnh hưáng đến viác quản lý, khai thác đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp cāa các chā thể sử dÿng đất khác và viác kiểm tra, giám sát hoạt đáng khai thác, sử dÿng đất cāa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

 Nhóm quy phạm quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng tặng cho

quy ền sử dụng đất ở

Xu hướng chung cāa pháp luật trên thế giới là đối với những giao dßch giá trß lớn, mang tính chất đặc thù thì bắt buác giao dßch đó phải được thể hián thông qua hợp đồng bằng văn bản Chẳng hạn, Điều 11 Luật Hợp đồng cāa Trung Quốc quy đßnh: <Mát hợp đồng phải được thiết lập bằng văn bản nếu pháp luật hoặc quy đßnh hành chính liên quan yêu cầu= Cÿ thể, Điều 197 quy đßnh hợp đồng vay tiền, Điều

125 quy đßnh hợp đồng cho thuê có thßi hạn từ 6 tháng trá lên, Điều 270 quy đßnh hợp đồng đối với các công trình xây dựng& phải lập thành văn bản

à Viát Nam, pháp luật thực đßnh cũng theo xu hướng này Khoản 1 Điều 459 BLDS 2015 quy đßnh: <Tặng cho bất đáng sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất đáng sản phải đăng ký quyền sá hữu theo quy đßnh cāa luật" Luật Đất đai 2013 tại điểm a Khoản 3 Điều 167 quy đßnh:

<Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dÿng đất, quyền sử dÿng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trưßng hợp kinh doanh bất đáng sản quy đßnh tại điểm b khoản này= Và tại khoản

3 Điều 188 quy đßnh <Viác chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dÿng đất, góp vốn bằng quyền sử dÿng đất phải đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiáu lực từ thßi điểm đăng ký và Sổ đßa chính=

Như vậy có thể thấy, hình thức pháp lý thể hián quan há tặng cho hợp pháp đối với QSDĐ á là hợp đồng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký, vào sổ đßa chính cāa tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tại hợp đồng này, các bên thỏa thuận với nhau về tài sản tặng cho, về quyền và nghĩa vÿ cāa các bên,

về phương thức chuyển giao QSDĐ á, về thay đổi, hāy bỏ hợp đồng tặng cho Trên

cơ sá những thỏa thuận đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập hợp đồng, kiểm tra tính hợp pháp cāa tài sản tặng cho, mÿc đích cāa tặng cho, điều kián tặng cho và các vấn đề khác phù hợp với quy đßnh cāa pháp luật

 Nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng tặng cho

QSDĐ ở

Trình tự, thā tÿc là các cách thức, các quy trình và các bước cÿ thể mà các chā thể khi tham gia giao dßch tặng cho QSDĐ á phải tiến hành tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thiết lập mát trật tự hành chính có trật tự ổn đßnh, giúp Nhà nước kiểm soát chặt chẽ giao dßch tặng cho, bảo vá lợi ích hợp pháp cāa các bên trong quan

há, cāa các chā thể khác có liên quan và vì trật tự chung cāa xã hái Cũng thông qua các thā tÿc hành chính mà Nhà nước bên cạnh viác đßnh hướng giao dßch tuân thā trật

tự chung, còn có vai trò kiểm tra, sàng lác nhằm ngăn ngừa các giao dßch trái pháp luật Theo đó, trưßng hợp nào đáp ứng đā điều kián theo quy đßnh cāa pháp luật thì Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hián các dßch vÿ hß trợ cho các chā thể xác lập

và thực hián giao dßch Ngược lại, nếu hồ sơ không đầy đā, các điều kián về chā thể,

về đối tượng không tuân thā đúng quy đßnh cāa pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không cho phép thực hián giao dßch đó.Trình tự, thā tÿc thực hián giao dßch tặng cho QSDĐ á còn giúp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý thông tin và hoàn thián há thống hồ sơ đßa chính Thông qua đó, giúp Nhà nước theo dõi nắm chắc tình hình đất đai Đây là những quy đßnh bắt buác cần phải thực hián đối với các chā thể tham gia giao dßch tặng cho QSDĐ á

 Nhóm quy phạm quy định về giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền

s ử dụng đất ở

Đây là nhóm quy phạm biểu hián về cả hình thức và nái dung liên quan đến

giải quyết tranh chấp về giao dßch tặng cho phát sinh trong thực tế à khía cạnh hình thức là bao gồm các quy đßnh về điều kián thÿ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp

về tặng cho cāa đương sự, về thẩm quyền và thành phần tham gia giải quyết tranh chấp, về thßi gian và quy trình giải quyết tranh chấp à khía cạnh nái dung là bao

gồm các quy đßnh cāa pháp luật đất đai, nhà á, kinh doanh bất đáng sản, xây dựng, dân sự và pháp luật khác có liên quan đến viác xác lập, thực hián và chấm dứt quan

há tặng cho, về cách thức thực hián giao dßch cāa các bên và những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hián giao dßch tặng cho Nhóm quy phạm nêu trên được cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dÿng để giải quyết khi có tranh chấp về tặng cho QSDĐ

á phát sinh trên thực tế

Ti ểu k¿t ch°¡ng 1

Tặng cho QSDĐ á là mát dạng đặc biát cāa quan há chuyển QSDĐ, được thực hián trên cơ sá tự nguyán và thể hián ý chí, nguyán váng cāa chā thể có quyền hợp pháp đối với QSDĐ đất á đó (bên tặng cho) chuyển giao cho chā thể khác (bên được

tặng cho) mà không yêu cầu đền bù, thông qua mát hợp đồng dân sự được lập thành văn bản, trên cơ sá được chā thể này (bên được tặng cho) đồng ý, chấp thuận theo các quy đßnh cāa pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan

Do bß chi phối bái quyền sá hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại dián chā sá hữu nên tặng cho QSDĐ á có những điểm khác biát so với tặng cho các tài sản thông thưßng khác thuác quyền sá hữu cāa ngưßi tặng cho Mặt khác, sự khác biát cāa tài sản tặng cho là QSDĐ á - tài sản thưßng gắn liền với nhà, công trình xây dựng gắn liền với QSDĐ á nhằm phÿc vÿ cho nhu cầu cāa con ngưßi nên pháp luật điều chỉnh giao dßch tặng cho QSDĐ cũng mang nhiều yếu tố khác biát so với pháp luật điều chỉnh tặng cho đối với tài sản khác Sự ráng lớn cāa há thống pháp luật bao gồm: pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật nhà á, pháp luật xây dựng, pháp luật về tài sản vợ chồng, pháp luật về đăng ký là minh chứng cho tính khác biát này mà không chỉ đơn thuần là pháp luật đất đai liên quan đến viác điều chỉnh tặng cho QSDĐ

á Chính vì vậy, há thống pháp luật này khi xây dựng đã thể hián trong bản thân nó

những yếu tố tác đáng, chi phối bái yếu tố sá hữu, kinh tế, xã hái

Ch°¡ng 2

TH ĀC TR¾NG PHÁP LU¾T VÀ HþP ĐàNG

T ¾NG CHO QUYÀN Sþ DĀNG ĐÂT Þ

2.1.1 Ch ủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở

Chā thể đang quản lý, sử dÿng QSDĐ á hợp pháp là chā thể cāa Hợp đồng

tặng cho quyền sử dÿng đất á Trong trưßng hợp này cần tách bạch đất đai thuác sá hữu toàn dân do Nhà nước làm đại dián chā sá hữu và thống nhất quản lý Mà cần nhìn á góc đá ngưßi sử dÿng đất á đã được nhà nước trao quyền quản lý, sử dÿng đất

á Được nhà nước cho phép tham gia vào các giao dßch về chuyển quyền sử dÿng đất á

cÿ thể là giao dßch tặng cho quyền sử dÿng đất á thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á là chā thể cāa hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á

Quan há tặng cho quyền sử dÿng đất là quan há pháp luật dân sự nên bản thân các chā thể khi tham gia quan há phải đáp ứng các điều kián chung về chā thể tham gia giao dßch dân sự

Khi tham gia giao k ết, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở các

ch ủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp

Cá nhân khi tham gia giao k ết, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở phải có đầy đā năng lực hành vi dân sự Năng lực hành vi dân sự cāa cá nhân

là khả năng cāa cá nhân bằng hành vi cāa mình xác lập, thực hián quyền, nghĩa vÿ dân sự (Điều 19 BLDS năm 2015) Như vậy Luật đã quy đßnh rất rõ là cá nhân được coi là có đầy đā năng lực hành vi dân sự khi cá nhân đó nhận thức được rõ về hành

vi và hậu quả cāa hành vi cāa mình Ngưßi đó có đā khả năng đác lập điều khiển các hành vi cāa bản thân Tức phải là ngưßi từ đā mưßi tám tuổi trá lên; có trí não phát triển mát cách bình thưßng không mắc bánh khác mà không thể nhận thức, làm chā được hành vi hoặc ngưßi có khó khăn trong nhận thức, làm chā hành vi do do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đā khả năng nhận thức, làm chā hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự hoặc bß hạn chế năng lực hành vi dân sự khi nghián ma túy, nghián các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản cāa gia đình

H ộ gia đình khi tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở Theo quy đßnh tại khoản 29 Điều 3 cāa Luật đất đai năm 2013 thì há gia đình

sử dÿng đất là những ngưßi có quan há hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy đßnh cāa pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dÿng đất chung tại thßi điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử

dÿng đất; nhận chuyển quyền sử dÿng đất Quyền sử dÿng đất hợp pháp cāa há gia đình là tài sản chung cāa các thành viên trong há gia đình đó Trong trưßng hợp há gia đình không có tư cách pháp nhân khi tham gia các giao dßch dân sự thì các thành viên trong há gia đình đó là chā thể xác lập, thực hián giao dßch dân sự hoặc āy quyền cho ngưßi đại dián tham gia xác lập, thực hián giao dßch dân sự Viác āy quyền phải được lập thành văn bản trừ trưßng hợp có thỏa thuận khác Khi có sự thay đổi về ngưßi đại dián thì phải thông báo cho bên tham gia quan há dân sự biết Trong trưßng hợp thành viên cāa há gia đình tham gia quan há dân sự không được các thành viên khác trong gia đình āy quyền làm ngưßi đại dián thì thành viên đó là chā thể cāa quan

há dân sự do mình xác lập, thực hián Khi tham gia vào hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á thì há gia đình phải có năng lực chā thể Năng lực chā thể cāa há gia đình

là năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự cāa há gia đình Năng lực chā thể cāa há gia đình hình thành do pháp luật quy đßnh Khi tham gia vào các giao dßch dân sự thì há gia đình thông qua ngưßi đại dián và ngưßi đại dián phải có đầy đā năng lực hành vi dân sự Khi há gia đình là bên tặng cho quyền sử dÿng đất á trong hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á thì phải được tất cả các thành viên trong há gia đình đồng ý và ký tên vào hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á đó Nếu có thành viên cāa

há gia đình đó chưa đā mưßi tám tuổi thì phải có chữ ký cāa ngưßi đại dián theo pháp luật cāa thành viên đó trong gia đình

Ch ủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho QSDĐ ở phải hoàn toàn t ự nguyện

Các chā thể khi tham gia xác lập, thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á hoàn toàn tự do thể hián ý chí cāa mình Các bên cùng thống nhất ý chí thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á đó với những nái dung ghi trong hợp đồng đã được các bên thông qua Không bên nào chßu ảnh hưáng, ràng buác từ bất

kỳ bên thứ ba nào tác đáng đến viác thể hián ý chí đích thực cuối cùng cāa mình Yếu

tố tự nguyán được thể hián á viác bên tặng cho bày tỏ thián chí thực hián viác tặng cho và chuyển giao quyền sử dÿng đất á thuác quyền sử dÿng hợp pháp cāa mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bất kỳ mát điều kián nào Bên được tặng cho thể hián ý chí đồng ý nhận và tiến hành các thā tÿc chuyển dßch quyền sử dÿng đất á

từ bên tặng cho Có mát số trưßng hợp các bên tham gia trong hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á cũng thể hián ý chí trong hợp đồng nhưng không phải là ý chí đích thực cuối cùng cāa mßi chā thể tham gia trong hợp đồng; các bên chā thể tham gia hợp đồng không hoàn toàn tự nguyán nên hợp đồng đó bß coi là vô hiáu như hợp đồng thực hián do bß nhầm lẫn; lừa dối; đe dáa

Ngoài những điều kián về tư cách chā thể tham gia dßch dân sự nêu trên thì đối với QSDĐ á, như tác giả luận văn đã đề cập về cơ sá xác lập QSDĐ á hợp pháp cāa các chā thể cho thấy, xuất phát từ mÿc đích sử dÿng chā yếu là để á nên không phải chā thể nào cũng được xác lập QSDĐ á Vì vậy, không phải chā thể nào cũng được thực hián quyền tặng cho QSDĐ á và không phải chā thể nào cũng đương nhiên

có quyền nhận tặng cho QSDĐ á bái chúng bß ràng buác bái mÿc đích cả trước và sau khi tặng cho đều phải là đất cho mÿc đích để á Vì vậy, chā thể nào được quyền tham gia giao dßch tặng cho QSDĐ á cần phải được xem xét sâu và toàn dián hơn trong pháp luật đất đai

 Đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở

nói riêng.

Do đối tượng cāa hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á là quyền sử dÿng đất á Quyền sử dÿng đất á này được nhà nước trao cho ngưßi sử dÿng đất á Ngưßi

sử dÿng đất á được nhà nước cho phép thực hián quyền tặng cho quyền sử dÿng đất

á Tuy nhiên để quản lý, nhà nước đã đưa ra các quy đßnh, các điều kián về viác tặng cho quyền sử dÿng đất nhằm quản lý đất đai được tốt, đảm bảo trật tự và cũng theo

đó các chā thể tham gia vào hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất phải thực hián theo đúng các quy đßnh do nhà nước đã đề ra để được pháp luật bảo vá, hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á do các bên xác lập có hiáu lực pháp luật khi có các điều kián sau: (1) Có GCN QSDĐ; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dÿng đất không

bß kê biên để đảm bảo thi hành án; (4) Trong thßi hạn sử dÿng đất

Tùy vào viác sá hữu quyền sử dÿng đất hay tài sản gắn liền với đất là đối tượng cāa quan há tặng cho thì các chā thể là há gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, ngưßi Viát Nam đßnh cư á nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đều có thể trá thành bên tặng cho Vì pháp luật Viát Nam hián hành không có quy đßnh riêng cho tặng cho QSDĐ á nên từ nghiên cứu các quy đßnh về tặng cho QSDĐ nói chung, các điều kián riêng đối với mát số chā thể khi nhận tặng cho hoặc mát trưßng hợp bß cấm; cùng với

đó, xem xét trong các chā thể sử dÿng đất được pháp luật hián hành ghi nhận và cho phép sử dÿng đất để á hay đất sử dÿng cho mÿc đích kinh doanh trong lĩnh vực đất

á, nhà á, có thể nhận dián được các chā thể sau đây là chā thể trong giao dßch tặng cho QSDĐ á:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dÿng đất để đầu tư kinh doanh nhà á thì được tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy đßnh cāa pháp luật (Điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2013)

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dÿng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dÿng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền mát lần cho cả thßi gian thuê mà tiền sử dÿng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì cũng được phép tặng cho như trưßng hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dÿng đất, tức là được tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với QSDĐ á (khoản 2 Điều 176 Luật đất đai năm 2013)

- Tổ chức kinh tế sử dÿng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mÿc đích sử dÿng đất từ đất không thu tiền sử dÿng đất sang đất có thu tiền

sử dÿng đất thì được phép tặng cho dưới dạng nhà tình nghĩa gắn liền với QSDĐ á (khoản 4 Điều 176 Luật đất đai năm 2013)

- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dÿng đất cāa há gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác mà đất góp vốn cāa tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc

do được Nhà nước giao có thu tiền sử dÿng đất, do nhận chuyển nhượng quyền sử

dÿng đất hoặc đất góp vốn cāa há gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì được phép tặng cho dưới dạng nhà tình nghĩa gắn liền với QSDĐ á (khoản 1 Điều 177 Luật đất đai năm 2013)

- Ngưßi Viát Nam đßnh cư á nước ngoài được sá hữu nhà á tại Viát Nam chỉ

được tặng cho tổ chức, cá nhân trong nước, ngưßi Viát Nam đßnh cư á nước ngoài thuác dián được sá hữu nhà á tại Viát Nam để á (Điểm b khoản 2 Điều 186 Luật đất đai năm 2013)

- Ngưßi Viát Nam đßnh cư á nước ngoài về đầu tư tại Viát Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dÿng đất được phép tặng cho dưới dạng nhà tình nghĩa gắn với QSDĐ á (khoản 1 Điều 183 Luật đất đai năm 2013)

- Doanh nghiáp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng

cổ phần là doanh nghiáp mà bên Viát Nam chiếm tỷ lá cổ phần chi phối theo quy đßnh cāa pháp luật về doanh nghiáp hoặc doanh nghiáp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền thì được phép tặng cho dưới dạng nhà tình nghĩa gắn liền với QSDĐ á (điểm b khoản 4 Điều 183 Luật đất đai 2013)

- Há gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vá nghiêm ngặt, phân khu phÿc hồi sinh thái thuác rừng đặc dÿng nhưng chưa có điều kián chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho quyền sử dÿng đất á cho há gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Há gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất á trong khu vực rừng phòng

há thì chỉ được tặng cho quyền sử dÿng đất á cho há gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng há đó

- Há gia đình, cá nhân là dân tác thiểu số sử dÿng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hß trợ cāa Nhà nước thì được tặng cho quyền sử dÿng đất sau 10 năm,

kể từ ngày có quyết đßnh giao đất

 Đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và bên nhận tặng

cho quy ền sử dụng đất ở nói riêng

Hián nay không có quy đßnh cÿ thể về điều kián cāa các chā thể trong viác nhận tặng cho quyền sử dÿng đất Mà viác xác đßnh chā thể được nhận tặng cho quyền

sử dÿng đất á chā yếu trên cơ sá loại trừ các chā thể bß cấm tặng cho, các chā thể không được nhận tặng cho QSDĐ á trong các phân khu rừng đặc dÿng, rừng phòng

há và bằng bián pháp suy dißn theo tính bắc cầu là những chā thể có QSDĐ á thì được đương nhiên nếu giao dßch tặng cho QSDĐ á hợp pháp thì chā thể được tặng cho cũng đương nhiên có QSDĐ á và theo đó há là chā thể cāa bên nhận tặng cho

hoặc xác đßnh chā thể nhận tặng cho thông qua hình thức loại trừ, bằng cách quy đßnh các trưßng hợp không được nhận tặng cho quyền sử dÿng đất gồm: ( khoản 1, 2,4 Điều 191 cāa Luật đất đai năm 2013)

- Tổ chức, há gia đình, cá nhân, cáng đồng dân cư, cơ sá tôn giáo, ngưßi Viát Nam đßnh cư á nước ngoài, doanh nghiáp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho quyền sử dÿng đất đối với trưßng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dÿng đất

- Há gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dÿng đất, được Nhà nước công nhận QSDĐ á hợp pháp, được nhận chuyển quyền sử dÿng đất hợp pháp thông qua nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho thì được tặng cho QSDĐ á đối với há gia đình, cá nhân trong nước, đối với ngưßi Viát Nam đßnh cư á nước ngoài được quyền mua và sá hữu nhà á tại Viát Nam

- Há gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dÿng đất á, đất nông nghiáp trong khu vực rừng phòng há , trong phân khu bảo vá nghiêm ngặt, phân khu phÿc hồi sinh thái thuác rừng đặc dÿng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng há, rừng đặc dÿng đó

Như vậy hầu hết cá nhân, há gia đình có quốc tßch Viát Nam, sinh sống thưßng xuyên tại Viát Nam đều được nhận tặng cho quyền sử dÿng đất nói chung và nhận

tặng cho quyền sử dÿng đất á nói riêng thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất trừ mát số trưßng hợp mà pháp luật cấm

Tóm lại chā thể tham gia xác lập, thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á phải là chā thể có đầy đā năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp Các chā thể này khi tham gia xác lập, thực hián hợp đồng tặng cho quyền

sử dÿng đất á phải hoàn toàn tự nguyán Thể hián được sự thống nhất ý chí, bày tỏ ý chí trong viác xác lập, thực hián hợp đồng tặng cho quyền sử dÿng đất á thì hợp đồng này mới có hiáu lực pháp luật

2.1.2 Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở

Đối tượng cāa hợp đồng tặng cho QSDĐ á là QSDĐ á hợp pháp Để trá thành đối tượng cāa hợp đồng tặng cho QSDĐ á thì phải nghiên cứu căn cứ xác lập QSDĐ

có hợp pháp hay không Tức là nguồn gốc cāa quá trình sử dÿng đất phải hợp pháp

Căn cứ xác lập QSDĐ được chia làm hai trưßng hợp cơ bản sau: Trưßng hợp thứ nhất căn cứ xác lập QSDĐ từ phía Nhà nước, thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất

và công nhận QSDĐ Còn trưßng hợp thứ hai căn cứ xác lập QSDĐ từ các quan há giao

dßch dân sự, thương mại gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, &

Trường hợp thứ nhất: căn cứ xác lập QSDĐ từ phái Nhà nước, thông qua hình

th ức giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ

 Nguồn gốc cāa QSDĐ được hình thành là do Nhà nước có quyết đßnh giao đất QSDĐ á cāa há gia đình, cá nhân được hình thành từ quyết đßnh giao đất á cāa cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cÿ thể, khoản 1 Điều 55 Luật Đất đai 2013 quy đßnh: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dÿng đất cho các há gia đình, cá nhân làm nhà á

Tại các thßi kỳ lßch sử khác nhau, để quản lý đất đai, Nhà nước cũng ban hành các quyết đßnh hoặc sử dÿng các văn bản, giấy tß khác cấp đất á (QSDĐ á) cho các

há gia đình, cá nhân như: Các giấy tß về QSDĐ á trước ngày 15/10/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thßi kỳ lßch sử (bằng khoán điền thổ, giấy thổ

trạch, giấy thổ cư, đăng tßch, đăng tên) [45], Giấy tß về thanh lý, hóa giá nhà á gắn liền với đất á, giấy tß về mua bán nhà á thuác sá hữu nhà nước theo quy đßnh cāa pháp luật [45], Giấy tß về QSDĐ á do cơ quan có thẩm quyền thuác chế đá cũ cấp cho ngưßi sử dÿng đất [45]

 Nguồn gốc cāa QSDĐ á được hình thành thông qua viác Nhà nước công

nhận QSDĐ á

Cơ sá cāa khẳng đßnh này là xuất phát từ quy đßnh về công nhận về QSDĐ nói chung đối với chā thể sử dÿng đất Cÿ thể: Nhà nước công nhận QSDĐ là viác Nhà nước trao quyền sử dÿng đất cho ngưßi đang sử dÿng đất ổn đßnh mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua viác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dÿng đất, quyền sá hữu nhà á và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác đßnh [45] QSDĐ á là mát trong các loại đất thuác nhóm đất phi nông nghiáp

và há gia đình, cá nhân là mát trong các chā thể sử dÿng đất theo quy đßnh cāa pháp luật hián hành [45] nên cơ sá pháp lập QSDĐ nêu trên cho các chā thể sử dÿng đất cũng chính là cơ sá pháp lý cho viác xác lập QSDD á cho các há gia đình, cá nhân